Арендный бизнес как способ обеспечить безбедную старость
Инвестор и эксперт по финансовой грамотности Алексей Максимченков рассказал, с какими трудностями сталкиваются предприниматели и сколько зарабатывают на арендном бизнесе.
— Многие относят арендный бизнес к пассивным источникам дохода, так ли это? Или для получения высокой прибыли собственнику все равно придется усердно работать?
— Арендный бизнес позволяет построить капитал и получать пассивный доход, но большой прибыли он не приносит. Он не занимает много времени как источник пассивного дохода, для этого надо просто сдать объект, и все. У меня уходит 1–2 часа в месяц. Если рассматривать арендный бизнес как основной источник дохода, то в него надо вкладывать гораздо больше времени, чем инвестору, который получает дивиденды.
— С какими трудностями сталкиваются собственники помещений, когда начинают развивать бизнес в России? К чему нужно быть готовым?
— Основная трудность — это маленький доход от инвестиций. Трудности могут возникнуть с арендосъемщиками. Если вы сдаете жилую недвижимость, то один из трех, а может даже из пяти, будет снимать на длительный срок. Если сдаете коммерческую недвижимость, надо искать якорных арендосъемщиков, которые снимают надолго, вроде «Пятерочки» или банков.
— Если предприниматель решил заниматься арендным бизнесом в 2020 году, с какой недвижимостью у него есть наибольшие шансы на успех, иными словами, каких площадей сегодня больше всего не хватает арендатором — ТЦ, офисы, склады?
— Единственная проблема — найти места с хорошей проходимостью. Они, как правило, располагаются на каких-то «крутых» улицах и давным-давно заняты. Это очень дорого и очень редко можно найти на рынке. Проходные места могут быть у метро. Для ресторанов важны красивые виды. Для элитных офисов тоже нужны особые места, которые не заняты еще. «Середнячков» на рынке переизбыток, а действительно хороших вариантов мало.
— Насколько важен вопрос управления арендным бизнесом? Имеет ли смысл собственнику заниматься решением этой задачи самостоятельно и когда ему не обойтись без сотрудничества с управляющей компанией?
— Зависит от объемов инвестиций. Если человек купил офисное помещение и у него много клиентов, которым он сдает, то, понятно, он один не справится. Либо склад какой-то, где у него не один клиент, а много. То есть все зависит от количества клиентов и объемов его площадей. Некоторые купят квартиру и сдают ее за 400 тысяч, и ладно. А другой купит много однушек и сдает их, получая по чуть-чуть. То же самое в бизнесе. Кто-то купит в центре площадь 400 кв. м, сдает ее, и все. А есть те, кто покупают склад или офисное помещение, это кто-то должен вести. Если у человека большой объем денег, по-любому нужно брать бухгалтера, хотя бы на аутсорсе. Человек, который вкладывает большие деньги, вряд ли будет делать операционные вещи. Он инвестор, а не исполнитель.
— Насколько привлекателен арендный бизнес для инвесторов сегодня? Как изменилась ситуация за последние пять лет?
— Раньше был рынок арендодателей, сейчас “рулят” арендосъемщики. Раньше предложений было намного меньше, а спрос больше. За последние пять лет, я считаю, тенденция поменялась. Сейчас рынок подстраивается больше под арендосъемщиков.
Если считать в долларовом эквиваленте, то рынок упал очень сильно. Если в рублевом, то незначительно. Были просадки в сторону уменьшения арендной ставки, но это поправимо.
— В чем преимущества арендного бизнеса перед вложением средств в акции или валюту?
— В первую очередь, когда ты вкладываешь в арендный бизнес, ты имеешь рычаг для управления: кому сдать, какую площадь. Например, купил какую-то территорию некоммерческую, сделал там вытяжку и уже можно увеличить доход от сдачи этого объекта.
Если вкладывать в акции или валюту, то этим надо заниматься плотно. Это совсем другое направление.
Я не люблю вкладываться как инвестор в те активы, куда вложил деньги и «молишься», чтобы ставки поднялись. В инвестициях в недвижимость ты имеешь рычаг влияния на свою собственность, на клиентов при помощи переговоров, можно увеличить свой доход, договориться о чем-то. В акциях так не договоришься.
— Есть ли «подводные камни» в покупке готового арендного бизнеса с арендаторами?
— В первую очередь надо смотреть, на какой срок и на каких условиях сданы помещения, потому что может договор с арендаторами заканчиваться через месяц, и они съедут. Следующее, надо смотреть, какие платежи, может быть, они вперед оплатили и продают этот бизнес. Главное, посмотреть договоры: может быть договор, что ты не имеешь права увеличить арендную ставку в течение 10 лет. Надо смотреть, есть ли у тех, кто снимает помещение, все разрешения, чтобы потом тебя не дергали. И, конечно, смотреть, что с ремонтом. Может быть, этот бизнес нормально сдается, но в течение какого-то времени туда надо вкладываться в капитальный ремонт и тебе придется потратить несколько миллионов. И пока ты делаешь ремонт, деньги не идут.
— На что обратить внимание при покупке арендного бизнеса, какие характеристики объектов стоит обязательно учитывать?
— Обязательно учитывать место, окупаемость. Посчитать цифры: выгодно тебе брать или нет. Сколько вложил, сколько будешь получать годовых. Где тебе интереснее в плане прибыли, туда и вкладываешь.
— Как рассчитать доходность объекта, есть ли какая-то конкретная формула?
— Мой партнер использует формулу: 72% разделить на процент доходности в год. За счет капитализации берем не 100%, а 72%. И смотрим, какой объект будет приносить доходность выше, туда и вкладываем деньги.
— Какими обязательными признаками должны обладать сдаваемые площади, чтобы они были востребованы арендаторами?
