Кому предложить торговое помещение в аренду: Поиск коммерческой недвижимости — Коммерческая недвижимость

Поиск коммерческой недвижимости — Коммерческая недвижимость

	АО «ВНЕЗЕМНОЕ» Продукты питания Необходимые требования: Здание площадью от 1300 кв.м. Высота потолков – от 8 м Наличие газа: 250 куб.м./час, либо		1300 — 3000 м2
	Colizeum — Компьютерные клубы (Колизеум) Хобби и увлечения Рассматриваются три формата: 20 — 40 компьютеров  — 90-160м2 40 — 60 компьютеров  — 160-300м2 60+ компьютеров  — 300+ м2	Мос. область	90 — 300 м2
	Яндекс Маркет Все для дома Яндекс маркет рассматривает помещения под пункты выдачит заказов в Москве и Московской области, площади от 30 кв. м, желателен 1 этаж, отдельный вхо	Мос. область	30 — 50 м2
	Живая вода — Вендинговые аппараты по очистке и продаже питьевой воды Банкоматы, терминалы Водоматы высокотехнологичное, простое и надежное оборудование для очистки и продажи питьевой воды.	Мос. область	1 — 1 м2
	Айсберг Водотерминалы Банкоматы, терминалы Рассматриваются в аренду помещения под установку водоматов. Требования к местам установки: — проходное место	Мос. область	1 — 1 м2
	Wildberries ПВЗ /пункт выдачи заказов/ Все для дома Рассматриваются помещения в Москве под пункт выдачи заказов международного маркетплейса Wildberries. Требования к помещениям:	Москва	30 — 40 м2
	Центр диагностики «МРТшка» медицинские центры Федеральная сеть диагностических центров “ МРТшка” рассматривает в аренду помещения в  городах: Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Ростов-	Екатеринбург, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону	300 — 650 м2
	Заспорт Одежда и аксессуары Заспорт — бренд спортивной одежды, официальный экипировщик олимпийской  сборной России  рассматривает варианты аренды помещения в Торговых центрах	Калининград	60 — 150 м2
	Хеликс (HELIX) медицинские центры Лабораторная служба Хеликс работает в сфере лабораторной диагностики с 1998 года.	ЦФО, РФ	60 — 100 м2
	Аптека Озерки Аптеки «Озерки» – сеть аптек низких цен с большим ассортиментом лекарственных средств и товаров для здоровья и красоты, была основана в 1998 году.	ЦФО	50 — 150 м2
	Юнисел ГК НСТТ Банкоматы, терминалы ООО «Юнисел» — оператор связи, представляющий всероссийскую сеть профессиональной широкополосной радиосвязи стандарта МАКВИЛ в Центральном ФО.	Москва	3 — 5 м2
	Health Store Спортивные товары «HealthStore» — лидер по продаже оздоровительного, спортивного и диетического питания: сеть насчитывает более 15 магазинов в большинстве городов ЦФ	Мос. область	30 — 50 м2
	COSTA Все для дома Сеть магазинов для семьи и дома Costa рассмотрит помещения в аренду в торговых центрах в Москве.	Москва	300 — 450 м2
	Магнит Даркстор (dark store) Продукты питания В формате Даркстор (магазин склад) покупателям доступен более широкий ассортимент, чем в традиционном магазине «у дома» — около 8 тыс.	Мос. область	1500 — 2500 м2
	Скалалэнд Хобби и увлечения Рассматриваются	Мос. область	400 — 1700 м2
	Маяк Продукты питания Маяк – это сеть гипермаркетов низких цен. Первый магазин был открыт в 2009 году.	ЦФО	1200 — 1600 м2
	Озон Даркстор Все для дома Озон Даркстор Рассматривает помещения в аренду со следующими требованиями:	Мос. область	1500 — 2500 м2
	Sinsay Одежда и аксессуары SINSAY – европейский бренд, представляющий женскую, детскую и мужскую одежду, а также товары категории Home.	города РФ	800 — 1500 м2
	Смарт Продукты питания Смарт — дискаунтер «ЕвроСпара» Требования к помещениям: Площадь 800 — 1200 м2 Разгрузка грузовых авто	Мос. область	800 — 1200 м2
	Чижик Продукты питания Сеть пpодуктовых дискаунтеров «Чижик» — новый пpоeкт Х5, cpочно снимeт помещeния пoд мaгaзин пpодуктов	Мос. область	300 — 500 м2
	Почта России Банкоматы, терминалы АО Почта России реализует проект по установке почтоматов на территории Московской области.	Мос. область	1 — 1 м2
	Фреш Фрост Продукты питания Фреш фрост рассмотрит варианты помещений для открытия магазинов в Москве и области, площадью 120- 200 м2 высота потолков от 3м	Мос. область	130 — 180 м2
	Доброцен Продукты питания Требования к объектам недвижимости для размещения магазина «Доброцен»	Московская обл.	500 — 1100 м2
	Гемотест медицинские центры Пожелания к помещениям	Мос. область, РФ	60 — 150 м2
	Русские башни Сотовые телефоны, фото Группа компаний «Русские Башни»  рассматривает площадки для размещения на них базовых станций операторов связи (башни, здания, трубы, крыши и т.п.)	ЦФО, Мос.область	3 — 5 м2
