Сдача квартиры в аренду подводные камни: Минусы и подводные камни сдачи квартиры в аренду: ожидание и реальность

Подводные камни при сдаче квартиры в аренду

Аренда недвижимости – это всегда риск, будь то оформление арендных отношений через агентство или же заключение договора непосредственно между собственником и арендодателем. В любом случае, составление арендного договора неграмотно может негативно повлиять на обе стороны. В связи с этим следует знать, какие существуют подводные камни при сдаче квартиры в аренду, и как постараться их избежать.

Существенные условия договора

Очень важно перечислить поименно всех лиц, которые будут проживать в снимаемом жилье вместе с арендатором, а также указать их паспортные данные. Это поможет защитить собственника жилья от заселения в его квартиру посторонних лиц, а также сделает невозможным заключение договоров субаренды. Арендатор сам вправе вселить в снимаемую квартиру супругу с детьми, заранее уведомив об этом арендодателя.

Следующий важный пункт договора – оплата коммунальных платежей. Если фиксированные коммунальные платежи включаются в оплату, это необходимо прописать в договоре.

Кроме того, необходимо указать особенности оплаты коммунальных услуг, сумма оплаты за которые зависит от потребления. Если в стоимость аренды платежи не входят, а оплачиваются по факту путем передачи денег собственнику, это также нужно прописать в соглашении.

Оплата коммунальных платежей путем передачи денег собственнику дополнительно сбережет хозяина недвижимости от лишних трат, так как, если включить коммунальные платежи в оплату аренды, налоговая служба может посчитать эту сумму доходом, с которого необходимо платить налоги.

Один из наиболее удобных вариантов оплаты – получение собственником жилья депозита в размере месячной арендной платы. Если арендатор не оплачивает счета, сумма депозита погасит долг и прочие возникшие по вине арендатора расходы.

Еще одна важная часть договора – приложение с указанием перечня всех находящихся в квартире вещей. Это поможет взыскать с арендатора деньги за порчу по его вине мебели и техники, а также защитит владельца от возможной кражи квартиросъемщиком вещей из квартиры.

В случае, если договором закреплена уплата депозита, из депозита также можно удержать стоимость поврежденных предметов.

Права квартиросъемщика

Как и у собственника, у квартиросъемщика есть право вносить дополнения в договор аренды, а также требовать предоставления определенных документов. Так как часто возникают случаи, когда квартира сдается не собственником или без согласия других собственников, необходимо до момента передачи предоплаты за съем затребовать у арендодателя следующие документы:

1. Подтверждение приватизации квартиры (так как неприватизированное жилье сдавать нельзя).
2. Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение.
3. Документ, удостоверяющий личность арендодателя.
4. Выписка с перечислением всех лиц, прописанных в сдаваемом жилье.
5. Нотариальное согласие на аренду всех прописанных в помещении лиц.
6. Акт приема – передачи жилого помещения.

Также арендатор вправе требовать прописывания стоимости аренды в установленном порядке (цифрами и прописью), а также максимальный процент повышения арендной цены, если собственник оговаривает ее повышение.

Важной гарантией защиты прав арендатора является прописывание порядка посещения жилья собственником с целью проверки состояния жилья, так как часто арендодатели нарушают права квартиросъемщиков, посещая их в неудобное время или приходя в квартиру в отсутствии жильцов.

Квартиросъемщикам следует помнить, что собственнику запрещено появляться в сдаваемом им жилом помещении в отсутствии арендаторов. Уважительной причиной такой внезапной явки может быть только нарушение жильцами общественного порядка, что подтверждается соседями или другими лицами.

Что касается финансовой стороны арендных отношений, следует помнить, что повышение арендной платы возможно не более одного раза за весь срок действия договора. Предупреждение о повышении стоимости аренды должно быть направлено в письменной форме.

Если передача денег в счет арендной платы осуществляется наличным способом, необходимо каждый раз требовать от собственника расписку в получении денег.

Съем квартиры без ремонта

При заключении договора очень важно проверить общее состояние квартиры и всех ее составляющих. Это касается состояния стен, батарей, труб, сантехники, проводки и мебели.

Если в квартире необходимо провести ремонт, лучше всего прописать в договоре аренды пункт о том, что арендаторы делают ремонт, а собственник со своей стороны уменьшает размер арендной платы на сумму произведенного ремонта при предоставлении квартиросъемщиками чеков на покупку ремонтных материалов.

Тщательное описание состояния внутренностей дома убережет квартиросъемщиков от незаконных претензий со стороны собственника о том, что по их вине, например, вышла из строя новая сантехника или сломался новый телевизор. Собственник, в свою очередь, сможет взыскать с арендаторов порчу или значительное ухудшение состояния имущества в квартире, не считая естественной амортизации.

Квартиросъемщики также имеют право потребовать незамедлительной смены замков за счет арендодателя, чтобы бывшие жильцы не смогли самовольно проникнуть в квартиру.

Кроме того, смена замков убережет также собственника от заявлений со стороны квартиросъемщиков, что порчу или кражу находящегося в квартире имущества совершили другие люди, имеющие ключи и доступ в квартиру.

Аренда недвижимости через агентство

Заключение договора аренды через посредника – агентство недвижимости – это наиболее безопасный вариант, как для собственника, так и для квартиросъемщика. Для обеих сторон очень важно знать несколько правил при работе с агентствами недвижимости:

1. Необходимо тщательно изучить рынок риелторских агентств. Выбирать лучше всего агентство, которое находится на рынке недвижимости давно. Такие риелторы наиболее надежные.
2. Нужно внимательно изучить договор на оказание риелторских услуг. Со стороны арендаторов в нем должно быть конкретно прописаны все условия, на основании которых выбирается квартира для аренды. Со стороны арендодателей в нем должны прописываться параметры жильцов, если они имеются (сдача в аренду только девушке или семейной паре, только студентам и т.д.).
3. Если в договоре не указан возврат оплаченных услуг в случае ненадлежащего исполнения агентством своих обязательств, это условие необходимо указать. Это относится также к случаям, когда агентство находит жилое помещение, не соответствующее заявленным квартиросъемщиками требованиям.

Срок аренды

Один из ключевых пунктов договора – срок его действия. Частью 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если в договоре срок аренды не указан, считается, что договор заключен на неопределенный срок. Но в отношении договора найма жилого помещения действует исключение.

Согласно части 1 статьи 683 Кодекса, максимальный срок договора о найме жилья составляет 5 лет. Поэтому, если срок действия не указан, то расторгнуть договор без серьезных оснований и без согласия арендаторов невозможно.

Для договора аренды действует правило автоматического продления договора, если одной из сторон не заявлено иное в письменной форме. Если же арендодатель по истечении срока не хочет продлять договор, он вправе отказать арендаторам в дальнейшем найме, при условии, что данный объект недвижимости не будет сдаваться в течение одного года.

Если квартиросъемщик снимает жилье на длительный срок, лучше всего заключать договор на годичный срок.

В этом случае, при дальнейшем заключении договора на новый срок старый квартиросъемщик имеет преимущественное право аренды. Большинство арендодателей стараются заключить договор на одиннадцать месяцев, чтобы избежать обязанности заключать новый договор с тем же лицом.

Если арендодатель хочет предложить новые условия договора, он обязан за три месяца до истечения срока договора уведомить квартиросъемщика. Если это своевременно не сделано, и квартиросъемщик также не заявляет желания изменить договор, он автоматически продляется на тех же основаниях.

Сдача квартиры в аренду, как и съем квартиры, всегда сопряжены с риском. Это связано с тем, что не всегда стороны сделки являются добропорядочными гражданами (или юридическими лицами). Поэтому важно знать все спорные моменты и постараться их избегать.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Подводные камни аренды недвижимости | Executive.ru

Партнерский материал

Предложений на рынке аренды сегодня множество, а потенциальных арендаторов – еще больше. Тем не менее, структура и спроса, и предложения сейчас отличается от той, что была еще несколько лет назад. Во-первых, конечно, изменился сам рынок рентной недвижимости. Еще недавно его можно было разделить только на две части – дешевые, не очень качественные предложения (отдаленные станции метро, плохое состояние квартиры) и элитные квартиры (в центре города, с очень хорошим, дорогим ремонтом), цена которых зашкаливала. Теперь же можно говорить о появлении рентной недвижимости бизнес-класса – в хороших районах с точки зрения экологии и удобства, с хорошим ремонтом, отвечающим всем современным требованиям, и при этом стоимость такого жилья не превышает разумные пределы. И этот рынок сейчас активно развивается, спрос на такую недвижимость растет, ведь квартира, пусть даже и съемная, – это показатель статуса ее владельца. Поэтому и количество качественных предложений на этом рынке увеличивается.

Сегодня стоимость аренды квартиры составляет от 350 долларов в месяц за «однушку» в отдаленном районе и до нескольких десятков тысяч долларов за эксклюзивные апартаменты в центре. Средняя стоимость квартиры эконом-класса в хорошем районе – от 500 долларов, квартиры бизнес-класса – от 1000. Снимают квартиры в основном приезжие из регионов и иностранцы, однако и москвичи также часто нуждаются в съемном жилье или, например, в аренде дачи на лето.

И арендаторам, и арендодателям сейчас необходимо достигнуть своих целей, затратив минимальное количество времени, – это диктует темп московской жизни. Поэтому все чаще люди предпочитают обращаться со своими задачами к профессионалам, которые помогут сэкономить время и дадут гарантии безопасности проводимой сделки. К сожалению, решение обратиться к профессионалам, приходит уже после нескольких неудачных попыток найти жилье или арендаторов самостоятельно.

Как снять?

Снять квартиру не так-то просто — это уже стало истиной, которая найдет живой отклик у всех, кто хотя бы раз в жизни этим занимался. Условно эту задачу можно разделить на несколько этапов. Первый – поиск подходящих квартир. Вы можете расспрашивать знакомых, регулярно просматривать объявления, размещать свои. Если вы найдете подходящую квартиру через знакомых, считайте, вам повезло, но такой поиск может затянуться. С объявлениями дело сложнее – во-первых, это очень хлопотно, а во-вторых, вы рискуете попасть на нечистоплотные агентства (на рынке до сих пор множество информационных агентств, которые предлагают за определенную сумму несуществующие квартиры и, что удивительно, у которых немало клиентов) или на «черных» маклеров (опасность в том, что, обладая ограниченным набором квартир, «черный» маклер, скорее всего, уговорит вас снять не очень подходящую вам недвижимость или, еще хуже, возникнет ситуация, при которой вас через неделю выселят из квартиры). Чаще всего именно такие агентства и маклеры скрываются за объявлениями с фантастически низкими ценами. И уж всем, кто размещал свои объявления, знакома ситуация, когда навязчивые маклеры продолжают звонить, даже если вы больше в их услугах не нуждаетесь. «Наиболее правильный вариант – это сразу обратиться в хорошее агентство недвижимости, которое давно работает на рынке, имеет большую базу предложений. Это поможет вам сэкономить время и максимально обезопасить сделку, – говорит Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды МИАН-агентства недвижимости. – Например, в базе нашей компании тысячи квартир, это позволяет подбирать подходящую недвижимость за очень короткие сроки. Также мы используем современные методы, которые позволят сэкономить время, – например, вы можете, не выходя из дома, отправить заявку на поиск квартиры». К тому же агентство гарантирует конфиденциальность и опасаться, что вам будет неизвестно кто звонить и навязывать свои услуги, как это может быть, если вы разместили свои объявления, не стоит.

Воспользовавшись всеми возможными способами, вы нашли подходящую вам квартиру. Тогда начинается второй этап – ее просмотр. Тут вам следует проявить как можно больше внимательности и осторожности. Часто на этом этапе можно проверить, достоверны ли те сведения, которые вам предоставлял владелец квартиры, – действительно ли тут всего 5 минут пешком от метро, или это 5 минут через железнодорожную насыпь, прямо по рельсам; действительно ли квартира в тихом месте, а не выходит плотно занавешенными окнами на шумную дорогу; действительно ли в ней есть приличная мебель, а не один диван на трех ножках. Эти недостатки, конечно же, могут быть выявлены и сразу, но как жалко времени, потраченного впустую. Если вы нашли квартиру через профессиональное агентство недвижимости — вариант с предоставлением недостоверной информации исключен, ведь прежде чем предлагать недвижимость арендатору, ее тщательно осмотрят и проверят, и информация, которая поступит к вам, будет исходить не от владельца квартиры, старающегося преувеличить ее достоинства, а от профессионалов. Вам же только остается понять, действительно ли жилье подходит вам по всем параметрам.