— Все зависит от объекта недвижимости. Если это нежилое коммерческое помещение, которое сдается под магазин или ресторан, то это должно быть место с хорошей локацией и проходимостью. Если это складское помещение, то должен быть логистически удобный подъезд. Если это офисное помещение, необходима доступность общественного транспорта. Если это ресторан, то важно, чтобы были состоятельные люди в этой локации и хороший вид.
Принципы арендного жилья
Условия обработки персональных данных
Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):
На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.
На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.
Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.
Параметры кредита для расчета ставки:
при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.
Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.
161 Федеральный закон
Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.
Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.
161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.
Арендный бизнес — на что обратить внимание при покупке
Более 80 вариантов продажи арендного бизнеса в Москве предлагает компания IQ Estate. В основном это объекты стрит-ритейла (street retail), арендаторами которых выступают сетевые супермаркеты, магазины одежды, аптеки, отделения банков, салоны цветов и др. Есть также предложения купить действующий арендный бизнес в торговых и офисных центрах.
Важнейшие критерии объекта арендного бизнеса при выборе — это его окупаемость (соотношение цены продажи к годовому арендному потоку), местоположение и конфигурация помещения, количество и качество арендаторов, валюта договора, его срок и некоторые другие моменты.
Так, арендный бизнес на Сходненской, 25 привлекателен прежде всего расположением помещения в сложившемся торговом коридоре, на первой линии улицы, обладающей очень высоким трафиком. Такая локация обеспечивает большой поток покупателей в находящиеся здесь магазины, посетителей — в кафе. Она гарантирует заинтересованность арендаторов в данных площадях. Объект дает хорошую окупаемость — около 9 лет, это меньше, чем в среднем по рынку. В настоящее время собственником помещений является компания IQ Estate, то есть продажа осуществляется напрямую, без посредников.
Примечательно, что арендный бизнес в Москве с очень коротким сроком окупаемости (5–6 лет) сейчас практически не встречается. И если продавец указывает эти цифры, то стоит, пожалуй, тщательно проверить все документы (на помещение, на землю, сам договор аренды), расчеты экономической модели окупаемости, так как (если это даже не мошенническая схема), возможно, обнаружатся подводные камни, которые дадут в итоге совсем иные показатели.
Более реальны предложения, когда срок окупаемости вложений в покупку недвижимости с арендатором составляет выше 7 лет, но их крайне мало, и уходят эти объекты очень быстро. Чаще можно найти предложения со сроком 8–9 лет, хотя на рынке они также появляются довольно редко. В качестве примера можно привести готовый арендный бизнес — помещение с арендатором, которое сейчас можно купить в проезде Одоевского, д. 11, корп. 7. Здесь площадь более 1500 кв. м в пристрое к жилому многоэтажному дому, расположенному в спальном районе, занимает супермаркет «Пятерочка». Арендатор генерирует высокий арендный поток.
Вообще, самый распространенный вариант арендного бизнеса в данный момент — с окупаемостью 10 и более лет. Тем не менее, даже вложения с долгим сроком окупаемости оказываются выгодны как инструмент инвестирования, так как они сразу начинают приносить владельцу рентный поток, кроме того, не требуется активного участия собственника в бизнесе.
Немаловажный фактор при выборе объекта — качество арендатора (стабильность, положительный имидж на рынке), а также срок договора, его особенности: валюта, индексация арендной ставки, условия пролонгации/расторжения. Естественно, что определенные риски есть всегда, но существенно меньше их у арендных отношений с представителями крупных торговых, ресторанных, аптечных сетей, банковских структур, которые заинтересованы, как правило, в долгосрочном и взаимовыгодном сотрудничестве.
Среди предложений компании IQ Estate есть продажа арендного бизнеса — помещений в торговом комплексе, находящемся в Духовском переулке, 14. (Объекты принадлежат компании, продажа без посредников!). Одно помещение занимают несколько арендаторов — магазин Fix Price, аптека «ГорЗдрав», салон цветов; у другого — один арендатор: IT-отдел сетевого ритейлера «Виктория». Окупаемость в обоих случаях составляет около 9 лет.
Арендный бизнес — давно уже не темная лошадка, а проверенный временем способ эффективного инвестирования денежных средств. Варианты, предлагаемые соответствующим сегментом рынка недвижимости Москвы, рассчитаны на разные бюджеты и интересы (торговая, офисная, складская недвижимость). Грамотный подход к покупке объекта обеспечит стабильный денежный поток, адекватные сроки окупаемости вложений, а в перспективе получение гарантированного дохода при сравнительно незначительных усилиях со стороны владельца.
