Что такое кредит под залог недвижимости: Кредит под залог: отличие залогового от потребительского кредита

застройщик

развитие недвижимости

инвестиции в недвижимость

инвестиционный фонд недвижимости

кредит под залог недвижимости

управление недвижимостью

менеджер по недвижимости

рынок недвижимости

ипотечный инвестиционный канал недвижимости

Типы кредитов на недвижимость

Существует несколько видов кредитов и методов финансирования покупки жилой недвижимости:

• обычные кредиты
• кредиты, застрахованные государством
• финансирование продавца
• целевые кредиты

Отношение кредита к стоимости = сумма ипотеки / оценочная стоимость недвижимости

Многие ипотечные кредиты на жилье гарантируются федеральным правительством, и многие кредиторы продают эти ипотечные кредиты Fannie Mae (также известной как Федеральная национальная ипотечная ассоциация, FNMA) и Freddie Mac (также известной как Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC) , которые затем создают ценные бумаги с ипотечным покрытием, которые продаются инвесторам. Когда-то публичные корпорации Fannie Mae и Freddie Mac контролировались Федеральным управлением жилищного финансирования (FHFA), федеральным консерватором, который взял на себя управление Fannie Mae и Freddie Mac в сентябре 2008 года в результате Великой рецессии. Следовательно, оба учреждения в основном принадлежат Министерству финансов США.

Обычные ссуды

Обычная ссуда является наиболее распространенным типом ипотечного кредита, который обеспечивает адекватное обеспечение кредитору без государственных гарантий. Заемщик должен заплатить не менее 20% от оценочной стоимости имущества, чтобы отношение кредита к стоимости ( LTV ) не превышало 80%. В случае дефолта кредитор может вернуть имущество во владение и обычно может продать его по цене, достаточно высокой, чтобы погасить кредит. Кредитор защищает себя, гарантируя, что заемщик может погасить кредит, что определяется доходом заемщика, трудовой историей, высоким соотношением доходов к расходам на жилье, высоким соотношением доходов к долгу и кредитным рейтингом заемщика. . Кроме того, кредитор получает оценку недвижимости, чтобы убедиться, что стоимость имущества составляет не менее 125% от суммы кредита, что соответствует минимальному коэффициенту LTV, равному 80%.

Кредиты, застрахованные FHA

Федеральное жилищное управление ( FHA ), агентство Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD), страхует долгосрочные кредиты кредиторов. Его основная цель — управлять гарантиями по кредитам и страхованием по ипотечным кредитам, чтобы сделать владение домом более доступным для американцев с низким доходом. Кредиторы должны быть одобрены FHA, а заемщики должны соответствовать минимальным требованиям FHA. Кроме того, недвижимость, обеспечивающая ссуду, также должна соответствовать стандартам FHA в отношении качества строительства, качества района и других факторов. Кроме того, оценщик имущества должен быть одобрен FHA.

FHA страхует заемщика от дефолта, но заемщик должен заплатить за эту защиту, заплатив страховой взнос по ипотечному кредиту. Благодаря страховке заемщики могут вносить меньший первоначальный взнос, который в настоящее время составляет 3,5%, что значительно ниже 20%, необходимых для обычных кредитов. Когда заемщик не выполняет свои обязательства, FHA возмещает кредитору убытки, включая расходы по обращению взыскания.

Застрахованные кредиты FHA могут быть использованы для покупки жилой недвижимости от 1 до 4 квартир. FHA часто меняет комиссию за ипотечный взнос, но в настоящее время на срок не более 15 лет, а отношение суммы кредита к стоимости не превышает 9.0%, FHA взимает авансовый взнос в размере 1,75% от суммы кредита и годовой взнос в размере 35 базисных пунктов или 60 базисных пунктов, если LTV превышает 90%. Для кредитов на срок более 15 лет и с LTV, не превышающим 95%, первоначальная премия составляет 1,575%, а годовая премия составляет 120 базисных пунктов, или 1,2%; если LTV превышает 95%, то годовая премия составляет 1,25%. Для кредитов, превышающих 625 000 долларов США, FHA добавляет 25 базисных пунктов к премии. Если продавец оплачивает 3% или 6000 долларов США от стоимости закрытия покупателя, то эти платежи будут рассматриваться как уступки при продаже, что снизит продажную цену, на основе которой будет рассчитываться страховая премия по кредиту.

