Как зарабатывать на сдаче квартир в аренду: Как и сколько можно заработать на аренде жилья

Сколько можно заработать на сдаче квартиры

 

«Куплю и сдам квартиру», – думает такой инвестор. Однако, не будучи специалистом в данном вопросе, достаточно сложно заранее прикинуть, стоит ли овчинка выделки. Выясняем, как заработать на сдаче в аренду жилой недвижимости, тем самым «отбивая» расходы на ее покупку.

 

Какие квартиры сдавать лучше всего?

 

Одна из самых распространенных и одновременно с этим наиболее серьезных ошибок, которые совершают люди, которые намерены купить и сдать квартиру, – это приобретение жилья «под себя». К примеру, вы намерены сдавать новую квартиру на протяжении пары десятков лет, а потом переехать в нее на время заслуженного отдыха. В мечтах вы видите себя вдалеке от городского смога и суеты мегаполиса, поэтому покупаете жилье на лоне природы, за городом. Но дело в том, что основной процент потенциальных арендаторов – это приезжие, которые оказались в городе в связи с необходимостью работать или учиться именно здесь.

Оптимальный выбор квартиры для сдачи – это спокойный спальный район и дом в 5–7 минутах ходьбы от метро.

 

Купить и сдать квартиру: кому?

 

Немаловажно, кого вы видите в качестве арендатора принадлежащей вам жилой недвижимости. Если вас не смутит проживание в ней студентов, вахтовиков или трудовых мигрантов, то расходами на ремонт, приличную мебель и современную бытовую технику можно и пренебречь. Если же вы ориентированы на долгосрочную сдачу в аренду приличной семье – возможно, с детьми – то без свежего косметического ремонта, стиральной машины, микроволновки и прочих радостей современного человека не обойтись.

 

Как бы то ни было, всю мебель, аппаратуру и бытовую технику подробно опишите в тексте договора аренды на тот случай, если случайно или намеренно арендаторы их повредят. Что касается ремонта, то для съемной квартиры его стоимость не должна превышать размер арендной платы за один-два месяца.

 

Квартира-эксклюзив

 

Сдавая в аренду квартиру, в принципе, можно вернуть ее стоимость в течение 15–20 лет. То есть, если квартира куплена в ипотеку – при наличии солидного первоначального взноса, – можно выплатить банку долг за счет полученных от сдачи недвижимости средств.

Другой вариант «отбить» стоимость квартиры – за гораздо меньший в сравнении с жильем эконом-класса срок – это инвестиция в так называемое эксклюзивное жилье. Это расположенные прежде всего в центральной части города квартиры, совершенно не похожие на типовые, – лофты, мансарды, жилье в полуподвальном помещении, квартиры на верхнем этаже с выходом на крышу и т. п.

Огромные окна с видом на красоты города или красочные витражи, пропускающие причудливо раскрашенные в разные цвета солнечные лучи, балкончики необычной формы с коваными перилами и старинные камины – вот лишь малая часть того, что может сделать вашу квартиру привлекательной для высокопоставленных арендаторов, готовых платить за аренду впечатляющие суммы.

Наиболее желанный квартиросъемщик для желающих купить и сдать квартиру, не похожую на другие, – это топ-менеджеры, которые приехали из-за рубежа жить и работать в нашей стране. Эти люди знают толк в достойном жилье и не видят ничего необычного в том, чтобы платить за него хорошие деньги. Кроме того, иностранцы – в отличие от некоторых наших соотечественников – в большинстве своем крайне бережно относятся к чужому имуществу. Наконец, в большинстве случаев в договоре в качестве арендатора прописано не физическое, а юридическое лицо – работодатель экспата. Это хорошо для арендодателя в том случае, если возникнет какая-либо спорная ситуация.

 

Сдача в аренду квартиры в ипотеке

 

Согласно действующему законодательству, купить и сдавать квартиру в залоге не запрещается. В любом случае следует узнать, есть ли в договоре ипотеки с банком пункт о запрете на аренду данного жилого объекта третьими лицами. Если его нет, то препятствовать сдаче квартиры представители банка не вправе.

В среднем доход от аренды не превышает 8–10% от стоимости квартиры ежегодно. Однако собственнику следует принимать во внимание и возможные сложности с поиском добросовестного платежеспособного арендатора на длительный срок, и необходимость незапланированных трат – например, замену текущих кранов, косметический ремонт и т. д., и постоянно растущие коммунальные платежи, и возможную порчу имущества жильцами.

Вместе с тем купить и сдавать квартиру с целью покрыть за счет арендной платы платежи банку имеет смысл. Но имеет его такое приобретение только в том случае, когда есть средства на первоначальный взнос в размере хотя бы половины стоимости жилья. Иначе вы не только не извлечете из своей квартиры выгоды, но еще и окажетесь в минусе – ежемесячный взнос по ипотеке, оплата коммунальных платежей и мелкие досадные расходы, которые так или иначе ожидают любого владельца недвижимости, в сумме могут превысить размер ежемесячной арендной платы в два и более раз.

 

«Вторичка» начинает и выигрывает

 

Эксперты в сфере недвижимости сходятся во мнениях по поводу того, что купить и сдавать квартиру – объект вторичного рынка – целесообразнее, чем жилье в новостройках. Несмотря на возможную ветхость инженерных коммуникаций, старый фонд имеет ряд преимуществ перед свежепостроенными зданиями.

Прежде всего это развитая инфраструктура района, налаженная транспортная сеть и наличие в непосредственной близости от дома магазинов, банков, салонов и прочих необходимых для нормальной жизни объектов. Кроме того, владельцу квартиры в старом доме не придется сталкиваться с возможными проблемами в ходе усадки его фундамента. Наконец, в новостройке не угадать, кто окажется вашими соседями, а в старом фонде это известно заранее – едва ли кто-то из арендаторов захочет жить рядом с буйным алкоголиком или регулярно закатывающей по ночам бурные многочасовые скандалы супружеской парой. Стабильность и уверенность важны не только для собственников, но и для арендаторов жилья.

 

Жанна Хайруллина, БКН.РУ

 

Золотая жила. Как заработать на аренде, что такое схема buy-to-let и ROI?

Золотая жила. Как заработать на аренде, что такое схема buy-to-let и ROI? Редкий инвестор сегодня имеет возможность быстро и выгодно перепродать свою зарубежную недвижимость. Более предсказуемый доход приносит сдача собственности в аренду. На какую годовую прибыль можно рассчитывать и что нужно сделать, чтобы остаться в ощутимом плюсе? Далеко не все россияне, располагающие возможностью купить недвижимость за границей, осознали, насколько выгодной бывает рента. Выбор «неправильных» объектов для аренды и отказ от ипотечного кредитования – главные ошибки. Между тем, как уверяют эксперты, за рубежом вполне реально получить 10% и даже более 20% годовых! Как же обеспечить максимальную доходность вложений в зарубежную недвижимость? Не надо баловать арендатора Сосредоточимся на сценарии, когда объект покупают исключительно для того, чтобы сдавать в аренду – именно эту стратегию принято называть buy-to-let («купить, чтобы сдать»). В Москве рента приносит в среднем 4-4,2% годовых, за рубежом можно получить доход выше – но для этого нужно действовать грамотно и следовать определенным правилам. Первый совет экспертов – сразу же понять, что под аренду не надо покупать то, что покупают для собственного отдыха. «Себя хочется побаловать – вы подбираете лучшее место, лучший вид, лучшую мебель. Все это сильно повышает стоимость покупки и эксплуатации недвижимости, уменьшая доходность», – отмечает Сергей Сандер, основатель и партнер компании Sander Estates S. A. С ним согласны эксперты компании IntermarkSavills, добавляя, что у дорогих объектов арендная ликвидность низкая, поэтому лучше иметь дело с самой востребованной недвижимостью, а именно средним ценовым диапазоном. Не менее важно определиться с целью покупки. «Если есть желание совместить приятное с полезным, использовать недвижимость для отдыха несколько месяцев в году, а все остальное время сдавать, то выбирать нужно среди любимых курортов, – рассуждает Сергей Сандер. – Но если рассматривать это только как бизнес, следует обратить внимание и на крупные города с высоким спросом на жилье». Для получения высокого и стабильного дохода от аренды эксперт рекомендует коммерческую недвижимость – номера в апарт-отеле или мини-отели. Как можно меньше рисков Не менее важно правильно выбрать страну. Руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс советует сосредоточиться на старой Европе, например Великобритании или Франции. Прибыль владельца там зачастую ниже, чем на развивающихся рынках, – зато существуют финансовые инструменты, которые позволяют увеличить доход от вложенного капитала в четыре-пять раз. Главный из них – ипотечное кредитование. Кроме того, в Западной Европе отлажены механизмы снижения инвестиционных рисков. Например, в Британии можно застраховать финансовые риски – на случай если арендатор испортит имущество, не внесет оплату или если возникнут юридические сложности с его выселением. Наконец, не стоит забывать о системе гарантированной прибыли от аренды (rental guarantee). Такие программы есть и за пределами Старого Света, но гарантии в Египте и в Великобритании – это, как говорят в Одессе, две большие разницы. Как работают управляющие компании К тому же, живя в другой стране, недвижимостью сложно управлять самостоятельно. Находить арендаторов можно и через интернет, но вопрос уборки и текущего ремонта остается открытым. Управляющие компании за процент от прибыли помогают решить все проблемы разом. И именно с управляющими компаниями в ряде крупных курортных комплексов можно заключить договор с гарантированной доходностью. «Стоимость услуг управляющих компаний зависит от страны, – говорит Сергей Сандер. – Обычно это комиссия от 3-5% до 10-15% от оборота или фиксированная рента. Последний вариант встречается редко и только в крупных проектах с сильным опытным менеджментом». Управляющий директор компании InvestPravo Property Элина Сиванкова рассказывает: «Несколько новых предложений с гарантией рентного дохода есть на Кипре, который пользуется круглогодичным спросом среди отдыхающих. В Португалии в таких схемах нередко участвует государство, поддерживающее рынок арендного жилья. Несколько предложений есть в Италии. Обычно управляющая компания, которая предлагает инвестору гарантированный доход, – это дочерняя структура застройщика, что обеспечивает более профессиональное обслуживание». С некоторыми предложениями rental guarantee связана серьезная проблема: по словам Игоря Индриксонса, такие объекты могут продаваться по завышенной цене. Иными словами, гарантированный доход от аренды встраивается в цену объекта. Здесь главный союзник и консультант инвестора – банк: беря на себя значительную часть рисков, он проверяет адекватность цены и надежность управляющей компании. Арендный калькулятор Сама по себе аренда – это не сверхприбыльный бизнес. «Сдача жилья внаем по доходности сравнима с консервативными банковскими вкладами, – говорит Элина Сиванкова. – Среднеевропейские показатели не превышают 5-6% годовых». Примерно такие же ставки и в программах rental guarantee. Увеличить эффективность вложений можно, используя банковское финансирование. Игорь Индриксонс считает: россияне пока не оценили потенциал схемы buy-to-let, поскольку не понимают, что инвестора должна интересовать не столько доходность самого актива, сколько возврат инвестиций (ROI – Return of investments), то есть процент не от стоимости квартиры, а от вложенных средств. Ипотека позволяет сократить размер вложений, значительно улучшив конечный финансовый результат. «Давайте приведем реальный пример, – говорит Сергей Сандер. – Швейцария, курортный дом отдыха в горах с термальными источниками. Стоимость студии составляет 350 000 швейцарских франков, сдавать в аренду можно 11 месяцев в году, хотя бы один месяц необходимо жить самому. Доход от сдачи в аренду составляет 600-800 франков в неделю, или 2400-3200 франков в месяц. Если взять среднюю ставку 2800 франков в месяц, умножить на 11 месяцев и вычесть 3000 франков в год на содержание, то получится порядка 8% годовых. Если недвижимость покупается с привлечением кредита, то доход на вложенные средства может оказаться выше – около 13%. Но нужно понимать, что если брать долгосрочную перспективу на 5-10 лет, то ремонт квартиры плюс сезонные перепады в заполняемости курорта могут скорректировать данные цифры». Кредит – это выгодно Другой пример более конкретно иллюстрирует, как ипотека влияет на прибыль инвестора. Проект с гарантированной доходностью 11,8% без учета роста стоимости актива. Инвестор покупает номер в пятизвездочном отеле на гольф-курорте. Полная цена номера – 250 000 фунтов. Начальный взнос – 82 500 фунтов, остальное покрывает ипотечный кредит под 3% годовых, получение которого гарантирует застройщик (можно взять до 70% от стоимости на 25 лет). Причем есть вариант, позволяющий выплачивать только проценты, а тело долга вернуть банку после перепродажи объекта. 6-процентная прибыль от аренды гарантирована на 10 лет. Если реальный доход выше, оставшаяся сумма делится поровну между инвестором и управляющей компанией. Каков же предполагаемый финансовый результат этой сделки? Выплаты по кредиту составят 5250 фунтов в год. Плата за содержание объекта – ноль. Продать объект можно в любой момент, не дожидаясь полной выплаты кредита. Доход от аренды за вычетом платы за кредит – 9750 фунтов в год (11,8%). Если продать актив через пять лет, то на вложенные 82 500 фунтов можно заработать 48 750 фунтов только на аренде, а если предположить рост стоимости объекта на 5% в год, то доход составит более 111 000 фунтов. Это 134% за пять лет, или невероятные 27% годовых! 70% рисков лежит на банке, и инвестор в любом случае сохраняет свою собственность. Go PRO! У частного инвестора есть возможность приобщиться и к профессиональным стратегиям инвестирования. В проектах без гарантий дохода прибыль инвестора может быть самой высокой. Обычно такие предложения расходятся на уровне институциональных инвесторов, но порой и для простых смертных остается место в салоне бизнес-класса. Игорь Индриксонс рассказывает о реальном проекте, где при покупке номера стоимостью 60 000 фунтов стерлингов в апарт-отеле клиент делает первый взнос 30% (18 000 фунтов). На остальную сумму выдается 10-летний кредит под 4% годовых. С учетом расходов на юриста начальная инвестиция составляет 19 500 фунтов. В отеле 311 номеров, значит, доля прибыли с одного номера – 0,32%. Инвестор не только зарабатывает на самом номере, но и получает долю дохода за дополнительные услуги – мини-бар, телефонные звонки и прочее. Текущая прибыль инвестора – 23 фунта за ночь. Прогноз наполняемости отеля – 73-80%, годовой рост гостиничного рынка ожидается на уровне 5%. При этих условиях доход составит около 10% в год без использования ипотеки, что само по себе неплохо. С кредитом инвестор получит уже 23% прибыли в первый год, а с учетом роста стоимости актива отдача от инвестиций будет расти и на десятый год достигнет 50% за 12 месяцев! Доходность формально не гарантирована, но, поскольку проектом управляет крупнейшая в мире управляющая компания (она занимается 4400 отелями, капитализация – $5 млрд), инвестор может спать спокойно. В IntermarkSavills признают, что подобные инвестиции – это в основном удел крупных игроков, покупающих сразу 20-30 единиц, но хорошие возможности открываются и перед частными клиентами, которые желают купить даже один номер. Сам себе лендлорд Разумеется, любой человек может пойти более традиционным путем, просто купить жилье (с ипотекой или без) и сдавать его в аренду. Пускаясь в самостоятельное плавание, надо учитывать и нюансы национального законодательства. Инвестора должна интересовать возможность без проблем выселить арендатора в случае необходимости, а также застраховать финансовые риски. Специалисты IntermarkSavills рассказали, что проблемным рынком в этом отношении является Индия, где арендатора коммерческого объекта бывает невозможно выселить в течение 25 лет. В Европе в этом смысле сложен рынок Германии, где государство регулирует ставки и активно защищает права арендаторов. (В других европейских странах можно расторгнуть контракт, уведомив об этом жильца за один месяц.) В Великобритании существует три вида контрактов ренты. Так что без консультации с профессионалом на арендный рынок лучше не выходить. Особенности национальной аренды Национальные особенности каждого рынка сильно влияют на конечный результат инвестиций. Например, в Болгарии и ряде других стран иностранцам крайне редко оформляют ипотечные кредиты, а значит, о прибыли выше 5-6% годовых там можно забыть. В некоторых государствах существуют ограничения на покупку второго дома или квоты для иностранных инвесторов. При использовании кредита лучше иметь дополнительный источник его погашения или ограничить свой инвестиционный оптимизм. Элина Сиванкова обращает внимание, что жилье далеко не всегда способно само себя выкупать. Хорошо, если при доходности 6% удалось взять кредит со ставкой ниже 4,5%, а размер налогов и прочих расходов не превышает 1,5%. Во Франции государство гарантирует окупаемость ряда объектов, которые продаются по схеме leaseback. При такой схеме инвестор также получает возможность через какое-то время вернуть НДС. Надо признать, что инвестиционная схема buy-to-let – пока экзотика для рядового российского инвестора. По мнению экспертов IntermarkSavills, причина – в плохом понимании принципов работы западных финансовых рынков. Например, многие ошибочно полагают, что объект невозможно продать, не расплатившись полностью с банком за ипотечный кредит. Между тем в Великобритании стратегия buy-to-let стала настолько массовой, что аналитики даже возлагали на нее вину за избыточный спрос и появление «мыльного пузыря» на рынке недвижимости. Считается, что каждый третий новый объект в Лондоне покупается с целью заработка на аренде. По данным Ассоциации агентов по сдаче жилья в аренду (ARLA), в последние годы значительно возросло число британцев, работающих с целым портфолио объектов в королевстве и за рубежом. Можно не сомневаться, что и число россиян, сдающих жилье за границей, будет расти, поскольку очевидно, что зарабатывать на недвижимости только за счет роста рынка получается далеко не всегда. Советы инвестору при схеме buy-to-let от ARLA (Великобритания) Что ДЕЛАТЬ Планируйте инвестиции на средний или длительный срок. Убедитесь, что рентный доход превысит платежи по кредиту и дополнительные расходы. Проведите ремонт и обставьте жилье по стандартам, соответствующим классу объекта, особое внимание уделите кухне и санузлу. Чего НЕ ДЕЛАТЬ Не обустраивайте жилье под аренду в соответствии с вашим личным вкусом. Не покупайте жилье с потенциальными проблемами в обслуживании, например с обилием дерева в отделке или большим садом. Не рассчитывайте поручить управление объектом друзьям и родственникам в свое отсутствие. Не пытайтесь самостоятельно составить контракт – обратитесь к профессионалам.

