Глава 17.12 Р-1 – МАЛАЯ ПЛОТНОСТЬ ЖИЛОЙ ЗОНЫ
Разделы:
17.12.010 Плотность – Назначение.
17.12.020 Разрешенные виды использования.
17.12.030 Габаритные стандарты.
17.12.040 Ярдов.
17.12.050 Стандарты разработки.
17.12.070 Производимые бытовые подразделения.
17.12.080 Двухквартирные.
17.12.010 Плотность – Назначение.
Жилая зона с низкой плотностью застройки R-1 должна состоять из одной-пяти единиц жилья на акр. Целью этой зоны является создание жилой среды высокого стандарта для преимущественно односемейного жилья. [Заказ. 1943 § 1, 1997 г.; Орд. 1866 § 1, 1994; Орд. 1272 § 17-3-1, 1980.]
17.12.020 Разрешенное использование.
A. В зоне R-1 разрешены следующие виды использования:
1. Жилой дом на одну семью, по одному на участок, отвечающий требованиям этого титула и обычно связанных построек и видов использования.
2. Растениеводство или выращивание деревьев, теплицы и огородничество, включая продажу продукции, выращенной в помещении; при условии, что на нем не должны располагаться торговые прилавки или другие сооружения, а в пределах 20 футов от какой-либо линии участка не должны работать тепловые установки для теплиц.
3. Остановки общественного транспорта.
4. Коммунальные объекты города Саннисайд.
5. Вспомогательные жилые единицы (ADU), соответствующие стандартам, изложенным в главе 17.64 SMC.
B. Следующие виды землепользования, которые могут быть разрешены условным разрешением на использование в зоне R-1. Более подробную информацию можно найти в SMC 17.64.020:
1. Церкви (SMC 17.64.020(C)).
2. Школы (SMC 17.64.020(D)).
3. Групповые жилые помещения (СМЦ 17.64.020(Н)).
4. Домашние занятия (СМК 17.64.020(Т)).
5. Площадки для игр или спорта, парки, загородные клубы (СМК 17.64.020(АА)).
6. Библиотеки, музеи и картинные галереи (SMC 17.64.020(BB)).
7. Животноводство (SMC 17.64.020(S)).
8. Коммунальные объекты, кроме объектов коммунального хозяйства города Саннисайд.
9. Семейный детский сад в соответствии с требованиями штата Вашингтон. [Заказ. 2022-34 § 1 (Прил. А), 2022; Орд. 1983 § 1, 1999; Орд.
1943 § 1, 1997; Орд. 1890 § 1, 1995 г.; Орд. 1866 § 1, 1994; Орд. 1704 § 2, 1990 г.; Орд. 1670 § 2, 1989 г.; Орд. 1272 § 17-3-1.1, 1980.]
17.12.030 Стандарты размеров.
A. Минимальная площадь участка: 6 500 квадратных футов для внутреннего участка и 7 500 квадратных футов углового участка для домов на одну семью и 13 000 квадратных футов для двухуровневых участков.
B. Минимальная ширина участка: 60 футов со стороны улицы; для тупиковых и поворотных участков — 40 футов на полосе отвода и 60 футов на 20-футовой отметке глубины.
C. Максимальная высота здания: 35 футов или два полных этажа над уровнем готовой площадки.
D. Максимальный охват земли: 50 процентов.
E. Минимальная площадь этажа: 1300 квадратных футов жилой площади.
F. Минимальная глубина участка: 90 футов. [Заказ. 2022-34 § 1 (Прил. А), 2022; Орд. 1943 § 1, 1997; Орд. 1866 § 1, 1994; Орд. 1704 § 3, 1990 г.; Орд. 1272 § 17-3-1.2, 1980.]
17.12.040 Ярдов.
A.
Передний двор. Должен быть передний двор с минимальной глубиной не менее 20 футов, за исключением тупиковых или косых участков, минимальный отступ должен быть не менее 10 футов.
Б. Боковой двор. С каждой стороны здания должен быть боковой двор шириной не менее пяти футов. Никакой двор, открытая площадка или земельный участок, необходимые для здания или сооружения, не должны в течение срока его эксплуатации быть заняты каким-либо другим зданием или сооружением, за исключением:
1. Навесов и навесов;
2. Эркеры и дымоходы высотой не более двух футов;
3. Проезды, бордюры, тротуары и ступени;
4. Оборудование для удаления мусора, непостоянное;
5. Флагштоки, элементы ландшафта, посадочные ящики, деревья, кустарники, цветы, живые изгороди, растения и заборы;
6. Нависающие крыши, карнизы, желоба, карнизы или другие архитектурные элементы не должны превышать трех футов.
Ни одно здание не должно возводиться ближе, чем на 20 футов к любой примыкающей или прилегающей улице.
