Заработок на аренде квартир: Бизнес идея — заработок на аренде жилья (апрель 2021) — vipidei.com

Сколько можно заработать на сдаче квартиры

 

«Куплю и сдам квартиру», – думает такой инвестор. Однако, не будучи специалистом в данном вопросе, достаточно сложно заранее прикинуть, стоит ли овчинка выделки. Выясняем, как заработать на сдаче в аренду жилой недвижимости, тем самым «отбивая» расходы на ее покупку.

 

Какие квартиры сдавать лучше всего?

 

Одна из самых распространенных и одновременно с этим наиболее серьезных ошибок, которые совершают люди, которые намерены купить и сдать квартиру, – это приобретение жилья «под себя». К примеру, вы намерены сдавать новую квартиру на протяжении пары десятков лет, а потом переехать в нее на время заслуженного отдыха. В мечтах вы видите себя вдалеке от городского смога и суеты мегаполиса, поэтому покупаете жилье на лоне природы, за городом. Но дело в том, что основной процент потенциальных арендаторов – это приезжие, которые оказались в городе в связи с необходимостью работать или учиться именно здесь.

Оптимальный выбор квартиры для сдачи – это спокойный спальный район и дом в 5–7 минутах ходьбы от метро.

 

Купить и сдать квартиру: кому?

 

Немаловажно, кого вы видите в качестве арендатора принадлежащей вам жилой недвижимости. Если вас не смутит проживание в ней студентов, вахтовиков или трудовых мигрантов, то расходами на ремонт, приличную мебель и современную бытовую технику можно и пренебречь. Если же вы ориентированы на долгосрочную сдачу в аренду приличной семье – возможно, с детьми – то без свежего косметического ремонта, стиральной машины, микроволновки и прочих радостей современного человека не обойтись.

 

Как бы то ни было, всю мебель, аппаратуру и бытовую технику подробно опишите в тексте договора аренды на тот случай, если случайно или намеренно арендаторы их повредят. Что касается ремонта, то для съемной квартиры его стоимость не должна превышать размер арендной платы за один-два месяца.

 

Квартира-эксклюзив

 

Сдавая в аренду квартиру, в принципе, можно вернуть ее стоимость в течение 15–20 лет. То есть, если квартира куплена в ипотеку – при наличии солидного первоначального взноса, – можно выплатить банку долг за счет полученных от сдачи недвижимости средств.

Другой вариант «отбить» стоимость квартиры – за гораздо меньший в сравнении с жильем эконом-класса срок – это инвестиция в так называемое эксклюзивное жилье. Это расположенные прежде всего в центральной части города квартиры, совершенно не похожие на типовые, – лофты, мансарды, жилье в полуподвальном помещении, квартиры на верхнем этаже с выходом на крышу и т. п.

Огромные окна с видом на красоты города или красочные витражи, пропускающие причудливо раскрашенные в разные цвета солнечные лучи, балкончики необычной формы с коваными перилами и старинные камины – вот лишь малая часть того, что может сделать вашу квартиру привлекательной для высокопоставленных арендаторов, готовых платить за аренду впечатляющие суммы.

Наиболее желанный квартиросъемщик для желающих купить и сдать квартиру, не похожую на другие, – это топ-менеджеры, которые приехали из-за рубежа жить и работать в нашей стране. Эти люди знают толк в достойном жилье и не видят ничего необычного в том, чтобы платить за него хорошие деньги. Кроме того, иностранцы – в отличие от некоторых наших соотечественников – в большинстве своем крайне бережно относятся к чужому имуществу. Наконец, в большинстве случаев в договоре в качестве арендатора прописано не физическое, а юридическое лицо – работодатель экспата. Это хорошо для арендодателя в том случае, если возникнет какая-либо спорная ситуация.

 

Сдача в аренду квартиры в ипотеке

 

Согласно действующему законодательству, купить и сдавать квартиру в залоге не запрещается. В любом случае следует узнать, есть ли в договоре ипотеки с банком пункт о запрете на аренду данного жилого объекта третьими лицами.

Если его нет, то препятствовать сдаче квартиры представители банка не вправе.

В среднем доход от аренды не превышает 8–10% от стоимости квартиры ежегодно. Однако собственнику следует принимать во внимание и возможные сложности с поиском добросовестного платежеспособного арендатора на длительный срок, и необходимость незапланированных трат – например, замену текущих кранов, косметический ремонт и т. д., и постоянно растущие коммунальные платежи, и возможную порчу имущества жильцами.

Вместе с тем купить и сдавать квартиру с целью покрыть за счет арендной платы платежи банку имеет смысл. Но имеет его такое приобретение только в том случае, когда есть средства на первоначальный взнос в размере хотя бы половины стоимости жилья. Иначе вы не только не извлечете из своей квартиры выгоды, но еще и окажетесь в минусе – ежемесячный взнос по ипотеке, оплата коммунальных платежей и мелкие досадные расходы, которые так или иначе ожидают любого владельца недвижимости, в сумме могут превысить размер ежемесячной арендной платы в два и более раз.

 

«Вторичка» начинает и выигрывает

 

Эксперты в сфере недвижимости сходятся во мнениях по поводу того, что купить и сдавать квартиру – объект вторичного рынка – целесообразнее, чем жилье в новостройках. Несмотря на возможную ветхость инженерных коммуникаций, старый фонд имеет ряд преимуществ перед свежепостроенными зданиями.

Прежде всего это развитая инфраструктура района, налаженная транспортная сеть и наличие в непосредственной близости от дома магазинов, банков, салонов и прочих необходимых для нормальной жизни объектов. Кроме того, владельцу квартиры в старом доме не придется сталкиваться с возможными проблемами в ходе усадки его фундамента. Наконец, в новостройке не угадать, кто окажется вашими соседями, а в старом фонде это известно заранее – едва ли кто-то из арендаторов захочет жить рядом с буйным алкоголиком или регулярно закатывающей по ночам бурные многочасовые скандалы супружеской парой.

Стабильность и уверенность важны не только для собственников, но и для арендаторов жилья.

 

Жанна Хайруллина, БКН.РУ

 

Золотая жила. Как заработать на аренде, что такое схема buy-to-let и ROI?

Золотая жила. Как заработать на аренде, что такое схема buy-to-let и ROI? Редкий инвестор сегодня имеет возможность быстро и выгодно перепродать свою зарубежную недвижимость. Более предсказуемый доход приносит сдача собственности в аренду. На какую годовую прибыль можно рассчитывать и что нужно сделать, чтобы остаться в ощутимом плюсе? Далеко не все россияне, располагающие возможностью купить недвижимость за границей, осознали, насколько выгодной бывает рента. Выбор «неправильных» объектов для аренды и отказ от ипотечного кредитования – главные ошибки. Между тем, как уверяют эксперты, за рубежом вполне реально получить 10% и даже более 20% годовых! Как же обеспечить максимальную доходность вложений в зарубежную недвижимость? Не надо баловать арендатора Сосредоточимся на сценарии, когда объект покупают исключительно для того, чтобы сдавать в аренду – именно эту стратегию принято называть buy-to-let («купить, чтобы сдать»). В Москве рента приносит в среднем 4-4,2% годовых, за рубежом можно получить доход выше – но для этого нужно действовать грамотно и следовать определенным правилам. Первый совет экспертов – сразу же понять, что под аренду не надо покупать то, что покупают для собственного отдыха. «Себя хочется побаловать – вы подбираете лучшее место, лучший вид, лучшую мебель. Все это сильно повышает стоимость покупки и эксплуатации недвижимости, уменьшая доходность», – отмечает Сергей Сандер, основатель и партнер компании Sander Estates S. A. С ним согласны эксперты компании IntermarkSavills, добавляя, что у дорогих объектов арендная ликвидность низкая, поэтому лучше иметь дело с самой востребованной недвижимостью, а именно средним ценовым диапазоном. Не менее важно определиться с целью покупки. «Если есть желание совместить приятное с полезным, использовать недвижимость для отдыха несколько месяцев в году, а все остальное время сдавать, то выбирать нужно среди любимых курортов, – рассуждает Сергей Сандер. – Но если рассматривать это только как бизнес, следует обратить внимание и на крупные города с высоким спросом на жилье». Для получения высокого и стабильного дохода от аренды эксперт рекомендует коммерческую недвижимость – номера в апарт-отеле или мини-отели. Как можно меньше рисков Не менее важно правильно выбрать страну. Руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс советует сосредоточиться на старой Европе, например Великобритании или Франции. Прибыль владельца там зачастую ниже, чем на развивающихся рынках, – зато существуют финансовые инструменты, которые позволяют увеличить доход от вложенного капитала в четыре-пять раз. Главный из них – ипотечное кредитование. Кроме того, в Западной Европе отлажены механизмы снижения инвестиционных рисков. Например, в Британии можно застраховать финансовые риски – на случай если арендатор испортит имущество, не внесет оплату или если возникнут юридические сложности с его выселением. Наконец, не стоит забывать о системе гарантированной прибыли от аренды (rental guarantee). Такие программы есть и за пределами Старого Света, но гарантии в Египте и в Великобритании – это, как говорят в Одессе, две большие разницы. Как работают управляющие компании К тому же, живя в другой стране, недвижимостью сложно управлять самостоятельно. Находить арендаторов можно и через интернет, но вопрос уборки и текущего ремонта остается открытым. Управляющие компании за процент от прибыли помогают решить все проблемы разом. И именно с управляющими компаниями в ряде крупных курортных комплексов можно заключить договор с гарантированной доходностью. «Стоимость услуг управляющих компаний зависит от страны, – говорит Сергей Сандер. – Обычно это комиссия от 3-5% до 10-15% от оборота или фиксированная рента. Последний вариант встречается редко и только в крупных проектах с сильным опытным менеджментом». Управляющий директор компании InvestPravo Property Элина Сиванкова рассказывает: «Несколько новых предложений с гарантией рентного дохода есть на Кипре, который пользуется круглогодичным спросом среди отдыхающих. В Португалии в таких схемах нередко участвует государство, поддерживающее рынок арендного жилья. Несколько предложений есть в Италии. Обычно управляющая компания, которая предлагает инвестору гарантированный доход, – это дочерняя структура застройщика, что обеспечивает более профессиональное обслуживание». С некоторыми предложениями rental guarantee связана серьезная проблема: по словам Игоря Индриксонса, такие объекты могут продаваться по завышенной цене. Иными словами, гарантированный доход от аренды встраивается в цену объекта. Здесь главный союзник и консультант инвестора – банк: беря на себя значительную часть рисков, он проверяет адекватность цены и надежность управляющей компании. Арендный калькулятор Сама по себе аренда – это не сверхприбыльный бизнес. «Сдача жилья внаем по доходности сравнима с консервативными банковскими вкладами, – говорит Элина Сиванкова. – Среднеевропейские показатели не превышают 5-6% годовых». Примерно такие же ставки и в программах rental guarantee. Увеличить эффективность вложений можно, используя банковское финансирование. Игорь Индриксонс считает: россияне пока не оценили потенциал схемы buy-to-let, поскольку не понимают, что инвестора должна интересовать не столько доходность самого актива, сколько возврат инвестиций (ROI – Return of investments), то есть процент не от стоимости квартиры, а от вложенных средств. Ипотека позволяет сократить размер вложений, значительно улучшив конечный финансовый результат. «Давайте приведем реальный пример, – говорит Сергей Сандер. – Швейцария, курортный дом отдыха в горах с термальными источниками. Стоимость студии составляет 350 000 швейцарских франков, сдавать в аренду можно 11 месяцев в году, хотя бы один месяц необходимо жить самому. Доход от сдачи в аренду составляет 600-800 франков в неделю, или 2400-3200 франков в месяц. Если взять среднюю ставку 2800 франков в месяц, умножить на 11 месяцев и вычесть 3000 франков в год на содержание, то получится порядка 8% годовых. Если недвижимость покупается с привлечением кредита, то доход на вложенные средства может оказаться выше – около 13%. Но нужно понимать, что если брать долгосрочную перспективу на 5-10 лет, то ремонт квартиры плюс сезонные перепады в заполняемости курорта могут скорректировать данные цифры». Кредит – это выгодно Другой пример более конкретно иллюстрирует, как ипотека влияет на прибыль инвестора. Проект с гарантированной доходностью 11,8% без учета роста стоимости актива. Инвестор покупает номер в пятизвездочном отеле на гольф-курорте. Полная цена номера – 250 000 фунтов. Начальный взнос – 82 500 фунтов, остальное покрывает ипотечный кредит под 3% годовых, получение которого гарантирует застройщик (можно взять до 70% от стоимости на 25 лет). Причем есть вариант, позволяющий выплачивать только проценты, а тело долга вернуть банку после перепродажи объекта. 6-процентная прибыль от аренды гарантирована на 10 лет. Если реальный доход выше, оставшаяся сумма делится поровну между инвестором и управляющей компанией. Каков же предполагаемый финансовый результат этой сделки? Выплаты по кредиту составят 5250 фунтов в год. Плата за содержание объекта – ноль. Продать объект можно в любой момент, не дожидаясь полной выплаты кредита. Доход от аренды за вычетом платы за кредит – 9750 фунтов в год (11,8%). Если продать актив через пять лет, то на вложенные 82 500 фунтов можно заработать 48 750 фунтов только на аренде, а если предположить рост стоимости объекта на 5% в год, то доход составит более 111 000 фунтов. Это 134% за пять лет, или невероятные 27% годовых! 70% рисков лежит на банке, и инвестор в любом случае сохраняет свою собственность. Go PRO! У частного инвестора есть возможность приобщиться и к профессиональным стратегиям инвестирования. В проектах без гарантий дохода прибыль инвестора может быть самой высокой. Обычно такие предложения расходятся на уровне институциональных инвесторов, но порой и для простых смертных остается место в салоне бизнес-класса. Игорь Индриксонс рассказывает о реальном проекте, где при покупке номера стоимостью 60 000 фунтов стерлингов в апарт-отеле клиент делает первый взнос 30% (18 000 фунтов). На остальную сумму выдается 10-летний кредит под 4% годовых. С учетом расходов на юриста начальная инвестиция составляет 19 500 фунтов. В отеле 311 номеров, значит, доля прибыли с одного номера – 0,32%. Инвестор не только зарабатывает на самом номере, но и получает долю дохода за дополнительные услуги – мини-бар, телефонные звонки и прочее. Текущая прибыль инвестора – 23 фунта за ночь. Прогноз наполняемости отеля – 73-80%, годовой рост гостиничного рынка ожидается на уровне 5%. При этих условиях доход составит около 10% в год без использования ипотеки, что само по себе неплохо. С кредитом инвестор получит уже 23% прибыли в первый год, а с учетом роста стоимости актива отдача от инвестиций будет расти и на десятый год достигнет 50% за 12 месяцев! Доходность формально не гарантирована, но, поскольку проектом управляет крупнейшая в мире управляющая компания (она занимается 4400 отелями, капитализация – $5 млрд), инвестор может спать спокойно. В IntermarkSavills признают, что подобные инвестиции – это в основном удел крупных игроков, покупающих сразу 20-30 единиц, но хорошие возможности открываются и перед частными клиентами, которые желают купить даже один номер. Сам себе лендлорд Разумеется, любой человек может пойти более традиционным путем, просто купить жилье (с ипотекой или без) и сдавать его в аренду. Пускаясь в самостоятельное плавание, надо учитывать и нюансы национального законодательства. Инвестора должна интересовать возможность без проблем выселить арендатора в случае необходимости, а также застраховать финансовые риски. Специалисты IntermarkSavills рассказали, что проблемным рынком в этом отношении является Индия, где арендатора коммерческого объекта бывает невозможно выселить в течение 25 лет. В Европе в этом смысле сложен рынок Германии, где государство регулирует ставки и активно защищает права арендаторов. (В других европейских странах можно расторгнуть контракт, уведомив об этом жильца за один месяц.) В Великобритании существует три вида контрактов ренты. Так что без консультации с профессионалом на арендный рынок лучше не выходить. Особенности национальной аренды Национальные особенности каждого рынка сильно влияют на конечный результат инвестиций. Например, в Болгарии и ряде других стран иностранцам крайне редко оформляют ипотечные кредиты, а значит, о прибыли выше 5-6% годовых там можно забыть. В некоторых государствах существуют ограничения на покупку второго дома или квоты для иностранных инвесторов. При использовании кредита лучше иметь дополнительный источник его погашения или ограничить свой инвестиционный оптимизм. Элина Сиванкова обращает внимание, что жилье далеко не всегда способно само себя выкупать. Хорошо, если при доходности 6% удалось взять кредит со ставкой ниже 4,5%, а размер налогов и прочих расходов не превышает 1,5%. Во Франции государство гарантирует окупаемость ряда объектов, которые продаются по схеме leaseback. При такой схеме инвестор также получает возможность через какое-то время вернуть НДС. Надо признать, что инвестиционная схема buy-to-let – пока экзотика для рядового российского инвестора. По мнению экспертов IntermarkSavills, причина – в плохом понимании принципов работы западных финансовых рынков. Например, многие ошибочно полагают, что объект невозможно продать, не расплатившись полностью с банком за ипотечный кредит. Между тем в Великобритании стратегия buy-to-let стала настолько массовой, что аналитики даже возлагали на нее вину за избыточный спрос и появление «мыльного пузыря» на рынке недвижимости. Считается, что каждый третий новый объект в Лондоне покупается с целью заработка на аренде. По данным Ассоциации агентов по сдаче жилья в аренду (ARLA), в последние годы значительно возросло число британцев, работающих с целым портфолио объектов в королевстве и за рубежом. Можно не сомневаться, что и число россиян, сдающих жилье за границей, будет расти, поскольку очевидно, что зарабатывать на недвижимости только за счет роста рынка получается далеко не всегда. Советы инвестору при схеме buy-to-let от ARLA (Великобритания) Что ДЕЛАТЬ Планируйте инвестиции на средний или длительный срок. Убедитесь, что рентный доход превысит платежи по кредиту и дополнительные расходы. Проведите ремонт и обставьте жилье по стандартам, соответствующим классу объекта, особое внимание уделите кухне и санузлу. Чего НЕ ДЕЛАТЬ Не обустраивайте жилье под аренду в соответствии с вашим личным вкусом. Не покупайте жилье с потенциальными проблемами в обслуживании, например с обилием дерева в отделке или большим садом. Не рассчитывайте поручить управление объектом друзьям и родственникам в свое отсутствие. Не пытайтесь самостоятельно составить контракт – обратитесь к профессионалам.