Квартирный рантье, или как зарабатывать на аренде недвижимости? – Рантье — сервис для собственников жилья

Кто такой рантье?!

В широком смысле рантье́ – это лицо, живущее на пассивный доход, получаемый в виде процентов от размещения своего капитала. Однако сегодня в Украине понятие «рантье» чаще связывают с людьми, основным источником доходов которых является доход от сдачи жилья в аренду. Так называемые квартирные рантье.

Как начать работать квартирным рантье?

Для этого нужно:

1. Иметь в собственности квартиру (а лучше несколько), которую можно сдавать в аренду.
2. Определиться со статусом рантье (речь идет об обнародовании доходов). Вариантов два: либо работать официально, декларируя полученные доходы и выплачивая с них налоги, либо вести деятельность «в тени», не афишируя доходы.
3. Тщательно подбирать клиентов. Для рантье добропорядочный арендатор является залогом сохранения имущества и своевременного получения дохода. Поиск клиентов можно осуществлять самостоятельно через объявления и знакомства (при этом следует помнить, что лучшими клиентами принято считать семейные пары без детей, иностранцев и бизнесменов, а худшими – дальних родственников и знакомых), или же воспользовавшись услугами профессионалов рынка недвижимости. Последнее позволит минимизировать риски, связанные с арендой жилья.
4. Юридически грамотно оформить отношения с клиентом. Правильно составленный договор аренды минимизирует моральные и материальные потери от проявления недобросовестных действий со стороны арендаторов. Заключение договоров аренды лучше доверить специалистам по недвижимости или юристам.

Доходы рантье зависят от многих составляющих:

– объема первоначальных инвестиций. Если квартира была получена по наследству или подарена, то понятно, что рантье стартует практически сразу в плюс. Если в приобретение жилья были инвестированы средства, то и здесь доход будет, но с той разницей, что окупаемость таких инвестиций смещается по времени (примерно на 8-10 лет). Кроме того, влияние на прибыль рантье могут иметь расходы на начальный и периодический ремонт и меблировку жилья. Но следует помнить, что недвижимость сама по себе является активом, который со временем можно продать, и вернуть (а при благоприятной ситуации на рынке – приумножить) вложенные в нее средства;

– локации недвижимости. Больший доход будет приносить жилье, расположенное возле удобной транспортной развязки и развитой инфраструктуры. Наименее удачными, с точки зрения величины возможного дохода, считаются недорогие квартиры в непрестижных районах города. Локация, кстати, влияет и на скорость сдачи недвижимости в аренду;

– класса жилья. Доходы от сдачи в аренду жилья класса бизнес и элит в 4-5 раз выше, чем эконом-класса. Понятно, что и инвестиции в «бизнес» и «элит» также выше, но в перспективе их рыночная стоимость будет расти опять же быстрее, чем недвижимости эконом-класса;

– адекватной рынку арендной платы. Установив завышенную, рантье будет терять доход на протяжении длительного поиска клиента. А заниженная – приведет к недополучению потенциальной прибыли;

– статуса рантье. С одной стороны, уплата налогов уменьшает доходы рантье, но с другой – ее можно рассматривать как цену минимизации рисков при сдаче жилья в аренду (например, штрафов фискальной службы при обнаружении незадекларированных пассивных доходов, отсутствия возможности через суд возместить причиненные квартирантами убытки и т. п.). Для понимания, работа в «теневом сегменте» рынка аренды жилья (то есть без легализации) также сопровождается расходами, связанными с обеспечением «тыла»: на «молчаливое согласие» ЖЭКа, контролирующих органов, иногда даже на «аргументы» для полиции или «силовиков» в спортивной форме;

– типа аренды. Посуточная аренда приносит более высокие доходы, чем сроковая. Но и хлопот с ней гораздо больше: частая уборка, поиск арендаторов, риски добропорядочности клиентов, сопутствующие расходы и тому подобное.

А теперь немного расчетов. Элитная квартира c одной спальней (с качественным дорогим ремонтом и мебелью) стоимостью 120 тыс. долларов в центре Киева, которую можно сдавать за 1200-1300 долл. в месяц, за год будет приносить доход в 15,6 тыс. долларов (при отсутствии форс-мажоров и конфликтов с арендаторами). Даже после уплаты 18% налога с доходов физлиц, рантье будет оставаться почти 12,8 тыс. долларов чистой прибыли. А срок ее окупаемости (при условии, что были начальные инвестиции в сумме 120 тыс. долл.) составит менее 10-ти лет.

Нужно понимать, что доходы рантье только на первый взгляд пассивные. В действительности – это работа, которая сопровождается многочисленными рисками. Однако такой доход можно сделать действительно пассивным, если передать недвижимость в управление профессионалам. Команда специалистов компании Рантье – сервиса для владельцев жилья – профессионально в этом поможет.

Как заработать на сдаче в аренду недвижимости в Турции

Зароботок на турецкой недвижимости

Поток туристов в Турцию не иссякает даже в зимнее время года, в сезон с апреля по октябрь нет отбоя от желающих погреться под южным солнцем. Отели и гостиницы переполнены, да и апартаменты, сдаваемые частными лицами, не простаивают, поэтому заработок на недвижимости особенно актуален в высокий сезон. В это время квартиры 1+1 в жилом комплексе на морском побережье Аланьи сдаются за сумму в 250-500 евро/неделю, исходя их состояния жилплощади, удобств на придомовой территории, срока аренды и т. д. Длительность арендных отношений напрямую влияет на цену, подобное жилье на год можно сдать за 250-350 евро/месяц.

В прошлом году был принят закон, запрещающий сдавать в аренду физлицам на короткий срок апартаменты. Этот вид деятельности теперь приравнен к гостиничному, им могут заниматься только организации, имеющие разрешение и официальную лицензию. Специфика такого рода бизнеса требует соблюдения санитарных норм и других параметров.

Частники же оказались в самом невыгодном положении, имеющиеся в их распоряжении одна или две квартиры, больше не могут сдаваться посуточно. Что делать в такой ситуации, как грамотно распорядиться имеющейся площадью, давайте разберемся.

Что предпринять рядовым гражданам

Действующее с 22.01.2017 года положение не отменяет сдачу недвижимости частными лицами на длительный срок. Можно и дальше пускать постояльцев, если они арендуют жилье надолго. Для посуточной сдачи придется сотрудничать с предприятием, у которого оформлены соответствующие бумаги, и купить у них квартиру. Занимаясь предпринимательством, вы обязаны заплатить налог на доход. В Турции существует прогрессивная шкала, согласно которой чем больше заработок, тем большая процентная ставка налога:

Доход (лиры)	Ставка налога (%)
От 0 до 13 000	15
13 001 — 30 000	20
30 001 — 70 000	27
От 70 001	35

Риелторские агентства Турции часто занимаются арендными отношениями следующего рода: сдают помещения собственников за определенный процент. Это выгодно обеим сторонам, владельцу квартиры не нужно искать съемщиков, присматривать за домом, убирать территорию, контролировать своевременную оплату, а у компании появляется дополнительный доход.

Довольно много застройщиков создают собственные отделы сдачи площадей внаем. Владельцы квадратных метров заключают договор с застройщиком на несколько лет, по которому тот вместе с Управляющей компанией комплекса ищет квартиросъемщиков, взимает с них плату, следит за порядком, а собственник в течение длительного периода ежемесячно получает свой доход. Факт проживания постояльцев никак не отражается на сумме, прописанной в договоре.

Насколько дорога жизнь в Турции

Тот, кто думает, что жизнь за границей гораздо дороже, чем в России, сильно ошибается. Особенно этот контраст будет ощутим, когда вы переезжаете из какого-нибудь мегаполиса, например, Москвы. Даже обосновавшись в Стамбуле, Анталье или другом большом курортном городе, плата за жилье вас приятно удивит. Она будет процентов на 70 ниже, чем в столице нашей Родины. На обедах в ресторанах вы сэкономите половину суммы, а продукты обойдутся на 10-20% меньше, по исследованиям Numbeo. Возможно, такая разница в том, что зарплаты здесь тоже отличаются от московских в меньшую сторону. Но продукция в Турции очень качественная, это касается как продуктов питания, так и текстиля, одежды, обуви, предметов быта, техники.

Рынок строительства рос быстрыми темпами, пока политическая ситуация не притормозила его. Некоторое время была неуверенность, что будет происходить в стране, как это повлияет на стоимость жилья, выгодно ли инвестировать в экономику Турции. Сфера недвижимости оправилась после стагнации 2016 года, когда испортились отношения с Россией, оппозиция пыталась свергнуть действующую власть, сложившаяся непростая ситуация полностью разрешилась. Иностранцы, с опаской смотревшие на развитие событий, вновь вернулись на рынок турецкой недвижимости, доля покупок объектов гражданами других стран неуклонно растет. Причем наши соотечественники занимают почетное пятое место. Вы так же можете приобрести недвижимость на Средиземноморское побережье на нашем сайте.

Стоимость квартир ежегодно растет на 10-15%. Хотя инфляция достаточно высока в Турции, правительство постоянно реформирует законодательство, предоставляет льготы для инвесторов из-за границы, разрабатывает выгодные программы. Все эти меры поддержки жилищного сектора дают свои результаты, цены на жилье только прибавляют. Так недавний закон о получении гражданства посредством вложения капитала в имущество, значительно подстегнул интерес к турецкому рынку.

