Банк выдает кредиты под залог недвижимого имущества: Кредиты под залог недвижимости без подтверждения доходов

почему выгоден и как оформить |

Банк выясняет стоимость собственности с помощью специалистов. Если это квартира, то её оценят по совокупности факторов: район, транспортная доступность, год постройки, тип дома, метраж, качество ремонта. Цена строится не только на формальных характеристиках недвижимости, но и на знании рынка и его тенденциях. Затем банк готовит документы, которые предстоит подписать заёмщику: 1. кредитный договор; 2. договор залога. Залог нужно зарегистрировать в Росреестре. Это единый список недвижимости в стране, поэтому любые изменения её статуса необходимо вносить туда. Так государство следит, чтобы закладываемое имущество без разрешения банка не перешло новому собственнику и не стало обеспечением для нескольких кредитов. Если есть квалифицированная электронная подпись (КЭП), документы можно подписать онлайн. Например, Тинькофф помогает сделать электронную подпись своим клиентам и самостоятельно регистрирует сделку в Росреестре.

Банк привлекает специалистов, которые оценивают предмет залога: его состояние, стоимость по сравнению с аналогами по рынку. Заёмщик и кредитор подписывают договор. Регистрировать сделку в госорганах или заверять у нотариуса не нужно. Заёмщик передаёт банку оригинал ПТС. Кредитор держит документ у себя, пока не истечёт срок договора, а заёмщик регулярно отчитывается о состоянии и местонахождении техники. По запросу банк может на время предоставить документ владельцу, например, для перерегистрации или постановки на учёт.

Залогом может стать доля в уставном капитале своей или чужой компании. Если закладывается доля компании-заёмщика, то договор залога с банком заключает участник ООО. Если же в залог передаётся доля сторонней ООО, которой владеет заёмщик, то действовать нужно от своей компании. В обоих случаях процесс оформления одинаковый. Сначала нужно проверить устав. Там не должно быть запрета на передачу доли в залог третьим лицам, в число которых входят банки. Если он есть, то оформить такой залог не получится, пока устав не поменяют. Если с документами всё в порядке, но есть другие участники ООО, нужно получить их согласие. Это делают на общем собрании. Когда согласие получено, можно подписывать документы с банком. Договор залога удостоверяет нотариус. Он же после сделки отправляет документы в ФНС, которая вносит данные о залоге в ЕГРЮЛ. Отметка появляется в выписке компании, доля которой находится в залоге. Когда договор залога заканчивается, банк сообщает об этом в налоговую и запись удаляется из сведений о компании.

Кредиты под залог дома — до 30000000 рублей по ставке от 5 % в городе Москве

Займ под обеспечение — популярное средство решения материального вопроса, когда финансовая репутация не соответствует требованиям банка. Но получить кредит под залог дома выгодно и в том случае, если одобренная клиенту сумма существенно меньше расчетной. Поскольку имущество гарантирует банку возврат выданных средств, то подобные сделки имеют высокий процент одобрения. Стоит учесть, что финансовые организации предпочитают иметь дело с жилой недвижимостью. Ее проще реализовать, если заемщик полностью или частично не вернет ссуду. После оценки имущества можно рассчитывать на 50–70% от стоимости. 

Кредит под залог дома в Москве можно получить с пониженной ставкой, по сравнению со стандартным потребительским займом. Но при этом, к жилью предъявляются определенные требования. Оно должно быть застраховано и оформлено на заемщика. Не должно иметь обременения. Дом, требующий капитального ремонта, финансовая компания в обеспечение не возьмет. Жилье должно находиться в Российской Федерации и не быть единственным, имеющимся у клиента. Ликвидность определяется сотрудником компании или независимым экспертом. 

Выбрав банк, где взять кредит под залог дома наиболее выгодно, необходимо подготовить полный комплект документов. Для заемщика это заявление-анкета, паспорт с пропиской, второй документ для идентификации: ИНН, СНИЛС, водительские права и т. д. Также могут потребоваться справка о доходах и копия трудовой книжки. На жилье нужны документы на собственность, технический паспорт, выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации. Если у недвижимости имеется совладелец, необходимо его письменное согласие.  

Как под залог жилого дома взять нецелевой кредит

Чтобы правильно оформить заем, нужно внимательно ознакомиться не только с требованиями к имуществу, но и к клиенту. Кредит под залог собственного дома одобряется только гражданам РФ, достигшим 21 года. Однако отдельные банки устанавливают минимальный возраст в 23 года. Наличие постоянной работы и трудовой стаж могут быть проверены. Кредитная история не должна иметь отметок о просрочках и незакрытых займах. 

Кредит под залог дома можно получить, если подать заявку на сайте. Для этого нужен только выход в Интернет. Анкета заполняется онлайн. Чтобы увеличить шанс на успех, постарайтесь заполнить все поля электронной формы. Компании понадобится время на проверку документов, оценку недвижимости и регистрацию залога у нотариуса. Поэтому полная обработка обращения может занять 10–12 рабочих дней. 

После вынесения положительного решения, кредит под залог дома можно взять на руки в кассе кредитной компании. Безналичный перевод осуществляется на моментальную карту, которую банк выдает бесплатно. После погашения займа, ее можно использовать как обыкновенный платежный инструмент. Чтобы не переплачивать проценты, договор можно закрыть досрочно. Это бесплатная услуга, которая начинает действовать с первого месяца. 

Какие банки дают кредит под залог земли 🌍

Каким образом собственник земельного участка может получить кредит под залог земли, какие документы необходимы для оформления договора ипотеки, максимальный размер кредита и годовая процентная ставка? Вам больше не надо тратить часы, а иногда и даже дни, для поиска ответов на эти вопросы, наши специалисты сделали это за Вас.

Сколько всего Банков кредитуют под залог земли?

Согласно данным Минфина, по состоянию на 01.01.2021 года количество действующих банков в Украине составляет 74 шт., Из которых с иностранным капиталом — 33 шт., То есть 45% от общего количества. Основное количество Банков выдают кредиты под залог недвижимого имущества, но далеко не все под залог земельных участков, это связано с тем, что в случае непогашения кредита земельный участок будет трудно, и иногда проблемно, реализовать. Поэтому, целью нашего исследования было найти именно те банки, согласны на кредитование под залог земли без строений и сооружений.

Несколько дней мы отправлять письменные запросы и звонили в контактные центры банков, имеем следующие данные: выдают кредит под залог земельных участков — 12 банков, не выдают — 62. К тем, что не выдают, также добавили те, которые вообще не отвечали ни на письменные , ни на телефоне запросы.

Какие требования к участкам выдвигаются Банками?

Если Ваша земля и право собственности на нее зарегистрированы в Государственном земельном кадастре и Государственном реестре прав на недвижимое имущество соответственно, то считайте, что половина пути к желанному кредита пройдена. 

Следующим шагом будет выяснение целевого назначения земельного участка. Его можно проверить на Карте недвижимости Brok.land, введя кадастровый номер земельного участка в поисковое окно в правом верхнем углу страницы. 

Итак, кредиты под залог земельного участка дадут, если земля будет в следующем целевого назначения:

• под жилую застройку;
• садоводство или дачное строительство;
• коммерческого или промышленного назначения.

Если Вы хотите заложить земли сельскохозяйственного назначения, то скорее всего, Банком будет отказано в предоставлении займа, в таком случае Вы можете обратиться либо к частному кредитору, что мы крайне не рекомендуем делать, либо выставить земельный участок на продажу.

