Субаренда квартир посуточно – Бизнес на посуточной аренде квартир

Содержание

Пересдача квартир и недвижимости | Бизнес-идея 2019–2020

Почему субаренда квартир, домов или гаражей — удачная бизнес-идея?

Посуточная или долгосрочная аренда — простой бизнес с отлаженным и проверенным механизмом. Занимаясь субарендой, можно получать существенный доход, даже не имея недвижимости в собственности.

Затраты на организацию и поддержание бизнеса и его возможная прибыльность

Одна квартира в среднем состоянии приносит до 25 000₽ чистой прибыли в месяц. Занимаясь субарендным бизнесом в мегаполисе — например, Новосибирске — и работая минимум с тремя объектами одновременно, можно окупить вложения за 1 год. Увеличить прибыльность поможет расширение перечня объектов или организация бюро по сдаче недвижимости.

Расходы на организацию бизнеса в Новосибирске:

Статья расходов Сумма, ₽
Регистрация ИП 5 000
Авансовый взнос за аренду недвижимости у владельца 500 000
Мелкий ремонт и подготовка помещений 50 000
Затраты на рекламу 10 000
Итого 565 000

Ежемесячные расходы:

Статья расходов Сумма, ₽
Оплата аренды 250 000
Услуги бухгалтера на аутсорсе 5 000
Налоги и организационные расходы 15 000
Расходы на рекламу и связь 10 000
Итого 280 000

Регистрационные и организационные формальности

Зарегистрируйтесь как ИП, чтобы арендаторы и наниматели объектов не опасались с вами сотрудничать, а у фискальных органов не возникло вопросов. Минэкономразвития своим письмом от 2011 года разрешило использовать для деятельности стандартный для аренды ОКВЭД 70.20.

Важно сотрудничать с владельцами недвижимости легально, предупреждая их о передаче объекта в субаренду, и заключить договор, внеся плату за месяц и депозит (для одной квартиры понадобится около 150 000₽). Они в любом случае узнают об этом по размещенным объявлениям, и деловая репутация будет испорчена. Также для полноценного бизнеса на законной основе нужно:

  • Открыть счет в банке
  • Встать на налоговый учет
  • Уведомить Роспотребнадзор об открытии ИП
  • Нанять внешнего бухгалтера для ведения учета

У клиентов, как правило, в залог берут авансовую плату и копию паспорта, даже если объект передается посуточно.

Какие квартиры снимать и кому сдавать

Наиболее востребованные на рынке объекты — это однокомнатные и двухкомнатные квартиры в современных многоквартирных домах и просторные гаражи с подведенным электричеством. Их можно сдавать:

  • Посуточно — командировочным, гостям города, вахтовым рабочим
  • На длительный срок — частным клиентам, организациям (например, квартиры на первом этаже, просторные гаражи)

Организация деятельности

После заключения договоров с владельцами недвижимости нужно:

  • Исправить мелкие недостатки на объектах — починить розетки, неисправные дверцы и дверные звонки, устранить прочие проблемы, снижающие стоимость аренды
  • Сделать качественную уборку, провести дезинфекцию (если нужно)
  • Подготовить чистое постельное белье, проверить наличие посуды, исправность сантехники, бытовых приборов

После выезда каждого арендатора необходимо убирать квартиру/дом, менять и стирать постельное белье, обновлять туалетные принадлежности. Нужен отдельный номер телефона и компьютер с ПО или бухгалтерская тетрадь для учета оплаты и заказов.