Расходы при продаже жилплощади

Если вы задумаете продать квадратные метры, осуществить это будет совсем несложно и в цене вы явно не потеряете. Но придется понести расходы — перечислить в бюджет страны налог на продажу квартиры, оплатить помощь в поиске покупателя и оформлении документов агентству, потому как своими силами выгодно осуществить эту процедуру навряд ли получится.

Продавцы недвижимого имущества обязаны заплатить процент с дохода от полученной суммы, продав жилье. Та же самая прогрессивная шкала применяется для доходов от продажи, что и прибыли от сданного в пользование дома. Напомним: до 13 тыс. лир — 15%, от 13 до 30 тыс. — 20%, от 30 до 70 тыс. лир — 27%, свыше 70 тыс. — 35%.

Есть два момента, которые нужно учитывать владельцу площади при продаже. Физлица, в собственности которых имущество находилось пять и более лет, не должны уплачивать подоходный налог. Поэтому если вам не срочно требуется эта сумма, лучше подождать. Тем более, что через пять лет владения имуществом, собственник имеет право подать документы на гражданство этого государства. Юридические лица, продавая собственность, оплачивают процент на прибыль в размере 20%.

Агентские комиссионные не имеют фиксированной ставки, каждый случай оговаривается в индивидуальном порядке. Чаще всего, это небольшая сумма, исходя из практики, этот зазор устанавливается на уровне 3-6 процентов от стоимости договора. В Турции ведется реестр лицензированных застройщиков и риелторских компаний. Этот список доступен к свободному изучению на просторах интернета. Обращайтесь только к официально зарегистрированным компаниям, которые ответственно относятся к работе, хорошо знакомы с нюансами деятельности, имеют обширные клиентские базы. Они могут предложить вам разные варианты продажи/покупки/аренды жилья в зависимости от потребностей.

Главное о недвижимом имуществе

Подведем итог всему вышесказанному. Основное, что следует понять и запомнить, совершать покупки в Турции выгодно, недвижимость каждый год становится дороже. Даже задумав продать, не останетесь в накладе. Правила покупки умещаются в трех пунктах.

1. 1.Для владельцев имущества в Турции установлен налог, который нужно оплачивать ежегодно (один или два раза/год). Расценки одинаковы как для местного населения, так и иностранцев, в стоимостном выражении за большую часть квартир вы заплатите меньше 100 евро.
2. 2.Собственник обязан оплачивать коммунальные расходы. Потребление учитывается на индивидуальных приборах учета. Так оплачивается электроэнергия и вода. Газ для бытовой плиты покупается отдельно в баллонах. Администрация города выставляет небольшие счета за вывоз мусора и уборку улиц, плата составляет приблизительно 10 евро/мес. Помимо личных затрат, хозяин жилплощади вносит айдат, оплачивая благополучное функционирование жилого комплекса. Чем более развита структура общедомовой территории (бассейн, фитнес-зал, детская площадка, сад, баня и прочее), тем дороже это стоит.
3. 3.Поправки в законодательство Турции разрешают пускать квартирантов на длительный срок. Краткосрочная аренда приравнена к гостиничному виду деятельности, а он подлежит обязательному лицензированию и нуждается в ряде допусков по разным параметрам.

Компания «Сонмез»: мы знаем о недвижимости все

«Sonmez Real Estate & Construction» ведет свою деятельность с начала двухтысячных, датой основания ее считается 2001 год. Сегодня это известнейшее на средиземноморском берегу города-курорта Аланьи агентство в области недвижимости, а также надежный застройщик капитальных объектов. Предприятие накопило за долгие годы работы огромный опыт в сфере строительства зданий любой сложности. Дизайнеры и архитекторы создадут проект вашей мечты, с учетом всех требований безопасности, а высококлассные специалисты возведут его и отделают «под ключ».

Риелторская база нашей фирмы содержит самые актуальные данные по продаваемым и сдаваемым объектам города. Хотите арендовать или купить помещение с наиболее выгодным предложением — обращайтесь к нам. При подборе будут учитываться все ваши пожелания: район города, удаленность от моря, центра, наличие инфраструктуры, количество комнат и так далее. Свежая и наиболее полная информация — вот что является залогом успеха нашего агентства.

Компания «Sonmez Real Estate & Construction» представляет услуги следующего плана:

• ·подбор по базе квартиры, отвечающей вашим запросам;
• ·подготовка и оформление юридической документации;
• ·контроль и сопровождение каждого этапа сделки;
• ·ремонт и отделка частного жилья и коммерческой недвижимости.

Фирма «Сонмез» сотрудничает с банками, в случае необходимости поможет получить кредит на ипотеку по выгодной ставке. В нашей компании возможно сразу же застраховать имущество и сделать страховку от землетрясений, которая является обязательной для каждого владельца жилплощади. Компания не бросает своих клиентов даже после заключения сделки, если вам будет надо, мы будем рады посоветовать вам, где купить мебель для новой квартиры, предметы быта, технику, сделать генеральную уборку, произвести косметический или капитальный ремонт помещения.

Можем выслать за вами трансфер из аэропорта, подсказать, где находится лучший прокат автомобилей и забронировать авто. Сотрудники «Сонмез» помогут заполнить заявления и бланки на оформление договора на воду и электричество. А также рассказать о местных достопримечательностях, экскурсионных турах, что стоить посмотреть, куда сходить и т. д.. Качественное и комфортное жилье от «Сонмез» — это верный шаг в будущее, надежные инвестиции в стабильность завтрашнего дня.

Организация «Sonmez Real Estate & Construction» имеет право на осуществление деятельности как Управляющая компания. За время работы она зарекомендовала себя как успешного и хозяйственного управленца, умело справляющегося со своими обязанностями. У предприятия есть все полномочия заключать договоры с владельцами жилплощадей и сдавать пустующие объекты внаем. Это очень выгодное предложение, вложив денежные средства в дополнительное жилье, вы обеспечиваете себе стабильный доход, даже когда нет квартирантов.

Рейтинг: 5/5 — 1 голосов

Как летний отдых дает горожанам заработать на аренде — Российская газета

Заработать, уезжая летом на отдых, могут многие горожане. На время отпуска или проживания на даче они сдают арендаторам свою единственную квартиру.

Рачительные собственники успевают заработать, отбывая за город или в отпуск даже всего на месяц. Но иногда срок аренды доходит до полугода. «Это возможность окупить коммунальные платежи и получить небольшую прибыль от пустой квартиры», — говорит управляющий директор сети офисов МИЭЛЬ Мария Жукова.

Формат летней аренды актуален для городов с растущим в этот период туристическим потоком, отмечает руководитель департамента аренды жилой и коммерческой недвижимости «Этажи» Ольга Павлинова. В первую очередь речь идет о курортных городах Черноморского побережья Краснодарского края и Крыма, где уже давно стало обыденным, когда собственники квартир или домов либо переезжают на этот период в менее востребованные локации, либо освобождают часть дома или квартиры для сдачи в аренду.

Сейчас из-за ограничения выезда за границу и ажиотажного спроса на жилье на Черноморском побережье цены выросли по сравнению с прошлым годом в особо востребованных местах в 1,5-2 раза, дефицит реально ликвидного предложения усилил эту тенденцию.

«Например, в Красной Поляне появилось очень много объектов, которые ранее не сдавались. Теперь собственники сняли для себя более бюджетные варианты жилья, а свою недвижимость предпочли сдать», — говорит Павлинова.

Схожая тенденция наблюдается в туристических городах — например, на Золотом кольце, хоть она и более слабая, поскольку здесь большинство туристов все же предпочитают краткосрочную аренду. Варианты летней сдачи в аренду также актуальны в городах, расположенных рядом с природными достопримечательностями. Например, в Миассе, куда туристы приезжают, чтобы отдохнуть на озере Тургояк.

В столице в каникулярную аренду предлагается 5-8% сдаваемых квартир. Основная причина сдачи единственного жилья на лето — нестабильное финансовое положение. При этом в пандемию появилась новая тенденция — владельцы столичного жилья, имеющие подмосковные дачи, предпочитают, напротив, провести лето в городе, а сдавать загородный дом, рассказывает замдиректора Департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова. Спрос на загородное жилье подскочил год назад из-за карантина и закрытых границ.

Городская квартира поможет, например, оплатить отпуск

Основная доля «летних» арендодателей в крупных городах — до 55% — пенсионеры. 11% приходится на семьи с детьми, которые уезжают на дачи или «в деревню к бабушке». 12% — горожане, лишившиеся заработка (например, при потере работы) и использующие летний найм как один из основных способов получения дохода. «Не менее 14% приходится на долю «альтернативщиков» — тех, кто сдает на период каникул квартиры и на эти деньги арендует дачи за городом или отправляется в отпуск, либо ради получения дохода находит наиболее низкобюджетные варианты для собственного проживания», — говорит Полякова. Наконец, 8% — работающие граждане, которые летом проживают на дачах и ездят на службу оттуда.

Стоимость летней аренды в некурортных городах, как правило, на 20-30% ниже, чем у аналогичных квартир, предлагающихся на длительный срок (на год и более), говорит Жукова. Скидка зависит от срока аренды, отмечает Полякова. Жилье на три месяца сдается с дисконтом в 15-20%, на 4-10 месяцев — в 10%. «Важно отметить, что при каникулярном найме речь идет об объектах массовых сегментов — эконом- и комфорт-классов», — добавляет эксперт.

В курортных городах квартиры арендуют отдыхающие. В крупных и богатых на достопримечательности таким жильем интересуются туристы. «Такая аренда обходится дешевле, чем посуточная в квартире или гостинице», — говорит Полякова. Наиболее же интересна такая аренда абитуриентам, которые приезжают для поступления в вуз из других городов. «Также такие квартиры снимают сами горожане на время ремонта своего жилья», — говорит Жукова.

Основная проблема для собственника, сдающего единственное жилье, — куда деть собственные вещи. «Если сдается двухкомнатная квартира, то лишние вещи оставляют в отдельной комнате, а остальную квартиру сдают как однокомнатную», — говорит эксперт. Можно увезти вещи на дачу или арендовать для них склад-кладовку.

Владельцам стоит тщательно составить договор найма, пусть даже квартира сдается всего на пару месяцев, советует Полякова. «Даже с большей тщательностью, чем при долгосрочной аренде, подойти к описи имущества, которое находится в квартире. Ведь собственник вернется осенью и продолжит жить в этой квартире и пользоваться этими предметами. Практически все наймодатели единственного жилья очень ревностно относятся к сохранению порядка в нем», — говорит она. Подробная опись имущества может стать приложением к договору.

Обязательно укажите в договоре срок его действия. Иначе он будет считаться заключенным на пять лет. Внесите данные нанимателя и граждан, которые будут проживать вместе с ним. Включите порядок и основания его досрочного расторжения, оговорите штрафные санкции для нанимателя и для наймодателя, порядок урегулирования споров.

Городскую квартиру на лето можно сдать абитуриентам. Фото: Reuters

Как заработать на недвижимости в России с нуля — Простые схемы без вложений денег

Заработок на недвижимости — оптимальный вариант для людей, которые ценят стабильность и надежность. Приобретение квартиры, дома или земельного участка в собственность позволяет не только сохранить капитал, но и приумножить доход.

Содержание:

1. Инвестиции в недвижимость: как и куда вкладывать?
   1. Инвестиции в строящиеся объекты;
2. Строительство с последующей перепродажей
3. Заработок на аренде недвижимости
   1. Сдача в аренду квартир и домов;
   2. Сдача коммерческой недвижимости;
4. Как заработать на недвижимости с нуля.

Мы предлагаем вам несколько простых схем заработка на недвижимости. Если же вас интересует более глубокая информация по данной теме с детальным просчетом доходности, то свяжитесь с сотрудниками нашей компании!

Привлекательность Сочи, как города для выгодного инвестирования, не нуждается в подробном объяснении. Курорт растет и развивается самыми активными темпами. С каждым днем население увеличиваются, многие покупают здесь недвижимость для отдыха или деловых визитов.

Курортная специфика города позволяет зарабатывать деньги на недвижимости, сдавая ее в аренду. Примечательно, что сдача жилья на короткий срок, способна принести владельцу намного больше прибыли, чем долгосрочная аренда.

Наиболее выгодными и интересными предложениями с точки зрения инвестиционных вложений, являются квартиры и дома, расположенные в центральной части Сочи или же в курортных локациях, например — в Олимпийском парке или же в Красной Поляне. Цены на недвижимость здесь растут, а вот объем ввода жилья в эксплуатацию сокращается. Поэтому, купив квартиру в Сочи сейчас, через небольшой временной промежуток, вы сможете продать ее существенно дороже и получить очень хороший бонус к своим финансовым запасам.

Назад к содержанию

Одним из самых эффективных методов как зарабатывать на недвижимости в России является вложение средств в строящиеся дома и коттеджные поселки. На момент начала строительства, цены на заветные квадратные метры отличаются своей доступностью. Чем больше готовность дома, тем больше будет цена.

Решив вложить деньги в строящуюся недвижимость, важно учитывать следующие аспекты:

• Надежность застройщика;
• Цена недвижимости на момент строительства и сдачи;
• Уровень инфляции;
• Дата начала и окончания строительных работ.

Проанализировав все, вышеописанные параметры, вы сможете получить более-менее точную картину того, сколько вы сможете заработать, если решите вложить средства в строящиеся объекты. Кроме того, нужно учитывать и спрос на недвижимость в районе, который позволит вам определить, как скоро вы сможете продать свою квартиру или дом.

Назад к содержанию

В вопросе того, как заработать на недвижимости, хорошим решением может стать строительство частных домов и коттеджей с целью их последующей перепродажи. Особенно хорошо этот метод подойдет для людей, тесно связанных со строительством.

Дом, построенный самостоятельно обойдется намного дешевле, чем покупка готового объекта. Разница между доходами и расходами может достигать 100%. Примечательно, что дома в Сочи пользуются большой популярностью. Их охотно приобретают люди из самых разных регионов, поэтому с продажей точно проблем не возникнет. Главное — это выбрать правильный район, обеспечить дом всеми необходимыми коммуникационными системами и сделать его удобным для жизни.