	Победа Продукты питания В планах открыть свыше 20 магазинов в Московском регионе в 2021 году.	ЦФО, Мос.область	500 — 800 м2
	Сеть детских садов «Гудвин» Хобби и увлечения Гудвин основан в 2010 году.   В 2018 году мы расширили нашу сеть до 4 садов.	Спальные районы Москвы	100 — 150 м2
	Сбер Еаптека Аптеки Общие требования для помещений всех форматов: -подвалы не рассматриваются -наличие адреса в ФИАС, согласно данных договора	ЦФО, Москва, Мос.область	30 — 500 м2
	КанцПарк Хозтовары КанцПарк— комплексное обеспечение организаций товарами для офиса и дома: канцтовары, офисная бумага, картриджи, бумажно-гигиеническая продукция, хо	ЦФО, Мос. область	40 — 120 м2
	Зоозавр Зоотовары В магазинах торговой сети широкий ассортимент для кошек, собак, грызунов, птиц, рыб и рептилий:	ЦФО, Москва, Мос.область	80 — 120 м2
	CORSAR Сигары, табак В нашей торговой сети представлено более 2000 наименований табачных изделий:	Москва, Мос.обл., Краснодар, Нижний Новгород , Волгоград	25 — 35 м2
	КуулКлевер Продукты питания КуулКлевер в цифрах: 195 магазинов в Москве и МО более 840 000 покупателей каждый месяц Около 20 новых магазинов каждый год	Москва и Мос. область	250 — 300 м2
	Перкресток формата Dark store Продукты питания С 2017 года «Перекресток» активно развивает онлайн супермаркет perekrestok.ru.	ЦФО, Москва, Мос.область	7000 — 20000 м2
	Сеть маркетов «Градусы» Продукты питания Сеть маркетов «Градусы всего мира» – это динамично развивающаяся сеть продуктовых магазинов. В 2012 году открылся первый маркет «Градусы».	ЦФО	100 — 150 м2
	«Победа!» Продукты питания Одним из направлений деятельности Торговой Группы «Победа!» является строительство и развитие торговых комплексов, а также управление этими объекта	Омск	1500 — 2500 м2
	Советская аптека Аптеки «СОВЕТСКАЯ АПТЕКА» – федеральная аптечная сеть, целью которой является обеспечение населения России высококачественными лекарственными препаратами	Москва и Мос. область	35 — 80 м2
	Getdrinks Вино и алкогольные напитки GetDrinks – молодая прогрессивная компания с уникальным форматом продажи напитков упаковками, как через онлайн-платформу с возможностью получения в	Москва и ближайшее Подмосковье	80 — 130 м2
	Мегафон Сотовые телефоны, фото Компания «Мегафон» рассматривает площади под базовые станции: — рассматриваются кровли зданий для размещения трубостоек с оборудованием	Москва и Мос. область	3 — 5 м2
	АКСОН Ремонт и строительство Федеральная сеть DIY гипермаркетов АКСОН заинтересованна в аренде/покупке помещений и земельных участков. Форматы помещений в аренду:	Липецк, Смоленск	400 — 2000 м2
	Самокат Продукты питания Самокат доставляет продукты за 15 минут. В каждом районе есть свой склад, поэтому так быстро. Доставка в  Москве, Петербурге, Московской области.	Москва и Мос.область	200 — 250 м2
	Яндекс. Лавка Продукты питания От -1 до 1 этажа.	Москва и Мос.область	120 — 200 м2
	Smokelab Сигары, табак SMOKELAB в свою очередь один из старейших и известнейших кальянных брендов в России. Компания была основана в 2009 году в городе Омске.		10 — 45 м2
	Планета ZOO Зоотовары Рассматриваются города: Москва, Смоленск, Калуга, Тула, Саратов, Кемерово, Сочи; торговые центры:	Москва, Смоленск, Калуга, Тула, Саратов, Кемерово, Сочи	80 — 150 м2
	Леда служба быта Химчистки Группа компаний «Леда» работает на рынке оказания бытовых услуг с 1996 года в г. Москве и Московской области.	Москва и ближайшее Подмосковье	25 — 50 м2
	МТС Сотовые телефоны, фото Рассматриваеются в долгосрочную аренду технологические площадки или помещение кровель для размещения оборудования мобильной связи:	Москва и Мос.область	2 — 5 м2
	Магнолия Продукты питания «Магнолия» — это магазины для городских жителей. Сеть работает в формате «магазин у дома» в г. Москве.	только Москва	300 — 700 м2
	Напольный Дворъ Ремонт и строительство Сеть магазинов «Напольный Дворъ» рассмотрит возможность аренды помещений в следующих городах: Нижний Новгород, Дзержинск, Саров, Пермь, Березники,	Казань, Ижевск	300 — 500 м2
	FISSMAN Все для дома Компания FISSMAN, основанная в 2009 году, в настоящий момент является признанным лидером в производстве посуды и аксессуаров для кухни и задает ста	Москва и Мос. область	20 — 50 м2
	Билайн Сотовые телефоны, фото Требования к торговым помещениям под аренду	Вся Россия и страны СНГ	20 — 50 м2
	FIBBEE Банкоматы, терминалы Сеть роботизированных кофеен FIBBEE заинтересована в аренде торговых площадей в г. Москве, площадью от 1 кв.м	Москва и Мос.область	1 — 5 м2