Когда вы выбрали подходящий вариант, наступает третий этап – этап подписания документов. Конечно, можно обойтись и без них, однако в этом случае гарантий у вас никаких не будет. Нежелание арендодателя подписать официальный договор должно вызвать у вас подозрение. Есть три вида таких договоров: договор найма – договор между собственником и квартиросъемщиком, если обе стороны являются физическими лицами; договор аренды, если хоты бы одна из сторон – лицо юридическое; и договор поднайма – если арендодатель не является собственником квартиры. «Если вы впервые сталкиваетесь с арендой квартиры, — говорит Гульнара Рахмангулова, — обратите особое внимание на правильное и полное составление договора, в котором необходимо прописать паспортные данные всех лиц, участвующих в сделке: это собственник квартиры, наниматель, все предполагаемые жильцы. Помимо этого должны быть указаны правоустанавливающие документы на квартиру. Отдельной строкой в договоре прописываются арендная плата — фиксированная, привязанная к какой-либо валюте (либо в рублевом эквиваленте), обязательно — опись имущества, передаваемого в пользование, и многое другое.

Правильно составленный договор аренды поможет разрешить возможные проблемы в будущем. К сожалению, непрофессионалу крайне трудно разобраться в документах, предусмотреть появление всех проблем и полностью защитить свои права. Все-таки на этом этапе лучше обратиться к юристам или к профессиональным риэлторам.

И вот – вы подписали договор и наконец-то переехали в подходящую квартиру. Вполне возможно, что, столкнувшись со всеми трудностями самостоятельного освоения рынка аренды, к этому моменту вы уже тихо (или не тихо) ненавидите все и всех – и документы, и квартиры, и самих владельцев квартир. Но поверьте, им тоже приходится несладко!

Как сдать?

Владельцы квартир сегодня – это уже не только бабушки, у которых случайно завалялась дача или квартира. Сегодня сдача в аренду – это вполне цивилизованный способ зарабатывать деньги. Поэтому взгляд современных арендодателей на свою квартиру и на способы ее сдачи изменился. Это актив, который должен приносить доход, поэтому перед тем, как он начнет работать, в него вкладываются деньги. Владельцы квартиры уже не сдают ее в том виде, в котором она есть, а делают в ней предварительно ремонт. Потратив время и деньги на ремонт, хочется как можно быстрее и выгоднее эту недвижимость сдать.

Прежде всего, арендодателю необходимо понять, какую сумму можно просить за аренду этой квартиры. «Самостоятельно оценить свою квартиру очень сложно, особенно если в нее вложено много денег, времени и сил, – объясняет Гульнара Рахмангулова. — Часто бывает, что арендодатель выставляет такую цену на свою недвижимость, что не может ее сдать месяцами. Оценка квартиры – дело очень сложное, самостоятельно проштудировать рынок предложений недостаточно, цена аренды зависит от множества деталей, о которых непрофессионал может даже не догадываться». Даже если вы не собираетесь сдавать жилье через агентство, обратиться к профессионалам не помешает: они смогут оценить вашу квартиру, дать рекомендации по использованию, оценить рентабельность.

Когда приходит понимание, за какую сумму можно сдать квартиру, начинается поиск потенциальных арендаторов. Искать арендаторов можно теми же способами, что и недвижимость. Расспросив друзей и знакомых, арендатора можно найти достаточно быстро: как правило, желающих снять недвижимость гораздо больше, чем желающих сдать. Но, скорее всего, большой финансовой выгоды такая сделка не принесет, вам периодически придется «входить в положение», и вообще, вступив в финансовые отношения с хорошими знакомыми, можно скоро стать с ними врагами. Так что этот вариант – палка о двух концах. Объявления в газете, в интернете и на столбах приведут к тому, что вам будут звонить агентства недвижимости или «черные» маклеры. Не говоря уж о том, сколько времени займет публикация объявлений.

Работа с арендодателями в агентстве обычно строится по трем схемам. «Первая схема – рассказывает Гульнара Рахмангулова, — это просто занесение квартиры в базу агентства, за размещение этой информации денег арендодатель не платит, но при этом будут организованы показы, грамотно составлен договор найма. Минус такой формы работы – работа может затянуться, ведь ваша недвижимость не будет активно рекламироваться. Вторая схема – эксклюзивное обслуживание. В этом случае арендодатель получает персонального менеджера, который проведет оценку недвижимости, зафиксирует все требования к арендатору, информация о недвижимости будет размещена не только в базе, но и в СМИ, что привлечет к ней дополнительное внимание. И третья схема, которая сейчас получает все большее распространение, – это доверительное управление. В этом случае арендодатель вообще не имеет никаких забот – все за него будут делать специалисты нашей компании – искать арендаторов, оформлять документы, следить за исполнением всех пунктов договора, вовремя вносить коммунальные платежи и т. д.».

После того как арендатор найден, с ним подписывается договор найма или аренды. Для арендодателя, как и для арендатора, необходимо как можно лучше и точнее его составить, прописав все мелочи, чтобы предотвратить возможные проблемы. «Самостоятельно очень сложно правильно оформить такой договор, — рассказывает Гульнара Рахмангулова. – Часто получается так, что владелец полагается практически на честное слово арендатора и это, к сожалению, часто приводит к серьезным проблемам».

Однако даже если вы правильно все оформили, 100%-ную гарантию, что у вас не возникнет никаких проблем, вам никто дать не сможет. Если вы действительно дорожите своим временем и нервами, то лучше всего будет оформить страховку. «Все наймодатели, заключившие договор с МИАН-агентством недвижимости, бесплатно получают страховые полисы по рискам гражданской ответственности и повреждения имущества, — говорит Гульнара Рахмангулова. — Страховой продукт предназначен как для тех, кто сдает жилье в городе, так и для тех, кто предоставляет в аренду загородную недвижимость. Страхование помогает избежать множества проблем, которые могут появиться во время эксплуатации квартиры».

«Постпродажная» поддержка

От неприятностей на 100% не застрахован никто. Тем не менее свести к минимуму риски возможно — воспользовавшись услугами профессионалов. Тогда и после заключения договора вы можете рассчитывать на поддержку со стороны агентства. «Мы всегда следим за соблюдением всех пунктов договора найма, — говорит Гульнара Рахмангулова. — Мы готовы бесплатно переселять арендаторов, а в случаях досрочного расторжения договоров, в кратчайшие сроки найти других жильцов. Нам очень важно, чтобы наши клиенты – и арендаторы, и арендодатели – нам доверяли и обращались к нам снова».

Фото: pixabay.com

Сдача жилья в аренду: нюансы и «подводные камни»

Определение: арендные отношения —это передача имущества арендодателя на временное пользование и получение оплаты.

В аренду можно сдать транспорт, предметы бытовой техники, спорттовары (коньки, лыжи), домашних питомцев для вязки или для рекламы, и объекты недвижимости.
К ним относятся земельные участки, квартиры и коммерческие помещения (офисы, магазины).

Где ищут жилье в аренду?

Поиск квартиры через агентства недвижимости. Выгодно с юридической стороны будет составлен договор с действительным хозяином квартиры, учтены все нюансы аренды, но заплатить придётся проценты сделки агентству. В агентстве много предложений, легче выбрать подходящую по району, по транспортной развязке, просмотреть наличие рядом школы, поликлиники и т.д.

Поиск через различные соц.сети, рекламные объявления возможен, но осторожен.

Документы у арендодателя:

1) Паспорт

2) Права собственности на жильё.

3) Согласие на аренду всех прописанных в квартире, а если коммуналка, то и соседей.
Обязательно проверить есть ли права на жильё у третьих лиц. Пример: квартиру сдал хозяин, получил оплату сразу и пропил, но оказалось, что права есть и у его сына, который пришёл на другой день и потребовал освободить квартиру. Арендная плата при этом не была возвращена.

4) Если квартира в ипотеке, нужна справка, что банк разрешает сдавать, нечто бывает крайне редко

Арендатору необходим только паспорт, неважно в каком городе он прописан. Чаще именно приезжие снимают жильё.

При сдаче жилья заключают письменный договор, подписанный с обеих сторон. При этом арендатор часто устанавливает срок меньше года. Срок, при котором можно не проходить государственную регистрацию, значит не платить налоги.

Что прописано в договоре:
– Данные паспортов обеих сторон.
– Срок аренды.
– Показания приборов —газа, воды, электричества в день начала аренды.
– Расходы по капитальному ремонту (чаще платит арендодатель).
– Количество бытовой техники. Проверить работу приборов в этот день. Если возникнут споры по неисправности техники после окончания аренды, надо обращаться в компанию по ремонту техники. Лучше обратиться в проверенную, надежную фирму – к примеру, в Lucky Service https://228-16-97.kiev.ua Мастер установит причину и время устранения неисправности.
– Качество и количество предоставленной мебели. Зафиксировать % износа мебели.
– Указание точной даты оплаты за услугу аренды. Если просрочка, то прописываются условия добавки денег за каждый день. Арендодатель чаще сдаёт квартиру за оплату: платёж за аренду коммунальные услуги. В коммунальные платежи вместе со счётом за свет, воду, включается плата за антенну, охрану, газ с человека прописанного на данной территории.
– Посещение владельца квартиры в определённое время с согласия арендатора.
Чтобы не было претензий к качеству жилья, после аренды желательно сделать фото квартиры в день подписания договора. В квартире могут быть засаленные обои,
сломанные розетки, трещины на паркете. Кто будет оплачивать замену лампочек, кранов, счётчиков всё должно быть прописано в договоре.
– Условия прекращения досрочного договора в одностороннем порядке.

Договор можно зафиксировать у нотариуса. Оплачивает услугу арендатор. Главное, если подписанный обеими сторонами договор не зафиксирован у нотариуса, не имеет государственную регистрацию, всё равно обладает юридической силой.
Если квартире нанесён большой ущерб, произошла пропажа дорогой техники – арендодатель, заплатив штраф за не выплаченный налог и сам налог, выиграет дело в суде.

«Подводные камни» при заключении договора аренды помещения

Аренда помещения (недвижимого имущества) — это сделка, предметом которой является недвижимое имущество, которое предоставляется арендодателем арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

Существенными условиями договора аренды являются :

• объект договора (п.3 ст.606 ГК РФ)

• срок предоставления имущества в аренду (в противном случае согласно п.2 ст.610 ГК РФ договор считается заключенным на неопределенный срок)

• размер арендной платы (п.1 ст.654 ГК РФ)

Договор аренды, как любая сделка, хотя бы одной из сторон которой является юридическое лицо, должна быть заключена в простой письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Договор аренды, заключенный более чем на один год (и все изменения к этому договору), согласно п.2 ст.651 и п.1 ст.165 Гражданского кодекса РФ, требует государственной регистрации и без неё признается незаключенным. Это означает, что в случае возникновения спора между сторонами по сделке права арендатора по договору аренды в части получения прав пользования и владения имуществом не защищаются, так же как и права арендодателя на получение вознаграждения.

С точки зрения налогового учета отсутствие регистрации договора может иметь серьезные последствия для арендатора. Налоговики против принятия расходов по незарегистрированному долгосрочному договору аренды для расчета налога на прибыль и решать этот вопрос придется в суде. Отрадно то, что суды в большей части поддерживают налогоплательщика. Например, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 27.09.2006 №Ф03-А73/06-2/3152 говорится, что «…нарушение норм гражданского законодательства влияет на налогообложение лишь в случаях, специально предусмотренных законодательством. Если налоговая норма не обуславливает применение содержащегося в ней правила соблюдения норм гражданского законодательства, это правило должно применяться вне зависимости от того, соблюдены нормы гражданского законодательства или нет. Поскольку учитываются затраты при наличии документов, оформленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, подтверждающих понесенные налогоплательщиком расходы, Налоговый кодекс Российской Федерации не ставит в зависимость учета затрат от оснований и правомерности пользования помещением, эти расходы учитываются в целях налогообложения вне зависимости от оснований и правомерности такого пользования». (см.так же постановления ФАС Московского округа от 25.02.2005 № КА-А41/850-05 и ФАС Северо-Западного округа от 14.06.2007 № А05-12472/2006-1) Этим же аргументом можно руководствоваться и в отношении учета расходов при УСН.