Назад к содержанию

Аренда недвижимости в Сочи — это очень прибыльное дело, которое способно принести собственнику высокий доход. Здесь идет речь не только о предложениях для жизни и отдыха, но и коммерческих объектах — офисах, магазинах, торговых и деловых центрах.

Схема заработка на аренде недвижимости предельно проста: вы покупаете недвижимость в ликвидном районе и сдаете ее. К преимуществам такого способа получения прибыли можно отнести следующие факторы:

• Минимальные трудозатраты. Достаточно просто найти жильцов и организовать их заселение. Чтобы максимально снять с себя все хлопоты, можно попробовать услугу доверительного управления;
• Высокий доход. Цена аренды квартир в Сочи достаточно высока, по сравнению с недвижимостью в центральном регионе. Особенно это актуально, если вести речь о посуточной сдаче.
• Вы можете распоряжаться квартирой по своему усмотрению — сдавать только в сезон или на праздники, приезжая сюда отдыхать в остальное время. К тому же, если вас что-то перестало устраивать, квартиру всегда можно продать.

Сдавая недвижимость в аренду, стоит помнить о том, что с дохода, полученного вами придется заплатить 13% налогов.

Назад к содержанию

Собственный офис, магазин или любое другое коммерческое помещение можно сдавать в аренду по очень выгодным ценам. Схема точно такая же, как и с жилой недвижимостью — покупаете и сдаёте.

В этом вопросе важно уделить внимание правильному выбору района и площади. Лучше всего отдать предпочтение небольшим торговым площадкам в центральной части — их цена будет не так высока, как у помещений с большой квадратурой, а сдавать их можно очень выгодно.

К слову, если вы вдруг передумаете сдавать объект, то его можно использовать для различия личного бизнеса или же заработать на продаже недвижимости по более высокой цене.

Назад к содержанию

Возможно ли заработать на недвижимости, если у вас нет ничего в собственности и нет средств на покупку? Да! Существует несколько простых вариантов, которые позволяют начать развиваться и зарабатывать в данной сфере.

• Стать специалистом по недвижимости и помогать людям в поиске и покупке за соответствующее материальное вознаграждение;
• Привлекать инвесторов для реализации своих целей. Например, найти человека, готового профинансировать строительство дома с условием последующий перепродажи, возврата долга и раздела прибыли.

В вопросе того, как зарабатывать на недвижимости, нельзя обойти вниманием и посреднические услуги, что для Сочи особенно актуально. Посредники чаще всего работают в сфере аренды. Они встречают гостей в аэропорту, находят арендаторов в интернете и приводят их к собственнику отеля или гостевого дома. Собственник платит посреднику комиссию, которая, как правило, уже заложена в цену номера.

Назад к содержанию

Сколько можно заработать на аренде жилья в Турции?

Инвестиционная привлекательность Турции обусловлена целым рядом природных и экономических факторов. Выгодное расположение, природные богатства и близость моря делают эту республику одной из самых популярных среди жителей стран СНГ. Став владельцем квартиры у моря, можно не только отдыхать в комфортабельных апартаментах, но и получать пассивный доход от сдачи их в  аренду. 

Но прежде чем решится на арендный бизнес в Турции, следует ознакомиться с юридическими аспектами, налоговыми ставками и особенностями данного вида бизнеса. О том выгодно ли сдавать квартиру в Турции расскажем в этой статье.

Как сдать недвижимость в Турции в аренду: условия

Сдача в аренду квартиры в Турции возможна на короткий и длительный срок. В первом случае речь идет об сдаче на срок более 6 месяцев, во втором – на более короткий срок – день, неделя или месяц. 

Какой бы вариант аренды вы ни выбрали – долгосрочную или краткосрочную – прибыль вы получите в любом случае. Ключ успеха для собственника, решившего приобрести жилье в Турции для его последующей сдачи, – это правильный выбор объекта. Апартаменты, которые расположены в приморских регионах, пользуется повышенным спросом в курортный сезон. Такое жилье покупается специально для сдачи в краткосрочный найм.

Не менее выгодно сдавать квартиру и на долгосрочной основе. И несмотря на то, что стоимость долгосрочной аренды жилья в Турции немного ниже, чем при краткосрочной, хозяину жилплощади обеспечен непрерывный стабильный доход вне зависимости от сезонности. 

Права и обязанности нанимателя и владельца жилья регулируются договором аренды квартиры. В нем прописываются все условия и суммы оплаты, ответственность за сохранность имущества и помещения. Этот документ имеет полную юридическую силу и сводит к минимуму возникновение разногласий между сторонами.

В договоре в обязательно порядке прописываются такие данные:

• Предмет договора – жилье с указанием точного адреса.
• Стороны договора – паспортные данные арендатора и арендодателя.
• Обязанности по содержанию квартиры и ответственность обеих сторон.
• Размер рентной платы, порядок и сроки выплат.
• Акт приема-передачи имущества (перечисление мебели и бытовой техники, фиксация их состояния, в том числе неисправности и повреждения).

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, арендаторам запрещается заводить домашнего питомца или приводить гостей. 

Хозяин апартаментов имеет право выбирать жильцов, вносить изменения в условия договора до подписания. Рентная ставка определяется лично владельцем недвижимости. На ее формирование влияет месторасположение, сделанный ремонт, количество комнат, общая площадь, наличие дополнительных удобств и т.д.

Приблизительные цены на аренду в 2021 году в Аланьи: 

• 1+1 – 3 500-5 500 TRY в месяц.
• 2+1 – 4000-6 300 TRY в месяц.
• 3+1 – 7 200-15 000TRY в месяц и свыше.
• Пентхаусы в элитном комплексе рядом с пляжем от 15 000 TRY в месяц.
• Виллы от 18 000 TRY.

Существует ряд правил и положений, которым должен следовать владелец, чтобы легально сдать свое жилье в Турции. Собственники недвижимости с 2017 года должны соблюдать налоговые правила и систему регистрации всех жильцов (включая грудных детей) в системе GIYKIMBIL. Это помогает Турции ограничить шансы террористической деятельности и является частой практикой во всем мире. 

Также следует учитывать, что право сдавать жилье в краткосрочную аренду, могут лишь юридические лица с соответствующей лицензией. Физическим лицам это строго запрещено по закону! Нелегальная сдача квартиры туристам – рискованное дело, которое влечет за собой немалые штрафы. Если и это не убедит владельца недвижимости, возможно открытие уголовного дела или депортация из турецкой республики.

Самый безопасный, легальный и выгодный вариант сдачи апартаментов в найм для собственника – обратиться в надежное агентство недвижимости. 

Краткосрочная аренда

Сдача в найм квартиры или виллы в непосредственной близости от моря и пляжа обеспечивает владельцу ежегодную доходность в среднем около 7-10%. 

В курортных зонах популярна краткосрочная аренда, зачастую сезонная – с мая по ноябрь. Комфортабельные и удобно расположенные апартаменты на популярных курортах гарантируют хорошие доходы и оптимальную загрузку квартиры в курортный сезон. Предложений сдачи жилья в сезон на средиземноморском побережье в курортной Алании достаточно много, на любой вкус и размер кошелька. В разгар туристического сезона средняя стоимость апартаментов 2+1 с хорошим видом из окна обойдется от 500 TRY в сутки. Но это в сезон – с 1 мая до 30 октября. В зимний период стоимость ренты падает до 250-300 TRY в сутки в сутки.

В итоге апартаменты на протяжении полу года приносят 500 TRY в сутки – это около 81 500 TRY, и еще 6 месяцев по 250 TRY в сутки – то есть приблизительно 40 000 TRY. Суммарная арендная доходность составляет около 122000 TRY. Но это без вычета всех расходов на обслуживание жилья и налогов. Такую доходность можно получить только при отсутствии простоев. 

Планируя покупку недвижимости для сдачи ее в краткосрочную аренду следует понимать, что доходность будет напрямую зависеть от ряда факторов:

• сезонность,
• местоположение,
• близость моря и пляжа,
• количество комнат и состояние жилья,
• инфраструктура ЖК,
• тип жилья – вторичка или новостройка.

Инвестиционно привлекательными являются курортные апартаменты с расположением комнат 1+1 и 2+1. Несомненно важны комплекс и его инфраструктура, близость к интересным туристическим местам и к морю с красивыми песчаными пляжами. Большой интерес вызывают апартаменты имеющие панорамные виды на море и набережную.

Также следует позаботиться о том, чтобы в квартире было все необходимое для комфортного проживания гостей. Должна быть вся мебель, бытовая техника и предметы ежедневного использования: вилки, ложки, постельное белье, полотенца, чайник, фен и другая мелочёвка.

Доход от долгосрочной аренды

Ежегодная доходность от длительной сдачи жилья в найм обеспечит от 5% от стоимости недвижимости. 

При покупке жилья для такого вида ренты в первую очередь необходимо оценить в целом местонахождение объекта недвижимости. Жилье на длительный срок обычно снимают студенты, местные молодые пары, семьи с детьми, командировочные во время бизнес-поездок. По этой причине очень важна близость социальной инфраструктуры, чтобы неподалеку были госучереждения, учебные заведения, клиники, банки и супермаркеты. Также станет огромным преимуществом близость к остановкам общественного транспорта. 

Отметим, что в Турции недвижимость может сдаваться без мебели и с минимальным набором бытовой техники. Но следует понимать, что наличие мебели в жилье повышает стоимость аренды примерно на 15-20%.

С квартиросъемщиком подписывается и нотариально заверяется договор аренды. Чаще всего берется задаток (рентная плата за один месяц), который не возвращается собственником в случае прерывания договора. Жильцы регистрируются по адресу недвижимости в ведомстве народонаселением при МВД (Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü).

При долгосрочной аренде жилья в Турции хозяин недвижимого имущества переводит все счета за предоставляемые коммунальные услуги на имя квартиросъемщика. Поэтому вся ответственность за своевременную оплату счетов за эти услуги целиком лежит на арендаторе. Если квартирант намерен подключить интернет и стационарный телефон, то этим занимается именно он, а не собственник. Обычно процедура подключения занимает 3 дня с момента подачи заявления на подключение.

Особенности и преимущества гарантированной аренды 

Сегодня турецкие агентства недвижимости предлагают собственникам апартаментов сотрудничество по удобной и выгодной системе гарантированной аренды. 

Владелец жилья заключает договор с риелторской компанией, которая в свою очередь берет на себя все организационные вопросы по сдаче жилья в найм и решении всех бытовых нюансов. Это особенно актуально для собственников апартаментов, которы не проживают на территории республики и не имеют возможностью заниматься вопросами сдачи в найм жилья. 

В обязанности агентства недвижимости входит:

• поиск арендатора;
• заключение договора аренды;
• взимание платы с квартиросъемщиков;
• ведение документации в период сдачи жилья;
• ремонтные работы в апартаментах;
• комплексное обслуживание территории (уборка на участке, уход за газонами, чистка бассейнов и т.д.).

Также управляющая компания в соответствии с турецкими законами проводит регистрацию всех жильцов в полицейском участке. 

По условиям договора гарантированной аренды недвижимости в Турции собственник жилья ежегодно получает прибыль от сдачи своих квадратных метров в найм. По гарантированному договору владелец апартаментов может получать 4-7% ежегодного дохода с вычетом Айдата (платы за содержание жилья), коммунальных платежей и других расходов по обслуживанию и содержанию жилья. Платится он хозяину жилья ежегодно единым траншем. При этом собственник может отдыхать в своих апартаментах 1-2 раза в года, в заранее оговоренные сроки. 

Хорошая репутация управляющей компании, наряду с грамотно заключенным договором, обеспечат вам хорошие арендные доходы.

Налог при сдаче в аренду недвижимости в Турции

Любой заработок на сдаче недвижимости в аренду в Турции, является частью вашего дохода и, как таковой, облагается подоходным налогом. Сумма налога, которую вы платите, зависит от вашего общего дохода. Налогооблагаемой базой является чистая рента. 

Ставки индивидуального подоходного налога в Турции 

Налогооблагаемый доход	Ставка налога
0 – 10 000 турецких лир	15%
10 001 – 25 000 турецких лир	20%
25 001 – 58 000 турецких лир	27%
Более 58 000 турецких лир	35%

Доходы, полученные от сдачи в найм недвижимого имущества юридического лица, облагаются налогом по фиксированной ставке 20%. 

Подать налоговую декларацию о доходе от аренды за предыдущий календарный год можно в ближайшую налоговую инспекцию в марте  – с 1 по 25 число. Налог на доход от аренды недвижимости в Турции уплачиваются двумя равными платежами – первый в марте, второй в июле. При нарушении этих налоговых обязательств накладывается штраф в двойном размере и пеня за просрочку.

Поможем зарабатывать на аренде квартир в Турции

Агентство недвижимости Liga Real Estate предлагает услуги по поиску и индивидуальному подбору квартир, домов и вилл в Турции для последующей сдачи в аренду. При покупке жилья через нашу компанию мы готовы возложить на себя все обязательство по сдаче апартаментов в аренду на наиболее выгодных для вас условиях. Мы берем на себя полный контроль за оплатой счетов и содержанием ваших апартаментов.

Как заработать на аренде недвижимости

Не секрет, что удачно расположенные инвестиции в недвижимость по разумной цене могут эффективно принести больший доход, чем стоимость денег, используемых для их финансирования.

Многие из тех, кто держал дома на одну семью в хороших районах в течение 10 или более лет, накопили значительный капитал и большие сбережения.

Перед тем, как написать эту статью, я провел небольшое исследование в Интернете, но не смог найти краткого объяснения «как односемейная аренда зарабатывает деньги» .

Чтобы ответить на этот вопрос, я думаю, что лучше просто подумать о табурете на 4 ножках.

1. Денежный поток
2. Амортизация
3. Оценка
4. Налоговые льготы

Давайте рассмотрим каждую из этих ножек более подробно.