Как сдать торговое помещение в аренду

Как сдать торговое помещение в аренду

Кому и как сдать коммерческое помещение в аренду, чтобы недвижимость быстро окупилась и приносила стабильный доход, где искать сетевых якорных арендаторов. Агентство по управлению недвижимостью.

Заниматься продажей самому, нанять риелтора или обратиться в брокерскую компанию?

Продайте свой бизнес с Риал Групп

• 10+ лет опыта

• 3 000+ совершенных сделок

• 30 000+ база клиентов

Продать бизнес

Один из самых выгодных способов вложения денег — сдача торговых площадей в аренду. Доходность такого бизнеса составляет 10–20%, а срок окупаемости 5–10 лет. Но есть один нюанс. Эти цифры соответствуют действительности, когда помещение занимает постоянный арендатор. Как только он съезжает и начинается «простой», собственник недвижимости вынужден нести расходы:

    1) налог на недвижимость;

    2) налог на землю;

    3) расходы на обслуживание здания (помещения).  

Сроки окупаемости сдвигаются, о доходах можно только мечтать. Нужно искать арендаторов!

Стоит ли обращаться в агентство коммерческой недвижимости?

Торговля в Москве процветает. Магазин через дом — это уже далеко. Кажется, в таких условиях найти ритейлера, который займет ваше помещение, не составит труда. На самом деле, самостоятельные поиски могут не только затянуться, но и обойтись дороже.

Почему так?

Арендаторов можно разделить на две категории:

    1) предприниматели с одной или двумя точками;

    2) сетевой ритейл федерального или регионального значения

Если вас устраивает первая категория, то такого арендатора важно тщательно проверить. Вам может попасться новичок в бизнесе, который вовсе не умеет вести дела, или предприниматель с долгами.

Куда надежнее сдавать площади в аренду сетевикам. Они обычно занимают помещение надолго, платят вовремя. Хороший якорный арендатор повысит престиж вашего объекта, рядом с ним займут места более мелкие ритейлеры. Но привлечь сетевика на свой объект недвижимости сложно. Его обычно интересуют объекты, за которые готовы конкурировать другие сети. Предложение собственника, который пользуется досками объявлений или сам рассылает КП всем сетям подряд, вряд ли покажется им интересным.

Чтобы ваша недвижимость начала приносить доход как можно быстрее, мы:

    1. Абсолютно бесплатно для вас проведем аудит и объективно оценим объект с учетом рыночной ситуации на сегодняшний день.

    2. Упакуем ваш объект так, что он станет интересен сетевикам. Предложим его федеральным арендаторам, которые всегда ждут от нас предложений. 

    3. Минимизируем сроки простоя за счет быстрого подбора арендатора.

    4. Проведем презентации и переговоры, представим объект с самых привлекательных позиций.  

    5. Добьемся подписания договора на обоюдовыгодных условиях (отталкиваясь от объективной оценки, п.1).

    6. Обеспечим юридическое сопровождение сделки, гарантируем ее прозрачность и безопасность.

    7. Также мы предоставляем услуги по управлению недвижимостью. В этом случае мы берем на себя обязательства по замене или поиску арендатора безвозмездно.

С какими сетями мы сотрудничаем?

Вот перечень некоторых из них: X5 Retail Group, сеть супермаркетов «Ашан», «Лента», «SPAR», «Магнолия», «Магнит», «Азбука Вкуса», «ВкусВилл», «Верный», «Мираторг», «Ярче», ГК «Дикси», гипермаркеты «BILLA» и другие.

Брокеридж и управление коммерческой недвижимостью — то, чем мы занимаемся с 2011 года. Если вам нужно сдать торговое помещение надолго, то советуем прибегнуть к помощи профессионалов, и не тратить свои силы, деньги и нервы. Звоните по номеру +7(495)783-1-777 и мы с радостью поможем вам.

Весь процесс аренды коммерческой недвижимости от начала до конца

 Весь процесс аренды коммерческой недвижимости от начала до конца

Аренда коммерческой недвижимости — это не просто поиск места для ведения бизнеса — это стратегическая инвестиция в ваше будущее. Правильное расположение по правильной цене и на правильных условиях может сделать ваш офис более продуктивным, улучшить набор и удержание сотрудников, а также сделать ваш бизнес более привлекательным для потребителей — и в то же время поможет сэкономить деньги на вашей прибыли.

Но дело не только в расположении, запрашиваемой цене и площади. Доступное пространство и условия коммерческой аренды могут сложным образом повлиять на ваш бизнес, например:

• Введение (или экономия) непредсказуемых расходов, таких как техническое обслуживание
• Ограничение (или облегчение) вашей возможности добавлять пространство при необходимости обновления
• Предоставление (или воспрепятствование) вашей возможности сделать необходимое наращивание или получить специализированную инфраструктуру, такую ​​как высокоскоростной Интернет

Независимо от того, арендуете ли вы офис, склад, помещение для коворкинга или какое-либо другое коммерческое помещение, вот что следует ожидать от процесса коммерческой аренды и как обеспечить получение наилучшего возможного помещения.

Как арендовать офисные и коммерческие помещения: подход «сделай сам»

Первый выбор в вашем путешествии по коммерческой недвижимости — действовать самостоятельно или обратиться за профессиональной помощью. Многие компании начинают путь, работая самостоятельно, полагая, что они могут успешно провести сделку без брокера.

Это может быть особенно привлекательно для компаний, в которых старший член имеет опыт ведения переговоров о коммерческой аренде, например, вице-президент по операциям. Однако у этого метода есть несколько недостатков, которые могут привести к менее благоприятным результатам:

У вашей команды нет времени

Найти подходящее место на конкурентном рынке непросто. Существует острая конкуренция за доступную недвижимость, а это означает, что места не остаются открытыми очень долго. Кроме того, большинство списков коммерческой недвижимости не очень хорошо отслеживают, какие места были заполнены, а это означает, что вы тратите много времени на поиски тупиков.

И как только вы найдете подходящее место, предстоит проделать немало работы по согласованию условий аренды, планированию наращивания и модернизации и другим видам работ (о которых мы поговорим позже). Есть большая вероятность, что это просто не стоит вашего времени для внутренней обработки.

У вашей команды нет опыта работы представителем арендаторов

Брокеры, представляющие арендаторов, находят большое количество помещений и заключают множество договоров аренды. У большинства компаний гораздо меньше внутреннего опыта — если у вас есть кто-то в штате, который заключил один или два договора коммерческой аренды за последнее десятилетие, вам повезло.

