Как перевести дачу в ижс: как перевести СНТ в ИЖС

Как перевести земельные участки из СНТ в ИЖС: сложности и советы

Перспективность и порядок перевода земель из СНТ в ИЖС

Каждый земельный участок, независимо от местоположения и площади, относится к определенной категории и имеет тот или иной вид разрешенного использования. Причем, если категорий существует всего семь, то вариантов деятельности, которые можно осуществлять, более трех тысяч. В их числе ЛПХ, КФХ, СНТ (садовое некоммерческое товарищество), ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и т.д. Узнать о статусе и целевом назначении территории можно из кадастрового паспорта, где указаны ключевые сведения об участке.

Часто правообладатели не уделяют достаточно внимания юридическим аспектам, полагая, что категория и вид разрешенного использования являются идентичными понятиями. В действительности, это разные вещи и их нужно принимать в расчет, чтобы не нарушать закон и знать свои права и обязанности как собственника участка. Особенно большое значение данный вопрос имеет в случае необходимости перевода земель из садоводства в ЛПХ, ИЖС и т. д. Конечно, чаще всего граждан интересует, как перевести земли под ИЖС с перспективой дальнейшего строительства дома.

Статус земли определяет перечень разрешенных видов использования, при этом существуют определенные ограничения, например, участки в ИЖС обязательно относятся к категории земель поселений. В свою очередь, садовые товарищества образуются исключительно на сельскохозяйственных территориях за пределами населенных пунктов. Поэтому, если возникает потребность осуществить перевод земель из СНТ в ИЖС, владельцу предстоит сменить категорию недвижимости. Другое дело, что предварительно необходимо понять, насколько это целесообразно, так как процесс достаточно трудоемкий и длительный, особенно, если пытаться заниматься всеми формальностями лично.

Оценить привлекательность идеи перевода земли из садоводства и огородничества в ИЖС помогут профессиональные юристы, которые не только рассчитают общую сумму затрат, но также проинформируют о новых возможностях, которые дает смена статуса участка. Если вы все-таки примите решение об изменении земель сельхозназначения на земли поселений с дальнейшим оформлением ИЖС, то есть смысл поручить специалистам подготовку документов. Тогда не придется опасаться претензий со стороны компетентных органов.

Плюсы и минусы СНТ

В России достаточно много лет практикуется создание садовых товариществ, где у каждого участника есть определенная доля собственности. В целом, такой вариант использования земель почти идентичен дачному некоммерческому партнерству, но такие участки расположены в более привлекательной местности с точки зрения плодородности почв. Как правило, они находятся в экологически чистых районах, удаленных от населенных пунктов. Из достоинств СНТ можно назвать меньшую в сравнении с ИЖС стоимость, а также возможность использования территории исключительно для сельскохозяйственного производства.

Однако есть у таких земельных наделов и существенные недостатки, которые стимулируют выполнить перевод земель СНТ в ИЖС. К ним можно отнести:

* наличие массы сложностей с регистрацией проживания – в большинстве случаев прописаться удается только после рассмотрения дела в суде;

* проблемы с получением права собственности при выходе из числа участников СНТ – выделить участок в натуре позволяет проведение процедуры межевания;

* низкая оценочная стоимость жилья, обусловленная тем, что любая постройка (независимо от размеров) на территории земельного участка обозначается как дачный дом.

Особенности владения участками под ИЖС

Что касается земель под индивидуальное жилищное строительство, то у них также есть ряд особенностей, о которых стоит знать правообладателю. Помимо затрат на перевод земель из садоводства в ИЖС, владельцу следует быть готовым к ограничению количества построек и размера участка, а также необходимости заказа проекта дома у государственной компании.

С другой стороны, такие территории гораздо легче продать (особенно в Москве и Подмосковье), а с получением прописки не возникает никаких сложностей. Поскольку жилью присваивается определенный адрес, собственник получает дополнительные преимущества, например, возможность получения почтовых извещений и посылок. Вообще, участки с данным видом разрешенного использования считаются престижными, поэтому вполне понятна заинтересованность россиян в переводе земель.

Как действовать при необходимости перевести земли из СНТ в ИЖС?