Основной способ заработка на аренде собственности — это денежный поток . Проще говоря, это разница между полученной арендной платой и всеми операционными расходами.

Например, предположим, что вы покупаете дом за 200 000 долларов и снимаете его за 1500 долларов в месяц.Если вы получаете высокую процентную ставку и вносите солидный первоначальный взнос, ваш «PITI» (основная сумма, проценты, налоги, страхование) составит около 985 долларов в месяц. Это оставляет вам разницу в 515 долларов между арендной платой, которую вы собираете, и ежемесячным платежом «PITI».

Неужели все так просто? Конечно, нет! Чтобы понять, сколько денег мы ДЕЙСТВИТЕЛЬНО зарабатываем здесь, нам нужно поговорить о том, что называется чистым операционным доходом.

СВЯЗАННЫЙ: Руководство для начинающих по покупке недвижимости в аренду (пример из практики)

Что такое чистая операционная прибыль?

Чистая операционная прибыль (NOI) — это арендная плата, которую вы собираете, минус все операционные расходы .Наиболее частые операционные расходы:

• Вакансия (когда ваша недвижимость пустует)
• Ремонт (при ремонте имущества)
• Плата за управление (за поиск / выселение арендаторов и внимание к деталям)
• Просрочка (когда арендаторы платят поздно или вообще перестают платить)

Чтобы рассчитать чистый операционный доход, мы можем умножить ежемесячную арендную плату на 12 (1500 долларов x 12) = 18 000 долларов; это часто обозначается как Общая запланированная арендная плата .

А теперь посмотрим на расходы.

Пособие на вакансию

Вакансия — это временные арендаторы. Когда один арендатор выезжает, недвижимость необходимо «сдать» в готовое к аренде состояние. Вы должны понимать, что в течение этого периода не будет взиматься арендная плата, и поэтому вам необходимо реалистично составить бюджет на потерянной арендной платы . Чтобы быть консервативным, я хотел бы предположить, что моя собственность будет пустовать в течение одного полного месяца в году.

Итак, давайте вычтем месячную арендную плату в размере 1500 долларов из нашей общей запланированной арендной платы выше.

18000 — 1500 долларов = 16 500 долларов

СВЯЗАННЫЙ: Дорога к аренде: Маркетинговое руководство по аренде недвижимости

Ремонт

Это предметы повседневного обслуживания, такие как смесители, бытовая техника, двери, замки, осветительные приборы, ремонт систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и т. Д. Эта сумма может варьироваться в зависимости от размера и возраста собственности, но в среднем это достойный ориентир для новый дом в хорошем состоянии стоит около 2000 долларов в год.

Давайте вычтем еще 2000 долларов из нашей общей запланированной арендной платы.

18000 долларов — 1500 — 2000 долларов = 14 500 долларов

Комиссия за управление

В отличие от вакансии и ремонта, это расходы по усмотрению. Однако от вас не требуется нанимать управляющего недвижимостью — кто-то должен будет управлять каждой собственностью, которой вы владеете (даже если это ВЫ), поэтому разумно признать эту весьма реальную стоимость.

Мне нравится управлять своей собственностью, поэтому я не плачу эти деньги сторонней компании по управлению недвижимостью, но у меня большой опыт, и я расплачиваюсь в свое время.

Вы должны решить для себя, хотите ли вы действовать в одиночку или нанять менеджера. Многие управляющие компании взимают около 10% от общей арендной платы (18 000 долларов США x 10%) = 1 800 долларов США.

Давайте вычтем еще 1800 долларов из GSR.

18000 — 1500 — 2000 — 1800 = 12700

Просрочка

Эту стоимость немного сложнее предсказать по сравнению с вакансией и ремонтом. Предполагая, что вы покупаете хороший дом в хорошем районе города, и ваши жильцы проверяются должным образом, это не должно быть проблемой.Однако даже самый лучший процесс проверки не защитит арендодателя от случайных просроченных арендаторов. Что-то случается — итак, давайте возьмем 2% от общей арендной платы (18 000 долларов x 2%) = 360 9 000 долларов США3.

Давайте сэкономим еще 360 долларов из нашей годовой арендной платы брутто.

Как вы можете видеть выше, ваш чистый операционный доход — это запланированная валовая арендная плата за вычетом всех операционных расходов (и имейте в виду, что ипотека не является частью этого расчета).

Ипотека (PITI)

Выплата основного долга, процентов, налогов и страховки (или сокращенно «PITI») будет вашим самым большим расходом и будет включать общую сумму основного долга, процентов, налогов и страховки за год.

Теперь посмотрим на числа…

После этих расходов у вас будет 520 долларов прибыли за год — , что не так уж много денег .

Однако важно понимать, что если бы у вас была управляющая компания, выполняющая всю работу, это был бы пассивный доход , который практически не требовал от вас времени или работы.

Кроме того, если предположить, что цены на аренду со временем будут расти, ваша валовая арендная плата будет увеличиваться, в то время как основная сумма долга и процентные платежи останутся прежними.

Закончить год с 2320 долларами — неплохая сделка (при условии, что вы не потратили много времени на управление недвижимостью), но что еще вы получите за свои вложения?

С каждым ежемесячным платежом по ссуде часть этого платежа идет на погашение основной суммы долга по собственности.

Здесь важно помнить, что вы будете платить по ипотеке чужими деньгами (арендная плата, которую вы получаете от своего арендатора).

Если вы когда-нибудь смотрели, как рассчитывается 30-летняя фиксированная ипотека, вы увидите, что с каждым годом вы выплачиваете все больше принципиальных выплат, чем в предыдущем году. Это означает, что вы увеличиваете капитал (разницу между стоимостью собственности и основной суммой кредита) каждый год за счет чужих денег .

Специфика выплаты по ипотечным кредитам — это еще одна тема — на данный момент все, что вам нужно помнить, это то, что каждый раз, когда поступает арендная плата, все большая часть вашего платежа по Принципам и процентам идет на погашение вашей ипотеки, что эффективно создает увеличивайте свой капитал за счет денег арендатора.

Как вы можете видеть на диаграмме 1 ниже, вы бы выплатили 3 166,56 долларов принципа в год 1, эффективно увеличивая свою чистую стоимость (все ваши активы за вычетом ваших обязательств) чуть более чем на 3000 долларов.

Опять не много денег — я понял!

Но помните, покупка и владение недвижимостью — это долгосрочная стратегия. Давайте посмотрим на вещи вокруг 5 ^-го года.

Как вы можете видеть выше, в конце 5 ^-го года вы добавили дополнительные 17 тысяч долларов к своей чистой стоимости, и вы сделали это за счет арендной платы от вашего арендатора.

СВЯЗАННЫЙ: Расчет возврата наличных денег

Средняя оценка стоимости домов в значительной степени зависит от местных факторов, а также от некоторых подъемов и спадов в экономике США. Zillow дает оценку от 3% до 5% в год, в зависимости от местных факторов, а оценка — это увеличение стоимости актива с течением времени.

В округе Уэйк, штат Северная Каролина, куда я в настоящее время инвестирую, у нас были одни из самых конкурентоспособных показателей прироста стоимости в этом районе.Средний курс повышения курса в Роли в период с 2016 по 2017 год составляет 5%.

Чтобы не погрязнуть в сложных экономических данных, я предпочитаю быть консервативным, предполагая, что хороший дом в хорошем районе будет стоить в среднем 1% в год.

Почему ценится дом?

Домашняя признательность не всегда гарантирована, поэтому лучше начать с понимания того, почему такая благодарность вообще возникает.

Фиксированная поставка

В Соединенных Штатах имеется фиксированный запас земли для строительства домов.Рост населения постепенно увеличивает спрос — а при фиксированном предложении земли это, естественно, приведет к росту цен.

Прирост населения

Население Соединенных Штатов с течением времени неуклонно растет. Больше людей означает, что для них потребуется больше крыш.

В июле 2015 года округ Уэйк был внесен в список самых быстрорастущих округов страны. Согласно исследованию демографии округа Уэйк, Роли растет со скоростью 14% в год.Этот рост населения увеличивает спрос на жилье, что увеличивает его стоимость. Изучите местные показатели признательности в вашем городе и штате. Многие округа, такие как округ Уэйк, Северная Каролина, будут публиковать демографические данные, которыми они делятся с общественностью. Zillow.com — еще один хороший ресурс для получения информации о средних оценках признательности в определенных регионах.

Амортизация и увеличение стоимости вносят вклад в прибыль в силу другой концепции, называемой собственным капиталом. Собственный капитал определяется как разница между стоимостью актива и любой задолженностью по нему.

Когда мы объединяем вознаграждение с постепенным погашением основной суммы кредита (амортизация), мы остаемся с собственным капиталом.

Посмотрите на таблицу ниже.

Как видите, сумма собственного капитала в собственности через 5 лет после покупки, с учетом 30-летнего графика амортизации и годового прироста стоимости 1%, составляет 47 898 долларов. Как владелец арендуемой собственности, ваша чистая стоимость теперь будет почти на 48000 долларов больше из-за вашего инвестиционного решения.

Недвижимость предлагает одни из самых щедрых налоговых преимуществ среди классов активов. Арендуемая недвижимость может амортизироваться каждый год, чтобы компенсировать любой денежный поток, а все расходы на обслуживание и расходы могут быть вычтены из полученной прибыли.

Помните проценты по ипотеке в размере 5700 долларов, которые вы заплатили в первый год? Все это не подлежит налогообложению. Таким образом, любой денежный поток, полученный вами в конце первого года, будь то 500 долларов США (управляется профессиональной компанией) или 2000 долларов США (если управление осуществляется самостоятельно), будет компенсирован выплаченными вами процентами по ипотеке.У вас также есть возможность вычесть проценты по ипотеке из любого личного дохода, полученного вами в этом году.

Есть еще одно преимущество, называемое амортизацией. По сути, вы можете амортизировать светильники в доме, чтобы компенсировать любой доход, который у вас есть. Несмотря на то, что вам не нужно буквально платить из своих денежных резервов, чтобы оплатить эти расходы, IRS все равно позволит вам засчитать это как расходы, потому что они признают, что все физические активы в конечном итоге изнашиваются.

1031 Обмен

Помните капитал в размере 47 000 долларов на пятый год? Если вы решили продать недвижимость, вы можете использовать 1031 Exchange для отсрочки уплаты налогов на эти деньги, пока вы используете их для другой инвестиционной собственности.Есть и другие критерии, которые должны быть соблюдены, и мы не будем здесь рассматриваться.

СВЯЗАННЫЙ: Выполнение 1031 обмена (простой способ) с RealtyMogul

На эту тему написано

книг, и эта статья представляет собой краткий обзор. Надеюсь, вы видите, что владение арендуемой недвижимостью на длительный срок может быть очень прибыльной инвестиционной стратегией с низким уровнем риска.

Хотя может быть трудно получить дом на одну семью, чтобы показать денежный поток при покупке по «розничной» цене (пример, используемый в этой статье, предполагает, что недвижимость была куплена со значительной скидкой), это возможно при использовании эффективного маркетинговый подход.

Майк Отранто — арендодатель и с 2005 года активно инвестирует в недвижимость в районе Роли, Северная Каролина. У него есть опыт работы с домом для одного и нескольких семей, но его основное внимание уделяется покупке и владению недвижимостью с финансированием от собственника. . Посетите веб-сайт Майка на сайте Wake County Home Buyers.

Источники

https://www.zillow.com/research/zillow-home-value-appreciation-5235/

https://www.investopedia.com/articles/mortages-real-estate/11/the-truth-about-the-real-estate-market.asp

http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm

Иррациональное изобилие: переработанное и расширенное третье издание Роберта Дж. Шиллера

Краткое руководство по страхованию арендодателя

Арендодатели, впервые сдающие в аренду жилую недвижимость (дом, коттедж, квартиру), могут предполагать, что их страховка домовладельца покроет все расходы в случае стихийного бедствия, несчастного случая или других разрушительных событий. Это ошибка новичка.

Ключевые выводы

• Страхование домовладельцев не распространяется на жилье, которое не занято его владельцем, поэтому вам нужна страховка домовладельца.
• Основными покрытиями страхования арендодателя являются имущественный ущерб, потеря дохода от аренды из-за временного проживания в собственности и защита ответственности.
• Дополнительные райдеры могут быть приобретены для покрытия потери дохода, когда арендатор пропускает арендную плату, ущерба от наводнения, расходов, понесенных при приведении здания в соответствие с нормами после того, как ему был причинен ущерб, и т. Д.

Зачем нужна страховка арендодателя

Скорее всего, ваш полис распространяется только на дома, занимаемые владельцами.Если вы начнете сдавать в аренду кому-то другому, покрытие больше не действует. А поскольку арендаторы, как правило, не несут ответственности, если крупная бытовая техника выходит из строя, человек получает травму собственности (не по вине арендатора), лесной пожар повреждает или разрушает ваш дом, или грабители просто опустошают это место, что означает, что вы могут остаться на суше из-за тех или иных несчастий, причиненных людьми или матерью-природой.

Здесь на помощь приходит страхование арендодателя. Эти полисы бывают всех форм и размеров.Прежде чем начинать ценообразование, подумайте, что вам нужно конкретно решить и от чего защитить в арендуемой собственности.

Что покрывает страхование арендодателя?

Хороший комплексный страховой полис арендодателя предусматривает три основных вида защиты:

• Повреждение имущества — Это покрытие в случае, если недвижимость или мебель пострадают в результате стихийного бедствия, пожара, неисправности электричества / газа, землетрясения, вандализма или безответственных арендаторов.Если возможно, постарайтесь получить полис, который предлагает стоимость замены вместо фактической денежной стоимости (особенно, если приспособления и мебель старые) или заранее установленную единовременную денежную сумму.
• Утраченный доход от аренды / Страхование невыполнения обязательств по аренде — Если что-то приведет к тому, что ваша собственность станет полностью непригодной для проживания (сильная плесень, термиты, заражение крысами или провал в грунте), эта функция обеспечивает временное возмещение арендной платы для покрытия арендной платы, которую вы в противном случае получить, если арендаторы могут занимать недвижимость.
• Защита ответственности — Это покрытие медицинских или юридических расходов, которые могут возникнуть, если арендатор или посетитель получит травму из-за проблем с обслуживанием собственности (например, обледенелых проходов, архитектурного разрушения или неконтролируемого улья пчелы).