Без опыта результаты будут хуже. Труднее договориться об условиях таких вещей, как расходы на строительство и техническое обслуживание, и вы можете пропустить скрытые расходы в договоре, что может значительно увеличить вашу арендную плату.

Брокер лучше разбирается в отрасли. Если вы крупная компания, они могут помочь вам более эффективно использовать кредитное плечо для заключения выгодных условий. Если вы стартап, они могут помочь вам избежать ошибок при заключении контрактов, оценить компромиссы между разными местами и гарантировать, что вы сможете построить свой офис и переехать вовремя и в рамках бюджета.

Коммерческие риелторы могут открывать двери

Как и в большинстве отраслей, полезно иметь связи. Когда у вашего брокера есть отношения с арендодателями и другими ресурсами в этом районе, они могут ускорить процесс, поставив вас выше в списке и повысив ваши шансы получить желаемое помещение. Брокеры также могут помочь вам тратить меньше времени на поиск помещения и посещение различных мест.

Однако, несмотря на свои преимущества, у традиционных брокеров есть и недостатки.

Как арендовать коммерческое помещение: брокерские услуги

Как мы уже говорили выше, посредники могут ускорить процесс аренды офиса, убедиться, что помещения подходят друг другу, и помочь вам договориться обо всем, от более выгодной арендной платы до парковочных мест. Кроме того, существующие отношения с брокером могут помочь вам по мере вашего роста, планирования будущих пространств или переговоров об условиях продления. Однако у традиционных брокерских компаний есть и свои недостатки.

Традиционная брокерская модель ориентирована на крупные компании и сделки, которые приносят брокерам более крупные и прибыльные комиссионные. Они просто не созданы для обработки большого количества мелких сделок, поэтому растущие компании и малые предприятия, как правило, получают меньше внимания и обслуживания.

Кроме того, существует вероятность конфликта интересов. Брокеры часто получают финансовые стимулы для развития эксклюзивных отношений с определенными владельцами собственности. Это означает, что они вряд ли будут действовать в интересах арендатора. Кроме того, брокеры, работающие в одной компании, часто соревнуются в достижении внутренних целей — это означает, что они вряд ли будут работать вместе, чтобы найти для вас лучшую недвижимость.

Аренда офисных помещений: метод TenantBase

В TenantBase используется другая модель аренды: прозрачная, основанная на данных, ориентированная на арендаторов и бесплатная для арендаторов. Каждому арендатору, обратившемуся в нашу брокерскую компанию с поддержкой технологий, назначается один из наших брокеров, которые работают в совместной внутренней команде, сосредоточенной на получении наилучшего предложения для арендатора.

Частично мы делаем это с помощью технологий — в то время как стандартные списки недвижимости часто содержат информацию, которая устарела на несколько месяцев, мы позволяем управляющим недвижимостью и арендодателям обновлять свои списки, как только объекты заполняются или появляются новые объекты.

«Большинство агентов по продаже арендаторов сосредотачиваются на привлечении крупных клиентов и на самом деле не тратят много времени на помощь местным предприятиям, которые составляют ткань нашего города», — говорит советник TenantBase Эндрю Нгуен.

«Эти предприятия вынуждены работать с брокерами, которые несут ответственность за ведение переговоров в пользу арендодателей, и никто не заботится об их интересах. Мы особенно успешны, помогая растущим предприятиям и стартапам, которые пытаются вести переговоры. их первая или вторая аренда».

Принятие плана

Обычно, когда люди впервые обращаются к агенту, они уже потратили некоторое время на поиск офисного помещения. Они рассмотрели такие вопросы, как бюджет, требования к пространству, возможные местоположения, а также то, какие удобства, планировка и функции нужны их организации. Первое, что делает партнер по аренде, такой как TenantBase, — это назначает представителя, который встретится с вами один на один, чтобы узнать ваши потребности и приоритеты.

Однако роль коммерческого лизингового партнера заключается не только в представлении, но и в обучении. Арендаторы часто сталкиваются со сложными потребностями, которые затрудняют поиск подходящего помещения и часто требуют некоторых компромиссов, особенно для малого и среднего бизнеса. Наша цель — найти стратегию, которая предоставит им наилучшие коммерческие арендные площади для их нужд, что может означать, что им нужно посоветовать изменить свою стратегию.

Сотрудники TenantBase привыкли помогать владельцам бизнеса, которые по тем или иным причинам не могут найти подходящий им офис.

«Я горжусь тем, что могу помочь тому, кто изо всех сил пытался найти нужное место с помощью других средств, либо потому, что его не воспринимали всерьез, либо просто не знали, как его найти, либо у него были плохие представления», — говорит Ахи Нараги. , старший советник TenantBase. «У большинства моих клиентов был трудный опыт, и каждый раз, когда я могу облегчить пространство для кого-то, кто раньше не мог этого сделать, это приносит удовлетворение».

Начало поиска арендованных офисных помещений

Как только мы поймем ваши потребности, мы предоставим удобный для чтения список свойств, которые соответствуют вашим требованиям. После того, как вы подтвердите, мы возьмем на себя работу по настройке туров с управляющими недвижимостью. В зависимости от ваших потребностей, мы можем провести первоначальный визит сами или взять вас с собой на экскурсию по объектам.

Существует несколько типов коммерческой недвижимости, которые могут соответствовать вашим потребностям. Теперь у компаний есть выбор между традиционными и креативными офисными помещениями, промышленными складами и быстрорастущим набором коворкингов.

Но в некоторых случаях то, что представляет собой пространство прямо сейчас, менее важно, чем то, каким оно могло бы быть. Если арендодатель готов предоставить вам хорошие условия по надстройке, промышленный склад может стать хорошим, довольно традиционным офисом, например, часто с конкурентоспособными ценами, если складской район не использовался широко для аренды офисных помещений.