По закону перевод земель СНТ в ИЖС должен производиться несколькими этапами, первым из которых будет составление и подача ходатайства об изменении статуса недвижимости. В этом документе должны быть указаны четкие обоснования необходимости перевода земель из одной категории в другую, права на имущество, номер участка согласно государственному кадастру и т.д. Вместе с ходатайством в компетентные

органы (Правительство РФ, органы местного самоуправления или исполнительной власти) нужно предоставить:

* правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРП) и письменное согласие собственника на перевод земель в другой статус;

* копия российского паспорта (для обычных граждан) либо выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или индивидуальных предпринимателей;

* кадастровый план земельного участка.

Период рассмотрения ходатайства варьируется в пределах 2-3 месяцев, при этом поводов для отказа существует всего несколько: подача документов ненадлежащим лицом или наличие проблем с документами. Таким образом, задачей первоочередной важности можно назвать сбор и оформление бумаг в соответствии с установленными законом требованиями. О том, какое решение было принято, заинтересованное лицо уведомляют в течение четырнадцати дней с момента составления акта о переводе или отказе. Если есть необходимость, собственник вправе обратиться в суд для обжалования решения.

Что лучше – СНТ или ИЖС, и как перевести земли из одной категории в другую

О переводе земель из СНТ в ИЖС мечтают многие садоводы. Ведь в населенных пунктах нет взносов на обслуживание дорог и линий электропередач, зато есть вся инфраструктура для круглогодичного проживания. А еще участки ИЖС можно продать дороже, потому что кадастровая стоимость таких земель гораздо выше. Чем еще хорош статус населенного пункта и можно ли перевести СНТ в ИЖС? Отвечаем на эти вопросы в нашем материале.

ИЖС и СНТ: в чем разница

Чтобы понять, в чем отличия СНТ от ИЖС, нужно обратиться к Градостроительному кодексу РФ. На основании этого документа, к землям ИЖС относятся участки, предназначенные для строительства жилой недвижимости круглогодичного проживания. Такие земли находятся на территории населенных пунктов.

Участки садоводческих товариществ (СНТ) расположены на землях сельскохозяйственного назначения. Конечно, построить дачу здесь тоже разрешено, однако, в первую очередь, эти земли предназначены для ведения садового хозяйства. Чаще всего собственники участков в садоводческих товариществах приезжают сюда только на сезон выращивания урожая, а затем возвращаются на свое постоянное место жительства.

Но это в теории. На практике во многих СНТ давно проведены все коммуникации, необходимые для жизни. И есть дачники, которые живут в садоводческих товариществах круглогодично. В то же время, на землях, предназначенных для строительства, владельцы участков обустраивают огороды, разбивают грядки, выращивают урожай.

Сервис для председателей СНТ
и садоводов

Сэкономьте время, нервы и деньги для решения всех задач СНТ.
Оставьте время на семью!

Зарегистрироваться

Плюсы и минусы ИЖС

У населенных пунктов есть несколько важных преимуществ, которых нет у некоммерческих товариществ.

• Владельцы участков ИЖС не должны платить собственные средства на содержание дорог и освещение улиц. Эту обязанность берет на себя муниципалитет.
  
• Населенные пункты могут похвастаться развитой инфраструктурой. Здесь есть школы и детские сады, библиотеки и магазины.
  
• У каждого дома в населенном пункте есть индивидуальный адрес, а это значит, что оформить прописку здесь будет гораздо проще.
  
• Землю под ИЖС можно предоставить в качестве залога при оформлении кредита.
  
• Участок в населенном пункте стоит дороже, чем в СНТ, поэтому земли ИЖС можно выгодно продать.

Но у земельных участков на территории населенных пунктов есть и свои минусы.

• Выше налог на землю. Этот недостаток — следствие высокой кадастровой стоимости участков ИЖС.
  
• Строительство дома в населенном пункте регулируется большим количеством нормативно-правовых актов и требует гораздо больше согласований, чем в СНТ. Поэтому собственникам земли приходится оформлять разрешающую документацию практически на каждом этапе строительства.
  
• Отдельные бюрократические сложности возникают с вводом дома в эксплуатацию. Владельцу жилья нужно быть готовым к значительным временным затратам на получение документации и регистрацию недвижимости.
  

Можно ли СНТ перейти в ИЖС

Правилам перевода земельных участков из одной категории в другую в России посвящен Федеральный закон № 172-ФЗ. Также процесс смены статуса земель опирается на нормы Земельного и Гражданского кодексов РФ.