Основным аргументом для принятия расходов является то, что данное помещение фактически используется для деятельности, направленной на получение дохода и оформлено документально в соответствии с законодательством РФ.

Аренда жилого помещения

 В договоре аренды объектом может стать  помещения из жилого фонда, а использование жилых помещений для производственных целей (п. п. 1, 2 ст. 17, ст. ст. 22, 23 Жилищного кодекса РФ, п. п. 2, 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ) не разрешается. И налоговики, в свою очередь, так же отказываются принимать понесенные расходы на аренду для исчисления налога на прибыль, а Минфин оказывает поддержку в данном вопросе (см.Письма Минфина от 10.11.06 №03-05-01-04/310, от 14.02.08 №03-03-06/1/93). Но при условии, что данное помещение используется в целях извлечения прибыли, а расходы на его аренду документально подтверждены, возможен и благоприятный исход событий, но уже в суде. В частности в Постановлении ФАС Поволжского округа от 12.02.2008 №А12-10256/07-С60 сказано, что «налоговое законодательство не содержит каких-либо ограничений прав налогоплательщика по отнесению в состав расходов фактически понесенных затрат, связанных с содержанием арендованного имущества в зависимости от его статуса (жилого или нежилого помещения». (см. так же постановления ФАС Московского округа от 19.01.2007 N КА-А41/13145-06, ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 N А05-8537/2006-34).

Не зарегистрировано право собственности арендодателя.

 Если у вас заключен договор аренды на недвижимость, на которую арендодатель еще не зарегистрировал право собственности, то есть нарушение ст. 209 и 608 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицу, уполномоченному собственником). В этом случае, по мнению инспекторов, назвать расходы компании документально подтвержденными нельзя. Данная позиция подтверждается и Минфином России (см.письмо от 27.03.06 №03-03-04/1/288). Не соблюдение нормы права по регистрации собственником арендодателя скорее всего приведут вас в суд, если вы расходы по такой аренде принимали для расчета налога на прибыль. Шансы выиграть достаточно велики, т.к. из п.10 ст.264 Налогового кодекса РФ не следует, что арендная плата в расходы включается, если у арендатора есть правоустанавливающие документы. Суды поддерживают налогоплательщика, в частности в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.07 №Ф04-2117/2007(33186-А-27-31) сделан такой вывод, что «…при наличии документов, оформленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, подтверждающих понесенные налогоплательщиком расходы, Налоговый кодекс Российской Федерации не ставит в зависимость учета затрат от оснований и правомерности пользования помещением, эти расходы учитываются в целях налогообложения» (см.так же Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.06 №А19-11764/05-15-Ф02-984/06-С1).

Вернуться к ленте публикаций

Подводные камни аренды — INEST HOMES

Стать рантье и жить на доходы от нетрудовой деятельности мечтают, наверно, многие.
Действительно, сдать квартиру в Анталии легко, простое оформление договора найма
жилья, высокий спрос. Ценовая политика той или иной квартиры зависит, как и везде в
мире, от ряда факторов. Это и локация объекта, площадь квартиры, этажность, с
мебелью или без сдается квартира, возраст квартиры, инфраструктура комплекса и
другие. Усредненно можно сказать, что цена за месяц аренды колеблется от 120$ и
выше. Такие цены предусмотрены при сдаче жилья в найм на год.
Краткосрочная аренда, которую еще называют посуточная, это аренда на срок менее 6
месяцев. Без лицензии на право сдачи данных апартаментов такая аренда будет вне
закона и за такую сдачу предусмотрен существенный штраф собственнику. За
систематические нарушения вплоть до отказа в оформлении ВНЖ в будущем для
владельца квартиры.
При сдаче жилья на что следует обратить особое внимание:
1. Сдавая жилье в наем надо подписать договор аренды на турецком языке. В
котором указать существенные условия (адрес, стороны, срок договора, оплата
за месяц, наличие мебели, размер депозита). В случае, если Вы не намерены
продлевать договор найма, за месяц до истечения действия договора
необходимо направить жильцам письменное уведомление (делается через
нотариуса) о расторжении договора. Если Вы просто в вотсапе или в
телефонном разговоре предупредите об этом, а при наступлении даты
окончания договора, квартиранты не съехали, то не удивляйтесь. Договор будет
считаться продленным еще на год на тех же условиях.
2. Возьмите паспортные данные квартирантов, когда они получат ВНЖ (если
жильцы иностранцы), то попросите также и фото карточки ВНЖ.
3. Укажите состав лиц, которые будут проживать в квартире, в том числе
несовершеннолетних детей.
4. Сделайте фото квартиры до заселения. Составьте опись имущества (укажите
ценное имущество, т.к. стаканы и другие предметы ежедневного пользования
могут разбиться, это будет физический износ). Не оставляйте в квартире свои
ценные вещи.
5. Если Вы договорились об оплате жильцами айдата, то запишите это условие в
договоре. Ежемесячно проверяйте производимую ими оплату или попросите их
оплатить эти платежи вперед за год вперед. Они могут оплачивать айдат на счет
управляющей компании и высылать Вам квитанции. Помните, что оплата
айдата ответственность собственника, и при наступлении задолженности,
отвечать по долгам придется Вам.
6. Берите депозит за сохранность вещей. Он подлежит возврату, если не требуется
красить стены, ремонтировать или покупать новую мебель. За дорогие квартиры
с дорогой мебелью, можно предусмотреть 2 депозита. Размер депозита, как
правило, равен одной арендной плате.
7. Запретите поселять иных лиц, не указанных в договоре (указанием об этом в
договоре найма).
8. Переоформите абоненты на воду, свет, газ на квартирантов. Таким образом, Вы
защититесь от долгов по этим платежам. Практика показывает, что это
оформление производится за счет квартирантов.
9. Не бойтесь «прописки». Этот институт работает не так как, например, в России.
После окончания договора и выселении, Вы проинформируете государственные
органы о том, что эти люди больше у Вас не живут и их выпишут.

10. Если Вы не находитесь в Турции и у Вас есть тут представитель, то он может
подписывать договор найма от Вашего имени только при наличии нотариальной
доверенности.
11. Следите за оплатой налогов за сдачу жилья. Оплата производится раз в год в
период с 01.03. по 31.03.
Компания INEST HOMES сопровождает своих клиентов и берет на себя
ответственность за сдачу жилья и контроль проживания квартирантов.

«Подводные камни» аренды недвижимости. Часть I

Не вызывает сомнения, что практика регулирования отношений в сфере аренды недвижимого имущества является всегда актуальной для многих субъектов хозяйствования. На сегодняшний день, по-прежнему интересными остаются вопросы пролонгации договоров аренды.

Часто встречаются случаи, когда до окончания договора аренды остался незначительный срок, и арендодатель (в отличие от арендатора) не хочет продолжать арендные отношения на существующих условиях. При этом первый не предпринимает никаких юридически значимых действий, поскольку считает, что в скором времени объект будет возвращен ему в связи с окончанием срока действия договора. Когда такой срок подходит к концу, стороны вступают в устный переговорный процесс относительно порядка возврата имущества, но при этом арендатор просит некоторый срок для завершения работы с объектом и подготовки его к возврату. Казалось бы, в такой ситуации для арендодателя не существует очевидных рисков с возвратом объекта в скором времени.

Однако к своему изумлению, через месяц после окончания срока аренды, арендодатель получает от арендатора письменное уведомление о том, что отношения считаются продленными на тот же срок и на тех же условиях. Такое уведомление будет обосновано ст. 764 ГК Украины, в соответствии с которой если наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором.

Читайте также: Как избежать проблем при заключении договора аренды

Очевидно, что в случае инициирования судебного спора в хозяйственном суде, обманутому арендодателю не удастся доказать свои возражения относительно продления срока договора аренды обстоятельствами устного переговорного процесса по возврату помещения.

Единственной возможностью для маневра в описанном случае может служить ситуация, при которой договор аренды заключен в простой письменной форме и в случае его пролонгации срок аренды будет составлять более 3-х лет.

В данном случае, арендодатель может попытаться убедить суд в том, что ст. 764 ГК Украины следует применять только в случае пролонгации нотариально заключенных договоров аренды или же в случае, когда после пролонгации договора аренды, заключенного в простой письменной форме совокупный срок арендных отношений не будет составлять более 3-х лет. Однако, следует предостеречь, что подобная позиция является весьма спорной и ее разделяют далеко не все суды.

!!!   С целью избежания подобных ситуаций на предприятиях, осуществляющих сдачу в аренду недвижимого имущества должен быть внедрен жесткий контроль за окончанием сроков арендных отношений. Кроме того, весь процесс общения сторон по возврату помещения должен быть организован исключительно в письменной форме.

Существенные риски для собственника помещения содержит ч. 2 ст. 777 ГК Украины. Данной нормой законодатель установил, что наниматель, который надлежащим образом выполняет свои обязательства по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в найм, имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение.

Читайте также: При каких условиях расторгается договор аренды

На практике, часто возникает ситуация, требующая немедленного отчуждения активов предприятия (например, при наличии претензий налоговых органов или открытия исполнительного производства о взыскании значительной суммы). В таком случае, собственник помещения, переданного в аренду, не имеет достаточно времени для направления арендатору оферты о покупке, ожидания ответа, согласования условий сделки, подписания договора и т.п. Более того, немедленная продажа активов (недвижимости), как правило, происходит в пользу дружественной компании по цене, которая в несколько раз меньше рыночной.

Однако, собственников недвижимого имущества, переданного в аренду на момент продажи, следует предостеречь от подобных действий.

Статья 777 ГК Украины указывает на преимущественное право добросовестного арендатора приобрести объект в случае его продажи, однако не содержит указания на механизмы его защиты такого права. В этом случае, можно смело ссылаться на институт аналогии закона (ст. 8 ГК Украины) и по аналогии защищать свое право способом, предусмотренным ч. 4 ст. 362 ГК Украины. Данная норма устанавливает, что в случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преимущественного права приобретения совладелец может обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя, внеся на депозитный счет суда, рассматривающего данное дело, денежную сумму, которую обязан внести покупатель. Т.о. арендатор, желающий приобрести ранее арендованный им объект недвижимости (в случае его продажи), как добросовестный арендатор, имеет преимущественное право на приобретение указанного объекта, в связи с чем может воспользоваться своим правом на обращение в суд с иском о предоставлении ему прав и обязанностей потенциального покупателя.     

С учетом изложенного, по истечении времени, т.е. после продажи объекта недвижимости продавец (в прошлом — арендодатель) может столкнуться с неприятностью в виде иска от имени бывшего арендатора проданного объекта недвижимости о признании договора купли-продажи недействительным и переведении прав и обязанностей покупателя по договору на него. Очевидно, что истец будет претендовать на получение объекта не по рыночной стоимости, а по цене указанной в договоре купли-продажи между дружественными компаниями.

Важно отметить, что возможность использования описанного механизма нашла свое подтверждение в судебной практике.

Читайте также: «Подводные камни» аренды недвижимости. Часть II

Со своей стороны, можем рекомендовать собственникам помещения не полагаться на волю случая и всегда предлагать объект для покупки арендатору. При этом, следует помнить, что законом прямо предусмотрена возможность ограничения срока для ответа на предложение (оферту)

Юридический отдел АН «Город»

 

Что должно насторожить арендодателя при сдаче квартиры?

Сдача жилья в аренду помогает обрести дополнительный пассивный доход. Но здесь есть много подводных камней и рисков. Поиск адекватных жильцов зачастую превращается в своеобразную лотерею. Отсеять нежелательных арендаторов или хотя бы задуматься можно еще при первоначальном этапе. Какие фразы должны насторожить арендодателя?

«Я только приехал в Москву и собираюсь искать работу».

Как известно, работу можно в наше время можно искать очень долго, и в результате у вас на квартире окажется неплатежеспособный арендатор с кучей проблем.

«Вы не должны приходить с проверками».

Никто не говорит о пристальных ежемесячных проверках, но тотальное нежелание арендатора видеть арендодателя на своей территории, должно вызвать некоторое подозрение. По итогам, можно обнаружить в квартире совсем другой состав жильцов, чем оговаривалось ранее, или, в худших случаях, собачий мини-питомник или притон.