Участки со специфическими целевыми назначениями: рекреационное, лесохозяйственное, водохозяйственное и т.д., рассматриваются отдельно.

Важными факторами также будут и местоположение земельного участка, наличие коммуникаций, уровень развития инфраструктуры и ландшафт. Поэтому, если недвижимость расположена не в областном центре и не попадает в его пригородную зону, то кредит будет получить трудно. В приоритете высоколиквидные земли, расположенные на фасадах автомобильных дорог, в застроенных и развитых районах.

Какие документы необходимы для получения кредита под залог земли?

Прежде всего, это документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, справка о доходах за последние 6-12 месяцев (у каждого Банка свои требования по ней), выписка из Государственного земельного кадастра, информационная справка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, паспорт и идентификационный код владельца. Этих документов Банку будет достаточно для предварительного рассмотрения вопроса. После прохождения первичной процедуры рассмотрения, Вы получите ответ о возможности получения такого кредита.

Точную информацию о документах, необходимых уже для дальнейшего оформления кредитного соглашения, Вы получите у представителя Банка, поскольку для каждого Залогодержателя они свои.

Как Банки оценивают стоимость земельного участка?

Один из главных вопросов, который мы задавали Банковским представителям было: кто и как будет оценивать стоимость земли, передающуюся в ипотеку.

Оказалось, что почти все банки имеют собственных аккредитованных оценщиков, и если захотите работать именно с этим банком, иначе не будет выбора как только обращаться к эксперту, которого вам порекомендуют в выбранном финансовом учреждении.

Кто выдает кредит под залог земли и на каких условиях?

Нашей командой было установлено, что кредит под залог земли у Вас будет возможность получить в следующих банках: АСВИО БАНК, Альпари Банк, Банк Львов, Банк ¾, Credit Agricole, КОММИНВЕСТБАНК, КРИСТАЛБАНК, Международный инвестиционный банк, Ощадбанк, ОКСИ БАНК, Банк Южный и Траст-Капитал.

При проведении анализа, были поставлены ​​ключевые вопросы: максимальный размер получения кредитных денег в соотношении к экспертной денежной оценки земли, валюта, годовая процентная ставка, одноразовая комиссия при получении кредита и сроки кредитования. Для лучшей наглядности данные были структурированы в виде таблицы.

В общем, получить кредит под залог земельного участка в украинских финансовых учреждениях является не таким и простым делом. Банки не хотят брать в ипотеку земельные участки, свободные от зданий и сооружений, а тем более сельскохозяйственного назначения, по крайней мере, пока рынок земли не запущен. Земля, сейчас, является не очень высоколиквидным самостоятельным активом, и рассматривается, в основном, как важное приложение при получении кредита под залог недвижимости, что на ней находится.

Оценка для кредитования под залог недвижимости.

Заказчики оценки:

Один из возможных вариантов оценки недвижимости — это определения стоимости объекта недвижимости при внесении данного объекта в залог при выдаче кредита. При этом, как правило, в залог вносится именно тот объект недвижимости, для покупки которого и выдается кредит. Таким образом, оценка производится для определения величины залога.

Банк, который выдает кредит, может накладывать на оценку недвижимости определенные условия относительно уровня оценочной компании, используемых методов оценки или содержания отчета об оценке. Отметим, что работы по оценке недвижимости, выполненные экспертами нашей компании, положительно воспринимаются в большинстве ведущих банков региона.

Хотя у ряда банков существует список оценочных компаний, в которые они рекомендуют обращаться  при необходимости оценки недвижимости, обязать обращаться именно в эти компании они не могут. Согласно действующему законодательству потенциальный заемщик может обратиться в любую оценочную компанию, соответствующую принятым в нашей стране требованиям.

С другой стороны, для по-настоящему грамотного проведения оценки в целях залога при кредитовании требуется значительный опыт в данной области. Знание особенностей залогового кредитования, наличие обратной связи в целях улучшения качества результатов оценки и использование самых передовых способов организации оценки в сумме гарантировано приводят к снижению кредитных рисков банка и повышению вероятности того, что заемщик получит желаемую сумму.

Объектом оценки в данном случае может выступать как жилая, так и не жилая недвижимость, а так же земельные участки. Поскольку результатом оценки должна стать максимально достоверная рыночная стоимость рассматриваемого объекта недвижимости, то при проведении оценочной экспертизы, как правило, используют сравнительный метод, основанный на сопоставлении цен на аналогичные объекты недвижимости, соответствующие оцениваемому объекту по своим параметрам. Однако если банк требует использование других методов, то оценка будет проводится согласно требованиям банка.

Среди документов, которые потребуются для проведения оценки, обязательно будут присутствовать:

• документы, свидетельствующие о праве на оцениваемый объект,
• документы, свидетельствующие о праве на землю,
• где этот объект находится, в случае, когда речь идет о загородном доме или нежилом здании,
• технический паспорт БТИ или выписка из него,
• сведения о наличии дополнительных обременений на этот объект, таких как долговые или залоговые обязательства, наличие арендаторов,
• информация о физических границах объекта, о сооружениях, имеющихся в составе объекта, о прочем имуществе, подлежащем оценке в составе рассматриваемого объекта.

В качестве объектов оценки могут также выступать:

Также мы производим оценку недвижимости для следующих целей:

Кредит под залог — что может быть залогом (авто, квартира), ограничения и схема получения кредита

Обновлено 22 июля 2021 Просмотров: 48 570 Автор: Дмитрий Петров

1. Что может быть залогом
2. Алгоритм оформления
3. Кредит под залог без подтверждения доходов
4. Объект залога и требования к нему
5. Ограничения на залоговое имущество
6. Кредит под залог автомобиля
7. Заключение

Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. Кредит под залог – это основное направление работы кредитного отдела любого банка.

Даже классическую ипотеку можно рассматривать как кредит под залог недвижимости, так как купленная в ипотеку квартира автоматически становится залоговой.

Правила оформления кредитов под залог имеют свои особенности. Что может рассматриваться как залог, определяет сам банк. Но, в любом случае, это крупное движимое и недвижимое имущество, например, квартира или автомобиль под залог.

К движимому имуществу относятся автомобили, антикварные вещи, драгоценности. Объектом залога могут быть также ценные бумаги и вклады.

Что может быть залогом такого рода кредитов

Ликвидность (что это такое?) залога — это его ценность на сегодняшнем рынке и наличие спроса на него.

Если заёмщик не выплачивает кредит вовремя, банк взыскивает у него залог (для этого необходимо заседание суда), и далее реализует его. Для реализации обычно организуются торги.

Прибыль, которую он на этом выручает, является компенсацией убытков банка от невозвращённых заёмщиком денег.

Более чем в 80% случаев залогом становится недвижимость в любой форме — квартира, дом, дача, хозяйственные постройки.

От остальных видов имущества в залог банки постепенно отказываются, чтобы найти такую кредитную программу, придётся потрудиться.

Кредитами под залог автомобиля теперь чаще занимаются специализированные ломбарды.

Алгоритм оформления залогового кредита

Заёмщик подаёт заявку на кредит в выбранный банк, предварительно изучив и сравнив залоговые программы.

Банк выносит решение не сразу: ждать приходится дольше, так как суммы кредита, как правило, более крупные. На рассмотрение заявки может уйти до недели.

Если банк принял положительное решение, заёмщик приглашается в офис. При себе он должен иметь документы на залоговое имущество, и личные, затребованные банком.

Кредит под залог недвижимости без подтверждения доходов

Основное отличие залоговых кредитов от «простых» в том, что банк более внимательно изучает документы на залоговое имущество.