Заработок на аренде: обзор стран по доходности

В недвижимость каких стран стоит вложить деньги для краткосрочных и долгосрочных инвестиций

Если вы решили попробовать себя в роли рантье и купить недвижимость за границей для пассивного дохода, определите, какие инвестиции вас интересуют — краткосрочные или долгосрочные.

Риски спекуляции

Для краткосрочных инвестиций больше подойдут рынки в фазе становления. В таких странах цены сначала резко снизились, а потом начали повышаться и имеют потенциал роста. В этом случае речь идет о перепродаже объекта после роста цен. Аналитики считают, что для воплощения в жизнь этой стратегии подойдут такие европейские города, как Бухарест, Мадрид, Барселона, София, Дублин, Братислава, Лиссабон и Варшава.

Но эта инвестиционная стратегия не лишена риска. На момент анализа еще не произошли печально известные каталонские события, которые, по всей, видимости могут обвалить цены на несколько ступеней из-за оттока бизнеса из региона.

Долгосрочные инвестиции менее рискованные, так как не предполагают быстрого возврата денег, но дают ежегодный доход от 4 до 12% годовых, что превышает проценты по европейским депозитам и помогает не только сохранить деньги от неизбежного пожирания инфляцией, но и приумножить их.

Сдача в аренду

Если говорить о наименее подверженных влиянию мирового кризиса на цены на недвижимость городах, то это Берлин, Лондон, Стокгольм, Хельсинки и Вена. Но стоимость квадратного метра в этих мировых столицах довольно высокая — от $4,5 тысяч и до бесконечности. К примеру, в центре Лондона метр площади обойдется минимум в €18 тысяч. Мы поговорим о более доступных частному инвестору вариантах с адекватным уровнем прибыли. Не забывайте, что перед тем, как подсчитывать возможную прибыль, нужно понимать, как правильно рассчитать доходы от сдачи квартиры/дома в аренду.

Испания

Кризис, который недавно пережила Испания, обернулся для нее длительным снижением цен на недвижимость. Стабилизировалась ситуация недавно. Но Каталонский кризис снова заставил цены уйти вниз из-за нестабильности ситуации в стране. Со сдачи недвижимости в аренду доходность грязными сосавит до 4%. Что касается цен обслуживания, то от €300 до €500 в год придется заплатить за территорию, отдельно понадобится заплатить за охрану, вывоз мусора, уборку, освещение — это обойдется в сумму от €500. Коммуналка отнимет от €100 до €200 в месяц за двухкомнатную квартиру. Также, понадобится внести ежегодный годовой налог. Плюс понадобится оплатить налоги за сдачу объекта в местный бюджет (процентная ставка разнится от региона). За нелегальную сдачу могут оштрафовать на €30 000.

Болгария

Аренда жилья в Болгарии приносит не более 4% годовых. Ведь вам придётся потратиться на услуги управляющей компании, налоги, ремонт.
Агентства недвижимости дают такие данные по сдаче — квартира стоимостью около €50 000 в курортном районе с одной спальней даст грязными около €3600, а чистыми на руки — около €2500. €80 придётся отдать за коммуналку, от €120 обойдутся муниципальный налог и от €300 налог на доход, а комиссия управляющей компании многоквартирного дома составит минимум €400. Если вы выберете в качестве объекта для инвестирования частный дом, то при удачном расположении объекта вырастет как выручка за сезон, так и расходы.

Нужно учитывать, что болгарский рынок курортной недвижимости пережил волну высокого спроса, обернувшийся большим количеством вошедших на рынок застройщиков. В результате предложений стало так много, что квартиры у моря дешевеют. Есть риск приобрести объект за цену, которая серьезно уменьшится уже через несколько лет. А значит, в случае продажи, вы потеряете часть вложений. Средняя цена за метр — от €700.

Грузия

Грузинские застройщики переживают подъем. Заработать на квартире можно около 5-7% годовых, а на частном доме в приморской зоне и все 10%, так как таких предложений — пока дефицит. При этом коммунальные услуги за квартиру обойдутся от 30$ до 100$ в месяц, в зависимости от сезона и уровня потребления. А плата за обслуживание объекта, в большинстве случаев, или отсутствует, или на уровне около $10 в месяц. Но если речь идет об элитных объектах, то цены за обслуживание и, соответственно, прибыль будут выше. Средняя цена недвижимости в Грузии за метр квадратный — от 500$ и выше, в зависимости от локации и статуса объекта. Можно оформить вид на жительство, но это необязательно — в стране мягкие миграционные нормы и находится там можно 365 дней в году.

Черногория

При сдаче жилья в аренду в Черногории нужно оплачивать временной налог, сумму которого определит налоговая. Это €98 для неработающих в Черногории официально и €68 для работающих ежемесячно за максимум 15-койко-мест или 7 сдаваемых комнат. Стоимость квадратного метра составит от €1200 . За покупку недвижимости нужно также заплатить 3% налог единоразово, а затем годовой — в размере 0,6% от стоимости объекта. Стоимость коммунальных услуг обойдется от €100 ежемесячно в зависимости от размеров объекта и города. Управляющей компании придется платить от €1,5 за метр в месяц. Вид на жительство предоставляют каждому, кто приобрел объект недвижимости.
Максимально возможная доходность от сдачи в аренду — 4,5% в год.

Кипр

На Кипре за коммунальные услуги придется отдать от €100. За обслуживание объекта придется выложить около €600 в товарищество собственников ежегодно и €150 за вывоз мусора. Плюс понадобится оплатить уборку и другие услуги. Доходность от сдачи составит от 2% до 4% в зависимости от объекта. Налог за сдачу варьируется от уровня дохода. Если доход меньше €19 000 в год, то налог платить не надо, если больше — то придется отдать государству от 20% до 35% в зависимости от суммы дохода. Если сдавать планируете управляющей компании, то они заберут от 20 до 30% от дохода. При продаже недвижимости придется заплатить налог на прирост капитала, в случае получения прибыли. Он составит 20%. Квадратный метр обойдется от $1100

Турция

В Турции ситуацию кардинально поменял новый закон 2017 года, запрещающий посуточную аренду квартир физическими лицами. Рынок Турции и так пресыщен, объектов очень много. А теперь иностранцы, купившие себе приморский объект для отдыха и сдачи, лишились возможности заработать на посуточной сдаче. Зарабатывать на объектах теперь могут только специально зарегистрированные компании, управляющие жилыми комплексами и апарт-отелями. Причем, если компания нарушит правила сдачи, наказание понесет собственник. Первоначально придется заплатить $2300. Повторное нарушение — больший штраф, депортация, если собственник не резидент, и опечатывание недвижимости. Еще одно нарушение — уголовное дело и, возможно, тюрьма. Единственный вариант заработать на сдаче в Турции — сдавать квартиру в долгосрочную аренду или приобретать в комплексе и сдавать через компанию. В таком случае получить можно до 4% годовых по гарантированому договору с учетом налогов.

Как зарабатывать на аренде недвижимости

С 2017 года в Турции действует закон, который фактически запрещает физическим лицам сдавать квартиры посуточно. Этот закон практически лишил иностранцев, которые приобрели турецкую недвижимость, одного из способов заработка. Тем не менее, жильё в Турции может приносить законный доход. Как этого добиться в соответствии с действующим законодательством, читайте в нашем материале.

Содержание

1. Сдача недвижимости в аренду в Турции: условия

1.1. Зачем нужна лицензия на ведение арендного бизнеса?

2. Сдача в аренду для иностранцев: варианты

3. Долгосрочная аренда в Турции

3.1. Сколько можно заработать на долгосрочной аренде?

3.2. Налог на доходы от аренды в Турции

3.3. Расчёт подоходного налога в Турции

4. Гарантированная аренда в Турции

4.1. Сколько можно зарабатывать на гарантированной аренде?

4.2. Преимущества гарантированной аренды

4.3. Условия сдачи квартиры в гарантированную аренду

5. Поможем зарабатывать на аренде квартир в Турции.

Сдача недвижимости в аренду в Турции: условия

Изменения в турецкое законодательство в сфере арендной недвижимости были внесены в 2017 году. Перемены оказались довольно серьёзным и затронули интересы многих иностранных собственников жилья. В соответствии с новым законом, физическим лицам запрещено сдавать квартиры туристам посуточно. Это право имеют только юридические лица, располагающие соответствующей лицензией и выполняющие следующие условия:

• Имеют в управлении здание или его часть, которая полностью предоставляются внаём. Необходимо обеспечить не менее 30 спальных мест без учёта диванов и раскладушек. Это условие предполагает, что в распоряжении компании, которая желает получить лицензию, должен находиться апарт-отель, а не набор отдельных квартир.
• Здание должно быть оснащено элементами отельной инфраструктуры: пожарной лестницей, охраной, видеонаблюдением и т.п.
• Организация должна встать на учёт в полиции и осуществлять регистрацию постояльцев. Оператор должен каждый день передавать сведения о жильцах в полицию, в том числе и о грудных детях.