На сегодняшний день садоводческое товарищество может получить новый статус только в случае присоединения к ближайшему населенному пункту — поселку, деревне, городу и т.д. Однако председателю стоит тщательно взвесить все аргументы «за» и «против» и приготовиться к тому, что процесс перехода будет не быстрым.

В первую очередь потребуется обратиться за консультацией в администрацию муниципалитета. Специалисты помогут определить, возможен ли переход именно вашего СНТ в ИЖС. Не исключено, что вам сразу же откажут в подобной процедуре, и тогда инициировать дальнейший процесс будет просто бессмысленно.

Если же шансы на успешный перевод все-таки есть, то можно попробовать это сделать.

Звоните +7(499)9389095 или оставьте свой телефон:

Ведение

бухгалтерии СНТ

на 40% дешевле,
чем у конкурентов!

Из СНТ в ИЖС: пошаговая инструкция

Дальнейшие действия председателя должны проходить по следующей схеме.

Шаг №1. Общее собрание. В первую очередь председателю СНТ потребуется организовать общее собрание и обеспечить необходимый кворум садоводов. Если присутствующие единогласно поддержат идею перевода земель товарищества в населенный пункт, то, оформив протокол, можно приступать к сбору документов.

Шаг №2. Подготовка бумаг. При повторном обращении в администрацию председателю нужно иметь при себе полный комплект документов, в число которых входят:

• заявление об изменении категории земель;
• паспорт заявителя;
• доверенность, дающая право подавать заявление от лица членов СНТ;
• выписка из ЕГРН;
• согласие правообладателей земельных участков на перевод земель в ИЖС.

Шаг №3.Направление заявления в администрацию. После того как все документы будут готовы, председателю придется вновь отправиться в администрацию муниципалитета, чтобы подать заявление и передать все подготовленные ранее бумаги.

Шаг №4. Ожидание решения. Официально администрация должна дать ответ на заявление председателя в течение одного месяца. Однако на деле процесс очень часто затягивается. Например, ответа приходится ждать до двух месяцев, после чего выясняется, что в каком-то из документов были допущены ошибки. И тогда все начинается снова. На сегодняшний день получить разрешение на перевод земель из СНТ в ИЖС удалось лишь в единичных случаях. И можно сказать, что им сильно повезло.

Будет ли упрощен процесс перевода

Учитывая желание многих дачников перевести свои земли из СНТ в статус населенного пункта, Госдума рассматривала возможность упрощения данного процесса. Депутаты начали разрабатывать соответствующий механизм, но пока так и не пришли к конкретным решениям.

Пока садоводческие товарищества могут только присоединиться к уже существующим населенным пунктам, но планируется, что в дальнейшем может появиться возможность самостоятельной смены статуса. Тогда садоводческое товарищество сможет стать населенным пунктом без необходимости присоединения.

Главная задача депутатов — определить критерии, которым должно соответствовать товарищество для присвоения ему статуса населенного пункта. Например, планируется учитывать число дачников, постоянно проживающих на территории СНТ. Также важную роль будет играть близость товарищества к другим поселкам, деревням, городам. И если товарищество будет полностью соответствовать всем критериям, то сможет стать самостоятельным населенным пунктом.

К сожалению, пока неясно, когда работа над созданием таких критериев будет завершена. Поэтому сейчас у жителей СНТ остается только схема, которую мы описывали выше.

Владельцы коттеджей, расслабьтесь: новый закон может помочь сохранить семейный коттедж в семье

Ключевые контакты

Автор сообщения

Кристофер Дж. Колдуэлл

Партнер
616/336-6951
[электронная почта защищена]

Джеффри Д. Кельцер

Партнер
616/336-6488
[электронная почта защищена]

Лаура Э. Рэдл

Партнер
616/336-6415; 239/241-7377
[электронная почта защищена]

Похожие новости

24 июня 2015 г.

Сезон коттеджей в Мичигане в самом разгаре, и самое время отпраздновать хорошие новости для владельцев коттеджей в Мичигане. Недавние изменения в законе значительно облегчили владельцам коттеджей передачу коттеджа членам своей семьи без существенного скачка налогов на недвижимость, который может сделать семейный коттедж слишком дорогим для последующих поколений.

История налогов на имущество в штате Мичиган и «раскрытие»

В прошлом налоги на имущество в штате Мичиган взимались каждый год на основе оценки фактической стоимости имущества. Этот подход связывал налоги на имущество непосредственно с фактической стоимостью — по мере роста стоимости имущества пропорционально увеличивались и налоги на имущество. Когда стоимость недвижимости резко выросла, результатом стало значительное увеличение налога на недвижимость по сравнению с предыдущим годом.