Арендный поток — Паевые фонды
Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21—000—1—00028 от 22 сентября 1998 года выдана ФСФР России, без ограничения срока действия. Лицензия на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 077—08158—001000, выдана ФСФР России 30 ноября 2004 года, без ограничения срока действия. Правилами доверительного управления паевыми инвестиционными фондами, находящимися под управлением ООО УК «Альфа-Капитал», предусмотрены надбавки к расчетной стоимости инвестиционных паев при их выдаче и скидки к расчетной стоимости паев при их погашении. Обращаем Ваше внимание на то, что взимание скидок и надбавок уменьшает доходность инвестиций в инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов. Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в инвестиционные фонды. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом. Подробную информацию о деятельности ООО УК «Альфа-Капитал» и паевых инвестиционных фондов, находящихся под ее управлением, включая тексты правил доверительного управления, всех изменений и дополнений к ним, а также сведения о местах приема заявок на приобретение, погашение и обмен инвестиционных паев вы можете получить по адресу 123001, Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 32, стр. 1. Телефоны: +7 495 783-4-783, 8 800 200-28-28, а также на сайте ООО УК «Альфа-Капитал» в сети Internet по адресу: www.alfacapital.ru.ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа-Капитал Еврооблигации». Правила доверительного управления № 0386-78483614 зарегистрированы ФСФР России 18.08.2005 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа-Капитал Баланс». Правила доверительного управления № 0500-94103344 зарегистрированы ФСФР России 13.04.2006 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа-Капитал Облигации Плюс». Правила доверительного управления № 0095-59893492 зарегистрированы ФКЦБ России 21.03.2003 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа-Капитал Резерв». Правила доверительного управления № 0094-59893648 зарегистрированы ФКЦБ России 21.03.2003 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа-Капитал Акции роста». Правила доверительного управления № 0697-94121997 зарегистрированы ФСФР России 12.12.2006 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа-Капитал Ликвидные акции». Правила доверительного управления № 0387-78483850 зарегистрированы ФСФР России 18.08.2005. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа-Капитал Глобальный баланс». Правила доверительного управления № 0907-94126486 зарегистрированы ФСФР России 07.08.2007 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа-Капитал Бренды». Правила доверительного управления № 0909-94126641 зарегистрированы ФСФР России 07.08.2007 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа-Капитал Ресурсы». Правила доверительного управления № 0698-94121750 зарегистрированы ФСФР России 12.12.2006 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа-Капитал Технологии». Правила доверительного управления № 0699-94121833 зарегистрированы ФСФР России 12.12.2006 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа-Капитал Золото». Правила доверительного управления № 0908-94126724 зарегистрированы ФСФР России 07.08.2007 г., ИПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа-Капитал». Правила доверительного управления № 0034-18810975 зарегистрированы ФКЦБ России 05.04.1999 г. ЗПИФ недвижимости «ЖН». Правила доверительного управления № 1817-94168740 зарегистрированы ФСФР России 24.06.2010 г. ЗПИФ недвижимости «Центр-Сити». Правила доверительного управления № 3385 зарегистрированы Банком России 12.09.2017 г. ЗПИФ недвижимости «АКТИВО ШЕСТЬ». Правила доверительного управления № 3329 зарегистрированы Банком России 15.06.2017 г. ЗПИФ недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток». Правила доверительного управления № 3936 зарегистрированы Банком России 30.12.2019 г. БПИФ рыночных финансовых инструментов «ТЕХНОЛОГИИ 100».)»**. Правила доверительного управления № 3691 зарегистрированы Банком России 19.03.2019 г. БПИФ рыночных финансовых инструментов «ЕВРОПА 600». Правила доверительного управления № 3805 зарегистрированы Банком России 08.08.2019 г. Управляющая компания обращает внимание, что в соответствии с пунктом 7 статьи 21 Федерального закона от 29.11.2001 № 156 «Об инвестиционных фондах» инвестиционные паи биржевого паевого инвестиционного фонда при их выдаче могут приобретать только уполномоченные лица. «БПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа-Капитал Управляемые облигации». Правила доверительного управления № 4039 зарегистрированы Банком России 19.05.2020. ЗПИФ недвижимости «Азимут». Правила доверительного управления № 1507-94111384 зарегистрированы ФСФР России 06.08.2009 г., ЗПИФ недвижимости «АКТИВО ДЕСЯТЬ». Правила доверительного управления № 3633 зарегистрированы Банком России 28.12.2018 г., ЗПИФ недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток-2». Правила доверительного управления № 4093 зарегистрированы Банком России 09.07.2020 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Мой капитал Акции». Правила доверительного управления № 4145 зарегистрированы Банком России 27.08.2020 г. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Мой капитал Облигации». Правила доверительного управления № 4146 зарегистрированы Банком России 27.08.2020 г. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа-Капитал Управляемые Российские Акции». Правила доверительного управления №4213 зарегистрированы Банком России 23.11.2020. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Альфа-Капитал Китайские акции». Правила доверительного управления №4222 зарегистрированы Банком России 30.11.2020. ЗПИФ недвижимости «Альфа-Капитал ФастФуд». Правила доверительного управления №4265 зарегистрированы Банком России 21.01.2021 г. ЗПИФ недвижимости «Активо одиннадцать». Правила доверительного управления № 3773 зарегистрированы Банком России 16.07.2019 г. ЗПИФ недвижимости «Активо двенадцать». Правила доверительного управления № 3999 зарегистрированы Банком России 19.03.2020 г. ЗПИФ недвижимости «АКТИВО ЧЕТЫРНАДЦАТЬ». Правила доверительного управления № 4153 зарегистрированы Банком России 03.09.2020 г. ЗПИФ недвижимости «АКТИВО ПЯТНАДЦАТЬ». Правила доверительного управления № 4184 зарегистрированы Банком России 19.10.2020 г. ЗПИФ недвижимости «АКТИВО ШЕСТНАДЦАТЬ». Правила доверительного управления № 4321 зарегистрированы Банком России 18.03.2021 г.
ПИФ — паевой инвестиционный фонд.
ИИС — индивидуальный инвестиционный счет.
7 преимуществ арендного бизнеса или Стоит ли вкладывать в коммерческую недвижимость?
Какие преимущества дарит своим владельцам арендный бизнес? Многие видят лишь возможность уехать жить (или долго отдыхать) в теплых странах. Но на самом деле собственники, купившие коммерческую недвижимость и сдающие ее в аренду, получают сразу несколько преимуществ. Давайте рассмотрим основные преимущества арендного бизнеса:
1. Пассивный денежный поток. Т.е как в рекламе «мы сидим, а денежки идут». Это как собственный пенсионный фонд и страхование жизни и потери трудоспособности в одном флаконе:
Личный пенсионный фонд, который не зависит от колебаний запасов денег у правительства. Кроме того, в отличие от взносов в пенсионный фонд не нужно ждать наступления пенсионного возраста, чтобы начать жить полной жизнью.
Долгосрочная страховка, которая будет кормить вас, если вдруг вы лишитесь основного дохода (уволились с работы, прогорел основной бизнес или стали нетрудоспособны). Так же он будет кормить вашу семью, если вас вдруг не станет. Причем в отличие от страхования жизни – не разово, а постоянно. Арендный бизнес можно передать по наследству.