«Въезжаю, не глядя».

Любой адекватный арендатор хочет, прежде всего, осмотреть жилье и «примерить» его к себе. Если же съемщику все равно — это означает, что ему очень быстро надо решить вопрос с жильем, но вполне возможно, что на очень короткий срок.

«Можно я заеду сейчас, а оплачу позже».

Это очень опасная и рискованная ситуация, потому что это самое «позже» будет откладываться и откладываться.

«Не устраивайте мне допросов».

Конечно, пристальный допрос не входит в задачи арендодателя, и все-таки, такие подробности, как работа, семейное положение и т.п. знать необходимо.

«Будем жить вдвоем, но к нам будут часто приезжать родственники».

Вроде и ничего страшного, но родственников может быть очень много.

«Мы сделаем ремонт под себя».

Если квартира находится не в очень хорошем состоянии, ремонт ей, может, и не повредит. А вот в других случаях эстетические понимания арендодателя могут сильно отличаться от понятий арендодателя. Например, можно обнаружить, что благородный антикварный шкаф выкрашен в радикально-синий цвет, а новые обои так же радикально поменяли свой оттенок (из реальных случаев). Кроме того, могут возникнуть и экономические разногласия — «мы сделали ремонт, поэтому должны платить меньше».

«Мы решили попробовать снять с другом (подругой) квартиру вместе».

В принципе, ничего страшного, но есть свои подводные камни: иногда, спустя небольшое время, выясняется, что дружба не выдержала испытания бытом, и проживать вместе невозможно.

«Давайте обойдемся без залога».

Понятно, что все хотят платить меньше. Но залог — это своеобразное подтверждение платежеспособности арендатора. Кроме того, при возможном ущербе для квартиры, залог поможет покрыть хотя бы часть убытков.

И еще «подводные камни»…

Казалось бы, как спокойно и надежно сдать квартиры хорошим знакомым и друзьям. Это с одной стороны. Но с другой — используя дружеские отношения, съемщики предлагают, например, отсрочить оплату или требуют иных преференций. Поэтому надо хорошо подумать, прежде чем подвергнуть дружбу испытанию арендными отношениями.

Когда жильцы заезжают в квартиру, владелец сохраняет за собой право распоряжаться квадратными метрами, однако часть полномочий он передает арендаторам.

Прогнозы экспертов в сфере недвижимости не слишком оптимистичны. Основная проблема кроется в росте цен на выходе из пандемии. Аренда квартир тоже подорожает.

Рынок аренды испытал много ротаций с момента открытия первого доходного дома до повсеместного появления частных арендаторов. А каких перемен ждать в 2021 году?

Рынок недвижимости еще не оправился от последствий первой волны коронавируса, а не за горами вторая. Как реагирует на эту ситуацию сектор аренды?

Махинаций с квартирами существует много. Больше всего достается, как правило, покупателям и продавцам. Однако угроза быть обманутыми нависла и над арендаторами.

Вы сдаете квартиру, но вдруг что-то пошло не так, и вы приняли решение поменять арендаторов. Какие нюансы стоит знать, чтобы процесс выселения прошел правильно?

Понравилась статья? Поделись с друзьями!

Может стать арендодателем больше проблем, чем оно того стоит?

Аренда жилья — это способ заработать деньги, по крайней мере, так утверждают некоторые. На первый взгляд, это похоже на безошибочную ставку; на самом деле, это обычно больше головная боль, чем польза. Проблемы начинаются рано и почти всегда требуют времени и денег.

Вот шесть классических проблем, с которыми сталкиваются новые арендодатели, которые, возможно, необходимо будет изучить, прежде чем выходить на рынок жилой недвижимости.

Ключевые выводы

• Вложение в аренду жилой недвижимости может быть прибыльным способом увеличения вашего благосостояния, хотя и сопряжено со многими трудностями.
• Проблемы, связанные с владением арендуемой недвижимостью, включают поиск подходящей собственности, подготовку квартиры, поиск хороших арендаторов, проблемы с обслуживанием, возникающие проблемы и изменение процентных ставок, влияющих на арендную плату.
• Есть способы упростить этот процесс, например приобрести базовую недвижимость, жить в непосредственной близости от квартиры и сделать это занятием полный рабочий день.
• Наем менеджера по управлению недвижимостью может облегчить бремя управления арендуемой недвижимостью, но снизит любую прибыль.
• Удаление арендаторов может оказаться трудоемкой и дорогостоящей задачей.
  

Задача 1: Найти недвижимость

О поиске подходящей жилой недвижимости для сдачи в аренду написаны целые книги из-за ее критической важности. Купите слишком дорогое место, и вы никогда не заработаете денег. Но попытка заключить сделку тоже может быть хлопотной. Покупка фиксирующего верха требует, чтобы у вас были навыки, время, инструменты и деньги, чтобы произвести необходимый ремонт и ремонт.

Если вы никуда не торопитесь, это может быть способом получить выгодную сделку по вложению средств; если у вас уже есть постоянная работа и семья, каждая минута, потраченная на ремонт арендованного жилья, — это минута, не потраченная на более прибыльное или приятное занятие. Однако в настоящее время управляющие компании могут выполнять большую часть этой работы — от поиска недвижимости до ее восстановления — за вас, конечно, за определенную плату.

Задача 2: Подготовка агрегата

Чтобы сдать в аренду практически любой объект недвижимости, часто требуется как минимум свежий пол и краска, а на то и другое нужно время и деньги.Оконные сетки, пятна на палубе и уход за газоном — другие повседневные потребности. Каждый раз, когда арендатор уезжает, эти вопросы тоже нужно пересматривать.

Задача 3: поиск арендаторов

Интернет — это быстрый и недорогой способ найти потенциальных арендаторов. Вы также можете зарегистрироваться в компании по недвижимости, которая будет проверять арендаторов за вас. В некоторых городах риэлторы покажут квартиру от имени домовладельца за комиссию за аренду. Еще один способ найти арендаторов — поделиться этой информацией с друзьями и членами семьи, которые могут дать рекомендации.

Когда вы проверяете арендаторов самостоятельно, вам нужно будет провести проверку кредитоспособности и биографию, что может быть дорогостоящим, но часто является разумной идеей.

Ответственные арендаторы вовремя вносят арендную плату, не злоупотребляют недвижимостью и не требуют от вас участия в дорогостоящем и трудоемком процессе выселения.

Вызов 4: Проблемы

Даже с хорошими арендаторами и отличной арендуемой недвижимостью возникает множество неприятностей. Сломанные трубы, забитые водостоки, сломанные пружины гаражных ворот, домашние животные и соседи по комнате — вот лишь некоторые из возникающих проблем.Даже хорошие арендаторы нуждаются в вашем полном и немедленном внимании, когда сточные воды попадают в их дом или когда кабельная компания случайно отключает телефонные линии.

Сложные арендаторы — еще более серьезная проблема. Ежедневные звонки и просрочка или невыплата арендной платы могут добавить к хлопотам. День переезда — еще одно непростое время. Повреждение стен, полов, ковров и других компонентов дома может привести к спорам и дорогостоящему ремонту.

Поскольку каждый потраченный впустую момент спора — это момент, когда дом остается пустым, вам часто лучше прикусить пулю и заплатить за ремонт самостоятельно.

Задача 5: Техническое обслуживание

Техническое обслуживание важных компонентов и удобств — дорогостоящая задача. Новая техника стоит сотни долларов; новая крыша или подъездная дорога могут стоить тысячи долларов. Если арендная плата составляет 1500 долларов в месяц, а крыша — 10000 долларов, вы можете быстро потерять деньги. Добавьте ковер или новые паркетные полы, краску и новую печь, а также арендаторов, которые останутся ненадолго, и собственность может потерять деньги на долгие годы.

Задача 6: процентные ставки

При чем тут процентные ставки? Множество.Когда ставки падают, часто дешевле купить, чем арендовать, и поэтому спрос на ваши апартаменты может упасть. Снижение арендной платы для сохранения конкурентоспособности может серьезно подорвать вашу способность зарабатывать деньги.

Как делаются деньги

Сможете ли вы зарабатывать на аренде недвижимости со всеми проблемами, которые необходимо преодолеть? Да, но для этого нужен план. Ниже представлены четыре прибыльных подхода:

1. Live-In

Разделение пространства путем покупки дуплекса (или другой легко делимой конструкции) часто является прибыльным делом.Поскольку вы находитесь на месте и планируете все равно позаботиться о собственности, дополнительные деньги являются бонусом. Конечно, все проблемы по-прежнему актуальны, и проживание на территории означает, что вы всегда доступны и будете в тесном контакте с арендаторами. Тщательно планируйте и тщательно проверяйте.

2. Перейти на базовый уровень

Покупка и сдача в аренду спартанской квартиры без дополнительных удобств может упростить процесс аренды, но вы должны знать свой рынок. Например, предположим, что вы в основном сдаетесь в аренду студентам колледжа.В этом случае вам может не понадобиться или вам не нужна высококлассная техника или декоративные элементы, которые могут сломаться во время студенческой вечеринки или смены молодых соседей по комнате.

Еще один способ заработка — это работа с государственными жилищными программами. Вы можете сдать в аренду простую чистую квартиру с необходимой бытовой техникой, которая также может быть использована для проживания семей в рамках субсидируемых государством программ, таких как жилье по Разделу 8. Участвуя в таких жилищных программах, вы можете предоставить безопасное жилье нуждающимся семьям, а также зарабатывать деньги за счет своих инвестиций.

3. Долгосрочное владение

Многие инвесторы в недвижимость скажут вам, что они окупаются по арендной плате и расходам. Их подход состоит в том, чтобы купить недвижимость по выгодной цене, позволить арендаторам погасить ипотеку, а затем продать через 30 лет, надеясь воспользоваться некоторым повышением цен.

Хотя это разумный подход, прибыль, скорее всего, будет небольшой, а налог на прирост капитала может быть значительным (учитывая вашу низкую стоимость). И это по-прежнему требует времени и усилий, которые лучше было бы потратить на что-то другое.

Аренда недвижимости действительно дает вам гибкость в выборе того, когда продавать недвижимость, избегая слабого рынка недвижимости, сдавая недвижимость в аренду и ожидая ее продажи на быстрорастущем рынке.

4. Перейти на полный рабочий день

Серьезные арендодатели подходят к делу серьезно. Они объединяются, покупают несколько зданий и значительную часть работы выполняют сами. Это образ жизни, требующий серьезных затрат времени и энергии, а также стратегии покупки и продажи, чтобы максимизировать перенос налоговых убытков и списания и минимизировать доход.

Наем управляющего недвижимостью

Управляющий недвижимостью может выполнять многие обязанности по управлению арендуемой недвижимостью. Это включает в себя маркетинг, выбор арендаторов, техническое обслуживание, составление бюджета и сбор арендной платы. Вы можете подумать о найме управляющего недвижимостью, если хотите делегировать эти задачи, хотя это сократит вашу прибыль.

Роль управляющего недвижимостью

Управляющие недвижимостью могут выполнять самые разные роли. Что именно, решать вам, чтобы обсудить это со своим менеджером.Важно определить, какова будет их роль, и составить список обязанностей и ответственности. Ваш менеджер по недвижимости найдет арендаторов? Или они будут заниматься повседневным обслуживанием и сбором арендной платы?

Управляющий недвижимостью может быть независимым подрядчиком или сотрудником. Вам следует поговорить со своим налоговым бухгалтером, чтобы определить наиболее благоприятный подход и определить конкретные обязательства, которые могут у вас возникнуть.

Вы также можете нанять компанию по управлению недвижимостью — фирму, с которой вы заключите контракт, чтобы напрямую заниматься всеми аспектами аренды недвижимости.Это может быть дорого, но может быть идеально, если у вас есть несколько объектов для аренды.

Выбор управляющего

Убедитесь, что любой управляющий недвижимостью, которого вы рассматриваете, соответствует соответствующим местным и национальным требованиям лицензирования.

Опытный менеджер должен помочь вам с рекламой, маркетингом, отношениями с арендаторами, сбором арендной платы, составлением бюджета, сдачей внаем и обслуживанием. Хороший управляющий недвижимостью также хорошо осведомлен о местных законах и законах штата.Как владелец недвижимости, вы можете нести ответственность за действия своего менеджера, поэтому вам может быть предъявлен иск, если ваш менеджер нарушит какие-либо законы о справедливом жилищном обеспечении.