В 1994 году законодательный орган Мичигана принял «Предложение А», которое эффективно ограничивает обязательства владельца по уплате налога на имущество. В соответствии с Предложением А фактическая стоимость имущества больше не является основанием для налогообложения. Ежегодное увеличение «налогооблагаемой стоимости» недвижимости — стоимости, на которой основаны налоги — ограничено, независимо от увеличения оценочной стоимости имущества.

Однако «передача права собственности» приведет к новой оценке и оценке налогов на основе рыночной стоимости. Как правило, каждый раз, когда имущество передается другой стороне, происходит передача права собственности, и налогооблагаемая стоимость имущества может быть неограничена. Исторически передача имущества детям в случае смерти дачника была разоблачающим событием. В некоторых случаях это приводило к столь резкому повышению налогов на недвижимость, что дети не могли позволить себе покупать недвижимость, что фактически сводило на нет попытки родителей сохранить коттедж в семье.

До недавних законодательных изменений закон штата Мичиган содержал некоторые исключения из правила «передачи права собственности», такие как передача права собственности между совместными арендаторами при выполнении определенных условий. Но эти обходные пути были громоздкими, а иногда и рискованными. К счастью, у владельцев коттеджей в Мичигане теперь есть более удобный вариант.

Новый закон: победа для владельцев коттеджей

Вступивший в силу 31 декабря 2014 г. Закон 310 от 2014 г. позволяет владельцу жилой недвижимости передавать свое имущество правомочным членам семьи – либо при жизни, либо после смерти по завещанию , путем наследования без завещания или через траст — без снятия ограничений по налогам на имущество. Этот закон гораздо проще использовать — и в некоторых случаях более эффективен — для предотвращения снятия ограничений, чем вариант совместной аренды, описанный выше (и предмет предыдущих обсуждений в нашем блоге). Основные изменения, полезные для владельцев коттеджей, включают в себя:

1. Правомочные члены семьи.
   Кто является «правомочными» членами семьи в соответствии с этим новым законом? Определение правомочных членов семьи включает мать, отца, брата, сестру, сына, дочь, приемного сына, приемную дочь, внука или внучку владельца или супруга владельца.
2. Передача в течение жизни
   Передача в течение жизни – в виде подарка или продажи – правомочному члену семьи не приведет к отмене верхнего предела налога на недвижимость в соответствии с новым законом. (Одно предостережение: для этого исключения и всех последующих исключений, связанных с открытием, коттедж не должен использоваться для каких-либо коммерческих целей после передачи.)
3. Трасты
   Передача имущества в траст и из него (при жизни или после смерти) теперь освобождается от вскрытия, если выполняются определенные условия. До недавних изменений в законе передача имущества в траст и из траста или смена бенефициара траста приводили к снятию ограничений по налогам на имущество, если правопреемник или бенефициар не был учредителем или супругой учредителя. Новый закон распространяет освобождение на других членов семьи, перечисленных выше. Кроме того, смена бенефициара траста не приведет к открытию события, если новый бенефициар является правомочным членом семьи.
4. Передача по завещанию или по наследству
   Наконец, новый закон также запрещает вскрытие, когда недвижимое имущество передается по завещанию (или наследуется при отсутствии завещания) одному и тому же кругу членов семьи: собственнику или супруге собственника мать, отец, брат, сестра, сын, дочь, приемный сын, приемная дочь, внук или внучка. Обратите внимание, однако, что в соответствии со строгим языком закона передача через завещательное имущество в траст в настоящее время не освобождается от снятия ограничений.

Таким образом, эти изменения в законе дают владельцам коттеджей гораздо больше возможностей для передачи своего коттеджа широкому кругу членов семьи, не вызывая снятия ограничений по налогу на недвижимость. В то время как план коттеджа, который использует совместную аренду, чтобы избежать снятия ограничений, по-прежнему действует в соответствии с новым законом (хотя, возможно, только для передачи одного поколения), владельцы коттеджей могут захотеть изучить возможности, которые предоставляет новый закон.

Зарегистрируйтесь, чтобы первыми получить доступ к нашим передовым юридическим знаниям.

Как передать коттедж в собственность – и уменьшить налоговый вычет

Тим Честник

Специально для The Globe and Mail

Опубликовано 11 июня 2014 г.