Для любого региона FHA устанавливает максимальную сумму кредита, поэтому все кредиты ограничиваются меньшим из максимальной суммы или коэффициента LTV. Максимальный LTV в 96,5% основан на меньшей из продажной цены или оценочной стоимости; 30 лет — это максимальный срок кредита, а 3,5% в настоящее время — минимальный первоначальный взнос, необходимый для проживания на одну семью.

Заемщик может произвести досрочное погашение без штрафных санкций, если кредитор уведомлен о досрочном погашении не менее чем за 30 дней; если менее 30 дней, то кредитор может взимать проценты до 30 дней.

Ссуды, выданные после 15 декабря 1989 г., не могут рассматриваться как для инвестиционной собственности, так и для заемщиков, если они полностью не соответствуют требованиям для получения ссуды FHA. Ссуды, выданные до 1 декабря 1986 г., можно принять, но ссуды после этого требуют кредитоспособного покупателя.

FHA также страхует другие виды кредитов, такие как:

• субсидируемые кредиты для семей с низким и средним уровнем дохода
• кредиты с поэтапными выплатами
• кредиты с регулируемой процентной ставкой
• кредиты на обустройство дома, строительство кондоминиумов и многоквартирных домов

Гарантированные кредиты VA

Администрация по делам ветеранов ( VA ) также гарантирует кредиты квалифицированным ветеранам, и, как и кредиты FHA, квалификация для кредитов, застрахованных VA, требует минимальных стандартов кредиторов, заемщиков и имущества. Ссуды VA имеют несколько явных преимуществ по сравнению с другими типами ссуд: до 417 000 долларов США могут быть заимствованы без первоначального взноса, если недвижимость будет основным местом жительства заемщика. Кроме того, кредиты VA не налагают максимального коэффициента долга и минимального кредитного рейтинга. Однако, поскольку VA использует собственных оценщиков, закрытие недвижимости может занять на несколько недель больше, чем в среднем. Из-за дополнительной бюрократии с кредитами VA кредиторы пытаются увести ветеранов от кредитов VA, хотя кредит VA, вероятно, был бы лучше для заемщика. Штраф за досрочное погашение отсутствует, и кредиты VA могут быть приняты, если покупатель соглашается на соглашение о допущении. Тем не менее, первоначальный заемщик остается ответственным за долг, если VA не дает разрешения.

Хотя VA обычно только страхует ссуды, в сельской местности, где ипотечные кредиты могут быть недоступны, VA может фактически ссужать деньги. Хотя заемщик не платит за гарантию по кредиту, при закрытии взимается плата за финансирование в размере VA . Если заемщик не выполняет свои обязательства, то VA будет платить за сумму между гарантированной суммой и выручкой от любого обращения взыскания.

Оценщик должен быть одобрен VA, и на основании оценки VA выдает Certificate of Reasonable Value , которое будет максимальной стоимостью, гарантированной VA.

У VA нет требований к авансовым платежам, но кредитор, вероятно, будет. Хотя максимальной суммы кредита нет, VA гарантирует только 25% суммы, вплоть до максимума, который зависит от средней стоимости дома, по оценке FHA, для округа, в котором находится недвижимость. Максимальная сумма кредита может быть получена от VA путем применения сертификата соответствия. Для 1-4 семейных резиденций максимальный срок кредита составляет 30 лет; для ферм, 40 лет.

Как и в случае кредитов FHA, процентная ставка является предметом переговоров, и кредитор может взимать дисконтные баллы, комиссионные сборы и любые другие разумные расходы. Некоторые из этих расходов могут быть оплачены продавцом, но они не могут быть профинансированы. Плата за финансирование VA, которая может быть профинансирована, представляет собой процент от суммы кредита, где процент зависит от типа кредита, военной категории, наличия первоначального взноса и наличия застрахованного кредита 1 ^st VA для заемщик.

Финансирование продавца

Продавец недвижимости может предоставить несколько видов финансирования. По ипотеке на покупку денег (PMM) заемщик выдает ипотеку и расписку продавцу, а продавец передает право собственности покупателю.

Универсальный заем часто используется, когда продавцу не разрешается досрочно погасить ипотечный кредит на имущество без штрафных санкций или когда покупатель хочет минимизировать или устранить первоначальный взнос при покупке. Покупатель предоставляет продавцу младшую ипотеку, затем продавец использует платежи по вторичной ссуде для выплат по первоначальной 1 ^ст ипотека. Вторичные кредиты позволяют покупателю приобрести недвижимость с минимальными денежными вложениями, в то время как продавец может получить прибыль от возможной более низкой процентной ставки по старшему кредиту и более высокой ставки по вторичному кредиту.