Реклама бизнеса

Рекламировать услуги аренды можно с помощью:

  • Объявлений на сайтах недвижимости — ЦИАН, Авито, Airbnb и так далее
  • Групп в соцсетях и баннерной, контекстной рекламы на интернет-каналах
  • Раздачи визиток клиентам, таксистам, партнерским организациям
  • Листовок, раздаваемых на вокзалах, остановках и так далее

Примеры рекламы:

Пример объявления риелтораПример объявления риелторских услугПример визитки риелтораПример объявления в газете

Сравнение затрат на реализацию идеи с нуля с покупкой действующего бизнеса:

Расходы на организацию бизнеса — 565 000₽ Покупка квартирного бюро с клиентской базой в Новосибирске — 2 600 000₽
Возможная среднемесячная прибыль — 75 000₽ Ежемесячная прибыль — 100 000₽
Среднемесячные расходы — 280 000₽ Среднемесячные расходы — 530 000₽
Окупаемость — 12 месяцев Окупаемость — 26 месяцев
Необходимо искать арендодателей, подготавливать помещения к въезду следующих нанимателей, делать ремонт, создавать клиентскую базу В аренде находится 17 квартир, есть круглосуточный офис со всем персоналом. Бизнес полностью налажен и автоматизирован, бюро известно клиентам и работает с 1997 года

При меньших стартовых затратах работа на субаренде хлопотна, плохо прогнозируется и зачастую опасна. Легальное бюро с отлаженными бизнес-процессами и гарантированной прибылью — более предсказуемый, стабильный и перспективный бизнес, оправдывающий вложения.

alterainvest.ru

как сдавать квартиру в посуточную аренду

Какой должна быть квартира

Сдача квартиры в посуточную аренду отличается от классической схемы. Для успеха у арендаторов квартира прежде всего должна быть удачно расположена, причём не обязательно в центре. Она может быть в районе крупного университета, медицинского учреждения, стадиона. Тем, кто часто приезжает в командировки, будет удобно жить поблизости от крупных выставочных или бизнес-центров, туристам — рядом с театрами и музеями, абитуриентам — в районе, где располагается несколько вузов. Если рядом есть стадион или спортивный комплекс, вашу квартиру облюбуют спортсмены.

Требования к самой квартире для посуточной аренды выше — в частности, к её внешнему виду. Она должна быть ухоженной, комфортной, чистой, уютной, не перегруженной мебелью. В ней недопустимы старые диваны с дачи. Естественно, в ней не должно быть ваших личных вещей.

Обычно подобные квартиры рассматриваются как альтернатива гостинице, поэтому важно, чтобы в ванной были туалетные принадлежности, а кровать была застелена. На кухне должны быть микроволновая печь, холодильник и чайник. Лучше, если будет проведён интернет (в идеале — Wi-Fi). У вас обязательно должен быть чек-лист по покупке всего необходимого.

Каковы основные издержки

Квартиру нужно будет подготовить: возможно, сделать косметический ремонт, провести туда интернет. И закупить в неё стандартный набор вещей — постельное бельё, технику, посуду. Сумма затрат на ремонт и наполнение зависит от предпочтений владельца квартиры. У меня на квартиру-студию ушло 160 тысяч ₽.

Регулярно придётся тратиться на гигиенические принадлежности для гостей и минимальный набор продуктов, платить за интернет и коммунальные услуги — это от 3 до 10 тысяч ₽ в зависимости от размера квартиры.

Стоимость приведения квартиры в порядок после гостей зависит от площади жилья и вашего умения договориться с горничной. У меня уборка стоит 500–700 ₽. Что касается прачечной, обычно это 350 ₽ за стирку и глажку одного комплекта белья.

В самом начале я всё делала сама: была и горничной для своих квартир, и менеджером. Когда у меня был всего один объект, вся квартира была завешана простынями и наволочками, которые вечно сушились дома и которые потом нужно было до утра гладить.

Даже если вы только начали работать и запустили на рынок всего один объект, можно использовать труд помощников, хотя это не так выгодно, как при большем «масштабе операции». Например, консьержка в вашем подъезде может стать помощником по заселениям, блюстителем порядка и горничной одновременно. Найдя такого многофункционального человека, можно сэкономить.

Гости и помощники

Вам придётся постоянно вести поиск клиентов. Если вы не отдаёте свою квартиру (или квартиры) в управление, не привлекаете помощников, вам нужно будет непрерывно отслеживать другие объекты и проводить некий анализ — снижать или повышать цену, исходя из сезона, событий, праздников и так далее. Это большая работа.