В случае нарушения запрета предусмотрено наказание. Тем, кто сдаёт жильё не по закону, выпишут штраф в 10 тысяч лир (около €2300). Если штраф не будет оплачен, нарушителя могут выслать из страны. В случае повторного нарушения предусмотрен ещё более солидный штраф и опечатывание объекта. Если же собственник нарушит закон в третий раз, наступает уголовная ответственность и тюремное заключение.

Важно понимать, что если правонарушение обнаружат, штраф будет выписан не посреднику, который лично сдал квартиру, а напрямую собственнику, который, по факту, может оказаться не в курсе того, что его квартиру сдают незаконно. Тем не менее от ответственности это его не убережёт.

В случае, если фирма имеет лицензию, но не проводит своевременную регистрацию жильцов в полиции, ей грозит штраф в 5 тысяч лир (около €1150) за каждого незарегистрированного постояльца. Если подобные или другие нарушения случаются систематически, компанию могут лишить лицензии.

Зачем нужна лицензия на ведение арендного бизнеса?

Вся эта система выглядит довольно строгой и сложной, особенно для турецких властей, которые прилагают все усилия, чтобы привлечь покупателей из других стран. На фоне развития лояльности к иностранным инвесторам принимается закон, который сурово ограничивает интересы этих самых инвесторов. Причина вполне объяснима в современных реалиях. Это борьба с терроризмом. Турецкие чиновники считают, что в съёмных квартирах от частных владельцев могут с лёгкостью скрываться преступники. Описанная законом система исключает такую возможность. Иными словами, новый закон направлен на поддержание внутренней безопасности в стране. Кроме того, он поможет и крупным инвесторам, которые смогут вкладываться в гостиницы и апарт-отели, получать законную и немаленькую прибыль в условиях отсутствия конкуренции со стороны частных арендодателей.

Сдача в аренду для иностранцев: варианты

Новый закон не означает, что иностранные покупатели, которые уже давно приобрели турецкую недвижимость или планируют купить жильё в готовом проекте, не смогут получать с него деньги. В сложившейся ситуации есть как минимум два законных способа заработать на жилье. Это сдавать его на длительный срок или воспользоваться гарантированной арендой. Предлагаем вам рассмотреть оба варианта подробнее.

Долгосрочная аренда в Турции

По новому закону частным арендодателям остаётся доступна долгосрочная аренда. Это значит, что они могут на законных основаниях сдавать своё жильё на срок от одного года. Под это правило попадают и квартиры, и виллы. Однако и в этом случае существует ряд требований, которые необходимо выполнить:

• Арендный договор должен быть нотариально заверен.
• Жильцы должны быть зарегистрированы по адресу объекта в Управлении по гражданскому состоянию населения и гражданству при МВД (Nüfus Müdürlüğü). Это бесплатная и быстрая процедура.

С этими требованиями справится любой иностранный собственник. Но возникают вопросы со стороны арендаторов. Например, чтобы зарегистрировать жильца, который не является гражданином Турции, необходим идентификационный номер иностранца. Он имеется у тех, кто проживает на территории страны на основании вида на жительство более полугода. Получается, что иностранный собственник сможет сдать своё жильё на долгий срок далеко не каждому туристу.

Сколько можно заработать на долгосрочной аренде?

Долгосрочная аренда может приносить неплохой заработок. Его размер будет зависеть от характеристик жилья:

• местонахождения жилого комплекса;
• качества жилья;
• уровня спроса в конкретном районе и пр.

Если говорить об Аланье, одном из развитых курортных городов с высоким уровнем спроса на арендное жильё, то здесь качественные апартаменты 1+1 можно приобрести по цене от €50 тыс. Например, у застройщика Yekta Homes много предложений как в бюджетном ценовом сегменте, так и в сегменте бизнес-класса и класса люкс. Даже предложение по скромной цене будет предполагать размещение в современном жилом комплексе с бассейнами, зонами барбекю, расположенном в районе с развитой инфраструктурой, недалеко от моря.

Такое жильё будет пользоваться спросом. Сдавать его можно за €250 – €300 в месяц, или около €3500 тыс. в год, что составляет более 6% от стоимости объекта. Из этой суммы необходимо вычесть расходы на приобретение объекта, налог на недвижимость, налог на доходы, оплату услуг управляющей компании, затраты на ремонт и пр. Как правило, «чистый» доход составляет свыше 4 – 5% годовых. Но многое зависит от работы управляющего. Если вы выберете надёжного партнёра, такого, как Yekta Homes, то сможете существенно увеличить вашу прибыль от сдачи апартаментов в долгосрочный наём.

Налог на доходы от аренды в Турции

Доходы физического лица в Турции облагаются налогом. Так как от сдачи недвижимости собственник получает доход, значит, он должен уплатить с него налог, который рассчитывается так же, как и любой другой подоходный налог:

Расчёт подоходного налога в Турции

Доход	Налоговая ставка
До 13 тысяч лир (около €2970)	15%
13 – 30 тысяч лир (€2970 — €6850)	20%
30 – 70 тысяч лир (€6850 – €16 000)	27%
Свыше 70 тысяч лир (€16 000)	35%

Некоторые собственники заключают с арендатором договорённость об оплате наличными и не платят с этого дохода налоги. Выбирая такой путь, нельзя забывать о том, что за налоговыми выплатами в Турции следят довольно пристально, поэтому рано или поздно обман откроется и приведёт к негативным последствиям.

Таким образом, для тех, кто уже имеет квартиру в Турции, законным способом заработать на ней является долгосрочная аренда. Если же покупка пока находится в стадии планирования, можно рассмотреть и другой вариант получения дохода от недвижимости.

Гарантированная аренда в Турции

Некоторые турецкие компании готовы взять на себя все обязанности по управлению недвижимостью. Они самостоятельно подбирают жильцов, проводят сделку, обеспечивают выполнение обязательств арендного договора, решают все вопросы с арендаторами и т.п. Собственник жилья в решении всех этих задач не участвует. Он лишь получает свой доход за вычетом оплаты услуг управляющего. Например, при покупке новостройки в компании Yekta Homes, граждане России, Украины, Беларуси, Казахстана, Узбекистана могут заключить договор на управление приобретённым объектом, уехать к себе домой и спокойно получать деньги, ни о чём не беспокоясь. Эта услуга позволяет иностранным гражданам зарабатывать на краткосрочной сдаче жилья, а также получать гарантированный доход. По этой схеме можно купить качественные апартаменты в Аланье, в районе Махмутлар, который часто рекомендуют для жителей России.

Гарантированная аренда обладает своими особенностями:

• Недвижимость находится в собственности у частного лица, которое заключает договор с управляющей компанией.
• Договор отражает условия сдачи объекта, размер платежей, порядок расчётов.
• За собственником сохраняется право отдыхать в своей квартире. Порядок и сроки такого отдыха прописываются в договоре с управляющей компанией.
• Расходы на обслуживание объекта берёт на себя управляющая компания. Она оплачивает обслуживание комплекса (айдат), коммунальные услуги, мелкий ремонт, а также ищет и обслуживает арендаторов.
• Также управляющая компания осуществляет регистрацию жильцов и передачу сведений о них в полицию в соответствии с действующим законодательством.

По сути, все эти меры превращают жилой дом в апарт-отель, в котором апартаментами владеют разные собственники, не принимающие участия в управлении недвижимостью.

Это выгодная схема, особенно если приобретать жильё напрямую от застройщика. Новостройки на стадии строительства не потребуют больших вложений, а после сдачи смогут относительно быстро себя окупить. Выгодные предложения – это строящиеся проекты от Yekta Homes на средиземноморском побережье Турции.

Сколько можно зарабатывать на гарантированной аренде?

В среднем доход от этой схемы составляет 4 – 5% годовых от стоимости недвижимости. Эту сумму собственник получит в любом случае, даже если его квартира не сдавалась. 4 – 5% — это сумма за вычетом всех расходов, кроме налогов. Налоги собственник должен оплачивать самостоятельно.

При этом в Турции купить апартаменты, которые можно доверить управляющей компании и получать с них доход, можно по той же цене, что и любую другую аналогичную квартиру. Никакой наценки на такие объекты в Турции нет, а, например, в Испании они стоят примерно на 30% дороже обычных квартир.

Представим, что вы купили жильё в готовом жилом комплексе в Махмутлар за €50 тыс. Вместе с качественными апартаментами 1+1 вы получили бассейн, сауну, хамам и прочие удобства на территории жилого комплекса. Доверив эту недвижимость управляющей компании, вы сможете гарантированно получать €2500 тыс. в год до уплаты налогов и бесплатно отдыхать в собственной квартире.

Преимущества гарантированной аренды

Среди преимуществ гарантированной аренды можно отметить:

• стабильный, оговорённый в договоре доход;
• нет необходимости самостоятельно искать арендаторов;
• нет необходимости взаимодействовать с арендаторами на протяжении всего срока сдачи;
• вы не несете ответственности за состояние помещений и т. п.

Выбирая такой вариант дохода, стоит учесть, что в этом случае вы оказываетесь полностью зависимы от управляющей компании. Если она решит прекратить свою деятельность, вы лишитесь источника дохода. Поэтому необходимо тщательно выбирать партнёра. Лучше всего доверить свою недвижимость опытным профессионалам рынка с проверенной репутацией. Таким, как компания Yekta Homes.

Условия сдачи квартиры в гарантированную аренду

Для того чтобы ваше решение купить и сдавать недвижимость через управляющую компанию оказалось эффективным и надёжным, необходимо провести определённую подготовку:

• Проверить управляющего на наличие лицензии на ведение арендного бизнеса.
• Лично убедиться в наличии оборудования для регистрации жильцов в полиции.
• Оценить компанию в плане её масштаба, опыта, репутации и надёжности не только в плане продаж недвижимости, но конкретно в сфере управления ей.
• Просчитать возможную прибыль, чтобы сделать правильный выбор объектов. Нередко бывает так, что купить две небольшие квартиры оказывается более выгодно, чем одни просторные апартаменты.
• Оценить перспективы перепродажи. Чем выше ликвидность объекта, тем проще и дороже его можно будет продать в будущем.

Поможем зарабатывать на аренде квартир в Турции

Если ваша цель – купить недвижимость в Турции и получать от неё максимальную прибыль, мы готовы помочь вам в решении этой задачи. Мы предлагаем качественные, ликвидные объекты в готовых и строящихся жилых комплексах в одном из популярных мест средиземноморского побережья – в Аланье. Наши специалисты подберут оптимальный вариант с учётом ваших целей и задач, обеспечат полное сопровождение вашей сделки. Также мы предоставляем услуги управляющей компании и готовы взять на себя все вопросы, связанные со сдачей вашей недвижимости в аренду. Обращайтесь, мы будем рады вам помочь! Оставьте заявку на сайте или свяжитесь с нами по телефону 8 800 50 50 700.

Как заработать на недвижимости в России с нуля — Простые схемы без вложений денег

Заработок на недвижимости — оптимальный вариант для людей, которые ценят стабильность и надежность. Приобретение квартиры, дома или земельного участка в собственность позволяет не только сохранить капитал, но и приумножить доход.

Содержание:

1. Инвестиции в недвижимость: как и куда вкладывать?
   1. Инвестиции в строящиеся объекты;
2. Строительство с последующей перепродажей
3. Заработок на аренде недвижимости
   1. Сдача в аренду квартир и домов;
   2. Сдача коммерческой недвижимости;
4. Как заработать на недвижимости с нуля.

Мы предлагаем вам несколько простых схем заработка на недвижимости. Если же вас интересует более глубокая информация по данной теме с детальным просчетом доходности, то свяжитесь с сотрудниками нашей компании!

Привлекательность Сочи, как города для выгодного инвестирования, не нуждается в подробном объяснении. Курорт растет и развивается самыми активными темпами. С каждым днем население увеличиваются, многие покупают здесь недвижимость для отдыха или деловых визитов.

Курортная специфика города позволяет зарабатывать деньги на недвижимости, сдавая ее в аренду. Примечательно, что сдача жилья на короткий срок, способна принести владельцу намного больше прибыли, чем долгосрочная аренда.

Наиболее выгодными и интересными предложениями с точки зрения инвестиционных вложений, являются квартиры и дома, расположенные в центральной части Сочи или же в курортных локациях, например — в Олимпийском парке или же в Красной Поляне. Цены на недвижимость здесь растут, а вот объем ввода жилья в эксплуатацию сокращается. Поэтому, купив квартиру в Сочи сейчас, через небольшой временной промежуток, вы сможете продать ее существенно дороже и получить очень хороший бонус к своим финансовым запасам.

Назад к содержанию

Одним из самых эффективных методов как зарабатывать на недвижимости в России является вложение средств в строящиеся дома и коттеджные поселки. На момент начала строительства, цены на заветные квадратные метры отличаются своей доступностью. Чем больше готовность дома, тем больше будет цена.

Решив вложить деньги в строящуюся недвижимость, важно учитывать следующие аспекты:

• Надежность застройщика;
• Цена недвижимости на момент строительства и сдачи;
• Уровень инфляции;
• Дата начала и окончания строительных работ.

Проанализировав все, вышеописанные параметры, вы сможете получить более-менее точную картину того, сколько вы сможете заработать, если решите вложить средства в строящиеся объекты. Кроме того, нужно учитывать и спрос на недвижимость в районе, который позволит вам определить, как скоро вы сможете продать свою квартиру или дом.