2. Работа с одним постоянным клиентом (небольшим количеством). Это тоже преимущество от многих других бизнесов. Здесь отношения выстраиваются сразу с долгосрочной перспективой. Выстроив доверительные отношения сразу, вы еще долго будете получать дивиденды в виде своевременной оплаты счетов за аренду, понимания ситуации в бизнесе арендаторов (для дальнейшего планирования) и других. Но это наука на грани с искусством. Как раз то, что отличает арендный бизнес от просто сдачи помещения в аренду.
3. Возможность жить в другом городе/ стране. Многие их собственников с которыми мы общаемся сами живут в других странах. Кто-то предпочитает Европу (в основном Испанию), а кто-то переехал в Азию (чаще всего в Тайланд). Правильно построенный арендный бизнес позволяет жить в другой стране (хотя бы холодной зимой). За счет того ,что доходность по коммерческой недвижимости выше, чем по жилой вы можете позволить себе нанять управляющего или воспользоваться услугами управляющей компании (которая будет собирать платежи и высылать их вам).
4.Простота аутсорсинга технического сопровождения. Зачастую, на случай технических неисправностей достаточно дать подробную инструкцию, в каких ситуациях, куда необходимо звонить. Сломалась сантехника – телефон управляющей компании дома, Проблемы с электрикой — номер телефона электрика (аварийной службы и вашего проверенного подрядчика – вы можете и не оплачивать счета за ремонт, но именно ваш электрик ничего там не «нахимичит»).
Когда объект довольно большой (офисный центр, складской комплекс и т.п.) конечно необходимо уже создавать управляющую компанию. Этим вопросом в ней может заниматься «Главный инженер» в одном лице, который все дополнительные услуги будет держать на аутсорсинге. Он будет только контролировать выполнение работ и адекватность цен (выбор исполнителя). Можно отдать все специализированной управляющей компании – но это уже по желанию и предложению на рынке (не в каждом городе есть хорошая УК и это далеко не всегда дешевле).
5. Минимальные деньги/усилия на ведение бизнеса. Если сравнивать арендный бизнес с другими, то здесь есть ряд преимуществ, которые позволяют минимизировать затраты и время. Особенно, если знать нужные инструменты: · — построение системы привлечения арендаторов (собственные сайты, спец.площадки, поисковые системы, соц.сети;
— выстраивание системы повышения интереса у потенциальных арендаторов (CRM система, e-mail маркетинг и др.)
— построение системы коммуникаций с существующими клиентами (e-mail маркетинг, соц.сети и пр.)
— и другие системы и инструменты позволяющие экономить ваше время не теряя в качестве услуги.
Это не значит, что арендным бизнесом можно совсем не заниматься. Заниматься им нужно (именно как бизнесом)! Очень многие собственники, которые просто сдавали помещение, сейчас чувствуют себя неуютно в этой роли.
До 2008 года можно было просто выбрать очередного арендатора из очереди, подписать договор и обозначить номер счета, на который необходимо переводить деньги. Сейчас все кардинально изменилось! Но собственники, которые максимально близко подошли к концепции арендного бизнеса чувствуют себя намного увереннее других участников рынка (и получают больший доход с квадратного метра). Подробнее о построении арендного бизнеса и используемых для этого инструментах я напишу в отдельной статье.
6. Независимость от уровня инфляции и других подобных факторов. Вы защищены (насколько это в принципе возможно) от всевозможных деноминаций, инфляций, дефицита бюджетов. У вас в любом случае есть актив, который сам по себе имеет ценность, а так же ежемесячно приносит доход.
7. Минимальные налоговые риски. В данном бизнесе держат свои состояния очень много очень богатых и влиятельных людей в нашей стране (да и во всем мире). Поэтому сюда в последнюю очередь придет повышение налоговой ставки и т.п. Я сейчас не говорю об изменении налогообложения и переводе базы на кадастровую стоимость. Основной удар в этом случае примет на себя старый фонд коммерческой недвижимости (платежи по которому сейчас минимальны).
Здесь немного другая история – все влиятельные люди на своих землях уже давно построили новые объекты и платят за них налоги. А вот старый фон минимизировав налоги может снижать ставки аренды… Но это уже совсем другая история – покупая новые объекты вы все равно заплатите рыночную стоимость и для вас текущие изменения налоговой базы не будет играть никакого значения.
Вывод: Арендный бизнес сулит немало преимуществ относительно других видов бизнеса и так же многих финансовых инструментов. Но не спешите все бросать и бежать покупать себе коммерческую недвижимость. Нужно всегда помнить — это все-таки тоже бизнес.
О том, какие есть риски при сдаче коммерческой недвижимости в аренду, мы обсудим в следующей статье
Риски арендного бизнеса. А познакомиться с остальными советами из серии «Особенности арендного бизнеса» можно тут:
Риски арендного бизнеса
Арендный бизнес как система
Выбор формата арендного бизнеса
Выбор помещения под арендный бизнес
Желаю удачи! Куприянов Георгий.
Эксперт в продвижении коммерческой недвижимости и построении системы арендного бизнеса.
Арендный дом «Парк Легенд» от ДОМ.РФ заполнился на 70% за три месяца
Арендный дом «Парк Легенд» заполнился на 70% менее чем за 3 месяца с начала заселения. Высокому спросу в этом доме способствовало удачное расположение комплекса, конкурентные ставки аренды для этой локации, высокое качество отделки квартир и разнообразные сервисы для жильцов.
Заселение дома, построенного в минуте ходьбы от станции МЦК «ЗИЛ», стартовало в последних числах декабря 2020 года. Арендаторам был предложен выбор из более чем 300 квартир с различными планировками: от компактных студий до просторных четырехкомнатных вариантов, площадь квартир варьируется от 22 до 94 кв. м. Каждый житель комплекса имеет возможность получить временную регистрацию в выбранной им квартире. Все помещения сдаются в аренду с качественной дизайнерской отделкой, мебелью и бытовой техникой.