C. Задний двор. Должен быть задний двор, имеющий минимальную глубину 25 футов для оригинальной постройки и двухэтажных пристроек и палуб и 10 футов для одноэтажных пристроек, за исключением того, что для тупиковых и угловых участков, оригинальной постройки и двухэтажных пристроек и палубы могут достигать отступа в 10 футов, пока средний отступ остается на уровне 25 футов. Для всех задних дворов должно быть обеспечено не менее 1500 квадратных футов открытого пространства.
D. Вспомогательные постройки, такие как гаражи и навесы для автомобилей, должны быть расположены не ближе чем в пяти футах от любой задней или боковой линии участка, при условии, что они остаются на расстоянии не менее 20 футов от любой улицы города. [Заказ. 1943 § 1, 1997; Орд. 1866 § 1, 1984; Орд. 1272 § 17-3-1.3, 1980.]
17.12.050 Стандарты разработки.
В дополнение к другим требованиям этой главы, к жилым домам и объектам, застроенным в зоне R-1, применяются следующие положения:
A.
Уклон крыши: допустимый диапазон от 4:12 до 8:12. Любые отклонения от этого диапазона допускаются только после утверждения Комитетом по проверке персонала.
B. Кровельный материал: древесная стружка, композиция в архитектурном стиле/стекловолокно/бетонная черепица, черепица или другой материал аналогичного качества.
C. Наружная обшивка: деревянная, каменная, штукатурная, кирпичная, дачная кладка или другая обшивка, традиционная для жилых домов.
D. Все жилые помещения должны соответствовать требованиям Международного строительного кодекса, принятого городом Саннисайд.
E. Все жилые дома должны быть размещены на постоянном сплошном фундаменте, одобренном IBC.
F. Два мощеных парковочных места во дворе, расположенные за пределами переднего двора или бокового двора, доступ к которым осуществляется по мощеной подъездной дороге с общественной улицы.
G. Дворы перед домом и со стороны улицы должны быть благоустроены в течение одного года после заселения и иметь систему орошения.
H. Застройщики должны изменить стиль, высоту и отступы жилых единиц, чтобы избежать уличного пейзажа с эффектом коридора.
I. Пристройки должны соответствовать существующему жилью по стилю и материалам.
J. Примыкающие улицы должны быть заасфальтированы и благоустроены бордюрами, желобами и тротуарами в соответствии с городскими стандартами.
К. Все новые инженерные коммуникации должны располагаться под землей. [Заказ. 1959 § 3, 1998; Орд. 1943 § 1, 1997)
17.12.070 Изготовленные бытовые подразделения.
Подразделения, разработанные исключительно для промышленных домов, могут быть застроены в зоне R-1, если они соответствуют требованиям настоящего раздела и главы для подразделений в зоне R-1 и со следующим:
A. Подразделение должно быть самодостаточным, а не продолжением или фазой другого подразделения.
B. Ни один участок не должен быть обращен или примыкать, за исключением задней границы участка, к существующему жилому участку.
C. Подразделение должно быть снабжено входной обработкой, чтобы отличить и отделить его от окружающих существующих и будущих обычных подразделений R-1.
D. Должен быть как минимум один вход с улицы коллектора или улицы более высокого уровня. [Заказ. 1943 § 1, 1997.]
17.12.080 Двухквартирные дома.
Двухквартирные дома (дуплексы) не допускаются в зоне R-1, малонаселенной жилой зоне; при условии, однако, что любая двухквартирная жилая единица (дуплекс), построенная до 2 августа 1980 года, должна рассматриваться как разрешенное использование для целей настоящей главы. [Заказ. 1983 § 2, 1999.]
Зонирование: Руководство по районам — Жилые районы
Районы проживания со средней и высокой плотностью населения обычно находятся недалеко от центральных и региональных деловых районов и обычно наносятся на карту в непосредственной близости от общественного транспорта. Эти районы характеризуются более громоздкими зданиями, большим диапазоном высот зданий и меньшим количеством автомобилей, чем районы с более низкой плотностью населения.
Однако, как и в районах с низкой плотностью населения, характер этих районов сильно различается. Некоторые из них полностью состоят из рядных домов, другие — из невысоких жилых домов или высотных зданий, а третьи — из смеси всех типов зданий.
Жилые районы со средней и высокой плотностью населения в целом характеризуются как контекстуальные или неконтекстуальные.
Вне контекста
Внеконтекстуальные районы, как правило, наносятся на карту там, где имеется разнообразное сочетание типов зданий и нет преобладающего контекста. R6, R7-1, R7-2, R8, R9 и R10 неконтекстные районы. Массовые правила для этих районов, введенные в 1961 году, поощряют строительство зданий без ограничений по высоте, удаленных от улицы и окруженных открытым пространством. Форма здания является продуктом концепции городского планирования «башня в парке», популярной в XIX в.50-е годы.
Нормы коэффициента высоты
В округах с R6 по R9 общие правила известны как нормы фактора высоты, где размер здания определяется сложным набором правил, включающих взаимосвязь между диапазоном факторов высоты, соотношением площади пола и соотношения открытого пространства.
