Посуточно VS долгосрочно: как выгоднее сдавать квартиру
Ни для кого не секрет, что сдавать свободные квадратные метры в аренду – это выгодно и прибыльно, особенно в курортных городах и мегаполисах. Как рационально распорядиться жилплощадью? Сдавать квартиру посуточно или долгосрочно? Какой вариант более прибыльный, а какой наименее трудоемкий? Какие условия должны быть между арендодателем и арендатором в обоих случаях?
Эти вопросы в топе среди новичков на форумах арендодателей. Давайте попробуем найти ответы и рассмотрим все преимущества и подводные камни данного бизнеса.
Посуточная аренда: риск оправдан сверхприбылью
Если цены на проживание в квартире и в гостиничном номере приблизительно одинакового уровня, то стоимость в первом случае значительно ниже. Это первая причина, по которой посуточная аренда квартир пользуется спросом. Жилье зачастую снимают краткосрочно для мероприятий, романтических встреч и в туристических целях.
Величина прибыли за месяц от сдачи жилья посуточно может быть в десятки раз выше, чем от долгосрочной аренды, – это факт. Рассмотрим, в каких случаях теория работает на практике:
1. Выгодное месторасположение: центр города, курортная зона, небольшое расстояние к туристическим объектам и достопримечательностям, недалеко от вокзала или аэропорта, хороший район с развитой инфраструктурой;
2. Вы проживаете в том же городе, располагаете свободным временем и ресурсами, желательно личным транспортом, чтобы заниматься посуточной арендой как бизнесом;
3. Готовность к финансовым вложениям в обустройство и ремонт, а также к дополнительным затратам на поддержания чистоты, порядка и состояния квартиры в надлежащем виде;
4.
Вы легко находите общий язык с разными людьми, умеете быстро решать текущие задачи и споры, чувствуете в себе предпринимательскую жилку.
Сдача квартир посуточно: тонкости бизнеса
Если у вас и квартира хорошая и район подходящий, а от туристов отбоя нет – краткосрочная сдача жилья именно то, что вам нужно. Но приготовьтесь трудиться постоянно, чтобы зарабатывать больше. Ведь, чтобы сдать квартиру посуточно, вам будет необходимо встречать и провожать гостей, общаться с потенциальными клиентами, заниматься рекламой, обустройством жилья, стиркой и уборкой.
Благо, сейчас есть много сервисов, которые облегчат ваши усилия и сэкономят время: объявление разместите на сайте Doba.ua и арендаторы будут сами вас находить; для стирки и уборки можно периодически пользоваться услугами клининговой компании и прачечной. Чтобы избежать возможных рисков, берите частичную предоплату за аренду, страховой залог при въезде и работайте официально, тогда закон будет на вашей стороне.
Когда можно хорошо заработать?
Однозначно, на новогодние праздники и в разгар туристического сезона, ведь цены всегда «скачут» в 2-3 раза и больше, при этом спрос не падает. Уютные коттеджи, квартиры с дизайнерским ремонтом и дополнительными «плюшками» в виде джакузи, мини-бара, необычного оформления, красивых террас также стоят значительно дороже на рынке и пользуются хорошим спросом у соответствующей аудитории. «Однушки» среднего ценового диапазона – одна из самых популярных категорий для стабильного дохода.
Долгосрочная аренда – синица в руках
Если у вас есть источник постоянного заработка и сдачу квартиры в аренду вы не рассматриваете, как бизнес – выбирайте долгосрочную аренду. Найдя хороших постояльцев, вы будете иметь стабильный доход без лишних хлопот. Можно сдавать квартиру без мебели, техники или в полной комплектации – на каждый из вариантов есть спрос. Забота о чистоте и порядке ложится на плечи арендаторов. Но учтите, что прибыль будет в разы ниже, чем при посуточной аренде.
Мы рассмотрели все возможные при сдаче квартир посуточно плюсы и минусы, ответили на вопрос кто такой арендодатель и какие трудности его ждут. Решение, как сдавать квартиру, остается за вами. Если вы намеренны построить бизнес в сфере краткосрочной аренды жилья, загляните в нашу рубрику «Для владельцев квартир» – здесь мы публикуем советы, лайфхаки и полезную информацию.
Подводные камни при съеме квартиры на несколько дней
08.12.2014
Несмотря на то что сейчас посуточная аренда жилья стала поистине организованным сегментом рынка, где соблюдаются законодательство и нормы деловой этики, как и в любом другом бизнесе, здесь могут быть свои подводные камни.
На московском рынке преобладают порядочные частные арендодатели и риэлторские агентства. Они готовы принять на себя ответственность за комфорт клиента и безопасность сделки. Однако не обходится и без нечистых на руку любителей легкого заработка, сделка с которыми может обернуться плачевно.
Самый распространенный случай — это когда одна и та же квартира сдается разным клиентам одновременно или же после уплаты задатка ничего не подозревающий гость выясняет, что в забронированной квартире кто-то проживает. Нередки случаи, когда квартира сдается по подложным документам без ведома собственников. В результате постоялец будет выставлен на улицу владельцами, неожиданно вернувшимися из отпуска.
Посуточная аренда квартиры — это полноценная сделка с недвижимостью. Она имеет определенные особенности и риски, о которых потенциальный арендатор должен знать заранее.
Если вы предпочли бронировать квартиру в агентстве недвижимости все возможные риски будут минимизированы. Как правило, солидные риэлторы предлагают потенциальным клиентам воспользоваться услугой бронирования в Интернете: после выбора подходящей квартиры на желаемый период с вами свяжется специалист и прояснит все интересующие вас моменты. Бронирование обычно осуществляется после внесения авансового платежа в размере стоимости одних суток проживания, а поскольку электронные платежи проводятся через банк, вы всегда сможете подтвердить их с помощью платежных документов. Затем агентство заключает с вами договор, где четко фиксируется перечень и стоимость услуг. Случаи мошенничества исключены, если вы обратились в надежную риэлторскую компанию с хорошей репутацией.
Бронирование квартир в посуточной аренде
Есть еще один важный момент, на который следует обратить особое внимание при бронировании, — соответствие квартиры фотографиям, размещенным на сайте. Случайные «несовпадения» нередки и при бронировании квартиры через компанию: выбранная квартира на самом деле может кардинально отличаться от фотографий на сайте и оказаться маленьким «клоповником» с изношенной мебелью и старой сантехникой.
Для того чтобы убедиться в том, что заинтересовавшая вас квартира в реальности выглядит так, как на фотографиях, не стесняйтесь требовать от агентства дополнительных снимков — например, санузла, ванной комнаты и кухни в ракурсах, отличных от представленных в Интернете.
Чтобы избежать подводных камней при посуточной аренде квартиры, целесообразно обращаться в агентства, которые занимаются не оказанием посреднических услуг, а сдают собственные объекты.
Инвестиции в арендный бизнес — Сообщество инвесторов-практиков в недвижимость, фондовый рынок, монеты и во все популярные ниши
В этот раз пригласили участников клуба непосредственно в один из инвестиционных проектов наших партнеров – квартиру в доходном доме начала XX века («Дом Нирнзее» (Дом дешёвых квартир Э. К. Нирнзее).
Было много кейсов и рассказов практиков!
Недвижимость — уникальный инвестиционный продукт, ликвидность которого увеличивается не только за счёт роста стоимости квадратного метра, но и благодаря арендному доходу, если домовладелец развивает свой маленький бизнес — ренту жилья.
Кризис немного изменил ситуацию, но в массовом сознании недвижимость так и осталась крепостной стеною и стабильным источником дохода.
Ответили на вопросы:
— Аренда квартир как инвестиции.
— Какие квартиры выгодно сдавать. Как просчитать ликвидность?
— Как начать бизнес на аренде квартир?
— Выгодно ли сегодня заниматься арендным бизнесом?
— Аренда посуточно или долгосрочно: что выбрать?
— Сдача квартир посуточно как бизнес, подводные камни.
Руководитель клуба Семенова Вера рассказала о том, как совместить несколько способов инвестирования, и, как сдавая недвижимость в аренду, получать стабильный доход.
Во второй части выступил Алексей Шабаршин с аналитическим обзором о ситуации на рынке аренды.
О спикерах:
Мирошниченко Анна – имеет большой управленческий опыт в создании лидеров рынка. За спиной успешное развитие площадок GAME ZONA, организация дилерской сети по всей России и организация первого в России интернет Франчайзи. Основатель собственных проектов, рекламного агентства АЗБУКА РЕКЛАМЫ, импорт из Китая, бизнес путешествия в Китай, и конечно, проект «Доходная квартира». На данный момент в управлении 86 объектов, приносящих владельцам стабильный доход.
Гончарова Екатерина, работа в различных компаниях, а также работа в банковской сфере от оператора до руководителя клиентского отдела. В проекте доходная квартира с 2013 года, занимается оперативным управлением и внедрением всех бизнес процессов.
Алексей Шабаршин — Основатель и президент EVA GROUP, Основатель первого в России интернет-портала для частных инвесторов и предпринимателей «Меню инвестиций». Имеет большой опыт работы в инвестиционной оценке нефтегазовых, производственных и промышленных компаний и компаний в сфере недвижимости. Phd Candidate, MSU
10 ловушек, которых следует избегать при аренде
Ваша новая квартира приятна для глаз. Но легко ли это с вашим кошельком?
Лето — пик сезона заселения. Срок аренды истек, и студенты колледжей покидают общежития и отправляются в новые места. Легко увлечься поиском квартиры, но потенциальные арендаторы должны помнить, что аренда — это серьезное финансовое обязательство.
Для начала необходимо ежемесячно вносить авансовый платеж и вносить арендную плату.Но, вдобавок ко всему, иногда все идет не так, как планировалось — случаются мошенничества, халатные управляющие недвижимостью и изобилие ям с деньгами.
Прежде чем подписывать договор аренды, обратите внимание на эти распространенные ошибки. Найти подходящий дом — это радость, но из-за ошибки вы будете бить себя ногами и открывать кошелек на долгие месяцы.
Ловушка №1: слишком много платить за арендуОдна из самых больших ошибок арендаторов — платить слишком большую арендную плату. Чтобы усугубить обиду, часто переплачивают за квартиры, которые им даже не нравятся.
«Одна из ловушек, в которую часто попадают арендаторы, — это недвижимость, которую они арендуют, не подходящую для того, что они хотят», — сказал консультант по недвижимости и писатель из Сан-Хосе Джастин Пог. «Обычно это происходит, потому что они берут один выходной день, чтобы совершить ураганный тур по местам, которые, по их мнению, они хотят арендовать. Ускоряя этот процесс, они не тратят время на то, чтобы задавать вопросы или посещать объекты в ночное время ».