КИ (кредитная история) заёмщика, наличие у него постоянной работы, размер зарплаты – все эти факты рассматриваются только во вторую очередь.

Кредит под залог недвижимости без подтверждения доходов часто оказывается единственным способом получить заем на крупную сумму при отсутствии официального трудоустройства.

Объект залога и требования к нему

Основное требование – безусловные права заёмщика, подтвержденные документально.

Есть и другие:

1. объект должен представлять определённую ценность на рынке;
2. если речь идёт о недвижимости (квартире), её оценочная стоимость должна примерно соответствовать сумме, которую заёмщик хочет получить;
3. кредит под ПТС или автомобиль выдаётся только после оценки объекта;
4. залоговое имущество должно находиться в зоне действия банка;
5. должны отсутствовать обременения, то есть какие-то ограничения, например, арест, или уже действующий залог;
6. не должно быть и притязаний любых третьих лиц, например, других кредиторов, гос.органов, лиц, претендующих на наследство;
7. если речь идёт о жилой недвижимости, она не должна предназначаться под снос, или находиться в таком состоянии, что невозможно провести её оценку;
8. в жилой недвижимости на момент оформления не могут быть прописаны несовершеннолетние.

Если рассматриваемый залог – это доля собственности в квартире или доме, необходимо согласие собственников, владеющих другими долями. С долями объекта недвижимости работают не все банки.

Кредиты под залог бывают:

1. целевыми. Они выдаются на определённые цели, например, покупку квартиры или авто;
2. нецелевыми. Такой кредит заёмщик тратит на то, что сочтёт нужным, банк не ставит ограничений.

Ограничения на залоговое имущество, накладываемые банком

Залог оценивается, и в зависимости от полученной суммы определяется возможная сумма кредита.

Для недвижимости она составляет до 80% от оценочной стоимости, а для движимого имущества — 40 – 70%.

Залоговое имущество остаётся у заемщика, но банк (что это?) накладывает на него так называемое обременение. Но, так как у банка снижаются собственные риски (что это такое?), он предлагает более низкую ставку по таким кредитам.

Заемщики часто действуют неверно, самостоятельно оценивая имущество. Нужно учитывать, что банк такие данные не признает, даже если они будут полностью официальными.

Банки всегда оценивают имущество сами, пользуясь услугами партнёров — аккредитованных организаций.

Ограничения, или обременение в случае с недвижимостью (квартирой, домом), разделяется на категории по правам:

1. распоряжения. Продать, обменять, подарить такой объект нельзя.
2. пользования. Пользоваться объектом залога необходимо аккуратно, чтобы его стоимость на рынке не снижалась;
3. владения. Регистрация граждан, не являющихся членами семьи заёмщика, не допускается.

Некоторые банки не разрешают также и сдавать недвижимость в аренду.

Если заёмщик решает продать недвижимость, и с полученной суммы закрыть полностью кредит, осуществить это он может только имея разрешение банка. Все ограничения на права снимаются через две недели после того, как банк и заёмщик закрыли кредитный договор.

Особенностью кредитов с залогом является обязательное страхование.

Заёмщики обязаны ежегодно оформлять договор страхования, а так как залоговый кредит оформляется обычно на достаточно долгий срок, сумма, затрачиваемая заёмщиком, оказывается весьма внушительной.

Кредит под залог автомобиля

Срок, на который оформляется кредит, обычно выбирает сам заёмщик, это значительное преимущество, так как чем короче срок, тем меньше общая сумма переплаты.

До того как выдать разрешение на кредит, специалисты банка осматривают и оценивают автомобиль.

Максимальная сумма, выданная в кредит, не будет превышать 70% от стоимости транспортного средства.

У кредита под залог авто есть несколько преимуществ, часто они оказываются определяющими при выборе вида договора:

1. Наличные можно получить быстро, либо в день обращения, либо на следующий день. Современные скоринговые системы позволяют произвести проверку в кратчайший срок.
2. Процентная ставка — низкая, как в сравнении с банковскими беззалоговыми кредитами, так и в сравнении с кредитами, предоставляемыми автоломбардом.
3. Заёмщик продолжает пользоваться автомобилем, причём ездить на нём он может не только по своему региону, но и в любом нужном направлении.
4. Поручителей не потребуется.

К самому автомобилю предъявляется ряд требований: срок эксплуатации не более 10 лет, в некоторых случаях — до 5 лет, исправность, небольшое число собственников до момента оформления в залог.

Заключение

У кредита под залог есть положительные и отрицательные особенности, но основной признак остаётся постоянным: при наличии у заёмщика ликвидного имущества, недвижимости или автомобиля, его шансы получить в кредит крупную сумму повышаются в несколько раз.

Удачи вам! До скорых встреч на страницах блога KtoNaNovenkogo.ru

Эта статья относится к рубрикам:

МФО запретили выдавать займы под залог жилья — Российская газета

Частным микрофинансовым организациям (МФО) с 1 ноября запрещено заключать договоры потребительского займа с физлицами под залог жилого помещения или доли в нем. Запрет должен исключить ситуации, когда люди лишаются жилья из-за незначительных по сравнению с его стоимостью микрокредитов.

Так, запрещается выдача микрозаймов под залог жилого помещения заемщика или иного физлица-залогодателя. Также МФО не смогут выдавать займы под залог доли в праве на общее имущество и под залог права требования дольщика по договору долевого участия в строительстве. В итоге у МФО все же остается возможность выдавать потребительские займы под залог помещений, но только не жилых.

Эти требования не распространяются на МФО, учредителями, акционерами или участниками которых являются Российская Федерация, ее регионы или муниципалитеты.

Значительных последствий для всего микрофинансового рынка запрет иметь не должен, говорит директор саморегулируемой организации «Микрофинансирование и Развитие» (СРО «МиР») Елена Стратьева. По ее словам, компаний, которые выдают займы под залог недвижимости, накануне 1 ноября оставались единицы. МФО, которые не покинули рынок, уже смогли перестроиться на работу с займами на меньшие суммы с другими видами залога, отмечает Стратьева.

Активной выдачей займов под залог жилья занимались в основном «черные» кредиторы

Значительная же часть выявленных в последние годы случаев отъема недвижимости с использованием подмены документов была связана с деятельностью кредиторов, никогда не входивших или не входящих на момент заключения сделки ни в один из реестров Банка России, уточняет Стратьева.

Многие клиенты МФО, бравшие займы под залог квартир, попали в сложные жизненные обстоятельства, некоторые к тому же имеют негативный опыт общения с банками и не готовы обращаться к ним, говорит управляющий директор рейтингового агентства НКР Станислав Волков. Кроме того, важен фактор финансовой грамотности, умения планировать свои доходы и расходы — людям, не имеющим необходимых знаний и навыков, зачастую заем в МФО кажется более простым решением, добавляет аналитик.

Залог недвижимости требует государственной регистрации, поэтому «черные» кредиторы с ноября 2019 года действительно не смогут выдать заем и оформить залог квартиры, отмечает Волков. Но мошенники, используя сложное положение заемщика или привычку людей не вникать в суть подписываемых документов, могут придумать обходные и даже более опасные схемы (например, когда заем выдается одновременно с куплей-продажей, меной, дарением квартиры), предупреждает Волков.

