Инвестиции в коммерческую недвижимость: Инвестиции в коммерческую недвижимость в России: на какие помещения спрос и что будет с рынком дальше

Содержание

Инвестиции в коммерческую недвижимость — КОРТРОС

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость – это эффективный способ размещения средств для больших управляющих компаний и активных индивидуальных предпринимателей. Он предполагает три вида получения дохода: от перепродажи коммерческих площадей (приобретенных на первоначальном этапе строительства объекта) после ввода объекта в эксплуатацию; от сдачи готовых площадей в аренду; а также от использования их для развития собственного бизнеса.

Ставки по коммерческим площадям в большей степени зависят от текущей экономической ситуации, чем, например, стоимость аренды жилья. Но зато они позволяют постоянно развивать и увеличивать активы даже при сравнительно небольшом финансовом обороте: докупать дополнительные офисные и торговые площади, инвестировать в развитие их инфраструктуры. Кроме того, стартовый капитал, необходимый для покупки недвижимости, в случае с бизнес-площадями, как правило, ниже. Именно поэтому интересным способом вложения может стать и покупка небольшого офиса или отдела в торговом центре, и гаража или выделенного места на закрытом паркинге.

Принцип инвестирования в коммерческую недвижимость

В проектах комплексного освоения территории, которые ГК КОРТРОС успешно развивает на протяжении последних лет в разных регионах России, возводится большой объем офисных и торговых помещений, позволяющих создать для будущих жильцов необходимый уровень социально-экономической инфраструктуры. Вы можете инвестировать в их покупку на ранних стадиях реализации проекта и к моменту завершения строительства получить весьма ликвидный актив для продажи. Оставив же эту собственность за собой, вы можете самостоятельно заниматься сдачей площадей в аренду – правда, в таком случае вам придется самостоятельно обеспечивать их ремонт и текущее обслуживание – или же передать объекты в управление внешнему оператору. Это несколько сократит ваш доход, но высвободит время и средства для других проектов.

Объекты инвестиций в коммерческую недвижимость ГК КОРТРОС

В рамках проектов КОТ Группы компаний КОРТРОС развитие сектора коммерческой недвижимости реализуется в двух направлениях:

Комплексное возведение специализированных торгово-развлекательных центров. Так, например, в районе «Академический» (Екатеринбург) планируется строительство Бизнес-парка общей площадью застройки 130 000 кв.м. Важным элементом комплекса станет парковка на 3250 машиномест. Подобные объемы позволяют привлекать крупных якорных арендаторов и обеспечивать в ТРЦ высокий покупательский трафик.
Продвижение формата street retail («стрит-ритейл»). К этому виду коммерческой недвижимости относятся небольшие магазины, службы быта и офисные помещения, расположенные на первых этажах зданий. Они привлекательны для покупателей своей шаговой доступностью и, зачастую, единым стилевым решением входных групп. Благодаря этому в новых кварталах создаются целые торговые улицы и галереи, объединяющие множество предприятий малого и среднего бизнеса. В районе «Академический» площадь нежилых помещений только в квартале №2 составляет более 22 тыс. кв. м.

Инвестиции в строительство коммерческих площадей

Преимущество коммерческих площадей от ГК КОРТРОС в том, что все они возводятся по современным стандартам, включающим энергосберегающие технологии, технологии безопасности и высокие эстетические требования к внешнему виду зданий. При строительстве и эксплуатации домов в «Академическом» используются теплоизоляционные материалы и автоматические системы управления коммунальным хозяйством; разработана и внедрена уникальная система безопасности, направленная на предупреждение правонарушений.

В перспективе в районе «Академический» будет построен торгово-развлекательный центр с общей арендуемой площадью в 144 200 кв. м. и 2-уровневой автостоянкой на 7 600 машиномест. Аналогичные по форматам объекты – бизнес-парки, ТРК и заведения стрит-ритейла – строятся Группой компаний КОРТРОС в большинстве регионов присутствия. Поэтому выбор для инвестиций в коммерческую недвижимость очень широк.