Арендаторы должны составить контрольный список предметов, которые им нужны и которые нужны в арендуемой собственности.Затем им следует задать вопросы агенту по аренде или, что еще лучше, проверить эти предметы при посещении объекта. Например, напор воды — это то, о чем большинство арендаторов не задумывается, пока не войдет в свой новый душ в первый раз. Во время осмотра квартиры сообразительные съемщики включают смесители для раковины и душа, чтобы убедиться, что вода идет сильным ручьем, а не каплями.
Что касается стоимости, это может показаться обычным делом, но убедитесь, что вы выбрали цену в пределах своих возможностей.По словам Погу, при рассмотрении заявки управляющие недвижимостью обычно ищут доход, который примерно в три раза превышает арендную плату. Обычно это соотношение рассчитывается на основе дохода заявителя за последний месяц, и Пог предупредил, что потенциальным арендаторам не следует снимать квартиру только потому, что они имеют на нее право, особенно когда месяц, используемый для расчета дохода, содержит краткосрочный доход.
«Если в эти зарплаты включены бонусы или сверхурочные, которые могут не продолжаться, [арендаторы] могут подписываться на пунктирной линии для получения действительно неудобной арендной платы на следующие 12 месяцев», — сказал он.
Ловушка №2: снятие арендной платыКто-нибудь действительно читает длинные юридические документы? «Скорее всего, нет, но они должны», — сказала Лиза Райс, региональный менеджер Morgan Properties.
Аренда — это договор, в котором подробно описаны условия аренды. Если арендатор только один, обычно все довольно просто. Трудность наступает, когда в ситуацию входят соседи по комнате.
«Хотя проживание с соседом по комнате может быть полезным для снижения ежемесячных расходов, отсутствие знаний о том, за что жильцы несут финансовую ответственность при аренде на нескольких человек, может иметь пагубные последствия», — сказала Райс.«Например, если один житель платит половину арендной платы, а другой — нет, оба жителя по-прежнему несут ответственность за оставшуюся часть арендной платы».
Соседи по комнате должны как можно больше оформить договор об аренде. Они могут даже рассмотреть возможность заключения отдельного юридически обязывающего договора, в котором указываются их обязательства по аренде, чтобы защитить друг друга в случае халатности соседа по комнате.
«Также важно, чтобы жители понимали, какие коммунальные услуги включены или не включены в их ежемесячную арендную плату, чтобы они могли соответствующим образом внести эти деньги в свой бюджет, а также откладывать деньги на страхование арендаторов», — сказала Райс.
Ловушка № 3: Вид на инженерные сети и удобстваЧасто арендаторы сосредотачиваются исключительно на цене аренды, не принимая во внимание все дополнительные ежемесячные расходы, связанные с недвижимостью. Один такой расход? Утилиты.
Хотя некоторые арендодатели связывают эти расходы с арендной платой, во многих случаях ответственность за них несет арендатор. Но каким бы ни было соглашение, подробности должны быть подробно описаны в договоре аренды, — сказала Даниэла Андреевская, директор по маркетингу аналитической компании Mashvisor.
«Арендаторы должны подписать подробный договор аренды, в котором подробно излагается, что именно покрывает ежемесячная арендная плата, а что не покрывает», — сказала она. «Слишком многие люди предполагают, что определенные расходы, такие как электричество, вода и Wi-Fi, включены, хотя на самом деле это не так».
Брайан Дэвис, домовладелец и соучредитель SparkRental.com, призвал арендаторов принять во внимание удобство, о котором часто забывают: парковку.
«Парковка включена? Если нет, то насколько сложно припарковаться поблизости? » он сказал.
Лучший способ для арендаторов убедиться, что они не упускают из виду важную деталь при аренде, — это составить список своего ежедневного графика и всех расходов, которые им придется покрывать.
Ловушка № 4: высокие коммунальные платежиВ районах с экстремально высокими или низкими температурами арендаторам следует ожидать больших счетов за отопление и охлаждение. Дэвис подробно рассказал, как счета за коммунальные услуги могут застать арендаторов врасплох.
«Не все дома созданы равными, когда дело доходит до энергоэффективности, но об этом не забывают спрашивать немногие арендаторы», — сказал он.
Так что же делать арендаторам?
«В идеале, следите за счетами за электроэнергию за прошлый год, уделяя особое внимание зиме и лету, когда потребление энергии является самым высоким», — сказал он. «Посмотрите, насколько хорошо герметичны двери и как новые выглядят окна. Есть ли штормовые двери? Имеются ли ширмы и штормовые окна? Термостат умный или хотя бы программируемый? Счета за электроэнергию могут варьироваться на сотни долларов в месяц, и к ним нельзя относиться легкомысленно ».
И не только арендаторам следует опасаться счетов за электроэнергию — счета за воду складываются.
«Также попросите счета за воду за прошлый год», — сказал он. «Текущие туалеты, протекающие трубы и другие недостатки водопровода могут привести к дорогим счетам за воду».
Ловушка № 5: Отсутствие защиты залогаЗалог — это денежная сумма (обычно равная месячной арендной плате), которую новые жители передают своему арендодателю или управляющей компании перед переездом в арендуемую недвижимость. Это защищает арендодателя от финансовых потерь, если арендатор не платит арендную плату или причиняет ущерб.Однако, если вся арендная плата выплачена и по окончании срока аренды имуществу не было нанесено ущерба, арендодатели обычно обязаны вернуть залог арендатору.
Шон Брейер из компании Breyer Home Buyers призвал арендаторов отстаивать свои права, если их домовладелец отказывается вернуть залог без причины.
«Когда [арендаторы] выезжают из арендуемой собственности, домовладелец будет нести расходы, чтобы освежить недвижимость для следующих арендаторов», — сказал он. «Они постараются переложить все возможные расходы на [арендаторов] за счет гарантийного депозита….”
Что арендаторы могут сделать, чтобы обезопасить себя? — Сделайте подробные снимки собственности, — сказал Брейер. Это необходимо сделать до въезда. Затем эти фотографии следует отправить по электронной почте новому арендодателю в качестве документации на случай, если что-либо произойдет между началом и окончанием аренды.
«Это отметка времени на фотографиях и доказательство того, что [они] уведомили арендодателя о любых проблемах, которые могут возникнуть при въезде [d]», — сказал он.
В худшем случае арендаторы могут и должны подать в суд, если они почувствуют, что их обманывают, чтобы уплатить залог.
«Если возникнут какие-либо споры по поводу вычета убытков из залога, [арендаторы] могут оказаться в суде», — сказал он. «Если [у них] нет доказательств того, что эти повреждения были нанесены имуществу до [их] въезда, то [у них] нет дела».
Ловушка № 6: Стоимость переездаМайк Гланц, генеральный директор HireAHelper, сказал, что одна из основных финансовых ловушек, на которую следует обратить внимание арендаторам, — это непомерные расходы на переезд.
«Потребители могут рассчитывать заплатить более нескольких тысяч долларов за переезд на большие расстояния при найме транспортной компании с полным спектром услуг», — сказал Гланц.
В целях экономии многие люди предпочитают перемещаться самостоятельно. Но это требует физического труда и подходящего транспорта, к которому у некоторых может не быть доступа.
«Одно доступное самодельное решение — арендовать грузовик или транспортный контейнер и нанять местных грузчиков, которые будут работать по часам, чтобы обрабатывать всю погрузку и разгрузку», — сказал Гланц.
Этот тип гибридного подхода может снизить затраты — потребители могут платить треть того, что они заплатили бы с транспортной компанией, сказал Гланц.
Ловушка № 7: Небрежные арендодателиНесмотря на то, что многие арендодатели действуют профессионально и справедливо, перед подписанием договора об аренде стоит обратить внимание на красные флажки. Дэвис призвал арендаторов следить за пренебрежением к имуществу во время осмотра квартиры — признаки повреждения, износа или проблем с вредителями. Чистая, ухоженная недвижимость является признаком того, что арендодатель отзывчив и внимателен к уходу за недвижимостью, что гарантирует, что арендаторы не будут сами нести расходы.
«Если арендодатель не позаботится о собственности должным образом, [арендаторы] могут в конечном итоге покрыть расходы из собственного кармана из чистого нетерпения, ожидая, пока арендодатель, наконец, приступит к ремонту», — сказал он.
Он посоветовал арендаторам задать несколько вопросов и понаблюдать за ответом арендодателя:
- Когда в последний раз красили агрегат?
- Когда в последний раз меняли ковры?
- Когда последний раз обслуживались печи и кондиционеры?
«Фактическое время менее важно, чем ясность домовладельца в отношении него — ищите четкие, точные ответы, а не царапину в затылке и« Эм, я не знаю, в течение последних двух лет я уверен » ,'» он сказал.
Ловушка № 8: затраты на ремонтСколько стоят расходы на ремонт и содержание средней квартиры? Много.
Арендодатели обычно платят за ремонт протекающей сантехники, сбоев в электроснабжении и другие стандартные работы по техническому обслуживанию. К сожалению, существует некая серая зона, в которой арендаторам может взиматься плата за ремонт, если они несут ответственность. Арендаторам и арендодателям лучше всего обсудить, кто за что отвечает, и включить процедуры ремонта в договор аренды до подписания.
Аманда Кинц, блогер по образу жизни на CrunchHippieLife.com, сказала, что арендаторы должны иметь план действий на случай чрезвычайных ситуаций и убедиться, что он сдан в аренду.
«Однажды при аренде дома наш единственный туалет забился в 20:00. в воскресенье вечером », — сказала она. «Мы позвонили нашему домовладельцу после того, как погружение не помогло, и, прежде чем позвать кого-нибудь, чтобы он все починил, наш домовладелец спросил, можем ли мы подождать до 8 часов утра следующего утра, чтобы позвонить кому-нибудь, потому что он не хотел платить пошлину. В доме жили не только двое взрослых, но и я была беременна.Мы никак не могли ждать более 12 часов. Затем он попытался обвинить нашего малыша в том, что он что-то смыл в унитаз (чего не произошло), и сказал нам, что мы должны сами заплатить за сантехника. Я смог указать на наш договор аренды, в котором четко говорилось, что арендодатель будет нести ответственность за чрезвычайные ситуации, и, наконец, об этом позаботились ».
Именно в таких сценариях заранее запланированные процедуры имеют решающее значение.
«Если бы я не настаивал на планировании действий в чрезвычайных ситуациях, мы бы столкнулись с непредвиденными расходами в 500 долларов», — сказал Кинц.
Райс добавил, что арендаторам следует избегать ремонта повреждений самостоятельно.
«Жильцы должны немедленно сообщать домовладельцу обо всех повреждениях квартиры и никогда не должны пытаться устранить серьезные повреждения, такие как сломанные трубы, неисправные электрические розетки и дыры в стенах», — сказала она. «Это может вызвать более серьезные проблемы в будущем, что приведет к увеличению затрат на ремонт».
Работы с электричеством, водопроводом, отоплением, охлаждением и канализацией лучше доверить профессионалам. Арендаторы, которые пытаются решить проблему с квартирой, а затем наносят еще больший ущерб, могут понести ответственность за расходы.Кроме того, арендаторы могут подать в суд, если арендодатель отказывается или не выполняет необходимое техническое обслуживание.