Вы также можете видеть, что андеррайтеры называют разные пакеты DP-1, DP-2 или DP-3 (DP означает «жилая недвижимость»). Каждый из них относится к разным уровням охвата, причем DP-1 является самым основным, а DP-3 — наиболее полным.

Дополнительное покрытие

Есть несколько обычных пассажиров, которые могут иметь страховых полисов арендодателя. Они не так важны, как ключевые положения, упомянутые выше, но они могут пригодиться и сэкономить вам деньги в долгосрочной перспективе.

• Гарантированное страхование дохода — Это покрывает арендодателя, если арендатор недополучает арендную плату за один месяц (или не платит вообще).
• Страхование от наводнений — Поскольку многие полисы страхования домовладельцев не включают ущерб от наводнения, связанный со стихийными бедствиями или муниципальной канализацией, это покрытие стоит добавить, если недвижимость находится в зоне, подверженной наводнениям.
• Экстренное покрытие — В случае, если арендатор позвонит вам, чтобы починить что-то, например протекшую посудомоечную машину или случайно заблокирован выход из дома, эта функция может помочь покрыть некоторые или все расходы, которые вы понесли, чтобы добраться до объекта. и решите проблему.
• Дополнительные строительные расходы —Это покрывает расходы, понесенные в связи с необходимостью привести здание в соответствие с нормами после того, как оно было повреждено.

15%

Сумма, на которую страхование домовладельца обычно дороже, чем страхование домовладельца

Сколько стоит страхование арендодателя?

Согласно отчету Национальной ассоциации комиссаров по страхованию (NAIC) за 2019 год, средняя стоимость страхования домовладельцев составляла 1211 долларов, хотя цены могут значительно варьироваться в зависимости от штата.Однако, поскольку арендуемая недвижимость более подвержена повреждениям и инцидентам, вы можете рассчитывать на то, что заплатите примерно на 15% больше за страховку арендодателя на той же собственности, согласно бесплатному сайту отслеживания инвестиций в недвижимость Stessa.com.

Существует также обратная зависимость между ценой ваших премий и продолжительностью эксплуатации недвижимости. Например, согласно Houselogic.com, информационному веб-сайту, управляемому членами Национальной ассоциации риэлторов, ожидается, что вы заплатите почти вдвое больше ежегодных премий, если вы сдадите свой дом в аренду всего на 12 недель вместо целого года.Причина в том, что краткосрочные арендаторы с меньшей вероятностью заметят (или даже упомянут) проблемы с обслуживанием. Они могут быть более неосторожными или могут не понимать планировку дома и расположение водопровода, несущих опор или электропроводки. Все это может увеличить вероятность возникновения проблем и риск страховщика.

При покупке полисов не забудьте спросить у своей страховой компании о вариантах пакета. Если вы зарегистрируетесь в страховании домовладельцев и домовладельцев через одну и ту же компанию, вы можете получить скидку.

Страхование

арендодателя не распространяется на имущество арендатора, поэтому разумно посоветовать своему арендатору рассмотреть вопрос о страховании арендатора.

Итог

Прежде чем вы решите сдавать недвижимость в аренду, ознакомьтесь с полисом страхования домовладельцев. Не думайте, что он покроет убытки и обязательства, пока вы там не проживаете. Если вы хотите защитить свой дом и сдать его в аренду, страхование домовладельца просто необходимо.

Вы также можете предложить своим арендаторам оформить страховой полис арендатора, чтобы их личные вещи были защищены в случае аварии .

Лучшие управляющие компании 2021 года

Colliers International

Colliers International — это компания мирового класса по управлению коммерческой недвижимостью с двумя миллиардами квадратных футов под управлением и одним из самых обширных предложений услуг.

Плюсы

• Отчетность в реальном времени для владельцев

• Финансовая отчетность и анализ для обеспечения прибыльности вашего актива

• Сильный акцент на добавлении стоимости вашей собственности с помощью капитальных проектов

• Команда инженеров, которая измеряет и оптимизирует ключевые показатели эффективности вашего здания

Минусы

• Меньше внимания и лидерство к вопросам устойчивости, чем у некоторых конкурентов

• Широкий спектр типов зданий может стать проблемой для глубокого опыта в любой нише

• Публично торгуются, поэтому сомнительно, будет ли приоритет отдан владельцам зданий или акционерам

Инвесторы в коммерческую недвижимость, которые хотят минимизировать свои риски, должны рассматривать Colliers как безопасную ставку.Компания управляет коммерческой недвижимостью в 67 странах, имеет годовой доход в размере 3 млрд долларов США от активов под управлением на сумму 40 млрд долларов США и более 18 000 специалистов в штате. Этот опыт и доказанные результаты рентабельности делают ее нашим рекомендуемым выбором как лучшей компании по управлению коммерческой недвижимостью.

Компания Colliers была основана в Австралии, но в 1978 году расширилась до США. Из 67 стран, в которых он работает, США вносят наибольший вклад в развитие бизнеса.

Компания имеет опыт в области рынков капитала, представительства арендодателей, управления проектами, услуг по управлению недвижимостью, оценки и консультирования, ценных бумаг, ипотеки, страхования, инжиниринга и дизайна.

Colliers International специализируется на коммерческой недвижимости, такой как офисная, торговая, промышленная, гостиничная, медицинская, специального назначения и многосемейная. Услуги компании по управлению недвижимостью включают эксплуатацию и обслуживание зданий, управление помещениями, администрирование аренды, учет имущества и финансовую отчетность, управление контрактами и управление строительством.

Плата за управление недвижимостью обычно рассчитывается как процент от суммы арендной платы, а полный объем ваших затрат оговаривается в конкретном предложении, которое Colliers вносит на стол. Стоимость вашего контракта будет зависеть от местоположения, размера и заполняемости собственности, а также от того, какие услуги вам нужны.

Компания запустила несколько новых технологических платформ для своих клиентов-владельцев зданий. Одна из них — это окружение, курируемое Colliers, которое сосредоточено на использовании информации в реальном времени, кибербезопасности и укомплектовании персоналом сообщества.Другой — Colliers360, обеспечивающий углубленный анализ портфеля.

Это лучше, чем покупать и держать?

На вопрос, является ли переворот или покупка и удержание недвижимости лучшей стратегией для инвестирования в недвижимость, нет одного правильного ответа. Вместо этого выбор одного метода другому должен быть частью четкого стратегического плана, учитывающего ваши общие цели.

Вы также должны принять во внимание возможности, которые предоставляет существующий рынок.Вот что нужно для реализации каждой стратегии и как решить, какая из них может вам подойти.

Ключевые выводы

• Обмен недвижимостью и покупка и удержание недвижимости представляют собой две разные инвестиционные стратегии.
• Владение недвижимостью дает инвесторам возможность со временем накопить богатство и избежать взлетов и падений фондового рынка.
• Flipping может быстро окупить ваши инвестиции и избежать постоянных хлопот с поиском арендаторов и обслуживанием собственности, но затраты и налоги могут быть высокими.
• Недвижимость с выкупом и удержанием обеспечивает пассивный ежемесячный доход и налоговые льготы, но не все готовы к управленческим и юридическим обязанностям арендодателя.

Зачем инвестировать в недвижимость?

Это хороший вопрос. Владение жилой недвижимостью вызывает все больший интерес со стороны розничных инвесторов по многим из следующих причин:

• Недвижимость может обеспечить более предсказуемый доход, чем акции и облигации.
• Недвижимость обеспечивает хеджирование инфляции, потому что арендные ставки и денежный поток от инвестиций обычно растут, по крайней мере, на столько же, сколько уровень инфляции.
• Недвижимость — отличное место для капитала в периоды, когда вы не уверены в перспективах акций и облигаций.
• Собственный капитал, созданный при инвестициях в недвижимость, обеспечивает отличную основу для финансирования других инвестиционных возможностей. Вместо того, чтобы брать займы, чтобы получить капитал для инвестирования (т. Е. Покупать акции с маржой), инвесторы могут брать взаймы под свой капитал для финансирования других проектов.
• Возможность вычета процентов по ипотеке делает заимствование под залог дома привлекательным.
• Жилая недвижимость не только обеспечивает денежный поток собственникам, но и может использоваться для дома или других целей.

Пассивный и активный доход

Одно из ключевых различий между покупкой, владением и продажей недвижимости заключается в том, что первая может обеспечить вам пассивный доход, а вторая — активный.

Пассивный доход — это деньги, заработанные на инвестициях, которые продолжают приносить доход без какого-либо материального участия с вашей стороны.Это могут быть акции и облигации или владение арендуемой недвижимостью и ежемесячное получение дохода от аренды при условии, что вы нанимаете управляющую компанию для выполнения всех необходимых задач, таких как поиск арендаторов, сбор арендной платы и обслуживание.

Активный доход — это деньги, которые вы зарабатываете в обмен на выполненную работу. Это включает в себя вашу зарплату на работе, а также прибыль, которую вы зарабатываете на перепродаже домов. Флиппинг считается активным доходом, независимо от того, выполняете ли вы физический труд по зачистке полов.Это все еще бизнес, которым вы занимаетесь — поиск недвижимости, которую нужно перевернуть, ее покупка, получение страховки, наблюдение за подрядчиками, управление проектом и многое другое.

В этом смысле переворот — это не просто инвестиционная стратегия, такая как покупка и хранение акций или недвижимости. Если у вас есть дневная работа, имейте в виду, что ваше свободное время, вероятно, будет занято всеми требованиями, которые влечет за собой перепродажа недвижимости.

Два способа перевернуть недвижимость

При инвестировании в недвижимость можно использовать два основных типа собственности.Первый — это дома или квартиры, которые можно приобрести по цене ниже текущей рыночной, поскольку они находятся в затруднительном финансовом положении. Второй — фиксатор верха, свойство со структурными, конструктивными или техническими проблемами, которые можно преодолеть, чтобы создать ценность.

Инвесторы, которые сосредотачиваются на проблемной собственности, делают это, выявляя домовладельцев, которые больше не могут управлять своей недвижимостью или поддерживать ее, или находя недвижимость с чрезмерным долгом и риском дефолта. С другой стороны, те, кто предпочитает ремонтные работы, реконструируют или улучшат недвижимость, чтобы она лучше работала для домовладельцев или была более эффективной для арендаторов.

Покупатель фиксирующего верха, использующий эту тактику, полагается на вложенный труд для увеличения стоимости, вместо того, чтобы просто покупать недвижимость по низкой цене, чтобы обеспечить высокую отдачу от инвестиций. Конечно, можно комбинировать эти две стратегии при переворачивании свойств, и многие люди именно так и поступают.

Однако постоянно находить эти возможности в долгосрочной перспективе может быть непросто. Для большинства людей переворот собственности следует рассматривать скорее как тактическую стратегию, чем как долгосрочный инвестиционный план.

Плюсы и минусы перелистывания

Pro: более быстрая окупаемость ваших денег

Одним из больших преимуществ переворота собственности является быстрое получение прибыли, которая высвобождает капитал для других целей. Среднее время, чтобы перевернуть дом, составляет около шести месяцев, хотя новичкам следует ожидать, что этот процесс займет больше времени.

Pro: потенциально более безопасное вложение

В отличие от фондового рынка, который может развернуться в середине дня, рынки недвижимости часто более предсказуемы.В некотором смысле, переброска собственности может считаться более безопасной инвестиционной стратегией, поскольку она предназначена для того, чтобы держать капитал под угрозой в течение минимального времени. В нем также отсутствуют риски управления и аренды, присущие владению недвижимостью, не говоря уже о хлопотах, связанных с поиском арендаторов, сбором арендной платы и обслуживанием собственности.

Con: Стоимость

Переброска домов может создать проблемы с расходами, с которыми вы не столкнетесь при долгосрочных инвестициях. Затраты, связанные с переворачиванием, могут потребовать больших денег, что приведет к проблемам с денежным потоком.Поскольку транзакционные издержки очень высоки как со стороны покупки, так и со стороны продажи, они могут существенно повлиять на прибыль. Если вы отказываетесь от своей основной работы и полагаетесь на листинг для получения дохода, вы также отказываетесь от постоянной зарплаты.

Con: налоги

Быстрый оборот недвижимости (а скорость — это все, что нужно для успешных сделок) может вызвать колебания доходов, которые могут увеличить ваш налоговый счет. Это особенно верно, если дела идут слишком быстро, чтобы воспользоваться долгосрочными правилами налогообложения прироста капитала.В таких случаях вам придется заплатить более высокую ставку налога на прирост капитала в зависимости от вашего заработанного дохода, если вы владеете недвижимостью менее года.

Плюсы и минусы покупки и удержания

Pro: постоянный доход

Владение арендуемой недвижимостью дает вам постоянный доход, независимо от того, где вы находитесь и чем занимаетесь. Более того, покупка и владение недвижимостью — известный рецепт накопления большого состояния. Много «старых денег» в США и за рубежом было накоплено за счет владения землей.Несмотря на периоды снижения цен, в долгосрочной перспективе стоимость земли почти всегда восстанавливалась, потому что предложение земли ограничено.

Pro: рост стоимости недвижимости

Чем дольше вы владеете инвестиционной собственностью, тем больше вероятность того, что инфляция принесет вам пользу. Это повысит стоимость собственности, в то время как сумма, которую вы взяли в долг для ипотеки, уменьшится по мере ее погашения. Предположим, вы смогли совершить покупку на рынке покупателя и продать на рынке продавца.Кроме того, есть реальный потенциал для значительной окупаемости ваших инвестиций.