«Всего за 3 месяца более 230 квартир в нашем арендном доме нашли своих жильцов. Это очень высокий темп, подтверждающий востребованность качественных предложений на цивилизованном рынке аренды. Наши арендаторы ценят не только уровень комфорта, встречающийся на рынке частной аренды только в элитном сегменте, но и гарантии, подтвержденные официально зарегистрированным договором», — рассказала директор подразделения «Арендное жилье» ДОМ.РФ Вероника Янушкевич.
Сами арендаторы среди факторов выбора Парка Легенд называют не только гарантии защищенности сделки, но и безопасность в процессе проживания, ведь приватность жителей оберегается тройным контуром безопасности: двор-подъезд-этаж. Кроме того, в лифтовых холлах на каждом этаже установлены дополнительные панели домофонов, оснащённые системой Face ID и обеспечивающие бесконтактный доступ для арендаторов.
Жители проекта «Парк Легенд» также могут пользоваться комплексом дополнительных сервисов, заказать которые можно через мобильное приложение «ДОМ.РФ Аренда жилья». В нем же можно ознакомиться с различными вариантами планировок, подать заявку на бронирование и загрузить документы для оформления договора, а после заселения оплачивать коммунальные и арендные платежи, направлять заявки на оказание дополнительных услуг в сервисную компанию.
Справочно:
ДОМ.РФ реализует пилотные проекты по строительству арендного жилья для коммерческого найма, в том числе с привлечением частных инвестиций. На текущий момент осуществлено финансирование арендных проектов общей площадью более 458 тыс. кв. метров (8,9 тыс. квартир и апартаментов).
Общая площадь арендного дома «Парк Легенд» составляет 20 тыс. кв. м. Для арендаторов здесь доступно 338 квартир, в каждой из которых можно оформить временную регистрацию. К услугам жителей просторный подземный паркинг на 126 машино-мест.
Арендный бизнес
Колесные и гусеничные мини-погрузчикиГусеничные мини-погрузчикиКолесные мини-погрузчикиЭкскаваторы-погрузчикиФронтальные колесные погрузчикиГрейдерыГусеничные бульдозерыГусеничные экскаваторыЛегкие экскаваторыСредние экскаваторыТяжелые экскаваторыТехника с наработкой
SR130BSR150BSR175BSV185BSR200BSR220BSR250BSV250BSV300BTR270BTR320BTV380B570ST580ST580T590ST695STTX130-45 TURBOTX140-45 TURBOTX170-45 TURBO1150L XLT1650L XLT2050M XLT (PAT)2050M XLT (Semi-U)521F/521F XT621F/621F XT721F/721F XT821F921F1021F1121FCX130CCx160bCX220C LCCX220С NLCCX260CCX300CCX370CCX380C845B VHP865B VHP AWD885B VHP AWD 175CX490CCX500CCX700C
Согласие на обработку моих персональных данных:
Case соблюдает нормы действующего нормативно-правового регулирования касательно защиты персональных данных. Когда Вы предоставляете персональные даанные Вы соглашаетесь на хранение и обработку персональных данных. Также Вы соглашаетесь, что соответствующая информация не является конфиденциальной и может быть сохранена или использована нашей компанией.
Я согласен *
* — поля, обязательные для заполнения
Аренда мебели, техники, электроники и компьютеров в собственность
Зачем ждать? Возьмите его домой сегодня без кредита
В Rent-A-Center не нужно покупать товары лучших брендов и товары, которые вам нравятся. Без долгосрочных контрактов и возможности обновления в любое время, вы всегда под контролем. **
Зачем ждать? Возьмите его домой сегодня без кредита
В Rent-A-Center не нужно покупать товары лучших брендов и товары, которые вам нравятся.Без долгосрочных контрактов и возможности обновления в любое время, вы всегда под контролем. **
УЧИТЬ БОЛЬШЕ
УЧИТЬ БОЛЬШЕ
Найдите минутку, чтобы прочитать, что говорят о нас наши клиенты!
В Rent-A-Center мы гордимся тем, что строим прочные отношения с нашими клиентами.Наша цель — предоставить лучший сервис и продукты в любом месте. Мы всегда готовы служить вам.
Найдите минутку, чтобы прочитать, что говорят о нас наши клиенты!
В Rent-A-Center мы гордимся тем, что строим прочные отношения с нашими клиентами. Наша цель — предоставить лучший сервис и продукты в любом месте. Мы всегда готовы служить вам.
Читать далее
Читать далее
Посмотрите, чем мы занимались!
В Rent-A-Center мы всегда проактивно относимся к новым продуктам, выпускам и деловым партнерствам.Будьте в курсе новостей и смотрите, что происходит!
Посмотрите, чем мы занимались!
В Rent-A-Center мы всегда проактивно относимся к новым продуктам, выпускам и деловым партнерствам. Будьте в курсе новостей и смотрите, что происходит!
Новости Rent-A-Center
Новости Rent-A-Center
Аренда прощального тура к 25-летию
( хореограф ) — номинированный на премию Тони хореограф RENT, награда драматической лиги! обладатель лос-анджелесской постановки «АРЕНДА» и номинации на премию Дора за канадскую постановку «Аренда».Ее работа была лицензирована для фильма RENT, и она является хореографом CINECAST of RENT. «Коричневая бабочка» — мультимедийный праздник жизни и времен Мухаммеда Али «Величайшего» как постановщика и хореографа. Годби создал концепцию совместно с композитором Крейгом Харрисом, получивший признание критиков. Мисс Йирби была номинирована на премию Хелен Хейс за хореографию в пьесе «Эдип» в Вашингтонском Шекспировском театре в округе Колумбия. Лауреат премии Бесси за хореографию в постановке «Пятна», написанной Лизой Джонс и Альвой Роджерс.Она поставила «Говорящие кости» Шэя Янг Блада; Penumbra Theater, Миннесота, «Темное лицо Земли» Риты Дав; Театр Гатри в Миннесоте, Тайна любви писателя Секу Сундиаты; Фестиваль американского музыкального театра в Пенсильвании. Женева Коттрелл Карла Хэнкока Рукса «В ожидании смерти собаки» / Режиссер Mabou Mines и «Поет во чреве ангелов» в роли режиссера Г-жа Йирби является основателем и директором театра танца Movin’Spirits по заказу Harlem Stages, Канзасский танцевальный центр Arts, MASS MoCa, Exit Festival France, PS 122, Американский танцевальный фестиваль, Lincoln Center Out Of Doors, Kansas Lied Center и Jacob’s Pillow.Она была награждена двумя наградами национальных хореографических инициатив колледжа: Национальным фондом стипендий в области искусства, стипендиатом Нью-Йоркского фонда искусств, стипендиатом Ван Лиера и премией 651 Art Tradition and Transformation, частично финансируемой Фондом Дорис Дьюк, BAX TEN Artists In. Progress Awards, DEF Dance JAM Mentor Award. DanceHackIt — директор / основатель лаборатории виртуального перформанса, в котором танцоры одновременно транслируют прямую трансляцию в Гамбии, Западная Африка, Сент-Люсия, Вермонт, Нью-Йорк, ТВ-продюсер Сообщества БРИК. Она входила в консультативный совет Нью-Йоркского фонда искусств.В настоящее время она разрабатывает веб-платформу для творческого обмена танцами, музыкой, театром и искусством, одновременным глобальным взаимодействием в прямом эфире. Сценаристы Карл Хэнкок Ракс, Лори Карлос и композитор Купер Мур развивают либретто «Прекрасный / Отключенный в реальности» г-жи Йирби, посвященное влиянию средств массовой информации на самобытность американской семьи. В настоящее время она работает с Аку Кадогой над своим проектом Salt, футуристическим мультимедийным театральным произведением AfroFunk, вдохновленным соляными шахтами Детройта.Она будет руководить совместной работой с джазовыми артистами Нненной Фрилон, визуальной художницей Майей Фрилон и хореографом Кариаму Уэлш. Как художник-активист она защищает голоса женщин, помогая им повсюду укреплять их подлинную жизнь.
Определение арендной платы Merriam-Webster
\ арендная плата \ 1 : объект недвижимости (например, дом) сдан или сдан в аренду2а : обычно фиксированный периодический возврат арендатора или арендатора имущества собственнику за владение и использование. особенно : согласованная сумма, выплачиваемая арендатором арендодателю через определенные промежутки времени.
б : сумма, выплачиваемая нанимателем личного имущества собственнику за его использование
3а : Часть дохода экономики (страны), приходящаяся на землю как на фактор производства в дополнение к капиталу и труду.
в аренду: доступны для использования или обслуживания в обмен на оплату
переходный глагол
1 : для передачи во владение и пользование в обмен на аренду
2 : принять и удержать по договору об уплате ренты
непереходный глагол
2а : для получения владения и пользования местом или предметом в обмен на аренду
б : , чтобы разрешить владение и использование собственности в обмен на аренду
прошедшее время и причастие прошедшего времени раздирать
1 : отверстие, сделанное путем или как будто путем разрыва
2 : раскол в партии или организованной группе : раскол3 : акт или случай разрыва
4 совета по аренде автомобиля этим летом, не расходуя бюджет
Стоимость аренды авто в США.S. стремительно растут, поскольку популярные туристические направления изо всех сил пытаются угнаться за спросом со стороны путешественников, переживших годичную пандемию.
По стране средняя дневная ставка аренды автомобиля составляет 109 долларов, что на 90% больше, чем в 2019 году, а на некоторых рынках просто не осталось автомобилей для аренды. «Если бы вы планировали поездку на Аляску прямо сейчас, вам пришлось бы обойтись без арендованного автомобиля», — сказал Джонатан Вайнберг, основатель и генеральный директор AutoSlash, компании, которая помогает потребителям отслеживать цены на аренду автомобилей. «Люди отменяют поездки, потому что не могут найти машину.”
Фирмы по аренде автомобилей не смогли прийти в норму так быстро, как американские путешественники, отчасти потому, что они распродали много своих автомобилей во время пандемии, а также из-за глобальной нехватки полупроводников, которая замедлила производство автомобилей.
На рынках, где можно взять напрокат автомобили, они не из дешевых. Цены на аренду автомобилей выросли почти на 278% и составляют в среднем 259 долларов в день в Бозмане, штат Монтана, — безусловно, самом дорогом месте аренды автомобилей в США.С., по данным Kayak.
Рынок автомобилей напрокат, вероятно, останется напряженным в течение лета, но путешественники могут сделать несколько вещей, чтобы повысить свои шансы найти машину напрокат, не расходуя при этом свой бюджет.
Забронируйте раньше
Путешественники обычно сначала бронируют авиабилеты или отели, а в конечном итоге заказывают аренду автомобиля незадолго до поездки, но в этом году такая стратегия не сработает.
На Мауи найти прокатные машины настолько сложно, что люди направляются в Facebook, чтобы арендовать свои личные автомобили для туристов.«В июне все распродано», — сказала Стейси Смолл, основатель и генеральный директор Elite Travel International из Мауи.
Смолл говорит, что она уже бронирует аренду автомобиля на Мауи на декабрь. «Каждому, кто приезжает на Мауи, необходимо забронировать машину, как только они узнают свои даты», — сказала она.
С точки зрения ценообразования, два месяца вперед — это золотая середина, согласно данным Kayak, предоставленным генеральным директором компании по Северной Америке Стивом Синтрой. «Это может потребовать большего планирования, но если вы это сделаете, вы сможете сэкономить деньги.”
Рассмотрите альтернативы
Если вы направляетесь не в труднодоступные места, такие как Аляска или Гавайи, подумайте об аренде автомобиля в другом месте.
Вместо того, чтобы лететь в Бозман, чтобы арендовать автомобиль для эпической поездки по национальным паркам, возьмите напрокат автомобиль в месте, которое находится ближе к дому, и планируйте более длительную поездку. Иногда выбор места для проката автомобилей в городе вместо стойки аренды в аэропорту или наоборот может иметь значение.
В то время как цены на аренду автомобилей растут в таких местах, как Гавайи, Флорида, Лас-Вегас и Пуэрто-Рико, есть части Среднего Запада, Западного побережья и Северо-Востока, где цены и доступность лучше, сказал Вайнберг.
Если аренда в другом месте невозможна, подумайте о продлении срока аренды, чтобы воспользоваться недельной ставкой — шаг, который может снизить стоимость аренды автомобиля на сотни.
Если ни одна из этих альтернатив не работает, рассмотрите такую услугу, как Turo, одноранговую службу совместного использования автомобилей. Turo позволяет людям арендовать свои автомобили в 5500 городах США, Канады и Великобритании.
Используйте свои скидки
Будь то профессиональная ассоциация или группа, такая как AAA или AARP, скорее всего, вы связаны с чем-то, что предлагает скидки в одном или нескольких агентствах по аренде автомобилей.Пришло время делать покупки и пользоваться лучшими из этих скидок.
Присоединяйтесь к программам лояльности
Одна печальная правда об аренде автомобилей: только то, что у вас есть резерв, не означает, что у компании будет машина для вас, особенно в наши дни.
Вайнберг предлагает подписаться на программы лояльности, чтобы иметь преимущество на этом узком рынке. «Он не создаст автомобили там, где их нет, но это может быть разница между получением машины и ее отсутствием», — сказал он, имея в виду приоритет, который получают члены клуба лояльности.
Королевский дом Тененбаумса в Гамильтон Хайтс теперь в аренду
Особняк в The Royal Tenenbaums , единственный фильм Уэса Андерсона, снятый в Нью-Йорке, выставлен на продажу впервые с 1999 года.
Расположенный на вымышленной Арчер-авеню (настоящий адрес: 339 Конвент-авеню в Гамильтон-Хайтс), дом 1899 года в стиле фламандского и романского возрождения был построен Джейкобом Д. Батлером (который также стоит за неороманским зданием Линкольна в Юнион. Квадратный).Это примерно 100 футов шириной (со стороны, выходящей на 144-ю Западную улицу), с большими эркерами на одном конце и башней на другом. Внутри: 6000 квадратных футов покрывают пять уровней (три нижних из которых имеют доступ к лифту), с шестью спальнями, шестью газовыми каминами и более чем 50 окнами. Плюс необычайное количество оригинального характера: вестибюли, фрамуги из цветного стекла, туалеты с окнами в крыше и декоративные каминные полки с резными урнами и цветами. Сдается меблированная за 20 000 долларов в месяц.
Когда он снимал фильм, Андерсон арендовал дом, который он заметил, разъезжая по городу с другом, на шесть месяцев, используя его как для внутренних, так и для внешних сцен (все три детские спальни, по-видимому, находились в башне — на верхнем этаже у Ричи, потом у Часа, потом у Марго).В нынешних интерьерах много оригинальной деревянной отделки (лестница, а также все обшивки стен и окон) с некоторыми обновлениями (кухня полностью черная, а ванные комнаты отремонтированы в белом и сером цветах). Но некоторые комнаты все еще смутно напоминают Уэса Андерсона, например, столовая, оклеенная красно-золотыми обоями, и темно-синяя гостиная.
Запущен в эксплуатацию участок по оказанию помощи в аренде штата Нью-Йорк
Губернатор Эндрю Куомо (Getty, iStock)
Готово: после месяца ожидания информация о Программе экстренной помощи в аренде жилья в Нью-Йорке появилась на веб-сайте Управления штата по временной помощи и помощи по инвалидности.
Страница содержит подробную информацию о праве на участие в программе, преимуществах и необходимых материалах для подачи заявки, но пропускает ключевую деталь: когда программа действительно будет запущена. На сайте сказано, что заявки будут приняты «в ближайшее время».
Управление временной помощи и помощи инвалидам, которое управляет программой, ранее сообщило, что заявки откроются где-то в мае.
Законодатели штатаодобрили программу на 2,4 миллиарда долларов в начале апреля как часть бюджета Нью-Йорка на 2022 финансовый год.Программа выделяет федеральные средства арендодателям арендаторов, которые испытали финансовые затруднения во время пандемии.
Согласно веб-странице ODTA, фонды арендной платы будут переведены приоритетным заявителям в течение первых 30 дней после запуска портала. Первыми будут иметь право домохозяйства, получающие не более 50 процентов среднего дохода по региону, в том числе член семьи, который испытал дополнительные трудности, например, 90 дней безработицы.
Чтобы подать заявку, домовладельцы должны предоставить форму W-9, договор аренды, размер задолженности по арендной плате и банковскую информацию.Арендаторы должны предоставить удостоверение личности, номер социального страхования, если он у них есть, и подтверждение арендной платы, места жительства и дохода. Обе стороны должны будут подписать форму заявления для получения задолженности.
Льготы включают до 12 месяцев задолженности по аренде, 12 месяцев задолженности за коммунальные услуги и 3 месяца дополнительной помощи, если заявитель планирует потратить 30 или более процентов своего дохода на аренду.
В программе не говорится, будут ли средства выделены арендаторам или владельцам — это несоответствие между новыми федеральными директивами и правилами штата, принятыми в прошлом месяце.
Анализ, проведенный на этой неделе Обществом юридической помощи, показал, что Нью-Йорк является одним из восьми штатов, в которых отсутствует действующая программа снижения арендной платы. В сообщении названы пять соседних штатов, в которых программы «запущены и работают», и содержится призыв к губернатору Эндрю Куомо немедленно запустить программу.
«Закон, устанавливающий Программу снижения арендной платы в Нью-Йорке, был принят вместе с бюджетом на 2022 финансовый год, и это было примерно шесть недель назад», — сказала Джудит Голдинер, юрист Общества юридической помощи. «Наши клиенты и другие испытывающие трудности арендаторы не могут ждать.”
Связаться с Сюзанной Кавано
Любопытная Аляска: Как нехватка автомобилей в аренде в стране влияет на Аляску?
Мы попросили читателей помочь с новой еженедельной функцией, Любопытная Аляска , спросив: что вы хотите знать или хотите, чтобы мы исследовали о жизни в Аляска, истории за новостями или почему все так? Мы получили известия от десятков из вас.О чем вы хотите узнать больше? Сообщите нам в форму внизу истории.
Вопрос: Как на нас влияет дефицит арендной платы по всей стране?
Любопытная Аляска: По мере того, как Аляска готовится к летнему туристическому сезону, не хватает одной типичной туристической цели: арендованных автомобилей.
По всей стране найти автомобили напрокат сложно из-за нехватки предложения и всплеска спроса, поскольку американцы, которых поддержали вакцинация от COVID-19 и ослабление ограничений, начинают путешествовать этим летом.И даже когда машины доступны, некоторым арендаторам предъявляют стремительно растущие ставки.
Когда шлюзы откроются в следующем месяце, прибывающих на Аляску туристов может постигла та же участь, если они еще не зарезервировали машину.
Падение спроса означает, что Роберта Уорнер, операционный менеджер Alaska Tour and Travel, говорит тем, кто еще не заказал машину, что компания, скорее всего, не сможет помочь найти ее до середины августа.
Команда по бронированию компании испытывает на себе удар того, что она назвала «яростью по аренде автомобилей» — разочарование, которое люди выражают из-за невозможности арендовать автомобиль для летней поездки на Аляску.
В дополнение к спросу на аренду автомобилей: люди, которые «обычно путешествуют по юго-востоку, смотрят на Southcentral и Interior — систему дорог и железнодорожную полосу — как пункт назначения и место, где они собираются проводить время», — сказал Уорнер. Она выделила железнодорожные линии и другие виды транспорта как варианты, которые по-прежнему делают Аляску жизнеспособным туристическим направлением этим летом.
Нехватка автомобилей является следствием сочетания глобальных и местных факторов, включая нехватку автомобильных запчастей, важных для производства новых автомобилей, и интенсивно сезонный рынок аренды автомобилей в штате.
На Аляске самый сезонный рынок аренды автомобилей в стране, — сказал Гэри Циммерман, вице-президент компании Floyd and Sons Inc., которая управляет прокатом автомобилей Thrifty Car Rental и Dollar Rent-a-Car, а также офисами Hertz Anchorage и Seward.
«Буквально 1 июня, вы поворачиваете кран, и сюда приходят туристы», — сказал Циммерман. «От Дня памяти до Дня труда. А потом, в День труда, кран отключают ».
Компания увеличивает свой парк летом, а затем сокращает парк арендованных автомобилей зимой, продавая их, сказал Циммерман.Когда в марте прошлого года разразилась пандемия, их автопарк был на минимальном сезонном уровне, и они отменили несколько автомобилей, которые были заказаны на приближающиеся летние месяцы 2020 года.
Прошлым летом у них был небольшой парк арендованных автомобилей, и они разместили заказы на новые автомобили в ожидании лета 2021 года. Но несколько месяцев назад производители автомобилей начали уведомлять бизнес о том, что их заказы были отменены из-за нехватки компьютерных чипов.
Отмена заказов — в сочетании с уже меньшим флотом и внезапным ростом туристического спроса — создала своего рода идеальный шторм.
«Нам пришлось заключить контракт, потому что мы должны были выжить», — сказал Карриган Григсби, директор по продажам Avis Alaska.
Переполненная парковка для компаний по аренде автомобилей пуста, чем обычно, в их аэропорту в Анкоридже во вторник, 4 мая 2021 года. (Эмили Меснер / ADN)
Ни одна компания никогда не остается без автомобилей полностью, сказал Григсби. Но у них есть то, что называется плюсовым или минусовым флотом, то есть чистыми доступными единицами. По его словам, на июнь, июль и август у компании минусовый флот.
«По сути, это означает, что у нас больше бронирований, чем людей, для которых у нас есть машины», — сказал Григсби.
Это потому, что люди часто бронируют автомобили в нескольких разных компаниях, поскольку для аренды автомобилей не требуется заранее кредитная карта. Таким образом, компании учитывают определенное количество неявок.
Конечно, летом здесь обычно бывает много людей. Но машин в этом году доступно намного меньше.
По словам Григсби, не все купленные машины, которые им удалось достать, еще не были доставлены, а это означает, что все может немного открыться, но только на несколько часов, а не дней.
Григсби сказал, что если вы уже забронировали место на это лето, предполагайте, что вы получите машину. Возможно, вам придется подождать час, но, скорее всего, вы его получите.
Но если путешественники еще не бронировали места, у него был совет: «Сделайте один сегодня».
Warner из Alaska Tour and Travel сообщила, что есть несколько полноприводных автомобилей и автомобилей премиум-класса, доступных для поездок в места «в глуши», такие как город Маккарти, до которых можно добраться по гравийной дороге, но они могут иметь шокирующе высокую цену. тег.И даже эти машины начинают исчезать.
Если путешественникам не нужно ехать на Аляску в июне, они могут попробовать вместо этого отправиться на столь же красивую Аляску в августе. Гибкость помогает.
«Это не означает, что автомобилей не будет в наличии, но это будет очень ограниченный выбор, и это будет на максимально возможной скорости», — сказал Григсби.