% PDF-1.2 % 333 0 объект > эндобдж xref 333 73 0000000016 00000 н. 0000001811 00000 н. 0000002391 00000 н. 0000002611 00000 н. 0000002694 00000 н. 0000002840 00000 н. 0000002990 00000 н. 0000003095 00000 н. 0000003163 00000 п. 0000003273 00000 н. 0000003451 00000 н. 0000003557 00000 н. 0000003680 00000 н. 0000003748 00000 н. 0000003922 00000 н. 0000004028 00000 н. 0000004147 00000 н. 0000004215 00000 н. 0000004283 00000 п. 0000004409 00000 н. 0000004535 00000 н. 0000004603 00000 п. 0000004737 00000 н. 0000004805 00000 н. 0000004873 00000 н. 0000004941 00000 н. 0000005009 00000 н. 0000005135 00000 п. 0000005261 00000 п. 0000005329 00000 н. 0000005463 00000 п. 0000005531 00000 н. 0000005599 00000 н. 0000005667 00000 н. 0000005735 00000 н. 0000005861 00000 н. 0000005929 00000 н. 0000006055 00000 н. 0000006123 00000 н. 0000006257 00000 н. 0000006325 00000 н. 0000006393 00000 п. 0000006513 00000 н. 0000006629 00000 н. 0000006697 00000 н. 0000006765 00000 н. 0000006891 00000 н. 0000006959 00000 п. 0000007085 00000 н. 0000007153 00000 н. 0000007221 00000 н. 0000007339 00000 н. 0000007448 00000 н. 0000008280 00000 н. 0000008302 00000 н. 0000009176 00000 н. 0000009198 00000 н. 0000010043 00000 п. 0000010065 00000 п. 0000010839 00000 п. 0000010861 00000 п. 0000011635 00000 п. 0000011657 00000 п. 0000012475 00000 п. 0000012497 00000 п. 0000012607 00000 п. 0000013434 00000 п. 0000013456 00000 п. 0000014291 00000 п. 0000014313 00000 п. 0000014392 00000 п. 0000001911 00000 н. 0000002369 00000 н. трейлер ] >

> startxref 0 %% EOF 334 0 объект > эндобдж 404 0 объект > транслировать Hc«a« / g`g«ǀ

Незащищенный vs.Обеспеченные долги: в чем разница?

Необеспеченные и обеспеченные долги: обзор

Ссуды и другие методы финансирования, доступные потребителям, обычно делятся на две основные категории: обеспеченный и необеспеченный долг. Основное различие между ними заключается в наличии или отсутствии залога, обеспечивающего долг, и формы обеспечения кредитора от невыплаты заемщиком.

Ключевые выводы

• Необеспеченный долг без обеспечения.
• Кредиторы выдают средства в виде необеспеченной ссуды исключительно на основании кредитоспособности заемщика и его обещания вернуть деньги.
• Обеспеченные долги — это те долги, по которым заемщик предоставляет какой-либо актив в качестве поручительства или обеспечения ссуды.
• Риск неисполнения обязательств по обеспеченному долгу, называемый риском контрагента для кредитора, как правило, относительно низок.

Необеспеченный долг

Необеспеченный долг не имеет залогового обеспечения: он не требует обеспечения, как следует из названия.Если заемщик не выполняет свои обязательства по этому типу долга, кредитор должен инициировать судебный процесс, чтобы получить причитающуюся сумму.

Кредиторы выдают средства в виде необеспеченной ссуды исключительно на основании кредитоспособности заемщика и обещания вернуть его. Поэтому банки обычно взимают более высокую процентную ставку по так называемым ссудам на подписку. Кроме того, требования к кредитному рейтингу и соотношению долга к доходу для этих типов ссуд обычно строже, и они доступны только наиболее надежным заемщикам. Однако, если вы сможете выполнить эти строгие требования, вы сможете претендовать на лучшие доступные личные ссуды.

Помимо ссуд в банке, примерами необеспеченных долгов являются медицинские счета, определенные розничные договоры о выплате взносов, такие как абонемент в тренажерный зал, и непогашенные остатки по кредитным картам. Когда вы приобретаете кусок пластика, компания-эмитент кредитной карты, по сути, выдает вам кредитную линию без каких-либо требований к залоговому обеспечению. Но он взимает высокие проценты, чтобы оправдать риск.

Необеспеченный долговой инструмент, такой как облигация, обеспечен только надежностью и кредитоспособностью организации-эмитента, поэтому он несет более высокий уровень риска, чем обеспеченная облигация, ее аналог, обеспеченный активами.Поскольку риск для кредитора увеличивается по сравнению с риском для обеспеченного долга, процентные ставки по необеспеченному долгу, как правило, соответственно выше.

Однако процентная ставка по различным долговым инструментам во многом зависит от надежности компании-эмитента. Необеспеченный заем физическому лицу может иметь астрономические процентные ставки из-за высокого риска дефолта, в то время как казначейские векселя, выпущенные государством (еще один распространенный тип необеспеченного долгового инструмента), имеют гораздо более низкие процентные ставки.Несмотря на то, что инвесторы не претендуют на государственные активы, правительство имеет право чеканить дополнительные доллары или повышать налоги для погашения своих обязательств, что делает этот вид долгового инструмента практически свободным от любого риска дефолта.

Обеспеченный долг

Обеспеченные долги — это те долги, по которым заемщик предоставляет какой-либо актив в качестве поручительства или обеспечения ссуды. Обеспеченный долговой инструмент просто означает, что в случае дефолта кредитор может использовать актив для возврата средств, которые он предоставил заемщику.

Распространенными видами обеспеченного долга являются ипотека и автокредитование, в которых финансируемая статья становится залогом для финансирования. При автокредите, если заемщик не производит своевременные платежи, эмитент кредита в конечном итоге приобретает право собственности на автомобиль. Когда физическое или юридическое лицо берет ипотеку, соответствующая собственность используется для подтверждения условий погашения; Фактически, кредитная организация сохраняет собственный капитал (финансовую долю) в собственности до тех пор, пока ипотека не будет выплачена в полном объеме.Если заемщик не выполняет платежи, кредитор может наложить арест на имущество и продать его, чтобы возместить причитающиеся средства.

Основное различие между обеспеченным и необеспеченным долгом заключается в наличии или отсутствии залога — чего-то, что используется в качестве обеспечения против невозврата ссуды.

Риск дефолта по обеспеченному долгу, называемый риском контрагента для кредитора, как правило, относительно низок, поскольку заемщик может гораздо больше потерять, пренебрегая своими финансовыми обязательствами.Обеспеченное кредитное финансирование обычно легче получить большинству потребителей. Поскольку обеспеченная ссуда несет меньший риск для кредитора, процентные ставки обычно ниже, чем по необеспеченной ссуде.

Кредиторы часто требуют, чтобы актив поддерживался или был застрахован в соответствии с определенными спецификациями для поддержания его стоимости. Например, ипотечный кредитор часто требует от заемщика оформить страховку домовладельца. Защищая собственность, политика обеспечивает ценность актива для кредитора. По той же причине кредитор, который выдает автокредит, требует определенного страхового покрытия, чтобы, если автомобиль попал в аварию, банк все равно мог вернуть большую часть, если не всю, непогашенный остаток по кредиту.

Ипотечный пул

Что такое ипотечный пул?

Ипотечный пул — это группа ипотечных кредитов, находящихся в доверительном управлении в качестве обеспечения для выпуска ценных бумаг с ипотечным покрытием. Некоторые ценные бумаги с ипотечным покрытием, выпущенные Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae, сами по себе известны как «пулы». Это простейшая форма обеспечения с ипотечным покрытием. Они также известны как «сквозные» и торгуют на форвардном рынке, о котором будет объявлено позднее (TBA).