Pro: налоги

Владение арендуемой недвижимостью дает налоговые льготы, недоступные для ласт. Арендуемая недвижимость облагается налогом как инвестиционный доход с более низкими ставками налога. Вы также можете списать расходы, включая ремонт, техническое обслуживание или содержание, оплату управляющему недвижимостью и дорогу к вашей собственности или обратно.

Кроме того, вы будете платить налоги по ставке долгосрочного прироста капитала, если решите продать недвижимость после владения недвижимостью более года.

Con: Стоимость вакансии

Неспособность найти арендаторов — один из рисков владения арендуемой недвижимостью. Это верно независимо от того, делаете ли вы это сами или нанимаете управляющую компанию, которая сделает это за вас. Если ваша собственность пустует в течение нескольких месяцев или лет, вы несете ответственность за покрытие ипотеки в течение этого периода. Прежде чем инвестировать в недвижимость по принципу «купи и держи», убедитесь, что ваш бюджет покрывает от одного до трех месяцев вакансий в год.

Con: Управление и юридические вопросы

Долгосрочное владение недвижимостью — это занятие, требующее интенсивного управления, которое не под силу многим инвесторам.Некоторые инвесторы, особенно те, кто впервые арендует недвижимость, плохо подготовлены или плохо подготовлены к тому, чтобы справляться с обязанностями и юридическими вопросами, которые возникают в связи с тем, что они являются арендодателем. Процесс поиска качественных арендаторов и удовлетворения их потребностей может быть напряженным и отнимающим много времени мероприятием. Тем не менее, успешное управление недвижимостью необходимо для обеспечения постоянных денежных потоков от инвестиций.

Выбор стратегии

Вам нужно ответить на несколько важных вопросов, чтобы решить, будет ли лучшей стратегией переброс собственности или удержание ее в долгосрочной перспективе.Вы должны решить, является ли вложение вашего капитала в недвижимость постоянным вложением или просто способом получить прибыль от ожидаемого роста цен на жилье.

Также было бы полезно, если бы вы определили, какое соотношение риска и доходности подходит для этой части вашего инвестиционного портфеля. Наконец, вы должны обладать терпимостью к риску и навыками, чтобы брать на себя управленческие обязанности, связанные с любым типом инвестиций.

Предположим, что капитал недоступен для покупки диверсифицированного портфеля.В этом случае потенциальный инвестор должен быть готов к несистематическому риску. Сюда входят индивидуальные имущественные риски и потенциальное отсутствие спроса на недвижимость со стороны домовладельцев или арендаторов.

Если вы рассматриваете стратегию купли-продажи, вы также должны определить, достаточно ли у вас навыков, чтобы выявить проблемные объекты продажи или неудачников. В этой транзакционной стратегии важно выяснить, может ли капитал быть обращен достаточно раз в течение данного инвестиционного периода, чтобы преодолеть транзакционные издержки.Они включают комиссионные за брокерские услуги, финансирование и закрытие сделки.

Вы можете воспользоваться преимуществами обеих стратегий, развивая бизнес по продаже домов и используя свою прибыль для инвестирования в недвижимость с долгосрочным доходом от сдачи в аренду.

Итог

Выбор между двумя рассматриваемыми стратегиями зависит от вашей конкретной финансовой ситуации и целей. Тем не менее, стратегия долгосрочного владения, как правило, больше подходит для тех, кто использует недвижимость в качестве основной части своих общих инвестиционных портфелей.

С другой стороны, переворот недвижимости обычно лучше, когда недвижимость используется в качестве дополнения или тактики увеличения прибыли.

Инвесторы, желающие накопить богатство и получать доход от своих вложений в недвижимость, должны рассмотреть возможность владения недвижимостью на длительный срок. Они могут использовать капитал, встроенный в портфель, для финансирования других инвестиционных возможностей, с возможностью в конечном итоге продать недвижимость на более высоком рынке.

Замена собственности — это тактика, которая лучше всего подходит для периодов, когда перспективы на рынках акций и облигаций невысоки.Он также может работать для людей, пытающихся получить краткосрочный прирост капитала, пока это позволяет рынок жилья.

Как заработать на квартирах | Бюджетирование денег

i Jupiterimages / Photos.com / Getty Images

Чтобы зарабатывать деньги на покупке квартир, нужно время. С самого начала вам нужно будет найти подходящую недвижимость для инвестиций, а для этого потребуется гораздо больше, чем просто просмотр красивых фотографий в разделах с секретной недвижимостью — вам нужно знать, что вы ищете и как это сделать. найдите его и будьте готовы потратить время на то, чтобы исследовать товар для себя.Обращение к опытному инвестору, юристу или агенту по коммерческой недвижимости за советом и наставничеством на протяжении всего процесса — хороший способ достичь вашей цели по увеличению благосостояния с помощью многоквартирного жилья. Но не ожидайте, что быстро разбогатеете, если вы впервые инвестируете, и не ожидайте, что это превратится в беспрепятственную карьеру, даже если вы найдете идеальную недвижимость. Даже имея на месте управляющего недвижимостью, вам нужно будет потратить время на наблюдение за операцией, чтобы убедиться, что она работает должным образом и приносит максимальную прибыль.

Документация

Проведение надлежащего исследования перед покупкой поможет вам избежать неожиданных сюрпризов, которые могут произойти с инвестиционной недвижимостью. Если у вас нет опыта, найдите недвижимость на расстоянии езды, чтобы вы могли контролировать ее управление. После того, как вы проведете предварительную проверку основных документов, ваш агент или поверенный подготовит контракт, в котором должен быть указан определенный период времени, например 14 дней, для проверки раскрытия информации. Спрашивайте истории аренды, договоры аренды, выписки из банковского счета собственности и формы подоходного налога за последние два года или дольше.Вы ищете недвижимость, которая обеспечивает стабильные и стабильные денежные потоки, и именно так вы их идентифицируете.

Денежный поток

Если вы хотите получать ежемесячный денежный поток от владения квартирой, вы должны быть уверены, что недвижимость будет прибыльной, как только вы ее купите, или в течение разумного периода времени, например в течение первого года. Если вам нужно внести улучшения и заполнить вакансии, вы можете сначала не увидеть положительного денежного потока. Чтобы убедиться, что у вас есть вся информация для расчета ваших доходов и расходов, оцените новую сумму налога на имущество, проконсультировавшись с регистратором округа, и посмотрите затраты на коммунальные услуги и услуги по контракту, такие как борьба с вредителями.Примите во внимание ежемесячный платеж по ипотеке и определите, может ли фактически собранная арендная плата покрыть общую стоимость эксплуатации недвижимости.

Рекомендации

Проверьте потенциальных арендаторов, прежде чем подписывать договор аренды. У них может не быть хорошей кредитной истории, но вы можете найти постоянную работу и доход, предыдущие выселения или другие факторы, которые помогут вам определить, будут ли они платить арендную плату регулярно и вовремя. Обратитесь к своим арендаторам, чтобы получить арендную плату, если она не будет выплачена в день, когда она должна быть уплачена.Если арендаторы не платят или нарушают договор аренды иными способами, начните процесс выселения, как только это позволит ваша юрисдикция. Местные районы могут издавать свои собственные правила для арендодателя и арендатора, поэтому обратитесь в свою квартирную ассоциацию или в городской офис, чтобы оставаться в рамках закона.

8 умных способов заработать дополнительные деньги на арендной плате

7. Жизнь на ферме

Владельцы сельскохозяйственных угодий зарабатывали деньги таким образом на протяжении тысячелетий: предлагая фермы в аренду, понимая, что арендаторы работают на ферме и делят прибыль с арендодателем.

А что, если у вас нет фермы?

Могли бы вы сотрудничать с арендаторами при посадке большого сада или огорода и разделении выручки от продаж на фермерских рынках?

Какие еще варианты использования может предложить ваша недвижимость для увеличения дохода? Арендатор — любитель животных, которому было бы интересно разводить и разводить собак, кошек, лошадей или домашний скот?

Этим полустандартным идеям не обязательно заканчиваться. Что, если бы вы выращивали хмель на решетках и продавали их местным пивоварням или домашним пивоварам? Или даже виноград, если у вас подходящие климат и почва? Вы будете шокированы тем, сколько людей захотят жить на винограднике — вы можете повысить арендную плату на 50% только за счет выкупа.

Или вы могли бы стать еще более дурацким. Джефф Нил выращивает и доставляет сверчков через свой веб-сайт TheCritterDepot.com. Да, он продает и отправляет их живыми. Он держит их в своем сарае.

Бизнес получает около 2500 долларов ежемесячного дохода, из которых примерно 700 долларов — это прибыль, и у него на это уходит около десяти часов в неделю.

«Раньше я работал в компании электронной коммерции и все еще был очень заинтересован в создании собственной нишевой компании по доставке грузов. И после некоторых исследований стало очевидно, что сверчки были единственным решением.

«Это просто говорит о том, что для всего есть своя ниша, верно?»

8. Рекламируйте как Дон Дрейпер

Ладно, не совсем. Но если у вас есть здание с большой глухой стеной и небольшой посещаемостью, почему бы не сдать его в аренду рекламодателям?

Черт возьми, если уж на то пошло, вы всегда можете использовать его для рекламы других ваших свободных квартир для сдачи в аренду или для рекламы другого вашего бизнеса (а).

Или, если ваше здание не предназначено для прямой рекламы, не могли бы вы установить рекламный щит в одном из своих домов, рядом с оживленной дорогой?

Учтите, что вы, вероятно, столкнетесь с местными правилами зонирования или жилищного строительства, когда начнете говорить о установке рекламных щитов.Сделайте свою домашнюю работу, прежде чем инвестировать!

В бесконечность и дальше!

Нет предела творческим способам заработать больше денег с арендуемой недвижимостью.

Есть многоквартирный дом? «Уроки фитнеса в моде, и если у вас есть для этого место, вы можете предложить своим жильцам занятия йогой или другие фитнес-классы за дополнительную плату», — предлагает Кристаллин Бейкер из Turbo Tenant. Пригласите инструктора по йоге, зумбе или персонального тренинга, чтобы он провел занятия в тренажерном зале или на лужайке, если на то пошло.Разделите с ними прибыль. Промыть и повторять каждую неделю или даже каждый день!

Можно установить стиральные машины с оплатой монетами. Или торговые автоматы. Или аркадные игры, или бильярдные столы, или столы для пинг-понга, или автоматы для игры в пинбол.

Вы можете пригласить экспертов по улучшению кредита, чтобы научить жителей, как улучшить их кредит. В качестве бонуса они, вероятно, поправятся в своевременной оплате аренды!

Единственным ограничением является ваше собственное воображение, когда речь идет о партнерстве с местными поставщиками услуг и предоставлении дополнительных ресурсов вашим арендаторам.Поскольку это совершенно необязательно, это выгодно вашим арендаторам; им это понравится.

И в качестве отличного бонуса эти дополнительные удобства укореняют корни ваших арендаторов в вашей собственности и сообществе. Люди могут привыкнуть к тому, что кто-то каждую неделю забирает и бросает их химчистку у дверей. Читайте: еще один способ повысить уровень удержания арендаторов.

Проявите творческий подход, и вы найдете способы получить дополнительный доход, о котором ваши конкуренты только мечтают!

Какими умными и творческими способами вы увеличили дополнительный доход от аренды? Если уж на то пошло, что вы думали сделать, но еще не решились попробовать? Чем диковиннее, тем лучше!

Дополнительные увлекательные и необычные книги для арендодателей

Как заработать на аренде домов: советы опытных инвесторов

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: Эта статья предназначена только для образовательных целей и не может быть истолкована как финансовая, налоговая или юридическая консультация .HomeLight всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.

Если вы хотите заработать на недвижимости, аренда дома может показаться легкой работой. Но так ли это на самом деле?

Это нечто большее, чем просто покупка нескольких домов в желаемых районах и установка таблички «Сдается в аренду» в каждом окне — если вы не знаете, что делаете, вы можете потерять много денег.

Чтобы выйти за рамки поиска в Google и узнать больше о реалиях жизни арендодателя, мы поговорили с Дженнифер Сино Такер, ведущим агентом по недвижимости и инвестором в аренду в Элмонте, штат Нью-Йорк.Мы также связались с несколькими другими инвесторами в аренду по всей стране, которые стремились поделиться своими советами о том, что на самом деле нужно, чтобы зарабатывать деньги на аренде домов.

Начнем с начала…

Источник: (Адам Акоста / Unsplash)

Стоит ли мне жить в своей первой инвестиционной собственности, прежде чем сдавать ее в аренду?

Вместо того, чтобы продавать, когда пришло время обновить собственный дом, многие инвесторы предпочитают сохранить свой нынешний дом и начать использовать его в качестве источника дохода.

Одним большим преимуществом является полное знакомство с недвижимостью — вы уже будете знать все тонкости ее состояния, истории технического обслуживания и всех этих маленьких причуд, связанных с «покачиванием замка вверх и влево».

И, хотя мы поговорим об управлении недвижимостью позже, есть кое-что, что можно сказать о практическом характере сдачи в аренду дома, с которым вы достаточно знакомы, чтобы потенциально управлять собой.

«Я верю в то, что я знаю ваш бизнес от и до, а это значит, что сначала нужно делать ошибки», — говорит Такер. «Мне нравится углубляться и вкладываться; Я действительно разбираюсь во всем хорошем, плохом и уродливом «.

При этом необходимо ли жить в вашей первой инвестиционной собственности? Точно нет.Если вы планируете в конечном итоге владеть несколькими сдаваемыми в аренду домами, попытки лично поселиться в каждом из них до того, как найти арендатора, быстро станут непрактичными.

Как мне узнать цены на жилье и арендную плату?

Знакомство с местным рынком — по крайней мере, в непосредственной близости от арендуемого дома (домов) — имеет решающее значение для эффективного зарабатывания денег на аренде домов. Таким образом, неудивительно, что лучший выбор для более глубокого изучения цен на жилье — это работа с опытным профессионалом в сфере недвижимости.