Назад к содержанию

В вопросе того, как заработать на недвижимости, хорошим решением может стать строительство частных домов и коттеджей с целью их последующей перепродажи. Особенно хорошо этот метод подойдет для людей, тесно связанных со строительством.

Дом, построенный самостоятельно обойдется намного дешевле, чем покупка готового объекта. Разница между доходами и расходами может достигать 100%. Примечательно, что дома в Сочи пользуются большой популярностью. Их охотно приобретают люди из самых разных регионов, поэтому с продажей точно проблем не возникнет. Главное — это выбрать правильный район, обеспечить дом всеми необходимыми коммуникационными системами и сделать его удобным для жизни.

Назад к содержанию

Аренда недвижимости в Сочи — это очень прибыльное дело, которое способно принести собственнику высокий доход. Здесь идет речь не только о предложениях для жизни и отдыха, но и коммерческих объектах — офисах, магазинах, торговых и деловых центрах.

Схема заработка на аренде недвижимости предельно проста: вы покупаете недвижимость в ликвидном районе и сдаете ее. К преимуществам такого способа получения прибыли можно отнести следующие факторы:

• Минимальные трудозатраты. Достаточно просто найти жильцов и организовать их заселение. Чтобы максимально снять с себя все хлопоты, можно попробовать услугу доверительного управления;
• Высокий доход. Цена аренды квартир в Сочи достаточно высока, по сравнению с недвижимостью в центральном регионе. Особенно это актуально, если вести речь о посуточной сдаче.
• Вы можете распоряжаться квартирой по своему усмотрению — сдавать только в сезон или на праздники, приезжая сюда отдыхать в остальное время. К тому же, если вас что-то перестало устраивать, квартиру всегда можно продать.

Сдавая недвижимость в аренду, стоит помнить о том, что с дохода, полученного вами придется заплатить 13% налогов.

Назад к содержанию

Собственный офис, магазин или любое другое коммерческое помещение можно сдавать в аренду по очень выгодным ценам. Схема точно такая же, как и с жилой недвижимостью — покупаете и сдаёте.

В этом вопросе важно уделить внимание правильному выбору района и площади. Лучше всего отдать предпочтение небольшим торговым площадкам в центральной части — их цена будет не так высока, как у помещений с большой квадратурой, а сдавать их можно очень выгодно.

К слову, если вы вдруг передумаете сдавать объект, то его можно использовать для различия личного бизнеса или же заработать на продаже недвижимости по более высокой цене.

Назад к содержанию

Возможно ли заработать на недвижимости, если у вас нет ничего в собственности и нет средств на покупку? Да! Существует несколько простых вариантов, которые позволяют начать развиваться и зарабатывать в данной сфере.

• Стать специалистом по недвижимости и помогать людям в поиске и покупке за соответствующее материальное вознаграждение;
• Привлекать инвесторов для реализации своих целей. Например, найти человека, готового профинансировать строительство дома с условием последующий перепродажи, возврата долга и раздела прибыли.

В вопросе того, как зарабатывать на недвижимости, нельзя обойти вниманием и посреднические услуги, что для Сочи особенно актуально. Посредники чаще всего работают в сфере аренды. Они встречают гостей в аэропорту, находят арендаторов в интернете и приводят их к собственнику отеля или гостевого дома. Собственник платит посреднику комиссию, которая, как правило, уже заложена в цену номера.

Назад к содержанию

Сколько можно заработать на краткосрочной аренде недвижимости в европейских столицах?

Последнее время иностранные инвесторы все чаще сосредотачивают свое внимание не так на покупке недвижимости в Европе, как на вложении капитала в объекты для дальнейшей сдачи в аренду. В 2019 году становится все более популярной именно краткосрочная аренда зарубежной недвижимости.

Во время покупки недвижимости заграницей, нужно тщательно подходить к выбору локации объекта, чтобы иметь возможность сдавать его круглый год, а не только в сезон. К тому же, краткосрочные сделки могут гарантировать высокие ставки дохода с аренды.

Столицы стран Европы – это самые популярные локации для приобретения недвижимости среди инвесторов. Основным фактором в выборе выступает месторасположение – чем ближе к центру находится квартира – тем больше прибыли с аренды она принесет.

Какие же самые популярные европейские столицы для инвестиций в недвижимость?

Париж

За двухкомнатную квартиру в столице Франции можно получать по €100 за сутки, если сдавать ее минимум две недели. А за месяц аренды владелец может выручить €1,4 тыс., что почти в два раза меньше, чем аренда посуточно. Для покупки недвижимости в Париже необходимо инвестировать от €500 тыс.

Рим

Этот город не менее привлекательный для инвестиций в недвижимость Европы. Обладая суммой от €530 тыс., иностранец может купить комфортную квартиру в историческом районе Рима и сдавать ее в аренду.

Прага

Это выгодная альтернатива покупке недвижимости в Париже. Например, квартиру площадью 52 квадратных метров можно приобрести за €163 тыс. К слову, в течение пяти лет объекты недвижимости в Праге выросли в цене в 1,5 раза.

Канны

Это всемирно известный курорт, который ежегодно собирает туристов и звезд на Международный кинофестиваль. В период его проведения собственники квартир могут хорошо заработать на аренде своих владений, так как стоимость аренды возрастает в несколько раз.

Автор: Юлия Тенетюх

Фото: zagranitsa.com

По этой теме также читают:

• ЕС: риск «золотых виз» и «золотых паспортов»

• Решили заработать на недвижимости в Центральной Европе? Подсчитаем доход

Как заработать на сдаче в аренду недвижимости в Турции

Зароботок на турецкой недвижимости

Поток туристов в Турцию не иссякает даже в зимнее время года, в сезон с апреля по октябрь нет отбоя от желающих погреться под южным солнцем. Отели и гостиницы переполнены, да и апартаменты, сдаваемые частными лицами, не простаивают, поэтому заработок на недвижимости особенно актуален в высокий сезон. В это время квартиры 1+1 в жилом комплексе на морском побережье Аланьи сдаются за сумму в 250-500 евро/неделю, исходя их состояния жилплощади, удобств на придомовой территории, срока аренды и т. д. Длительность арендных отношений напрямую влияет на цену, подобное жилье на год можно сдать за 250-350 евро/месяц.

В прошлом году был принят закон, запрещающий сдавать в аренду физлицам на короткий срок апартаменты. Этот вид деятельности теперь приравнен к гостиничному, им могут заниматься только организации, имеющие разрешение и официальную лицензию. Специфика такого рода бизнеса требует соблюдения санитарных норм и других параметров.

Частники же оказались в самом невыгодном положении, имеющиеся в их распоряжении одна или две квартиры, больше не могут сдаваться посуточно. Что делать в такой ситуации, как грамотно распорядиться имеющейся площадью, давайте разберемся.

Что предпринять рядовым гражданам

Действующее с 22.01.2017 года положение не отменяет сдачу недвижимости частными лицами на длительный срок. Можно и дальше пускать постояльцев, если они арендуют жилье надолго. Для посуточной сдачи придется сотрудничать с предприятием, у которого оформлены соответствующие бумаги, и купить у них квартиру. Занимаясь предпринимательством, вы обязаны заплатить налог на доход. В Турции существует прогрессивная шкала, согласно которой чем больше заработок, тем большая процентная ставка налога:

Доход (лиры)	Ставка налога (%)
От 0 до 13 000	15
13 001 — 30 000	20
30 001 — 70 000	27
От 70 001	35

Риелторские агентства Турции часто занимаются арендными отношениями следующего рода: сдают помещения собственников за определенный процент. Это выгодно обеим сторонам, владельцу квартиры не нужно искать съемщиков, присматривать за домом, убирать территорию, контролировать своевременную оплату, а у компании появляется дополнительный доход.

Довольно много застройщиков создают собственные отделы сдачи площадей внаем. Владельцы квадратных метров заключают договор с застройщиком на несколько лет, по которому тот вместе с Управляющей компанией комплекса ищет квартиросъемщиков, взимает с них плату, следит за порядком, а собственник в течение длительного периода ежемесячно получает свой доход. Факт проживания постояльцев никак не отражается на сумме, прописанной в договоре.

Насколько дорога жизнь в Турции

Тот, кто думает, что жизнь за границей гораздо дороже, чем в России, сильно ошибается. Особенно этот контраст будет ощутим, когда вы переезжаете из какого-нибудь мегаполиса, например, Москвы. Даже обосновавшись в Стамбуле, Анталье или другом большом курортном городе, плата за жилье вас приятно удивит. Она будет процентов на 70 ниже, чем в столице нашей Родины. На обедах в ресторанах вы сэкономите половину суммы, а продукты обойдутся на 10-20% меньше, по исследованиям Numbeo. Возможно, такая разница в том, что зарплаты здесь тоже отличаются от московских в меньшую сторону. Но продукция в Турции очень качественная, это касается как продуктов питания, так и текстиля, одежды, обуви, предметов быта, техники.

Рынок строительства рос быстрыми темпами, пока политическая ситуация не притормозила его. Некоторое время была неуверенность, что будет происходить в стране, как это повлияет на стоимость жилья, выгодно ли инвестировать в экономику Турции. Сфера недвижимости оправилась после стагнации 2016 года, когда испортились отношения с Россией, оппозиция пыталась свергнуть действующую власть, сложившаяся непростая ситуация полностью разрешилась. Иностранцы, с опаской смотревшие на развитие событий, вновь вернулись на рынок турецкой недвижимости, доля покупок объектов гражданами других стран неуклонно растет. Причем наши соотечественники занимают почетное пятое место. Вы так же можете приобрести недвижимость на Средиземноморское побережье на нашем сайте.

Стоимость квартир ежегодно растет на 10-15%. Хотя инфляция достаточно высока в Турции, правительство постоянно реформирует законодательство, предоставляет льготы для инвесторов из-за границы, разрабатывает выгодные программы. Все эти меры поддержки жилищного сектора дают свои результаты, цены на жилье только прибавляют. Так недавний закон о получении гражданства посредством вложения капитала в имущество, значительно подстегнул интерес к турецкому рынку.

Расходы при продаже жилплощади

Если вы задумаете продать квадратные метры, осуществить это будет совсем несложно и в цене вы явно не потеряете. Но придется понести расходы — перечислить в бюджет страны налог на продажу квартиры, оплатить помощь в поиске покупателя и оформлении документов агентству, потому как своими силами выгодно осуществить эту процедуру навряд ли получится.

Продавцы недвижимого имущества обязаны заплатить процент с дохода от полученной суммы, продав жилье. Та же самая прогрессивная шкала применяется для доходов от продажи, что и прибыли от сданного в пользование дома. Напомним: до 13 тыс. лир — 15%, от 13 до 30 тыс. — 20%, от 30 до 70 тыс. лир — 27%, свыше 70 тыс. — 35%.

Есть два момента, которые нужно учитывать владельцу площади при продаже. Физлица, в собственности которых имущество находилось пять и более лет, не должны уплачивать подоходный налог. Поэтому если вам не срочно требуется эта сумма, лучше подождать. Тем более, что через пять лет владения имуществом, собственник имеет право подать документы на гражданство этого государства. Юридические лица, продавая собственность, оплачивают процент на прибыль в размере 20%.

Агентские комиссионные не имеют фиксированной ставки, каждый случай оговаривается в индивидуальном порядке. Чаще всего, это небольшая сумма, исходя из практики, этот зазор устанавливается на уровне 3-6 процентов от стоимости договора. В Турции ведется реестр лицензированных застройщиков и риелторских компаний. Этот список доступен к свободному изучению на просторах интернета. Обращайтесь только к официально зарегистрированным компаниям, которые ответственно относятся к работе, хорошо знакомы с нюансами деятельности, имеют обширные клиентские базы. Они могут предложить вам разные варианты продажи/покупки/аренды жилья в зависимости от потребностей.

Главное о недвижимом имуществе

Подведем итог всему вышесказанному. Основное, что следует понять и запомнить, совершать покупки в Турции выгодно, недвижимость каждый год становится дороже. Даже задумав продать, не останетесь в накладе. Правила покупки умещаются в трех пунктах.

1. 1.Для владельцев имущества в Турции установлен налог, который нужно оплачивать ежегодно (один или два раза/год). Расценки одинаковы как для местного населения, так и иностранцев, в стоимостном выражении за большую часть квартир вы заплатите меньше 100 евро.
2. 2.Собственник обязан оплачивать коммунальные расходы. Потребление учитывается на индивидуальных приборах учета. Так оплачивается электроэнергия и вода. Газ для бытовой плиты покупается отдельно в баллонах. Администрация города выставляет небольшие счета за вывоз мусора и уборку улиц, плата составляет приблизительно 10 евро/мес. Помимо личных затрат, хозяин жилплощади вносит айдат, оплачивая благополучное функционирование жилого комплекса. Чем более развита структура общедомовой территории (бассейн, фитнес-зал, детская площадка, сад, баня и прочее), тем дороже это стоит.
3. 3.Поправки в законодательство Турции разрешают пускать квартирантов на длительный срок. Краткосрочная аренда приравнена к гостиничному виду деятельности, а он подлежит обязательному лицензированию и нуждается в ряде допусков по разным параметрам.

Компания «Сонмез»: мы знаем о недвижимости все

«Sonmez Real Estate & Construction» ведет свою деятельность с начала двухтысячных, датой основания ее считается 2001 год. Сегодня это известнейшее на средиземноморском берегу города-курорта Аланьи агентство в области недвижимости, а также надежный застройщик капитальных объектов. Предприятие накопило за долгие годы работы огромный опыт в сфере строительства зданий любой сложности. Дизайнеры и архитекторы создадут проект вашей мечты, с учетом всех требований безопасности, а высококлассные специалисты возведут его и отделают «под ключ».