Рейтинг, отзывы, хорошие фотографии, правильные настройки на площадках бронирования — основное, что нужно для привлечения клиентов. Чтобы ваше объявление было более заметным на объектах размещения, можно попросить своих знакомых забронировать у вас жильё на ближайшие даты и потом написать отзывы. Например, на Booking нужно, чтобы у вас было 5 отзывов — тогда квартиру будет лучше видно.

Сейчас для приёма звонков, общения с гостем, передачи информации горничным и решения технических задач у меня есть помощники. Всю уборку осуществляют горничные.

Если вы нанимаете менеджера, который будет выставлять квартиру(ы) на площадку для бронирований, курировать сопутствующие вопросы, включая уборку, то он берёт процент от прибыли — обычно это 20–30%. Скажем, я сейчас занимаюсь своими объектами недвижимости и выборочно беру в управление квартиры других людей.

Площадки

Самая популярная площадка для размещения объявлений о посуточной аренде — это Booking: порядка 70% заказов приходят именно с этого агрегатора. Также объявления размещают на Airbnb, Tripadvisor, Holiday lettings (последняя, правда, используется исключительно иностранцами). Можно ещё присмотреться к Homeway и таким доскам объявлений, как «Яндекс Недвижимость», Avito и «Циан».

На площадках важно размещать «правильные» объявления с «правильными» ценами. Нужно смотреть, какие объекты есть поблизости и по какой цене сдаются они. Имеет значение качество фотографий, которые вы размещаете на этих ресурсах. Лучше, если фотосъемка будет профессиональная. Если вы сами в состоянии сделать хорошие фото квартиры, для начала они тоже подойдут. Однако важно сделать всё аккуратно: например, полотенца должны лежать красиво, на столе должна стоять приятная глазу посуда.

Комиссии у агрегаторов разные. Самая высокая — как раз у Booking — 18%. Airbnb берёт всего 3%, и это один из самых низких показателей.

Безопасность и соседи

Желательно застраховать квартиру — это обойдётся в сумму в районе 1500 ₽ в год.

Обезопасить себя можно также официальным договором с гостем и страховой суммой: при въезде вы берёте залог, пишете расписку и указываете это в договоре. Если с квартирой всё в порядке, при выезде вы возвращаете эти деньги.

Вообще важно «фильтровать» гостей: не со всех досок объявлений приходит хороший контингент.

Иностранцев обязательно нужно регистрировать в Федеральной службе миграционного контроля. За это отвечаете вы, потому что именно к вам приезжают гости. Сделать это может собственник или его помощник по доверенности.

Естественно, нужно договариваться с соседями и учитывать их интересы. Дайте им свой телефон, чтобы они могли связаться с вами напрямую, если услышат шум или будут чем-то недовольны.

Сколько можно заработать

При такой схеме сдачи квартир можно не иметь другой работы, если у вас в портфеле 4–5 объектов.

В среднем заполняемость такой квартиры — 70% (то есть 20 дней в месяц). Идеально, если показатель составит 85–90% (26–28 дней в месяц). Стоимость аренды за сутки обычно начинается от 1500 ₽, в высокий сезон студии можно найти по 5000 ₽ в сутки. А когда проходят массовые мероприятия, цена даже на маленькие квартиры заоблачная.

Уровень дохода, соответственно, во многом зависит от месяца. Если речь о высоком сезоне (май-сентябрь), то маленькая студия в Санкт-Петербурге, которая обычно приносит 20–22 тысячи ₽ в месяц, может генерировать доход в 50 тысяч ₽ и выше.