«Помните, что если ваш домовладелец не выполняет важные обязательства по договору аренды или в соответствии с требованиями закона, арендатор может решить применить одно из предусмотренных законом средств правовой защиты для арендаторов», — сказал генеральный директор LegalAdvice.com Дэвид Райшер. «Квалифицированный юрист может посоветовать арендатору, как правильно и на законных основаниях удерживать арендную плату или ремонт и вычесть расходы».
Ловушка № 9: Инвестиции в мебельАренда, как правило, не является долгосрочным планом, так зачем платить большие деньги за оборудование временного помещения?
«Не тратьте слишком много денег на мебель, — сказала Райс.«Для большинства меблировка квартиры — это весело, но также может быть самой дорогой частью при переезде».
«Чтобы сэкономить деньги, жители должны искать подержанную и переработанную мебель», — сказала Райс. Это включает в себя обыск благотворительных магазинов, просмотр страниц сообщества в Facebook и использование таких веб-сайтов, как FreeCycle.org.
Андреевская согласилась, что одна из самых распространенных финансовых ошибок арендаторов — это покупка «излишне дорогой и роскошной мебели».
«В то время как большинство домовладельцев проводят несколько десятилетий в одной и той же собственности, арендаторы, как правило, гораздо чаще переезжают из одной собственности в другую», — сказала она.«Это означает, что они должны покупать только самые необходимые предметы мебели среднего качества».
Ловушка № 10: Аренда вместо покупкиХотя для многих людей аренда имеет наибольший финансовый смысл, в некоторых ситуациях покупка может оказаться более выгодной. По словам Андреевской, все сводится к соотношению цены к арендной плате в разных географических регионах.
«Прежде чем принимать решение о покупке или аренде, люди должны посмотреть на соотношение цены и арендной платы на местном рынке жилья», — сказала она.
Отношение цены к арендной плате — это сравнение покупных цен с арендной ценой — оно измеряет доступность аренды и покупки на рынке жилья. Иногда в финансовых интересах арендатора сэкономить эту ежемесячную арендную плату и вложить ее в более дешевую ежемесячную ипотеку.
«Если это число [цена аренды] особенно низкое — 15 или ниже, — [арендаторам] следует подумать о покупке дома, а не об аренде», — сказала она. «Низкое соотношение цены и арендной платы означает, что недвижимость дешевая по сравнению с арендными ставками, поэтому имеет больше смысла покупать, чем сдавать в аренду.”
ИтогНовые начинания — это увлекательно, но не позволяйте им увлекать вас. При поиске квартиры изучайте, ищите эти распространенные ошибки и выбирайте с умом — вы будете рады, что сделали это.
Авторы статьи
Даниэла Андреевска — директор по маркетингу в Mashvisor, компании по анализу данных о недвижимости, которая помогает инвесторам находить прибыльную традиционную недвижимость и арендную недвижимость Airbnb в США.С. рынок жилья. Она писала об инвестировании в недвижимость в течение нескольких лет, до этого она занималась исследованиями экономической политики и фандрайзингом. Даниела имеет степень магистра Ближнего Востока и Средиземноморья в Королевском колледже Лондона. Вы можете найти ее в Facebook на @Mashvisor.
Шон Брейер основал We Buy Houses Atlanta с миссией дать людям возможность наслаждаться жизнью, упрощая и решая их имущественные вопросы.Он и его жена каждый год меняют более 35 домов в районе метро Атланта.
Брайан Дэвис соучредителем SparkRental, службы, призванной помочь обычным людям заменить свой доход с 9 до 5 лет доходом от аренды.Как писатель по личным финансам и инвестор в недвижимость, Брайан проводит большую часть года в поездках за границу. Свяжитесь с ним через SparkRental.com в любое время.
Майк Гланц — уроженец Сан-Диего, соучредитель и генеральный директор HireAHelper, онлайн-рынка, предлагающего новый способ передвижения, называемый «гибридным переездом» — нечто среднее между доступностью самостоятельного передвижения и простотой передвижения. платить грузчикам, чтобы они сделали это за вас.На сегодняшний день компания помогла с переездом более 350 000 рабочих мест по Соединенным Штатам. Найдите Гланца в LinkedIn.
Аманда Кинц — дипломированная медсестра. Прожив вместе с мужем доход всего в 16000 долларов в 2014 году, Аманда обнаружила страсть к обучению и расширению прав и возможностей людей вести здоровый образ жизни как в физическом, так и в финансовом отношении.Ее творческие идеи о том, как вести здоровую и финансово свободную жизнь, можно найти в ее блоге Crunchy Hippie Life и в ее новой книге «Dirt Cheap Adult: A Millennium’s Guide to Life с ограниченным бюджетом», которая теперь доступна на Amazon и Barnes and Noble. .
Джастин Пог — консультант по недвижимости и писатель из Сан-Хосе, Калифорния.Его услуги востребованы компаниями по управлению недвижимостью, инвесторами и консалтинговыми компаниями в сфере недвижимости. FOX News, The Mercury News, Realtor.com и ApartmentTherapy.com представили его идеи на благо своей аудитории. Он начал свою карьеру в сфере недвижимости, купив недвижимость в списке доступных земель в штате Флорида. С 2003 года он занимался разработкой и управлением квартирами, домами для сдачи в аренду и студенческими жильем по всей территории Соединенных Штатов. Джастин получил степень по экономике в школе Wharton при Пенсильванском университете, а также степень магистра делового администрирования в школе Darden School при университете Вирджинии.Посетите RentalSecrets.net для получения дополнительной информации.
Дэвид Райшер , эсквайр, адвокат и генеральный директор LegalAdvice.com. Райшер — деловой поверенный из Нью-Йорка, который был принят в коллегию адвокатов в Нью-Йорке в 2004 году и специализируется на недвижимости, ипотеке, финансах, общем налоговом праве и планировании недвижимости.Он привержен традициям обслуживания клиентов, профессионального развития и вовлечения общественности, одновременно принимая инновации, движущие силой юридической профессии в 21 веке.
Лиза Райс — региональный менеджер в Morgan Properties, 19-м по величине владельце квартир в стране с 167 жилыми комплексами, состоящими из более чем 52 000 квартир в 11 штатах.Она управляет девятью объектами, состоящими из 2094 квартир, расположенных в центральной Пенсильвании.
Как избежать ловушек корпоративного жилья — Pahl & McCay
Стивен Д. Пал и Карен К. Маккей
Мэри только что получила отличную новую работу в корпоративной штаб-квартире национальной корпорации ABC Company в Anywhere, США.A.
В рамках своего компенсационного пакета ABC сказала Мэри, что оплатит ее расходы на переезд и предоставит ей корпоративное жилье на один месяц. Это даст ей время осмотреть свой новый город и найти постоянное место жительства.
К вам подходит менеджер по персоналу фирмы — управляющий элитным арендным комплексом в самом центре Эниуэрса, США — и просит снять квартиру для Мэри на 30 дней. По истечении этого периода фирма хочет использовать квартиру для других новых сотрудников, поскольку они будут наняты и начнут переезжать в этот район.
Чем вы занимаетесь? Кто твой арендатор? Как вы отслеживаете, кто живет в вашем доме? Кому нужно претендовать на установку? На чьем фоне вы проводите проверку биографических данных? Что произойдет, если Мэри уволят до истечения 30 дней?
Растущая тенденция аренды
Вышеупомянутый сценарий — это тот сценарий, с которым сегодня сталкивается все больше и больше владельцев и управляющих недвижимостью в сфере аренды жилья. Деловой бум 90-х создал новый рынок в сфере арендного жилья: рынок корпоративного жилья.Это практика, когда корпоративный работодатель сдает квартиры своим сотрудникам в рамках общего пакета вознаграждения сотрудников.
Корпоративное жилье — это растущий сегмент арендного жилья. Из-за отсутствия стандартных отраслевых практик в этой области управляющие недвижимостью должны знать и понимать, как справляться с возникающими проблемами. Однако есть несколько вариантов, которые помогут как корпорациям, так и управляющим квартирами избежать юридических ловушек, а также решить другие проблемы, которые могут возникнуть.
Кто арендатор?
Первая проблема, с которой сталкиваются управляющие и собственники в корпоративном жилье: кто является резидентом? В ситуации с корпоративным жильем есть два варианта: либо сотрудник, который фактически будет занимать квартиру; или корпорация, которая будет нести ответственность за уплату арендной платы за квартиру.
У любого выбора есть свои преимущества и недостатки. Если сотрудник арендует помещение, можно провести обычную проверку биографических данных и применить стандарты финансовой квалификации, и договор аренды может продолжаться как обычная аренда.Однако в этом сценарии корпоративный работодатель не обязан платить арендную плату, и единственная выгода для владельца или управляющего недвижимостью — постоянный поток краткосрочных рекомендаций от корпоративного работодателя.
Чтобы избежать этого ограничения и возложить на корпоративного работодателя ответственность за арендную плату работника, корпоративное управление жилищным фондом может потребовать от работодателя подписать соглашение о гарантии или обеспечении, в котором работодатель гарантирует выплату арендной платы в случае невыполнения обязательств работником.
Идентификация резидента — обязательно
Когда корпорация сама сдает квартиру в аренду, опасения по поводу неплатежей часто уменьшаются. Однако может возникнуть ряд других вопросов.
Корпоративный работодатель может использовать арендуемую единицу по своему усмотрению и часто приводит к тому, что несколько разных сотрудников переводятся в квартиру и выходят из нее в соответствии с потребностями фирмы. По различным причинам безопасности и управления владельцы и менеджеры собственности обычно хотят знать, кто занимает их квартиры.
Если нанимателем является арендатор, руководство должно рассмотреть возможность добавления в договор аренды положений, которые создают постоянное обязательство корпорации всегда уведомлять управляющего недвижимостью о личности всех жильцов квартиры.
Если корпорация не соблюдает положение об «идентификации жильца» в договоре аренды, корпоративные владельцы жилья будут иметь договорное право расторгнуть договор с корпорацией.
Слишком много друзей в бассейне
Еще одна возможная ошибка, связанная с арендой квартиры у корпоративного работодателя, — это чрезмерное использование мест общего пользования.Если арендатором является корпоративный работодатель, то теоретически он может предоставить любому из своих сотрудников доступ к объектам комплекса.
Корпорация может чрезмерно использовать общие зоны, предоставляя нерезидентам доступ к общим зонам, таким как бассейн, фитнес-центр или аналогичные удобства. Чтобы избежать этой проблемы, владельцы корпоративного жилья должны установить строгие правила проживания, которые позволяют только фактическим жильцам / жильцам и определенному количеству гостей пользоваться общими помещениями и удобствами жилого комплекса.