Агент, особенно тот, который сам занимается арендой, может помочь вам найти недвижимость, которая имеет большой потенциал для инвестиций, и поможет вам определить справедливую рыночную ставку аренды.

Их советы экспертов могут дополнить ваши собственные выводы, полученные через интернет-исследования и личный опыт, но не менее важно не зацикливаться исключительно на покупной цене и ежемесячных расходах по ипотеке по отношению к потенциальной арендной плате.

«Слишком многие начинающие инвесторы просто смотрят на арендную плату и выплаты по ипотеке, но не связанные с ипотекой расходы — ремонт и обслуживание, уровень вакантных площадей, сборы за управление недвижимостью, налоги на недвижимость, страхование арендодателя и т. Д. — обычно составляют около половины от арендная плата », — говорит Г.Брайан Дэвис, соучредитель SparkRental. «Новые инвесторы игнорируют или недооценивают эти затраты, а затем задаются вопросом, почему они ежегодно теряют деньги на аренде».

Как мне исследовать окрестности?

Неудивительно, что дом в желаемом месте будет сдаваться в аренду быстрее и надежнее, чем дом, который мало что предлагает в плане местных удобств.

Доступ к магазинам, ресторанам, развлечениям и общественному транспорту (что может означать что угодно, от автобусной остановки до межштатного съезда, в зависимости от вашего местоположения), как правило, важен для потенциальных арендаторов.Те, у кого есть дети, наверняка также будут заинтересованы в школьных округах и безопасности.

Не существует такого понятия, как «один дом на все случаи жизни», но вы можете дать себе преимущество в арендном бизнесе, выбрав дома в тех местах, где люди хотят жить.

«Если вы планируете инвестировать в этот вид бизнеса, вы всегда должны рассматривать возможность покупки недвижимости, расположенной в здоровом районе», — советует Чарльз Макмиллан, основатель Stand With Main Street, отмечая, что большинство потенциальных арендаторов проводят свои собственные исследование их потенциального соседства.Обеспечение того, что ваша арендуемая недвижимость находится в выгодном месте, помогает снизить вероятность того, что ваша недвижимость останется пустой.

«Это один из моих опытов,« которые я хотел бы знать »во время моих первых инвестиций», — говорит Макмилиан.

Опять же, независимо от того, насколько вы знакомы со своим городом, ваш агент может оказать большую помощь в процессе поиска идеальной арендуемой недвижимости.

«Мы можем собрать всю необходимую информацию в Интернете, но это местный агент по недвижимости, который действительно понимает рынок», — отмечает Такер.

О каких расходах новички забывают?

Раздумывая над забавными юридическими вопросами, такими как налоги на недвижимость (ставки которых часто выше, чем у вашего основного места жительства), страхование (существует разница между страхованием домовладельца и домовладельца) и сборы за управление имуществом (обычно 10% от вашей ежемесячная арендная ставка), новые инвесторы в аренду могут не думать о более тонких расходах.

«Единственное, что меня сбило с толку вначале, — это благоустройство территории и уборка снега», — признает Такер.«У нас здесь была очень плохая зима, и я не понимал, какие это были расходы. Я заложил в бюджет X долларов, а затраты на уборку снега составили десять-X долларов. Этого я не ожидал ».

Райн Ламберт, соучредитель Sell My House In Wisconsin, советует инвесторам в аренду заблаговременно закладывать бюджет на дорогостоящие товары, такие как крыши, окна и отопительное и охлаждающее оборудование.

«Эти предметы могут поставить вас в затруднительное положение, если у вас недостаточно накопленных денежных резервов», — говорит он. «Не забудьте включить бюджет капитальных затрат в свой анализ собственности — в дополнение к ремонту и техническому обслуживанию.”

Это означает, что даже если вы покупаете дом в почти идеальном состоянии, готовом к заселению, в наиболее привлекательном районе города, вы все равно должны думать о долгосрочной перспективе, когда складываете цифры. В конце концов, этот новый HVAC не всегда будет новым.

Источник: (Todd Quackenbush / Unsplash)

Можем ли мы поговорить подробнее о техническом обслуживании и о том, кто несет за это ответственность?

В то время как в вашем договоре аренды могут содержаться определенные положения о том, кто несет ответственность за то, что находится в доме, техническое обслуживание и уход могут быть серьезной серой зоной.

Некоторые экземпляры довольно просты: если крыша начинает протекать, если посудомоечная машина перестает работать или если дверь гаража застревает на полпути, вы можете поспорить, что ваш арендатор будет поднимать трубку.

В остальном не все так однозначно.

Если ваш арендатор — тот, кто держит крючок, например, для регулярной стрижки газона, собираетесь ли вы предоставить газонокосилку? Если он газовый, кто платит за бензин? Каковы будут последствия, если ваш арендатор не будет косить по расписанию?

Здесь может быть полезно поработать с компанией по управлению недвижимостью (пусть они позвонят в субботу днем ​​и спросят, кто заменяет лампочку в ванной на нижнем этаже), но если вы собираетесь делать это самостоятельно, это хорошая идея иметь наготове специалиста.

«Одна вещь, которая действительно полезна, — это то, что разнорабочий дежурный, — говорит Такер.

«Кто-то, кто может зайти [в дом] в течение примерно 48 часов и исправить для арендатора что-то, что может не работать. Я бы сказал, что до сих пор это было моим самым большим активом ».

Хорошо, а как насчет улучшений в аренде дома?

Покупка фиксирующего верха может быть отличным способом получить недвижимость в аренду по отличной цене — если вы знаете, на что идете с необходимым ремонтом.

Арендаторы обычно рассчитывают переехать в чистый и исправный дом. Хотя предпочтения у всех разные, трудно ошибиться, отдав приоритет обновлению кухни, ванных комнат и полов.

Что касается арендуемой недвижимости, Такер предпочитает покупать дома, которые не совсем ветхие, но она не против внести некоторые изменения.

«Мне нравится дом, в котором основные элементы — окна, кровля, отопление — есть и находятся в рабочем состоянии, но, возможно, он просто нуждается в хорошем ремонте.Я могу пойти немного по более низкой цене [от закупочной цены], и в зависимости от условий финансирования и того, сколько времени мне потребуется, чтобы закрыть сделку, я действительно могу заключить выгодную сделку », — говорит Такер.

Если вы решите взять проект дома в качестве своей первой аренды, то, пойдете ли вы по пути «сделай сам» или наймете профессиональных подрядчиков, будет зависеть от вашего набора навыков и бюджета. В любом случае вам захочется надеть шляпу бухгалтера и отслеживать каждую копейку.

«Вы должны составить бюджет для этих реконструкций и отслеживать все расходы, счета, квитанции и так далее», — говорит Джон Бодрозич, соучредитель HomeZada.«Это будет полезно для целей страхования, а также для целей налогообложения и будущей перепродажи».

Готова к аренде. Стоит ли мне нанять управляющего недвижимостью?

В то время как некоторые инвесторы в аренду (например, Такер) предпочитают практический подход, многие предпочитают пользоваться услугами компании по управлению недвижимостью.

Как упоминалось ранее, управляющие компании обычно оставляют себе 10% ежемесячной платы, но повседневная ответственность снимается с вашей тарелки. Управляющие недвижимостью также решают основные аспекты задач арендодателя, такие как маркетинг вашего дома, проверка арендаторов и выполнение всех процедур подписания контрактов, сбора залогового депозита, проверки собственности и т. Д. Без необходимости каких-либо действий. кроме согласия с первоначальными условиями.

Когда у арендатора возникает проблема с обслуживанием, он звонит управляющему имуществом. Обычно существует согласованная денежная сумма, в отношении которой менеджер может действовать без вашего участия — это означает, что вас не будут беспокоить запросы на одобрение ремонта туалета за 50 долларов в середине рабочего дня.

«Я твердо верю, что с первого раза все сделаю правильно, — говорит Ламберт. «Если вы планируете сдавать в аренду несколько объектов недвижимости, управляйте своим портфелем как бизнесом и наймите хорошего управляющего недвижимостью — начиная с самой первой сдачи в аренду.”

Ламберт отмечает, что уважаемая компания по управлению недвижимостью максимизирует ценность, находя квалифицированных арендаторов быстрее, чем вы, вероятно, можете сделать самостоятельно. Кроме того, они часто устанавливают отношения с подрядчиками, что может означать экономию на ремонте, которая передается вам как их клиенту.

И наоборот, если вы знакомы с отраслью недвижимости или сами умеете обращаться с молотком — или, если вы хотите полностью погрузиться в бизнес по аренде недвижимости, — вполне реально управлять арендой самостоятельно.

«По моему опыту, [самоуправление] — единственный способ по-настоящему изучить бизнес; и это по-прежнему имеет решающее значение, если вы решите действовать более осторожно и в будущем работать с управляющим недвижимостью », — говорит Энди Мэдден, генеральный партнер McIntosh Management.

Madden рекомендует разбить вашу стратегию управления на три категории: реклама, техническое обслуживание и бухгалтерский учет.

Мы уже говорили о важности ведения подробных записей и навигации по техническому обслуживанию, а также с бесчисленными платформами, доступными для размещения вашей собственности в аренду, если вы можете делать отличные фотографии и составлять мгновенный список, вы можете реально разместить дом. на рынке тоже.

Помните, что если вы управляете своей собственной арендой в течение года и решаете, что это не ваш проект, вы всегда можете передать на аутсорсинг компании по управлению недвижимостью!

Источник: (LinkedIn Sales Solutions / Unsplash)

Я пока попробую самоуправление. Как мне проверить своих арендаторов?

Каким бы увлекательным ни было получение электронного письма или телефонного звонка от потенциального арендатора, важно досконально понять этого человека — в соответствии с Законом о справедливых жилищных условиях — прежде, чем вы позволите ему переехать в ваш дом.

«В настоящее время я провожу скрининг сам», — говорит Такер. «Это полное приложение, основанное на том, где [потенциальный арендатор] сейчас живет, сколько людей переезжает и каковы их ресурсы, чтобы заплатить за квартиру. Я беру заявление на всех взрослых, которые переезжают, независимо от того, женаты они или нет ».

Tucker запрашивает полную кредитную историю, подтверждение наличия средств и рекомендации. Если все подтверждается документами, она приглашает кандидата на встречу и приветствие, чтобы обе стороны могли оценить друг друга и посмотреть, подходит ли он.После этого пора подписать договор аренды, собрать залог и вместе осмотреть недвижимость, прежде чем передать ключи.

Майк Лаурензи, владелец компании Take Flight Home Buyers, совершил набег на аренду домов, купив четырехэтажный дом вместе со своей женой. Все четыре единицы уже были заняты арендаторами, и хотя это может показаться идеальным сценарием для инвестора в аренду, это может быть непросто, когда проверку проводит кто-то другой.

«Совет №1, который я могу дать любому, кто хочет сдать недвижимость в аренду, — это провести полный и надлежащий отбор претендентов», — говорит Лаурензи.Он добавляет, что «99% всех других проблем будут решены заранее, если вы получите подходящего арендатора».

Он предлагает провести тщательную проверку биографических данных с параметрами того, что вы примете и что не примете. «Незначительное обвинение в хранении наркотиков 10 лет назад? Не так уж и важно. Нападение, кража, поджог, убийство, зарядка для преступников на сексуальной почве? Преступник ».

Лаурензи также советует проявлять бдительность при проверке рекомендаций и трудовой книжки. «Не звоните просто по номерам, которые они дают вам для работы; найдите компанию и обязательно позвоните по этому номеру.Иногда они дадут вам номер друга, который будет притворяться их нынешним или бывшим начальником ».

Наконец, не забывайте доверять своей интуиции. Если вы встретите потенциального арендатора и что-то не так, перейдите к следующему приложению.

Как мне расширить свой арендный портфель?

Теперь, когда вы научились исследовать районы, вы определили, как вы хотите управлять своей недвижимостью, и ваша первая аренда оборудована отличным арендатором. Возможно, вам интересно, как можно повторить этот процесс.

Как говорится, нет предела! Или, в этом случае, возможно, ваш бюджет — это ваш предел; но по мере увеличения вашего денежного потока возрастает и ваша покупательная способность. Как и в случае с любым растущим бизнесом, вам рекомендуется составить бизнес-план для своих инвестиций в аренду.

«Я думаю, что все — это процесс обучения», — говорит Такер. «Я никогда ни в чем не чрезмерно анализирую, поэтому я просто прыгнул головой вперед. Я готов совершать ошибки по ходу дела, но наличие бизнес-плана в качестве инвестора действительно помогло мне в достижении моих целей.”

Продолжение покупки недвижимости в вашем районе, несомненно, самый простой вариант из-за доступа, но по мере того, как вы приобретете больше опыта и начнете искать возможности в других регионах, вы можете решить добавить один или два удаленных дома в свое портфолио. В таких случаях, когда вы находитесь на большом расстоянии, вам, вероятно, захочется работать с компанией по управлению недвижимостью (сложно быть дежурным домовладельцем издалека) и установить отношения с местным агентом по недвижимости.

А как насчет незапланированных вакансий? Сколько денег мне действительно нужно для аренды дома?

Если вы приобрели дом в отличном месте, в идеале у вас не будет проблем с его размещением, но вы понимаете, что могут появиться вакансии.

«Это риск, который мы принимаем как домовладельцы», — говорит Такер. «Мне повезло, что [мои дома] ни разу не пустовали более трех месяцев, но всегда есть процент незанятости, который должен быть включен в ваш бизнес-план».

Если у вас возникнут проблемы со сдачей дома обычному долгосрочному арендатору, вы можете попробовать краткосрочную аренду через такие платформы, как Airbnb или VRBO, чтобы заполнить пробелы.

Сколько денег вам понадобится, чтобы начать аренду дома? Это бесполезный ответ, но он действительно зависит от местных рыночных условий и от того, сколько денег у вас есть, будь то наличными или вашей способностью обеспечить финансирование.

Обсудите возможные варианты с финансовым консультантом или ипотечным брокером.