В целом сдавать квартиру посуточно в 1,5–2 раза выгоднее, чем иметь дело с классической помесячной арендой. В Москве эта разница в цене тоже заметна. Например, в августе 2 ночи в квартире на Соколе (37 кв. метров) будут стоить 8260 ₽. Квартира на той же улице с похожей площадью сдаётся в длительную аренду за 55 тысяч ₽ в месяц.

https://www.sravni.ru/text/2018/6/14/kak-zashhitit-svoe-zhiljo-na-vremja-otpuska/

Налоги

С этого бизнеса нужно обязательно платить налоги. Можно платить НДФЛ 13% как физическое лицо. Если квартира у вас в собственности, можно оформить ИП и платить 6% по упрощённой схеме. Индивидуальные предприниматели также могут купить патент — в этом случае подавать налоговую декларацию не нужно.

https://www.sravni.ru/text/2018/5/23/kak-platit-nalogi-esli-sdajosh-kvartiru-v-arendu/

Советы:

  • Обустраивая квартиру, подумайте, в какое жильё вы сами поехали бы отдыхать: в чистое, уютное, со свежим бельём, мягкими подушками, с минимальным набором еды (кофе, чай, печенье, каша, конфеты). Если вам будет комфортно, значит, будет хорошо и гостям.

При посуточной аренде жилья заключается краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения. Главное — указать в нём основные условия: местонахождение жилого помещения, его кадастровый номер, общую и жилую площадь, количество комнат; срок найма в днях или часах; размер платы; порядок расчётов; права и обязанности сторон; лиц, которые имеют право пользования помещением.

При посуточной аренде жилья оно, как правило, сдаётся с мебелью и бытовой техникой. Для предупреждения спорных ситуаций стоит в договоре найма указать список находящегося в квартире имущества, которое передаётся в пользование нанимателю, определить ответственность за его сохранность, обязать внести гарантийную сумму. И составить акт приёма-передачи квартиры.

При возврате квартиры от нанимателя к наймодателю также составляется акт приёма-передачи, где в случае порчи обстановки или имущества стороны делают соответствующие отметки и описывают характер повреждений. Это очень важно! В такой ситуации указанный акт послужит основанием для полного или частичного удержания залоговой суммы по договору, а также для предъявления претензий по компенсации ущерба, если он эту залоговую сумму превысит.

Автор: записала Екатерина Аликина, источник фото - unsplash.com

www.sravni.ru

Субаренда квартиры: образец договора субаренды, условия и порядок заключения, организация бизнеса по субаренде квартир

2977

Субаренда

Субаренда – сложная процедура сдачи в наем собственности с участием третьих лиц. При этом арендатор передает наемное жилье во временное пользование третьей стороне. По отношению к новому участнику арендатор становится наймодателем. Субаренда определяется как вторичная аренда собственности.

Вторичная передача недвижимости во временное пользование может пригодиться арендатору в следующих случаях:

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас - это быстро и бесплатно!

  • Субаренда квартир как бизнес. Зачастую арендатор может передоверить свои обязанности третьему лицу за большее вознаграждение. Возникшую сторону и новые обязанности прописывают в дополнительном пункте договора аренды или в прилагаемом к нему документе-вкладыше.
  • Арендатор снял объект имущества, и часть площади не используется. В этом случае можно сдать свободный неиспользуемый участок.
  • Лицо взяло во временный наем квартиру с целью последующей передачи во временное пользование на более короткий срок. Например, сдача жилья посуточно, которая приносит больше прибыли, чем долговременное соглашение.
  • Съемщик не в состоянии исполнять обязанности по арендуемому помещению, и переуступает собственность третьему лицу.

Согласно Гражданскому законодательству РФ, субаренда законна. Правоотношения регулируются ст. 615 ГК РФ. В соответствии нормативного акта при заключении такого вида соглашения необходимо известить фактического собственника о желании переуступить жилье. Если арендодатель даст свое согласие – договор оформляется. Отказ собственника приведет к невозможности реализовать субаренду. Согласие арендодателя указывается письменно в договоре изначальной сделки или на дополнительном документе.

Договор субаренды квартиры

Соглашение переуступки квартиры за вознаграждение оформляется между арендатором и новым съемщиком. При этом правовой статус сторон меняется: арендатор по отношению к съемщику становится арендодателем.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Срок заключения вторичной аренды не может превышать периода первоначального соглашения между фактическим владельцем и арендодателем. Другие права и обязанности сторон сделки, а также период и сумма оплаты регулируются пунктами договора субаренды по соглашению участников правового отношения.