Точно так же, в то время как коворкинг не обеспечивает достаточной конфиденциальности, если вы арендуете только один или два стола, компании с обширными потребностями могут договориться о целом этаже, предоставляя им многие преимущества традиционного рабочего пространства, наряду с другие преимущества, такие как масштабируемость.

Однако, как отмечает Бен Мизес, в определенный момент компании обычно хотят иметь собственный выделенный офис. Генеральный директор и соучредитель службы недвижимости Clever Real Estate говорит, что когда его компания начала расти, им нужно было найти собственное помещение:

«Поиск подходящего офисного помещения, вероятно, является одной из самых больших проблем, с которыми сталкивается любой стартап. лицо. В то время как инкубаторы и коворкинги отлично подходят для тех, кто только начинает работать, успешные стартапы в конечном итоге достигнут точки, когда им понадобится собственное пространство для работы.

Проработав пару месяцев в инкубаторе, мы искали возможность переехать в более просторное, готовое к заселению помещение, которое соответствовало бы нашему прогнозируемому росту. Мы нашли отличного арендодателя, готового предложить гибкую аренду: мы будем платить по сниженной ставке в первый год, а по мере роста площади мы будем платить ближе к рыночной цене. Мы переехали с 12 сотрудниками в офис площадью 10 000 кв. футов, и даже с 30 сотрудниками теперь у нас достаточно места для переезда: я ожидаю, что у нас может быть 100 сотрудников или около того, прежде чем нам нужно будет найти новое помещение. !”

Опыт Мизеса поднимает важный вопрос: первоначальный тур — это не только ваш шанс осмотреть помещение, но и проверить арендодателя или управляющего недвижимостью. Если у вас есть очень особые требования, например, возможность платить за дополнительное пространство, вы должны убедиться, что арендодатель открыт для них. Экскурсия может помочь вам отделить управляющих недвижимостью, которые не будут удовлетворять ваши потребности, от тех, кто мог бы.

После первого раунда поиска мы свяжемся с вами и спланируем дальнейшие действия. Если вы нашли помещения в коммерческой недвижимости, которые кажутся вам подходящими, мы можем сузить список до двух или трех лучших и предпринять другие шаги, например, запланировать последующую экскурсию по офису для осмотра объекта или задать арендодателю вопросы о строительстве. -вне.

С другой стороны, если вы решите, что помещения не так подходят, как вы думали, мы можем повторить поиск, ища помещения большего или меньшего размера, другие местоположения или другие новые требования. Для очень специализированных пространств поиск идеального помещения может занять до шести месяцев, но обычно процесс идет быстрее, и вы можете перейти к представлению предложения в течение нескольких месяцев.

Представление предложения

В предложении квалифицированный защитник арендаторов становится бесценным. Коммерческая аренда не похожа на договор аренды имущества. Процесс начинается с того, что мы используем рыночные данные для запроса цены и условий коммерческой аренды. Затем владелец сделает встречное предложение, и мы будем ходить туда-сюда, пока не найдем условия, которые устроят обе стороны

Если идет надстройка или строительство, это также хороший момент, чтобы встретиться с архитектором или подрядчиком, чтобы пройтись по пространству. Если есть застройка, вам также может понадобиться встреча с архитектором. Если идет строительство, подрядчик должен пройтись по пространству.

Как отмечает Тим ​​Шпигельгласс, владелец строительной компании Spiegelglass, встреча с подрядчиком может быть хорошей идеей в любом случае. Поскольку компания ориентирована в основном на небольшие торговые помещения и рестораны, их клиенты могут столкнуться с большими затратами, если не будут знать о недостатках своих коммунальных услуг.

«Наш совет № 1 для предпринимателя, который хочет арендовать недвижимость, — это попросить генерального подрядчика (ГК), который специализируется в вашей отрасли, осмотреть помещение ДО того, как вы подпишете договор аренды. Предварительное знание этой информации может сэкономить много времени и денег и может помочь в переговорах с вашим арендодателем».

Подписание договора аренды

Когда вы договорились о сделке, которая устроила обоих партнеров, пришло время, чтобы ваш юрист прочитал ее и подписал договор аренды. Однако до того, как это произойдет, вашему партнеру по коммерческому лизингу необходимо сгладить условия аренды. В переговорах по аренде коммерческой недвижимости есть вопросы, которые арендаторы и даже юристы, не имеющие опыта работы с недвижимостью, могут упустить из виду, например: 

Право удержания: В жилом помещении по истечении срока аренды вы автоматически переходите на помесячную аренду. Но это не то, как работает коммерческий лизинг. В коммерческой аренде, если вы просрочите свой срок, вы часто будете подвергаться удержанию ставки.

Условия отсрочки часто взимают 125%-150%, а в некоторых случаях могут даже удвоить арендную плату. Если вы считаете, что есть шанс, что вам, возможно, придется продлить срок первоначальной аренды, стоит договориться о праве на отсрочку по более низким ставкам.

Эксплуатационные расходы: Такие расходы, как содержание, налоги на недвижимость и улучшения, могут оплачиваться арендодателем в течение первого года, но впоследствии обычно возвращаются арендатору.

Форма договора аренды может сильно повлиять на эти расходы. Например, предположим, что вы используете 10% большого коммерческого здания, но арендодатель не заполнил это место. Если кондиционер необходимо заменить, вы можете получить полную стоимость или только 10% стоимости, в зависимости от того, как сформулирован договор аренды.

TenantBase поможет вам получить наилучшее помещение на самых выгодных условиях и не допустить неприятных сюрпризов при аренде коммерческой недвижимости бесплатно.