После того, как вы определитесь с управляющим имуществом и условиями соглашения, вам следует написать соглашение об управлении имуществом, в котором определены обязанности управляющего, компенсация и условия расторжения.

Итог

Стоит ли усилий стать домовладельцем? Только вам решать. Просто обязательно посмотрите, прежде чем прыгать и начинать новое дело с реалистичными ожиданиями и твердым планом игры.

Знание того, во что вы ввязываетесь, прежде чем вы это сделаете, поможет вам лучше подготовиться к тому, с чем вы столкнетесь, и с большей вероятностью получить удовольствие от этого опыта.

главных ошибок при сдаче дома в аренду | Руководства по дому

Причины, по которым вы предпочитаете сдавать дом в аренду, а не продавать его, разнообразны. Ваше решение может быть продиктовано ценами на жилье в вашем районе или желанием выйти на инвестиционный рынок. Сдача дома в аренду может быть гладким процессом, если вы избегаете типичных ошибок, которые часто совершают новые домовладельцы.

Несоответствующее страхование

Домовладельцы обычно имеют страхование имущества и содержимого их основного дома. После того, как недвижимость будет сдана в аренду, вам необходимо оформить страховку арендодателя. Эта политика защищает домовладельца, страхуя дом от таких проблем, как пожар, повреждение ветром или другие инциденты, которые могут произойти, когда он занят арендатором. Кроме того, требование к арендаторам иметь страховку для покрытия собственного имущества внутри дома — еще один способ защитить себя в финансовом отношении.

Устав и правила ассоциации домовладельцев

Дома, расположенные в запланированном районе или районе, контролируемом ассоциацией домовладельцев, могут иметь особые правила в отношении арендаторов. Вам необходимо проконсультироваться с советом директоров вашей ассоциации и прочитать устав вашей застройки, чтобы убедиться, что арендаторы разрешены, и существуют ли какие-либо конкретные правила или сборы, связанные с арендаторами. Знание устава ассоциации может предотвратить юридические проблемы в будущем.

Неправильный отбор арендаторов

Выбор подходящего арендатора имеет решающее значение для положительного опыта арендодателя, поэтому обязательно тщательно проверяйте потенциальных арендаторов. Вам необходимо подтвердить занятость и доход потенциальных арендаторов, а также проверить их кредитную историю, позвонить их бывшим арендодателям и лично встретиться с ними, чтобы убедиться, что вы разрешаете нужным людям въехать в ваш дом. Имейте в виду, что федеральный Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает дискриминацию по признаку расы, религии, пола, этнического происхождения, инвалидности (умственной или физической), наличия семей с детьми и национального происхождения.

Ставки аренды и коммунальные услуги

Чтобы убедиться, что вы можете покрыть расходы на перенос своей арендуемой собственности, взимайте арендную плату, которая не только соответствует аналогичной недвижимости в этом районе, но также может покрывать такие расходы, как ипотека, налоги на недвижимость. и страхование как можно лучше. Вы также должны убедиться, что любые коммунальные услуги, включенные в арендную плату, имеют тенденцию оставаться стабильными независимо от использования, например, мусор и канализация. Лучше всего, чтобы ваши арендаторы платили за собственный газ, электричество и воду, потому что использование этих видов коммунальных услуг может колебаться от месяца к месяцу.

Использование надлежащего и комплексного договора аренды

Использование письменного и подписанного договора аренды имеет решающее значение для четкого определения правил и ответственности ваших арендаторов. Вы должны убедиться, что в договоре аренды указано, какая сторона несет ответственность за содержание двора, уборку снега и другой внешний вид. Кроме того, в договоре аренды должна быть указана дата, когда арендная плата подлежит выплате, какие штрафы за просрочку платежа взимаются, правила, касающиеся субаренды и дополнительных жильцов, а также сроки уведомления о расторжении договора как для арендатора, так и для арендодателя.

Ведение подробных финансовых отчетов

Вам необходимо вести систематизированный учет для налоговых целей, поскольку получаемый вами доход от аренды будет рассматриваться как доход для целей налогообложения. Полученная арендная плата может не покрывать все расходы, связанные с тем, чтобы быть фактическим домовладельцем, но вам все равно нужно будет сообщить о доходе от аренды. Вы также можете вычесть из налогов различные расходы, связанные с арендой, такие как страхование, содержание собственности, расходы на ремонт, амортизация, реклама аренды и плата за управление, если вы пользуетесь услугами сторонней компании для надзора за недвижимостью.

25 крупнейших ошибок арендатора квартиры впервые | Советы по аренде

Советы по поиску первой квартиры, переезду, соседям по комнате и правам арендатора

Собираетесь ли вы снять квартиру самостоятельно или пытаетесь снять дом с друзьями, первый вариант аренды может быть довольно увлекательным. Если вы впервые снимаете квартиру, велика вероятность, что вы сделаете пару ошибок на этом пути. К счастью, мы несколько раз обходили этот блок (ха!) И собрали воедино самые распространенные ошибки и способы их избежать.

В поисках первой квартиры

1.

Снять квартиру, не увидев ее лично

Поиск в Интернете — отличное место для начала поиска, но не забудьте выйти и посмотреть лично. Иногда комнаты на фотографиях выглядят намного больше — или, возможно, это фотографии другого помещения — и вам никогда не захочется неприятно удивить. Виртуальные туры могут быть отличной альтернативой или, по крайней мере, помочь вам сузить круг вариантов перед посещением последних нескольких.

2.

Аренда в высокий сезон

Поиск нового места в разгар летнего сезона может означать более высокие арендные ставки. Если вы арендуете в межсезонье, домовладельцы могут быть более склонны работать с вами — более низкая арендная плата, более гибкие условия аренды и т. Д. Однако они часто заключают договор аренды так, чтобы он совпадал с сезоном переезда, чтобы гарантировать, что они найдут замену. арендатор, если вы решите не продлевать. Например, если вы снимаете квартиру в ноябре, вам могут назначить срок до августа (10 месяцев) или до мая следующего года (18 месяцев).

3.

Ожидание до последней минуты

Если вы подождете, пока вам действительно понадобится место, и вы отчаянно захотите его арендовать, у вас будет меньше вариантов и меньше сил на переговорах с домовладельцем. У вас также не будет много времени, чтобы накопить залог или арендную плату за первый месяц.

4.

Отсутствие залога

Отсутствие достаточного количества денег для залога может задержать вашу возможность въезда. Это также может полностью лишить вас права на получение желаемого места.(Если у вас недостаточно накоплений, вы можете внести залог или воспользоваться альтернативной услугой.

5.

Не имея наготове сотрудника

Если вы впервые снимаете квартиру, вам может понадобиться соискатель. Если вам нужен кто-то, кто подписал бы договор аренды, чтобы вы соответствуете критериям для получения квартиры, убедитесь, что у него есть все свои документы заранее. Им нужно будет заполнить квалификацию дохода, как и вам. Ознакомьтесь с обзором продукции Roost по основным продуктам со-подписавшихся / поручителей здесь.

6.

Помещение метража над макетом

Хотя размер вашей арендной платы, безусловно, является важным фактором, часто планировка оказывает большее влияние на то, насколько комфортно там жить. Вы также склонны платить больше за квадратные метры, даже если это не очень полезное пространство. Попробуйте представить себе расположение вашей мебели и вещей? Если спроектирован правильно, часто можно обойтись меньшим количеством квадратных футов и немного меньшей арендной платой.

Заключение договора аренды

7. Платите больше, чем вы можете себе позволить

Хотя квартира побольше в более красивой части города может показаться заманчивой, убедитесь, что вы можете позволить себе ежемесячную арендную плату на весь срок аренды. Арендные платежи никуда не делись, и вы не хотите, чтобы каждый месяц изо всех сил приходилось покрывать все свои расходы. (Аренда — лишь один из них!) Попробуйте наш удобный калькулятор доступности аренды, чтобы самостоятельно определить лучший для вас диапазон.

8.

Не уверен, что квартира, в которой вы совершили поездку, — это та, которую вы арендуете

Мы знаем, что это звучит безумно, но иногда квартира, которую вы собираетесь посетить, оказывается не той, которую вам предлагают. Убедитесь, что вы просматривали объект, на который вы подписываете договор аренды. Особенно остерегайтесь виртуальных туров. Мы слышим эту жалобу от многих арендаторов.

9.

Не читают договор аренды

Прочитать договор об аренде — это обязательство.Это страницы с подробной информацией, большая часть которой написана на юридическом языке. Но включите музыку, возьмите напиток и устройтесь поудобнее — это юридический договор, и вы должны убедиться, что понимаете и действительно соглашаетесь с тем, что в нем содержится.

10.

Устное соглашение с арендодателем

Рукопожатие или устное соглашение никуда не годится. Получите все письменно. Если домовладелец говорит, что собирается что-то исправить, изменить условия аренды или обещает не повышать арендную плату, подтвердите это по электронной почте или письменно.Устный договор сложно доказать и привести в исполнение, но что-то в письменной форме будет иметь большое значение, если вам когда-нибудь понадобится обосновать свою позицию.

11.

Не фотографировать, когда вы двигаетесь

Если вы впервые снимаете квартиру, не делайте этой ошибки. Фотографирование при въезде — лучший способ задокументировать состояние аренды. Это послужит гарантией, если впоследствии арендодатель столкнется с какими-либо проблемами, который может подумать, что вы несете ответственность за что-то, что сделал предыдущий арендатор.Это также ключ к возврату максимальной суммы вашего гарантийного депозита!

12.

Не проверять окрестности и не разговаривать с другими арендаторами в здании

Всегда проверяйте район, в котором вы будете жить, как днем, так и ночью. А еще лучше поговорить с нынешними жителями, чтобы понять, где вы будете жить, и есть ли проблемы с этим районом.

13.

Без учета повреждений, замеченных в многоквартирном доме

Если в многоквартирном доме есть видимые повреждения, обратите внимание.Это может быть признаком того, что ваш будущий арендодатель не уделяет внимания исправлениям.

14.

Без учета коммунальных услуг в ваших ежемесячных расходах

Многие домовладельцы или управляющие недвижимостью оплачивают некоторые коммунальные услуги как часть арендной платы; другие разделяют расходы на единицу. Если вы нашли место с более низкой арендной платой, но вам придется доплачивать за коммунальные услуги и Wi-Fi, общая ежемесячная стоимость может быть значительно больше, чем вы думаете.

Проживание в вашем аренде

15.

Предполагается, что арендодатель исправит все, что ломает

Прочтите договор аренды, чтобы убедиться, что вы понимаете, за что отвечает арендодатель и за что отвечаете вы. Хотя домовладельцы несут ответственность за безопасность и пригодность жилья для проживания, некоторые детали зависят от штата.

16.

Отсутствие страховки арендатора

Многие арендодатели требуют, чтобы у вас был страховой полис арендатора, но даже если они этого не сделают, получите его! Без страховки арендатора ваше личное имущество не будет защищено в случае повреждения или кражи.Вы также несете ответственность за травмы, полученные в арендуемой квартире.

17.

Несвоевременная уплата квартплаты

Во-первых, это супер дорого. Плата за просрочку аренды варьируется от 75 до 200 долларов за штуку, и многие накапливают штрафы за каждый последующий день. Не говоря уже о том, что просрочка платежа или полное отсутствие платежа является нарушением договора аренды, что может быть основанием для выселения и нанести ущерб вашей кредитной истории. Если вы собираетесь опаздывать, сделайте это редкостью и заранее сообщите арендодателю.Иногда они даже откажутся от первого, если вы хорошо общаетесь и проявляете добросовестность.

18.

Выбор плохого соседа по комнате

Найти соседа по комнате может быть отличным опытом — вы можете разделить расходы, возможно, позволить себе лучшее место и немного пообщаться. Но тщательно проверяйте своего живого партнера. (И обратите внимание: иногда друзья не самые лучшие соседи.) Попробуйте несколько приложений для соседей по комнате, например Roomi, которые помогут вам подобрать себе пару.

19.