Эта статья была опубликована более 8 лет назад. Некоторая информация может быть устаревшей.

Воспоминания о коттедже неповторимы.

Если этим летом вы приедете в гости к другу, вот несколько советов, которые обязательно оставят у всех незабываемые впечатления: возьмите с собой четыре очень больших чемодана (при необходимости храните по одному в каждой спальне), возьмите с собой как минимум двух собак ( те, у кого проблемы с пищеварением), разведите костер (желательно за пределами коттеджа и достаточно большой, чтобы сжечь стол для пикника), поджарьте зефир (принесите эти маленькие с зубочистками и посмотрите, кто выдержит жару) и напугайте детей (призрак рассказы, которые будут сниться им в течение трех дней, могут добавить веселья).

Если не считать шуток, прекрасные воспоминания о коттедже могут сохраняться из поколения в поколение – при правильном планировании.

Мои последние две статьи в этом разделе касались вопроса о том, кто в семье лучше всего подходит для наследования коттеджа, и должна ли передача происходить при жизни или после смерти. Дело в том, что передача коттеджа — будь то в подарок или при продаже, при жизни или после — может привести к налоговому удару, если стоимость недвижимости выросла в цене. Сегодня я хочу поговорить о шагах, которые вы можете предпринять, чтобы уменьшить налоговый счет при возможной передаче коттеджа. Рассмотрим следующие идеи:

1. Используйте освобождение от основного места жительства.

Дарение или продажа коттеджа будет рассматриваться как продажа по справедливой рыночной стоимости. Возможно, вы сможете использовать освобождение от основного места жительства (PRE) для защиты прибыли от налогов, будь то при жизни или после смерти. PRE можно использовать только для полной защиты от налогов одной собственности, если вы владеете более чем одной недвижимостью одновременно. Обязательно посетите налогового профессионала, чтобы определить, можете ли вы и есть ли смысл использовать PRE на даче.

2. Максимизируйте скорректированную базу затрат.

Следите за всеми капитальными ремонтами и улучшениями вашего коттеджа за прошедшие годы. Вы можете использовать эти суммы, чтобы увеличить скорректированную базовую стоимость (ACB) объекта недвижимости. Более высокий ACB будет означать более низкий прирост капитала и более низкие налоги на передачу коттеджа.

3. Оставьте это своему супругу.

Если вы планируете передать или продать коттедж после вашей смерти, подумайте о том, чтобы оставить имущество пережившему супругу. Это может отсрочить уплату налога, если таковой имеется, до даты смерти вашего супруга.

4.

Сделайте перевод сегодня.

Если вы хотите сделать перевод в течение жизни, рассмотрите возможность сделать это сегодня. Это переместит будущий рост — и будущие налоги на этот рост — в руки ваших наследников, отсрочив уплату налога на годы. Вы по-прежнему будете считать, что продали недвижимость по справедливой рыночной стоимости сегодня при передаче, но может быть небольшой налог, который нужно заплатить, если недвижимость не сильно подорожала. Вы можете сохранить контроль и использование имущества даже после передачи с использованием траста или соглашения с вашими наследниками.

5. Заявление о резерве прироста капитала.

Если вы хотите подарить коттедж своим детям при жизни, попробуйте эту идею: вместо того, чтобы дарить собственность, продайте ее детям по справедливой рыночной стоимости, и пусть они заплатят вам векселями. Вам не нужно собирать купюры, если вы хотите сделать это подарком; скорее, вы можете простить записки после смерти без налоговых последствий.

Если вы правильно структурируете примечания, налог на «продажу» может быть уплачен в течение пятилетнего периода времени, а не всего за один год, с использованием так называемого «резерва прироста капитала». Если вы просто делаете подарок, а налоги причитаются, вам придется заплатить весь этот налоговый счет в год подарка.

6. Заявите о потере капитала, чтобы компенсировать прибыль.

Если у вас есть другие активы, например инвестиции, стоимость которых упала, подумайте о продаже этих активов, чтобы компенсировать потери капитала. Эти убытки могут быть использованы для компенсации любого налогооблагаемого прироста капитала при передаче коттеджа.

7. Купить страховку жизни для покрытия налогов.

Хотя эта идея не избавит вас от уплаты налогов в случае смерти, она может обеспечить необходимые наличные деньги для уплаты налогов, когда планируется сохранить коттедж в семье, а не продавать его после того, как вы уйдете.