Свяжитесь с нами, чтобы начать поиск идеального места для вашего бизнеса.

Как арендовать коммерческую недвижимость: полное руководство

Аренда коммерческой недвижимости — это соглашение, которое позволяет бизнесу арендовать коммерческую недвижимость у арендодателя. Коммерческая аренда бывает трех основных форм: аренда с полным спектром услуг, чистая аренда и модифицированная валовая аренда. Процесс определения, переговоров и подписания договора коммерческой аренды является длительным. Знание необходимых шагов, подробно рассмотренных в этой статье, поможет владельцам бизнеса принять более взвешенное решение.

1. Коммерческая недвижимость: аренда vs покупка

Прежде всего, стоит решить, покупать или арендовать коммерческую недвижимость. Бывают случаи, когда покупка коммерческой недвижимости оказывается выгодной. В частности, преимущества покупки коммерческой недвижимости по сравнению с арендой включают в себя:

• Фонд здания: Вы можете использовать этот капитал в качестве залога для дополнительных расширений.
• Владение дорожающим активом : Объекты коммерческой недвижимости могут со временем расти в цене, возможно, принося прибыль в случае продажи. Однако активы также могут обесцениваться, что делает их инвестициями с риском, который необходимо учитывать.
• Амортизация здания: Вы можете указать ежегодную амортизацию в налоговой декларации.
• Денежный поток: Коммерческие помещения обычно требуют, чтобы предприятия, занимаемые владельцами, занимали 51% здания. Однако оставшуюся площадь можно сдавать в аренду и получать доход от аренды.

Нередки случаи продажи коммерческих зданий, что может оставить арендаторов в беде. Если вы сдаете в аренду помещение, которое было продано другому арендодателю, возможно, вас выгонят из вашего помещения — это будет выделено в пункте о расторжении договора аренды. Если у вас есть собственное пространство, вас никогда не выгонят.

При аренде арендаторы избегают первоначального взноса по коммерческому кредиту, размер которого может варьироваться от 10% до 25% от покупной цены недвижимости. Вместо этого они платят возвращаемый депозит, который может равняться шестимесячной арендной плате. Кроме того, арендные платежи могут быть вычтены, что снижает налоговую нагрузку.

В отличие от этого, владельцы недвижимости могут амортизировать актив только в течение срока его полезного использования. Владельцы также могут вычесть процентные платежи и комиссионные сборы, если коммерческая недвижимость финансируется.

Владение может быть более стабильным, чем аренда. Если вы заинтересованы в покупке коммерческой недвижимости, прочитайте нашу статью о лучших кредитах на коммерческую недвижимость.

2. Установите параметры вашей коммерческой недвижимости

Если вы решите арендовать, следующим шагом будет установка параметров вашей недвижимости, поскольку существует широкий спектр коммерческой недвижимости, доступной для бизнеса всех типов. Эти параметры помогут вам ограничить поиск коммерческими помещениями, которые соответствуют вашим потребностям. В частности, вам нужно понять следующее:

• Идеальный пул клиентов или сотрудников
• Зонирование коммерческой недвижимости
• Желаемый размер
• Максимальный бюджет
• Доступность

Давайте рассмотрим каждый из них более подробно:

Идеальный клиент или пул сотрудников

Понимание вашего идеального клиента является наиболее важным параметром собственности, если вы представляете бизнес, стремящийся привлечь физических посетителей в свое заведение. Рестораны, торговые точки и подобные виды бизнеса являются хорошими примерами. Эти предприятия должны знать, где находятся их идеальные клиенты. Ресторан быстрого питания может арендовать коммерческое помещение в зоне, доступной для людей, предпочитающих быстрое питание. В качестве альтернативы, ресторан со звездой Мишлен может выбрать другое место в более богатом районе.

Если вы ищете офисное помещение, вам нужно найти коммерческое помещение, удобное для ваших сотрудников. Вы можете провести аналогичный анализ и найти область, которая густонаселена или легко доступна для вашего идеального пула сотрудников.

Зонирование коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость зонируется для конкретного использования. Например, склад — это коммерческая недвижимость, предназначенная для промышленного использования. Другое коммерческое зонирование включает зоны отдыха, офисы, магазины и рестораны. Тип зонирования диктует тип бизнеса, который может работать вне коммерческого здания. Убедитесь, что вы понимаете местные законы о зонировании, а также тип зонирования, необходимый вашему бизнесу.

Для этого вы можете проверить в местной торговой палате или Google либо свой почтовый индекс плюс правила зонирования, либо ваш город плюс правила зонирования. Мы даем вам пример зонирования коммерческой недвижимости, когда мы обсуждаем коммерческие требования и лучшие практики для зонирования вывески витрины.

Желаемый размер

Доступные варианты коммерческой аренды в значительной степени зависят от размера и планировки необходимого вам помещения. Чтобы рассчитать размер, определите количество клиентов или размер вашей рабочей силы, чтобы получить необходимые квадратные метры.

Например, ресторанам и торговым точкам обычно требуется в среднем 15 квадратных футов на одного посетителя. Между тем, в офисах обычно требуется от 100 до 150 квадратных футов полезной рабочей площади на одного сотрудника. Умножьте желаемое количество клиентов или сотрудников на соответствующую площадь в квадратных футах, чтобы получить необходимый размер коммерческого помещения.

Максимальный бюджет

Еще одна вещь, которую вам нужно определить, это ваш месячный бюджет. Это поможет вам ограничить поиск теми помещениями, которые доступны по цене. Ваш бюджет во многом зависит от размера и производительности вашего бизнеса.