Незнание ваших прав съемщика или принятие мер, когда ваш арендодатель нарушает закон

Если ваш домовладелец разрешает ремонту идти без присмотра, допускает небезопасные условия жизни или увеличивает вашу арендную плату больше, чем разрешено законом, ознакомьтесь с вашими правами и примите меры.

20.

Отсутствие налоговой льготы с арендатора

Некоторые штаты предлагают арендаторам налоговые льготы или льготы в той или иной форме. Изучите информацию в Интернете или свяжитесь с налоговым департаментом штата, чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям.

21.

Как прячем домашних животных

Если домашние животные не указаны как разрешенные в вашем договоре аренды, держать их и прятать — плохие новости. Это нарушение условий аренды и может вызвать серьезную головную боль — и даже выселение. Если у вас есть домашнее животное или вы хотите его завести, заранее поговорите с домовладельцем.

22.

Вы делите свое пространство со слишком большим количеством соседей по комнате

Хотя соседи по комнате могут сделать ваш новый дом дешевле и потенциально более увлекательным, не забывайте, что слишком много людей снимают жилье, что может создать серьезные проблемы, особенно если они не арендуются. Лучше всего, если вы сможете заключить договор с соседом по комнате, чтобы минимизировать конфликты и направить всех на их долю за проезд.

Выезд

23.

Отсутствие надлежащего уведомления, как указано в договоре аренды

Заблаговременное письменное уведомление арендодателя о том, что вы планируете переехать, может иметь большое значение для возврата залога.Ваш домовладелец также с большей вероятностью предоставит вам положительную рекомендацию, если она вам понадобится в будущем.

24.

Залог не возвращается

Когда вы собираетесь переехать, убедитесь, что вы оставили все в том же состоянии, в каком оно было при заселении, чтобы вы могли получить обратно свой залог! И не забудьте сдать ключи. Многие арендаторы получают травму из-за того, что забыли вернуть ключи в хаосе переезда.

25.

Оставить вещи

Последнее, что вы хотите сделать, это забыть что-то позади и изо всех сил попытаться вернуть это позже. Пройдите назад по квартире пару раз и проверьте каждый укромный уголок, чтобы убедиться, что вы ничего не оставили после себя. И не забудьте о кладовой или общем пространстве. Это также гарантирует, что арендодатель не взимает с вас плату за то, чтобы избавиться от всего, что вы оставили.

Не повторяйте этих ошибок при съемке квартиры впервые!

Каждый новый арендатор квартиры допускает ошибки при ознакомлении с процессом и правилами аренды.Когда вы начинаете искать новую квартиру, обязательно посетите ее лично, внимательно прочтите и поймите договор аренды, все документируйте и постарайтесь быть ответственным арендатором. Чем меньше ошибок вы сделаете, тем меньше это будет вам стоить и тем легче станет снимать жилье. (После переезда обязательно следуйте нашим советам, как стать отличным арендодателем!)

Найдите подходящую мне кредитную карту

Ваши права арендатора в вашем штате.

Узнайте, что вам нужно знать. Небольшая заметка! Наша цель — собрать и поделиться актуальной информацией, которая поможет вам как арендатору принимать правильные решения. Тем не менее, информация, которую вы получаете напрямую от провайдера, может немного отличаться. Обязательно просмотрите их условия и положения напрямую; и, если вы видите здесь что-нибудь, что необходимо обновить, сообщите нам знать! Раскрытие информации о рекламе

Последнее обновление: 28 сентября 2021 г.

9 ошибок, которых следует избегать при аренде квартиры

Рон Картер

Когда вы снимаете квартиру, легко ошибиться.И эти ошибки могут варьироваться от просто раздражающих до чрезвычайно дорогостоящих. Но, как и все остальное, небольшая подготовка и исследования могут иметь большое значение, чтобы помочь вам избежать плохого.

Вот 9 ошибок, которых следует избегать при аренде квартиры:

Ошибка при аренде №1: Невнимательное чтение договора аренды. Как и в любой другой финансовой операции, детали могут быть убийственными. В этом случае ваш договор аренды будет включать много важной информации или деталей, которые повлияют на вашу общую стоимость.В договоре аренды будет указано, нужно ли вам оплачивать собственные счета за электричество, газ и воду. Может быть плата за парковку. Важные правила в отношении домашних животных, в том числе разрешены ли они, будут включены. И, прежде всего, обратите внимание на дату начала и окончания аренды.

Ошибка при аренде № 2: отказ от страховки арендатора. У вашего арендодателя будет страхование собственности, но оно не распространяется на ваше имущество. Вам необходимо приобрести страховой полис арендатора, чтобы по-настоящему защитить свое имущество.Это верно независимо от того, как был понесен ущерб, включая пожар, наводнение, поломку водопроводных труб, подпорку канализации или кражу. К счастью, страхование арендатора относительно недорогое и обычно стоит несколько сотен долларов в год.

Ошибка при аренде № 3: игнорирование района. Возможно, вы спешите обезопасить квартиру, но не спешите смотреть на окрестности за пределами квартиры. Вы захотите узнать, хорошее ли это безопасное место для жизни. Посещайте его в разное время дня, чтобы спокойные дни сменились приятными вечерами.Вы также захотите узнать об уровне преступности (Crimereports.com и mylocalcrime.com) и качестве школ (greatschools.org).

Ошибка при аренде № 4: Сдается квартира, не видя ее. В то время как многие люди снимают квартиры, не видя их, вам следует попробовать проверить недвижимость лично. По фотографиям квартиры часто бывает сложно оценить всю квартиру, что может разочаровать вас, когда вы войдете в квартиру. Проверка из первых рук также позволит вам узнать некоторые основные (но важные) вещи, например, пахнет ли устройство чистым.Что наиболее важно, это поможет вам избежать распространенного мошенничества в Интернете, когда фотографии украдены с веб-сайта арендодателя. Затем мошенник использует эти изображения, чтобы выдать себя за агента по аренде, чтобы получить от вас первоначальный взнос и арендную плату за первый месяц. Осуществить такую ​​аферу намного сложнее, если вы лично видите подразделение.

Ошибка при аренде № 5: Не убедиться, что это место вам подходит. Получение аренды, в котором есть все необходимое, само по себе является рутинной работой, но также важно знать, что место подходит для этого.Это означает проверку того, насколько легко добраться до мест, в которых вы часто бываете, например, в продуктовый магазин, детский сад, школу и на работу. Также полезно проверять маршруты в разное время суток из-за меняющейся схемы движения. Карты Google хороши. Самостоятельно водить лучше.

Ошибка при аренде № 6: Невозможность сообщить арендодателю о проблемах с техническим обслуживанием. Как арендатор, вы обязаны немедленно сообщать о вещах, которые необходимо отремонтировать в вашей квартире. Даже небольшие проблемы с бытовой техникой, сантехникой и другими областями могут привести к большему ущербу, за который вы будете нести ответственность, если оставить ситуацию без внимания.

Ошибка при аренде № 7: Не вдаваться в подробности. Оглядываясь назад, некоторые вещи кажутся такими простыми. Многие арендаторы имели опыт подписания договора аренды квартиры только для того, чтобы узнать, что диван не поместится в гостиной, или кровать слишком большая, или что-то просто не пройдет через дверь. Это сводящее с ума переживание, которого можно избежать, проверив размеры как квартиры, так и вещей, которыми вы владеете. То же самое касается транспортных средств и доступных вариантов парковки.

Ошибка при аренде № 8: Несвоевременная оплата аренды. У вас не только будет дата наступления срока аренды, но и установленная политика обработки просроченных платежей. По прошествии определенного времени с вас будет взиматься штраф, часто в размере 10 процентов от вашей ежемесячной арендной платы. В некоторых случаях штрафы за просрочку платежа могут расти с каждым днем. Кроме того, поскольку ваш арендодатель будет служить ориентиром для будущей аренды, плохая репутация будет преследовать вас повсюду. И если у вас достаточно плохая история, это может повлиять на вашу способность арендовать жилье в будущем.

Ошибка при аренде № 9: Вы не заметили своего соседа по комнате. Заставить кого-нибудь поселиться в квартире может показаться отличной идеей. Это тот, кто вам нравится, и вы хотите сэкономить на аренде. Нет причин, по которым такая ситуация не может разрешиться, просто она сложнее, чем кажется. Вы быстро поймете, что у вас и вашего соседа по комнате очень разные представления о повседневной жизни. Вот почему важно с самого начала установить основные правила, например, как распределяются расходы, выполняются работы и принимаются посетители.Если вы хотите сдать свою квартиру в субаренду, вам необходимо проверить договор аренды на предмет применимых правил и, возможно, ограничения такой договоренности.

Итог: Если вы сделаете домашнее задание, многих проблем с арендой можно избежать, даже если вы снимаете свою первую квартиру.

Рон Картер — бывший деловой редактор Columbus Dispatch.

7 ошибок, которых следует избегать при аренде первой квартиры

Автор фотографии: FollowTheFlow / Getty Images

Для недавних выпускников колледжей — или кого-то еще — готовящихся снять свою первую квартиру, ориентироваться в порой коварных водах аренды квартир может быть устрашающим делом.Первокурсникам, второкурсникам и юниорам, планирующим найти жилье за ​​пределами кампуса в следующем семестре и далее, следует быть осторожными при аренде. Имея это в виду, вот семь ошибок, которые часто делают новички.

1. Аренда прицела Незримый

Поверьте, нет ничего плохого в том, чтобы просматривать онлайн-предложения в поисках идеальной для аренды квартиры. Но прежде чем подписаться на пунктирной линии, убедитесь, что вы действительно лично посетили квартиру.

Даже если в Интернете есть много фотографий, никогда не знаешь, чего может не хватать.Плакат объявления мог быть выбран стратегически, чтобы опустить недостатки подразделения. Ничто не убивает волнение дня заселения, как обнаружение, что ваша гардеробная не так удобна, как кажется на фотографиях, или запах странного запаха, доносящийся с улицы, или, что еще хуже, осознание Ваши соседи, любящие трэш-метал, не могут сравниться с тонкими, как бумага, стенами вашей квартиры — все детали, которые может легко раскрыть простой визит перед подписанием.

В идеале, вам следует проверять дважды — один раз в течение дня и один раз ночью.Скорее всего, это в значительной степени то, что вы ожидали от рекламы, но лучше перестраховаться. Вы бы лучше поймали всех нарушителей сделки до подписания договора аренды , чем после.

2. Игнорирование повреждений независимо от того, насколько они малы

По прибытии сфотографируйте любой ущерб, который вы обнаружите при аренде квартиры, даже если он кажется незначительным. Вы арендатор, поэтому в случае повреждения вы несете ответственность. Даже если это гигантское пятно от газировки было там, когда вы переехали, если у вас нет фотографических свидетельств, подтверждающих это, вы все равно можете оказаться на крючке из-за большого счета за уборку или ремонт и рискуете лишиться своей безопасности. возврат депозита.

У арендодателя, вероятно, тоже есть фотографии, но если у них нет фотографий конкретных повреждений, у вас не будет возможности доказать свою правоту.

3. Незнание, включены ли коммунальные услуги

Представьте себе, что вы переезжаете в квартиру своей мечты, которая находится в рамках вашего бюджета, только для того, чтобы понять, что вам нужно платить за воду, электричество, газ, мусор, ежемесячное обслуживание и многое другое. Во многих квартирах есть коммунальные услуги, но, по нашему опыту, это исключение, а не правило.

Во избежание неожиданных и неприятных счетов за коммунальные услуги внимательно читайте текст, напечатанный мелким шрифтом.Если вы не уверены, включены ли коммунальные услуги, спросите своего арендодателя или представителя по управлению имуществом.

4. Просмотр мелкого шрифта

«Прочтите все» — это один из лучших советов, которые мы можем дать, когда дело доходит до выбора нового места для жизни. Это может показаться утомительным, но, поверьте, вы не хотите оказаться в тупике из-за того, что не прочитали подробно условия вашего соглашения.

Возьмем, к примеру, домашних животных: в некоторых квартирах может быть указано, что разрешено проживание с собаками, но мелким шрифтом вы обнаруживаете ограничения по породе / весу, которые могут оставить Фидо в стороне.

Арендодатели и управляющие компании могут иногда накладывать ограничения на гостей, оценивая дополнительные расходы, если посетители останутся дольше, чем на одну или две ночи. Звучит безумно? Поверьте … и всегда читайте мелкий шрифт!