Покупатель должен убедиться, что в циклической ипотеке есть положения, которые позволят покупателю заплатить первоначальному кредитору, если продавец не выполнит обязательства по первоначальной ипотеке. Кроме того, ссуды с обертыванием не будут работать, если первоначальная ипотека имеет положения об ускорении или отчуждении, когда остаток первоначальной ипотеки должен быть выплачен при передаче права собственности покупателю.

В договоре о продаже акта купли-продажи продавец сохраняет право собственности, но покупатель получает право собственности по праву справедливости, что позволяет владение при осуществлении платежей продавцу в соответствии с условиями договора. Продавец передает юридическое право собственности, когда покупная цена была уплачена. Договор купли-продажи используется продавцами, чья существующая ипотека имеет пункт о выплате при продаже, когда непогашенный остаток по кредиту подлежит оплате при передаче правового титула покупателю.

Кредит под залог жилья

Ссуда ​​ под залог собственного капитала обычно представляет собой младшую ипотеку, обеспеченную собственным капиталом домовладельца, и почти всегда имеет плавающую процентную ставку. Кредиты под залог собственного капитала обычно используются для консолидации долга или для финансирования других крупных покупок. Проценты, взимаемые по кредитам под залог недвижимости, как правило, не облагаются налогом в качестве постатейного вычета. Ссуды на покупку собственного капитала могут быть структурированы либо как кредитная линия собственного капитала или HELOC , где домовладелец может использовать кредитную линию по мере необходимости, либо как единовременная сумма, полученная после завершения финансирования. Максимальная сумма кредита представляет собой разницу между оценочной стоимостью имущества и максимальным соотношением кредита к стоимости, разрешенным кредитором, принимая во внимание все существующие ипотечные кредиты на недвижимость. Сумма вычитаемых процентов ограничена:

Вычитаемый процент от основного капитала дома = Меньше 100 000 долларов США или (Справедливая рыночная стоимость дома − Долг за приобретение) ипотека 1 ^ст . Отношение LTV обычно колеблется от 60% до 80% от оценочной стоимости дома. Ссуды под залог недвижимости часто рекламируются как ссуды без затрат на закрытие и с низкими ставками, но обычно включают скрытые сборы, такие как плата за оценку и ежегодная плата. Заемщики также должны учитывать, будут ли процентные ставки повышаться в будущем, поскольку процентные ставки являются переменными и будут расти вместе с общими процентными ставками, что сделает погашение кредита более дорогим.

HELOCS также могут иметь дополнительные условия кредита: заемщик может иметь возможность платить только проценты на срок до 10 лет, называемый периодом розыгрыша ; после этого должны быть выплачены как проценты, так и основная сумма. Кроме того, для некоторых HELOC может потребоваться немедленная ничья.

Целевые ссуды

Целевые ссуды отличаются как по своей цели, так и по условиям от более распространенных ипотечных кредитов на приобретение жилья или ссуд, обеспеченных собственным капиталом. Это наиболее распространенные виды целевых кредитов.

Прямая ссуда (также известная как срочная ссуда ) — это тип ссуды, при котором в течение срока кредита выплачиваются только проценты, а основная сумма выплачивается в конце срока. Прямые кредиты были типом кредитов, доступных для финансирования недвижимости. Таким образом, если процентная ставка составляет 5%, а сумма кредита составляет 100 000 долларов США, то общая сумма, которую необходимо погашать ежегодно, будет равна 100 000 долларов США × 5% = 5000 долларов США. Если срок кредита составляет 10 лет, то заемщик должен платить 5000 долларов в год и в конце 10 ^-й -й год, заемщик также должен выплатить основную сумму в размере 100 000 долларов США, что в сумме составляет 105 000 долларов США за прошлый год.

Бессрочная ссуда очень похожа на ссуду под залог дома, но позволяет заемщику увеличить долг по существующей ипотеке, обеспеченной недвижимостью, до определенной суммы. Заемщик оформляет кредитору записку, в которой указывается максимальная сумма залога, которая может быть первоначальной суммой займа, а также условия открытия дополнительных кредитов и их погашения. Процентные ставки по открытым кредитам обычно основаны на рыночных ставках на момент открытия кредита.

Ипотека на выкуп — это ипотека, при которой крупный платеж по ипотеке производится при ее выдаче кем-то, кроме заемщика, для снижения процентной ставки на 1 ^st несколько лет кредита. Эти типы кредитов часто используются строителями жилья для стимулирования продаж своих новых домов. Постоянный выкуп — это более крупный авансовый платеж, который снижает процентную ставку в течение срока действия кредита, поэтому он имеет эффект, аналогичный выплате дисконтных баллов, но средства не выплачиваются заемщиком, а платеж удерживается на условном депонировании. счет, который используется для снижения эффективной процентной ставки по кредиту.