Какой бы путь аренды вы ни выбрали, убедитесь, что ваше соглашение об аренде и любые дополнения или связанные соглашения должным образом учитывают эти проблемы. Убедитесь, что все стороны — владелец собственности, работник и работодатель — четко понимают свои права и обязанности.
Дилемма увольнения
Самая большая потенциальная ловушка в ситуации с корпоративным жильем — это то, что происходит, когда сотрудник / резидент увольняется: кто имеет право владеть квартирой? Если сотрудник подписал договор аренды, он или она может претендовать на право владения единицей независимо от статуса занятости.Такая ситуация может помешать вашим отношениям с корпоративным работодателем, тем более что договор аренды имеет работник, а не работодатель. Корпорация хочет быть уверенной, что это подразделение доступно для своих сотрудников.
В некоторых штатах есть законы, которые прямо разрешают собственнику собственности вернуть сдаваемую внаем квартиру в случае увольнения жителя, сдавшего эту квартиру в аренду в качестве условия найма. Даже если такой закон существует в вашем районе, лучше всего четко указать в приложении к договору аренды, что договор аренды заключается исключительно в качестве условия работы сотрудника в корпорации и что прекращение трудовых отношений также приводит к прекращению аренды.
Возможные налоговые проблемы
При сдаче в аренду работнику или работодателю владельцы арендуемого жилья всегда должны знать о возможных налоговых проблемах. Большинство штатов взимают гостиничный налог с жилья, арендуемого на срок менее 30 дней. Другими словами, для того, чтобы корпоративное жилье могло избежать уплаты гостиничного налога, управляющие недвижимостью должны требовать от сотрудника или корпорации подписать договор аренды на срок не менее 30 дней.
Итак, что вы должны делать, когда директор по персоналу корпорации свяжется с вами по поводу квартиры для Мэри, которая переезжает? В большинстве юрисдикций мы рекомендуем вам заключить договор аренды с Мэри на срок не менее 30 дней и получить письменную гарантию от компании ABC, гарантирующую выплату арендной платы.
Кроме того, Мэри должна оформить дополнение к договору аренды, в котором указывается, что договор аренды зависит от ее продолжения работы в компании ABC и что, если ее работа будет прекращена, она должна по договору отказаться от владения квартирой.
Вы можете заключить несколько краткосрочных договоров аренды с сотрудниками компании ABC, что приведет к дополнительным документам и увеличению оборотов. Но у вас будет преимущество, если вы будете знать своих жильцов и иметь две стороны, ответственные за выплату арендной платы, при этом четко изложив законное право владения квартирой.
Как избежать шести распространенных ошибок при аренде собственности
Когда вы сделаете шаг к тому, чтобы стать владельцем своей первой арендуемой собственности и стать арендодателем, вы, вероятно, недооцените, сколько вещей может отнимать ваше время и энергию.
Со стороны арендатора вы можете заниматься всем — от урегулирования споров между соседями до отслеживания просроченных платежей по аренде. Затем есть управление недвижимостью — ремонт протекающих раковин, обслуживание крупной бытовой техники и благоустройство территории. Наконец, есть финансовая сторона вопроса: как лучше всего расплачиваться с налогами, сколько вычесть и что можно, а что нельзя считать расходами.
Как арендодатель, вы не сможете избежать всех проблем, но есть несколько подводных камней, которых следует избегать любой разумной ценой. Я не говорю о подводных камнях, которые могут привести к незначительным неприятностям. Я имею в виду те области, которые, если останутся незамеченными, могут привести к более значительным потерям в виде вашего времени и денег.
1. Пропуск проверки данных арендатора
Не принимайте решение о том, сдавать квартиру кому-либо или нет, исключительно на вашем впечатлении о нем, когда вы показываете квартиру, или на том, может ли человек предоставить первоначальные средства для аренды.Найдите время, чтобы позвонить по крайней мере двум предыдущим домовладельцам и оплатить кредитную историю и проверку биографических данных. За час или меньше вы избавитесь от большого потенциального риска.
2. Получение арендной платы чеком
Если вам нужен стабильный денежный поток от сдачи в аренду, лучшее, что вы можете сделать, — это автоматизировать арендные платежи арендаторов. Дни единовременных выплат нумеруются. Подумайте об этом: вы все еще оплачиваете счет за мобильный телефон или ссуду на покупку машины чеком?
За счет автоматизации вы избежите проблем, связанных с тем, что арендаторы из лучших побуждений просто забывают вовремя отправлять свой чек по почте.Если у одного из ваших арендаторов возникнут финансовые проблемы и он не уплатит арендную плату, вы узнаете, когда их банк не отправит автоматический платеж, и сможете принять соответствующие меры. И вы получите арендную плату в тот день, когда она должна быть уплачена, а не раньше, чем через 30 дней.
3. Неправильное управление залоговыми депозитами
Многие банки и поставщики торговых услуг предлагают арендодателям отличные решения, помогающие настроить автоматический сбор арендной платы. Пока вы настраиваете это, вы также можете изучить системы, которые автоматизируют управление депозитами.Законы о соответствии, связанные с гарантийными депозитами, созданы для защиты арендаторов, а не владельцев собственности. Это избавит вас от множества головных болей по выплате процентов по вкладам арендаторов каждый год, ведению бухгалтерского учета и возврату вкладов арендаторам при их выезде. Это также упростит подачу и защиту претензий по вкладам.
4. Выход из аренды
Как арендодатель, стабильные арендаторы — ваш главный актив. Тем не менее, то, что у вас есть арендатор, который вовремя платит арендную плату, хорошо ладит с соседями и даже выполняет некоторые работы по обслуживанию, не означает, что вам следует проявлять слабость, когда дело доходит до продления их аренды.
Некоторые домовладельцы опасаются, что если каждый год заставлять арендатора подписывать новый договор аренды и даже повышать арендную плату, это может заставить их переосмыслить, хотят ли они остаться в квартире. Хотя до некоторой степени это может быть правдой, альтернатива гораздо менее благоприятна для вас как домовладельца.
В то время как законы об арендаторах различаются в зависимости от штата, обычно, когда арендатор прекращает аренду, он должен уведомить вас только за 30 дней до своего ухода. Это может означать для вас более длительные вакансии, особенно если арендатор уезжает в то время года, когда люди в вашем районе не так много переезжают.Кроме того, вы, вероятно, упускаете возможность повысить арендную плату, что означает, что ваши инвестиции не приносят результатов.
5. Заморозить подвал
Раньше я немного говорил о профилактическом обслуживании, но здесь я хотел бы сосредоточиться на одной особенно важной области: температуре вашего подвала.
В таких городах, как Бостон, где у вас есть сочетание холодных зим и старых домов с большими сквозняками подвалами, ваш подвал может стать большой помехой.Даже если у вас есть печь в подвале, в течение нескольких дней или недель, когда у вас постоянно ниже точки замерзания, вы можете оказаться в ситуации, когда подвал замерзнет. В частности, если вы управляете несколькими объектами недвижимости, вы можете не осознавать, что существует проблема, пока арендаторы не позвонят вам посреди ночи и не сообщат, что водопровода нет.
Ремонт прорвавшихся и замерзших труб, не говоря уже о повреждениях, нанесенных водой, может стоить десятки тысяч долларов и бесчисленные часы вашего драгоценного времени.
Учитывая количество недорогих решений, позволяющих поддерживать в подвале разумную температуру, нет оправдания, чтобы позволить ей опуститься ниже нуля. Например, в одном из своих блоков я купил и установил простую вилку с термостатом и подключил ее к паре обогревателей. Если температура в подвале опускается ниже 40 градусов, термометр включает обогреватели. Быстрый поиск в Интернете покажет вам много таких систем по цене менее 100 долларов.
6.Не нанимать бухгалтера
Если ваша основная работа не связана с бухгалтерией — а даже если это так, — не берите на себя финансы арендуемой собственности. Бухгалтеры, знакомые с недвижимостью, делают все возможное, чтобы убедиться, что вы соблюдаете городские, государственные и федеральные законы о налогах на недвижимость, а также вычтете каждую копейку. Время и деньги, которые вы сэкономите, наняв бухгалтера, с лихвой окупятся той суммой денег, которую вы им заплатите.
объектов аренды: за и против
Владение арендуемой недвижимостью может быть финансово выгодным.Если вы исследуете этот тип недвижимости в качестве инвестиций, помните о рисках и ответственности.
Аренда недвижимости: обзор
Идея покупки дома или квартиры для сдачи в аренду с целью получения прибыли может показаться заманчивой. Но покупка недвижимости в аренду для получения дохода и долгосрочного прироста капитала может иметь свои взлеты и падения. Например, рынок жилья может колебаться в зависимости от местоположения, спроса и предложения, а также экономики.
С финансовой точки зрения, чтобы сдаваемая в аренду собственность была действительно прибыльной, прибыль, которую вы можете получить, должна быть больше, чем та, которую вы могли бы получить от консервативных инвестиций, таких как облигации и акции голубых фишек, выплачивающих дивиденды, из-за сопряженных с этим реальных рисков.А с человеческой точки зрения не у всех есть возможность управлять собственностью и арендаторами.
Ключевые выводы
- Аренда недвижимости может быть финансово выгодной и иметь многочисленные налоговые льготы, включая возможность удержания страховки, процентов по ипотеке и эксплуатационных расходов.
- К недостаткам сдачи в аренду недвижимости относятся нехватка ликвидности, расходы на содержание, а также возможность для трудных арендаторов и снижения привлекательности района.
- Для инвесторов любого типа недвижимости важно оставаться в курсе процентных ставок и консультироваться с налоговым специалистом, особенно в связи с недавними изменениями в налоговом кодексе.
Плюсы аренды недвижимости
Есть несколько преимуществ владения арендуемой недвижимостью. Они включают:
Налоговые льготы
Налоговая служба позволяет вычесть многие расходы, связанные с арендой недвижимости, в следующих категориях:
Это означает, что вы можете вычесть свою страховку, проценты по ипотеке, расходы на техническое обслуживание и физический износ вашей собственности.
Амортизация может привести к номинальным убыткам, которые вы, в свою очередь, можете вычесть из других доходов. Другими словами, вы можете получить чистый положительный денежный поток из дохода от аренды за вычетом расходов и при этом иметь чистый убыток для налоговых целей. Но имейте в виду, что амортизация также снижает базовую стоимость имущества для расчета прироста капитала, когда вы продаете свою собственность.
Кроме того, Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года предлагает арендодателям ряд налоговых льгот. Если вы владеете сквозным предприятием (также известным как сквозной бизнес) и управляете им как индивидуальное предприятие, общество с ограниченной ответственностью, партнерство или корпорация S, теперь вы можете вычесть сумму, равную 20% от вашей чистой арендной платы. доход — при условии, что ваш общий налогооблагаемый годовой доход из всех источников после вычетов составляет менее 250 000 долларов США для одиноких людей или 500 000 долларов США для супружеских пар, подающих совместную декларацию.