Вместо единого коэффициента площади этажа для каждого района допускается более высокий коэффициент площади этажа для высоких зданий на участках, где могут быть обеспечены большие площади открытого пространства. Более низкие коэффициенты площади пола допускаются на небольших участках, где возможно меньше открытого пространства. Как правило, чем больше размер участка, тем выше разрешенное здание.
В районах R10 нет коэффициентов высотности или соотношения открытых пространств. Каждый участок зонирования, независимо от его размера, имеет коэффициент площади пола 10,0. Открытое пространство контролируется требованием большого покрытия.
Нет ограничений по высоте для неконтекстных зданий в неконтекстных районах с R6 по R10. Вместо этого зданию не разрешается пересекать плоскость экспозиции неба, которая наклонена внутрь от указанной базовой высоты над линией улицы. Следовательно, чем дальше здание отстоит от линии улицы, тем выше оно может быть.
Правила строительства башни на основании
В районах R9 и R10, а также в коммерческих районах с эквивалентом жилого района R9 или R10 застройщики могут строить в соответствии с правилами башни, которые позволяют зданию проникать в небо самолет.
Здания большой высоты возможны, если построены в виде башен. В ответ на опасения чрезмерной высоты башни в преимущественно жилых районах в 1994 году были введены правила установки башни на основании. Все жилые башни на широких улицах в R9и районы R10, а также районы C1 и C2 с эквивалентом жилого района R9 или R10 должны быть построены над основанием здания от пяти до восьми этажей, которое построено на линии улицы. Специальные правила площади этажей гарантируют, что высота башен не превышает примерно 35 этажей.
Для поощрения альтернативы как зданиям с коэффициентом высоты, так и зданиям-башням в 1980-х годах была введена Программа качественного жилья, которую разрешено использовать в качестве варианта вместо норм высоты или правил для башен в любом неконтекстуальном районе R6–R10. Регулирование оптовых объемов качественного жилья допускает более широкое покрытие участков и во многих случаях более высокий FAR в обмен на ограничения по высоте, которые часто более совместимы с окружающим контекстом.
Контекстные районы
Правила качественного жилья
Контекстные районы спроектированы так, чтобы поддерживать масштаб и форму традиционных городских кварталов с умеренной и высокой плотностью населения. Эти районы, которые имеют буквенный суффикс A, B, D или X (R6A, R6B, R7A, R7B, R7D, R7X, R8A, R8B, R8X, R9A, R9D, R9X, R10A и R10X), нанесены на карту, где здания похожи размер и форма создают прочный контекст соседства или там, где перепланировка создаст единый контекст. Основные правила для этих районов известны как правила качественного жилья.
Созданная в 1980-х годах для продвижения высококачественного жилья, гармоничного с соседними, Программа качественного жилья стала ответом на опасения, что высотные факторы зданий часто не соответствовали окружающему району. Программа назначает коэффициент площади одного этажа для каждого района и включает общие правила, которые обычно создают здания, которые короче и имеют большую площадь покрытия, чем здания с коэффициентом высоты.
Ограничения по высоте, правила размещения уличной стены здания по отношению к соседним зданиям, а также правила, регулирующие минимальную и максимальную высоту уличной стены, входят в число контекстуальных правил, которые способствуют развитию зданий, совместимых с их окружением. Уступы на уровне земли перед зданием должны быть озеленены, а парковочные места должны быть расположены в подземном гараже или позади или сбоку от здания, но никогда не перед зданием. Поскольку для парковки доступно меньше открытого пространства, требуется немного меньше парковочных мест, чем для застроек с учетом фактора высоты.
Программа «Качественное жилье» также устанавливает ряд правил, включающих минимальные размеры квартир, требования к местам для отдыха и стимулы для застройщиков по созданию таких удобств, как прачечные и дневной свет в коридорах. Все правила и положения Программы обеспечения качества жилья являются обязательными для контекстуальных округов R6–R10. С 1980-х годов сотни районов по всему городу были преобразованы в контекстуальные районы.
Дополнительные правила качественного жилья в неконтекстных районах
В неконтекстных районах от R6 до R10 застройщики могут выбрать дополнительную Программу качественного жилья вместо коэффициента высоты или правил башни. Например, на широкой улице в районе R6 за пределами Манхэттена застройщик может выбрать строительство в соответствии с необязательными правилами группового строительства R6 (которые такие же, как и для контекстуального района R6A). В целом правила разрешают строить умеренно большие, но более низкие здания на линии улицы или рядом с ней, с большим количеством квартир, чем это может быть достижимо в соответствии с неконтекстными правилами, в качестве способа поощрения строительства многоквартирных домов средней этажности, которые отражают традиционный масштаб многих окрестности. Несмотря на то, что в обмен на ограничения по высоте можно добиться большей площади покрытия и, зачастую, большего FAR, иногда регулирование коэффициента высоты может быть предпочтительнее, поскольку окружающие блоки не имеют постоянного характера или потому, что виды, обеспечиваемые более высоким зданием, перевешивают преимущества более высокого здания.