Есть в портфеле девелопера и уникальные проекты. Так, например, особенность многофункционального комплекса «Астра» (Пермь) заключается в том, что в рамках его проектирования и строительства в центре города произведена реновация полуразрушенной исторической застройки, состоящей из двух 2-этажных торговых галерей начала XX века. Сегодня этот памятник истории и архитектуры выглядит так же, как и сто лет назад. Реставраторам пришлось перекладывать и восстанавливать уникальный кровельный карниз, кирпичную кладку внутренних и наружных стен, опираясь на исторические источники. Сохранив уникальный исторический облик здания, строители внедрили в него и современные технологии, начиная от кондиционирования, установки индивидуального теплового пункта до обеспечения всех помещений высокоскоростным доступом в Интернет. В результате памятник архитектуры силами реставраторов стал не только культурным и историческим наследием Перми, но и превратился в полностью приспособленный для современного использования объект недвижимости. Вскоре новые собственники смогут разместить на его первом этаже магазины, кафе, рестораны. Второй этаж предназначен для офисов.

Ко всем материалам

К началу

Карта сайта

Инвестиции в коммерческую недвижимость – Добейтесь успеха || Имтилак Недвижимость

Как инвестировать в коммерческую недвижимость?

Заинтересованы в инвестициях в коммерческую недвижимость, но не знаете с чего начать? Инвестирование в коммерческую недвижимость может стать отличным способом диверсифицировать свой портфель, получить дополнительный доход и увеличить свое состояние. В этом сообщении блога мы обсудим основы того, как инвестировать в коммерческую недвижимость, от исследования и планирования до осуществления инвестиций и текущего управления. Являетесь ли вы новичком или опытным инвестором, вы узнаете основные шаги по инвестированию в коммерческую недвижимость. Итак, приступим!

Оглавление

Что такое коммерческая недвижимость?
Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость
- Высокая окупаемость инвестиций
- Налоговые льготы
- Уменьшить влияние инфляции
- Использовать
- Безопасные инвестиции
Что нужно знать, прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость
- Место расположения
- аренда
- Динамика рынка
- Документация
- (Инвестиции в рынок коммерческой недвижимости требуют юридического оформления. Желательно иметь юридическое сопровождение для завершения сделки)
- Долгосрочные (это долгосрочные инвестиции)
Типы инвестиций в коммерческую недвижимость
- Офис
- Магазины
- промышленный
- Отели
Как мы помогаем вам инвестировать в коммерческую недвижимость?

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость определяется как любой тип приносящей доход собственности, которая используется исключительно в коммерческих целях. Сюда входят офисные здания, торговые площади, промышленная недвижимость, квартиры, гостиницы и другие виды инвестиций. Например, торговый центр с несколькими магазинами или офисное здание с несколькими арендаторами будет считаться коммерческой недвижимостью.

Как и в случае с жилой недвижимостью, коммерческая недвижимость включает в себя покупку, продажу и аренду недвижимости с целью получения прибыли. Однако коммерческая недвижимость, как правило, предполагает более крупные инвестиции, более высокие цены и больше рисков, чем жилая недвижимость. Кроме того, коммерческая недвижимость обычно требует более сложного финансирования, чем жилая недвижимость, из-за ее более высокой стоимости и риска. Хотя инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть очень прибыльными, потенциальным инвесторам важно понимать основы рынка, прежде чем сделать решающий шаг.

Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

Высокая окупаемость инвестиций

Инвестиции в коммерческую недвижимость обычно требуют больших авансовых платежей, но они, как правило, обеспечивают гораздо более высокую отдачу от инвестиций. Это связано с тем, что коммерческая недвижимость обычно пользуется более высоким спросом, чем жилая недвижимость, что означает больше потенциальных покупателей и большую потенциальную арендную плату. Кроме того, потенциал роста намного выше, чем у жилой недвижимости, что делает ее отличным вариантом для инвесторов, ищущих долгосрочную прибыль.

Налоговые льготы

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть выгодны, когда речь идет о денежном потоке. Арендаторы обычно платят арендную плату на регулярной основе и часто подписывают долгосрочные договоры аренды. Этот стабильный поток дохода может обеспечить надежный источник дохода. Кроме того, рынок коммерческой недвижимости, как правило, оценивается быстрее, чем жилая, а это означает, что инвесторы могут получать прирост капитала от повышения стоимости своей недвижимости.