Быть домовладельцем — дело не всех. Прежде чем приступить к делу, убедитесь, что вы готовы иметь дело со всем, от просроченной или невыплаченной арендной платы до арендаторов, которые наносят ущерб вашей собственности.
Сезонная аренда
Если вы арендуете свою недвижимость сезонно, вы можете использовать ее самостоятельно в течение 14 дней в году — или 10% от количества дней, которые вы сдаете в аренду другим лицам по справедливой рыночной цене, — и при этом иметь возможность вычитать свои расходы.
1031 Обмен
При обмене 1031 вы можете продать сдаваемую в аренду недвижимость и инвестировать в другую подобную недвижимость без уплаты налога на прирост капитала.
Аренда доп.площади
Вы также можете обработать комнату или часть своего дома — например, гараж, подвал или дополнительную жилую единицу — как аренду, списав процент от процентов по ипотеке и других расходов против их дохода, хотя вы должны знать о возможные подводные камни при сдаче в аренду дополнительных площадей, включая местные правила зонирования.
Плюсы и минусы аренды недвижимости
Минусы аренды недвижимости
Есть и недостатки владения арендуемой недвижимостью.Они включают:
Недостаток ликвидности
Недвижимость не является ликвидным активом. Даже на самом популярном рынке на завершение продажи может уйти несколько месяцев. И если ваш выбор времени обусловлен чрезвычайной ситуацией или другим неожиданным событием, ваша потребность в быстрой продаже может оказаться не самой выгодной.
Рост налогов и страховых взносов
Процентная ставка и основная сумма вашей ипотеки могут быть фиксированными, но нет гарантии, что налоги не будут расти быстрее, чем вы сможете повысить арендную плату.Страховые взносы также могут резко возрасти, как это произошло после стихийных бедствий.
Сложные арендаторы
Несмотря на вашу должную осмотрительность при проверке потенциальных арендаторов, вы можете столкнуться с неидеальными арендаторами. Например, они могут быть нуждающимися или требовательными, заплатить поздно, забыть выключить воду и т. Д. Или они могут быть разрушительными, и в этом случае амортизационные отчисления в налоговом кодексе могут быть крайне неадекватными. Однако вы всегда можете добавить наездника к стандартной форме аренды, в которой прописаны правила, касающиеся проживания, домашних животных, курения, страхования арендатора и т. Д.Здесь также может быть полезен залог.
Упадок района
В идеальном сценарии ваша инвестиционная недвижимость будет процветать на фоне других ухоженных жилищ, а местные удобства улучшатся. В результате ваш денежный поток будет неуклонно увеличиваться, а ваши расходы останутся стабильными. Однако районы могут измениться, и ваши инвестиции могут со временем обесцениться. Вам следует обращать внимание на местную политику, в которую вы инвестируете, так же, как и на местную политику, в которой вы живете. Проявив некоторую должную осмотрительность, вы можете свести к минимуму это воздействие.
Неблагоприятные изменения в Налоговом кодексе
Налоговый кодекс не застрахован от изменений. Он может измениться таким образом, что либо уменьшит, либо отменит некоторые или все налоговые льготы для домовладений и сквозных предприятий.
Роль арендодателя
Быть домовладельцем не для всех. Вы можете стесняться повышения арендной платы или опасаться того, как другие относятся к вашей собственности, что может привести к конфликтам. Вы можете даже подружиться со своими арендаторами, или они уже могут быть семьей или друзьями.Если, например, вы не можете быть твердыми в отношении повышения арендной платы или ухода за имуществом, вы можете в конечном итоге получить арендную плату, которая намного ниже рыночной цены, или недооцененная собственность.
Содержание
В обслуживании недвижимости возникает мелкий и капитальный ремонт. Некоторые владельцы недвижимости могут сэкономить, выполняя работу самостоятельно. Однако большинству из них не хватает времени, инструментов или навыков для ремонта дома. Ожидайте периодических выплат подрядчикам.
Особенности
Независимо от того, покупаете ли вы первичный дом или арендуете недвижимость, важно учитывать, что происходит с процентными ставками по ипотеке.Долг по ипотеке с низкой фиксированной процентной ставкой, как правило, является хорошей страховкой от инфляции. Если вы арендодатель, периодическое повышение арендной платы является одним из способов компенсации инфляционного роста расходов на содержание недвижимости.
Ставка по 30-летней фиксированной ипотеке в августе 2021 года составила 2,875%. За последние 50 лет ставки по ипотеке в среднем составляли около 8%. Хотя эти ставки представляют собой возможность, также важно помнить, что ставки по ипотеке обычно выше для инвестиционной собственности, чем для традиционных домов.
крупнейших ошибок, которые делают арендодатели, которые убивают прибыль
(Обновлено: мы недавно обновили эту статью, добавив еще 5 ошибок, которые могут убить прибыль. См. Ошибки 6–10 для наших последних изменений.)
Когда вы только начинали задумываться о покупке недвижимости для сдачи в аренду, вы, вероятно, мечтали о прибыльном возврате своих инвестиций. В конце концов, никто не идет в бизнес, чтобы потерять деньги. Но что, если вы теряете деньги так, как даже не подозреваете? Ниже приведены некоторые ошибки, которые совершают арендодатели, которые снижают их прибыль от аренды.
1. Неправильная обработка чисел
Когда вы собираетесь купить инвестиционную недвижимость, очень важно сначала рассчитать все свои расходы и то, что вы можете разумно ожидать от арендной прибыли. Если вы пропустите этот шаг, у вас могут возникнуть проблемы, когда вы поймете, что ваш ежемесячный доход от аренды покрывает только часть ваших ежемесячных расходов на аренду. Выполнение математических расчетов может показаться болезненным, но оно того стоит, если учесть вашу прибыль.
Как только вы узнаете свои расходы, вы сможете лучше установить арендную плату, чтобы получать разумную ежемесячную прибыль.Что касается прибыльности, можно использовать правило 2%. Это объясняет, что если ваша арендная плата составляет 2% от покупной цены, у вас больше шансов получить положительный денежный поток. Но рынок влияет на цены на аренду, поэтому вам придется провести исследование, чтобы определить, что вы можете арендовать по соседству. Аренда по цене ниже рыночной может привести к падению вашей ежемесячной прибыли, как и вакансии. Если запрашиваемая цена будет слишком высокой, вы можете остаться с пустой квартирой на несколько месяцев и, скорее всего, в конечном итоге будете сдавать ее по текущему рыночному курсу.
Сделайте свое исследование заранее. Цены на аренду сопоставимых объектов недвижимости дадут вам хорошее представление о том, сколько вы сможете взимать с собственных арендаторов. Узнайте рыночную ставку аренды в интересующем вас районе, посоветовавшись с менеджерами по недвижимости, которые занимаются аналогичной недвижимостью, спросите агентов по недвижимости и изучите объявления об аренде. Вам нужно будет возвращаться к этому шагу во время каждой смены арендатора или продления аренды, чтобы быть уверенным, что вы взимаете соответствующую арендную плату и повышаете арендную плату во время продления.
2. Выбор плохого места для сдачи в аренду
Местоположение очень влияет на то, почему арендаторы предпочитают снимать жилье там, где они его снимают. Если вы новый инвестор, ищущий недвижимость в аренду, поработайте с агентом по недвижимости, который знаком с этим районом и может подсказать вам некоторые из лучших районов для аренды. Как правило, арендаторы ищут районы, расположенные рядом с остановками общественного транспорта, ресторанами, магазинами, школами и университетами.
Если место вашего проката нежелательно, вам будет сложно найти арендаторов.Это означает, что ваша квартира будет обмениваться дольше, вы не сможете брать такую сумму за аренду. Кроме того, у вас будет меньший круг арендаторов на выбор, потому что может потребоваться больше времени, чтобы найти кого-то, кто хорошо подходит для вашей аренды. Все эти факторы могут привести к потере дохода, поэтому местоположение является ключевым фактором при выборе успешной и прибыльной инвестиционной недвижимости.
3. Оборот подразделения занимает слишком много времени
Расходы на передачу единицы могут быстро возрасти (ипотека, коммунальные услуги, уборка, ремонт и реклама), и чем дольше устройство пустует, тем больше расходы начинают накапливаться.Чтобы быть прибыльным в качестве арендодателя, вы хотите быстро сдать квартиру, чтобы избежать продолжительных периодов незанятости.
С другой стороны, поспешное заполнение вакансии без тщательного отбора арендатора может оказаться дорогостоящим в долгосрочной перспективе. В среднем выселение обходится в 3500 долларов, поэтому будьте уверены, что не пропустите этот важный шаг.
4. Игнорирование проблем обслуживания
Несвоевременное решение вопросов, связанных с обслуживанием арендуемой собственности, может привести к гораздо большим проблемам в будущем.То, что могло начаться как небольшая утечка, которая не устраняется, может однажды стать огромной проблемой, когда установка будет затоплена. В случае смены арендаторов вы можете воспользоваться свободным имуществом и провести техническое обслуживание, не беспокоясь о конфликтах в расписании и не беспокоя текущих арендаторов. Если вы ищете нового арендатора, то жилье в хорошем состоянии с гораздо большей вероятностью привлечет арендатора более высокого качества.
Регулярные проверки арендуемой собственности могут помочь предотвратить гораздо более серьезные проблемы в будущем, но вам также следует подумать о том, чтобы линии связи оставались открытыми.Хорошие отношения между арендодателем и арендодателем основаны на общении и сотрудничестве. Текущий ремонт может быть неудобным для арендатора, но если он чувствует, что арендодатель будет уважать его время и быстро выполнит ремонт, он с большей вероятностью сообщит о капающем кране (который может привести к появлению плесени на стене) или электрическая проблема (возможная опасность пожара). Пребывание в верхней части технического обслуживания также указывает арендатору, в каком состоянии вы ожидаете, что собственность будет возвращена. В конце концов, если вы не заботитесь о собственности, зачем им это делать?
С учетом всего вышесказанного вы захотите эффективно выполнять ремонт и реконструкцию.Слишком много времени на подготовку устройства может привести к тому, что вы упустите доход от аренды, что может увеличить ваши оборотные расходы. Вы также не хотите чрезмерно улучшать недвижимость по сравнению с рыночной арендной ставкой, потому что маловероятно, что вы получите прибыль от этих инвестиций.
5. Пропуск проверки арендаторов
В целях быстрой передачи квартиры у вас может возникнуть соблазн пропустить проверку арендаторов, но это ошибка, которая может стоить вам гораздо дороже в долгосрочной перспективе.Проверка арендаторов дает много преимуществ. Это поможет вам убедиться, что у вас есть арендатор, который будет платить арендную плату и быть надежным арендатором. Служба проверки арендаторов, такая как SmartMove, работает быстро и легко и позволяет передать плату за проверку заявителю.
Авторитетная служба проверки арендаторов экономит ваше время, силы и деньги. Потратив немного времени и усилий на проверку арендаторов сейчас, можно предотвратить дорогостоящие выселения в будущем. Трудно назначить цену на уважительного, спокойного арендатора, который вовремя платит и заботится о собственности.
6. Недостаточное внимание к залоговому депозиту
Взыскание залога для покрытия незначительного ущерба во время аренды или после съезда арендатора является стандартной рабочей процедурой для большинства арендодателей, но многие арендодатели не задумываются, кроме того, сколько нужно взыскать. Это частая ошибка при аренде недвижимости.
Существует 3 различных аспекта, на которые следует обратить внимание в отношении гарантийного депозита: выяснение того, какую сумму нужно собрать, соблюдение законов штата и знание того, какие гарантийные депозиты покрывают.
Важно собрать разумную сумму для депозита. Залог может служить эффективным инструментом для предотвращения небрежного отношения арендатора или нарушения договора с договором аренды.
Важно знать, что существуют законы, регулирующие залог, поскольку каждый штат устанавливает свои собственные ограничения на то, сколько денег арендодатель может даже собрать и при каких обстоятельствах.
Существуют реальные последствия нарушения закона государства о залоге. Во многих штатах есть штрафы, которые могут стоить домовладельцу многократной суммы залога.
Также важно понимать, что включает и не покрывает гарантийный депозит, поскольку это также зависит от штата и может быть оспорено в суде. Как правило, он не распространяется на обычный «износ», такой как новое ковровое покрытие или свежий слой краски. Однако, помимо ремонта, не подверженного износу, такого как разбитое окно, во многих штатах домовладельцы часто могут использовать залог для покрытия невыплаченной арендной платы. Само собой разумеется, что домовладельцы должны хранить все квитанции и тщательно документировать работу, особенно если они делают какой-либо ремонт самостоятельно.
7. Ведение небрежной документации и бумажной волокиты
Распространенная ошибка, которую делают арендодатели с арендуемой недвижимостью при внесении залога, подводит нас к другой ловушке: хранению небрежной документации. Как и в любом бизнесе, при аренде недвижимости необходимо обращать внимание на оформление документов. Документальный след особенно важен при работе с финансами, от отслеживания расходов до учета залога и уплаты налогов. В частности, ненадлежащая уплата налогов может привести к разного рода проблемам, таким как проверки или штрафы.И наоборот, домовладелец, который ведет тщательный финансовый учет расходов, может получать налоговые льготы каждый 15 апреля.
Аренда, вероятно, является наиболее важным документом, поскольку это юридически обязательный документ между домовладельцем и арендатором. Однако многие арендодатели используют общий договор аренды, не обращая внимания на детали. Некоторые из этих договоров аренды могут учитывать местные законы и правила. Арендодателям следует либо получить профессионально подготовленный договор аренды, либо выполнить домашнюю работу, чтобы убедиться, что договор аренды соответствует закону и защищает их интересы.
Арендодатель должен вести файл о каждом арендаторе, который включает рекомендации, контактную информацию, гарантийный депозит и т. Д. В основном, все, что связано с этим арендатором до, во время и после аренды.
8. Непроведение инспекции при транспортировке и транспортировке
Игнорирование проверок при въезде / выселении — еще одна распространенная ошибка, которую домовладельцы с арендуемой недвижимостью могут легко избежать. Это также связано с хранением надлежащей документации и обращением внимания на залог.Проще говоря, если вы не документируете состояние собственности до въезда арендатора, становится довольно сложно доказать, что он или она причинили какой-либо ущерб, обнаруженный после выезда. Это становится ситуацией «он сказал, она сказала». Имейте в виду, что местное законодательство может регулировать необходимость проведения проверки и порядок ее проведения.
Всесторонняя проверка арендуемой собственности может помочь защитить вложения арендодателя и уточнить ожидания арендатора. Каждый поврежденный предмет, царапина на паркетном полу или потертость на стене должны быть отмечены в отчете вместе с фотографиями.Затем приложите этот отчет к своему клиентскому файлу. Также следует провести осмотр при выезде. Надлежащая документация по осмотру будет иметь большое значение для помощи домовладельцу, если ему или ей потребуется внести залог для ремонта.
9. Инвестиции в обновления, которые не добавляют ценности
Рекомендуется обновлять арендную плату, чтобы привлекать хороших арендаторов, но некоторые домовладельцы тратят большие деньги на модернизацию дома, которая не представляет ценности для арендаторов. Изучив основные удобства и функции, которые нужны арендаторам, вы можете избежать тратить много денег на нежелательное обновление.
Например, большинство экспертов возражают против установки пула для увеличения стоимости частной собственности на одну семью, поскольку затраты на строительство и обслуживание пула будет трудно возместить за счет арендной платы, если домовладелец не планирует удерживать собственность в течение длительного времени. Однако бассейн может иметь смысл в большом многоквартирном доме, где затраты на установку и обслуживание могут быть распределены между несколькими единицами. Расположение собственности также играет роль: бассейн в Майами имеет больше смысла, чем бассейн в Денвере.
Улучшения следует тщательно продумывать. Кухня — хорошая цель для модернизации бытовой техники, чтобы привлечь более высокооплачиваемых арендаторов, поскольку она часто служит центром домашнего хозяйства. Но домовладельцам следует избегать создания причудливых, нестандартных дизайнов, отвечающих их собственной эстетике. Пространство должно быть утилитарным. Вместо того, чтобы пытаться превратить небольшой неудобный уголок в офис, подумайте об установке прачечной прямо в квартире, что является гораздо более желательным обновлением.
10. Быть хорошим парнем
Есть способы быть хорошим домовладельцем и при этом вести прибыльное предприятие.Аренда недвижимости — это бизнес с финансовыми и правовыми последствиями. Арендодатель должен действовать вежливо, профессионально и обеспечивать хорошее обслуживание клиентов. Арендодатель должен пообщаться с арендатором или связаться с ним на Facebook. Легко посочувствовать арендаторам и позволить их проблемам стать вашими проблемами и помешать достижению ваших бизнес-целей, особенно когда речь идет о своевременном сборе арендной платы.
Установите четкую политику и придерживайтесь срока оплаты аренды, применяя любые применимые штрафы за просрочку платежа, как указано в договоре аренды.Один месяц просрочки арендной платы может легко превратиться в два, что означает потерю дохода до того, как арендодатель сможет даже начать дорогостоящий процесс выселения. Как всегда, ведите тщательный учет (см. Номер два выше). И, наконец, не принимайте частичные платежи, поскольку суды интерпретируют частичные платежи от арендаторов как согласие арендодателя с условиями.
Практический результат при взаимодействии с арендаторами: будьте представительны, но не делайте это личным.
Заключение
В конце концов, проверка арендаторов — это самый важный способ защитить свою инвестиционную собственность.Изучив индивидуальный рейтинг ResidentScore в сочетании с полным набором услуг SmartMove по отбору клиентов, вы можете получить подробную информацию о кандидате. Исследования TransUnion показывают, что конечный результат — арендатор более высокого качества со средним сроком владения на девять месяцев. Это означает меньше денег, потерянных при смене арендаторов, и больше денег в вашем кармане.
Рост арендной платы угрожает поддержать инфляцию
Кейтлин Синдрич столкнется с ежемесячным повышением арендной платы на 200 долларов в августе этого года, если она и ее муж смогут продлить аренду своей квартиры в Прово, штат Юта.Она не ожидала такого 25-процентного скачка, и 21-летняя девушка опасается, что ей, возможно, придется пропустить приемы к врачу из-за аутоиммунного заболевания, чтобы не отставать от выплат.
Тем не менее, она признает, что у нее нет другого выбора, кроме как платить больше. «Мы надеемся остаться, потому что сейчас все настолько дорого, что я буду платить одинаково, будь я здесь или где-то еще», — сказала г-жа Синдрич.
Рынок аренды жилья, который резко упал во время пандемии, восстановился быстрее, чем предсказывали многие экономисты, и арендаторы по всей стране столкнулись с шоком от наклеек.Когда разразилась пандемия, многие люди, потерявшие работу, прекратили аренду своих квартир, чтобы временно жить с родителями или соседями по комнате. Другие бежали из больших городов из-за проблем со здоровьем. Квартиры опустели, и домовладельцы начали предлагать стимулы, такие как бесплатный месяц, чтобы соблазнить арендаторов.
Теперь, когда люди снова уезжают самостоятельно или возвращаются в города и работают в офисах, а существующие арендаторы обнаруживают, что не могут позволить себе купить дом на быстро развивающемся рынке жилья, спрос на квартиры и аренду для одной семьи восстанавливается. — и даже в некоторых местах выглядит жарко.По данным Zillow, арендная плата в прошлом месяце в национальном масштабе выросла на 7 процентов по сравнению с годом ранее. Хотя это было измерено на фоне слабого июня 2020 года, прирост также составил 1,8 процента по сравнению с маем.
«По прошествии года рабочие места резко восстанавливаются, и это воссоздает спрос на жилье для сдачи в аренду, и заполняемость растет», — сказал Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риэлторов.
Если арендная плата продолжит расти, это может быть плохой новостью как для тех, кто ищет жилье, так и для прогнозов инфляции в стране.Стоимость аренды играет огромную роль в индексе потребительских цен, поэтому ее значимое повышение могло бы помочь удержать этот тщательно отслеживаемый правительственный показатель цен, который резко повысился, на более высоком уровне в течение длительного времени. Арендная плата лишь примерно наполовину менее важна для предпочитаемого Федеральной резервной системой индекса инфляции личных потребительских расходов, но это длительный период высоких показателей C.P.I. инфляция может повлиять на ожидания потребителей относительно роста цен в будущем, что, в свою очередь, может их ускорить.
Потребительские цены резко подскочили 5.4 процента в год по июнь, но большая часть роста была связана с возобновлением работы экономики после пандемии. Политики в ФРС и Белом доме утверждали, что сегодняшнее сильное ценовое давление должно исчезнуть по мере того, как экономика вернется в нормальное русло, когда будут решены разовые проблемы, вызывающие рост цен на подержанные автомобили, и начнется всплеск спроса, который приведет к увеличению затрат на мебель и стиральные машины. утихнуть.
Тем не менее, именно здесь могут вступить в силу расходы на жилье. Измерения арендной платы и так называемая «эквивалентная арендная плата собственников» — которая использует данные об аренде, чтобы попытаться определить цену того, сколько собственники заплатили бы за свое жилье, если бы они не купили дом. дома — составляют почти треть индекса потребительских цен.Оба имеют тенденцию двигаться медленно, но не оправдывают ожиданий того, что им потребуется время, чтобы прийти в норму.
«Мы уже наблюдаем довольно резкое повышение эквивалентной арендной платы собственников», — сказал Алан Детмайстер, экономист UBS и бывший сотрудник ФРС. «Я ожидаю, что в конце этого года и в начале следующего будет хуже».