5. Предполагая, что все члены равны

Убедитесь, что вы знаете, сколько времени вам предстоит прожить в съемной квартире. В ваших документах по аренде должно быть указано, является ли это договором аренды или срочным договором аренды .

Договоры аренды квартиры

обычно означают, что вы арендуете ежемесячно на самообновляющейся основе. Срочная аренда, однако, вероятна на срок от года или более. Чтобы избежать каких-либо сюрпризов (или платы за нарушение соглашения), убедитесь, что вы полностью понимаете, как долго вы будете проживать в съемной квартире.

6. Без учета вкладов

Первоначальные затраты — одна из самых больших проблем для потенциальных арендаторов. Часто вас просят внести залог, превышающий арендную плату за один месяц.Вас могут попросить заплатить два месяца или один месяц плюс гонорар, и если у вас мало денег, это важно иметь в виду.

Прежде чем что-либо подписывать, спросите арендодателя, сколько стоит ваш залог. Если это не те деньги, которые можно так быстро наскрести, то вам, вероятно, стоит проверить другую квартиру. Если у вас мало денег, но вы действительно хотите закрыть сделку, подумайте о том, чтобы спросить своего арендодателя или управляющую компанию, могут ли ваши родители подписать договор аренды от вашего имени, выступая в качестве поручителей , которые возьмут на себя часть финансовых обязательств в случае, если вы не может вносить арендную плату.

7. Непонимание правил доступа к аренде квартир

Может ли домовладелец войти без разрешения? Как бы безумно это ни звучало, хозяин может появиться в вашей квартире с гостями без предупреждения. Арендодатель может захотеть продемонстрировать квартиру потенциальному арендатору, но если квартира, которая скоро будет освобождена, является свинарником, арендодатель может вместо этого провести демонстрацию потенциальных арендаторов через вашу. Это может произойти, пока вы дома, или даже без вашего ведома, пока вас нет.

Убедитесь, что вы полностью понимаете правила доступа в квартиру, прежде чем что-либо подписывать. Многие домовладельцы — мечта арендаторов: их редко видят и они быстро реагируют, когда они вам нужны; другие могут быть властными, запугивающими и отказываться от сотрудничества. Убедитесь, что вы заранее заложили основные правила, чтобы арендодатель не встал между вами и отличным опытом аренды квартиры.

Посетите Uloop.com, чтобы узнать больше новостей колледжа и найти жилье за ​​пределами кампуса, репетиторов рядом с кампусом, работу для студентов и многое другое, и обязательно просматривайте Doosteps, чтобы узнать о последних предложениях по аренде квартир в месте своей мечты!

11 Проблемы с покупкой сдаваемой в аренду собственности и получением арендодателя

Вы мечтаете досрочно выйти на пенсию, получая доход от аренды?

У меня был и остается по крайней мере один из многих источников пассивного дохода.Но прежде чем вы позвоните своему агенту по недвижимости или сделаете предложение на Roofstock, вам нужно точно знать, во что вы ввязываетесь.

Потому что быть домовладельцем — не то занятие, которое предполагает средний циник.

11 проблем с тем, чтобы стать арендодателем

Люди любят ненавидеть помещиков. Но помимо предоставления необходимых услуг, домовладельцы терпят более чем свою долю головных болей и хлопот.

Вы должны полностью понять эти проблемы, прежде чем вкладывать десятки тысяч долларов на первоначальный взнос и закрытие счетов.

1. Инвестиционный капитал

Лучше всего разбираться в проблемах, связанных с работой арендодателя, является то, что для покупки инвестиционной собственности нужны наличные. Много денег.

По данным Федеральной резервной системы, средняя цена дома во втором квартале 2021 года составила 374 900 долларов. Даже если вы взяли взаймы 80% этой суммы, вам все равно придется выложить около 75 000 долларов в качестве первоначального взноса в размере 20%. И это ничего не говорит о тысячах долларов на покрытие расходов, которые вы понесете, любых расходах на обновление или реконструкцию, плюс затраты на содержание в течение первых двух месяцев, пока вы убираете и рекламируете недвижимость для сдачи в аренду.

Невозможно даже предположить, что недвижимость под ключ или для въезда не нуждается в доработке. Законы вашего штата о домовладельцах и квартиросъемщиках могут требовать, чтобы вы добавили в собственность меры безопасности, прежде чем размещать рекламу для арендаторов. Они также могут потребовать, чтобы вы зарегистрировали собственность в качестве сдачи в аренду, оплатили сборы или провели осмотр — и тогда вы можете только молиться, чтобы ваш инспектор не просто придирчивал к предметам для перфорации, чтобы доказать своему начальнику, что они поражают каждый дом на их график. (Я видел, как это происходило, и чаще всего.)

Слово мудрым: при покупке недвижимости в аренду сохраните большую денежную подушку на случай непредвиденных расходов.

2. «Неожиданные» затраты и отрицательный денежный поток

После того, как вы разместите арендатора в собственности, вы можете расслабиться, собирать арендную плату и разбогатеть, верно?

Вряд ли. Большинство новичков и мирян, которые так быстро клевещут на домовладельцев, просто предполагают, что их денежный поток равен арендной плате за вычетом выплаты по ипотеке. Они не могли больше ошибаться.

В отрасли владельцы недвижимости используют «правило 50%» — можно ожидать, что около половины арендной платы пойдет на не ипотечные расходы.К ним относятся доля вакантных площадей, ремонт и техническое обслуживание, капитальный ремонт, расходы на управление имуществом, страхование, налоги на имущество, бухгалтерский учет, путевые, юридические и другие разные расходы.

Большинство этих расходов не выпадают вам ежемесячно. Но в этом месяце ремонт печи стоит 700 долларов. Через три месяца это утечка в водопроводной сети на 200 долларов. Через шесть месяцев это будет дорогостоящая текучесть кадров, когда у вас будет вакансия на несколько месяцев и ряд уродливых текучих расходов, включая свежую краску (2000 долларов) и глубокую чистку (400 долларов).

Новые домовладельцы после каждой «неожиданной» стоимости неоднократно повторяют себе, что их денежный поток изменится — что им просто не повезло с чередой расходов подряд. Удача тут ни при чем. Эти расходы являются нормой, и при расчете денежного потока собственности вы должны рассчитывать их как долгосрочное среднее значение.

Этот расчет лучше всего выполнять до покупки, а не после нее.

3. Сбор арендной платы и неисполнение обязательств

Фантазия о возвращении и сборе арендной платы рушится по другой причине — не все арендаторы беспокоятся об их оплате.По крайней мере, не вовремя, без неоднократных уговоров, уговоров и юридических угроз.

Не думайте, что каждый другой арендатор в мире думает и действует так же, как вы, только потому, что вы всегда вовремя платили арендную плату. В некоторых районах поздняя сдача в аренду является скорее правилом, чем исключением.

Конечно, иногда у вас будут отличные арендаторы, которые ежемесячно вносят арендную плату вовремя. Другие иногда платят вовремя, а есть арендаторы, которые не платят и не звонят. Поверьте мне, вам не понравится играть роль сборщика счетов, пытаясь убедить людей сделать то, что они должны были сделать в первую очередь.

Спросите себя, комфортно ли вам противостоять арендаторам, прежде чем покупать аренду. Что еще более важно, спрашивайте, можете ли вы подать заявление о выселении в день истечения льготного периода каждый раз, когда арендатор не платит. Затем задайте себе вопрос еще раз, но на этот раз перед лицом повторяющихся слез и мольб арендаторов, умоляющих «еще одну неделю».

Если вы не совсем уверены, что будете каждый раз подавать заявление о выселении, то вам не следует становиться домовладельцем.Слишком легко склониться перед слезами, потому что это сострадание хорошо служит вам в других аспектах вашей жизни.

Для домовладельца это рецепт манипулирования и потери денег. Плаксивый телефонный звонок не остановит ни вашего ипотечного кредитора, ни вашу коммунальную компанию, вашего автокредитора или любую другую компанию, предоставляющую услуги. Вам нужно действовать, руководствуясь одним и тем же мышлением: неумолимым механизмом ведения бизнеса. Когда вы оказываете услугу, но не получаете за нее деньги, вы становитесь скованным, а не наоборот.

4. Медленные и дорогостоящие выселения

Согласно законам вашего штата об арендодателях и квартиросъемщиках выселение кажется простым. Чтобы начать один, вы идете в местный суд, подаете уведомление, назначаете дату суда и приходите в этот день. Затем судья говорит арендатору уйти. Арендатор направляется прямо к вашей собственности, пакует свои мирские вещи, задумчиво чистит квартиру и выходит, свистя, за дверь.

На ум приходят слова «сказка».

На самом деле выселение обычно требует больших затрат времени и средств.Даже если вы успешно выселите своего арендатора — далеко не гарантированно, даже если он явно нарушил ваше соглашение об аренде — вы можете ожидать месяцев невыплаченной арендной платы и счетов за коммунальные услуги, беспорядочной арендной платы и, возможно, повреждения имущества или юридических счетов.

Во-первых, большинство штатов требует от домовладельцев предоставления льготного периода до того, как вы сможете вручить предупреждение. Если арендная плата должна быть внесена в первый день месяца, вы не можете даже отправить письмо с угрозами до истечения периода ожидания в пять, 10 или даже 30 дней в зависимости от вашего штата.

Затем вы должны сидеть спокойно в течение второго периода ожидания, опять же в соответствии с законами вашего штата о арендодателях.

По истечении второго периода ожидания вы можете подать в суд на выселение. Затем вы еще немного подождите, пока суд назначит дату слушания, что займет недели или месяцы.

На слушании судья может принять или не вынести решение в вашу пользу. Многие судьи по своей политике дают арендаторам больше времени, независимо от закона или того факта, что вы платите им за то, чтобы они жили бесплатно.Я видел это много раз воочию.

В конце концов, судья подписывает решение о выселении, и вам разрешается назначить дату фактического выселения или дату выселения. На это уходит больше недель или месяцев.

Меня выселяли 11 месяцев назад. Все это время я оплачиваю ипотеку, страховку, налоги на недвижимость, техническое обслуживание и другие текущие расходы.

5. Ущерб арендатору

Это было 11-месячное выселение, которое заставило меня продать всю оставшуюся недвижимость в удобных для арендаторов юрисдикциях.В этом конкретном случае арендатор уничтожил все шкафы на кухне и сломал столько плитки на полу, сколько смог, из чистой злобы и злобы.

Я знаю домовладельцев, у которых мстительные арендаторы заливали канализацию бетоном, чтобы разрушить водопровод.

И это ничего не говорит о случайных или небрежных повреждениях, которые, конечно, встречаются гораздо чаще. Ожидайте, что ковры прослужат одну аренду, так как арендаторы проливают красное вино или не могут быстро убрать за своими домашними животными. Старайтесь не класть настоящие паркетные полы в арендуемых помещениях, потому что арендаторы не утруждают себя надеванием войлочных прокладок на ножки своей мебели и в конечном итоге поцарапают ее до осколков.

Я не могу сказать вам, как часто жильцы звонят с жалобами на забитые туалеты, только когда появляется сантехник и обнаруживает в трубах бумажные полотенца, тампоны, прокладки и еще более посторонние предметы.

И еще стены. От потертостей и царапин до отверстий для гвоздей, отверстий для винтов и кулачков — ожидайте, что вы будете платить тысячи, чтобы исправить и перекрасить квартиру между каждой арендой.

Вы можете нанять компанию по управлению недвижимостью для проверки биографических данных, чтобы попытаться найти хороших арендаторов, но если они физически не осмотрят дома потенциальных арендаторов, они не обязательно найдут арендаторов, которые уважительно относятся к своим домам.

6. Иски с арендаторами

Арендаторы любят подавать в суд на домовладельцев. В этом отношении соседи тоже.

Неважно, что жилец стоял на шатком стуле, когда упал и поранился. Или что это их собака укусила малыша соседа. Когда вы подаете в суд на других за быструю победу, первое правило всегда гласит: «Загоняйте самые глубокие карманы».

Чтобы ограничить свой риск, проведите базовое исследование стратегий защиты активов. Поговорите с юристом, если вы серьезно относитесь к этому, потому что простая покупка недвижимости под названием LLC не снижает ее.