Ипотечный пул — это группа ипотечных ссуд, хранимых в качестве обеспечения в трасте, обычно для выпуска ценных бумаг с ипотечным покрытием.

Ключевые выводы

• Ипотечные пулы, которые представляют собой группы ипотечных кредитов, как правило, имеют схожие характеристики, такие как дата выдачи, срок погашения и т. Д.
• В то время как ценные бумаги с ипотечным покрытием обеспечены ипотечным обеспечением с аналогичными характеристиками, обеспеченные долговые обязательства обеспечены залогом с разными характеристиками.
• Важным преимуществом ипотечных пулов является то, что они обеспечивают инвесторам диверсификацию.
• Ипотечные пулы могут быть сосредоточены на определенных характеристиках, таких как тип собственности, которые могут вызывать различные риски и доходность.

Общие сведения о ипотечном пуле

Ипотечные пулы состоят из ипотечных кредитов, которые, как правило, имеют схожие характеристики — например, они обычно имеют примерно одинаковый срок погашения и процентную ставку. Как только кредитор завершает ипотечную сделку, он обычно продает ипотеку другому лицу, например Fannie Mae или Freddie Mac. Затем эти организации объединяют ипотечные кредиты в ипотечный пул, и этот ипотечный пул затем выступает в качестве залога по ценной бумаге, обеспеченной ипотекой.

Обеспеченные ипотекой ценные бумаги обеспечиваются ипотечным пулом, заполненным аналогичными ипотечными кредитами, в то время как обеспеченное долговое обязательство (CDO) обеспечивается пулом ссуд с различными характеристиками, такими как разные сроки погашения, регионы, процентные ставки или кредитные (рисковые) рейтинги. . CDO — это структурированный финансовый продукт, который объединяет активы, генерирующие денежный поток, и переупаковывает этот пул активов в отдельные транши, которые могут быть проданы инвесторам. Обеспеченное долговое обязательство названо в честь объединенных активов, таких как ипотека, облигации и ссуды, которые по сути являются долговыми обязательствами, которые служат обеспечением для CDO.Однако пул ипотечных кредитов, который поддерживает более сложную ценную бумагу, обеспеченную ипотекой, или CDO, может состоять из ипотечных кредитов с более разными процентными ставками и характеристиками.

Преимущества фонда ипотечного пула

Фонды ипотечного пула хороши для инвесторов, стремящихся получить доступ к недвижимости, потому что они представляют собой инвестиции с низким уровнем риска, которые перемещаются независимо от акций и облигаций и предлагают предсказуемый ежемесячный доход. Ссуды фонда ипотечного пула обеспечены недвижимостью и называются твердыми деньгами, потому что в отличие от большинства банковских кредитов (которые зависят от кредитоспособности заемщика), ссуды в твердых деньгах учитывают стоимость лежащей в основе собственности.

Сроки ссуд под твердые деньги короче, чем у большинства ипотечных кредитов; они варьируются от нескольких месяцев до трех лет, тогда как обычные ипотечные кредиты имеют срок от 10 до 30 лет. Из-за более коротких сроков ссуды в твердой форме менее подвержены влиянию колебаний процентных ставок, что означает более предсказуемый и надежный денежный поток.

Как упоминалось выше, фонды ипотечного пула различаются: некоторые из них сосредоточены на определенных типах собственности, а другие — на более общем. Эта разница может повлиять на риск и доход, поэтому важно изучить различные пулы ипотечных кредитов, прежде чем вникать в них.При выборе фонда ипотечного пула для инвестирования необходимо учитывать географическую направленность портфеля, тип собственности и положение залога, критерии андеррайтинга, ликвидность и опыт управления.

Может ли банк выдать ссуду под залог собственных акций?

Иногда перед кредитором встает сложный вопрос о том, может ли он предоставить ссуду под залог в виде собственных акций. К сожалению, это не является юридически приемлемым залогом, поскольку ни национальный, ни местный банк Флориды не могут выдать ссуду и обеспечить эту ссуду собственными акциями.И федеральный закон, и закон Флориды прямо запрещают такую ​​практику секьюритизации ссуд, за одним исключением, как указано ниже. Кроме того, банк может устанавливать условия передачи заемщиками собственных акций.

Федеральный запрет

На федеральном уровне национальным банкам было запрещено выдавать ссуды, обеспеченные их собственными акциями, Законом о национальных банках 1864 года. Этот запрет теперь кодифицирован в соответствии с 12 Кодексом США. § 83, который устанавливает: «[t] что ни одна ассоциация не может предоставлять ссуды или скидки под залог акций своего собственного капитала.”

Верховный суд постановил, что вышеприведенная формулировка прямо запрещает предоставление займов под залог акций банка First Nat. Банк против Ланье, 78 U.S. 369 (1870) . Это мнение SCOTUS объясняет политическое обоснование запрета § 83. Прежде всего, если важно отметить, что причина запрета на использование акций банка в качестве залога является расширением логики запрета на владение банком собственными акциями. Таким образом, банки не только могут не выдавать банковские ссуды, обеспеченные собственными банковскими акциями, но и банки не могут владеть своими собственными банковскими акциями.Суд поясняет:

[Банки] были созданы для служения общественным целям, а не просто частным интересам их акционеров. И нет лучшего способа достичь этой цели, чем поставить акционеров в их финансовых отношениях с банком наравне с другими клиентами. Кроме того, как сохранить доступный для активного использования капитал банка, если акционер, заложивший свои акции за заемные деньги, не сможет выполнить свое обязательство? В объеме долга капитал будет отозван, и вряд ли это могло бы иметь место в течение какого-либо периода времени, если бы долг был обеспечен не акциями банка.

Также стоит повторить, что приведенное выше объяснение было сочтено «ненужным», учитывая явный запрет, содержащийся в § 83. Тем не менее, аргументация Суда, похоже, поддерживает общее представление, продиктованное другим окружным судом, о том, что кредитование самостоятельно акции нарушат публичную политику.

F Дополнительные исключения

Сам текст § 83 представляет собой одно исключение из общего запрета на обеспечение банковских кредитов банковскими акциями.В частности, банковский заем может быть обеспечен акциями банка только в том случае, если это «необходимо для предотвращения убытков по долгу, ранее взятому добросовестно». Это исключение может применяться только в течение шести месяцев.

Кроме того, в главе 12 Свода федеральных правил перечислены другие случаи, в которых банк может устанавливать условия передачи своих собственных акций заемщиками. 12 C.F.R. § 7.2019 предусматривает, что национальный банк может потребовать от заемщика, владеющего акциями банка, выполнить соглашения: (1) не закладывать, не отдавать, не передавать или иным образом уступать такие акции; (2) закладывать такие акции по требованию банка, когда это необходимо для предотвращения убытков; и (3) оставить такие акции на хранении у банка.Этот раздел также предусматривает, что национальный банк не может предоставлять ссуды, обеспеченные залогом собственных векселей и долговых обязательств банка. Такие векселя и долговые обязательства должны быть подчинены требованиям вкладчиков и других кредиторов банка-эмитента и, следовательно, являются инструментами капитала в пределах компетенции 12 Свода законов США. Статья 83.

Дополнительные материалы о федеральном запрете: См. 51 A.L.R. 346, Создание, применение и последствия положения Федерального закона, запрещающего национальным банкам предоставлять ссуды под залог, быть покупателем или держателем собственных акций (1927).