Однако большинство выкупов являются временными выкупами , основанными на соглашениях о выкупе между заемщиком и поставщиком средств выкупа, когда авансовый платеж удерживается на условном депонировании. Все ипотечные инструменты должны отражать постоянные условия оплаты, независимо от выкупа. Кредитор снимает сумму со счета условного депонирования, так что платеж по ипотеке покупателем плюс снятые средства со счета условного депонирования равняются регулярному платежу, который кредитор обычно получает по процентной ставке, предусмотренной в ипотеке. Поскольку большинство кредиторов продают свои ипотечные кредиты Freddie Mac и Fannie Mae, соглашения о выкупе должны соответствовать их требованиям: период сниженной процентной ставки не может превышать 3 лет, а процентная ставка не может увеличиваться более чем на 1% в год. Таким образом, соглашение о выкупе 3-2-1 снизит процентную ставку заемщика на 3% в 19 раз.0165-й -й год, 2% в 2-й ^-й -й год и 1% в 3-й ^-й -й год; после этого процентная ставка будет процентной ставкой, предусмотренной в ипотеке. Средства на выкуп подлежат возврату либо заемщику, либо кредитору, в зависимости от соглашения, только в том случае, если ипотека будет погашена в течение начального 3-летнего периода, как это произошло бы при продаже. Если ипотека лишена права выкупа, то средства выкупа будут применены к долгу по собственности. Если покупатель берет на себя ипотеку, то новый покупатель может продолжать использовать средства в соответствии с условиями первоначального соглашения о выкупе. Фонды выкупа не могут использоваться для выплаты просроченных сумм и не могут уменьшать сумму ипотечного кредита для определения коэффициента LTV. Кроме того, выкуп может использоваться только для ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой или для определенных ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой для основного или вторичного жилья, но они не могут использоваться для инвестиционной недвижимости или операций рефинансирования наличными.

Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой ( ARM ) — это ипотечные кредиты, по которым процентная ставка может периодически корректироваться в течение срока кредита. Процентная ставка обычно привязана к определенной рыночной процентной ставке.

Ипотечные кредиты с поэтапным платежом ( GPM ) требуют более низких платежей в течение 1 ^st нескольких лет для покупателей, которые ожидают, что их доход увеличится в последующие годы. Как правило, платежи GPM начинаются с низкой суммы в 1 ^ст год чем, затем увеличивают на определенный процент в течение определенного количества лет, затем выравнивают на сумму платежа, достаточную для погашения кредита.

По ипотечному кредиту проценты и платежи могут основываться на более длительном сроке, чем фактический срок кредита. Например, основная сумма и процентные платежи могут быть основаны на 30-летней ссуде с 5-летним требованием для ссуды на 5 лет. Последний платеж, который на сегодняшний день является самым крупным платежом, — это платеж на воздушном шаре, который погашает кредит. Чаще всего баллонной ипотекой пользуются покупатели, которые планируют прожить в новом доме всего несколько лет.

Пакетные кредиты предназначены для финансирования покупки недвижимости и личного имущества, например, меблированной квартиры или кондоминиума.

Строительные ссуды представляют собой ссуды с высоким риском, используемые для финансирования строительства или ремонта жилья. Однако ссуды на строительство обычно не выдаются единовременно; вместо этого кредитор выплачивает взносы, известные как , рисует , по мере продвижения строительства. Кредитор осматривает имущество перед оплатой каждого розыгрыша. Кроме того, генеральный подрядчик должен предоставить кредитору отказ от прав, который освобождает субподрядчиков от права удержания механики в отношении собственности. Заемщик выплачивает начисленные проценты периодически, исходя из рассеянной суммы. Ожидается, что заемщик найдет постоянное финансирование, когда строительство будет завершено.

Строительные ссуды обычно имеют более высокие процентные ставки, потому что кредитор должен периодически осматривать имущество, чтобы убедиться, что работа идет гладко, потому что строительство может быть отложено, потому что генеральный подрядчик или субподрядчики могут выйти из бизнеса, или потому что освобождение от возможного залоговые права механика могут быть нарушены законом.

Промежуточные ссуды используются для покрытия периода между краткосрочной ссудой на строительство и долгосрочной постоянной ссудой, когда кредитору трудно найти долгосрочного кредитора с приемлемыми условиями.