Начните с определения средней цены за квадратный фут в вашем районе. Цена за квадратный фут обычно рассчитывается путем деления годовой суммы аренды на общую арендуемую площадь в квадратных футах. Вы можете узнать среднюю цену для своего района, введя свой почтовый индекс в каталог коммерческой недвижимости LoopNet, доступной для аренды.

Как только вы найдете среднюю цену за квадратный фут, умножьте ее на площадь, необходимую для вашего бизнеса. Это должно дать вам ваш ожидаемый годовой бюджет для вашей коммерческой аренды. Разделите это на 12, чтобы найти ожидаемую ежемесячную арендную плату.

Затем вам необходимо сложить ожидаемые расходы на коммунальные услуги и плату за обслуживание мест общего пользования (CAM) и включить их в расчет максимального бюджета. Хорошее эмпирическое правило заключается в том, что коммунальные услуги в среднем составляют около 2 долларов за квадратный фут в год, а плата за CAM будет составлять от 20% до 30% вашего годового арендного платежа.

Вы также захотите включить расходы на любые ожидаемые застройки или ежегодное повышение арендной платы. Примеры надстроек включают кухонное оборудование в ресторане или стационарные полки и стены в торговом заведении. Стоимость надстроек во многом зависит от типа бизнеса, но можно заставить арендодателя покрыть некоторые расходы. При повышении арендной платы ожидайте, что ваш арендный платеж может увеличиться на 3% в год.

Если вы можете поддерживать бюджет аренды на уровне менее 10% от ожидаемого годового валового дохода, вы должны быть в состоянии управлять ежемесячными арендными платежами и связанными с ними сборами.

Доступность

Доступность также является важным параметром для предприятий розничной торговли и ресторанов. Эти предприятия захотят иметь подходящую парковку для своих клиентов. Кроме того, они захотят выбрать место с большим количеством пешеходов и транспортных средств и соответствовать Закону об американцах с ограниченными возможностями (ADA).

3. Найдите брокера по коммерческой недвижимости

Большинство операций по аренде коммерческой недвижимости осуществляются через брокеров. Как правило, участвуют два типа брокеров коммерческой недвижимости: агенты по листингу и брокеры по аренде.

Агенты по продаже недвижимости нанимаются арендодателем для выставления на продажу своей коммерческой недвижимости. Агенты по листингу получают комиссию, обычно выплачиваемую арендодателем, в размере от 3% до 6% от общей суммы аренды. Агент по листингу обязан действовать в интересах арендодателя.

Брокеры-арендаторы представляют интересы арендаторов. Однако брокеры-арендаторы также обычно получают процент от общей комиссии, уплачиваемой арендодателем, известную как вознаграждение брокера-арендатора. Брокер арендатора, представляя арендатора, не всегда обязан действовать в интересах арендатора. В зависимости от договоренности арендатор-брокер может выступать в большей степени как объективная третья сторона.

Когда использовать брокера арендатора

Использование брокера арендатором не обязательно. Однако брокеры арендаторов обычно могут помочь арендатору в следующем:

• Списки доступного недвижимого имущества
• Точные рыночные цены и сопоставимые данные
• Знание местных рыночных условий
• Переговоры
• Доступ к вариантам финансирования

Эта услуга обычно бесплатна для арендатора, поскольку арендодатель обычно покрывает комиссию арендатора. В результате рекомендуется нанять брокера по аренде и попросить его помочь вам найти подходящие места для аренды.

Как найти коммерческого брокера

Брокеров-арендаторов можно найти в Интернете или через личную сеть. Одним из примеров веб-сайта является The Broker List, на котором есть указатель доступных для поиска профилей брокеров. Вы можете искать по имени, компании или почтовому индексу. Кроме того, вы можете найти брокера, обратившись в свою профессиональную сеть.

Вот несколько вопросов, которые следует задать при выборе коммерческого брокера:

• Каков опыт работы брокера с вашими конкретными коммерческими потребностями?
• Каков размер практики недвижимости брокера?
• Как брокер получает компенсацию?
• Какова фидуциарная обязанность брокера?
• Знает ли брокер местный рынок?

В частности, вам нужно найти брокера, обладающего правильным сочетанием опыта и внимания. После того, как вы определили брокера, которому доверяете, вы, скорее всего, подпишете письменный контракт. Этот контракт обычно предусматривает, что рабочие отношения являются либо исключительными, либо неисключительными.

Эксклюзивное соглашение с коммерческим брокером

Эксклюзивное соглашение заключается в том, что арендатор работает исключительно с одним брокером на срок до одного года. В это время арендатор не может работать с другим брокером. Комиссия, равная небольшой части ожидаемого арендного вознаграждения арендатора, согласовывается между арендатором и брокером и выплачивается только в том случае, если арендодатель не выплачивает вознаграждение арендатору.

Неисключительное соглашение с коммерческим брокером

Неисключительное соглашение существует в двух формах:

• Право представлять: Право представлять неисключительное соглашение аналогично эксклюзивному соглашению, за исключением того, что арендатору разрешено общаться с другими брокерами. Арендатор по-прежнему платит комиссию, как и при эксклюзивном соглашении.
• Не за компенсацию: Это соглашение не имеет обязательной силы, и комиссионные не обсуждаются. Это дает брокеру право говорить от вашего имени и планировать листинги для вас. Хотя это обеспечивает гибкость, соглашение налагает на брокера-арендатора меньшую фидуциарную обязанность.

Как работать без брокера

Помните, что подписание соглашения с арендатором не является обязательным. Хотя арендатор-брокер полезен, всегда есть небольшой шанс, что вам в конечном итоге придется платить комиссию.

Если вы также хотите самостоятельно искать объекты коммерческой недвижимости, вы можете найти эти списки на таких веб-сайтах, как Служба листинга коммерческой недвижимости или LoopNet.