Вам также необходимо знать строительные нормы и правила техники безопасности в вашей юрисдикции и строго соблюдать их. Это требует как времени, так и денег при первоначальном обновлении вашей собственности, а также при регулярном обслуживании и периодической проверке вашей собственности.

В качестве еще одного способа предотвращения судебных исков я также спрашиваю всех соискателей, подавали ли они когда-либо в суд раньше, и ищу их имена в публичных записях. Кто-то другой может совершить ошибку, сдавая аренду серийным тяжущимся.

7.Антагонистические местные законы

После 11-месячного выселения я продал всю свою собственность в удобных для арендаторов юрисдикциях.

Во многих крупных городах законы о домовладельцах и квартиросъемщиках сильно зависят от арендаторов. Они могут включать в себя длительные периоды выселения, запреты на выселение «без вины» (намеренное неправильное употребление), контроль арендной платы, жесткие лимиты и правила залогового депозита, даже принуждение арендодателей платить за брошенный хлам арендаторов, который будет храниться после выселения.

Я больше не инвестирую в эти города.Вы можете инвестировать куда хотите, но считайте себя предупрежденным.

8. Разрешения и проверки

Есть несколько видов разрешений и проверок.

Первые, которые существуют в большинстве юрисдикций, включают разрешения на ремонт и проверки. Например, когда вы заменяете электрическую систему в старом доме, вам обычно необходимо подать разрешение, заплатить сбор и затем запланировать осмотр для утверждения работы. Всякий раз, когда вам нужно получить разрешение на работу, вам нужно использовать лицензированного подрядчика.

В прошлом у меня были проблемы с коррумпированными инспекторами. В городе, в который я когда-то инвестировал, все работало следующим образом: вы платили инспекторам «плату за удобство», чтобы они зарегистрировали для вас запросы на разрешение. Если вы этого не сделаете, они не пройдут вашу проверку, пока вы не разовьетесь и не заплатите.

Некоторые города также требуют, чтобы вы получали разрешения на использование и размещение, а также регистрировали всю сдаваемую недвижимость (конечно, за плату). По моему опыту, города, которые требуют, чтобы вы регистрировали всю сдаваемую в аренду недвижимость, обычно вводят правила и нормы, удобные для арендаторов.Действовать с осторожностью.

9. Управление подрядчиками и ремонтными работами

Подрядчикам, как известно, сложно управлять.

Немногие приходят, когда говорят, что придут. Многие удивляют вас дополнительными затратами на полпути к ремонту. И наиболее последовательно выполняйте свои планы по проектам продолжительностью более двух дней.

Если вы живете рядом со своей арендуемой недвижимостью и вам удобно, вы можете избавить себя от бесконечных головных болей и расходов, сделав ремонт самостоятельно. Я никогда не был особенно удобен, и для меня управление подрядчиками даже сложнее, чем управление арендаторами.

Просто знайте, прежде чем инвестировать, что вы собираетесь встретиться с множеством разных подрядчиков, и что, как только вы найдете честных, квалифицированных подрядчиков, которые взимают справедливую цену, вы должны укреплять и защищать свои отношения с ними.

10. Чистый, раздельный учет

Если вы покупаете недвижимость на юридическое лицо, такое как ООО, вы должны открыть для нее отдельный банковский счет и вести бухгалтерский учет отдельно от ваших личных расходов.

Это означает, что никогда и никогда не списывайте личные расходы с вашей кредитной карты или банковского счета.Если вы это сделаете, вы навлечете на себя два различных риска.

Во-первых, объединение вашего бизнеса и личных средств и расходов может вызвать аудит. Это одно любовное письмо от дяди Сэма, которое ты никогда не захочешь открывать.

Во-вторых, он аннулирует любую защиту активов, предоставляемую вашим юридическим лицом. В чем, напомню, и есть весь смысл использования юридического лица.

Когда адвокат подает иск, он обычно указывает не только компанию, но и всех известных индивидуальных владельцев этой компании.Вы, ответчик, можете возразить судье и потребовать, чтобы ваше личное имя было удалено из иска (и, следовательно, ограничить вашу ответственность активами, принадлежащими вашей компании). Если есть какие-либо доказательства того, что вы смешали личные и коммерческие средства, судья оставит ваше личное имя в качестве имени стороны в судебном процессе.

Если вы не можете держать свои книги прямо, как стрелка, обратитесь за помощью к бухгалтеру или бухгалтеру. Это стоит затрат, чтобы избежать горячей воды в IRS и потерять защиту ваших юридических лиц.

11. Осложнения по налогам

Помимо множества преимуществ, инвестиции в недвижимость имеют множество налоговых преимуществ. И помимо этих неотъемлемых налоговых преимуществ, инвесторы также могут поиграть со стратегиями выхода с низкими налогами, такими как обмен 1031 или хранение своей арендной платы в самоуправляемой IRA.

Но оборотной стороной всех налоговых льгот является то, что инвестиционная недвижимость добавляет дополнительные морщинки к вашей налоговой декларации. Если вы сами оплачиваете налоги с помощью такой службы, как eFile, ожидайте, что это займет у вас больше времени.Вы понимаете, как облагается налогом доход от аренды по сравнению с приростом капитала? По какому графику должен появиться доход от аренды? Как работает амортизация, или возврат амортизации при продаже имущества?

Помимо лишних трудозатрат, вы также рискуете совершить ошибки, которые потребуют дополнительных денег в виде налогов.

Если вы платите бухгалтеру, ожидайте, что ваш счет увеличится, потому что им потребуется больше времени на подготовку вашей налоговой декларации.

В итоге я бы обменял немного более сложную прибыль на налоговые льготы, которые даются с инвестиционной недвижимостью.Но это все же обратная сторона, которую вы должны понять, прежде чем инвестировать.

---

Заключительное слово

Быть домовладельцем не для всех. Аренда недвижимости сопряжена со значительными рисками, затратами и временными обязательствами. Требуются время и усилия, чтобы научиться навыкам, необходимым для достижения успеха, найти выгодные сделки по покупке арендуемой собственности и управлять этой недвижимостью (или управляющим недвижимостью) на постоянной основе.

Однако, несмотря на все эти недостатки, сдача в аренду имеет множество преимуществ.Они генерируют постоянный доход, который корректируется с учетом инфляции и со временем растет. Вы можете использовать деньги других людей для создания собственного портфеля приносящей доход недвижимости. Они имеют налоговые преимущества и обеспечивают истинную диверсификацию по сравнению с акциями.

Если вы просто хотите диверсификации, подумайте о косвенных инвестициях в недвижимость, таких как краудфандинг в сфере недвижимости. Вы можете покупать акции в различных объектах недвижимости через Fundrise или Streitwise без необходимости выполнять работы, необходимые для прямого владения.

Я домовладелец и предупреждаю всех остерегаться 4 ловушек

• Когда мы с мужем купили дом побольше, мы решили сдать в аренду нашу собственность площадью 900 квадратных футов в Нью-Гэмпшире.
• Мы планировали взыскать почти вдвое большую стоимость нашей ипотеки, думая, что у нас на руках дойная корова. Но скрытые затраты значительно сокращают нашу прибыль.
• Мы также узнали о важности предварительного отбора арендаторов и взвешивания наших долгосрочных и краткосрочных вариантов перед сдачей дома в аренду.
• Посетите домашнюю страницу Business Insider, чтобы узнать больше.

Стать домовладельцем очень похоже на беременность: когда вы делаете объявление, все хотят рассказать вам свои ужасные истории.

Была тетя, у которой не один, а двое арендаторов неожиданно умерли в течение ее первого года в качестве домовладельца. Или мой личный кошмар, сосед, чьи жильцы позволяют своим домашним змеям свободно бродить по дому. Кроме того, есть заурядные истории о катастрофах об арендаторах, которые разгромили дом или не заплатили арендную плату.

Несмотря на все это, мы с мужем решили сдать наш первый дом в аренду, когда в начале этого года перевели на более квадратные метры.

Мы купили дом — ранчо площадью 900 квадратных футов в городке среднего размера в Нью-Гэмпшире — в основном потому, что знали, что он станет отличной арендой, когда мы перерастем его. Мы хотели попробовать свои силы в зарабатывании денег на собственности, и этот простой уютный дом казался идеальным для первой сдачи в аренду.

Я арендодатель всего несколько месяцев, но уже многому научился.Вот о чем я бы посоветовал подумать перед тем, как стать домовладельцем.

Учитывайте скрытые расходы

На бумаге наш дом — это выгодная аренда. Мы сдаем его в аренду за 1550 долларов, а наша ипотека составляет всего 850 долларов в месяц. Когда мы впервые заговорили об аренде собственности, я увидел знаки доллара.

Так продолжалось, пока я не подсчитал и не рассмотрел все наши скрытые расходы. Как и большинство домовладельцев в нашем районе, мы оплачиваем счет за воду и канализацию. Мы также включили вывоз мусора, так как в городе нет сбора мусора, и мы не хотели рисковать, чтобы арендаторы позволяли скапливаться мусору.

Кроме того, есть бюджет для непредвиденных расходов на техническое обслуживание, таких как ремонт протекающих кранов или сломанной розетки, а также увеличение стоимости страховки нашего домовладельца.

Когда я учел эти расходы, я понял, что наша аренда не будет дойной коровой. Вместо этого это будет приносить нам небольшую прибыль каждый месяц. Правильная инвентаризация расходов помогла нам принять обоснованное бизнес-решение о том, сдавать ли квартиру в аренду.

Взвесьте долгосрочную и краткосрочную выгоду

Как раз в то время, когда мы с мужем брали на себя обязательство сдавать в аренду, наши соседи продали свой дом (который, по сути, был идентичен нашему) по полной запрашиваемой цене в день размещения.

Они продали за 140 000 долларов, а мы были должны только 55 000 долларов за наш дом. Это вызвало у нас петлю. Нам нужно было решить, продавать ли с потенциально большой прибылью или придерживаться нашего плана аренды.

Мы снова обратились к цифрам. Мы подсчитали, что нам потребуется около 10 лет аренды, чтобы получить прибыль, которую мы могли бы получить, если бы продали дом сейчас.

Однако, если бы мы удерживали дом, у нас были бы эти деньги плюс ценный актив.Было заманчиво взять деньги и бежать, но мы решили, что долгосрочная отдача больше соответствует нашим финансовым целям.

Предварительный просмотр всех потенциальных арендаторов

Когда я разместил наш дом на Facebook Marketplace и Craigslist, меня завалили просьбами о выставках. Чтобы определить лучших претендентов, я предварительно проверил всех перед показом.

Я использовал Google Doc, чтобы задать простые вопросы: Вы работаете? У вас есть ссылки? Можете ли вы пройти проверку биографических данных? Около половины людей даже не заполнили форму, и я исключил больше на основе их ответов.

В итоге я показал дом четырем группам потенциальных арендаторов. Предварительная проверка гарантировала, что я не трачу время потенциального арендатора или свое собственное, например, на встречи с людьми, у которых слишком много домашних животных или ненадежная работа.

В качестве последнего шага я использовал еще один документ Google в качестве полноценного приложения и My Smart Move, чтобы легко провести проверку данных двух групп арендаторов, которые были заинтересованы в собственности.

Не позволяйте себе переходить на личности

Проведя большую часть своей жизни в качестве съемщика, было странно удерживать власть и иметь возможность решать, кто будет жить в доме. Это усугублялось тем фактом, что найти дом на одну семью, особенно подходящий для домашних животных, в нашем районе сложно.

Мы знали, что, в частности, один потенциальный арендатор некоторое время безрезультатно искал новый дом. Этот жилец был вежливым и добрым. И все же, когда была возвращена проверка биографических данных, она не соответствовала тому, что нам сказал арендатор.Кредитная история арендатора была далеко не идеальной.

Мы с мужем хотели дать этому человеку шанс, но должны были твердо напомнить себе, что это чисто деловое решение. Чтобы снизить наши риски, мы выбрали группу арендаторов, которые превзошли то, что мы искали, с точки зрения дохода и кредита.

Арендодатель не дает вам доступа к бесплатным или легким деньгам. Вам по-прежнему нужно прилагать усилия, заранее находить качественных арендаторов и справляться с повседневными головными болями, которые неизбежно возникнут.

Пока, однако, мы с мужем довольны нашим решением сдать дом — и каждый раз, когда вносится арендная плата, мы становимся все более уверенными в своем решении.

.