Государственные запреты

Аналогично § 83 Статута Флориды § 658.48 (4) (c) предусматривает, что ссуды не могут быть предоставлены банком: (1) под залог акций его собственного капитала или его обязательств, подчиненных депозитам; (2) на необеспеченной основе с целью приобретения акций собственного капитала или своих обязательств, подчиненных депозитам; и (3) на обеспеченной или необеспеченной основе с целью приобретения акций его холдинговой компании с одним банком.В соответствии с этим разделом банк определяется как любое лицо, имеющее действующий устав или иное законное разрешение в соответствии с законодательством Флориды или любой другой юрисдикции, разрешающее такому лицу вести общий коммерческий банковский бизнес. Fla. Stat. § 658.12 (2).

Суды Флориды объяснили, как общий запрет, о котором идет речь, предназначен для разрешения конфликта между акционерами и кредиторами. В деле Taylor v. Spurway, 16 F.Supp. 566 (SD FL 1936) , Южный округ Флориды утверждал, что «[c] наш собственный капитал достаточно проницателен, чтобы обнаружить и уничтожить любую схему или устройство, которое рассчитано на вывод капитала или других активов корпорации в пользу акционеров. в ущерб кредиторам.» Идентификатор . Этот язык звучит из публичных заявлений Верховного суда в деле Lanier . Однако это неудивительно, поскольку Южный округ Флориды интерпретировал законодательные нормы штата почти так же, как 12 U.S.C. Статья 83.

Заключение о залоге ценных бумаг под секьюритизацию кредита

Все это означает, что рассматриваемый вопрос — может ли банк выдать ссуду, обеспеченную собственными акциями, — решался законом как на уровне штата, так и на федеральном уровне в течение десятилетий.Причина этого состоит в том, чтобы держать кредиторов в равных условиях с акционерами, где кредитором часто является средний Джо, хранящий деньги на текущем или сберегательном счете. Исключения из общего запрета на обеспечение банковских ссуд акциями банка крайне ограничены.

Страница не найдена | Saul Ewing Arnstein & Lehr LLP

Предупреждение

Опубликовано 19.11.2021

Industries Energy

Закон об инвестициях в инфраструктуру и рабочих местах, который был подписан президентом Джозефом Байденом в начале этого месяца, включает важную, постоянную оптимизацию процесса выдачи федеральных разрешений и экологической экспертизы для крупных инфраструктурных проектов.Законодательный пакет стоимостью 1,2 триллиона долларов также включает программу стимулов для испытывающих трудности ядерных электростанций страны, и он обеспечивает более многообещающее будущее для усилий страны по производству водородной энергии. Что вам нужно знать Недавно принятый Закон об инвестициях в инфраструктуру и создании рабочих мест предлагает ряд новых возможностей в …

Предупреждение

Опубликовано 18.11.2021

Отрасли здравоохранения

Служба белых воротничков и правоохранительные органы

8 ноября 2021 года Управление Генерального инспектора (OIG) Министерства здравоохранения и социальных служб США опубликовало обновленный Протокол самораскрытия (SDP) (здесь).Пересмотр SDP является важным событием для всех поставщиков и поставщиков медицинских услуг во всем спектре систем оказания медицинских услуг, которые подпадают под действие гражданских денежных штрафов (CMP) OIG, включая, среди прочего, больницы, врачей, производителей фармацевтических препаратов и медицинского оборудования. В SDP отмечается, что в период с 1998 по 2020 год HHS OIG разрешило более 2200 случаев раскрытия информации, в результате чего …

Предупреждение

Опубликовано 17.11.2021

Услуги Кибербезопасность и конфиденциальность | Белые воротнички и государственное обеспечение

The U.S. Федеральное правительство через свою Сеть по борьбе с финансовыми преступлениями (FinCEN) пересмотрело прошлогодние рекомендации по использованию финансовой системы для облегчения выплаты выкупа. Короче говоря, правительство США подчеркивает важность должной осмотрительности и соблюдения обязательств, требуемых Управлением по контролю за иностранными активами Министерства финансов США («OFAC»). [2] Что вам нужно знать. В ответ на возросшую частоту и серьезность атак программ-вымогателей FinCEN обновил и заменил свои рекомендации от 1 октября 2020 г. по программам-вымогателям и использованию финансовой системы для упрощения процедур…

Артикул

.

Опубликовано 15.11.2021

Закон об индустрии каннабиса

Услуги труда и занятости

Сообщение в блоге

Опубликовано 15.11.2021

Брэндон А. Брауэр, Джордан Д. Розенфельд

Сообщение в блоге

Опубликовано 11.11.2021

Брэндон А.Брауэр, Джордан Д. Розенфельд

Артикул

.

Опубликовано 09.11.2021

Артикул

.

Опубликовано 08.11.2021

Услуги Интеллектуальная собственность | Патенты

Предупреждение

Опубликовано 05.11.2021

Услуги сотрудникам и судебное разбирательство по делу ERISA

Пятница пятого месяца этого месяца подчеркивает справедливые иски в соответствии с ERISA, применимость положения об арбитраже, которое не позволяет использовать средства правовой защиты в рамках всего плана, а также сохраняющееся усмотрение в толковании и применении определенных условий плана.Социальная ответственность сотрудников компании Saul Ewing Arnstein & Lehr / Группа судебных разбирательств ERISA 5 ноября 2021 г. | Авторы: Эми Клайн, Кейтлин Штраус и Эрин Э. Уэстбрук. Пятый округ отменяет вывод об отказе страховщика от оспариваемых льгот после того, как обнаружил, что ограничение этого плана не применялось. Районный суд отменил отказ в выплате пособия по долгосрочной нетрудоспособности, отклонив …

Предупреждение

Опубликовано 04.11.2021

Услуги труда и занятости

4 ноября 2021 г.S. Управление по охране труда и гигиене труда (OSHA) выпустило долгожданный временный стандарт экстренной помощи (ETS) в отношении вакцинации и тестирования, требуемых более ранним распоряжением Белого дома. ETS занимает более 490 страниц и будет официально опубликован в Федеральном реестре в пятницу, 5 ноября. На первых 330 страницах описывается правовая поддержка и защита правила и рассматриваются требования к аналогичным правилам, касающиеся технической осуществимости, экономического анализа воздействия, гибкости регулирующего органа, среди прочего…

Сообщение в блоге

Опубликовано 03.11.2021

Рут А. Раульс, Дена Б. Кало, Эрик П. Прамшуфер, Захари Киммел

Предупреждение

Опубликовано 01.11.2021

Валери О’Ши Мюррей

Услуги Интеллектуальная собственность

Дело касается трех патентов Стэнфорда, лицензированных и заявленных CareDx: U.S. Патентные номера 8 703 652 (заявлены против Natera и Eurofins), а также 9 845 497 и 10 329 607 (заявлены против Natera). Natera и Eurofins подали ходатайства об упрощенном судопроизводстве по недействительности заявленных патентов в соответствии с 35 USC. § 101, который Суд первоначально отклонил в декабре 2020 года. Позднее Суд отклонил ходатайства о подтверждении промежуточной апелляции и вместо этого постановил sua sponte пересмотреть свой отказ в упрощенном судебном решении. После слушания доказательств суд отменил свое предыдущее решение на…

Предупреждение

Опубликовано 01.11.2021

Александр (Сэнди) Р. Билус

Услуги, кибербезопасность и конфиденциальность

27 октября 2021 г. Федеральная торговая комиссия («FTC») издала Окончательное постановление о внесении поправок в Стандарты защиты информации о клиентах (также известное как «Правило защитных мер»), 16 C.F.R. Часть 314. Правило защитных мер устанавливает стандарты административной, технической и физической защиты информации о клиентах, собираемой и используемой всеми финансовыми учреждениями, подпадающими под действие правоохранительных органов FTC в соответствии с Законом Грэмма-Лича-Блайли («GLBA»).Что вам нужно знать: Правило защитных мер применяется ко всем финансовым учреждениям, подпадающим под действие правоохранительных органов FTC …

Артикул

.