Договор субаренды квартиры заключается в письменном виде. Из-за сложности регулирования ответственности соглашение рекомендуется зарегистрировать в отделении Росреестра. Исключением могут быть краткосрочные соглашения между физическими лицами сроком не более 11 месяцев.

Следует учитывать, что налоги в государственный бюджет со сдачи-найма недвижимости оплачиваются первичным арендодателем. Поэтому все правовые отношения между субарендатором и вторичным съемщиком нужно оговаривать с владельцем, согласовывая при этом срок и сумму оплаты за использование собственности.

Составление договора субаренды квартиры

Составление сложного соглашения вторичной передачи имущества во временное владение начинается с составления образца договора. Договор аренды квартиры с правом субаренды должен содержать следующую информацию (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора субаренды квартиры]):

  • Достоверные данные об объекте соглашения. Указывается точное месторасположение, площадь, количество комнат, наличие коммуникационных сетей, техническое состояние жилья.
  • Сумма найма квартиры и период выплат. Стоимость субаренды и время ее оплаты.
  • Срок действия основного договора и вторичной сделки. Условия прекращения правоотношений в случае бессрочной сделки.
  • Права и обязанности всех участников соглашения. Мера ответственности сторон в случае нарушения договоренностей. Количество и порядок возмещения компенсационных выплат.
  • Реквизиты сторон, подтверждаемые нотариально удостоверенными копиями паспортов или регистрационными данными.
  • Описание процедуры начала правоотношений по вторичной сделке. Обычно, это въезд съемщика на квартиру после уплаты задатка или его части субарендатору.
  • При участии в делопроизводстве поверенных лиц необходима доверенность заверенная нотариусом (в случае если участниками отношения являются юридические лица, несовершеннолетние или недееспособные граждане).
  • При составлении договора субаренды учитываются форс-мажорные ситуации и мера ответственности сторон.
  • Условия прекращения отношений, в том числе и в одностороннем порядке.

При составлении соглашения вторичной передачи собственности во временное пользование основное требование – присутствие или письменное согласие фактического владельца квартиры-арендодателя.

Если владельцем имущества является муниципальный орган или государство, то такое отношение по сервитуту прав является публичным. Публичный сервитут регулируется не обычным зарегистрированным договором, а основывается на законодательные акты, разрешающие передачу собственности в субаренду физическим лицам или компаниям.

Порядок заключения договора субаренды квартиры

Этапы оформления сложного договора субаренды имеют общую стратегию, соблюдение которой позволяет избежать множества подводных камней такого правоотношения.

Уклонение от регистрации соглашения по найму жилья или отказ от выплат подоходного налога по форме 3-НДФЛ – незаконно и грозит административным или уголовным наказанием в зависимости от тяжести правонарушения.

Порядок заключения соглашения:

  1. Необходимо согласовать все права и обязанности участников, оплату и ее срок, возможности прекращения отношений.
  2. В соответствии с кадастровым документом и техническим паспортом на квартиру необходимо свериться с фактическим состоянием жилья. Убедиться в отсутствии незаконной перепланировки.
  3. Получить письменное согласие владельца имущества на возможность вторичной передачи собственности.
  4. Собрать необходимую документацию.
  5. Составить акт приема-передачи квартиры. Дата заключения документа является началом временной смены жильца квартиры.
  6. Оформить договор субаренды или указать такую возможность дополнительным пунктом в основном соглашении временного перехода прав собственности.
  7. Оплатить пошлину за государственные услуги.
  8. Зарегистрировать сделку в отделении Росреестра. При подаче заявления необходимо получить квитанцию с присвоенным порядковым номером с указанием всех принятых для делопроизводства документов.