Риелторская база нашей фирмы содержит самые актуальные данные по продаваемым и сдаваемым объектам города. Хотите арендовать или купить помещение с наиболее выгодным предложением — обращайтесь к нам. При подборе будут учитываться все ваши пожелания: район города, удаленность от моря, центра, наличие инфраструктуры, количество комнат и так далее. Свежая и наиболее полная информация — вот что является залогом успеха нашего агентства.

Компания «Sonmez Real Estate & Construction» представляет услуги следующего плана:

• ·подбор по базе квартиры, отвечающей вашим запросам;
• ·подготовка и оформление юридической документации;
• ·контроль и сопровождение каждого этапа сделки;
• ·ремонт и отделка частного жилья и коммерческой недвижимости.

Фирма «Сонмез» сотрудничает с банками, в случае необходимости поможет получить кредит на ипотеку по выгодной ставке. В нашей компании возможно сразу же застраховать имущество и сделать страховку от землетрясений, которая является обязательной для каждого владельца жилплощади. Компания не бросает своих клиентов даже после заключения сделки, если вам будет надо, мы будем рады посоветовать вам, где купить мебель для новой квартиры, предметы быта, технику, сделать генеральную уборку, произвести косметический или капитальный ремонт помещения.

Можем выслать за вами трансфер из аэропорта, подсказать, где находится лучший прокат автомобилей и забронировать авто. Сотрудники «Сонмез» помогут заполнить заявления и бланки на оформление договора на воду и электричество. А также рассказать о местных достопримечательностях, экскурсионных турах, что стоить посмотреть, куда сходить и т. д.. Качественное и комфортное жилье от «Сонмез» — это верный шаг в будущее, надежные инвестиции в стабильность завтрашнего дня.

Организация «Sonmez Real Estate & Construction» имеет право на осуществление деятельности как Управляющая компания. За время работы она зарекомендовала себя как успешного и хозяйственного управленца, умело справляющегося со своими обязанностями. У предприятия есть все полномочия заключать договоры с владельцами жилплощадей и сдавать пустующие объекты внаем. Это очень выгодное предложение, вложив денежные средства в дополнительное жилье, вы обеспечиваете себе стабильный доход, даже когда нет квартирантов.

Рейтинг: 5/5 — 1 голосов

Следует ли вам быть арендодателем?

Если у вас есть возможность, владение активами, которые приносят доход, является лучшей финансовой стратегией, чем владение активами, которые генерируют расходы. Например, если у вас есть дом или квартира для собственного проживания, вам необходимо оплатить обслуживание, ремонт, налоги, проценты по ипотеке, благоустройство территории, коммунальные услуги или сбор ассоциации домовладельцев, покрывающий некоторые из этих расходов. Однако, если у вас есть дом или квартира, которые можно сдавать в аренду или сдавать в аренду, вы можете получать доход от собственности, а в некоторых случаях получить положительный денежный поток после того, как все эти расходы будут оплачены.

Быть домовладельцем — жизнеспособное призвание; в конце концов, домовладельцы существуют на каждого арендатора, и они часто процветают в финансовом отношении. Саша, бывший писатель Consumerism Commentary, владеет несколькими объектами недвижимости. Она поделилась советами по покупке арендуемой недвижимости для потенциальных арендодателей, основываясь на собственном опыте.

Чтобы добиться успеха в бизнесе по аренде недвижимости, требуется определенный набор навыков и желаний, а зарабатывать на жизнь не всегда так просто, как думают другие.Если вы хотите зарабатывать на жизнь, например, равную зарплате в 50 000 долларов, вам нужно будет получать прибыль более 4 000 долларов в месяц. Это большое давление. Обдумайте эти вопросы и советы, прежде чем решите заняться бизнесом в сфере аренды недвижимости, чтобы определить, есть ли у вас все необходимое, чтобы стать арендодателем.

Вам нравится «делать это сам»?

Если вы удобный человек, который любит делать свою работу по дому — водопроводчик, строительство, двор и т. Д. — вы можете стать хорошим кандидатом на роль домовладельца.Если вы только начинаете, привлекать внешних подрядчиков может оказаться слишком дорого, если вы рассчитываете превратить свой доход от аренды в прибыль. Самостоятельное выполнение работы экономит деньги.

Вы знаете нужных людей?

Если вы планируете расширить свой портфель недвижимости за пределы одного или двух местоположений — и если вы хотите зарабатывать на жизнь, вам, вероятно, придется быстро расширяться, — вы достигнете точки, когда не сможете справиться со всей работой самостоятельно. Вам нужно будет обратиться к надежным подрядчикам, и если у вас есть личные отношения с подрядчиками, вы сможете лучше договариваться о скидках и увеличивать свою общую прибыль.Чтобы построить эти отношения, нужно время, и нужно время, чтобы найти лучших людей, которых можно нанять для работы. Если вы сможете начать свое приключение в качестве арендодателя с уже сформировавшимися отношениями, то вы окажетесь в гораздо лучшем положении.

То же самое и с агентами по недвижимости. Если у вас есть связи в этом бизнесе, у вас будет лучший доступ к потенциальным арендаторам, что снизит ваши расходы на рекламу. Молва невероятно важна, и знающие агенты могут устранить некоторые препятствия еще до того, как вы начнете.

Сможете ли вы справиться с 24-часовыми обязанностями?

Наем компании для управления вашей недвижимостью — это расходы, которые сокращают вашу прибыль. В зависимости от местоположения вы можете позволить себе это только за счет дохода от аренды. В таком случае обратитесь в компанию по управлению недвижимостью, которая ответит на телефонные звонки в любое время, чтобы решить любые возникающие бытовые проблемы. В противном случае будьте готовы к звонкам посреди ночи. Если вы начинаете свое приключение с арендуемой недвижимостью, работая на другой работе, вы часто будете сталкиваться с конкурирующими приоритетами.

Любишь общаться с людьми?

Некоторые арендаторы могут быть трудными, и в большинстве штатов арендаторы имеют законные права, которые уравнивают правила игры в спорах. Если у вас есть возможность тщательно проверять жильцов и есть выбор потенциальных жильцов, вы можете тщательно выбирать, кто будет жить в вашем доме или квартире. Однако, если вам необходимо заполнить вакансию, чтобы не терять деньги каждый месяц, и не хватает арендаторов, заинтересованных в собственности, вам, возможно, придется принять арендатора, который вам может не понравиться, чтобы предотвратить отрицательный денежный поток.

Даже если вы считаете, что сделали правильный выбор, иметь дело с незнакомцами не для всех. Арендаторы определенно не будут заботиться о вашей собственности так сильно, как если бы вы там жили. Даже хорошие люди могут удивить вас в отношениях арендатор / домовладелец. Чтобы стать арендодателем с успешным бизнесом, вам необходимо иметь дело с людьми, которые могут отличаться от вас с точки зрения ценностей и личности.

У вас есть деньги и сбережения для покупки недвижимости?

Самое замечательное в покупке дома за наличные, а не в поиске ипотеки, заключается в том, что вы можете избежать расходов на выплаты по ипотеке.Каждый цент дохода от аренды, который вы получаете после оплаты расходов на содержание, является прибылью. Это может иметь значение между успешным бизнесом по аренде недвижимости и тем, который борется.

Использование вашей покупки недвижимости за счет чужих денег (ипотека) может оказаться прибыльным при росте стоимости недвижимости, но это не гарантировано. Ссуды открывают возможность стать арендодателем большему количеству людей, облегчая доступность собственности. Иметь наличные для покупки недвижимости не обязательно, но если у вас есть деньги и вы готовы инвестировать в собственный бизнес, будет намного легче получить положительный денежный поток.

Можете ли вы взимать достаточно высокую арендную плату, чтобы покрыть свои расходы?

В некоторых местах ежемесячная аренда недвижимости очень конкурентоспособна. Это может снизить цены, уменьшив вашу прибыль. Если вы конкурируете в области, где большинство инвесторов напрямую владеют своей недвижимостью без ипотеки, а вам приходится иметь дело с расходами по ипотеке, у вас меньше гибкости ценообразования, чем у ваших конкурентов. Вам нужно взимать достаточно высокую арендную плату, чтобы покрыть свои расходы и получить прибыль.

С выплатами по ипотеке и жесткой конкуренцией вы можете получать прибыль от недвижимости только от 200 до 400 долларов в месяц. Это 4800 долларов в год, что намного меньше тех 50 000 долларов, которые мы говорим для заработка на жизнь. Для достижения этой цели вам нужно будет владеть более чем 10 объектами недвижимости с прибылью 400 долларов в месяц. Благодаря объему вы сможете увеличить прибыль с каждого объекта за счет экономии на масштабе, покупки материалов безнадежно и получения значительных скидок от подрядчиков.Возможно, вы сможете достичь целевого годового дохода быстрее, но все равно потребуется много времени, чтобы достичь необходимого количества единиц. Используйте этот калькулятор ипотеки, чтобы определить, какую прибыль вы можете получить.

В других местах, однако, вы можете взимать гораздо более высокую арендную плату по сравнению с покупной ценой или ипотечным платежом. Цены на недвижимость в Нью-Джерси, где я живу, по-прежнему высоки, поэтому потенциал для получения прибыли не так велик. Отправляйтесь в другие районы страны, и вы можете купить недвижимость с арендной платой от 1000 долларов и более за чуть более шестизначную сумму.Если ваш ежемесячный платеж по ипотеке составляет 350 долларов, а арендная плата, которую вы можете успешно взимать, составляет 1000 долларов, ваш путь к зарабатыванию на жизнь в 50 000 долларов в год стал намного яснее и короче. Имея некоторое время и объем, вы легко сможете превзойти это.

Сколько работы вы готовы выполнять за дополнительные 400 долларов в месяц?

Работа на начальном этапе может окупиться, если вы добавите дополнительные объекты недвижимости, но путь к статусу миллионера через арендуемую недвижимость не так прост, как могут показаться телевизионные шоу на HGTV.Вы можете получить прибыль с точки зрения ваших финансовых отчетов, но если вы считаете, что ваше время и собственный капитал чего-то стоят, расчет становится немного сложнее, особенно когда вы делаете больше работы, чтобы начать работу.

Даже на рынках, где цены на жилье оставались относительно высокими, можно заработать на жизнь, сдавая недвижимость в аренду. Работа не для всех, и это хорошо; те, кто готов вложить необходимый труд в создание успешного бизнеса, будут вознаграждены.Однако зарабатывать на жизнь не так просто, как быть владельцем одной собственности.

Зарабатываете ли вы на жизнь арендуемой недвижимостью? Какие уроки вы извлекли? Если вы подумывали о том, чтобы стать арендодателем, но отказались от этого, что вас сдерживало?

Эта статья изначально появилась на сайте www.consumerismcommentary.com.

Фото: Charleston’s TheDigitel

Руководство по соотношению арендной платы к доходу для арендодателей

Согласно данным TransUnion SmartMove, проблема номер один среди независимых арендодателей в США — это невыплата арендной платы.Учитывая, что выселение может стоить домовладельцу в среднем 3500 долларов, необходимо гарантировать, что заявители смогут оплачивать арендную плату каждый месяц.

В предыдущих сообщениях мы обсуждали важность процесса проверки занятости арендатора, чтобы определить, сможет ли потенциальный арендатор позволить себе арендную плату. TransUnion SmartMove также представила новый инструмент под названием Income Insights, который позволяет изучить кредитный профиль заявителя, чтобы определить, нужна ли дополнительная проверка дохода.

Однако другой способ определения способности заявителя платить за аренду основан на простой математике.Калькулятор соотношения арендной платы к доходу может помочь отсеять неквалифицированных соискателей, прежде чем арендодатель пройдет всестороннюю проверку и проверку занятости.

Объяснение отношения арендной платы к доходу

Отношение арендной платы к доходу определяет ежемесячный или годовой валовой доход, который арендатор должен получать, чтобы иметь возможность платить за аренду каждый месяц. Не волнуйтесь: домовладельцу не требуется докторская степень по математике для проведения расчетов.

Есть два способа решить уравнение отношения.

1. Рассчитайте валовой доход относительно заранее определенного процента , чтобы определить максимальную сумму, которую арендатор может позволить себе платить за аренду каждый месяц. Отраслевой стандарт — 30 процентов. Другими словами, не более 30 процентов годового дохода арендатора должно идти на оплату жилья. Математика будет выглядеть так:

(Валовой годовой доход ÷ 12) X .3 = Максимальный ежемесячный доход от аренды

Например, заявитель, который зарабатывает 60 000 долларов, может, согласно этому стандарту, тратить до 1500 долларов в месяц на аренду.Математика:

(60 000 долл. ÷ 12) X 0,3 = 1 500 долл. США

2. Используйте коэффициент отношения . В этом случае стандартный множитель равен 3. Это означает, что заявитель должен зарабатывать как минимум в три раза больше своего брутто-месячного дохода для покрытия расходов на аренду. Математика будет выглядеть так:

Ежемесячная арендная плата X 3 = Минимальный ежемесячный доход от аренды

Например, если арендная плата за квартиру стоит 1500 долларов в месяц, то заявитель должен получить минимум 4500 долларов в месяц дохода.Математика:

1500 долларов X 3 = 4500 долларов

Хотя эти соотношения считаются отраслевыми стандартами, они могут работать не на всех рынках. В действительности, по данным Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета, почти половина арендаторов тратит больше 30 процентов от нормы. Кроме того, еще в 2015 году около 11 миллионов домохозяйств-арендаторов серьезно пострадали от расходов, что означает, что жители платили за жилье более половины своего валового дохода.