Опубликовано 28.10.2021

Корпоративные услуги

Сообщение в блоге

Опубликовано 27.10.2021

Джеффри С. Глейзер

Артикул

.

Опубликовано 26.10.2021

Промышленное строительство

На что обращают внимание банки при рассмотрении заявки на получение ссуды

Не все банки созданы равными, но многие из них фокусируются на одних и тех же областях на протяжении всего процесса рассмотрения ссуд.Узнайте, какую документацию, прогнозы и описания вам нужно подготовить, а также советы, которые помогут вам договориться о лучшем доступном пакете ссуды.

Если вы обращаетесь в банк за:

• Кредитная линия собственного капитала
• Кредитная линия на пополнение оборотных средств предприятия
• Коммерческий краткосрочный заем
• Кредит на оборудование
• Финансирование недвижимости
• Другой вид коммерческого или потребительского кредита

Применяются многие из тех же основных принципов кредитования.

Пять ключей кредитных заявок

1. Наиболее важные характеристики, на которых будут сосредоточены большинство потенциальных кредиторов, включают:

2. Кредитная история

3. История движения денежных средств и прогнозы для бизнеса

4. Доступное обеспечение для обеспечения кредита

5. Персонаж

6. Множество частей кредитной документации, которая включает коммерческую и личную финансовую отчетность, налоговые декларации, бизнес-план и которая по существу суммирует и предоставляет доказательства по первым четырем перечисленным пунктам

Первые три из этих критериев в значительной степени являются объективными данными (хотя интерпретация цифр может быть субъективной).Четвертый элемент — ваш характер — позволяет кредитору более субъективно оценить рыночную привлекательность вашего бизнеса и деловую смекалку вас и любого из ваших коллег-операторов. При оценке того, следует ли финансировать малый бизнес, кредиторы часто хотят учитывать отдельные факторы, которые представляют сильные или слабые стороны ссуды.

Используемые инструменты

Чтобы дать вам представление о том, на чем конкретно банки обращают внимание при рассмотрении заявки на ссуду, в разделе Инструменты и формы содержится образец формы заявки на получение бизнес-ссуды, которая является типичной для той документации, которую вам необходимо заполнить в рамках пакета заявки на ссуду. .

Мы также включаем внутреннюю форму проверки ссуды, используемую одним небольшим общественным банком для проведения собственной проверки ссуды для малого бизнеса.

Кредитная история

Кредиторы захотят проверить как кредитную историю вашего бизнеса (если бизнес не является стартапом), так и вашу личную кредитную историю, поскольку для получения кредита малому бизнесу часто требуется личная гарантия. Мы рекомендуем получить кредитный отчет о себе и своем бизнесе, прежде чем подавать заявку на кредит.Если вы обнаружите какие-либо неточности или проблемы, вы можете исправить их до того, как возникнет какой-либо ущерб вашей кредитной заявке. Если можете, выясните, какую кредитную компанию использует ваш потенциальный кредитор, и запросите отчет у этой компании.

Проверка вашей коммерческой кредитной истории

Прежде чем подавать заявку на коммерческий кредит, вам следует просмотреть отчет о кредитных операциях по собственному бизнесу, если ваш бизнес существует какое-то время. Вы можете получить бесплатный информационный отчет о своем бизнесе в компании Dun & Bradstreet.

Если D&B еще не располагает какой-либо информацией о вас, они позволят вам добровольно получить листинг, предоставив им некоторую базовую информацию о вашем бизнесе.

Большинство обычных кредиторов ожидают минимум четырех или пяти торговых операций, перечисленных в бизнес-отчете, прежде чем они начнут рассматривать кредитоспособность бизнеса. Если вы ведете свой бизнес без кредита или с личными активами, вам следует подумать о некоторых покупках в кредит, чтобы создать кредитную историю вашего предприятия.

Проверка вашей кредитной истории

Агентства потребительского кредитования обязаны удалить из отчета любую информацию, которая не может быть проверена или которая оказалась неточной. Однако перед тем, как вы отправите письмо с оспариванием любого долга в кредитную компанию, часто рекомендуется напрямую связаться с соответствующим кредитором. Если была допущена ошибка, вы можете быстрее разрешить спор, если проявите инициативу.

Если спор не разрешен и ваш кредитный отчет не скорректирован, вы имеете право подать заявление или объяснение относительно предполагаемой задолженности вместе с кредитным отчетом.Если в вашем кредитном отчете есть какие-то пятна, вы можете подумать о том, чтобы попросить всех кредиторов, с которыми у вас была хорошая кредитная история, но которые не сообщали о транзакциях, были добавлены в отчет. За минимальную плату большинство кредитных бюро добавят дополнительную информацию о кредиторе.

Работайте умно

Тремя основными компаниями, предоставляющими отчеты о потребительских кредитах, являются TransUnion, Experian и Equifax. Dun & Bradstreet — крупнейшее агентство кредитной отчетности бизнеса.

Обеспечение залога по кредиту

Когда дело доходит до получения обеспеченного кредита, предоставление залога является обязательным.Для банка залог просто определяется как имущество, обеспечивающее ссуду или другой долг, так что кредитор может конфисковать это имущество, если вы не сможете произвести надлежащие платежи по ссуде.

Понимание ваших вариантов обеспечения

Когда кредиторы требуют обеспечения для обеспеченного кредита, они стремятся минимизировать риски предоставления кредита. Чтобы гарантировать, что конкретное обеспечение обеспечивает надлежащее обеспечение, кредитор захочет сопоставить тип обеспечения с выдаваемой ссудой.

Срок полезного использования обеспечения обычно должен превышать или, по крайней мере, соответствовать сроку ссуды. В противном случае обеспеченный интерес кредитора окажется под угрозой. Следовательно, краткосрочные активы, такие как дебиторская задолженность и товарно-материальные запасы, не будут приемлемы в качестве обеспечения долгосрочной ссуды, но они подходят для краткосрочного финансирования, такого как кредитная линия.

Кроме того, многие кредиторы потребуют, чтобы их требование о залоге являлось первым обеспеченным интересом, а это означает, что никаких предшествующих или более совершенных прав залога не существует и не может быть впоследствии создано под залог.Будучи приоритетным держателем залога, кредитор обеспечивает свою долю любых поступлений от обращения взыскания, прежде чем любой другой истец получит право на какие-либо деньги.

Защита вашего залога

Правильно зарегистрированные обеспечительные интересы в недвижимом или личном имуществе являются публичным документом. Поскольку кредитор хочет иметь приоритетное требование в отношении обеспечения, предлагаемого для обеспечения ссуды, кредитор будет искать в общедоступных записях, чтобы убедиться, что предыдущие требования не были поданы в отношении обеспечения.

Если залогом является недвижимость, поиск публичных записей часто проводится страховой компанией. Компания готовит «отчет о праве собственности», который выявляет любые ранее зарегистрированные обеспеченные интересы или другие дефекты правового титула.