Он и другие экономисты сказали, что еще слишком рано говорить, в какой степени и как долго арендная плата будет поддерживать общие цены.
«Я думаю, что мы увидим некоторый рост арендной платы, и это компенсирует некоторое снижение категорий товаров», — сказала Мишель Мейер, глава U.С. экономики в Банке Америки. Но, добавила она, «единственный способ» повышения арендной платы для удержания инфляции на дискомфортно высоком уровне — это «постоянное повышение заработной платы».
Сколько арендодатели могут взимать, зависит от того, сколько арендаторы могут себе позволить. Низкооплачиваемые работники видят значительный рост заработной платы, но многие экономисты ожидают, что он исчезнет, когда экономика снова откроется.
Еще одним ключевым фактором, по словам г-на Юнь, является то, «активны ли застройщики для поставки новых домов и квартир, чтобы соответствовать такому росту арендной платы.
Данные действительно предполагают, что в этом году должно появиться значительное новое предложение квартир, но неясно, будут ли они соответствовать спросу в месте и сроках.
На данный момент условия аренды различаются по рынкам. Арендная плата быстро выросла в таких местах, как Бойсе, штат Айдахо; Спокан, штат Вашингтон .; и Феникс, в то время как крупные прибрежные города отстают, по данным Zillow. Арендная плата в Нью-Йорке и Сан-Франциско быстро восстанавливается, но остается дешевле, чем два года назад.
В Нью-Йорке «рынок аренды был раздавлен», — сказал Джонатан Миллер, исполнительный директор местной фирмы по оценке недвижимости Miller Samuel. Но темпы новых договоров аренды за последние три месяца, с рассказами о войнах ставок, меняют ситуацию к лучшему. По его словам, г-н Миллер ожидает, что арендная плата полностью восстановится, поскольку компании возвращают сотрудников в офис этой осенью, забирая их из удаленных удаленных рабочих мест.
«Будет еще одна волна», — добавил он. «Мы только что прошли пик Zoom.
Данные с сайта Apartment List подтверждают тенденцию, видимую в цифрах Zillow: на данный момент в 2021 году цены на аренду в национальном масштабе выросли на 9,2 процента по сравнению с 2–3 процентами, типичными для периода с января по июнь. Согласно последним доступным данным, цены были выше, чем ожидали бы экономисты из «Apartment List», если бы тенденции до пандемии сохранялись.
«В краткосрочной перспективе цены будут продолжать расти, потому что сейчас заполняемость квартир очень высока», — сказал Игорь Попов, экономист Apartment List.Он сказал, что рост цен должен уменьшиться по мере увеличения предложения, но неясно, когда это произойдет.
Понимание кризиса цепочки поставок
Карточка 1 из 5
Практически все производимое находится в дефиците. Это включает в себя все, от туалетной бумаги до новых автомобилей. Сбои связаны с началом пандемии, когда заводы в Азии и Европе были вынуждены закрыться, а судоходные компании сократили свои графики.
Во-первых, резко вырос спрос на товары для дома. Деньги, которые американцы когда-то тратили на развлечения, были перенаправлены на вещи для дома. Этот всплеск закупорил систему доставки товаров на заводы, которые в них нуждались — например, компьютерных микросхем, — и готовая продукция скапливалась из-за нехватки транспортных контейнеров.
Теперь порты изо всех сил стараются не отставать. В Северной Америке и Европе, куда прибывают контейнеры, большой поток судов превышает порты. При заполнении складов контейнеры скапливаются в портах.Хаос в мировом судоходстве, вероятно, сохранится в результате огромных пробок на дорогах.
Тем временем рынок горячего жилья должен поддерживать высокий спрос на аренду.
«Арендная плата является следствием роста цен на жилье», — сказала Нела Ричардсон, главный экономист поставщика данных о занятости ADP, ранее работавшая в компании по недвижимости Redfin. «У вас есть рынок жилья, на который постоянно не хватает предложения уже десять лет. Это никуда не денется «.
Более высокие арендные расходы могут иметь большое влияние на жизнь людей.23-летняя Кристин Гитау из Хоумвуда, штат Алабама, возвращается к своим родителям, потому что она не может позволить себе прибавку в 100 долларов для продления срока аренды квартиры с оплатой 530 долларов в месяц, которую она начала снимать в июле прошлого года.
«Я очень расстроена, зла и нервничает из-за повышения арендной платы», — сказала г-жа Гитау.
Г-жа Синдрич из Прово, студентка дневного отделения Университета Бригама Янга, беспокоится, что ей придется подавать заявление на получение дополнительных студенческих ссуд для оплаты своей квартиры или сокращения расходов в других областях.
«У меня тяжелое аутоиммунное заболевание, и я трачу сотни долларов каждый месяц на лекарства», — сказала она.«Повышение арендной платы, вероятно, означает, что я не смогу посещать ежемесячные приемы к врачу».
Это влияние человека делает повышение ренты политической проблемой, особенно когда администрация Байдена уже отбивает атаки республиканцев из-за всплеска инфляции.
Представители администрации говорят, что следят за ценами на жилье и их влиянием на инфляцию. Они продолжают настаивать на том, что большая часть ценового давления в экономике носит временный характер.
Официальные лица и сам президент Байден также настаивали на дополнительных мерах по расходам, которые со временем увеличили бы предложение жилья и, по словам официальных лиц, сдерживали рост арендной платы, скачки цен на жилье и инфляционное давление.
Экономическая программа г-на Байдена на 4 триллиона долларов включает 213 миллиардов долларов на создание более доступного жилья. Эти усилия не были включены в двухпартийное соглашение об инфраструктуре, которое он заключил с законодателями-центристами, но они могли закончиться, по крайней мере частично, в законопроекте о расходах, который демократы планируют выдвинуть этим летом в Конгресс.
Даже если они добьются успеха, эти усилия потребуются годы, чтобы принести плоды.
Некоторые, например доктор Попов, ожидают, что недавние достижения в этом году снизятся сами по себе.Другие говорили, что впереди может быть более крупный рост: многие потребители получают наличные от государственных чеков по стимулированию доходов, а политика ФРС по дешевым займам подогревает рынок жилья.
«Существует огромное количество стимулов, и я думаю, что это может вызвать повышательное давление на арендную плату», — сказал г-н Миллер, специалист по оценке.
Как использовать ООО для сдачи в аренду недвижимости
Использование компании с ограниченной ответственностью для сдачи в аренду недвижимости — отличный способ защитить вашу ответственность, получить налоговые льготы и другие преимущества для вашего бизнеса.Мало того, что ваши личные активы защищены в случае судебного процесса, связанного с нанесением ущерба вашей собственности, вы также сможете хранить любые долги, связанные с арендой, отдельно от своих собственных, благодаря защите ответственности, которую предлагает LLC. Прежде чем вы примете решение о создании ООО для сдачи в аренду своей недвижимости, вы должны обязательно рассмотреть все преимущества и недостатки, которые с этим связаны.
Подробнее
Оглавление
Посмотреть большеКак использовать ООО для сдачи в аренду недвижимости
Если вы решите использовать ООО для сдачи в аренду своей собственности, это означает, что ваша компания будет официально действовать как арендодатель, а не вы как физическое лицо.Такая бизнес-структура предоставит вам дополнительную защиту личной ответственности, а также дополнительные преимущества, такие как более профессиональный вид в бизнесе. Если вы используете ООО для сдачи в аренду собственности, у вас также будет некоторая гибкость в том, как вы решите структурировать свою компанию. Вы можете быть единственным владельцем своей компании или можете включить в свою собственность супруга или других деловых партнеров. То, как обрабатываются налоги вашей LLC, может варьироваться в зависимости от того, сколько владельцев у вашей компании и как вы решите настроить это с помощью IRS.Как будет сказано ниже, у вас есть несколько вариантов в этой области, и вы можете решить, какая налоговая ситуация наиболее выгодна для вас.
После этого вы приобретете арендуемую недвижимость на имя ООО. В идеале может быть проще создать новую компанию до приобретения недвижимости для сдачи в аренду. Таким образом, ваша LLC может удерживать право собственности с самого начала, что сэкономит вам немного времени .; o С другой стороны, передача существующего права собственности на недвижимость от вас к LLC потребует нескольких дополнительных шагов.
После того, как вы зарегистрируете свое ООО, вам нужно будет выполнить несколько основных шагов, чтобы создать свою арендную компанию, например:
- Получите идентификационный номер налогоплательщика (также известный как идентификационный номер работодателя или EIN).
- Откройте банковский счет на имя ООО.
- Если в настоящее время вы арендуете дома на ваше имя, вам необходимо будет заполнить соответствующий документ — обычно акт о прекращении трудовых отношений — для передачи права собственности на собственность LLC.Если возможно, рефинансируйте собственность на имя LLC или спросите в своем банке, можете ли вы передать ипотеку LLC без рефинансирования. Прежде чем делать этот шаг, всегда обращайтесь к своему кредитору или в банк. Если ваша ипотека содержит пункт о сроке продажи, это может привести к тому, что вам придется выплатить ипотечный кредит в полном объеме, если вы передадите ипотечный кредит, не связавшись предварительно с ипотечным кредитором.
Если у вас есть более одной арендуемой собственности, вам нужно будет решить, создавать ли отдельные LLC для каждой собственности.Как обсуждается ниже, это может сделать финансовые вопросы между объектами более различимыми и упростить избежание объединения средств, но вам также необходимо будет учитывать любые дополнительные расходы, которые могут быть связаны с созданием и обслуживанием нескольких компаний.
ООО «Налоговые льготы по аренде имущества»
Одним из основных преимуществ использования компании с ограниченной ответственностью для сдачи в аренду недвижимости является сквозное налогообложение.Это означает, что ООО не платит налоги; владелец бизнеса платит налоги, что устраняет двойное налогообложение, которое возникает, если вместо этого вы создаете корпорацию.Если вы являетесь единственным участником своей LLC, вы будете облагаться налогом так же, как и индивидуальное предприятие, при этом пользуясь дополнительным преимуществом защиты ответственности.
Если вы являетесь владельцем ООО, состоящего из нескольких участников, то налоги могут взиматься по-другому, и у вас также есть несколько вариантов, как подать заявление о вашей компании в IRS. Налоги по-прежнему передаются членам через ООО; однако участники должны заполнить Приложение C, Приложение K или Форму 1065 вместе со своей налоговой декларацией. Каждый участник LLC будет требовать свою долю дохода, а не весь доход, полученный LLC в этом году.Вы также можете выбрать, чтобы ваша LLC облагалась налогом как корпорация S или корпорация C в соответствии с другой налоговой структурой. Перед созданием вашего ООО рекомендуется обсудить вашу ситуацию с налоговым специалистом, чтобы узнать, как лучше всего создать компанию и минимизировать налоговое бремя.