Уменьшить влияние инфляции

Коммерческая недвижимость также может быть хорошим способом диверсифицировать ваш портфель. Поскольку доходы от коммерческой недвижимости в значительной степени зависят от рыночного спроса, она менее изменчива, чем другие инвестиции, такие как акции и облигации. Это может помочь вам получить большую прибыль с меньшими рисками, что является отличным способом защитить ваши деньги от постоянно меняющегося фондового рынка.

Использовать

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут предложить налоговые льготы, такие как вычеты на износ и амортизацию, которые могут помочь уменьшить ваши общие налоговые обязательства. Кроме того, вы можете вычесть процентные расходы из платежей по ипотеке, что также может уменьшить ваше налоговое бремя. Наконец, вы можете воспользоваться некоторыми вычетами, связанными с расходами на ремонт и техническое обслуживание вашей коммерческой недвижимости.

Безопасные инвестиции

Надежные инвестиции Коммерческая недвижимость может обеспечить более надежные инвестиции по сравнению с традиционными акциями и облигациями. Поскольку недвижимость является материальным активом, она не может быть подвержена волатильности рынка, как другие инвестиции. В результате инвесторы часто могут рассчитывать на стабильную прибыль, а также на потенциальный рост.

Что нужно знать, прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость

Долгосрочное планирование является важным компонентом инвестиций в коммерческую недвижимость. Инвесторы должны исследовать местные рынки, а также более широкие тенденции, которые могут повлиять на стоимость их инвестиций. Они также должны оценить потенциальное будущее использование имущества и убедиться, что они имеют возможность финансировать текущий ремонт и расходы на техническое обслуживание.

Когда дело доходит до поиска арендаторов, важно понимать их потребности и предпочтения. Не менее важно понимать динамику рынка, такую как заполняемость, типы арендаторов и модели ценообразования. Инвесторам также следует изучить местные законы и правила, касающиеся арендодателей и арендаторов, чтобы убедиться, что они соблюдают все юридические требования.

Наконец, инвесторы должны обратить особое внимание на документацию по своим инвестициям. Сюда входят кредитные документы, налоговые формы, договоры аренды, договоры аренды, страховые полисы и многое другое. Без надлежащей документации инвесторы могут столкнуться со значительными рисками, если что-то пойдет не так.

Место расположения

Также важно подумать о типах арендаторов, которых вы хотите видеть в своей собственности. Разным видам бизнеса могут потребоваться разные средства и удобства, поэтому обязательно изучите местный рынок и выясните, что привлечет арендаторов, которых вы хотите. Кроме того, если вы ищете более высокую отдачу от своих инвестиций, может быть полезно исследовать области, где существует высокий спрос на аренду недвижимости со стороны предприятий.

аренда

Аренда — еще один важный фактор, который вы должны учитывать. В зависимости от типа инвестиций, которые вы делаете, вы можете изучить положения для конкретных арендаторов, такие как тройная чистая аренда, и будет ли арендатор нести ответственность за уплату налогов на недвижимость и страховых взносов. Кроме того, если вы сдаете офисное помещение в аренду, вы должны убедиться, что срок аренды достаточно велик, чтобы покрыть любые изменения, которые могут произойти с течением времени. Наконец, если вы планируете инвестировать в здание, вам нужно убедиться, что вы понимаете динамику местного рынка и цены на аренду аналогичной недвижимости.

Динамика рынка

При рассмотрении инвестиций в коммерческую недвижимость важно понимать динамику местного рынка. Изучите текущие цены на аренду, уровень вакантных площадей и стоимость аренды. Узнайте, какие свойства были куплены и проданы в последнее время. Все эти факторы повлияют на вашу потенциальную прибыль, поэтому важно ознакомиться с рынком, прежде чем делать решительный шаг. Кроме того, местные правила могут влиять на то, что вам разрешено делать с данным объектом, поэтому обязательно ознакомьтесь с ними.

Документация

(Инвестиции в рынок коммерческой недвижимости требуют юридического оформления. Желательно иметь юридическое сопровождение для завершения сделки)

Прежде чем делать инвестиции, важно разобраться в различных юридических документах и контрактах, связанных с коммерческой недвижимостью. Также важно, чтобы квалифицированный юрист рассмотрел все документы до подписания, а также провел профессиональную оценку и осмотр имущества. Кроме того, вам также следует изучить местные законы о зонировании, которые могут повлиять на ваши инвестиции, такие как любые ограничения на использование собственности или возможные варианты перепланировки. Понимание всех этих аспектов может помочь вам принять обоснованное решение и избежать потенциальных проблем в будущем.

Долгосрочные (это долгосрочные инвестиции)

При инвестировании в коммерческую недвижимость важно исследовать местный рынок. Вам также следует изучить потенциальный рост района и узнать, есть ли какие-либо новые предприятия или разработки, которые могут повлиять на стоимость ваших инвестиций. Знание текущих и будущих тенденций в этой области может помочь вам принимать обоснованные решения при инвестировании. Кроме того, может быть полезно поговорить с профессиональным финансовым консультантом, поскольку он может дать совет и рекомендации о том, как лучше всего инвестировать ваши деньги.

Типы инвестиций в коммерческую недвижимость

Офис

Офисная недвижимость включает здания различных типов и размеров, начиная от небольших одноквартирных зданий и заканчивая большими офисными башнями. Офисные здания обычно арендуются различными арендаторами, включая медицинские, юридические и корпоративные предприятия. Инвесторы могут приобрести как все здание, так и только одно офисное помещение. Розничная торговля

Магазины

Под эту категорию подпадают магазины, торговые центры и коммерческие комплексы. Эти инвестиции являются популярным вариантом для тех, кто хочет приобрести что-то осязаемое, что может приносить доход. Многие покупатели предпочитают эти места из-за разнообразия предлагаемых ими услуг, таких как круглосуточные магазины, рестораны, супермаркеты и развлекательные центры. Кроме того, владение коммерческой недвижимостью также позволяет вам создать сеть розничных продавцов и предприятий, которые потенциально могут увеличить трафик и прибыль. Недостатком является то, что покупка и содержание магазина часто связаны с высокими затратами, поэтому инвесторы должны осознавать свои расходы.

промышленный

Еще один популярный вариант – промышленная недвижимость. Этот тип инвестиций включает в себя покупку складов, производственных предприятий и других промышленных объектов, которые можно использовать для различных целей. Промышленная недвижимость предлагает хорошую отдачу от инвестиций, поскольку обычно она оценивается быстрее, чем жилая недвижимость. Однако они также могут быть более дорогими, поэтому инвесторы должны быть готовы внести больший первоначальный взнос, чем за жилую недвижимость.

Отели

Гостиницы — это тип инвестиций, который интересует многих людей. Они предлагают потенциал для стабильного дохода и роста стоимости благодаря стратегиям с добавленной стоимостью. Чтобы сделать успешную инвестицию в отель, важно понимать местный рынок и иметь план эффективной эксплуатации отеля.

Также важно понимать, как работает финансирование отелей, и определять источники капитала. Вам понадобится команда опытных профессионалов, которые помогут вам в приобретении и управлении. В зависимости от размера и сложности проекта вам также может понадобиться профессиональная помощь в проектировании и строительстве. Гостиницы, как правило, являются очень дорогими инвестициями, поэтому важно иметь долгосрочную перспективу и быть готовым инвестировать необходимое время и усилия. Если все сделано правильно, инвестиции в отель могут принести хорошую прибыль инвесторам.

Как мы помогаем вам инвестировать в коммерческую недвижимость?

imtilak.net — одна из ведущих компаний на рынке недвижимости, мы хотели бы поделиться с вами нашим опытом, чтобы помочь вам принять правильное решение относительно ваших следующих инвестиций.

Кроме того, наша команда опытных профессионалов всегда будет рядом, чтобы предоставить постоянные консультации и информацию о рынке коммерческой недвижимости. Мы стремимся убедиться, что каждая инвестиция тщательно оценивается и оценивается, прежде чем приступить к какой-либо сделке. Мы стремимся снизить ваши риски и помочь вам максимизировать прибыль. Наконец, наша команда будет следить за вашим портфелем и при необходимости принимать меры, чтобы обеспечить максимальную отдачу от ваших инвестиций.

Под редакцией Imtilak Real Estate ©

Вам нравится эта тема? Вы можете поделиться им с друзьями прямо сейчас

самых важных вещей об инвестировании в коммерческую недвижимость

Источник: Getty Images

Коммерческая недвижимость (CRE) является привлекательным классом инвестиций из-за ее стабильной доходности, пассивного дохода и потенциала роста. Этот сектор инвестирования в недвижимость становится все более популярным в качестве альтернативного вложения.

Однако, несмотря на то, что CRE потенциально может быть прибыльным, не все коммерческие инвестиции считаются равными. Знание того, когда, во что и как инвестировать в коммерческую недвижимость, является важным компонентом успеха или неудачи.

Если вы хотите инвестировать в CRE, вот шесть вещей, которые вам нужно знать, прежде чем начать.

Помните

Очень важно знать распространенные ловушки, ошибки и риски, связанные с коммерческой недвижимостью, чтобы вы могли подготовиться к ним перед покупкой.

1. Не все типы собственности одинаковы.

Коммерческая недвижимость включает большое разнообразие типов активов. Хотя CRE обычно подразделяют на пять основных секторов; промышленная, офисная, торговая, многоквартирная и специального назначения, существует множество других типов собственности, таких как складское помещение, медицинское учреждение, уход за престарелыми, земля или гостиница.

Спрос и предложение, доходность и общая прибыльность каждого сектора сильно различаются.

Некоторые типы собственности работают лучше, чем другие, в зависимости от спроса и предложения в конкретном местоположении актива. Но даже на макроуровне некоторые сектора работают лучше, чем другие. Крайне важно знать, как определить типы активов, которые являются наиболее прибыльными или предлагают самые большие возможности в текущей экономике.

В настоящее время промышленные объекты являются наиболее эффективным классом активов CRE, в то время как сектор торговых площадей является наименее эффективным сектором. С ростом онлайн-покупок торговые площади изо всех сил пытаются конкурировать, что приводит к снижению доходов и замедлению роста. Имейте в виду, что в некоторых секторах коммерческой недвижимости процент вакантных площадей, как правило, выше, поскольку у них может быть один арендатор, например, склад в промышленном секторе или одно офисное помещение. Чтобы снизить профиль потенциального риска, некоторые предпочитают инвестировать в секторы или недвижимость с несколькими арендаторами, например, в многоквартирные квартиры.

Прежде чем начать инвестировать, изучите эффективность каждого класса активов в текущей экономике, определите жизнеспособность этого сектора в качестве инвестиций, а затем выберите тип собственности CRE, который вы хотели бы использовать.

2. Знайте рынок, спрос и предложение

Прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость, необходимо знать, что каждый рынок уникален. Когда вы инвестируете, вы инвестируете в конкретную географическую область, которая имеет свой собственный уникальный спрос и предложение. Определенные типы недвижимости могут хорошо себя чувствовать на макроуровне, но вы можете обнаружить, что в вашем городе наблюдается избыток предложения, или наоборот. Часто инвесторам не удается провести достаточное исследование рынка, чтобы определить, существует ли потенциальный риск насыщения рынка.

Для начала стоит изучить предложение на рынке в непосредственной близости от вас, принимая во внимание как текущую арендуемую площадь, так и любые дополнительные площади, которые появятся в результате текущего строительства и запланированных застроек.

Если вы определили тип недвижимости, предложение которого недостаточно на вашем конкретном рынке, вы можете получить технико-экономическое обоснование, чтобы определить будущий рост и вероятность успеха в этом секторе. Realtor.com, Deloitte, CBRE и Mordor Intelligence — отличные ресурсы для этого.

3. Понимание рыночных циклов

Ничто не вечно. Здоровье экономики, уровень безработицы и ВВП напрямую связаны с прибыльностью коммерческой недвижимости. Понимание того, как работают циклы рынка недвижимости, может помочь вам избежать покупки, когда рынок высок, и необходимости продавать, когда рынок низок. Кроме того, знание конкретных показателей различных рыночных циклов поможет определить, какие возможности существуют прямо сейчас, и принять более обоснованные инвестиционные решения.

4. Проведите тщательную комплексную проверку

Период комплексной проверки — это время, в течение которого потенциальный покупатель может провести тщательное исследование инвестиционной возможности. Это может включать проверку финансовой отчетности, документов, налоговых деклараций, отчетов о прибылях и убытках от предыдущего владельца, а также проведение обследований, осмотров имущества, технико-экономического обоснования или любых других необходимых исследований.

Нередки случаи, когда новые инвесторы в недвижимость настолько взволнованы перспективой покупки своих первых коммерческих инвестиций, что что-то упускают из виду при должной осмотрительности. Твердое понимание того, что необходимо изучить, тщательно проанализировать и проверить перед покупкой, убережет вас от потенциально дорогостоящих ошибок.

Составление тщательного и обширного контрольного списка должной осмотрительности для вашего типа собственности CRE поможет гарантировать, что ни один пункт не останется без внимания. Вот лишь несколько общих пунктов, которые следует учитывать:

Если вы планируете застройку пустующей собственности, убедитесь, что зонирование позволит вам использовать собственность по назначению.
Если вы хотите расширить существующее здание или построить новое, посмотрите, сколько дополнительных единиц может поддерживать рынок.
Ознакомьтесь с процедурами выдачи разрешений и стоимостью в городе или муниципалитете собственности.

Если вы инвестируете в более пассивные формы коммерческой недвижимости, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), краудфандинг, партнерства или частные фонды, ваша комплексная проверка будет включать тщательную проверку компании или лица, которое занимается вашими инвестициями.

К сожалению, не все в инвестиционном мире следуют одному и тому же набору стандартов. Комплексная проверка лица, управляющего фондом или компании, в которую вы инвестируете, так же важна, как и комплексная проверка актива.

Поговорите с другими участниками, которые инвестировали в недвижимость в прошлом, или попросите рекомендации.
Посмотрите на прошлые предложения и фактическую прибыль от закрытых инвестиций, чтобы получить представление об их послужном списке.

Спросите, как проходит их комплексная проверка. Посмотрите, как они проверяют каждую инвестиционную возможность или определяют, в какой REIT или инвестицию инвестировать. . Хотя это может показаться суровым, это не редкость в крупных сделках CRE.

5. Иметь резервный фонд и резервный фонд капитала

Любые инвестиции всегда связаны с неопределенностью. Независимо от того, сколько вы исследовали, проверили или подготовили, всегда будут неизвестные факторы, которые могут положительно или отрицательно повлиять на вашу общую доходность. Одним из способов хеджирования этой неопределенности является учет непредвиденных затрат.

Непредвиденные расходы — это дополнительные средства, которые вы откладываете как часть своих первоначальных затрат на приобретение, чтобы помочь с непредвиденными расходами, возникающими при сдаче в аренду, повышении арендной платы, изменении управления, ремонте, изменении зоны или строительстве. Их также можно использовать для покрытия обслуживания вашего долга до тех пор, пока имущество не стабилизируется. Непредвиденные расходы особенно полезны, если будет отрицательный денежный поток, в то время как вы улучшаете общую производительность собственности. В коммерческой недвижимости стандартный бюджет на непредвиденные расходы составляет 5-15%, но он будет варьироваться в зависимости от актива и от того, неэффективен ли он.

Кроме того, передовой практикой в сфере недвижимости является создание резервного капитала или резервного фонда замены. Резервный капитал — это фонд или счет, на котором отложены деньги для долгосрочных улучшений или непредвиденных расходов, помимо ваших первоначальных улучшений капитала. Это деньги, которые вы откладываете до того, как получите какой-либо положительный денежный поток, обычно от 3% до 5% от валовой арендной платы. Составление бюджета для обоих этих факторов при анализе инвестиций поможет увеличить шансы на получение прибыли и иметь средства, доступные в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.

6. Будьте готовы к неудачам и продлению сроков

Точно так же, как существуют неопределенности в отношении затрат, существуют также неопределенности в отношении сроков. Большинство людей устанавливают нереальные сроки строительства, ремонта, полной сдачи в аренду или достижения рыночной арендной платы за свои инвестиции в CRE. Новое строительство, ремонт, повышение арендной платы, смена руководства и внедрение новых систем требуют времени. Почти всегда будут неудачи и проблемы, которые остановят прогресс. Постарайтесь определить потенциальные препятствия в период должной осмотрительности и подготовиться к ним в рамках ваших непредвиденных расходов или с планом действий, который можно реализовать в случае задержек.

Если вы инвестируете в коммерческую недвижимость через более пассивный инструмент, такой как REIT, краудфандинг, партнерство или фонд, убедитесь, что вы гибки в своих ожиданиях возврата и сроках. Показатели активов могут колебаться из-за экономических факторов, рыночных циклов или проблем, возникающих после приобретения. В конечном счете, работа управляющего фондом состоит в том, чтобы должным образом информировать вас об этом риске, но также хорошо осознавать его самостоятельно.

Подробнее об инвестировании в недвижимость

Как инвестировать в недвижимость: полное руководство

При инвестировании в недвижимость у вас есть несколько вариантов.

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT): что это такое и как в них инвестировать

REIT

— это более дешевый вариант инвестирования в коммерческую недвижимость. Узнайте, как они работают и подходят ли они вам.

Инвестиции в акции инфраструктуры

Инфраструктура является основой экономики, поэтому эти компании могут помочь в создании вашего портфеля.

Инвестиции в строительные акции

Эти часто медленные и стабильные акции могут со временем создать богатство.

Практический результат

Надеемся, что эти шесть вещей, которые вам нужно знать, прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость, помогут вам определить прибыльные инвестиции, а также защититься от некоторых потенциальных неудач, рисков и недостатков.

В «Пестром дураке» действует политика раскрытия информации.

Плюсы и минусы инвестирования в коммерческую недвижимость

Узнайте о преимуществах и недостатках инвестиций в коммерческую недвижимость.

Любой тип недвижимости, будь то коммерческая или жилая, может быть хорошей инвестиционной возможностью. За ваши деньги коммерческая недвижимость обычно предлагает больше финансового вознаграждения, чем жилая недвижимость, такая как сдаваемые в аренду квартиры или дома на одну семью, но также может быть больше рисков.

Понимание всех плюсов и минусов инвестирования в коммерческую недвижимость важно для того, чтобы вы приняли правильное инвестиционное решение.

Что такое «коммерческая недвижимость»?

Коммерческая недвижимость может относиться к:

торговые здания
офисные здания
склады
промышленных зданий
многоквартирных домов
зданий «смешанного назначения», в которых недвижимость может использоваться одновременно, например, для торговли, офисов и квартир.

Существуют нюансы управления каждым из этих типов свойств. Чтобы нарисовать общую картину, давайте рассмотрим плюсы и минусы инвестирования в одноэтажное коммерческое здание розничной торговли, такое как общественный торговый центр.

Положительные причины для инвестиций в коммерческую недвижимость

Вот некоторые плюсы покупки коммерческой недвижимости по сравнению с жилой недвижимостью.

Потенциальный доход. Лучшая причина инвестировать в коммерческую аренду, а не в жилую, — это потенциальный доход. Коммерческая недвижимость обычно имеет годовой доход от покупной цены от 6% до 12%, в зависимости от района, текущей экономики и внешних факторов (таких как пандемия). Это гораздо более высокий диапазон, чем обычно существует для домов на одну семью (в лучшем случае от 1% до 4%).

Профессиональные отношения. Владельцы малого бизнеса, как правило, гордятся своим бизнесом и хотят защитить свои средства к существованию. Владельцами коммерческой недвижимости обычно являются не физические лица, а ООО, и они управляют недвижимостью как бизнесом. Таким образом, арендодатель и арендатор имеют больше деловых отношений с клиентами, что помогает поддерживать профессиональное и вежливое взаимодействие.

Общественное наблюдение за собственностью. Арендаторы розничной торговли кровно заинтересованы в поддержании своего магазина и витрины, потому что, если они этого не сделают, это повлияет на их бизнес. В результате интересы коммерческих арендаторов и владельцев недвижимости совпадают, что помогает владельцу поддерживать и улучшать качество собственности и, в конечном итоге, стоимость своих инвестиций.

Часы работы ограничены. Бизнесмены обычно уходят домой ночью. Другими словами, вы работаете, когда они работают. Если вы запретите вызовы экстренных служб в ночное время в связи со взломом или пожарной сигнализацией, вы сможете отдохнуть, не беспокоясь о полуночном звонке из-за того, что арендатор хочет отремонтировать или потерял ключ. Для коммерческой недвижимости также более вероятно, что у вас будет служба мониторинга сигнализации, так что, если что-то произойдет ночью, ваша охранная компания уведомит соответствующие органы.

Более объективная оценка цен. Часто бывает проще оценить цены на коммерческую недвижимость, чем на жилую, потому что вы можете запросить отчет о доходах текущего владельца и определить, какая цена должна быть основана на этом. Если продавец использует хорошо осведомленного брокера, запрашиваемая цена должна быть установлена на уровне цены, при которой инвестор может заработать преобладающую ставку капитализации в этом районе для типа коммерческой недвижимости, которую он рассматривает (торговая, офисная, промышленная и т. д.). Жилая недвижимость часто подвергается более эмоциональному ценообразованию. См. Оценка ставки капитализации: стоит ли инвестировать в жилую недвижимость? для получения дополнительной информации по этому вопросу.

Тройная чистая аренда. Существуют варианты тройной чистой аренды, но основная концепция заключается в том, что вы, как владелец недвижимости, не должны оплачивать расходы на собственность (как в случае с жилой недвижимостью). Арендатор несет все расходы на недвижимость напрямую, включая налоги на недвижимость. Единственные расходы, которые вам придется заплатить, — это ипотека. Такие компании, как Walgreens, CVS и Starbucks, обычно подписывают такие типы аренды, поскольку они хотят, чтобы внешний вид соответствовал их бренду, поэтому они управляют этими расходами, что означает, что вы, как инвестор, получаете один из самых низких эксплуатационных расходов. производители дохода за ваши деньги. Торговые центры Strip имеют различные виды чистой аренды, а тройные сети обычно не используются с небольшими предприятиями, но эти типы аренды оптимальны, и вы не можете получить их с жилой недвижимостью. Дополнительные сведения об общих условиях аренды, таких как чистая аренда, см. в разделе «Коммерческая аренда: согласование лучших условий» и в соответствующих статьях в разделе «Ваша бизнес-площадь и коммерческая аренда» на этом сайте.

Более гибкие условия аренды. Коммерческую аренду регулирует меньше законов о защите прав потребителей, в отличие от десятков законов штатов, таких как лимиты залогового депозита и правила расторжения договора, которые распространяются на жилую недвижимость. Дополнительную информацию о коммерческой аренде см. в книге Ноло «Переговоры о лучшей аренде для вашего бизнеса», , написанной Джанет Портман и Фредом Стайнгольдом.

Недостатки инвестирования в коммерческую недвижимость

Хотя есть много положительных причин для инвестирования в коммерческую недвижимость, а не в жилую, есть и отрицательные моменты, которые следует учитывать.

Время ожидания. Если вы владеете коммерческим зданием с пятью арендаторами или даже с несколькими арендаторами, вам нужно больше управлять, чем с инвестициями в жилье. Вы не можете быть отсутствующим арендодателем и максимизировать отдачу от своих инвестиций. В случае коммерческой недвижимости вы, скорее всего, имеете дело с несколькими договорами аренды, ежегодными корректировками CAM (расходы на техническое обслуживание мест общего пользования, за которые несут ответственность арендаторы), дополнительными проблемами обслуживания и проблемами общественной безопасности. Короче говоря, вам есть чем управлять; и так же, как ваши арендаторы должны беспокоиться о глазах общественности, вы тоже.

Требуется профессиональная помощь. Если вы занимаетесь своими руками, вам лучше иметь лицензию, если вы собираетесь заниматься обслуживанием коммерческой недвижимости. Скорее всего, вы не будете готовы решать проблемы с техническим обслуживанием самостоятельно, и вам придется нанять кого-то для помощи в чрезвычайных ситуациях и ремонте. Хотя эти дополнительные расходы не идеальны, вам нужно будет добавить их в свой набор расходов, чтобы должным образом заботиться о собственности. Не забывайте учитывать расходы на управление недвижимостью при оценке стоимости коммерческой инвестиционной недвижимости. Компании по управлению недвижимостью могут взимать от 5 до 10% арендной платы за свои услуги, включая управление арендой. Заранее оцените, хотите ли вы управлять арендой и отношениями самостоятельно или отдать эти обязанности на аутсорсинг.

Большие первоначальные инвестиции. Приобретение коммерческой недвижимости обычно требует большего начального капитала, чем приобретение жилья в аренду в том же районе, поэтому часто труднее войти в дверь. После того, как вы приобрели коммерческую недвижимость, вы можете ожидать, что последуют большие капитальные затраты. Ваша собственность может гудеть в течение нескольких месяцев, и бам, вот приходит счет в размере 10 000 долларов на ремонт кровли или новую печь.