Если ссуда обеспечена личным имуществом, кредитор обычно проводит «поиск U.C.C.» в публичных записях, чтобы выявить любые ранее существовавшие требования. Стоимость поиска по заголовку или U.C.C. поиск часто перекладывается на потенциального заемщика как часть затрат на закрытие ссуды.В начинающих компаниях обычно используемым источником залога является стоимость капитала в недвижимости. Заемщик может просто взять новую или вторую ипотеку на свое место жительства. В некоторых штатах кредитор может защитить обеспечительный интерес в недвижимости, сохраняя за собой право собственности до тех пор, пока ипотека не будет полностью выплачена.

Определение отношения кредита к стоимости

Чтобы еще больше ограничить свои риски, кредиторы обычно дисконтируют стоимость обеспечения, чтобы они не увеличивали 100 процентов максимальной рыночной стоимости обеспечения.Эта взаимосвязь между суммой денег, которую банк предоставляет ссуду, и стоимостью обеспечения называется отношением ссуды к стоимости. Тип залога, используемого для обеспечения ссуды, будет влиять на приемлемое для банка соотношение ссуды к стоимости. Например, неулучшенная недвижимость даст более низкий коэффициент, чем улучшенная, занятая недвижимость. Эти коэффициенты могут варьироваться между кредиторами, и на коэффициент также могут влиять критерии кредитования, отличные от стоимости обеспечения. Ваш здоровый денежный поток может дать большую свободу действий в соотношении суммы кредита к стоимости.Репрезентативный список соотношений ссуды к стоимости для различного обеспечения в небольшом общественном банке:

• Недвижимость: Если недвижимость занята, кредитор может предоставить до 75 процентов оценочной стоимости. Если собственность улучшена, но не заселена, например, запланировано новое жилое здание с канализацией и водой, но пока нет домов, до 50 процентов. За пустующее и неулучшенное имущество — 30 процентов.

• Запасы: кредитор может авансировать до 60-80 процентов стоимости готовых розничных запасов.Запасы производителя, состоящие из комплектующих и других незавершенных материалов, могут составлять всего 30 процентов. Ключевым фактором является коммерческая пригодность инвентаря — как быстро и за сколько денег инвентарь может быть продан.

• Дебиторская задолженность: вы можете получить до 75 процентов на счетах, возраст которых составляет менее 30 дней. Дебиторская задолженность обычно «выдерживается» заемщиком до присвоения ей стоимости. Чем старше учетная запись, тем меньше в ней ценности. Некоторые кредиторы не обращают внимания на возраст счетов до тех пор, пока они не просрочены более 90 дней, а затем они могут отказать в их финансировании.Другие кредиторы применяют градуированную шкалу для оценки счетов, так что, например, для счетов возрастом от 31 до 60 дней отношение суммы кредита к стоимости может составлять всего 60 процентов, а для счетов от 61 до 90 дней — только 30. процентов. Просрочки по счетам и общая кредитоспособность дебиторов по счетам также могут повлиять на соотношение ссуды к стоимости.

• Оборудование: Если оборудование новое, банк может согласиться предоставить ссуду в размере 75 процентов от покупной цены; если оборудование используется, то может быть авансирован меньший процент оценочной стоимости ликвидации.Однако некоторые кредиторы применяют обратный подход к дисконтированию оборудования. Они предполагают, что новое оборудование значительно обесценивается, как только оно выходит из дверей продавца (например, новый автомобиль стоит намного меньше после того, как его выгнали со стоянки). Если стоимость обеспечения значительно обесценена, предоставление займа в размере 75 процентов от покупной цены может быть завышенной оценкой оборудования. Вместо этого эти кредиторы будут использовать более высокое процентное соотношение кредита к стоимости бывших в употреблении товаров, потому что недавняя оценочная стоимость даст относительно точную оценку текущей рыночной стоимости этого имущества.Например, если трехлетний автомобиль оценен в 15 000 долларов, это, вероятно, очень близко к его немедленной ликвидационной стоимости.

• Ценные бумаги: обращающиеся на рынке акции и облигации могут использоваться в качестве обеспечения для получения до 75 процентов их рыночной стоимости. Обратите внимание, что заемные средства не могут быть использованы для покупки дополнительных акций.

Определение вашего денежного потока от ведения бизнеса

Денежный поток от операций вашего бизнеса — цикл движения денежных средств от покупки запасов до сбора дебиторской задолженности — является наиболее важным фактором для получения краткосрочного долгового финансирования.

Финансовое учреждение / Мошенничество с ипотекой — ФБР

Мошенничество с ипотекой

Мошенничество с ипотекой является подкатегорией FIF. Это преступление, характеризующееся каким-либо существенным искажением, искажением фактов или упущением в отношении ипотечной ссуды, на которую затем полагается кредитор. Ложь, которая влияет на решение банка — например, о том, одобрить ли ссуду, принять уменьшенную сумму выплаты или согласиться с определенными условиями погашения — является мошенничеством с ипотекой. ФБР и другие организации, которым поручено расследование случаев мошенничества с ипотекой, особенно после обвала рынка жилья, расширили определение, включив в него мошенничества, нацеленные на проблемных домовладельцев.

Существует две различных области мошенничества с ипотекой — мошенничество с целью получения прибыли и мошенничество с целью получения жилья.

• Мошенничество с целью получения прибыли: Лица, совершающие этот вид мошенничества с ипотекой, часто являются инсайдерами отрасли, использующими свои специальные знания или полномочия для совершения или содействия мошенничеству. Текущие расследования и широко распространенные отчеты показывают, что высокий процент мошенничества с ипотекой связан с сговором инсайдеров отрасли, таких как банковские служащие, оценщики, ипотечные брокеры, юристы, кредиторы и другие профессионалы, работающие в отрасли.Мошенничество с целью получения прибыли направлено не на обеспечение безопасности жилья, а, скорее, на неправомерное использование процесса ипотечного кредитования для кражи денежных средств и капитала у кредиторов или домовладельцев. ФБР ставит мошенничество в приоритетном порядке в целях получения прибыли.
• Мошенничество с жилищным фондом: Этот вид мошенничества обычно представлен незаконными действиями, предпринимаемыми заемщиком, мотивированным на приобретение или сохранение права собственности на дом. Заемщик может, например, искажать информацию о доходах и активах в заявке на получение кредита или побуждать оценщика манипулировать оценочной стоимостью собственности.

ФБР стремится максимально усилить свое влияние на мошенничество с ипотечными кредитами и мошенничество с финансовыми учреждениями в целом на основе тщательного сотрудничества.

Например, Бюро управляет Целевыми группами по финансовым преступлениям в нескольких полевых отделениях по всей стране, которые действуют как мультипликаторы сил при рассмотрении крупномасштабных схем финансового мошенничества. Состоящие из федеральных, государственных и местных регулирующих и правоохранительных органов, которые работают вместе на ежедневной основе, эти рабочие группы стали эффективным способом объединения ценных ресурсов участвующих агентств.

ФБР также участвует как в официальных, так и в специальных межведомственных рабочих группах, которые занимаются вопросами FIF и ипотечного мошенничества. Эти целевые группы и рабочие группы, состоящие из федеральных, государственных и местных регулирующих и правоохранительных органов по всей стране, а также представителей частного сектора, включая следователей по безопасности банков, регулярно встречаются для обмена разведданными, разрешения конфликтов и инициирования совместных расследований.

Используя навыки, знания и ресурсы различных правительственных агентств и частного сектора, ФБР и его партнеры могут привлечь к ответственности больше виновных в мошенничестве.

.