Список документов

  • Кадастровый паспорт на квартиру, технический паспорт и иная документация, подтверждающая право собственности владельца.
  • Первоначальный договор аренды (при наличии).
  • Акт приема-передачи жилья.
  • Письменное разрешение арендодателя. Подпись фактического владельца также необходима в договоре субаренды, если иное не указано пунктом документа первичной сделки.
  • Разрешение государства, муниципального образования или банка. Если собственность находится в ведении бюджета или банка. Также необходимо согласие от органов опеки, в случае участия лиц, не обладающих самостоятельным правом на осуществление сделки.
  • Нотариально удостоверенная доверенность представителя юридического лица.
  • Свидетельство о регистрации недвижимости.
  • Выписка из ЕГРЮЛ при участии в делопроизводстве предпринимателей или компаний.
  • Чек оплаты пошлины.

Плюсы и минусы субаренды

Преимущества вторичной сделки при сдаче жилья есть у субарендатора. Получив согласие арендодателя на возможность передоверия, он обладает возможностью самостоятельно выбрать съемщика, установить плату и срок получения средств. При этом сумма денег обычно превышает стоимость первоначальной аренды.

Еще один плюс – наймодатель сам выбирает съемщика и устанавливает правила пользования объектом недвижимости. При этом в согласии реального владельца нет необходимости.

Если преимущества от найма жилья третьими лицами у арендатора, то минусы от такой сделки получает арендодатель – фактический владелец.

Собственник на основании основополагающих норм договора аренды не имеет права препятствовать пользованию жильем. Поэтому при ухудшении технического состояния объекта в результате действий съемщика тяжело будет доказать виновную сторону. Во избежание этого следует прописывать дополнительный пункт в договоре аренды.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по договору субаренды

Вопрос: Наиболее развитая система передачи жилья во временное пользование – посуточная сдача квартиры. Соответственно съемщики меняются регулярно и в короткий срок. Как в этом случае заключать договор субаренды и получать согласие владельца? Павел.

Ответ: Павел, в соответствии ст. 615 п.2 ГК РФ при оформлении соглашения о возможности переуступки жилья на короткий срок между арендатором и арендодателем заключается письменная договоренность. В тексте сделки оговариваются возможности снять квартиру, а также при необходимости стоимость и возмещение ущерба.

Составлять договор субаренды необходимо в каждом случае, единственно не нужно регистрировать отношения. Для отмены регулярной процедуры закрепления сделки договором, субарендатору нужно зарегистрироваться как индивидуальному предпринимателю. При этом оплачивается налог в соответствии производимой деятельности.

Пример по порядку заключения договора субаренды квартиры

Владелец многоквартирного офисного здания осуществляет сдачу объектов недвижимости на основании договоров аренды. Условия соглашения не запрещают передавать собственность во вторичное пользование. Один из арендаторов решил переуступать жилье на короткий срок за вознаграждение.

Оплата налогов по определению возлагается на собственника. Субарендатор за свою деятельность налогов не оплачивал.

Если арендатор составлял договор переуступки собственности, налоги уплачивает только фактический собственник на основании полученной прибыли от первоначальной и процента вторичной сдачи жилья.

Если субарендатор является ИП, то он обязан оплачивать налог в ФНС. В противном случае арендодатель обязан уведомить компетентные органы и расторгнуть соглашение.

Заключение

  1. Субаренда – вторичная передача во временное владение собственности арендатором.
  2. Срок вторичной уступки жилья не может превышать периода первоначального договора аренды.
  3. Заключение документа субаренды возможно только с письменного разрешения владельца квартиры.
  4. Правовые обязанности возникают по цепочке: собственник – субарендатор – съемщик.
  5. Налоги в ФНС оплачиваются арендодателем. В случае регистрации ИП, пошлину платит и субарендатор.
  6. Для регистрации договора вторичной уступки необходим стандартный пакет документов, как для аренды, плюс реквизиты третьей стороны, права и обязанности субарендатора, отраженные в отдельном пункте соглашения или дополнительном договоре.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему - это быстро и бесплатно!

estate-advisor.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о