Если у вас нет под рукой калькулятора, воспользуйтесь приведенной ниже таблицей, чтобы узнать максимальную арендную плату, которую ваши арендаторы, вероятно, могут себе позволить, исходя из их валового дохода.Мы основывали эти расчеты на валовом доходе по отраслевому стандарту в 30 процентов.

Выгоды и недостатки расчета отношения арендной платы к доходу

Наиболее очевидное преимущество использования расчета отношения арендной платы к доходу состоит в том, что он предлагает как арендодателю, так и арендатору простую формулу для оценки финансовой осуществимости заключение договора аренды.

Если арендатор не имеет дохода, чтобы позволить себе арендную плату, то у арендодателя нет особых причин начинать процесс проверки или другую работу, связанную с заявлением.Заявитель, который понимает, какая аренда реально доступна в зависимости от его или ее дохода, может сосредоточиться на более подходящей недвижимости, не тратя зря время.

С другой стороны, валовой доход может рассказать только часть истории. Некоторые из очевидных недостатков, связанных с использованием только соотношения арендной платы к доходу для определения подходящих потенциальных клиентов, включают:

• Потенциальный арендатор может иметь другое финансовое бремя, такое как алименты или студенческие ссуды, которые необходимо учитывать.
• Потенциальный арендатор может иметь другие источники дохода, которые не отражаются в его подсчете доходов W2.

В любом случае, упомянутом выше, домовладелец может запросить у заявителей дополнительную финансовую информацию, такую ​​как кредитный отчет арендатора, чтобы получить более полное представление о финансовом положении заявителя.

Расчет общей финансовой картины

При оценке заявки важно понимать общую финансовую картину. Проверка дохода — важный первый шаг.Это выходит за рамки простой проверки работы или составления кредитного отчета, что может вызвать некоторые опасные факторы, например, соискатель, у которого произошла серия внезапных просроченных платежей.

Новый мощный инструмент от TransUnion SmartMove, Income Insights, теперь доступен, чтобы помочь арендодателям быть более уверенными при проверке дохода заявителя. Income Insights использует статистическую модель для анализа расходов и платежного поведения заявителя на основе его кредитного отчета для оценки дохода заявителя.Другими словами, он анализирует финансовые операции, такие как расходы и платежи по кредитным картам, среди других факторов, чтобы получить оценку дохода заявителя. Отчет предоставляет домовладельцу рекомендацию о том, следует ли запрашивать дополнительное подтверждение дохода от заявителя.

В последнем случае домовладельцы также могут запросить квитанции заявителя о выплате зарплаты за последние три месяца. Дополнительным шагом является запрос налоговой формы W2, в которой будет указан доход заявителя за предыдущий налоговый год.Для заявителей, работающих не по найму, домовладельцы могут попросить заявителя использовать форму 4506-T из IRS для запроса налоговой декларации, которая предоставляет бесплатную расшифровку налоговой декларации арендатора и обычно занимает один рабочий день для обработки.

Из каждого правила есть исключения.

30-процентный стандарт является хорошим ориентиром, но не каждый арендатор, отвечающий другим критериям, будет соответствовать этому минимуму. Некоторые домовладельцы могут согласиться принять арендаторов, на которых будет лежать бремя арендной платы.

В этом случае домовладельцы могут защитить себя несколькими способами:

• Настройте повторяющиеся автоматические платежи с арендатором. Автоматические арендные платежи предназначены для удержания суммы арендной платы со счета арендатора в определенный день каждого месяца. Услуга автоматической оплаты предлагает удобство прямого депозита, а также обеспечивает большую уверенность в своевременной оплате ежемесячно, если платежи настроены на повторение.
• Запросите более крупный депозит или предоплату. Более крупный гарантийный депозит обеспечивает большую безопасность, поскольку он может покрыть убытки арендодателя в случае повреждений или невыплаты арендной платы.
• Запросить соавтора договора аренды. Содействующая сторона соглашается взять на себя финансовые обязательства по аренде в случае, если основной арендатор не может. Арендодатель должен проверить совладельца так же тщательно, как и арендатора, включая всестороннюю проверку с помощью TransUnion SmartMove, которая включает Income Insights.

Заключение

Хотя калькулятор отношения арендной платы к соотношению дает несколько преимуществ, всегда важно тщательно проверять арендаторов. Лучшие услуги по проверке арендаторов TransUnion собирают данные о кредитных, криминальных и выселении за считанные минуты, без необходимости участия заявителя.Платная услуга также включает в себя Income Insights, которая анализирует доход заявителя, сообщаемый самим заявителем, и сравнивает его с его кредитным поведением, чтобы определить, рекомендуется ли дополнительная проверка дохода.

Только для SmartMove арендодатели получат ResidentScore, который разработан специально для индустрии аренды. ResidentScore адаптирован к уникальным потребностям домовладельцев, прогнозируя выселение на 15% чаще, чем при обычном кредитном рейтинге.

Благодаря отчету ResidentScore на основе кредитной истории, полному кредиту, преступности, выселению и отчету о доходах домовладельцы смогут принять более уверенное решение за считанные минуты.

Какую прибыль вы должны получить от аренды недвижимости?

Как инвестор в недвижимость и коуч, я постоянно получаю вопрос: «Какую прибыль я должен получить от сдачи в аренду?» Хотя это отличный вопрос, ответ не всегда однозначен.

В этой статье я подробно расскажу, что связано с ответом на этот очень личный вопрос, а также задам несколько наводящих на размышления вопросов, которые помогут вам решить для себя.

Соображения

При определении размера прибыли, получаемой от сдачи в аренду собственности, необходимо учитывать множество факторов.

Риск

Я считаю, что первое соображение при определении приемлемой прибыли на недвижимость — это риск. Насколько рискованна эта сделка? Чем рискованнее вложения, тем больше должен быть потенциал роста.

И наоборот, если инвестиция вполне безопасна или сделана под ключ с очень небольшим риском, то я не против получить меньшую прибыль от этой конкретной сделки.

Так как же количественно оценить риск, чтобы определить, сколько прибыли должно быть получено по той или иной сделке?

Во-первых, я определяю, сколько работы необходимо для собственности — как с физической точки зрения, так и с точки зрения управления.Например:

• Требуется ли серьезная реабилитация или просто косметический ремонт?
• Как выглядит текущая база арендаторов и ниже ли их арендная плата?
• Что происходит по соседству? Это переход?
• Как можно повысить ценность этой сделки?

После того, как я разберусь с вышеуказанными вопросами, я могу начать разбирать, насколько рискованна сделка и подходит ли она мне и моим навыкам.

Полученная прибыль

Есть несколько разных способов получить прибыль при инвестировании в недвижимость.

Один из способов получения прибыли, который в наши дни кажется горячей темой, — это положительный денежный поток. Денежный поток — это сумма прибыли, которую вы приносите каждый месяц после получения всей прибыли, оплаты всех операционных расходов и зачисления денежных резервов на будущий ремонт. Как правило, денежный поток выражается как денежная прибыль от денежной прибыли (т. Е. Годовая прибыль / вложенные денежные средства).

Денежный поток зависит от следующего:

• Покупная цена — это цена, которую вы платите, чтобы купить недвижимость.
• Выплата по ипотеке и, следовательно, преобладающие процентные ставки — это сумма, которую вы взяли в долг для покупки недвижимости. Большинство кредиторов дадут вам до 80% покупной цены, если вы принесете оставшиеся 20%.
• Арендная ставка , или доход от аренды — это сумма арендной платы, взимаемая ежемесячно с арендаторов.
• Расходы на техническое обслуживание — Это сумма денег, потраченная на поддержание собственности в хорошем рабочем состоянии и состоянии.
• Налог на недвижимость — это налог, уплачиваемый округу, в котором расположена недвижимость. Способ расчета налога может сильно различаться в зависимости от округа.
• Управление имуществом — Это комиссия, выплачиваемая кому-либо за управление имуществом от вашего имени. Обычно сумма представляет собой определенный процент от собранной арендной платы.
• Страхование имущества — Это страхование, приобретаемое для защиты собственности, а часто и собственника, от катастроф.
• Сборы ТСЖ (если применимо) — Это сбор, выплачиваемый ассоциации домовладельцев, если она есть в собственности, и обычно составляет фиксированную ежемесячную сумму.

Если вы можете манипулировать любым из вышеперечисленных факторов в свою пользу, вы можете изменить денежный поток от собственности и, таким образом, изменить получаемую прибыль.

Вторым компонентом получения прибыли во время владения является выплата ссуды.Если вы используете кредитное плечо, каждый месяц часть ипотечного платежа идет на погашение основной суммы долга. Прелесть инвестиционной недвижимости в том, что ваш арендатор ежемесячно выплачивает ваш кредит.

Разница между стоимостью собственности и остатком по ипотеке — это собственный капитал, а разница между денежными средствами, которые вы вложили в собственность, и собственностью — прибылью.

Определение двунаправленной прибыли, которую необходимо получить во время владения, — это одна часть головоломки.Вторая часть определяет прибыль, которая будет получена во время продажи.

Есть два способа получить прибыль от продажи недвижимости:

1. Сжатие максимальной скорости (также известное как оценка)
2. Увеличение чистой операционной прибыли (NOI)

В этой статье мы не будем вдаваться в подробности, как это сделать, поскольку существует множество других сообщений о том, как именно это сделать.

Тем не менее, я скажу, что сжатие капитализации в основном является функцией рынка, поэтому концентрация на увеличении NOI может оказаться более рентабельной.

Итак, теперь, когда мы рассмотрели различные способы получения прибыли, давайте обсудим, на какой объем вы должны ориентироваться и как на самом деле определить, достигаете ли вы своих целей.

Расчет прибыли

Есть три основных показателя, которые следует рассчитать, чтобы определить вашу фактическую прибыль.

Это:

1. Cap Rate
2. Денежный поток
3. Наличный возврат

Эти три показателя очень легко вычислить, если у вас все в порядке с финансами.Каждый инвестор начинает с перспективного прогноза (называемого проформой), но затем смотрит на результаты в конце года, чтобы подсчитать фактические результаты.

Эти расчеты можно выполнить вручную или с помощью электронной таблицы.

Cap Rate

Начните с того, что запишите все свои расходы за год без каких-либо выплат по ипотеке и сложите их. Затем запишите весь свой годовой доход и сложите.

Вычтите расходы из своего дохода.Если у вас в конце положительное число, у вас все отлично! Вы только что рассчитали чистую операционную прибыль (NOI).

Затем возьмите NOI и разделите его на цену, которую вы заплатили за собственность. Скорее всего, вы получите десятичное число, поэтому умножьте это значение на 100, чтобы преобразовать его в процент. Этот процент является максимальной ставкой для вашего ресурса.

Давайте использовать следующие числа, чтобы лучше понять ставку капитализации:

• Цена покупки недвижимости: 100 000 долларов США
• Годовой доход от аренды: 12 000 долларов
• Годовые расходы без выплат по ипотеке: 6000 долларов США

Чтобы найти NOI, мы вычитаем расходы из дохода, у нас есть $ 12 000 — $ 6000 = $ 6000 в NOI.

Затем мы используем уравнение NOI / покупная цена x 100 для определения максимальной капитализации нашего объекта недвижимости.

Таким образом, 6000 долларов США / 100000 долларов США x 100 = ставка капитализации 6%.

Денежный поток

Возьмите свой NOI за год и вычтите годовые выплаты по ипотеке. Опять же, если это число положительное, у вас дела идут даже лучше, чем раньше. У вас остается годовой денежный поток. Разделите это число на 12, чтобы определить средний ежемесячный денежный поток.

Например, предположим, что мы вносим 20% первоначальный взнос за дом.Теперь наши числа выглядят так:

• Закупочная цена: 100 000 долл. США
• Первоначальный взнос: 20 000 долларов США
• Ипотека: 80 000 долларов
• Годовой доход от аренды: 12 000 долларов
• Годовые расходы: 6000 долларов США
• Годовое обслуживание долга (т.е. выплаты по ипотеке): 4000 долларов

Итак, чтобы рассчитать денежный поток, мы вычитаем из дохода расходы и выплаты по ипотеке.

Таким образом, 12 000–6 000–4 000 долларов США = 2000 долларов США годового положительного денежного потока или, если мы разделим на 12, мы получим 166 долларов США в месяц положительного денежного потока.

Наличными при возврате наличных

Наконец, вам нужно рассчитать сумму наличных при возврате наличности. Для этого нужно взять ваш годовой денежный поток сверху и разделить его на сумму наличных денег, которую вы вложили в сделку (то есть ваш первоначальный взнос, если вы использовали долг, или покупную цену, если вы заплатили все наличные), а затем умножьте на 100, чтобы преобразовать это в процентах.

Если вы использовали заемные средства для финансирования своей покупки, ваш денежный возврат будет отличаться от установленной вами максимальной ставки. Если вы приобрели недвижимость за все наличные, то ваш денежный возврат равен вашей максимальной ставке.

Итак, используя приведенный выше пример, чтобы определить нашу денежную прибыль, мы просто делим наш годовой денежный поток на сумму денег, которую мы вкладываем в сделку в качестве первоначального взноса.

Таким образом, 2000 долларов США / 20000 долларов США x 100 = 10% денежных средств при возврате денежных средств

Итак, мы видим, что если мы заплатим наличными за указанную выше недвижимость, она принесет 6% денежных средств при возврате денежных средств, но если мы будем использовать долг, это принесет 10% денежных средств при возврате денежных средств.

Какую прибыль я должен получать?