Если вы решите искать самостоятельно, вам придется искать новые объявления, настраивать пошаговые инструкции и договариваться об аренде без помощи опытного брокера. Единственным преимуществом отказа от использования брокера является отсутствие возможности платить комиссию. В противном случае, вероятно, лучше всего использовать брокера арендаторов.

4. Понимание различных типов коммерческой аренды

Существует три основных типа коммерческой аренды, при этом затраты и сборы оцениваются по-разному в зависимости от типа аренды.

Аренда с полным спектром услуг

Аренда с полным спектром услуг является наиболее распространенным типом коммерческой аренды офисных зданий. Арендодатель несет ответственность за оплату расходов, связанных с недвижимостью, включая налоги на имущество и страхование, ремонт и техническое обслуживание, а также коммунальные услуги и услуги по уборке. В этом случае арендодатель берет на себя ответственность за содержание имущества. Также нет скрытых затрат, и предприятия могут прогнозировать свои ежемесячные и годовые арендные платежи.

Чистая аренда

Чистая аренда заключается в том, что арендодатель взимает более низкую годовую арендную плату по сравнению с арендой с полным спектром услуг. Однако арендодатели могут также включать ежемесячные «обычные расходы», которые включают такие вещи, как налоги на имущество, страхование имущества и предметы обслуживания мест общего пользования (CAMS). Чистая аренда может быть одинарной, двойной или тройной чистой арендой.

• Однократная чистая аренда: Арендатор платит арендную плату плюс пропорциональную долю налога на имущество здания.
• Двойная чистая аренда: Арендатор оплачивает часть страховки имущества в дополнение к арендной плате и налогам на имущество.
• Тройная чистая аренда: Арендатор платит пропорциональную долю налога на имущество, страхование имущества и CAMS. Тройная чистая аренда является наиболее удобной для арендодателя и наиболее распространена в ресторанах и торговых точках.

Хотя базовая арендная плата ниже для арендатора с чистой арендой, арендатор также несет ответственность за ежемесячные расходы, связанные с содержанием имущества. Эти расходы обычно добавляются к базовой арендной плате ежемесячно.

Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда представляет собой компромисс между арендой с полным спектром услуг и чистой арендой. Арендатор может оплачивать свою часть налогов на имущество, страхование имущества и CAMS, но он платит их единовременно вместе с арендной платой.

Таким образом, арендная плата по модифицированной валовой аренде является фиксированной, и нет никаких скрытых затрат или непредвиденных расходов. Если какой-либо из налогов, страховки или CAMS увеличивается, арендная плата остается прежней. Коммунальные услуги и услуги по уборке покрываются арендодателем по модифицированной валовой аренде.

5. Найдите подходящую коммерческую недвижимость

При рассмотрении различных списков коммерческой недвижимости убедитесь, что вы оценили следующее в дополнение к параметрам вашей недвижимости: идеальная рабочая сила. Вы захотите найти место с достаточным пешеходным и автомобильным трафиком, а также подходящую парковку для клиентов или сотрудников.

История арендодателя: Это важно понимать, поскольку договоры коммерческой аренды обычно заключаются на несколько лет. Арендодатель, которого вы выберете, скорее всего, будет диктовать договор аренды, изменения к договору, увеличение арендной платы и многое другое.

Провести несколько обходов

Вы и ваш брокер должны определить несколько коммерческих помещений для просмотра. Это поможет вам лучше понять среднюю цену и даст вам преимущество в процессе переговоров. Во время поиска вы также захотите сравнить арендную плату, чтобы убедиться, что вы остаетесь в рамках бюджета. Эмпирическое правило заключается в том, что вы должны рассмотреть как минимум четыре коммерческих объекта до подписания договора аренды.

Осмотры проводятся с вашим брокером, а иногда и с брокером арендодателя. С коммерческими помещениями, которые требуют арендной платы, привлечение лицензированного подрядчика также является хорошей идеей. Пристройки могут быть полностью или частично покрыты арендодателем. В этом сценарии важно, чтобы вы получили точную смету ремонта и договорились о включении в аренду.

Кроме того, имейте в виду, что творческий брокер может разработать другие варианты, которые могут предложить такие преимущества, как совместная аренда и гибкость сроков аренды.

6. Переговоры об условиях аренды коммерческой недвижимости

После того, как вы рассмотрели варианты коммерческой недвижимости и связанные с ней договоры аренды, пришло время выбрать одно или несколько коммерческих помещений и договориться об аренде. Официально вступая в процесс переговоров о коммерческой аренде, вы должны начать с запроса условий в письменной форме. Этот запрос может исходить от вас или вашего брокера, а условия предоставляются брокером арендодателя.

Оттуда вам нужно будет написать деловое письмо о намерениях (LOI), в котором будет представлено ваше предложение или встречное предложение. LOI — это ваш шанс объяснить арендодателю, почему вы станете отличным арендатором и выгодны на рынке коммерческой недвижимости с высоким спросом.

Ваш LOI должен включать:

• Заявление о намерении арендовать
• Описание вашего бизнеса
• Количество лет в бизнесе
• Перечень товаров и услуг, включая цены
• Предлагаемые вами условия

Условия могут быть либо такими же, как условия, предложенные брокером арендодателя, либо встречным предложением, сделанным вами или вашим брокером. Условия включают стоимость аренды и тип аренды, но они также включают более тонкие условия. Вы можете отказаться от любого из этих условий аренды. Если это встречное предложение, начинается процесс переговоров.

Общие условия коммерческой аренды

Коммерческая аренда часто имеет схожие условия аренды. Хотя структура платежей может различаться, все договоры аренды включают такие вещи, как обязательный залог и срок аренды. В частности, вы должны понимать следующие условия аренды: