Что входит в уголок покупателя: Обновление «уголка потребителя» — Юридический советник

В каких случаях уголок потребителя не устанавливается?, Краснодар | вопрос №10486763 от 11.11.2021

Наличие «уголка потребителя» — это обязательное условие для ведения розничной купли-продажи или оказания услуг населению организацией или индивидуальным предпринимателем. Такая обязанность следует из ст. 9 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» и п. 10 Правил продажи отдельных видов товаров, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 19.01.1998 N 55.

Ст. 9 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»

Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы. Продавец (исполнитель) размещает указанную информацию на вывеске. Изготовитель (исполнитель, продавец) — индивидуальный предприниматель — должен предоставить потребителю информацию о государственной регистрации и наименовании зарегистрировавшего его органа.

Если вид деятельности, осуществляемый изготовителем (исполнителем, продавцом), подлежит лицензированию и (или) исполнитель имеет государственную аккредитацию, до сведения потребителя должна быть доведена информация о виде деятельности изготовителя (исполнителя, продавца), номере лицензии и (или) номере свидетельства о государственной аккредитации, сроках действия указанных лицензии и (или) свидетельства, а также информация об органе, выдавшем указанные лицензию и (или) свидетельство.

Информация, предусмотренная пунктами 1 и 2 настоящей статьи, должна быть доведена до сведения потребителей также при осуществлении торговли, бытового и иных видов обслуживания потребителей во временных помещениях, на ярмарках, с лотков и в других случаях, если торговля, бытовое и иные виды обслуживания потребителей осуществляются вне постоянного места нахождения продавца (исполнителя).

П. 10 Правил продажи отдельных видов товаров, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 19.01.1998 N 55.

Продавец обязан довести до сведения покупателя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим работы, размещая указанную информацию на вывеске организации.

Продавец — индивидуальный предприниматель должен предоставить покупателю информацию о государственной регистрации и наименовании зарегистрировавшего его органа.

Если деятельность, осуществляемая продавцом, подлежит лицензированию, то он обязан предоставить информацию о номере и сроке действия лицензии, а также об органе, ее выдавшем.

Указанная информация размещается в удобных для ознакомления покупателя местах.

Аналогичная информация также должна быть доведена до сведения покупателей при осуществлении торговли во временных помещениях, на ярмарках, с лотков и в других случаях, если торговля осуществляется вне постоянного места нахождения продавца.

При осуществлении разносной торговли представитель продавца должен иметь личную карточку, заверенную подписью лица, ответственного за ее оформление, и печатью продавца, с фотографией, указанием фамилии, имени, отчества представителя продавца, а также сведений о продавце.

Уголок потребителя – это специальный стенд, содержащий наглядно оформленную информацию, которая обязательна для доведения до потребителя, а также иную полезную информация, и расположенный в удобном и доступном для ознакомления потребителем месте. Название «уголок потребителя» не является обязательным. Стенд может именоваться и как «Информация для потребителя» или «Информационный стенд».

Вам помог ответ?ДаНет

Уголок потребителя

Развитие современной сферы торговли в России идет быстрыми темпами. Постоянно в различных населенных пунктах начинают действовать новые торговые площади. Для увеличения спроса на реализуемый товар, владельцы вынуждены применять оригинальные дизайнерские разработки, чтобы оформление магазина конкурировало с соседними торговыми помещениями. Доверие и постоянство покупателей одним только красивым интерьером завоевать трудно. 

Большую роль в этом играет доступность информации об организации или индивидуальном предпринимателе. Главное требования покупателя к предоставлению такой информации: удобство и доступность. Для выполнения этих требований владельцы обязаны поместить эту информацию на видном месте. Эта обязанность предусмотрена статьей 9 закона РФ от 7.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителя».

Самый популярный способ подачи такой информации стенды, расположенные на видном месте. Обязательного названия такому стенду в законодательстве не оговорено. Самые распространённые заголовки:

• уголок потребителя;
• информационный стенд;
• информация для потребителя;
• уголок покупателя.

Информацию, содержащую сведения о государственной регистрации, лицензии, копию свидетельства ИНН, телефоны контролирующих органов, книга жалоб и предложений, книга «Закон о защите прав потребителей», можно так же представить в виде папки на специальной подставке.

Различия уголков

Различаются уголки потребителя только по оформлению, конструкция в основном везде одинаковая: твердое основание, рамки, карманы. Изготовление уголка потребителя дело, не требующее особых навыков, можно выполнить его самостоятельно.

Многие продавцы для того, чтобы их уголок привлекал внимание входящих, стремятся заказать уголок потребителя в различных компаниях, специализирующихся на их производстве.

Краснодар, как и многие города России, имеет широкую торговую сеть. Изготовлением уголка потребителя в Краснодаре занимается компания NECO, которая действует на рынке уже в течение 10 лет. Стоимость изготовления уголка потребителя по вашему эскизу оговаривается с производителем. Заказать изготовление уголка потребителя можно также на сайте компании, цена указана как в розницу, так и оптом.

Как уже говорилось выше, инфостенд ничем не отличается от уголка потребителя. 

Изготовление информационного стенда можно заказать в этой же компании. Заказать информационный стенд в готовом виде можно в интернет-магазине, заполнив на сайте заявку. 

Купить информационный стенд в Краснодаре можно с доставкой, сохранность покупки при транспортировке гарантируется. 

Информацию о стоимости изготовления инфостенда вам предоставят дежурные операторы. За изготовление инфостенда цена указана в розницу от производителя. Оптовикам предлагается гибкая система скидок.

Уголок покупателя | fotoeliza

Стенд «Уголок покупателя» представляет собой информационный стенд, содержащий полезную информацию для потребителя, в том числе ту, что обязательно должна быть доступна для любого желающего. Так, на нем размещаются свидетельства компании, права и обязанности потребителей и продавцов.

Стенд «Уголок покупателя» должен располагается на виду, а потому внешний вид такого стенда имеет немаловажную роль. Чем привлекательнее он будет оформлен, тем приятнее клиентам будет им пользоваться в случае необходимости.

 

ОФОРМЛЕНИЕ СТЕНДА «УГОЛОК ПОТРЕБИТЕЛЯ»

 

В оформлении стендов «Уголок потребителя» нет особых требований, кроме той информации, которая должна быть размещена обязательно, согласно законодательству РФ.

В список обязательной информации на стенде «Уголок потребителя» входит:

​

• Текст Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I (далее — ЗЗПП)

• Копии документов о госрегистрации организации или ИП (п. 1 ст. 9 ЗЗПП)

• Информация об адресе организации или ИП (п. 1 ст. 9 ЗЗПП)

• Копии лицензий, если деятельность организации подлежит лицензированию (п. 2 ст. 9 ЗЗПП)

• Информация о внеочередном обслуживании отдельных категорий граждан

• Копия заключения Роспотребнадзора о соответствии товаров и услуг требованиям СанПиН

• Копии НПА, регламентирующих соответствующую деятельность

• Список услуг и их стоимость

• Информация о запрете продажи отдельных видов продукции несовершеннолетним гражданам

• Информация с наименованиями, адресами и телефонами контролирующих организаций.

 

В дизайне стенда может использоваться фирменный стиль компании: цвета, шрифты, логотип и торговый знак. Это помогает сделать размещение стенда «Уголок потребителя» гармоничным в том или ином магазине, офисе или салоне красоты. 

Изготовление стенда в стиле всей рекламной продукции одной компании позволяет увеличить узнаваемость бренда, то есть работать в качестве имиджевой рекламы. При этом и сама рекламная продукция на стенде будет смотреться как одно целое и выглядеть привлекательно, заинтересовывая потенциальных клиентов.

Опытные специалисты изготовят «Уголок потребителя» из пластика, пробки, магнитно-маркерных досок и металлических профилей качественно и оригинально, с тем количеством карманов, которое нужно именно Вам!

 

КАК ЗАКАЗАТЬ ИЛИ КУПИТЬ СТЕНД «УГОЛОК ПОКУПАТЕЛЯ»

 

Если Вы хотите заказать или купить стенд «Уголок покупателя» в Уфе, Вы можете сделать это в Фотосалон Элиза прямо сейчас! Купить готовый стенд «Уголок покупателя» – значит выбрать готовое решение из предложенных. Заказать стенд «Уголок покупателя» – значит получить индивидуальный стенд, который идеально подойдет именно Вашей компании по размеру, цвету и количеству карманов.

 

Для того, чтобы купить ли заказать уголок покупателя, свяжитесь с нами по телефону, почте и мы обязательно ответим на все Ваши вопросы!

Информационный стенд с карманами настенный «Уголок потребителя»/«Уголок покупателя»

Характеристики

Дополнительная информация:

По умолчанию в стоимость входит: — основание: ПВХ 3–5 мм., — плоские карманы ПЭТ А4, — 1 объемный карман. Стандартная шапка с полноцветной печатью на выбор: Уголок покупателя или Уголок потребителя. Возможно выбрать другие карманы и варианты их размещения на стенде — обсуждается и рассчитывается индивидуально. *В стоимость входит печать только стандартного заголовка. Фон стенда без печати. **Объемные карманы рассчитаны только под 1 книжку.

Описание

Также для информационный стенд с карманами настенный «уголок потребителя»/«уголок покупателя» доступны такие дополнительные услуги, как:

• Добавить или заменить рамку
• Добавить объемный карман вместо одного стандартного
• Добавить перекидную систему вместо одного стандартного кармана
• Текст в шапке стенда

Требования к макетам

Обращаем ваше внимание на то, что стоимость указана для случая, когда у вас имеется готовый макет информационный стенд с карманами настенный «уголок потребителя»/«уголок покупателя», соответствующий общепринятым технологическим правилам. Советуем заглянуть в «Требования к предоставляемым макетам» и проверить свой файл на соответствие полиграфическим нормам.

Если у вас нет готового макета, то наши специалисты с удовольствием сделают для вас индивидуальный дизайн или доработают уже имеющиеся эскизы. Стоимость работ дизайнера вы всегда можете посмотреть по этой ссылке.

Оплата

Оплатить информационный стенд с карманами настенный «уголок потребителя»/«уголок покупателя» в нашем онлайн-магазине вы можете разными способами, наличным и безналичным расчётом, а также электронным способом или банковской картой. Более подробно об этом вы можете прочитать на странице «Способы оформления и оплаты заказов».

Доставка

Несмотря на то, что основное производство находится в Санкт-Петербурге, мы без проблем (в том числе бесплатно) доставляем информационный стенд с карманами настенный «уголок потребителя»/«уголок покупателя» по всей России курьерскими службами и почтой, а также во многие города в пункты выдачи заказов и постаматы. В наших офисах в СПб заказ можно получить самостоятельно. Подробная информация и примерные цены доступны на странице «Информация о доставке продукции».

Розничные цены без скидок

Стенд 40х75 см. (3 кармана)	1 300 ₽
Стенд 78х50 см. (4 кармана)	1 690 ₽
Стенд 75х78 (см. 6 карманов)	2 330 ₽
Стенд 85х100 см. (8 карманов)	2 780 ₽
Стенд 85х125 см. (10 карманов)	3 740 ₽

Внимание! Созданные макеты можно будет прикрепить к заказу в корзине.

Уголок потребителя в салоне красоты: что должно быть.

Традиционно уголок потребителя в салонах красоты представлен набором документов «мелким шрифтом» и «в рамочке». Вспоминая, как выглядит уголок потребителя, будущие собственники салонов, косметологических центров и СПА частенько воспринимают его, как интерьерную обузу. На самом деле, доска информации – это ваша индульгенция-оберег от проверяющих органов и информационный стенд для клиентов. 

Что должен содержать уголок потребителя В САЛОНЕ КРАСОТЫ?

Уголок потребителя предназначен для документов, подтверждающих законность деятельности предпринимателя. Это значит, что при приобретении услуг на территории Украины покупатели имеют право на получение доступной, достоверной и своевременной информации об услугах, их качестве, ассортименте, а также на получение сведений о продавце (Закон Украины №1023-XII «О защите прав потребителя» от 12.05.91г.).

Поэтому при желании и без усилий гость салона красоты должен получить всю необходимую для него информацию – от контактов руководителя до прейскуранта и книги жалоб. 

Гость салона красоты должен получить всю интересующую его информацию 

Перечень документов в уголке потребителя для салона красоты:

• Обязательные
  
• Информационный лист с указанием полного наименования предприятия, данные о его руководителях, их контакты.
• Копию регистрационной документации (выписка из Единого госреестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей).
• Перечень предоставляемых в салоне услуг и их стоимость.
• Классификатор потребительских свойств тех услуг, что предоставляются в данном салоне красоты, стандарты качества.
• Сведения об используемых препаратах и оборудовании.
• Контактные данные органов защиты прав потребителей соответствующего региона.
• Книга жалоб и предложений.

• Дополнительные
  
• Данные о сотрудниках салонах – имена, фотографии, квалификация мастеров
• Сертификаты.
• Актуальная информация о дисконтных программах, акциях.
• Правила внутреннего распорядка работы в салоне.

Какие еще документы можно размещать в уголке потребителя?

Если в салоне проводятся процедуры с подкожным инъекционным введением препаратов и другие процедуры, нарушающие кожный покров, то в уголке потребителя должна быть копия лицензии на осуществление медицинской практики.

Нередко предприниматели помещают в уголок потребителя копию извлечения (более знакомого нашим предпринимателям как «Витяг») из реестра плательщиков единого налога (с 2014 г.) – пояснение, почему в салоне красоты нет кассового аппарата.

Если салон красоты реализует продукцию (косметика, краска для волос, средства по уходу и т.д.) – в уголке потребителя дополнительно следует разместить Правила розничной торговли непродовольственными товарами (приказ № 104 Минэкономики Украины от 19.04.2007 г.). 

Индивидуальный формат книги жалоб и предложений для салонов красоты не предполагается, поэтому на практике используется такая же книга, как и в магазинах.  

История появления информационного уголка потребителя

15 марта 1962 г. с трибуны Конгресса США Джон Кеннеди впервые озвучил положения из «Билля о правах потребителя». Он доходчиво разжевал, кто такой в Америке потребитель, и почему он имеет право на информацию, безопасность, выбор, возмещение ущерба и так далее.

Эти тезисы встряхнули предпринимателей и побудили идти навстречу покупателю. Обе стороны только выиграли от этого. Потому что даже такие, на первый взгляд, «мелочи» – как доска информации для покупателей – бизнесмены рассматривают как некий маркер, позволяющий покупателю убедиться в легальности и открытости работы.

К кому в тот день отправился 35-ый президент США – к законной Жаклин или к скандальной Мерилин, история умалчивает, но вот Всемирный День защиты прав потребителя отмечается 15 марта уже много лет.  

Как выглядит УГОЛОК ПОТРЕБИТЕЛЯ?

Закон не навязывает категоричных требований к внешнему оформлению уголка покупателя. Главное – информация должна быть размещена «на видном, доступном месте» для гостя салона. Сам стенд должен быть такого размера, чтобы поместились все нужные документы. На дизайн тоже никакие табу не налагаются, но само понятие «салон красоты» обязывает к тому, чтобы стенд органично вписывался в интерьер и концепцию.

И… цена вопроса?

Стоимость изготовления конструкции уголка для потребителя по Украине колеблется от 350-400 до 3 100 грн, срок изготовления – от 2-х до 7-ми дней. В эту цену часто входит и Книга отзывов, но лучше уточнить это с самого начала. Можно заказать индивидуальный конструктив либо же воспользоваться шаблонами. Эту услугу повсеместно предлагают рекламные агентства, которые специализируются на производстве рекламных конструкций. 

Важно.

Если у рекламного агентства есть свое производство – цена будет заметно ниже. Поэтому не спешите, проведите небольшой мониторинг. Как правило, менеджеры вам предложат на выбор – плоский (он будет дешевле в среднем на четверть) или стенд с объемными элементами – к примеру, кармашек под Книгу жалоб и предложений может быть глубже. Либо же – комбинированный вариант. 

Также он может быть статичным (информация уже нанесена), либо же динамическим – с акриловыми рамками и карманами. Этот формат более практичный. В среднем глубина карманов – 2 мм, в каждый ложится до 8 листов бумаги плотностью 80 г/м. В комплекте к стенду обычно идет набор шурупов

Классический вариант. Размер 1000х750

Если места в салоне очень мало, лучше выбрать уголок потребителя с поворотными карманами (обычно около 5 шт.). Он напоминает книжку и не займет много пространства в салоне, а выглядит не менее красиво.

Компактный вариант. Размер 260Х420

Поэтому прежде чем отдавать уголок потребителя на просчет, предварительно определитесь с его местоположением и количеством карманов – чтобы поместились все нужные документы. Как правило, это от 5 до 8 кармашков, формат А4 + А5 (в зависимости от размера документа).

Изготовление макета обычно входит в стоимость, но вот с дизайном лучше поработать осмысленно, не брать кальку. Вы – салон красоты, вы можете позволить себе умеренные творческие вольности. Разумеется, если они не будут мешать деловому наполнению. Логотип, слоган, корпоративной стиль, надписи на шапке стенда в стиле «Добро пожаловать – мы вам рады!» смягчат суровую юридическую информацию и одновременно продемонстрируют покупателю ваше радушие и уважение. 

Штрафы и проверки

Проверять уголок потребителя на содержание и изучать Книгу жалоб в салоне красоты могут представители Управления по защите прав потребителей. Как правило, если кто-то пожаловался на вас в эту инстанцию. Вот тогда они и приходят с проверкой – «реагировать на сигнал». 

За неправильное оформление или принципиальное отсутствие уголка потребителя налагается административный штраф. Согласно ст. 155 Кодекса Украины об административных правонарушениях при предоставлении услуг штраф составляет от 17 до 170 грн. Его можно схлопотать также за устаревшие документы. 

Повторное нарушение в течение года «карается» неподъемной суммой – от 85 до 459 грн. Страшно, смешно и стыдно. И унизительно. Но сегодня вопрос не в сумме – а в самом отношении к потребителю наших услуг, и как следствие – к своему бизнесу. К себе.

право на потребительское образование

Клиент, потребитель, заказчик спокоен, когда информирован. Особенно если это касается здоровья и внешности – он инстинктивно начинает беспокоиться. Одно дело купить просроченный горошек в супермаркете, другое – выйти из салона с незапланированным цветом волос или поврежденной кожей. Уголок потребителя – это своего рода «прозрачный офис», который всем своим видом демонстрирует – «да, мы открыты, мы профи, нам нечего скрывать, а вам – волноваться». 

Есть и другой аргумент в пользу правильного содержания уголка потребителя: не оставлять покупателя «в углу», а – воспитывать его, подтягивая его стандарты. Джон Кеннеди в том легендарном выступлении особенно выделил такое понятие как «потребительское образование». Оно важно для того, чтобы человек знал свои права и грамотно ими пользовался – совершая взвешенный потребительский выбор. И очень вероятно – в вашу пользу. Помогите ему справиться с этой задачей!

Теги: [ какие документы должны быть в уголке потребител, требования к уголку потребителя, оформление уголка потребителя, что нужно для уголка потребителя, документы для уголка потребителя, уголок потребителя что должно быть, как выглядит уголок потребителя, уголок потребителя документы, какие документы нужны для уголка потребителя, что должно быть в уголке потребителя в салоне красоты, уголок потребителя в салоне красоты, какие документы должны быть в уголке покупателя, какая информация должна быть в уголке потребителя ]

Мнение портала СМ может не совпадать с мнением авторов.

Покупайте лучшие книги и видеокурсы о бизнесе в индустрии красоты в МАГАЗИНЕ СМ. Их уже читают и смотрят в 30 странах мира!
Подписаться на Telegram-канал СМ.

Как выучить английский язык? Мы в СМ учим английский язык с Денисом Третьяковым — автором системы DenEdSy и учебника «Английский язык. Первое погружение». Почему мы учим язык по книге, а не по приложениям? Потому что, в искусственном интеллекте нам, как ни странно, не хватает… интеллекта. Рекомендуем: грамотный, современный английский, аудио, строгая методология, контроль и поддержка.

Комментарии для сайта Cackle

Рекомендуем прочитать

любовных писем или писем об ответственности?

Любовные письма покупателя — это тактика, используемая некоторыми покупателями в попытке выделиться среди продавца, особенно на горячих рынках с низким запасом товаров и войнами ставок. На первый взгляд безобидные, эти письма на самом деле вызывают озабоченность по поводу справедливого жилищного права и могут открыть для специалистов по недвижимости и их клиентов нарушения справедливого жилищного права. В этом месяце в Fair Housing Corner вы узнаете, как защитить себя и своих клиентов от потенциальной ответственности, связанной с любовными письмами покупателя.

Чтобы побудить продавца выбрать свое предложение, покупатели иногда пишут «любовные письма», чтобы описать множество причин, по которым продавец должен «выбирать их». Хотя это может показаться безобидным, эти письма на самом деле могут представлять риск для справедливого жилищного строительства, поскольку они часто содержат личную информацию и раскрывают характеристики покупателя, такие как раса, религия или семейный статус, которые затем могут быть использованы, сознательно или из-за неосознанной предвзятости, как незаконное основание для решения продавца принять или отклонить предложение.

Подумайте, где потенциальный покупатель пишет продавцу, что они могут представить своих детей, бегущих по лестнице рождественским утром на долгие годы, приходя в дом. Это заявление раскрывает не только семейный статус потенциального покупателя, но и его религию, которые являются защищенными характеристиками в соответствии с законами о справедливом жилищном обеспечении. Использование защищенных характеристик в качестве основы для принятия или отклонения предложения, в отличие от цены и условий, будет нарушением Закона о справедливом жилищном обеспечении.

Прежде чем в следующий раз вы столкнетесь с любовным письмом покупателя, рассмотрите следующие передовые методы, чтобы защитить себя и своих клиентов от ответственности за соблюдение справедливости в отношении жилья:

• Расскажите своим клиентам о законах о справедливом жилищном обеспечении и о подводных камнях любовных писем покупателя.
• Сообщите своим клиентам, что вы не будете доставлять любовные письма покупателя, и сообщите другим, что любовные письма покупателя не будут приниматься как часть списка MLS.
• Напомните вашим клиентам, что их решение принять или отклонить предложение должно основываться только на объективных критериях.
• Если ваш клиент настаивает на составлении любовного письма покупателя, не помогайте ему составить и не доставить его.
• Избегайте чтения любых любовных писем, составленных или полученных вашим клиентом.
• Задокументируйте все полученные предложения и объективную причину принятия продавцом предложения.

Информация для покупателей недвижимости

Вы отправляетесь в путешествие к Американка мечтает стать владельцем собственного дома. Как и в любом путешествии на пути к желанной цели вы можете столкнуться с проблемами по пути. Стюарт Титул здесь, чтобы помочь вам преодолеть препятствия, преодолеть препятствия или сгладить препятствия, которые могут помешать вашему путешествию.

Прежде чем начать, давайте рассмотрим несколько важных вопросов. который предоставит вам ответы и шаги, которые сделают ваш путешествие приятным и полезным опытом.

• Сколько дома вы можете себе позволить?
• Выбор лучшего агента по недвижимости для вас
• Выбор наиболее выгодного ипотечного кредитора
• Выбор правильной ипотеки
• Что такое ссуда FHA?
• Как найти идеальный дом
• Сделать предложение
• Заключить сделку

Сколько стоит дом можете ли вы разумно себе позволить?

Прежде чем вы начнете поиск дома своей мечты, решите, сколько вы можете с комфортом потратить.Ипотечные кредиторы чаще всего примите во внимание все следующее:

• Размер вашего первоначального взноса
• Стабильность вашей работы
• Существующие долги
• Кредитные справки и,
• История платежей.

Знание своего кредитного статуса и того, как кредитные агентства оценка вашего кредита также может быть решающим фактором, особенно когда вы начинаете разговариваю с кредиторами. Есть три основных агентства кредитной отчетности, которые будут: за небольшую плату отправьте вам самый последний кредитный отчет в файле.

Кредиторы обычно используют следующие два квалификационных руководящие принципы, чтобы решить, какой суммой кредита вы можете управлять:

• Ваши ежемесячные расходы на жилье — ипотечный платеж, налоги на недвижимость, страхование и др. Эти расходы должны составлять не более 28 процентов от ваш ежемесячный валовой доход.
• Ваши ежемесячные расходы на проживание и любые долгосрочные долги — коммунальные услуги, автомобиль и школьный кредит, алименты, медицинское страхование и автострахование и т. д. расходы не должны превышать 36 процентов вашего ежемесячного валового дохода.

Выбор лучший агент по недвижимости для вас

После того, как вы оцените свою квалификацию расходов, вам нужно будет найти профессионала в сфере недвижимости. Как и в любом большом путешествии, вам нужен способный, компетентный гид, тот, кто явно может вести вас через шаги, которые в конечном итоге приведут вас к конечному пункту назначения — твой новый дом.

Выберите агента, с которым вам комфортно. Один кто чутко реагирует на ваши нужды и потребности вашей семьи, тот, кто комплимент вашей личности, и тот, кто готов быть с вами на протяжении всего каждый этап процесса покупки дома.

Несколько простых советов по поиску «правильного» агент:

• Если вы уже знаете район, в котором хотели бы live, найдите агента в этом сообществе.
• Найдите опытного агента с известной репутацией — посмотрите полученные полномочия, послужной список и награды.
• Найдите кого-нибудь из членов Совета риэлторов®.
• Найдите кого-нибудь, кто продолжает свое образование — сертифицированный Специалист по жилью (CRS), сертифицированный брокер по жилью (CRB), a выпускник института риэлторов (GRI) или аккредитованный покупатель Представитель (ABR) — это показывает, что риэлтор заинтересован в бизнес долгосрочен и готов инвестировать в свою карьеру.
• Обращайтесь за помощью к своей семье и / или друзьям.
• Проведите собеседование по крайней мере с тремя агентами, прежде чем вы сделаете свой финал. решение.

Если вас направили к агенту, вот некоторые вопросы, которые вы захотите задать о нем или о ней:

• С чем они хотели иметь дело?
• Насколько усердно они работали на вас?
• А вам дали хорошую цену?
• Были ли осложнения?
• Всегда ли они говорили правду?
• Они всегда вас интересовали или просто хотели получить оплаченный?
• Вы бы снова воспользовались их услугами?

Вы сузили свой выбор до трех лучших профессионалы.Пришло время принять окончательное решение о том, кто будет вашим проводником. Задайте следующие вопросы трем вашим финалистам:

• Сколько покупателей вы успешно представили за последние шесть месяцы?
• Могу я узнать имена и номера телефонов от трех до шести ваших самых недавние клиенты-покупатели?
• Вы имеете дело в основном с покупателями или продавцами жилья?
• Какие у вас профессиональные звания?
• Вы полностью автоматизированы с вашим персональным компьютером, ФАКСОМ аппарат, копировальный аппарат, пейджер, голосовая почта и т. д.?
• Какова ваша комиссия, есть ли у вас почасовая оплата или установленная комиссия?
• У вас есть список домашних инспекторов, страховых агентов и уважаемые кредиторы, чтобы я рассмотрел?
• Какие пункты будут включены в наше предложение, чтобы защитить нас как покупателей?
• Попытаетесь ли вы продать мне одну из перечисленных вами показать мне списки других компаний по недвижимости?
• У вас есть информация о недвижимости, которую продает собственник?
• Как вы поможете мне сэкономить?
• Как вы защитите мои интересы и почему мне лучше нанять вас чем другой агент?

Теперь вот несколько вопросов, которые стоит задать себе после финальное интервью с агентами по недвижимости.Ответы на следующие вопросы повысят ваши шансы выбрать лучшего агента по недвижимости для ты и твоя семья.

• Какой перезвонил вам?
• Какой из них задавал вопросы, чтобы определить, что вы хотите / нуждаетесь в дом?
• Кто выполнил финансовый анализ, чтобы определить, сколько вы может себе позволить?
• Какой из предложенных методов финансирования?
• Кто из них, кажется, наиболее осведомлен об этом сообществе?
• Какой из них объяснил вещи наиболее ясно? Какой из них ВАМ больше всего удобен?

Имейте в виду, покупатели жилья — вы — искать риэлтора нужно так же, как и продавцам жилья.

Видите ли, у каждого есть две «стороны» продажа. Сторона продавца представлена ​​листинговым агентом. Сторона покупателя представлен агентом по продаже. Агент по продаже также упоминается как агент покупателя. Обычно комиссионные за недвижимость оплачивает продавец. Для по этой причине агент по продаже, хотя и представляет покупателя, имеет определенные обязанности перед продавцом. Если вы, как покупатель жилья, хотите иметь недвижимость агент представляет только ваши интересы, вам нужно будет нанять и заплатить комиссию своему собственному агенту по недвижимости.

К таким агентам по недвижимости обычно обращаются в качестве агентов покупателя. газета, объявление о продаже журналов дома или объявление в Интернете, вы, скорее всего, звоните агенту по листингу.

Выбор самый выгодный ипотечный кредитор

Выбрав риэлтора, теперь у вас есть кто-то, кто поможет вам найти ипотечного кредитора. Ваш агент поможет вам понять и выбрать тип кредитора, который лучше всего подходит для вашей финансовые потребности.

Каждый кредитор индивидуален, поэтому обязательно выбирайте одного это будет работать с вами и вашими конкретными обстоятельствами. Магазин для кредиторов предлагая лучшие предложения. Проконсультируйтесь с несколькими ипотечными компаниями и используйте одну или больше услуг по отчетности. Если в вашем районе нет службы отчетности, начните поиск в собственном банке, сберегательно-ссудном или любом из следующие источники:

Независимые ипотечные компании:

Сделайте чуть больше половина всех жилищных ипотечных кредитов, включая большинство ссуд, гарантированных VA и FHA.

Сберегательные учреждения:

Сберегательные и ссудные ассоциации и сберегательные кассы берут свое начало около четверти дома ипотека. Большинство из них представляют собой обычные ссуды — те, которые не гарантированы VA или FmHA, или застрахованный FHA.

Коммерческие банки:

Работают в жилищное кредитование. Банки также являются крупным поставщиком кредитов на строительство дома на колесах. покупатели.

Ипотечные брокеры:

Действовать как посредники. Брокер следит за рынком ипотечного кредитования через связи с местных, региональных и национальных кредиторов, и может направить потенциального заемщика к ипотечный банкир, сберегательное учреждение или коммерческий банк.Брокеры не ссужают деньги и не может одобрить ссуды.

Кредитные союзы:

Сделать близко к одна треть всех первых ипотечных ссуд, но вы должны быть участником. Государственные агентства: государственные и местные финансовые агентства предоставляют финансирование по ставкам ниже рыночных для соответствующих критериям и покупатели с умеренным доходом впервые за счет продажи не облагаемых налогом облигаций.

Работодатели и союзы:

Не упустите ваш работодатель как источник помощи. Работодатель может субсидировать проценты или даже выступить в качестве кредитора.Еще одна возможность — это союзы. AFL-CIO предлагает то, что он называет «Привилегией Союза». Союзы, которые войдут в систему, могут создавать Первоначальные жилищные ссуды доступны участникам, имеющим на это право, всего за три процентов вниз.

Опять же, помните, ваш риэлтор должен иметь возможность оказать большую помощь в поиске подходящего кредитора. В следующий каталог также поможет вам найти подходящего для вас кредитора.

Выбор правильная ипотека

Следующий шаг на вашем пути — выбор правильного тип ипотеки под ваши индивидуальные финансовые потребности.Хотя есть некоторые люди, которые могут платить и платят наличными за новый дом, в большинстве своем похожи на вас, и это где будут действовать навыки и знания вашего кредитора.

Предварительная квалификация перед охотой на дом поможет вам игры. Ваше исследование того, сколько дома вы можете себе позволить, дало вам со знанием уже зная стандарт ипотеки, по которой вы квалифицироваться. Проще говоря, вы покупаете ссуду у ипотечного кредитора.

Во-первых, просмотрите основные виды ипотечных кредитов, которые вы можете сталкиваться.Следующий список содержит ипотечные кредиты, которые вы, скорее всего, получите. видеть. Опять задавайте вопросы; ваш кредитор будет рад объяснить каждый тип оформление кредита и удовлетворит все ваши опасения.

Ипотека с фиксированной ставкой (FRM)

Это стандартная модель ипотеки. Это старейший и наиболее легко понимаемый тип ипотека. Его главная привлекательность заключается в том, что процентная ставка и сумма выплаты остаются фиксированными в течение срока ссуды, обычно 15 или 30 лет. Однако, если ставки упадут, держатель не сможет воспользоваться новой, более низкой ставкой. кроме рефинансирования.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM)

С этим видом ипотеки, процентная ставка, которую вы платите, растет и падает вместе с другими ставками взимается по всей экономике. Следовательно, вы, заемщик, берете на себя риск повышения ставок, и вы получите выгоду, если ставки упадут. вопрос, который нужно задать об ARM: есть ли ограничения на вашу скорость могут быть увеличены как при каждом пересмотре, так и в течение всего срока кредита. Без ограничения, известные как «ограничения», вы не сможете предсказать, сколько ваших ставка (и, следовательно, ваши ежемесячные платежи) могут измениться.

Вариант трансформируемого

FRM и ARM представляют собой основные варианты, доступные покупателям жилья сегодня. Кабриолет ипотека представляет собой нечто вроде компромисса между ними. Он разработан для тех, кто хочет преимуществ ARM, но также хочет ограничить риск роста ставок. покупатель начинает с ARM, но имеет возможность преобразовать его в FRM на указанные баллы в течение срока кредита. Вы можете спросить у кредитора эти вопросы: Когда можно конвертировать? Как часто вы можете рассматривать этот вариант? Находятся есть ли какие-либо авансовые платежи? Придется ли вам платить больше за ARM с функция преобразования, чем для ARM без нее? Требуются ли дополнительные сборы, если а когда вы решите конвертировать? Узнайте коэффициент конверсии кредитора.Ипотека с постепенными выплатами (GPM) с фиксированной ставкой GPM начинается с низких платежей, обычно ниже фиксированной ставки и возможно, ARM, но постепенно (обычно в течение пяти-десяти лет), затем выровняйтесь на оставшиеся годы ссуды.

Ипотека с растущим капиталом (GEM)

Этот вариант предназначен для заемщиков, желающих погасить ипотеку в кратчайшие сроки. Таким образом, процентная ставка остается фиксированной, но размер ежемесячной оплата увеличивается по заранее оговоренному графику, с более высокими выплатами собирается уменьшить основной баланс.Эта ипотека может быть привлекательной для тот, кто ожидает регулярного роста доходов и хочет увеличить капитал Пятнадцатилетняя ипотека пятнадцатилетняя ипотека позволяет заемщикам быстрее погасить ссуду, что означает, что они быстрее наращивают капитал и платят меньше процентов в течение срока ипотека.

Двухнедельная ипотека

Другой вариант для людей, которые хотят погасить свои ссуды раньше, — это ипотека, выдаваемая раз в две недели. Вместо того, чтобы производить разовый платеж по ипотеке каждый месяц, заемщики, которые выбирают В этом случае ежемесячно производятся два равных платежа.

Федеральное управление жилищного строительства застрахованных ссуд (FHA)

FHA, также известное как Федеральное управление жилищного строительства, действует под контролем Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) и имеет первичный ответственность за управление государственной программой страхования жилищных кредитов. Эта программа позволяет покупателям, которые в противном случае не могли бы претендовать на получение жилищного кредита, получить один, потому что риск снимается с кредитора FHA.

Что такое FHA Заем?

В 1937 году в соответствии с актом Конгресса Федеральное Жилищное управление было создано для обеспечения американских семей жильем. уникальная возможность стать собственником жилья.Раньше варианты покупателя жилья были ограничивается только краткосрочными кредитами на срок от одного до пяти лет. Заемщикам приходилось вкладывать от 40 до 50 процентов в стоимость имущества и платить от всего остатка кредита к концу срока. FHA произвело революцию ипотечная отрасль в то время, предложив 30-летнюю ипотеку и возможность владения домом доступна для американцев по всей стране. В течение лет, в результате этой революции появилось множество программ, направленных на то, чтобы Американская мечта о том, чтобы домовладение было проще, доступнее и доступнее. Американцы.

Существует несколько известных программ жилищного кредитования FHA. доступный.

• Стандартная фиксированная ставка (FHA 203b)
• Ипотека с регулируемой ставкой FHA (FHA 251)
• Выкуп FHA 2-1 (FHA 203b, FHA 251)
• Программа энергоэффективной ипотеки

Проблемы с оплатой

В случае неудачи платить, FHA страхует ипотечные кредиты одобренных кредитных организаций. FHA страхует различные ипотечные кредиты, включая FRM, ARM, GEM и GPM. Первоначальные взносы низкие — 5 процентов и меньше.FHA не устанавливает процентную ставку по застрахованным ссудам, поэтому вам необходимо поискать лучшую цену.

FHA ограничивает размер страховки до в зависимости от того, что меньше: 95 процентов от средней местной цены на дом или 75 процентов от лимит кредита, установленный Федеральной корпорацией жилищного ипотечного кредитования, крупным покупателем и перекупщик ипотечных кредитов.

Управление по делам ветеранов Гарантированные ссуды (VA)

VA ссуды обладают большинством преимуществ ссуд FHA, а затем некоторые, но у них также есть ограничения на участие.Они доступны только ветеранам вооруженных сил, находящимся на службе и их супруги. Кредиты VA обычно на полпроцента или более ниже рыночных. ставки, и их можно получить без снижения стоимости.

Поиск Идеальный дом

Теперь вы готовы и вооружены своим предварительная квалификация или предварительное одобрение, чтобы найти дом своей мечты. Ваше путешествие довел вас так далеко, и теперь ваш агент по недвижимости предоставит вам столько домов, сколько вы хотите увидеть.

Но знаете ли вы, что вы за дом? находясь в поиске? Вы знаете, в каком районе вы хотите жить? Какие школ будут посещать ваши дети? Покупки важны для вас или Вы ищете дом на поле для гольфа или у воды? Вы были бы комфортно в кондоминиуме, таунхаусе или даже в панельном доме? Все эти и другие вопросы об удобствах и особенностях будут среди тех, которые спросит ваш агент по недвижимости. Она будет гораздо более способна найти подходящий дом для вас, если она знает все о ваших требованиях, потребностях и желания по возможности.

Чтобы помочь вашему агенту по недвижимости в этом процессе, составьте три списка — список потребностей, список нежелательных и список мечты. Фактор в ваши текущие жилищные потребности, симпатии, антипатии и возможные будущие изменения в вашем жизнь и образ жизни, например, больше детей, меньше детей, переезд родителей или вне и других важных факторов, изменяющих жизнь.

Ваш список потребностей может включать:

• Количество спален
• Количество ванных комнат
• Ванна в главной спальне
• Отдельная столовая
• Гараж
• Подвал

Хотя ваш список нежелательных может включать :

• Маленькие ванные комнаты
• Нет места для стойки
• Нет окон в кухне / ванной
• Крошечный двор
• Недостаточно места в шкафу
• Нет гаража

Для списка вашей мечты запишите все особенности Вы хотели бы иметь в своем доме:

• Камин
• Бассейн с джакузи
• Теплица
• Уголок для завтрака
• Двухэтажный
• Мансардные окна

Создание Предложение

Возможно, вы уже знаете, где хотите живут, но если нет, то вот несколько вещей, о которых стоит подумать:

• Посмотрите на соседние дома по соседству.Дома и дворы в хорошем состоянии? Состояние этих домов повлияет на стоимость дом, который вы покупаете.
• Это визуально привлекательно? Тщательно исследуйте участок. Предлагает ли это адекватная конфиденциальность? Будете ли вы поддерживать почву или нанять кого-нибудь? Ты нравится ландшафтный дизайн или вы спроектируете свой собственный? При взгляде на задний двор, вас встречает вид трансформатора, радио телебашня, заправочная станция, автобусная остановка или футбольное поле, где проводятся ночные игры играют?
• В каком районе он находится? Насколько близко расположены магазины, банки, церкви, больницы, школы, парки и кинотеатры? И из Конечно, вы захотите узнать, что уровень преступности связан с район.Сходите в местный полицейский участок и попросите записи о грабежи, взломы, вандализм, нападения и проблемы, связанные с наркотиками в район. Преступность растет или уменьшается?
• Какая загруженность дорог и как она повлияет на вашу поездку на работу и с работы? При интенсивном движении также возникает шум и воздух. загрязнение.
• Это дом в районе, который затопляется во время дождя. Как быстро канализация с улицы и двора? Уклон и способность почвы к поглощение воды определит, где и как быстро вода будет стекать из дом.Вы можете проверить местную информацию о наводнениях в отделе информации о наводнениях Стюарта, чтобы узнать, дом в пойме.

Что бы вы ни делали, не бойтесь задавать вопросы. Ваш агент по недвижимости будет очень рад предоставить вам столько же информация по мере возможности. Помните, что это потенциально самая крупная покупка, которую вы когда-нибудь сделаете — задавайте вопросы, пока не будете удовлетворены ответами.

Вот еще несколько вещей, которые вы захотите при выборе дома своей мечты учитывайте:

• Не влюбитесь в первый же дом, который вы увидите.Появляются новые объявления на рынок все время. Лучшая сделка все еще может быть угол’. Чем больше домов вы увидите, тем больше узнаете о том, чего хотите и что может предложить каждый дом.
• Не выбирайте дом потому, что вам нравится внутреннее убранство — a Хорошо обставленный дом не всегда является самым надежным с точки зрения конструкции. Проверить фактическая структура дома. Имейте в виду, что мебель будет уезжая с нынешним владельцем.
• Пройдите по дому с помощью гребешка с мелкими зубьями.Откройте шкафы, включите каждый переключатель, обратите внимание на детали, отодвиньте мебель от стен, загляните внутрь чердак, включите краны и промойте комоды. Ищите водяные пятна на стены и потолки — вам не захочется узнать после того, как вы купили дом, что крыша протекает.
• Не поддавайтесь принуждению к выбору. Только принимай решение когда вы увидели достаточно, чтобы выбрать лучший

Закрытие Сделка

Вы наконец-то нашли дом своей мечты.Вы готовы положить деньги туда, куда вам нужно, но подождите, прежде чем подписать на пунктирной линии, прежде чем потратить деньги, предоставленные кредитором, и прежде чем начать думать о дизайне интерьера и экстерьера, узнайте несколько вещи в первую очередь. Эти вещи могут помочь вам договориться о более выгодной цене, чем что спрашивает хозяин.

Узнать цену продажи аналогичной недвижимости использовать в качестве ориентира для определения продажной цены. Эти сопоставимые объекты должны:

• Проданы не более чем на шесть месяцев раньше
• Быть примерно того же возраста и состояния
• Иметь примерно такое же количество ванных комнат, спален и площади метраж
• Находиться в аналогичном месте и на аналогичном участке
• Если вам все еще неудобно устанавливать цену, подумайте о сделав профессиональную оценку.Оценщики смотрят, что это за дом стоит сегодня и как соседство может повлиять на будущую стоимость недвижимости. Они предоставляют реалистичную цифру для истинной рыночной стоимости собственности

После того, как вы, ваш агент по недвижимости и владелец договорились о продажной цене дома — написали.

Не раскрывайте свою стратегию и не говорите устно предложения. Вы знаете, что хотите этот дом, но не передавайте свои деньги, пока вы уверены, что продавец юридически способен передать хорошее название и встречу другие условия.Однако продавец не хочет сдавать документ до тех пор, пока вы заплатили за недвижимость.

Что теперь?

С помощью вашего агента по недвижимости предложите продавец письменный договор, в котором излагаются обязательства и обещания, которые вы и продавец должен согласовать и выполнить, чтобы совершить продажу. Хорошо нарисованный договор должен защищать все стороны.

Первый контракт, который вы отправляете, должен быть всеобъемлющие и включают в себя все, что имеет значение. Имейте в виду, когда продавец принимает договор, может быть уже поздно что-либо добавлять или изменять.В В некоторых штатах могут быть стандартные контракты на недвижимость. Однако вам следует убедитесь, что ваш контракт включает как минимум следующее:

• Цена предложения
• Первоначальный взнос
• Юридическое описание собственности
• Способ передачи права собственности
• Суммы, подлежащие уплате, и кто их будет платить
• Сумма залог
• Условия, при которых продавец и покупатель могут расторгнуть договор
• Дата расчета Финансовые договоренности
• Список продаваемых бытовых приборов, мебели и личного имущества с домом

Задаток

После того, как вы предложили цену предложения, Следующим шагом будет определение размера депозита, который вы хотите внести с помощью своего предложения.Вы хотите, чтобы «задаток» был достаточно большим, чтобы показать продавец вы серьезны, но не настолько крупный, на которого вы вкладываете значительные средства риск.

Одна рекомендация — убедиться, что ваш депозит менее двух процентов от предложенной вами цены. Причина в том, что если ваш депозит больше, кредитор обратит особое внимание на как вы пришли с деньгами. Возможно, вам придется предоставить копию аннулированного чек вместе с выпиской из банка, подтверждающей, что у вас изначально были деньги.Обычно это не проблема, но если у вас короткий период условного депонирования или едва приходя с вашим авансовым платежом, это может доставить неудобства.

Еще одна причина для ограничения депозита — «просто в случае. «Хотя серьезные проблемы являются исключением, а не Правило, они действительно случаются. «На всякий случай» идет неприятный или затяжной спор между вами и продавцом, тем меньше денег вы вложили в тем меньше средств вы подвергаете риску.

Как и практически все в сфере недвижимости, из этого правила тоже есть исключения.Во время горячего рынка могут быть множественные предложения по интересующей вас недвижимости. Большой депозит может впечатлить достаточно продавца, чтобы они приняли ваше предложение вместо чужого, даже когда ваш неизвестный конкурент предлагает ту же цену или немного выше.

Поскольку крупные депозиты действительно впечатляют продавцов, вы можете также обнаружите, что, сделав большой депозит, вы можете убедить продавца принять более низкое предложение. Больше денег впереди может сэкономить вам деньги позже.

Когда дело доходит до покупки нового дома, все договорная.Ваш агент по недвижимости может очень помочь в этом процессе. А Неполный список того, что подлежит обсуждению при покупке нового дома, может включать:

• Цена
• Финансирование
• Затраты на закрытие (кроме случаев, предусмотренных законодательством или финансированием)
• Занятость (Когда вы можете получить ключ и въехать?)
• Картина (Будет ли продавец перекрашивать часть или всю дом?)
• Ремонт (Будет ли продавец ремонтировать крышу, сантехнику, окна и тд, и какой и качественный ремонт будет сделан?)
• Двор (Удалит ли продавец ненужные деревья, кусты — вставьте желаемый ландшафтный дизайн?)
• Светильники (Какие светильники, вентиляторы, приборы и т. д.остаться и что уйти?)
• Настенные покрытия (шторы останутся или уйдут?)
• Мебель (будет ли продавец включать определенные предметы?)
• Предоплаченные налоги и страховка (Будет ли продавец кредитовать вас эти?)

Переговоры дают вам — покупателю — невероятное власть в совершении выгодной сделки. Как и в любых переговорах, будьте готовы к делать некоторые уступки и брать. Пусть ваш агент по недвижимости поможет вам и будет работать с вами и продавец, чтобы прийти к наилучшим условиям для всех.

В качестве дополнительной меры предосторожности вам также следует иметь профессиональный инспектор осматривает дом в поисках потенциальных проблем. Даже если вы прошли полный обзор, задали правильные вопросы и обсудили предложение с вашим агентом по недвижимости, профессионал может увидеть вещи, которые вам было бы легко не заметить. Даже если это не вещи Ожидается, что продавец отремонтирует, по крайней мере, вы будете знать заранее о любых потенциальные проблемы.

Как только вы получите осмотр, вы захотите дайте себе достаточно времени, чтобы просмотреть и утвердить отчет.Если вы этого не сделаете утвердить отчет, вы можете договориться с продавцами о том, какой ремонт должен и кто должен платить за этот ремонт. В противном случае вы можете отменить покупка без штрафа, если вы включили расписание в свой предложение. На получение отчета уходит от десяти до пятнадцати дней, а на получение отчета — пять дней. дней на его рассмотрение.

Еще одна вещь, абсолютно необходимо, чтобы вы укажите дату закрытия как часть вашего предложения. Таким образом, и вы, и продавец может строить планы переезда, а продавец может планировать покупку своего следующий дом.Это также дает время, необходимое для повторных переговоров после проверки отчет о профессиональном осмотре.

Хотя большинство транзакций действительно закрываются на правильную дату, оставайтесь гибкими, чтобы избежать задержек, которые могут создать серьезные проблемы.

Например, если вы сдаете в аренду и вам нужно отдать домовладелец замечает, что вы съезжаете, вы можете разрешить гибкость в ваших временных рамках. В противном случае, если ваша покупка закроется через несколько дней поздно вы могли оказаться в мотеле с упакованными вещами движущийся фургон куда-нибудь, пока вы оплачиваете складские расходы.

Вы почти подошли к концу своего пути. Скоро, ваша мечта станет реальностью, и вы сможете начать жить в доме своего выбор. И теперь, когда вы и ваш продавец пришли к взаимному соглашению, вы готовы подписать договор и внести свой задаток (деньги указывает на серьезность вашего предложения). Есть разные люди и услуги, задействованные за кулисами, чтобы это произошло, прежде чем вы положите ключ в замке.

Во-первых, вы захотите закрыть сделку.Дорога к закрытие короткое, всего шесть основных шагов. Эти шаги обычно обрабатываются в офисе вашей титульной компании. Участники этой встречи — это вы, покупатель, продавец, ваши поверенные — если они у вас есть, ваш агент по недвижимости, условное депонирование агенты и любые другие лица, которые могут быть заинтересованы в передаче права собственности.

И, конечно же, последний шаг — заселение! Поздравляю — вы осуществили американскую мечту — владеть своим собственный дом! Живи долго и процветай!

Уголок покупателя и полезные советы

Покупателям / продавцам жилья
Поздравляем! Вы решили воплотить в жизнь свою мечту о собственном доме.Вы отправитесь в путешествие к американской мечте стать владельцем собственного дома. Как и в любом путешествии к заветной цели, на этом пути вы можете столкнуться с проблемами. Great American Title здесь, чтобы помочь вам преодолевать препятствия, преодолевать препятствия или сглаживать препятствия, которые могут помешать вашему путешествию.

Прежде чем вы начнете, давайте рассмотрим некоторые важные вопросы, которые дадут вам ответы, а также шаги, которые сделают ваше путешествие приятным и полезным.

Сколько дома вы можете себе позволить?

Выбор лучшего агента по недвижимости для вас

Выбор наиболее выгодного ипотечного кредитора

Выбор подходящей ипотеки
Ипотека с фиксированной процентной ставкой (FRM)
Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM)
Конвертируемый вариант
Ипотека с растущим капиталом (GEM)
Пятнадцатилетняя ипотека
Двухнедельная ипотека
Застрахованные ссуды Федерального управления жилищного строительства (FHA)

Что такое заем FHA?

Помощь в выплате авансового платежа FHA
Проблемы с платежами
Гарантированные ссуды Администрацией по делам ветеранов (VA)

В поисках идеального дома

Сделать предложение

Заключение сделки

Перед тем, как начать поиск дома своей мечты, решите, сколько вы можете с комфортом потратить.Ипотечные кредиторы чаще всего принимают во внимание все следующее:

Знание вашего кредитного статуса и того, как кредитные агентства оценивают ваш кредит, также может быть решающим фактором, особенно когда вы начинаете разговаривать с кредиторами. Существуют три основных агентства кредитной информации, которые за небольшую плату отправят вам самый последний кредитный отчет из файла.

Experian — 1888-EXPERIAN (397-3742)
Equifax — 1800-997-2493
Trans Union — 1-216-779-2378

Кредиторы обычно используют следующие два квалификационных принципа, чтобы решить, какой частью ссуды вы можете управлять:

• Ваши ежемесячные жилищные расходы — выплаты по ипотеке, налоги на имущество, страхование и т. Д. Эти расходы не должны составлять более 28 процентов вашего ежемесячного валового дохода.

• Ваши ежемесячные расходы на проживание и любые долгосрочные долги — коммунальные услуги, автомобиль и школьный кредит, алименты, медицинское страхование и страхование автомобиля и т. Д. Эти расходы не должны превышать 36 процентов вашего ежемесячного валового дохода.

Верх

После того, как вы оцените свою квалификацию в отношении расходов, вам нужно будет найти специалиста по недвижимости.Как и в любом крупном путешествии, вам нужен способный, компетентный гид, который явно сможет провести вас через шаги, которые в конечном итоге приведут вас к конечному пункту назначения — вашему новому дому.

Выберите агента, с которым вам комфортно. Тот, кто чутко реагирует на ваши потребности и потребности вашей семьи, тот, кто делает комплимент вашей личности, и тот, кто готов быть с вами на каждом этапе процесса покупки дома.

Вот несколько простых советов по поиску «подходящего» агента:

• Если вы уже знаете район, в котором хотели бы жить, найдите агента в этом районе.

• Найдите опытного агента с известной репутацией — посмотрите на его полномочия, послужной список и полученные награды.

• Найдите кого-нибудь из членов Совета риэлторов®.

• Найдите кого-нибудь, кто продолжает свое образование — сертифицированного специалиста по жилым домам (CRS), сертифицированного жилищного брокера (CRB), выпускника Института риэлторов (GRI) или представителя аккредитованного покупателя (ABR) — это показывает, что риэлтор заинтересован в бизнес долгосрочен и готов инвестировать в свою карьеру.

• Ищите рекомендации от своей семьи и / или друзей.

• Прежде чем принять окончательное решение, опросите как минимум трех агентов.

Если вас направили к агенту, вот несколько вопросов, которые вы захотите задать о нем или о ней:

• С чем они хотели иметь дело?
• Насколько усердно они работали на вас?
• А вам дали хорошую цену?
• Были ли осложнения?
• Всегда ли они говорили правду?
• Они всегда заботились о вас или просто хотели получить деньги?
• Вы бы снова воспользовались их услугами?

Вы сузили свой выбор до трех лучших профессионалов.Пришло время принять окончательное решение о том, кто будет вашим проводником. Задайте эти вопросы трем вашим финалистам:

• Сколько покупателей вы успешно представили за последние шесть месяцев?
• Могу ли я узнать имена и номера телефонов от трех до шести ваших недавних клиентов-покупателей?
• Вы имеете дело в основном с покупателями или продавцами жилья?
• Какие у вас профессиональные звания?
• Вы полностью автоматизированы и используете свой персональный компьютер, факс, копировальный аппарат, пейджер, голосовую почту и т. Д.?
• Какова ваша комиссия? Или у вас есть почасовая оплата или установленная плата?
• У вас есть список домашних инспекторов, страховых агентов и солидных кредиторов, которых я могу рассмотреть?
• Какие пункты будут включены в наше предложение, чтобы защитить нас как покупателей?
• Попытаетесь ли вы продать мне одну из перечисленных вами объектов недвижимости, прежде чем показывать мне объявления других компаний по недвижимости?
• У вас есть информация о недвижимости на продажу собственником?
• Как вы поможете мне сэкономить?
• Как вы защитите мои интересы и почему я должен нанять вас, а не другого агента?
  

А теперь несколько вопросов, которые стоит задать себе после последнего собеседования с агентами по недвижимости.Ответы на следующие вопросы увеличат ваши шансы выбрать лучшего агента по недвижимости для вас и вашей семьи.

• Какой из них перезвонил?
• Какой из вопросов задавал, чтобы определить, что вы хотите / нуждаетесь в доме?
• Кто провел финансовый анализ, чтобы определить, сколько вы можете себе позволить?
• Какой из предложенных методов финансирования?
• Кто из них, кажется, наиболее осведомлен об этом сообществе?
• Какой из них объяснил вещи наиболее ясно?
• С какой из них ВЫ чувствовали себя наиболее комфортно?

Имейте в виду, что дома покупатели — вы — нужно искать риэлтора так же, как это делают продавцы дома .

Видите ли, у каждой продажи есть две «стороны». Сторона продавца представлена ​​листинговым агентом. Со стороны покупателя выступает агент по продаже. Агент по продаже также называется агентом покупателя. Обычно комиссионные за недвижимость оплачивает продавец. По этой причине агент по продаже, хотя и представляет покупателя, имеет определенные обязанности перед продавцом. Если вы, как покупатель жилья, хотите, чтобы агент по недвижимости представлял только ваши интересы, вам нужно будет нанять и платить комиссию своему собственному агенту по недвижимости.Эти агенты по недвижимости обычно называются агентами покупателя.

Если вы звоните по единственному объявлению в газете, по объявлению в журналах, посвященных продаже товаров на дому, или по объявлению в Интернете, вы, скорее всего, звоните агенту по листингу.

Верх

Выбрав риэлтора, у вас теперь есть кто-то, кто может провести вас через процесс привлечения ипотечного кредитора.Ваш агент поможет вам понять и выбрать тип кредитора, который наилучшим образом соответствует вашим финансовым потребностям.

Каждый кредитор индивидуален, поэтому обязательно выберите тот, который будет работать с вами и вашими конкретными обстоятельствами. Магазин для кредиторов, предлагающих лучшие предложения. Проконсультируйтесь с несколькими ипотечными компаниями и воспользуйтесь одной или несколькими службами отчетности. Если в вашем районе нет службы отчетности, начните поиск в своем собственном банке, сберегательно-кредитном учреждении или через любой из следующих источников:

Независимые ипотечные компании: Выделяют немногим более половины всех ипотечных жилищных кредитов, включая большинство ссуд, гарантированных VA и FHA.

Сберегательные учреждения: Ссудо-сберегательные ассоциации и сберегательные банки выдают около четверти ипотечных жилищных кредитов. Большинство из них представляют собой обычные ссуды — те, которые не гарантированы VA или FmHA или застрахованы FHA.

Коммерческие банки: Занимаются жилищным кредитованием. Банки также являются основными поставщиками ссуд для покупателей мобильных домов.

Ипотечные брокеры: Выступают в качестве посредников. Брокер следит за ипотечным рынком через связи с местными, региональными и национальными кредиторами и может направить потенциального заемщика к ипотечному банкиру, сберегательному учреждению или коммерческому банку. Брокеры не ссужают деньги и не могут одобрять ссуды.

Кредитные союзы: Выдавайте около одной трети всех первых ипотечных ссуд, но вы должны быть участником.

Государственные агентства: Государственные и местные финансовые агентства предоставляют финансирование по ставкам ниже рыночной для правомочных покупателей с низким и средним уровнем дохода через продажу освобожденных от налогов облигаций.

Работодатели и союзы: Не упускайте из виду своего работодателя как источника помощи. Работодатель может субсидировать долю или даже выступать в качестве кредитора.Еще одна возможность — это союзы. AFL-CIO предлагает то, что она называет «привилегиями профсоюзов». Профсоюзы, вступившие в систему, могут предоставлять своим членам первоначальные жилищные ссуды со скидкой всего на три процента.

Опять же, помните, ваш риэлтор должен быть в состоянии оказать большую помощь в поиске подходящего кредитора. Следующий каталог также поможет вам найти подходящего для вас кредитора.

Справочник кредиторов

Верх

Следующим шагом на вашем пути является выбор типа ипотеки, которая соответствует вашим индивидуальным финансовым потребностям. Хотя есть люди, которые могут платить и платят наличными за новый дом, большинство из них похожи на вас, и именно здесь навыки и знания вашего кредитора вступят в силу.

Предварительная квалификация перед охотой на дом — это преимущество. Ваше исследование того, сколько дома вы можете себе позволить, дало вам представление о том, что вы уже знаете стандарт ипотечных кредитов, на которые вы имеете право. Проще говоря, вы покупаете ссуду у ипотечного кредитора.

Во-первых, рассмотрите основные виды ипотечных кредитов, с которыми вы можете столкнуться.Следующий список содержит ипотечные кредиты, которые вы, скорее всего, увидите. Опять задавайте вопросы; Ваш кредитор будет рад объяснить каждый тип кредитного соглашения и удовлетворить все ваши вопросы.

Ипотека с фиксированной ставкой (FRM)
Это стандартная модель ипотеки. Это самый старый и наиболее понятный вид ипотеки. Его главная привлекательность заключается в том, что процентная ставка и сумма платежа остаются фиксированными в течение срока кредита, обычно 15 или 30 лет.Однако, если ставки упадут, держатель не сможет получить выгоду от новой, более низкой ставки, кроме как путем рефинансирования.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM)
При использовании этого вида ипотеки процентная ставка, которую вы платите, растет и падает вместе с другими ставками, взимаемыми во всей экономике. Таким образом, вы, заемщик, берете на себя риск повышения ставок и получаете выгоду, если ставки упадут.

Существенный вопрос, который следует задать по поводу ARM, заключается в том, существуют ли ограничения на то, насколько ваша ставка может быть повышена как при каждом пересмотре, так и в течение всего срока ссуды.

Без ограничений, известных как «лимиты», вы не сможете предсказать, насколько изменится ваша ставка (и, следовательно, ваши ежемесячные платежи).

Вариант с откидным верхом
FRM и ARM представляют собой основные варианты, доступные сегодня покупателям жилья. Конвертируемая ипотека представляет собой своего рода компромисс между ними. Он разработан для тех, кто хочет преимуществ ARM, но также хочет ограничить риск роста ставок.

Согласно этой договоренности, покупатель начинает с ARM, но имеет возможность перейти на FRM в определенные моменты в течение срока ссуды. Вы можете задать кредитору следующие вопросы: Когда вы сможете конвертировать? Как часто вы можете рассматривать этот вариант? Есть ли какие-либо авансовые платежи? Придется ли вам платить за ARM с функцией преобразования, чем за ARM без нее? Взимаются ли дополнительные сборы, если и когда вы решите конвертировать? Узнайте коэффициент конверсии кредитора.Ипотека с постепенными выплатами (GPM)

GPM с фиксированной ставкой начинается с низких платежей, обычно ниже, чем у фиксированной ставки и, возможно, у ARM, но постепенно увеличивается (обычно в течение пяти-десяти лет), а затем выравнивается на оставшиеся годы ссуды.

Ипотека с растущим капиталом (GEM)
Этот вариант предназначен для заемщиков, которые хотят погасить свою ипотеку как можно скорее.Таким образом, процентная ставка остается фиксированной, но размер ежемесячного платежа увеличивается в соответствии с заранее установленным графиком, при этом более высокие платежи уменьшают основной баланс. Эта ипотека может быть привлекательной для тех, кто ожидает регулярного роста доходов и хочет быстро увеличить капитал.

Пятнадцатилетняя ипотека
Как и GEM, пятнадцатилетняя ипотека позволяет заемщикам быстрее погашать ссуду, что означает, что они быстрее наращивают капитал и платят меньше процентов в течение срока действия ипотеки.

Двухнедельная ипотека
Другой вариант для людей, которые хотят погасить свои ссуды раньше, — это двухнедельная ипотека. Вместо того, чтобы делать один платеж по ипотеке каждый месяц, заемщики, выбравшие этот вариант, производят два равных платежа ежемесячно.

Федеральная жилищная администрация застрахованных ссуд (FHA)
FHA, также известная как Федеральная жилищная администрация, работает под контролем Министерства жилищного строительства и городского развития (HUD) и несет основную ответственность за управление государственной программой страхования жилищных ссуд. .Эта программа позволяет покупателям, которые в противном случае не могли бы претендовать на получение жилищного кредита, получить его, потому что риск снимается с кредитора FHA.

Что такое заем FHA?
В 1937 году на основании закона Конгресса была создана Федеральная жилищная администрация, чтобы предоставить американским семьям уникальную возможность стать домовладельцами. Раньше возможности покупателя жилья ограничивались краткосрочными ссудами на срок от одного до пяти лет.Заемщики должны были вложить от 40 до 50 процентов в стоимость имущества и выплатить весь остаток по кредиту к концу срока. В то время FHA произвело революцию в ипотечной индустрии, предложив 30-летнюю ипотеку и сделав возможность владения домом доступной для американцев по всей стране. На протяжении многих лет эта революция породила множество программ, призванных сделать американскую мечту о собственном доме более доступной и доступной для американцев.

Существует несколько известных программ жилищного кредитования FHA. Нажмите на название, чтобы узнать больше об этой программе:

Стандартная фиксированная ставка (FHA 203b)
Ипотека с регулируемой ставкой FHA (FHA 251)
Выкуп FHA 2-1 (FHA 203b, FHA 251)
Программа энергоэффективной ипотеки

Помощь при внесении авансового платежа FHA
Накопление на покупку дома, будь то первый дом или третий, может оказаться сложной задачей.Для многих потенциальных покупателей жилья отсутствие достаточных денег для покрытия расходов на закрытие и первоначального взноса является разницей между арендой и владением домом. Тем не менее, многие некоммерческие и общественные благотворительные организации были созданы для оказания помощи покупателям жилья впервые, семьям с низким и средним доходом и обычным покупателям жилья при покупке дома.

Помощь при первоначальном взносе предоставляется в виде подарочных средств, что означает, что деньги не подлежат возврату.Хотя есть несколько организаций, которые предоставляют эти дары, различия между ними незначительны. Квалифицированные покупатели жилья могут получить от 1% до 5% на покупку дома. От покупателя жилья могут потребовать дополнительные сбережения в банке. Однако покупатель жилья должен использовать утвержденного ипотечного кредитора, утвержденного агента по недвижимости и иметь право на жилищный заем FHA.

Чтобы узнать больше о программах помощи при первоначальном взносе и грантах, выберите один из следующих вариантов:

Программа Неемии
Ameridream
HART
CDS Homegrants
Партнеры по благотворительности

Проблемы с платежами
В случае неуплаты FHA страхует ипотечные ссуды, выданные утвержденными кредитными учреждениями. FHA страхует различные ипотечные кредиты, включая FRM, ARM, GEM и GPM.Первоначальные взносы низкие — 5 процентов и меньше. FHA не устанавливает процентную ставку по застрахованным ссудам, поэтому вам придется поискать лучшую ставку.

FHA ограничивает страховую сумму тем, что меньше: 95 процентов средней местной цены на жилье или 75 процентов лимита ссуды, установленного Федеральной корпорацией жилищной ипотечной ссуды, крупным покупателем и торговым посредником ипотечных кредитов.

Гарантированные ссуды Администрации по делам ветеранов (VA)
Ссуды VA имеют большинство преимуществ ссуд FHA, а также некоторые из них, но они также имеют ограничения правомочности. Они доступны только ветеранам вооруженных сил, находящимся на службе и их супругам. Ссуды VA обычно на полпроцента или более ниже рыночных ставок, и их можно получить без потери денег.

Верх

Теперь вы готовы и вооружены предварительной квалификацией или предварительным одобрением, чтобы найти дом своей мечты.Ваше путешествие завело вас так далеко, и теперь ваш агент по недвижимости предоставит вам столько домов, сколько вы захотите увидеть.

Но знаете ли вы, какой дом вам нужен? Вы знаете, в каком районе вы хотите жить? В каких школах будут ходить ваши дети? Для вас важны покупки или вы ищете дом на поле для гольфа или у воды? Было бы вам комфортно в кондоминиуме, таунхаусе или даже в панельном доме? Все эти и другие вопросы, касающиеся удобств и особенностей, будут среди тех, которые задаст ваш агент по недвижимости.У нее будет гораздо больше возможностей найти для вас подходящий дом, если она будет знать как можно больше о ваших требованиях, потребностях и желаниях.

Чтобы помочь вашему агенту по недвижимости в этом процессе, составьте три списка — список потребностей, список нежелательных и список мечты. Учитывайте ваши текущие жилищные потребности, симпатии и антипатии и возможные будущие изменения в вашей жизни и образе жизни, такие как больше детей, меньше детей, въезжающие или выезжающие родители и другие важные факторы, изменяющие жизнь.

Ваш список потребностей может включать:

Для списка вашей мечты запишите все особенности, которые вы хотели бы иметь в своем доме, включая:

• Камин
• Бассейн с джакузи
• Теплица
• Уголок для завтрака
• Двухэтажный
• Мансардные окна

Верх

Возможно, вы уже имеете представление о том, где вы хотите жить, но если нет, то вот несколько вещей, о которых стоит подумать:

• Посмотрите на окружающие дома по соседству.Хорошо ли содержатся дома и дворы? Состояние этих домов повлияет на стоимость дома, который вы покупаете.
• Это визуально привлекательно? Тщательно исследуйте участок. Предлагает ли он адекватную конфиденциальность? Будете ли вы поддерживать почву или нанять кого-нибудь? Вам нравится ландшафтный дизайн или вы бы спроектировали свой собственный? Глядя на задний двор, вас встречает вид трансформатора, радиовещательной вышки, заправочной станции, автобусной остановки или футбольного поля, где играют в ночные игры?
• В каком районе он находится? Насколько близко расположены магазины, банки, церкви, больницы, школы, парки и кинотеатры? И, конечно же, вы захотите узнать, какой уровень преступности связан с этим районом.Сходите в местный полицейский участок и запросите записи об ограблениях, взломах, вандализме, нападениях и проблемах, связанных с наркотиками, в районе. Преступность растет или уменьшается?
• Какова загруженность дорог и как это повлияет на вашу поездку на работу и обратно? Тяжелое движение также вызывает шум и загрязнение воздуха.
• Это дом в районе, который затопляется во время дождя.С какой скоростью уходит вода с улиц и дворов? Уклон и способность почвы поглощать воду будут определять, где и как быстро вода будет стекать из дома.

Что бы вы ни делали, не бойтесь задавать вопросы. Ваш агент по недвижимости будет очень рад предоставить вам как можно больше информации. Помните, что это потенциально самая крупная покупка, которую вы когда-либо совершали — задавайте вопросы, пока не будете удовлетворены ответами.

Вот еще несколько вещей, которые вы захотите учесть при выборе дома своей мечты:

• Не влюбляйтесь в первый увиденный дом. Новые листинги появляются на рынке все время. Лучшее предложение все еще может быть «не за горами». Чем больше домов вы увидите, тем больше вы узнаете о том, чего хотите и что может предложить каждый дом.
• Не выбирайте дом, потому что вам нравится внутренняя отделка — хорошо меблированный дом не всегда является самым надежным в плане конструкции. Проверьте фактическую структуру дома. Имейте в виду, что мебель будет оставлена ​​текущему владельцу.
• Пройдите по дому с помощью гребешка с мелкими зубьями. Откройте шкафы, включите каждый выключатель, обратите внимание на детали, отодвиньте мебель от стен, загляните на чердак, включите краны и промойте комоды.Ищите пятна воды на стенах и потолке — после покупки дома вы не захотите узнать, что крыша протекает.
• Не поддавайтесь принуждению к выбору. Принимайте решение только тогда, когда насмотрелись достаточно, чтобы выбрать лучший.
  

Верх

Вы наконец-то нашли дом своей мечты.Вы готовы вкладывать свои деньги туда, куда вам нужно — но подождите — прежде чем вы подпишетесь на пунктирной линии, прежде чем потратить деньги, предоставленные вашим кредитором, и прежде чем вы начнете думать о дизайне интерьера и экстерьера, сначала узнайте несколько вещей . Эти вещи могут помочь вам договориться о более выгодной и более низкой цене, чем та, которую просит владелец.

Узнайте отпускные цены на аналогичную недвижимость, чтобы использовать их в качестве ориентира для определения продажной цены.Эти сопоставимые объекты недвижимости должны:

• Продал не более шести месяцев назад
• Быть примерно того же возраста и кондиции
• Иметь примерно такое же количество ванных комнат, спален и площадь
кв.
• Находиться в аналогичном месте и на аналогичном участке
• Если вам все еще неудобно устанавливать цену, подумайте о том, чтобы провести профессиональную оценку.Оценщики смотрят, сколько стоит дом сегодня и как соседство может повлиять на будущую стоимость недвижимости. Они дают реалистичную цифру реальной рыночной стоимости недвижимости
  

Как только вы, ваш агент по недвижимости и собственник пришли к соглашению о продажной цене дома — Запишите это .

Не раскрывайте свою стратегию и не делайте устных предложений.Вы знаете, что хотите этот дом, но не передавайте свои деньги, пока не убедитесь, что продавец юридически способен передать хорошее название и выполнить другие условия. Однако продавец не желает отказываться от документа, пока вы не оплатите его.

Что теперь?

С помощью вашего агента по недвижимости предложите продавцу письменный договор, в котором изложены обязательства и обещания, которые вы и продавец должны согласовать и выполнить, чтобы совершить продажу.Хорошо составленный контракт должен защищать все стороны.

Первый представленный вами контракт должен быть исчерпывающим и включать все самое важное. Имейте в виду, что после того, как продавец примет контракт, может быть слишком поздно что-либо добавлять или изменять. В некоторых штатах могут быть стандартные контракты на недвижимость. Однако вы должны убедиться, что ваш контракт включает как минимум следующее:

• Цена размещения
• Первоначальный взнос
• Юридическое описание объекта недвижимости
• Способ передачи титула
• Суммы, подлежащие уплате, и кто их будет платить
• Сумма депозита
• Условия, при которых продавец и покупатель могут расторгнуть договор
• Дата расчета
• Финансирование
• Перечень бытовой техники, мебели и личного имущества, продаваемого вместе с домом

Задаток

После того, как вы придумали цену предложения, следующим шагом будет определение размера депозита, который вы хотите внести с помощью своего предложения.Вы хотите, чтобы «задаток» был достаточно большим, чтобы продемонстрировать продавцу, что вы настроены серьезно, но не настолько большим, чтобы вы подвергали риску значительные средства.

Одна из рекомендаций — убедиться, что ваш депозит составляет менее двух процентов от предложенной цены. Причина этого в том, что если ваш депозит больше этого, кредитор обратит особое внимание на то, как вы получили средства.Возможно, вам придется предоставить копию аннулированного чека вместе с выпиской из банка, подтверждающей, что у вас изначально были деньги. Обычно это не проблема, но если у вас короткий период условного депонирования или вы едва можете внести свой первоначальный взнос, это может доставить неудобства.

Еще одна причина ограничить депозит — «на всякий случай». Хотя серьезные проблемы являются исключением, а не правилом, они все же возникают.«На всякий случай» между вами и продавцом возник неприятный или затяжной спор, чем меньше денег вы вложили в депозит, тем меньше средств вы подвергаете риску.

Как и практически все в сфере недвижимости, из этого правила есть исключения. Во время горячего рынка может появиться несколько предложений по интересующей вас собственности. Крупный депозит может произвести на продавца такое впечатление, что он примет ваше предложение вместо чьего-то другого, даже если ваш неизвестный конкурент предлагает ту же цену или немного выше.

Поскольку большие депозиты действительно впечатляют продавцов, вы также можете обнаружить, что, сделав большой депозит, вы можете убедить продавца принять более низкое предложение. Больше денег впереди может сэкономить вам деньги позже.

Верх

Когда дело доходит до покупки нового дома, все обсуждается. Ваш агент по недвижимости может быть очень полезен в этом процессе. Неполный список того, что можно обсудить при покупке нового дома, может включать:

• Цена
• Финансирование
• Затраты на закрытие (кроме случаев, предусмотренных законодательством или финансированием)
• Размещение (Когда можно получить ключ и въехать?)
• Картина (Будет ли продавец перекрашивать часть дома или весь дом?)
• Ремонт (Будет ли продавец отремонтировать крышу, сантехнику, окна и т. Д.), а какой вид и качественный ремонт будет производиться?)
  
• Двор (Удалит ли продавец ненужные деревья, кусты — положит желаемый ландшафтный дизайн?)
  
• Светильники (Какие светильники, вентиляторы, приборы и т. Д. Останутся, а какие отключаются?)
  
• Настенные покрытия (Шторы остаются или исчезают?)
  
• Мебель (Будет ли продавец включать определенные предметы?)
  
• Предоплата налогов и страхование (Зачисит ли их продавец?)
  

Переговоры дают покупателю невероятные возможности для заключения выгодной сделки.Как и в любых переговорах, будьте готовы пойти на уступки. Пусть ваш агент по недвижимости поможет вам и будет работать с вами и продавцом, чтобы прийти к наилучшим условиям для всех.

В качестве дополнительной меры предосторожности вам также следует попросить профессионального инспектора пройти по дому для поиска потенциальных проблем. Несмотря на то, что вы полностью изучили ситуацию, задали правильные вопросы и обсудили предложение со своим агентом по недвижимости, профессионал может увидеть вещи, которые вам будет легко упустить из виду.Даже если это не те вещи, которые продавец должен ремонтировать, по крайней мере, вы заранее будете знать о любых потенциальных проблемах.

После того, как вы получите осмотр, вы захотите дать себе достаточно времени, чтобы просмотреть и утвердить отчет. Если вы не утвердите отчет, вы можете договориться с продавцами о том, какие ремонтные работы следует выполнять и кто должен их оплачивать.В противном случае вы можете отменить покупку без штрафных санкций, при условии, что вы включили расписание в свое предложение. На получение отчета уходит от десяти до пятнадцати дней, а на его рассмотрение — пять дней.

Еще одна вещь, абсолютно необходимо, чтобы вы указали дату закрытия как часть вашего предложения. Таким образом, и вы, и продавец можете планировать переезд, а продавец — планировать покупку своего следующего дома.Это также дает время, необходимое для повторных переговоров после просмотра отчета о профессиональной инспекции.

Хотя большинство транзакций действительно закрывается в нужный день, сохраняйте гибкость, чтобы избежать задержек, которые могут создать серьезные проблемы.

Например, если вы снимаете жилье и вам нужно уведомить арендодателя о том, что вы выезжаете, вы можете позволить себе некоторую гибкость в своем графике.В противном случае, если ваша покупка закрывается с опозданием на несколько дней, вы можете остаться в мотеле с вашими вещами, упакованными где-нибудь в движущемся фургоне, пока вы оплачиваете расходы на хранение.

Верх

Вы почти подошли к концу своего пути. Скоро ваша мечта станет реальностью, и вы сможете начать жить в доме по своему выбору. И теперь, когда вы и ваш продавец пришли к взаимному соглашению, вы готовы подписать договор и внести свой задаток (деньги, указывающие на серьезность вашего предложения).За кулисами задействованы самые разные люди и службы, чтобы это произошло до того, как вы вставите ключ в замок.

Во-первых, вы хотите закрыть сделку. Дорога к завершению коротка, всего в шесть основных шагов.
Эти шаги обычно выполняются в офисе вашей титульной компании. Участниками этой встречи являются вы, покупатель, продавец, ваши поверенные — если они у вас есть, ваш агент по недвижимости, эскроу-агенты и все остальные, кто может быть заинтересован в передаче права собственности.

И, конечно же, последний шаг — заселение! Поздравляем — вы осуществили американскую мечту о собственном доме! Живи долго и процветай!

домов собираются до того, как они будут внесены в списки. Это исключает людей из домовладения

Когда пара, желающая купить свой первый дом, обратилась к агенту по недвижимости Аннет Дедиос в начале года, она знала, что будет сложно найти что-то, что соответствует их потребностям.Они хотели купить во Фресно, Калифорния, — названном Los Angeles Times еще в марте «самым популярным рынком жилья в стране», — и большинство домов, перечисленных в их желаемом районе, были выше их ценовой категории.

Dedios ранее нашла для пары кондоминиум в 2019 году, поэтому, когда они подошли к ней, чтобы получить предварительное разрешение на покупку дома, она приступила к работе. Но при этом ее клиентов переманил другой агент — тот, который сделал им заманчивое предложение: пойти с ним, чтобы продать их квартиру, и он покажет им дом, которого еще нет на рынке.

Так называемые «карманные листинги», подобные тому, из-за которого Dedios потеряли продажу, — явление не новое. Брокеры годами использовали их, чтобы завоевать рынок, имея возможность представлять как покупателя, так и продавца, удерживая эти продажи в своей сети. Они стали настолько распространены в некоторых частях страны, что Национальная ассоциация риэлторов (NAR) приняла политику против этой практики в 2019 году, требуя, чтобы брокеры перечисляли любую недвижимость, которую они продают потенциальным покупателям, в сервисе множественного листинга, или MLS, общедоступная онлайн-база данных.

СМОТРЕТЬ: По мере роста цен на жилье, как покупатели жилья в одном городе ищут доступность по цене

Тем не менее, профессионалы в сфере недвижимости говорят, что в политике есть лазейки, которые позволяют этой практике сохраняться, а в некоторых случаях ухудшаться из-за пандемии. Политика NAR не запрещает «эксклюзивные офисы», что позволяет брокерским компаниям продавать листинги в частном порядке внутри своих сетей, а не размещать их в MLS. Группы по защите прав потребителей, такие как Федерация потребителей Америки, утверждали, что эта лазейка позволяет сохраняться дискриминационной жилищной практике.Он также не запрещает размещение объектов «в ближайшее время», которые позволяют покупателям получить быстрый старт в отношении собственности и, возможно, закрыть ее, как только она появится на рынке.

Количество домов, которые, вероятно, были проданы без продажи населению, выросло на 67 процентов с ноября 2019 года, когда НАР принял свои более строгие правила, согласно анализу Redfin, отслеживающему списки MLS, которые были помечены как «проданные» или «ожидающие рассмотрения». в тот же день они были внесены в базу данных. За последние полтора года спрос на жилье резко вырос, а предложение сократилось до исторического минимума.По данным рынка недвижимости Zillow, по всей стране в марте этого года 32 процента домов, проданных по прейскуранту, по сравнению с 14 процентами в 2020 году.

«Карманные объявления всегда были, но не так, как сейчас», — сказала Лиз Хоган, агент по элитной недвижимости брокерской фирмы Compass в Южной Флориде. «У нас так много людей переезжают во Флориду, и здесь буквально не хватает недвижимости для всех, кто переезжает сюда».

Хоган сказала, что она и другие агенты участвуют в чатах WhatsApp, где они делятся информацией о домовладельцах, которые хотят продать свою недвижимость.В этих чатах, по ее словам, «вы говорите, что знаете владельца, который готов продавать в [определенном] районе, и получите примерно 10 ответов. Похоже, [эти офлайн-разговоры] стали вторичным рынком ».

В то время как карманные списки могут быть прибыльными для агентов по недвижимости, некоторые риэлторы выразили PBS NewsHour озабоченность по поводу того, что продавцы не получают лучших предложений, не позволяя продавать свою недвижимость широкой публике, потому что у нескольких предложений нет шансов конкурировать. друг против друга.А поскольку цены на жилье уже достигли исторического максимума, защитники жилищного строительства опасаются, что такая практика может усугубить уже существующие расовые и социально-экономические диспропорции в сфере домовладения, а также лишить некоторых покупателей доступа к рынку.

«Кажется, что один шаг отстоит от тех расовых соглашений 1960-х годов, в которых прямо говорилось:« Не продавайте этот дом никому, кто не был белым », — сказал Дэрил Фэйрвезер, главный экономист Redfin. против карманных списков. «Сейчас это не так однозначно.Но знаете, это может служить той же цели … кого вы исключаете? » — спросил Фэйрвезер, имея в виду практику.

Как исторически сложившийся рынок создавал условия для процветания карманных листингов

Совокупность факторов за последний год сформировала этот последний жилищный бум.

Когда в прошлом году пандемия коронавируса привела к тому, что многие люди остались дома, те, кому посчастливилось продолжить работу, начали искать недвижимость с большей площадью.Желание приобрести дом особенно быстро возросло среди миллениалов, которые сейчас находятся на пике покупки жилья, объяснил Александр Германн, старший аналитик Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета. Таких покупателей привлекало на рынок не только желание иметь больше площадей, но и исторически низкие процентные ставки.

В то же время ограничения цепочки поставок, связанные с пандемией, в том числе нехватка пиломатериалов, замедлили строительство нового жилья и привели к снижению запасов до исторического минимума.По состоянию на сентябрь прошлого года в США было доступное жилье на 3,5 месяца — такого уровня не наблюдалось более 15 лет. Согласно данным переписи, за два года до апреля 2020 года запасы не опускались ниже пяти месяцев. Джефф Такер, старший экономист Zillow, сообщил PBS NewsHour, что в июне товарные запасы компании на продажу упали на 29,2 процента по сравнению с предыдущим годом, хотя в течение года товарно-материальные запасы немного выросли — в этом месяце было доступно на 3,1 процента больше домов. чем в мае, сказал он.

Из-за этих сложных обстоятельств покупатели настойчиво ищут дома, даже если они не готовы сразу под ключ. В наши дни «дом продается за две недели, независимо от того, в каком он состоянии», — сказал Дедиос, агент во Фресно.

На этом графике сравниваются выставленные на продажу запасы Zillow с мая 2020 года по май 2021 года с индексом цен на жилье в 20 городах S&P CoreLogic Case-Shiller за тот же период времени. Графика Меган МакГрю / PBS NewsHour.

Этот исторически низкий уровень предложения сделал карманные списки еще более привлекательными для некоторых агентов по недвижимости, сказала Антония Кетабчи, агент по недвижимости Redfin в Бетесде, штат Мэриленд.

«Каждое объявление, каждый дом намного ценнее, потому что их так мало», — сказала она. Кетабчи также отметила, что, хотя карманные списки были распространены в ее регионе до пандемии, теперь она замечает больше домов, которые продаются до того, как появятся на открытом рынке.

Агенты

, которые говорили с PBS NewsHour, сказали, что обычно можно определить, была ли покупка дома обеспечена с помощью карманного листинга, если она помечена как «ожидающая продажа» или «продана до публикации», когда она публично указана в базе данных MLS.Кетабчи сказала, что ее покупатели будут часами сканировать базу данных MLS, а также Redfin в поисках доступных домов, и будут разочарованы, когда увидят, что к моменту их публичной рекламы дома уже проданы.

«Это просто ужасный разговор — когда нужно объяснять людям, почему внезапно дома появляются как незавершенные, но никогда не выходят на открытый рынок», — сказала она.

Эдуардо Кларос, который начал искать дом в Сакраменто в прошлом году, сказал, что нет ничего необычного в том, чтобы получить уведомление о том, что продажа дома еще не завершена, прежде чем он и его жена даже добрались до дома открытых дверей, чтобы осмотреть недвижимость.Им было трудно ориентироваться в процессе подачи заявок как на существующие дома, так и на новые постройки, и Кларос сказал, что этот опыт заставил его почувствовать, что как покупатель «невозможно проверить … что с вами обращаются справедливо или оценивают одинаково».

Политика

NAR требует, чтобы брокеры публиковали списки на MLS в течение одного дня после того, как они рекламировали их широкой публике, но риэлторы могут обойти эту политику, работая в своих сетях, чтобы узнать о свойствах, которые еще не были внесены в список, агент Южной Флориды Лиз Хоган объяснил.Она также сказала, что горячий рынок подтолкнул некоторых агентов пренебрегать обычными процедурами поиска домов для своих клиентов, учитывая, что в определенных районах так мало вариантов.

«У агентов будет покупатель для определенного района, и они буквально сейчас ходят от двери к двери и стучатся, пытаясь найти что-то доступное», — сказала она.

СМОТРЕТЬ: Как пандемия подняла арендную плату и усугубила жилищное неравенство

Продавцы могут принять решение не выставлять свои дома на продажу, ища кого-то, кто их купит, по разным причинам, сообщили NewsHour агенты по недвижимости.Иногда владельцы недвижимости, пользующиеся большим авторитетом, желают исключить список из общедоступной базы данных по соображениям конфиденциальности. Но во время пандемии коронавируса, по словам Сусанны Кункель, агента по недвижимости из Филадельфии, все больше людей рассматривали возможность продажи через карманные списки, потому что они были обеспокоены тем, что допуск потенциальных покупателей в свои дома будет представлять опасность для здоровья.

Элизабет Корвер-Гленн, профессор социологии Университета Нью-Мексико, которая изучала карманные списки объявлений, сказала, что за последний год она разговаривала с агентами по недвижимости, которые были настолько завалены предложениями, что иногда прибегали к этой практике, просто чтобы избежать проверка всех из них.

«Это определенно не только для элитной недвижимости», — сказал Дедиос о сделках вне рынка. «Это может произойти с любой недвижимостью, которую продавец хочет продать».

Для покупателей, которые изо всех сил пытаются найти дома для покупки в своем ценовом диапазоне, карманные списки могут предоставить соблазнительную возможность на текущем рынке. Рори Доус, 42-летний специалист в области здравоохранения, почти отказалась от этого процесса после того, как она и ее партнер получили три отклоненных предложения о домах в Конкорде, штат Нью-Гэмпшир.

«Мы даже не догадывались о том, для чего строили дома», — сказал Доус. «Большинство из них было как минимум на 50 000 долларов больше запрашиваемой цены».

Но в апреле пара узнала о недвижимости от агента по недвижимости, который также был коллегой матери жениха Дауэса. Имущество принадлежало сестре агента, которая недавно овдовела, и она не хотела выставлять ее в публичном списке из-за деликатного характера сделки. Пара сделала предложение после того, как увидела недвижимость, которую агент принял, и она закрылась перед тем, как выйти на рынок.

«Нам очень повезло, — признал Доус. «Если бы он поступил в продажу, я уверен, что [агент] получил бы за это больше».

Хотя Дедиос сказала, что понимает, почему людей на рынке жилья привлекают определенные объекты недвижимости, о которых они слышат через свои связи, она беспокоится, что продавцы не получают лучших предложений, когда исключают широкую публику из своих списков.

«На таком рынке, как мы сейчас, где ограничения [COVID] ослабевают, людям удобнее показывать свои дома, цены очень высоки, есть нехватка инвентаря и избыток покупателей, зачем вы не выставили свой дом на продажу? » Сказал Дедиос.

Kunkel сказал, что обычно клиентам выгодно рекламировать свои объявления как можно большему количеству покупателей, особенно в таком городском районе, как Филадельфия, который привлекает людей со всей страны. Недавно она работала с парой из Вашингтона, округ Колумбия, которые купили дом на 125000 долларов сверх запрашиваемой цены, даже не увидев его лично.

«Поскольку [покупатели] были из округа Колумбия, если бы это был карманный листинг, они бы пропустили самого крупного покупателя», — сказал Канкель о людях, продающих свой дом в этом случае.

Почему эксклюзивные объявления касаются жилищных защитников

Хотя не все карманные списки носят дискриминационный характер, эксперты, изучавшие эту практику, говорят, что она коренится в запретительной жилищной практике и потенциально может усугубить уже существующее неравенство на рынке жилья.

Он должен быть одинаково доступен для всех, кого бы они ни знали ».

Профессор UNM Элизабет Корвер-Гленн в 2018 году опубликовала этнографическое исследование, в котором рассматривалась практика карманных списков в Хьюстоне, в ходе которого она обнаружила, что белые агенты по недвижимости, как правило, поддерживают сегрегированные сети при просмотре списков недвижимости для потенциальных покупателей, что, в свою очередь, помогает «Воспроизводят расовое неравенство на современном рынке жилья.Она также обнаружила, что белые риэлторы предпочитают карманные объявления больше, чем цветные люди. В ее статье утверждается, что структура недвижимости, основанная на комиссионных, при которой агенты получают определенный процент от продажи дома, увековечивает дискриминационную практику, поскольку специалисты по недвижимости, с которыми она говорила, имели тенденцию предполагать, что белые клиенты «были более состоятельными и имели более высокий доход». -ценные дома », и поэтому с большим желанием работали с ними.

«Даже если это не является явным расизмом, — сказал Корвер-Гленн о практике карманных списков, — они, тем не менее, чрезвычайно эффективны и вредны для потенциальных покупателей цветного жилья, которые пытаются получить доступ к домам.”

После разговора с Корвер-Гленн о своем исследовании генеральный директор Redfin Гленн Келман высказался против этой практики и с тех пор лоббировал Национальную ассоциацию риэлторов (NAR) с целью расширения запрета на карманные листинги. По оценкам Redfin, в таких городах, как Чикаго, Миннеаполис и Колумбус, крупнейшие брокерские компании получают более 10 процентов своих объявлений.

«Карманные списки — это пережиток давней истории закрепления сегрегации в сфере недвижимости», — писал Келлман в своей статье, опубликованной в журнале Inman еще в мае.«Слишком долго наша отрасль торговала эксклюзивностью… как маркером желательности, а не позора».

«Это не должно быть похоже на игру в поиск подходящего человека для того, чтобы найти дом для покупки», — сказал экономист Redfin Дэрил Фэйрвезер о позиции брокерской компании в отношении карманных списков. «Он должен быть одинаково доступен для всех, кого бы они ни знали».

До пандемии уровень домовладения среди цветных людей был ниже, чем среди белых, но экономические условия прошлого года, возможно, ухудшили доступ к рынку.

«Пандемия усугубила ряд существующих и давних проявлений неравенства», — сказал Александр Герман из Объединенного центра жилищных исследований, отметив, что чернокожие и латиноамериканские домохозяйства чаще, чем белые, теряют доход из-за потери работы. за последний год, способствуя и без того резкому расовому неравенству в благосостоянии поколений и домовладении, которое существует в США

Хотя многие домохозяйства со стабильной работой смогли накопить свои сбережения во время пандемии и вложить деньги в такие инвестиции, как строительство нового дома, 43 процента домохозяйств сообщили о потере дохода во время пандемии, и почти половина этих домохозяйств зарабатывала менее 50 000 долларов в год. год, согласно анализу данных Бюро переписи населения, проведенному JCHS.Цветные домовладельцы особенно пострадали от потери дохода: 50 процентов домовладельцев латиноамериканского происхождения потеряли доход к первому кварталу этого года, по сравнению с 43 процентами домовладельцев чернокожих, 39 процентами домовладельцев азиатских и 35 процентами белых домовладельцев.

Тот факт, что спрос на жилье увеличивался, несмотря на то, что многие американцы страдали финансово, а миллионы подвергались риску выселения, указывает на увеличивающийся разрыв между тем, кто может и не может позволить себе жилье в США, который часто сокращается по расовым и социально-экономическим признакам.В 2019 году доля домовладельцев среди белых американцев была на 30 процентов выше, чем среди чернокожих американцев, и по состоянию на начало 2021 года 17 процентов чернокожих и 16 процентов латиноамериканских и азиатских домовладельцев задерживали выплаты по ипотеке, что более чем вдвое превышало долю белых. домовладельцев, согласно тому же отчету JCHS.

Рост цен на жилье только способствует увеличению этого разрыва. Цены на жилье в США выросли на 17 процентов по сравнению с предыдущим годом, согласно индексу S&P CoreLogic Case-Shiller, который отслеживает цены на жилье в 20 городах, что отражает самые высокие темпы роста за 17 лет.

«Цветные, чернокожие, смуглые люди с низкими доходами живут с этим очень, очень долгое время», — сказала министр жилищного строительства США Марсия Фадж в понедельник Ямиче Альциндору PBS NewsHour, когда его спросили о неравенстве владения черными и благосостояние, которое ухудшилось во время пандемии. Фадж рассказал о шагах, которые администрация Байдена предпринимает для решения этой проблемы — таких как оказание помощи американцам с ипотечными кредитами Федерального управления жилищного строительства и продление моратория на выселение еще на несколько месяцев — но отметил, что, тем не менее, 25 процентов чернокожих арендаторов сегодня считают, что они отстают. арендовать.

Канкель сказала, что ее беспокоит, что когда агенты выставляют недвижимость исключительно определенным покупателям, это только усугубляет это неравенство. Она дошла до того, что сравнила это с современной красной линией.

«Вы предлагаете это очень небольшой группе людей, и это исключает покупателей, не входящих в демографическую группу брокера или агента», — сказала она. «По моему личному мнению, я чувствую, что во многих случаях расистскими действиями движет жадность, откровенно говоря, с полным игнорированием ее последствий.”

«Неужели так поступают некоторые продавцы, которые хотят различать?» — поинтересовалась агент Фресно Аннетт Дедиос. «Я не знаю. Но как агент мы обязаны следить за тем, чтобы этого не происходило, потому что это противоречит закону ».

Кресенсио Родригес-Дельгадо и Виньеш Рамачандран предоставили репортажи.

Уголок покупателя | Crawford Law Group

Вы наконец нашли дом своей мечты. Вы готовы вкладывать свои деньги туда, куда вам нужно — но подождите — прежде чем вы подпишетесь на пунктирной линии, прежде чем потратить деньги, предоставленные вашим кредитором, и прежде чем вы начнете думать о дизайне интерьера и экстерьера, сначала узнайте несколько вещей .Эти вещи могут помочь вам договориться о более выгодной и более низкой цене, чем та, которую просит владелец.

Узнайте отпускные цены на аналогичную недвижимость, чтобы использовать их в качестве ориентира для определения продажной цены.

Эти сопоставимые объекты недвижимости должны:

• Проданы не более чем на шесть месяцев назад
• Быть примерно того же возраста и кондиции
• Иметь примерно такое же количество ванных комнат, спален и площадь
кв.
• Находиться в аналогичном месте и на аналогичном участке

Если вам все еще неудобно устанавливать цену, подумайте о том, чтобы провести профессиональную оценку.Оценщики смотрят, сколько стоит дом сегодня и как соседство может повлиять на будущую стоимость недвижимости. Они дают реалистичную цифру для истинной рыночной стоимости собственности.

Как только вы, ваш агент по недвижимости и владелец придете к соглашению о продажной цене дома — укажите это письменно.

Не раскрывайте свою стратегию и не делайте устных предложений. Вы знаете, что хотите этот дом, но не передавайте свои деньги, пока не убедитесь, что продавец юридически способен передать хорошее название и выполнить другие условия.Тем не менее, продавец не хочет сдавать документ, пока вы не оплатите его.

Что теперь?

С помощью вашего агента по недвижимости предложите продавцу письменный договор, в котором изложены обязательства и обещания, которые вы и продавец должны согласовать и выполнить, чтобы совершить продажу. Хорошо составленный контракт должен защищать все стороны.

Первый контракт, который вы подадите, должен быть исчерпывающим и включать в себя все самое важное. Имейте в виду, что после того, как продавец примет контракт, может быть слишком поздно что-либо добавлять или изменять.В некоторых штатах могут быть стандартные контракты на недвижимость.

Однако вы должны убедиться, что ваш контракт включает как минимум следующее:

• Цена предложения
• Первоначальный взнос
• Юридическое описание объекта недвижимости
• Способ передачи титула
• Суммы, подлежащие уплате, и кто их будет платить
• Сумма депозита
• Условия, при которых продавец и покупатель могут расторгнуть договор
• Дата расчета
• Финансирование
• Перечень бытовой техники, мебели и личного имущества, продаваемого вместе с домом
• Задаток

После того, как вы придумали цену предложения, следующим шагом будет определение размера депозита, который вы хотите внести с помощью своего предложения.Вы хотите, чтобы «задаток» был достаточно большим, чтобы продемонстрировать продавцу, что вы настроены серьезно, но не настолько большим, чтобы вы подвергали риску значительные средства.

Одна из рекомендаций — убедиться, что ваш депозит составляет менее двух процентов от предложенной цены. Причина этого в том, что если ваш депозит больше этого, кредитор обратит особое внимание на то, как вы получили средства. Возможно, вам придется предоставить копию аннулированного чека вместе с выпиской из банка, подтверждающей, что у вас изначально были деньги.Обычно это не проблема, но если у вас короткий период условного депонирования или вы едва можете внести свой первоначальный взнос, это может доставить неудобства.

Еще одна причина ограничить депозит — «на всякий случай». Хотя серьезные проблемы являются исключением, а не правилом, они все же возникают. «На всякий случай» между вами и продавцом возник неприятный или затяжной спор, чем меньше денег вы вложили в депозит, тем меньше средств вы подвергаете риску.

Как и практически все в сфере недвижимости, из этого правила есть исключения.Во время горячего рынка может появиться несколько предложений по интересующей вас собственности. Большой депозит может произвести на продавца такое впечатление, что он примет ваше предложение вместо чьего-то еще, даже если ваш неизвестный конкурент предлагает ту же цену или немного выше.

Поскольку большие депозиты действительно впечатляют продавцов, вы также можете обнаружить, что, сделав большой депозит, вы можете убедить продавца принять более низкое предложение. Больше денег впереди может сэкономить вам деньги позже.

Когда дело доходит до покупки нового дома, все обсуждается.Ваш агент по недвижимости может очень помочь в этом процессе. Неполный список того, что можно обсудить при покупке нового дома, может включать:

• Цена
• Финансирование
• Затраты на закрытие (кроме случаев, предусмотренных законодательством или финансированием)
• Размещение (Когда можно получить ключ и въехать?)
• Картина (Будет ли продавец перекрашивать часть дома или весь дом?)
• Ремонт (Будет ли продавец отремонтировать крышу, сантехнику, окна и тд., а какой вид и качественный ремонт будет сделан?)
• Двор (Удалит ли продавец ненужные деревья, кусты — положит желаемый ландшафтный дизайн?)
• Светильники (Какие светильники, вентиляторы, приборы и т. Д. Останутся, а какие отключаются?)
• Настенные покрытия (Шторы остаются или исчезают?)
• Мебель (Будет ли продавец включать определенные предметы?)
• Предоплата налогов и страховки (возместит ли продавец их?)

Переговоры дают покупателю невероятные возможности для заключения выгодной сделки.Как и в любых переговорах, будьте готовы пойти на уступки. Пусть ваш агент по недвижимости поможет вам и будет работать с вами и продавцом, чтобы прийти к наилучшим условиям для всех.

В качестве дополнительной меры предосторожности вам также следует попросить профессионального инспектора пройти по дому для поиска потенциальных проблем. Несмотря на то, что вы полностью изучили ситуацию, задали правильные вопросы и обсудили предложение со своим агентом по недвижимости, профессионал может увидеть вещи, которые вам будет легко упустить из виду.Даже если продавец не собирается их ремонтировать, вы, по крайней мере, заранее будете знать о любых потенциальных проблемах.

После того, как вы получите осмотр, вы захотите дать себе достаточно времени, чтобы просмотреть и утвердить отчет. Если вы не утвердите отчет, вы можете договориться с продавцами о том, какие ремонтные работы следует выполнять и кто должен их оплачивать. В противном случае вы можете отменить покупку без штрафных санкций, при условии, что вы включили расписание в свое предложение.На получение отчета уходит от десяти до пятнадцати дней, а на его рассмотрение — пять дней.

Еще одна вещь, абсолютно необходимо, чтобы вы указали дату закрытия как часть вашего предложения. Таким образом, и вы, и продавец можете планировать переезд, а продавец — планировать покупку своего следующего дома. Это также дает время, необходимое для повторных переговоров после просмотра отчета о профессиональной инспекции.

Хотя большинство транзакций действительно закрывается в нужную дату, сохраняйте гибкость, чтобы избежать задержек, которые могут создать серьезные проблемы.

Например, если вы снимаете жилье и вам нужно уведомить арендодателя о том, что вы выезжаете, вы можете разрешить некоторую гибкость в своем графике. В противном случае, если ваша покупка закрывается с опозданием на несколько дней, вы можете остаться в мотеле с вашими вещами, упакованными где-нибудь в движущемся фургоне, пока вы оплачиваете расходы на хранение.

Вы почти подошли к концу своего пути. Скоро ваша мечта станет реальностью, и вы сможете начать жить в доме по своему выбору. И теперь, когда вы и ваш продавец пришли к взаимному соглашению, вы готовы подписать контракт и внести свой задаток (деньги, указывающие на серьезность вашего предложения).За кулисами задействованы самые разные люди и службы, чтобы это произошло до того, как вы вставите ключ в замок.

Во-первых, вы захотите закрыть сделку. Дорога к завершению коротка, всего в шесть основных шагов. Эти шаги обычно выполняются в офисе вашей титульной компании. Участниками этой встречи являются вы, покупатель, продавец, ваши поверенные — если они у вас есть, ваш агент по недвижимости, эскроу-агенты и все остальные, кто может быть заинтересован в передаче права собственности.

И, конечно же, последний шаг — заселение! Поздравляем — вы осуществили американскую мечту о собственном доме! Живи долго и процветай!

Уголок покупателей | ООО «Расчетные услуги участников»

Поздравляем! Вы решили воплотить в жизнь свою мечту о собственном доме.

Вы отправляетесь в путешествие к американской мечте стать владельцем собственного дома. Как и в любом путешествии к заветной цели, на этом пути вы можете столкнуться с проблемами. Stewart Title здесь, чтобы помочь вам преодолевать препятствия, преодолевать препятствия или сглаживать препятствия, которые могут помешать вашему путешествию.

Прежде чем вы начнете, давайте рассмотрим некоторые важные вопросы, которые дадут вам ответы, а также шаги, которые сделают ваше путешествие приятным и полезным.

• Сколько дома вы можете себе позволить?
• Выбор лучшего агента по недвижимости для вас
• Выбор наиболее выгодного ипотечного кредитора
• Выбор подходящей ипотеки
• Что такое заем FHA?
• В поисках идеального дома
• Сделать предложение
• Заключение сделки

Сколько дома вы можете себе позволить?

Прежде чем начать поиск дома своей мечты, решите, сколько вы можете с комфортом потратить.Ипотечные кредиторы чаще всего принимают во внимание следующее:

• Размер вашего первоначального взноса
• Стабильность вашей работы
• Существующая задолженность
• Кредитные справки и,
• История платежей.

Знание вашего кредитного статуса и того, как кредитные агентства оценивают ваш кредит, также может быть решающим фактором, особенно когда вы начинаете разговаривать с кредиторами. Существуют три основных агентства кредитной информации, которые за небольшую плату отправят вам самый последний кредитный отчет в файле.

• Experian
• 1888-ОПЫТНИК (397-3742)
• Equifax
• 1800-997-2493
• Trans Union
• 1-216-779-2378

Кредиторы обычно используют следующие два квалификационных принципа, чтобы решить, какой частью ссуды вы можете управлять:
Ваши ежемесячные расходы на жилье — ипотечный платеж, налоги на имущество, страхование и т. Д. Эти расходы должны составлять не более 28 процентов вашего ежемесячного брутто. доход.

Ваши ежемесячные расходы на проживание и любые долгосрочные долги — коммунальные услуги, автомобиль и школьный кредит, алименты, медицинское страхование и страхование автомобиля и т. Д.Эти расходы не должны превышать 36 процентов вашего ежемесячного валового дохода.

Выбор лучшего агента по недвижимости для вас

После того, как вы оцените свою квалификацию в отношении расходов, вам нужно будет найти специалиста по недвижимости. Как и в любом крупном путешествии, вам нужен способный, компетентный гид, который явно сможет провести вас через шаги, которые в конечном итоге приведут вас к конечному пункту назначения — вашему новому дому.

Выберите агента, с которым вам комфортно.Тот, кто чутко реагирует на ваши потребности и потребности вашей семьи, тот, кто делает комплимент вашей личности, и тот, кто готов быть с вами на каждом этапе процесса покупки дома.

Вот несколько простых советов по поиску «подходящего» агента:

• Если вы уже знаете район, в котором хотели бы жить, найдите агента в этом районе.
• Найдите опытного агента с известной репутацией — посмотрите на его полномочия, послужной список и полученные награды.
• Найдите кого-нибудь из членов Совета риэлторов®.
• Найдите кого-нибудь, кто продолжает свое образование — сертифицированного специалиста по жилью (CRS), сертифицированного брокера по жилью (CRB), выпускника Института риэлторов (GRI) или представителя аккредитованного покупателя (ABR) — это показывает, что риэлтор заинтересован в бизнес долгосрочен и готов инвестировать в свою карьеру.
• Обращайтесь за помощью к своей семье и / или друзьям.
• Прежде, чем вы примете окончательное решение, побеседуйте как минимум с тремя агентами.

Если вас направили к агенту, вот несколько вопросов, которые вы захотите задать о нем или о ней:

• С чем они хотели иметь дело?
• Насколько усердно они работали на вас?
• А вам дали хорошую цену?
• Были ли осложнения?
• Всегда ли они говорили правду?
• Они всегда заботились о вас или просто хотели получить деньги?
• Вы бы снова воспользовались их услугами?

Вы сузили свой выбор до трех лучших профессионалов.Пришло время принять окончательное решение о том, кто будет вашим проводником. Задайте эти вопросы трем вашим финалистам:

• Сколько покупателей вы успешно представили за последние шесть месяцев?
• Могу ли я узнать имена и номера телефонов от трех до шести ваших недавних клиентов-покупателей?
• Вы имеете дело в основном с покупателями или продавцами жилья?
• Какие у вас профессиональные звания?
• Вы полностью автоматизированы и используете свой персональный компьютер, факс, копировальный аппарат, пейджер, голосовую почту и т. Д.?
• Какова ваша комиссия? Или у вас есть почасовая оплата или установленная плата?
• У вас есть список домашних инспекторов, страховых агентов и солидных кредиторов, которых я могу рассмотреть?
• Какие пункты будут включены в наше предложение, чтобы защитить нас как покупателей?
• Попытаетесь ли вы продать мне одну из перечисленных вами объектов недвижимости, прежде чем показывать мне объявления других компаний по недвижимости?
• У вас есть информация о недвижимости на продажу собственником?
• Как вы поможете мне сэкономить?
• Как вы защитите мои интересы и почему я должен нанять вас, а не другого агента?

А теперь несколько вопросов, которые стоит задать себе после последнего собеседования с агентами по недвижимости.Ответы на следующие вопросы увеличат ваши шансы выбрать лучшего агента по недвижимости для вас и вашей семьи.

• Какой из них перезвонил?
• Какой из вопросов задавал, чтобы определить, что вы хотите / нуждаетесь в доме?
• Кто провел финансовый анализ, чтобы определить, сколько вы можете себе позволить?
• Какой из предложенных методов финансирования?
• Кто из них, кажется, наиболее осведомлен об этом сообществе?
• Какой из них объяснил вещи наиболее ясно? Какой из них вам удобнее всего?

Имейте в виду, покупатели жилья — вам — должны искать риэлтора так же, как и продавцы жилья.

Видите ли, у каждой продажи есть две «стороны». Сторона продавца представлена ​​листинговым агентом. Со стороны покупателя выступает агент по продаже. Агент по продаже также называется агентом покупателя. Обычно комиссионные за недвижимость оплачивает продавец. По этой причине агент по продаже, хотя и представляет покупателя, имеет определенные обязанности перед продавцом. Если вы, как покупатель жилья, хотите, чтобы агент по недвижимости представлял только ваши интересы, вам нужно будет нанять и заплатить комиссию своему собственному агенту по недвижимости.

Эти агенты по недвижимости обычно называются агентами покупателя. Если вы обращаетесь к единственному объявлению в газете, объявлению в журналах о продаже домов или к объявлению в Интернете, вы, скорее всего, звоните агенту по листингу.

Выбор наиболее выгодного ипотечного кредитора

Выбрав риэлтора, у вас теперь есть кто-то, кто может провести вас через процесс привлечения ипотечного кредитора. Ваш агент поможет вам понять и выбрать тип кредитора, который наилучшим образом соответствует вашим финансовым потребностям.

Каждый кредитор индивидуален, поэтому обязательно выберите тот, который будет работать с вами и вашими конкретными обстоятельствами. Магазин для кредиторов, предлагающих лучшие предложения. Проконсультируйтесь с несколькими ипотечными компаниями и воспользуйтесь одной или несколькими службами отчетности. Если в вашем районе нет службы отчетности, начните поиск в своем собственном банке, сберегательно-кредитном учреждении или через любой из следующих источников:

Независимых ипотечных компаний:
Выделяют чуть более половины всех ипотечных жилищных кредитов, включая большинство ссуд, гарантированных VA и FHA.

Сберегательные организации:
Ссудо-сберегательные ассоциации и сберегательные банки выдают около четверти ипотечных жилищных кредитов. Большинство из них представляют собой обычные ссуды — те, которые не гарантированы VA или FmHA или застрахованы FHA.

Коммерческие банки:
Занимаются жилищным кредитованием. Банки также являются основными поставщиками ссуд для покупателей мобильных домов.

Ипотечные брокеры:
Выступают в качестве посредников. Брокер следит за ипотечным рынком через связи с местными, региональными и национальными кредиторами и может направить потенциального заемщика к ипотечному банкиру, сберегательному учреждению или коммерческому банку.Брокеры не ссужают деньги и не могут одобрять ссуды.

Кредитные союзы:
Выдавайте около одной трети всех первичных ипотечных кредитов, но вы должны быть его участником. -временные покупатели за счет продажи не облагаемых налогом облигаций.

Работодатели и союзы:
Не упускайте из виду своего работодателя как источника помощи. Работодатель может субсидировать долю или даже выступать в качестве кредитора.Еще одна возможность — это союзы. AFL-CIO предлагает то, что она называет «привилегиями профсоюзов». Профсоюзы, вступившие в систему, могут предоставлять своим членам первоначальные жилищные ссуды со скидкой всего на три процента.

Опять же, помните, ваш риэлтор должен быть в состоянии оказать большую помощь в поиске подходящего кредитора. Следующий каталог также поможет вам найти подходящего для вас кредитора.

Справочник кредиторов

Выбор подходящей ипотеки

Следующим шагом на вашем пути является выбор типа ипотеки, которая соответствует вашим индивидуальным финансовым потребностям.Хотя есть люди, которые могут платить и платят наличными за новый дом, большинство из них похожи на вас, и именно здесь навыки и знания вашего кредитора вступят в силу.

Предварительная квалификация перед охотой на дом — это преимущество. Ваше исследование того, сколько дома вы можете себе позволить, дало вам представление о том, что вы уже знаете стандарт ипотечных кредитов, на которые вы имеете право. Проще говоря, вы покупаете ссуду у ипотечного кредитора.

Во-первых, рассмотрите основные виды ипотечных кредитов, с которыми вы можете столкнуться.Следующий список содержит ипотечные кредиты, которые вы, скорее всего, увидите. Опять задавайте вопросы; Ваш кредитор будет рад объяснить каждый тип кредитного соглашения и удовлетворить все ваши вопросы.

Ипотека с фиксированной ставкой (FRM)
Это стандартная модель ипотеки. Это самый старый и наиболее понятный вид ипотеки. Его главная привлекательность заключается в том, что процентная ставка и сумма платежа остаются фиксированными в течение срока кредита, обычно 15 или 30 лет. Однако, если ставки упадут, держатель не сможет получить выгоду от новой, более низкой ставки, кроме как путем рефинансирования.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM)
При использовании этого вида ипотеки процентная ставка, которую вы платите, растет и падает вместе с другими ставками, взимаемыми во всей экономике. Таким образом, вы, заемщик, принимаете на себя риск повышения ставок, и вы получите выгоду, если ставки упадут. Существенный вопрос, который следует задать по поводу ARM, заключается в том, существуют ли ограничения на то, насколько ваша ставка может быть повышена, как при каждом пересмотре, так и на весь срок кредита. Без ограничений, известных как «лимиты», вы не сможете предсказать, насколько ваша ставка (и, следовательно, ваши ежемесячные платежи) могут измениться.

Вариант с откидным верхом

FRM и ARM представляют собой основные варианты, доступные сегодня покупателям жилья. Конвертируемая ипотека представляет собой своего рода компромисс между ними. Он разработан для тех, кто хочет получить преимущества ARM, но также хочет ограничить риск роста ставок. В соответствии с этим соглашением покупатель начинает с ARM, но имеет возможность преобразовать его в FRM в определенные моменты в течение срок кредита. Вы можете задать кредитору следующие вопросы: Когда вы сможете конвертировать? Как часто вы можете рассматривать этот вариант? Есть ли какие-либо авансовые платежи? Придется ли вам платить за ARM с функцией преобразования, чем за ARM без нее? Взимаются ли дополнительные сборы, если и когда вы решите конвертировать? Узнайте коэффициент конверсии кредитора.Ипотека с постепенными выплатами (GPM) GPM с фиксированной ставкой начинается с низких платежей, обычно ниже, чем у фиксированной ставки и, возможно, у ARM, но постепенно увеличивается (обычно в течение пяти-десяти лет), а затем выравнивается для оставшихся. лет кредита.

Ипотека с растущим капиталом (GEM)
Эта опция предназначена для заемщиков, которые хотят погасить свою ипотеку как можно скорее. Таким образом, процентная ставка остается фиксированной, но размер ежемесячного платежа увеличивается в соответствии с заранее установленным графиком, при этом более высокие платежи уменьшают основной баланс.Эта ипотека может быть привлекательной для тех, кто ожидает регулярного роста доходов и хочет быстро наращивать капитал. Пятнадцатилетняя ипотека Как и GEM, пятнадцатилетняя ипотека позволяет заемщикам быстрее погашать ссуду, что означает, что они быстрее наращивают капитал и платят меньше проценты за весь срок ипотеки.

Двухнедельная ипотека
Другой вариант для людей, которые хотят погасить свои ссуды раньше, — это двухнедельная ипотека. Вместо того, чтобы делать один платеж по ипотеке каждый месяц, заемщики, выбравшие этот вариант, производят два равных платежа ежемесячно.

Федеральная жилищная администрация застрахованных ссуд (FHA)
FHA, также известная как Федеральная жилищная администрация, действует под контролем Министерства жилищного строительства и городского развития (HUD) и несет основную ответственность за управление государственной программой страхования жилищных ссуд. Эта программа позволяет покупателям, которые в противном случае не могли бы претендовать на получение жилищного кредита, получить его, потому что риск снимается с кредитора FHA.

Что такое заем FHA?

В 1937 году на основании закона Конгресса была создана Федеральная жилищная администрация, чтобы предоставить американским семьям уникальную возможность стать домовладельцами.Раньше возможности покупателя жилья ограничивались краткосрочными ссудами на срок от одного до пяти лет. Заемщики должны были заложить от 40 до 50 процентов стоимости имущества и выплатить весь остаток по кредиту к концу срока. В то время FHA произвело революцию в ипотечной индустрии, предложив 30-летнюю ипотеку и сделав возможность владения домом доступной для американцев по всей стране. На протяжении многих лет эта революция породила множество программ, призванных сделать американскую мечту о собственном доме более доступной и доступной для американцев.

Существует несколько известных программ жилищного кредитования FHA.

Стандартная фиксированная ставка (FHA 203b)
Ипотека с регулируемой ставкой FHA (FHA 251)
Выкуп FHA 2-1 (FHA 203b, FHA 251)
Программа энергоэффективной ипотеки

Проблемы с оплатой

В случае неуплаты FHA страхует ипотечные ссуды, выданные утвержденными кредитными организациями. FHA страхует различные ипотечные кредиты, включая FRM, ARM, GEM и GPM. Первоначальные взносы низкие — 5 процентов и меньше.FHA не устанавливает процентную ставку по застрахованным ссудам, поэтому вам придется поискать лучшую ставку.

FHA ограничивает размер страховки до меньшего: 95 процентов от средней местной цены дома или 75 процентов от лимита ссуды, установленного Федеральной корпорацией жилищной ипотечной ссуды, крупным покупателем и торговым посредником ипотечных кредитов.

Гарантированные ссуды Управления по делам ветеранов (VA)

Ссуды

VA имеют большинство преимуществ ссуд FHA, а также некоторые из них, но они также имеют ограничения по критериям.Доступны они только ветеранам Вооруженных сил, находящимся на службе и их супругам. Ссуды VA обычно на полпроцента или более ниже рыночных ставок, и их можно получить без потери денег.

В поисках идеального дома

Теперь вы готовы и вооружены предварительной квалификацией или предварительным одобрением, чтобы найти дом своей мечты. Ваше путешествие завело вас так далеко, и теперь ваш агент по недвижимости предоставит вам столько домов, сколько вы захотите увидеть.

Но знаете ли вы, какой дом вам нужен? Вы знаете, в каком районе вы хотите жить? В каких школах будут ходить ваши дети? Для вас важны покупки или вы ищете дом на поле для гольфа или у воды? Было бы вам комфортно в кондоминиуме, таунхаусе или даже в панельном доме? Все эти и другие вопросы, касающиеся удобств и особенностей, будут среди тех, которые задаст ваш агент по недвижимости. У нее будет гораздо больше возможностей найти для вас подходящий дом, если она будет знать как можно больше о ваших требованиях, потребностях и желаниях.

Чтобы помочь вашему агенту по недвижимости в этом процессе, составьте три списка — список потребностей, список нежелательных и список мечты. Учитывайте ваши текущие жилищные потребности, симпатии и антипатии и возможные будущие изменения в вашей жизни и образе жизни, такие как больше детей, меньше детей, въезжающие или выезжающие родители и другие важные факторы, изменяющие жизнь.

Ваш список потребностей может включать:

• Кол-во спален
• Количество санузлов
• Ванна в хозяйской спальне
• Столовая отдельная
• Гараж
• Подвал

В то время как ваш список нежелательных может включать:

• Маленькие ванные комнаты
• Нет места для стойки
• Без окон на кухне / в ванной
• Крошечный двор
• Недостаточно места в шкафу
• Без гаража

Для списка вашей мечты запишите все особенности, которые вы хотели бы иметь в своем доме, включая:

• Камин
• Бассейн с джакузи
• Теплица
• Уголок для завтрака
• Двухэтажный
• Мансардные окна

Делаем предложение

Возможно, вы уже имеете представление о том, где вы хотите жить, но если нет, то вот несколько вещей, о которых стоит подумать:

• Посмотрите на соседние дома по соседству.Хорошо ли содержатся дома и дворы? Состояние этих домов повлияет на стоимость дома, который вы покупаете.
• Это визуально привлекательно? Тщательно исследуйте участок. Предлагает ли он адекватную конфиденциальность? Будете ли вы поддерживать почву или нанять кого-нибудь? Вам нравится ландшафтный дизайн или вы бы спроектировали свой собственный? Глядя на задний двор, вас встречает вид трансформатора, радиовещательной вышки, заправочной станции, автобусной остановки или футбольного поля, где играют в ночные игры?
• В каком районе он находится? Насколько близко расположены магазины, банки, церкви, больницы, школы, парки и кинотеатры? И, конечно же, вы захотите узнать, какой уровень преступности связан с этим районом.Сходите в местный полицейский участок и запросите записи об ограблениях, взломах, вандализме, нападениях и проблемах, связанных с наркотиками, в районе. Преступность растет или уменьшается?
• Какова загруженность дорог и как это повлияет на вашу поездку на работу и обратно? Тяжелое движение также приводит к шуму и загрязнению воздуха.
• Это дом в районе, который затопляется во время дождя. С какой скоростью уходит вода с улиц и дворов? Уклон и способность почвы поглощать воду будут определять, где и как быстро вода будет стекать из дома.Вы можете проверить местную информацию о наводнениях в отделе информации о наводнениях Стюарта, чтобы узнать, находится ли дом в зоне затопления.

Что бы вы ни делали, не бойтесь задавать вопросы. Ваш агент по недвижимости будет очень рад предоставить вам как можно больше информации. Помните, что это потенциально самая крупная покупка, которую вы когда-либо совершали — задавайте вопросы, пока не будете удовлетворены ответами.

Вот еще несколько вещей, которые вы захотите учесть при выборе дома своей мечты:

• Не влюбляйтесь в первый увиденный дом.Новые листинги появляются на рынке все время. Лучшее предложение все еще может быть «не за горами». Чем больше домов вы увидите, тем больше вы узнаете о том, чего хотите и что может предложить каждый дом.
• Не выбирайте дом, потому что вам нравится внутренняя отделка — хорошо меблированный дом не всегда является самым надежным в плане конструкции. Проверьте фактическую структуру дома. Имейте в виду, что мебель будет оставлена ​​текущему владельцу.
• Пройдите по дому с помощью расчески с мелкими зубьями.Откройте шкафы, включите каждый выключатель, обратите внимание на детали, отодвиньте мебель от стен, загляните на чердак, включите краны и промойте комоды. Ищите пятна воды на стенах и потолке — после покупки дома вы не захотите узнать, что крыша протекает.
• Не поддавайтесь принуждению к выбору. Принимайте решение только тогда, когда насмотрелись достаточно, чтобы выбрать лучший.

Закрытие сделки

Вы наконец-то нашли дом своей мечты. Вы готовы вложить свои деньги туда, где вам нужно — но подождите — прежде чем вы подпишетесь на пунктирной линии, прежде чем потратить деньги, предоставленные вашим кредитором, и прежде чем вы начнете думать о дизайне интерьера и экстерьера, сначала узнайте несколько вещей .Эти вещи могут помочь вам договориться о более выгодной и более низкой цене, чем та, которую просит владелец.

Узнайте отпускные цены на аналогичную недвижимость, чтобы использовать их в качестве ориентира для определения продажной цены. Эти сопоставимые объекты должны:

• Продал не более шести месяцев назад
• Быть примерно того же возраста и кондиции
• Иметь примерно такое же количество ванных комнат, спален и площадь
кв.
• Находиться в аналогичном месте и на аналогичном участке
• Если вам все еще неудобно устанавливать цену, подумайте о том, чтобы провести профессиональную оценку.Оценщики смотрят, сколько стоит дом сегодня и как соседство может повлиять на будущую стоимость недвижимости. Они дают реалистичную цифру реальной рыночной стоимости недвижимости
.

Как только вы, ваш агент по недвижимости и собственник пришли к соглашению о продажной цене дома — укажите это письменно.

Не раскрывайте свою стратегию и не делайте устных предложений. Вы знаете, что хотите этот дом, но не передавайте свои деньги, пока не убедитесь, что продавец юридически способен передать хорошее название и выполнить другие условия.Однако продавец не желает отказываться от документа, пока вы не оплатите его.

Что теперь?

С помощью вашего агента по недвижимости предложите продавцу письменный договор, в котором изложены обязательства и обещания, которые вы и продавец должны согласовать и выполнить, чтобы совершить продажу. Хорошо составленный контракт должен защищать все стороны.

Первый представленный вами контракт должен быть исчерпывающим и включать все самое важное. Имейте в виду, что после того, как продавец примет контракт, может быть слишком поздно что-либо добавлять или изменять.В некоторых штатах могут быть стандартные контракты на недвижимость. Однако вы должны убедиться, что ваш контракт включает как минимум следующее:

• Цена размещения
• Первоначальный взнос
• Юридическое описание объекта недвижимости
• Способ передачи титула
• Суммы, подлежащие уплате, и кто их будет платить
• Сумма депозита
• Условия, при которых продавец и покупатель могут расторгнуть договор
• Дата расчета Соглашения о финансировании
• Перечень бытовой техники, мебели и личного имущества, продаваемого вместе с домом

Задаток

После того, как вы придумали цену предложения, следующим шагом будет определение размера депозита, который вы хотите внести с помощью своего предложения.Вы хотите, чтобы «задаток» был достаточно большим, чтобы продемонстрировать продавцу, что вы настроены серьезно, но не настолько большим, чтобы вы подвергали риску значительные средства.

Одна из рекомендаций — убедиться, что ваш депозит составляет менее двух процентов от предложенной цены. Причина этого в том, что если ваш депозит больше этого, кредитор обратит особое внимание на то, как вы получили средства. Возможно, вам придется предоставить копию аннулированного чека вместе с выпиской из банка, подтверждающей, что у вас изначально были деньги.Обычно это не проблема, но если у вас короткий период условного депонирования или вы едва можете внести свой первоначальный взнос, это может доставить неудобства.

Еще одна причина ограничить депозит — «на всякий случай». Хотя серьезные проблемы являются исключением, а не правилом, они все же возникают. «На всякий случай» между вами и продавцом возник неприятный или затяжной спор, чем меньше денег вы вложили в депозит, тем меньше средств вы подвергаете риску.

Как и практически все в сфере недвижимости, из этого правила есть исключения.Во время горячего рынка может появиться несколько предложений по интересующей вас собственности. Большой депозит может произвести на продавца такое впечатление, что он примет ваше предложение, а не чье-то еще, даже если ваш неизвестный конкурент предлагает ту же цену или немного выше.

Поскольку большие депозиты действительно впечатляют продавцов, вы также можете обнаружить, что, сделав большой депозит, вы можете убедить продавца принять более низкое предложение. Больше денег впереди может сэкономить вам деньги позже.

Когда дело доходит до покупки нового дома, все обсуждается.Ваш агент по недвижимости может очень помочь в этом процессе. Неполный список того, что можно обсудить при покупке нового дома, может включать:

• Цена
• Финансирование
• Затраты на закрытие (кроме случаев, предусмотренных законодательством или финансированием)
• Размещение (Когда можно получить ключ и въехать?)
• Картина (Будет ли продавец перекрашивать часть дома или весь дом?)
• Ремонт (Будет ли продавец ремонтировать крышу, сантехнику, окна и т. Д., И какой и качественный ремонт будет сделан?)
• Двор (Удалит ли продавец ненужные деревья, кусты — положит желаемый ландшафтный дизайн?)
• Светильники (Какие светильники, вентиляторы, приборы и т. Д.остаться а куда идти?)
• Настенные покрытия (Шторы остаются или исчезают?)
• Мебель (Будет ли продавец включать определенные предметы?)
• Предоплата налогов и страховки (возместит ли продавец их?)

Переговоры дают покупателю невероятные возможности для заключения выгодной сделки. Как и в любых переговорах, будьте готовы пойти на уступки. Пусть ваш агент по недвижимости поможет вам и будет работать с вами и продавцом, чтобы прийти к наилучшим условиям для всех.

В качестве дополнительной меры предосторожности вам также следует попросить профессионального инспектора пройти по дому для поиска потенциальных проблем. Несмотря на то, что вы полностью изучили ситуацию, задали правильные вопросы и обсудили предложение со своим агентом по недвижимости, профессионал может увидеть вещи, которые вам будет легко упустить из виду. Даже если продавец не собирается их ремонтировать, вы, по крайней мере, заранее будете знать о любых потенциальных проблемах.

После того, как вы получите осмотр, вы захотите дать себе достаточно времени, чтобы просмотреть и утвердить отчет.Если вы не утвердите отчет, вы можете договориться с продавцами о том, какие ремонтные работы следует выполнять и кто должен их оплачивать. В противном случае вы можете отменить покупку без штрафных санкций, при условии, что вы включили расписание в свое предложение. На получение отчета уходит от десяти до пятнадцати дней, а на его рассмотрение — пять дней.

Еще одна вещь, абсолютно необходимо, чтобы вы указали дату закрытия как часть вашего предложения. Таким образом, и вы, и продавец можете планировать переезд, а продавец — планировать покупку своего следующего дома.Это также дает время, необходимое для повторных переговоров после просмотра отчета о профессиональной инспекции.

Хотя большинство транзакций действительно закрывается в нужную дату, сохраняйте гибкость, чтобы избежать задержек, которые могут создать серьезные проблемы.

Например, если вы снимаете жилье и вам нужно уведомить арендодателя о том, что вы выезжаете, вы можете разрешить некоторую гибкость в своем графике. В противном случае, если ваша покупка закрывается с опозданием на несколько дней, вы можете остаться в мотеле с вашими вещами, упакованными где-нибудь в движущемся фургоне, пока вы оплачиваете расходы на хранение.

Вы почти подошли к концу своего пути. Скоро ваша мечта станет реальностью, и вы сможете начать жить в доме по своему выбору. И теперь, когда вы и ваш продавец пришли к взаимному соглашению, вы готовы подписать контракт и внести свой задаток (деньги, указывающие на серьезность вашего предложения). За кулисами задействованы самые разные люди и службы, чтобы это произошло до того, как вы вставите ключ в замок.

Во-первых, вы хотите закрыть сделку.Дорога к завершению коротка, всего в шесть основных шагов. Эти шаги обычно выполняются в офисе вашей титульной компании. Участниками этой встречи являются вы, покупатель, продавец, ваши поверенные — если они у вас есть, ваш агент по недвижимости, эскроу-агенты и все остальные, кто может быть заинтересован в передаче права собственности.

И, конечно же, последний шаг — заселение! Поздравляем — вы осуществили американскую мечту о собственном доме! Живи долго и процветай!

Уголок недвижимости с Риком Сизе: вопросы, связанные с коронавирусом, часть 2

Следующее, включая фотографии, было написано и отправлено Риком Сизе.

После 30 лет управления недвижимостью и обучения бизнесу сотен агентов, теперь я сосредоточен исключительно на помощи клиентам в покупке и продаже домов. Но теперь у меня также есть время ежемесячно делиться своим опытом и знаниями с вами, читателями журнала Lowell’s First Look. Я приглашаю вас задать вопросы, планируете ли вы купить свой самый первый дом, следующий дом или последний дом. Просто напишите мне свои вопросы по адресу [электронная почта защищена].

Информация о недвижимости, связанная с коронавирусом, постоянно меняется.Часть 2 апрельского выпуска содержит некоторые дополнительные вопросы и обновления, связанные с ответами на прошлой неделе. Я сделаю все возможное, используя самую свежую доступную информацию.

Вот самое большое изменение и новейшая интерпретация:

Как я упоминал на прошлой неделе, директива штата Мичиган о безопасности проживания в доме была продлена до 30 апреля 2020 года. Эта директива распространяется на покупателей, продавцов, риэлторов и многие другие предприятия, кроме недвижимости.Целью этой информации является не обсуждение директивы или правил, а лишь указание на то, что говорится в законе и интерпретациях.

Самая важная новая интерпретация касается домашних проверок. Предыдущее правило провозглашало услуги домашнего осмотра незаменимыми. Однако правило не позволяло покупателю присутствовать на осмотре дома. Новая интерпретация ДЕЙСТВИТЕЛЬНО позволяет покупателю присутствовать на домашнем осмотре. Это открывает покупателю возможность сделать предложение на дом, включить обычную 10-дневную непредвиденную проверку дома, присутствовать на осмотре дома и впервые осмотреть дом лично.Осмотр дома таким образом может быть включен в непредвиденный случай проверки дома, но этот процесс должен быть согласован с обеими сторонами в письменной форме. Следовательно, если покупатель решит, что фотографии были намного лучше, чем личный осмотр, покупатель может отказаться от покупки. И снова покупатель и продавец должны согласовать правильный язык.

Этот потенциальный процесс также вызывает вопрос о том, как должны быть включены меры предосторожности. Если покупатель и продавец решат действовать таким образом, они могут захотеть получить надлежащий совет, чтобы оставаться в безопасности во время и после процесса проверки дома.У каждого домашнего инспектора, скорее всего, будут документы для обеих сторон и предлагаемый процесс.

Что могут и чего нельзя делать риелторы?

В обзоре, согласно действующему порядку, Риэлторы могут НЕ :

1. Покажите недвижимость или ведите дела лицом к лицу. Сюда входят ВСЕ типы собственности, такие как пустующие дома или пустующие земли. Покупатель, который продал свой нынешний дом и должен приобрести новый дом, в настоящее время не считается «критическим» или «неотложной потребностью».
2. Установите знаки или сейфы на новые объявления.
3. Удалите знаки или сейфы из списков после закрытия.
4. Присутствовать на домашнем осмотре (даже если покупатель может).
5. Присутствовать на закрытии.
6. Путешествуйте по любому бизнесу с недвижимостью.

Что делают риэлторы CAN :

1. Список свойств с использованием цифровых подписей или отсканированных документов с подписями.
2. Рынок недвижимости онлайн.
3. Обеспечьте жильцов, предоставьте фотографии, видео и виртуальные туры.Профессиональные фотографы также считаются несущественными услугами.
4. Заключение договоров купли-продажи с использованием цифровых подписей или сканированных документов с подписями.
5. Помогает предоставить покупателям договоренности о финансировании, выполнить условия договора купли-продажи и заключить сделку.

Какие еще услуги, связанные с недвижимостью, считаются важными?

Есть аспекты некоторых основных услуг, которые имеют ограничения, но по большей части важными считаются следующие аспекты:

1. Оценщики
2. Сюрвейеры
3. Домашние инспекторы (только для договоров купли-продажи)
4. Рабочие, такие как сантехники, электрики, дезинсекторы и другие поставщики услуг, которые предоставляют услуги, необходимые для поддержания безопасности, санитарии и жизненно важных функций жилых домов.

Есть ли правила для нового строительства?

В соответствии с указом штата Мичиган, касающимся жилищного строительства, рабочие-строители могут выполнять проекты, необходимые для поддержания безопасности, санитарии и основных операций в жилом доме во время чрезвычайной ситуации. Однако любое неаварийное обслуживание или улучшение жилых домов не допускается.

Строительные проекты, не соответствующие этим критериям, не могут быть начаты или продолжены, пока действует приказ.Сюда входят любые такие проекты, которые уже находились в стадии реализации на момент выдачи приказа. Для этих проектов рабочим разрешается находиться на объекте только для выполнения «минимальных основных операций» (цитируется в разделе 4 (b) приказа). Эта работа ограничивается личными задачами, которые строго необходимы для сохранения текущего состояния проекта, пока действует приказ, например, принятие временных мер безопасности и защиты от атмосферных воздействий. Вся остальная личная работа над проектом должна быть прекращена до тех пор, пока не будут сняты ограничения заказа и не возобновится нормальная работа.

Спрос и предложение против безработицы и спада?

Самый большой вопрос, на который мы все хотим получить ответ, — как восстановится экономика после снятия ограничений? Очевиден ущерб, связанный с способностью бизнеса и промышленности восстановиться и предоставить безработным их прежнюю работу. К сожалению, некоторые предприятия и производители могут не открыться, что приведет к продолжающемуся росту безработицы. Наша жилищная промышленность замедлилась до небольшого процента от того, что было нормальным в последние несколько лет.Тем не менее, предложение доступных домов остается низким, и, похоже, покупатели все еще будут там, чтобы удовлетворить спрос. Судя по разговорам и показаниям покупателей, готовых в настоящее время вернуться к режиму покупок, спрос на жилье по-прежнему растет. Домашние продажи являются ключевым компонентом рабочих мест во многих областях. По оценкам Национальной ассоциации риэлторов®, на каждые две продажи дома создается одно рабочее место. Используя это соотношение, при продаже 1000 домов создается 500 рабочих мест. Коэффициент рассчитывается исходя из экономического эффекта от продажи существующего дома.Каждая продажа дома приносит в экономику или валовой внутренний продукт (ВВП) около шестидесяти тысяч долларов. Таким образом, быстрое восстановление продаж жилья и продолжение строительства новых домов могут помочь смягчить положение безработных в различных отраслях промышленности.

Время покажет нам больше.

Во-первых, 1 мая не за горами. Многие считают, что приказ о безопасном проживании в семье может быть снова продлен. Некоторые считают, что страна должна открыться сейчас.Никто не знает, что произойдет в ближайшие пару недель, но в Лансинге и Вашингтоне уже ведутся дискуссии о том, как действовать дальше. Одно предложение Мичигана, которое не было одобрено, но могло быть рассмотрено, излагает пятиэтапный план по безопасному возвращению Мичигана к работе. Предлагаемый план «Откройте Мичиган безопасно» включает каждую фазу на основе точек данных и измеримого риска . Согласно плану, первый этап начнется с обновления списка критически важных услуг штата Мичиган, включив в него жилую и коммерческую недвижимость, а также многие другие предприятия.

Этот план не сигнализирует о возвращении к «обычному бизнесу», но представляет собой взвешенный подход, который позволяет совершать поездки и требует руководящих принципов для защиты риэлторов®, их клиентов и общественности. Важнейшей частью любого открытия будет безопасность. Каждый должен соблюдать все меры безопасности, чтобы вирус не вернулся. Это, вероятно, означает продолжение социального дистанцирования, мытья и дезинфекции рук и даже использования лицевых масок. Я не выбрасываю маску. На самом деле я просто заказал еще.

Грядут лучшие новости, но будьте осторожны, будьте здоровы и счастливы. И не забывайте думать о других и о потенциальных последствиях распространения одной инфекции на тех, кого вы любите и о которых заботитесь.

Rick Seese работает с покупателями и продавцами жилой, коммерческой и промышленной недвижимости. Он является ассоциированным брокером Greenridge Realty, Inc. и имеет лицензию на полный рабочий день в течение 43 лет. Если вы хотите связаться с Риком для получения дополнительной информации или у вас есть вопрос для ежемесячной статьи, вы можете связаться с ним по электронной почте ([электронная почта защищена]), посетите его веб-сайт по адресу www.