Это очень личный вопрос, и, к сожалению, вы единственный, кто может его задать.Я знаю, о чем вы все думаете: «Я прочитал это в статье, в которой говорится, что я должен знать ответ? Что за трата времени.»

Прежде чем нажать кнопку «Назад», сначала подумайте над следующими вопросами:

• Какой доходности я могу ожидать от другого инвестиционного инструмента? Фондовый рынок исторически приносит доходность 7-8% годовых.
• Насколько безопасны альтернативные инвестиции?
• Насколько вы контролируете их?

При определении того, какую прибыль вы должны получать, важно сравнить вложения.Было бы здорово, если бы мы все могли получать 50% прибыли от всех наших инвестиций, но для большинства из нас это не так.

Итак, если бы вы могли заработать 8% на фондовом рынке, который многие считают нестабильным и не допускающим высокой степени контроля или манипуляции, и вы могли бы заработать 3% на рынке муниципальных облигаций, который часто рекламируется как один из самые безопасные доступные инвестиции, какую отдачу вы должны ожидать или требовать от инвестиций в недвижимость?

Опять же, я должен повторить, что это вопрос, на который можете ответить только вы.

Я бы сказал, что вначале недвижимость не так пассивна, как инвестирование в акции или облигации. Таким образом, я лично требую более высокую отдачу, чем те, которые могут предложить.

Однако из-за множества различных стратегий инвестирования есть объекты, которые могут предложить что-то для всех.

Если вы тот, кому нужно получать более высокую прибыль от денежной прибыли, чем может предложить фондовый рынок, такие свойства существуют.

Если вы тот, кто предпочитает получать меньшую прибыль от денежного дохода, чем фондовый рынок, потому что вы верите в высокую оценку рынка, на котором вы инвестируете, инвестируйте в эту недвижимость.

→ Посмотрите на нашей торговой площадке инвестиционную недвижимость с капитализацией 8% +

Последние мысли

Прибыль, которую вы получаете от инвестиций в недвижимость, важна настолько, насколько вы ее получаете.

Если вы слишком сосредоточены на том, чтобы получить максимальную прибыль от денежных возвратов, то покупайте недвижимость, соответствующую вашим критериям.

Если вы человек, который больше сосредотачивается на признании, тогда сосредоточьтесь на рынках, которые испытывают или, как вы полагаете, вскоре испытают максимальную оценку.

Важно помнить, что один год инвестирования в недвижимость похож на мгновение ока — он происходит очень быстро и не определяет ни вас как инвестора, ни как вашу собственность.

Инвестирование в недвижимость — это марафон, а не спринт, поэтому составьте план, придерживайтесь его и не расстраивайтесь, когда у вас была целевая капитализация 8%, но недвижимость работала только при 7% -ной норме.

Не всегда все идет по плану, поэтому учитесь на собственном опыте и просто делайте лучше в следующий раз.

Как арендодатели подтверждают доход?

Проверка дохода может быть неприятной частью процесса утверждения новой аренды, особенно потому, что требования к доходу очень высоки в некоторых крупных городах (мы смотрим на вас, Нью-Йорк). Но это неизбежно, если вы хотите получить квартиру, поэтому лучше подготовиться. Мы познакомим вас с документами, которые арендодатели используют для проверки вашего дохода, общими требованиями к доходу в США и как меняется процесс, если вы являетесь фрилансером.

Почему так важна проверка дохода?

Арендодателям необходимо убедиться, что вы собираетесь платить арендную плату, прежде чем они подпишутся на вас в качестве арендатора. Подумайте об этом так: им тоже нужно платить по счетам. Ваш многоквартирный дом, вероятно, финансируется за счет ипотеки на имя арендодателя. Если вы не платите арендную плату, они не смогут выплатить ипотечный кредит. К тому же выселение — отстой для всех участников. Ставка на то, может ли кто-то позволить себе арендную плату, не имеет финансового смысла для арендодателей или арендаторов.

Какие документы используют арендодатели для подтверждения дохода?

Подтверждение дохода может происходить из разных источников, поэтому будьте готовы к тому, что потенциальный арендодатель запросит по крайней мере два (или более) из следующего:

• Кредитный чек
• Налоговые декларации
• W2s
• Оплата корешки
• Выписки с банковского счета
• Письмо от вашего работодателя
• Подтверждение государственного дохода, такого как пособие по безработице, пенсии или нетрудоспособности

Некоторые из них запрашиваются чаще, чем другие — вам почти всегда нужно делать проверка кредитоспособности и выдача квитанций об оплате.Остальные, скорее всего, будут запрошены, если арендодателю сложно регулярно проверять, что вы делаете.

И не беспокойтесь о конфиденциальности — в соответствии с Законом о справедливой кредитной отчетности любые кредитные отчеты или другие отчеты о проверке не могут быть переданы по закону и должны быть уничтожены в соответствии с правилами, установленными Федеральной торговой комиссией.

Каковы «требования к доходу» от квартиры?

Чтобы снять квартиру, вы должны соответствовать требованиям, предъявляемым к доходам здания.Арендодатели обычно требуют, чтобы ваш годовой или ежемесячный доход достиг определенного порога. Или, если у вас есть соседи по комнате, тогда совокупный доход всех, кто живет в квартире, должен соответствовать требованиям дохода. Вот почему так много людей в Нью-Йорке, например, имеют соседей по комнате — совокупный годовой доход каждого жителя квартиры должен как минимум в 40-50 раз превышать ежемесячную арендную плату. Это означает, что если вы хотите арендовать жилье в Нью-Йорке за 2500 долларов в месяц, вам нужно будет зарабатывать 125000 долларов в год.

В других городах требования к доходам немного менее строгие. Как правило, арендодатели хотят, чтобы ваш ежемесячный доход (или совокупный ежемесячный доход всех, кто проживает в арендной плате), равнялся как минимум трехкратной арендной плате. Таким образом, та же самая квартира за 2500 долларов потребует, чтобы вы зарабатывали 7500 долларов в месяц или 90 000 долларов в год. Вот разбивка требований к общему доходу в нескольких крупных городах США:

• Чикаго: Трехкратная ежемесячная арендная плата (в месяц)
• Даллас: Трехкратная или четырехкратная ежемесячная арендная плата (в месяц)
• Los Анхелес: В сорок раз больше месячной арендной платы (в год)
• Филадельфия: Трех- или четырехкратная ежемесячная арендная плата (в месяц)
• Сан-Франциско: Трехкратная арендная плата (в месяц) — но с Сан-Франциско имеет такую ​​высокую стоимость жизни, некоторые арендодатели более гибко подходят к этим требованиям
• Сиэтл: Трехкратная ежемесячная арендная плата (в месяц)

Почему я должен зарабатывать намного больше, чем ежемесячная арендная плата?

Хотя аренда может быть одной из самых больших ваших ежемесячных расходов, она определенно не единственная.Возможно, у вас есть студенческие ссуды, которые вы выплачиваете, или ежемесячные платежи за машину. Вам нужно будет внести в бюджет расходы на питание, страховку арендатора и транспорт. И, конечно же, всегда есть непредвиденные расходы — медицинские расходы (может быть, для вас или, может быть, на домашнее животное) или замена сломанного телефона или компьютера. Это все причины, по которым домовладельцы устанавливают такие высокие требования к доходам. Они хотят быть уверены, что, даже несмотря на все остальное, что вы платите каждый месяц, вы все равно можете позволить себе арендную плату.

Как апартаменты подтверждают мой доход, если я фрилансер?

Если вы фрилансер, индивидуальный предприниматель или просто не имеете традиционного дохода, проверка может быть более сложной.У вас нет типичного W2, который нужно показать домовладельцу, поэтому вам придется полагаться — как минимум — на банковские выписки и налоговые декларации за несколько месяцев. Арендодатели могут также запросить копии прошлых 1099, текущих контрактов с клиентами или даже заверенного письма от бухгалтера, подтверждающего, что у вас стабильный доход. Если это по-прежнему не убеждает арендодателя в том, что вы можете платить арендную плату, вам, возможно, придется подумать о привлечении поручителя для заключения договора аренды или о внесении предоплаты за несколько месяцев аренды.

Должен ли я указывать в заявлении свой валовой или чистый доход?

Когда вы подаете заявление на квартиру, домовладельцы будут смотреть на ваш валовой доход — сколько вы зарабатываете до уплаты налогов — чтобы узнать, можете ли вы позволить себе их квартиру.Они могут проверить ваши налоговые документы, чтобы определить ваш чистый доход, но обычно валовой доход является стандартом при заполнении заявления на аренду.

Статьи по теме

Информация, представленная на этом веб-сайте, не является юридической консультацией и не предназначена для ее использования.

Просят ли они валовой или чистый доход при аренде квартиры? | Домой Руководства

Райан Кокерхэм Обновлено 27 декабря 2018 г.

Когда вы заполняете заявку на аренду квартиры, велики шансы, что ваш будущий арендодатель потребует какой-либо документ, подтверждающий доход, чтобы убедиться, что вы способны платить аренда помесячно.Этот тип проверки помогает защитить как арендатора, так и арендодателя, поскольку обе стороны могут столкнуться с чрезмерными трудностями, если арендная плата не выплачивается регулярно за рассматриваемое имущество. Чтобы определить, совместимо ли ваше финансовое положение с рассматриваемой арендной ставкой, арендодатели часто просят арендаторов предоставить информацию, касающуюся их ежемесячного уровня дохода. Чистый доход человека часто является лучшим показателем его способности платить за аренду, поскольку он представляет собой получаемую им заработную плату.

Совет

Практическое правило для подходящих арендаторов заключается в том, что валовой доход должен быть как минимум в три раза больше стоимости аренды.

Использование W-2 в качестве подтверждения дохода

Если домовладелец просит вас предоставить подтверждение вашего дохода, это можно сделать разными способами. Один из документов, который может запросить ваш домовладелец, — это W-2. Если вы работали на постоянной постоянной работе, ваш работодатель может предоставить вам W-2, который включает информацию о вашей годовой заработной плате и всех вычетах из вашего валового дохода. Несмотря на то, что документ W-2 поддается немедленной проверке и является законным, этот документ, очевидно, не сможет отразить какие-либо изменения в вашей занятости или уровне дохода с даты выдачи.Если вы подверглись значительным изменениям в работе или получили повышение по службе, которое дает вам значительно большую финансовую компенсацию, W-2 не сможет это продемонстрировать.

Проверка налоговых деклараций IRS

Ваша годовая налоговая декларация (в частности, форма IRS 1040) — еще один официальный документ, который вы можете использовать для подтверждения своего уровня дохода. Как и ваш W-2, этот документ не может отображать изменения, которые произошли в какой-либо момент позже даты его подачи.Форма IRS 1040 предоставляет арендодателям подтверждение как вашего валового дохода, так и вашего уровня дохода с учетом любых вычетов, которые вы могли потребовать (помечены как скорректированный валовой доход).

Отправьте письма работодателю

Если вы недавно получили работу на новой работе, которая оплачивается значительно больше, чем ваша предыдущая работа, возможно, в ваших интересах получить письмо от вашего нового работодателя с подробным описанием вашего текущего уровня дохода и продолжительности вашего контракта. если уместно.Некоторые компании также предоставляют сотрудникам доступ к электронным квитанциям о заработной плате, что также может быть полезно. В частности, в таком районе, как Сан-Франциско, где резко выросла арендная плата, этот документ может предоставить ценное доказательство дохода для лиц, которые, возможно, переехали из другого района страны, где уровень доходов и общая стоимость жизни значительно ниже.

Дополнительные формы подтверждения валового дохода

В большинстве приложений аренды есть место для добавления дополнительного дохода.Если вы получаете алименты, включите их. Если вы являетесь получателем аннуитета, добавьте его. Если вы получаете социальное обеспечение или пенсию, добавьте информацию. Приложите к заявлению выписки из банковского счета за три месяца, в которых указаны ваши входящие и исходящие транзакции. Если вы работаете не по найму, они имеют жизненно важное значение для подтверждения вашего дохода.

Сколько я могу себе позволить арендную плату — Калькулятор арендной платы

50/30/20 Рекомендации

Воспользуйтесь приведенными ниже рекомендациями, чтобы помочь вам с бюджетными решениями. Если ваша арендная плата превышает норму по расходам на проживание, вы можете поискать квартиру с более низкой ежемесячной оплатой.

50%

Расходы на проживание

X, XXX / мес.

30%

Ежедневные расходы

X, XXX / мес.

Вы нашли идеальную квартиру… что дальше?

Вы нашли нужную квартиру. Но прежде чем подписать договор аренды, есть о чем подумать. Самое главное — доступность. Аренда — это договор между вами и квартирным сообществом, и они будут ожидать, что вы будете выполнять свою часть сделки.

К счастью, специалисты по финансовому планированию разработали для вас методы, позволяющие легко рассчитать доступную арендную плату.Придерживайтесь их, и вам не о чем будет беспокоиться, кроме того, как вы украсите свой новый дом.

Какую арендную плату я могу себе позволить?

Квартирные сообщества рассчитывают на годовой доход, в 40 раз превышающий ежемесячную арендную плату. Итак, если у вас есть работа с годовым доходом 35 000 долларов, максимальная арендная плата, которую вы можете себе позволить, составляет 875 долларов в месяц. Другие ищут 30% вашего ежемесячного дохода, но на самом деле эти два метода — всего лишь два разных математических способа добраться до одного и того же места. Используйте тот расчет, который вам легче понять.

Это не значит, что вам следует искать квартиру за 875 долларов в месяц. Есть причины, по которым вы можете захотеть искать что-то более дешевое, а также причины, возможно, что-то немного выше этого ценового диапазона. Это будет зависеть от вашего желаемого образа жизни.