Одним из основных преимуществ владения вашей собственностью LLC является то, что вы сможете снимать с ваших налогов определенные вычеты, на которые в противном случае вы не имели бы права. Кроме того, если вы управляете своей компанией из домашнего офиса, вы даже можете иметь право на другие дополнительные вычеты, такие как расходы на коммунальные услуги, ремонт и техническое обслуживание или страхование жилья.
Защита ваших активов
Если вам подали в суд из-за того, что кто-то получил травму на вашей арендуемой собственности, включая гостя арендатора, то ваши личные активы не обязательно защищены как индивидуальный арендодатель. Независимо от того, насколько малым или незначительным может показаться судебный процесс, защита ваших активов может оказаться дорогостоящим процессом. Если вы сдадите свою арендуемую недвижимость в ООО, вам все равно придется оплатить услуги адвоката, если вы будете вовлечены в судебный процесс; однако, поскольку ООО выступает в качестве арендодателя, ваши личные активы защищены.Сторона, которая подает в суд, может преследовать только активы, принадлежащие LLC. Таким образом, если у вас есть несколько свойств, вы можете захотеть создать отдельную LLC для каждой собственности для дополнительной защиты активов. Хранение каждого имущества в отдельных компаниях еще больше ограничит активы, которые уязвимы в данном судебном процессе с участием одного из ваших свойств.
У вас также будет защита ответственности, которая применяется к ситуациям с участием кредиторов, которые стремятся урегулировать долги. Если ваша арендуемая собственность и ваши личные дела полностью отделены друг от друга, активы вашей компании могут быть защищены от кредиторов в вопросах, связанных с вашим личным долгом, и наоборот.
Создание LLC создает уровень правовой защиты, который работает как барьер между вашим бизнесом и вашими личными активами.Если вы хотите сделать еще один шаг по защите активов, наличие вашей собственности в LLC также может дать некоторые дополнительные преимущества при планировании наследства.
Существуют определенные типы трастов, которые в этом случае позволяют автоматически передавать активы вашим детям. Для этого вы можете создать траст, а затем позволить трасту владеть вашим интересом в LLC.Это добавляет еще один уровень защиты для ваших активов, особенно для ваших наследников или в случае, если вы потеряете дееспособность или умрете. Поскольку собственность является отдельным лицом, право собственности на LLC может быть передано после смерти и избежать завещания, если вы структурировали его таким образом. Этот тип имущественного планирования для вашей компании может упростить и сократить процесс передачи арендной собственности, принадлежащей вашему ООО, вашим наследникам после смерти. Однако, поскольку определенные трасты не защищают ваши активы от кредиторов, вам следует поговорить с поверенным по наследству о том, как их структурировать и использовать надлежащий траст для вашей конкретной ситуации.
Объединение средств
После того, как вы создали ООО для сдачи в аренду своей собственности, вы должны быть осторожны, чтобы не смешивать деньги, заработанные через ООО, с вашими личными деньгами. Открытие банковского счета для LLC позволяет вам легко отслеживать коммерческие расходы и доходы, если вы не объединяете какие-либо средства. Вы должны вести отдельные счета для вашего LLC и ваших личных средств, чтобы легко поддерживать это различие средств. Другими словами, вы не должны покупать расходные материалы или ремонтировать арендованный дом на свои личные деньги, а также не должны покупать личные вещи, такие как одежда или еда для себя, на деньги от LLC.Если вы объединяете средства, и в какой-то момент арендатор или гость арендатора подает на вас в суд, вы можете лишиться защиты ограниченной ответственности, которую вы имели, передав арендуемое имущество в первую очередь LLC. Кроме того, если вы не будете осторожны с хранением своих средств LLC отдельно от личных средств, вы можете нарушить защиту ответственности, и если на вашу компанию будет предъявлен иск из-за долга, кредиторы могут иметь возможность забрать ваши личные активы.
Управление своими деньгами
Если вы сдадите недвижимость в аренду в ООО, вы сможете легче управлять своим доходом от аренды.
Если у вас есть более одного объекта недвижимости, сдаваемого в аренду, то размещение каждого объекта недвижимости в отдельном ООО может еще больше упростить вам управление деньгами для каждого объекта недвижимости.У каждого объекта есть собственное ООО, которое, в свою очередь, имеет свой банковский счет и полностью отдельные фонды. Доход от аренды поступает на банковский счет, а платежи по ипотеке, расходы на ремонт и другие расходы на имущество производятся с того же банковского счета, который связан с этим имуществом и его компанией. У вас также будет отдельная выписка из банка, в которой указаны расходы и доходы по каждой собственности.Таким образом, вам не нужно будет помнить о том, чтобы отмечать квитанции, чтобы определить, какой собственности они принадлежат, и по-другому организовывать их.
Когда дело доходит до уплаты налогов, этот метод гарантирует, что все уже отделено. Таким образом, вычеты, которые должны применяться к определенной собственности, обязательно будут применены в правильном месте. Это может иметь большое значение в том, как будет обрабатываться ваше налоговое бремя, в зависимости от суммы процентов, которые вы платите по ипотеке за конкретную недвижимость.Это также зависит от того, как вы настраиваете LLC. Возможно, вам придется заполнить дополнительные формы, такие как Приложение C, если вы определенным образом настроите LLC.
Если вы предпочитаете использовать кредитную карту для обслуживания и других расходов, связанных с арендой, то каждое ООО также может получить свою собственную кредитную карту. Таким образом, когда вам нужно приобрести предметы для обновления или ремонта, вы можете быть уверены, что используете кредитную карту или банковский счет, напрямую связанный с этим имуществом.
Когда вы подаете заявку на получение ссуды на недвижимость, недвижимость, которая не преуспевает в финансовом отношении, будет иметь меньшее влияние на другую недвижимость, которая является более успешной.Если вы храните недвижимость в отдельных ООО, то финансово успешная недвижимость, вероятно, будет иметь доход для поддержки ссуды. Однако, если оба находятся в одном ООО и у вас есть одна недвижимость, которая находится в затруднительном положении, эти убытки снизят доход для любой другой вашей собственности, которая может быть намного лучше. Если каждый из них будет храниться отдельно в разных ООО, вам будет легче получить ссуду на недвижимость, которая преуспевает.
Маркетинговые стратегии и профессионализм
Если у вас есть или вы планируете сдавать в аренду несколько объектов недвижимости, создание ООО облегчит продвижение этой недвижимости под торговой маркой.Брендинг может быть отличным способом привлечь потенциальных арендаторов, и вы можете выбрать название компании, которое будет легче запомнить, чем ваше собственное имя. Это также сделает ваш бизнес более профессиональным для инвесторов; например, если вам нужно занять деньги или вы хотите приобрести дополнительную арендуемую недвижимость. У вас также есть дополнительное преимущество в том, что вам намного проще отслеживать деньги, которые ваш бизнес зарабатывает и тратит, поскольку они хранятся отдельно от ваших личных финансов.
Защита ответственности: страхование или ООО?
Некоторые люди могут предпочесть страхование ответственности для своего бизнеса, а не ООО для защиты.Хотя это отличная отправная точка для защиты вашей ответственности как владельца бизнеса, она не обеспечивает такой же уровень защиты, как LLC. Страхование ответственности имеет некоторые недостатки и ограничения, включая, помимо прочего, следующие:
- Ограничения полиса
- Исключения
- Дополнения, которые могут сворачивать страховое покрытие
- Дополнительная страховка, которая может потребоваться, например, страховка от урагана
Например, у вас может быть ситуация, когда ваша страховка не покрывает укус собаки, произошедший на вашей собственности, потому что мелким шрифтом указано, что полис не покрывает ущерб или травмы от определенных пород.В этом случае потерпевшая сторона может иметь возможность преследовать ваши личные активы в судебном процессе, если у вас нет LLC, созданной для вашей защиты. Идеальная ситуация для защиты ответственности — сдать недвижимость в аренду в ООО, а также застраховать имущество.
Добавление собственности в ООО после факта
В некоторых случаях вы можете захотеть передать арендуемую собственность, которая уже принадлежит вам, недавно созданной компании с ограниченной ответственностью.
Если у вас есть более одного объекта недвижимости, сдаваемого в аренду, то размещение каждого объекта недвижимости в отдельном ООО может еще больше упростить вам управление деньгами для каждого объекта недвижимости.Всегда уточняйте в своей ипотечной компании о передаче собственности от вашего имени на имя вашего ООО. Легче сначала создать LLC, а затем приобрести арендуемую недвижимость на имя LLC, чем передавать существующую арендную недвижимость и ипотечные кредиты в LLC.
Недостатки использования LLC для бизнеса по аренде недвижимости
Использование компании с ограниченной ответственностью для защиты вашей арендуемой собственности имеет много преимуществ, но есть и несколько недостатков.Одним из недостатков использования ООО для бизнеса по аренде недвижимости является стоимость. Существуют различные сборы, связанные с созданием и поддержанием LLC, которые будут варьироваться в зависимости от штата. Обычно вы можете ожидать, что эти первоначальные затраты на запуск составят от 100 до 300 долларов, при этом текущие операционные расходы для LLC обычно составляют около 200 долларов в год. Вы должны взвесить преимущества и затраты на открытие LLC и убедиться, что налоговые льготы и дополнительная защита окупаются начальными затратами в вашем штате.
В зависимости от структуры вашего ООО, к вашему бизнесу могут применяться дополнительные налоговые последствия, поэтому убедитесь, что вы понимаете, какими будут ваши налоговые обязательства и будут ли дополнительные вычеты и налоговая структура ООО выгодны для вашей ситуации.
Еще один недостаток заключается в том, что создание новой компании и все, что с ней связано, может показаться большим объемом документов и дополнительной организацией для вашей арендуемой собственности. Однако выполнение этих шагов сейчас может избавить вас от многих проблем в будущем, если вы столкнетесь с судебным иском или другой проблемой.Вы также можете использовать службу создания бизнеса, такую как LegalNature, чтобы упростить процесс и убедиться, что у вас есть вся необходимая юридическая документация для вашего бизнеса по аренде недвижимости.
Как создать LLC
Если вы решите создать LLC для своей арендной компании, вашим первым шагом будет заполнить учредительный документ и начать процесс создания вашей новой компании. Затем вы можете подать заявку на получение EIN, если это необходимо, а также открыть отдельный банковский счет и / или кредитную линию для каждого ООО по аренде недвижимости, которое вы запускаете.Создание новой компании для сдачи в аренду недвижимости поначалу может показаться сложной задачей, но LegalNature готова помочь вам со всеми вашими бизнес-потребностями. Наши услуги по созданию бизнеса могут помочь вам пройти каждый этап процесса открытия вашей новой компании, и мы предлагаем все необходимые документы, дополнительные услуги, такие как ускоренная подача документов, а также информацию о сборах за подачу документов для любого штата. Наши простые в использовании формы и услуги по созданию бизнеса означают, что вы можете начать свой новый бизнес за считанные минуты.Создайте свои статьи организации и начните ООО сегодня.