Готовы начать поиск?

Сколько я должен платить за аренду?

Если вы человек, который действительно просто ищет место для аварии, и не более того, попробуйте найти квартиры, которые составляют от 15% до 20% вашего ежемесячного дохода.В приведенном выше примере стоимость квартиры варьируется от 450 до 600 долларов в месяц.

Однако, если вы думаете, что можете жить более минималистично и хотите получить немного больше возможностей и функциональности, вы можете найти жилое сообщество, которое позволит вам арендовать место, которое составляет до 35% от вашего ежемесячного доход. В нашем примере это будет около 1000 долларов в месяц при годовой зарплате в 35000 долларов.

Мы рекомендуем оставаться в диапазоне от 25% до 30%, чтобы получить лучшее из обоих миров: доступность и большое количество функций.

Считают ли многоквартирные дома доход моего соседа по комнате?

Обычно, когда многоквартирные дома сдают в аренду двум посторонним съемщикам, учитываются оба ваших дохода. Так что, если вы оба зарабатываете 35000 долларов в год, у вас, вероятно, не возникнет проблем с поиском управляющего недвижимостью, который будет сдавать вам квартиру за 1750 долларов в месяц. Но не так быстро; тщательно продумайте это.

Имейте в виду, что если с вашим соседом по комнате что-то случится, когда он или она перестанет платить арендную плату, вы, как соарендатор, все равно несете ответственность за полную сумму арендной платы.Так что выбирайте соседей по комнате (и даже квартиру, которую вы выберете) с умом. Здесь может быть разумнее оставаться ниже 30% вашего совокупного дохода, если это вообще возможно.

Как еще я могу выяснить, сколько арендной платы я могу себе позволить?

Существует еще один часто используемый финансовый план, известный как правило «50/30/20». При этом учитывается не только сама арендная плата. Используя эту систему:

• 50% вашего дохода приходится на постоянные расходы. Сюда входят арендная плата, коммунальные услуги, ежемесячные счета и транспортные расходы;
• 30% — на повседневные расходы, включая развлечения, покупки и питание вне дома;
• 20% — для экономии.Это для сбережений в резервный фонд, пенсии, инвестиций и так далее.

Правило 50/30/20 может помочь вам более широко задуматься о том, на что вы тратите деньги, и откладываете часть из них.

10 основных характеристик прибыльной арендуемой недвижимости

Вы хотите приобрести жилую недвижимость для сдачи в аренду, чтобы увеличить свой инвестиционный портфель? Если вы сделаете правильный выбор, инвестиционная недвижимость может быть захватывающей и очень выгодной. Но помимо доходов и вознаграждений, инвестирование в недвижимость может быть пугающим для начинающего инвестора.

Недвижимость — это сложный бизнес, и здесь полно мин, которые могут свести на нет ваши доходы. Вот почему важно провести подробное исследование перед тем, как погрузиться в дело, чтобы вы знали все плюсы и минусы инвестирования в недвижимость. Вот самые важные вещи, которые следует учитывать при покупке доходной недвижимости.

Ключевые выводы

• Тщательно осмотрите район — его удобство и удобства являются ключевыми.
• Район с высокой долей вакантных площадей — плохой знак.
• Узнайте цены продажи в этом районе, чтобы получить представление о стоимости на местном рынке.
• Изучите среднюю арендную плату в районе и определите, насколько выгодна для вас покупка арендуемой собственности.

Начало поиска

Начните поиск недвижимости самостоятельно, прежде чем привлекать к работе профессионала. Агент может оказать давление на вас, чтобы вы совершили покупку, прежде чем вы найдете наиболее подходящую для вас инвестицию.И для того, чтобы найти эти вложения, потребуются некоторые навыки слежки и немного кожи для обуви.

Это исследование поможет вам сузить несколько ключевых характеристик вашей собственности, таких как тип, местоположение, размер и удобства. Как только вы это сделаете, вам может понадобиться агент по недвижимости, чтобы помочь вам завершить покупку.

Варианты вашего местоположения будут ограничены тем, собираетесь ли вы активно управлять недвижимостью или нанять кого-то другого, чтобы сделать это за вас. Если вы собираетесь активно управлять им самостоятельно, вам не нужна недвижимость, которая находится слишком далеко от того места, где вы живете.Если вы собираетесь нанять компанию по управлению недвижимостью, которая позаботится о нем, близость не будет проблемой.

10 основных функций, которые следует учитывать

Давайте взглянем на 10 главных вещей, которые следует учитывать при поиске подходящей арендуемой недвижимости.

10 главных характеристик доходной недвижимости в аренде

1. Окрестности

Район, в котором вы покупаете, будет определять типы арендаторов, которых вы привлекаете, и уровень вашей вакансии. Если вы покупаете квартиру рядом с университетом, велика вероятность, что студенты будут доминировать в вашем пуле потенциальных арендаторов, и вам будет трудно заполнять вакансии каждое лето.Имейте в виду, что некоторые города пытаются препятствовать переходу от аренды, взимая непомерные сборы за разрешение и нагромождая бюрократизм.

2. Налог на имущество

Налоги на недвижимость, вероятно, будут широко варьироваться в зависимости от вашего целевого региона, и вы хотите знать, сколько вы потеряете. Высокие налоги на недвижимость — не всегда плохо — например, в прекрасном районе, который привлекает долгосрочных арендаторов, но есть и непривлекательные места с высокими налогами.

Вся налоговая информация будет храниться в муниципальном отделении по оценке, или вы можете поговорить с домовладельцами в сообществе.Обязательно узнайте, возможно ли повышение налога на имущество в ближайшем будущем. Город, находящийся в затруднительном финансовом положении, может повысить налоги, намного превышающие те, которые арендодатель может реально взимать с арендной платы.

3. Школы

Учитывайте качество местных школ, если вы имеете дело с домами для семьи. Хотя вас больше всего беспокоит ежемесячный денежный поток, общая стоимость вашего арендуемого имущества вступает в игру, когда вы в конечном итоге его продаете. Если поблизости нет хороших школ, это может повлиять на стоимость ваших инвестиций.

4. Преступление

Никто не хочет жить по соседству с очагом преступной деятельности. Местная полиция или публичная библиотека должны иметь точную статистику преступности по районам. Проверьте показатели вандализма, серьезных и мелких преступлений и не забудьте отметить, растет или снижается преступная активность. Вы также можете спросить, как часто полиция появляется в вашем районе.

5. Рынок вакансий

Места с растущими возможностями трудоустройства привлекают больше арендаторов.Чтобы узнать, как в конкретном районе оценивается доступность работы, обратитесь в Бюро статистики труда США (BLS) или посетите местную библиотеку. Если вы увидите объявление о переезде в этот район крупной компании, вы можете быть уверены, что рабочие в поисках места для жизни будут стекаться туда. Это может привести к росту или снижению цен на жилье в зависимости от типа бизнеса. Вы можете предположить, что если вы хотите, чтобы эта компания находилась у вас на заднем дворе, ваши арендаторы тоже захотят.

6. Удобства

Совершите поездку по окрестностям и проверьте парки, рестораны, тренажерные залы, кинотеатры, остановки общественного транспорта и все другие льготы, которые привлекают арендаторов.У мэрии может быть рекламная литература, которая может дать вам представление о том, где лучше всего сочетаются общественные удобства и частная собственность.

7. Будущее развитие

Муниципальный отдел планирования будет располагать информацией о застройках или планах, которые уже были зонированы в этом районе. Если будет много строительства, это, вероятно, хороший район для роста. Следите за новыми разработками, которые могут повредить цене окружающей собственности. Дополнительное новое жилье также может конкурировать с вашей собственностью.

8. Количество объявлений и вакансий

Если в районе необычно много предложений, это может сигнализировать о сезонном цикле или о том, что район находится в упадке — вам нужно выяснить, что это такое. В любом случае высокий уровень вакантных площадей вынуждает арендодателей снижать арендную плату для привлечения арендаторов. Низкий уровень вакантных площадей позволяет арендодателям повышать арендную плату.

9. Средняя арендная плата

Доход от аренды будет вашим хлебом с маслом, поэтому вам нужно знать среднюю арендную плату в этом районе.Убедитесь, что любая недвижимость, которую вы рассматриваете, может иметь достаточно арендной платы, чтобы покрыть ипотечный платеж, налоги и другие расходы. Достаточно хорошо изучите местность, чтобы определить, куда она может направиться в следующие пять лет. Если вы можете позволить себе этот район сейчас, но ожидается рост налогов, доступная недвижимость сегодня может означать банкротство позже.

10. Стихийные бедствия

Страхование — это еще один расход, который вам придется вычесть из своих доходов, поэтому вам нужно знать, сколько это будет вам стоить.Если район подвержен землетрясениям или наводнениям, расходы на страхование могут существенно снизить ваш доход от аренды.

Получение информации

Официальные источники хороши, но вы захотите поговорить с соседями, чтобы получить реальную информацию. Поговорите как с арендаторами, так и с домовладельцами. Арендаторы будут гораздо более честны в отношении отрицательных сторон района, потому что они не вкладывают в него деньги. Посетите этот район в разное время в разные дни недели, чтобы увидеть своих будущих соседей в действии.

Выбор недвижимости

Лучшая инвестиционная недвижимость для новичков — это, как правило, дом на одну семью или кондоминиум. Квартиры не требуют особого ухода, потому что ассоциация кондоминиумов заботится о внешнем ремонте, оставляя вас беспокоиться о интерьере. Кондо, однако, как правило, получают более низкую арендную плату и дорожают медленнее, чем дома на одну семью.

Дома на одну семью, как правило, привлекают долгосрочных арендаторов. Семьи или пары иногда считаются лучшими арендаторами, чем одинокие люди, потому что существует мнение, что семьи могут быть финансово стабильными и регулярно платить арендную плату.

Когда ваш район сузится, ищите недвижимость с потенциалом высокой стоимости и хорошо прогнозируемым денежным потоком. Оцените недвижимость, которая стоит дороже, чем вы можете себе позволить, а также недвижимость в пределах вашей досягаемости. Недвижимость часто продается по цене ниже ее листинговой цены.

Следите за перечисленными ценами на другую недвижимость и проверяйте городские записи, чтобы узнать окончательные цены продажи, чтобы получить представление о реальной рыночной стоимости в районе.

Для потенциального повышения стоимости ищите недвижимость, которая — с небольшими косметическими изменениями и незначительным ремонтом — привлечет арендаторов, которые могут платить более высокую арендную плату.Это также повысит стоимость собственности, если вы решите продать ее через несколько лет.

Конечно, для обеспечения прибыльного предприятия важно покупать недвижимость по разумной цене. При аренде собственности рекомендуется платить не более чем в 12 раз больше годовой арендной платы, которую вы ожидаете получить.

Определение арендной платы

Как определяется потенциальная рента? Вам нужно будет сделать обоснованное предположение. Не увлекайтесь излишне оптимистичными предположениями.Если установить слишком высокую арендную плату и остаться пустым в течение нескольких месяцев, то общая прибыль быстро упадет. Начните со средней арендной платы за квартал и работайте оттуда. Подумайте, стоит ли ваше жилье немного больше или немного меньше и почему.

Чтобы выяснить, работает ли арендная плата для вас как инвестора, рассчитайте, сколько на самом деле будет вам стоить недвижимость. Вычтите ожидаемый ежемесячный платеж по ипотеке, налоги на недвижимость, разделенные на 12 месяцев, расходы на страхование, разделенные на 12, и щедрое пособие на техническое обслуживание и ремонт.

Не стоит недооценивать затраты на содержание собственности. Эти расходы зависят от возраста собственности и от того, сколько ухода вы планируете делать самостоятельно. Новое здание, вероятно, потребует меньше работы, чем более старое. Квартире в пенсионном сообществе, скорее всего, не будет такого же ущерба, как и в случае жилья за пределами университетского городка колледжа.

Самостоятельный ремонт значительно сокращает расходы, но это также означает, что вы должны быть на связи 24-7 в экстренных случаях. Другой вариант — нанять фирму по управлению недвижимостью, которая будет заниматься всем, от сломанных туалетов до сбора арендной платы каждый месяц.Ожидайте, что вы будете платить за эту услугу около 10% валового дохода от аренды.

Если все эти цифры сравняются или, что еще лучше, останется немного денег, теперь вы можете попросить своего агента по недвижимости подать предложение.

Совершение покупки

Банки предъявляют более жесткие требования к кредитованию инвестиционной недвижимости, чем основные жилые дома. Они полагают, что в тяжелые времена люди менее склонны подвергать опасности свои дома, чем бизнес-недвижимость. Будьте готовы заплатить не менее 20–30% за первоначальный взнос, плюс расходы на закрытие.Перед тем, как подписать документ, попросите профессионала тщательно осмотреть недвижимость и попросить юриста по недвижимости.

Не забудьте оплатить достаточную страховку. Страхование арендатора покрывает имущество арендатора, но само здание является обязанностью арендодателя, и страхование может быть дороже, чем для аналогичного дома, занимаемого владельцем. Ипотечные проценты, страхование и амортизация собственности не облагаются налогом до определенной суммы.

Итог

В каждом штате есть хорошие города, в каждом городе есть хорошие кварталы, и в каждом районе есть хорошая недвижимость.Чтобы выровнять все три, требуется много усилий и исследований. Когда вы в конечном итоге найдете свою идеальную арендуемую недвижимость, сохраняйте реалистичность своих ожиданий и убедитесь, что ваши собственные финансы достаточно здоровы, чтобы вы могли подождать, пока недвижимость начнет приносить деньги.

.