Субаренда недвижимости: Что такое субаренда — о договоре субаренды помещения или жилой недвижимости

Субаренда: 6 советов для лучшей эффективности

Многие компании планируют сдать в субаренду свои офисные помещения, чтобы оптимизировать портфель недвижимости вследствие пандемии коронавируса. Екатерина Чичек, директор, отдел услуг корпоративным клиентам CBRE, рассказала, что нужно знать о сдаче офисного помещения в субаренду, в том числе о том, когда это имеет смысл, как извлечь из этого выгоду и какие проблемы возникают наиболее часто.

Но прежде, чем компания начнет изучать возможность сдать в субаренду избыточные офисные помещения, ей придется ответить на ряд вопросов — существует ряд факторов, которые прямо влияют на маржинальность такого рода сделок.
 

Когда и почему

Есть две основные причины, по которым компания может рассмотреть вопрос о сдаче своих офисных помещений в субаренду:

• Компании не нужно столько офисных помещений.

Независимо от того, изменила ли компания свои бизнес-прогнозы с учетом более медленного роста или планирует расширить применение практики удаленной работы в период после пандемии COVID-19, некоторые арендаторы офисной недвижимости обнаружили, что им просто не нужно столько площади, сколько они в настоящее время арендуют. Некоторые компании, переживающие сильный рост, могут арендовать больше площади, чем им необходимо в настоящее время, чтобы иметь резервы. Такие компании часто сдают неиспользуемые офисные помещения в субаренду, пока сами не будут готовы к их использованию.

• Компания переросла имеющиеся офисные помещения.

Преимущества субаренды офисных помещений

Хотя обстоятельства могут быть разными, компания, как правило, получает два основных преимущества при сдаче в субаренду своего офисного помещения:

• Сдача в субаренду лишних офисных помещений может помочь частично покрыть расходы выручкой от субаренды. Эта стратегия сокращения расходов приносит существенную выгоду.
• Субаренда может помочь компании определить оптимальный размер своего портфеля недвижимости: Для некоторых компаний самая большая материальная выгода от сдачи в субаренду избыточных офисных помещений заключается в возможности оптимизировать существующий портфель офисных помещений.

Но бизнес-прогнозы — это всего лишь прогнозы. Иногда компании опережают запланированные темпы роста, а иногда отстают от них.

 
Подводные камни

Несмотря на преимущества, которые компании получают при сдаче в субаренду лишних офисных помещений, существуют и определенные сложности.

На растущем рынке покрыть расходы на аренду, сдавая офисные помещения в субаренду, вполне реально, но на слабом рынке сделать это может быть проблематично. Кроме того, условия аренды часто ограничивают возможность арендатора сдавать помещения в субаренду с прибылью.

Не следует забывать о возможных простоях. Продолжительность простоя может варьироваться в зависимости от географического региона и спроса на местном рынке аренды, но это полезно учитывать при планировании сдачи офисного помещения в субаренду.

Ни и наконец, сдача площадей в субаренду часто грозит дополнительными затратами. Например, на перепланировку или реконфигурацию офисных помещений.

 
Советы не постороннего

После того, как вы решили сдать офисное помещение в субаренду, предпримите следующие шаги к подготовке помещений к выходу на рынок и сокращению времени, необходимого для поиска субарендатора.

• Проверьте договор аренды: очень важно убедиться, что арендатор вправе сдать помещения в субаренду. Также необходимо уточнить любые требования относительно согласия арендодателя и его права истребовать занимаемые вами помещения, если они ему потребуются.

Лучше всего уточнить свои права и ограничения на субаренду, а также выполнить анализ финансовых последствий до вывода помещений на рынок.

Предварительная комплексная экспертиза поможет сдать помещения в субаренду таким образом, чтобы это отвечало интересам компании на конкурентном рынке.

• Определите реалистичные ожидания в отношении покрытия затрат и проанализируйте финансовые последствия. Большинству арендаторов следует ожидать, что площади смогут быть сданы в субаренду со скидкой относительно их текущей рыночной стоимости.

С точки зрения бухгалтерского учета, также может потребоваться быть готовыми к возможности дополнительных отчислений на обесценение вследствие субаренды.

• Подготовьте офисные помещения к субаренде. Когда вы убедитесь, что вправе сдавать помещения в субаренду, важно подготовить их к выходу на рынок и убедиться, что оно готово к въезду субарендатора.

Помещения должны быть готовы к показу, и необходимо четко представлять, какая мебель и оборудование будут включены в субаренду.

Как только помещение готово, можно приступать к планированию показов. Также следует подумать об организации съемки офисного помещения, чтобы агенты могли устраивать виртуальные показы, что рекомендуется для более эффективного маркетинга и экономии времени потенциальных субарендаторов.

• Проверьте финансовое положение потенциальных субарендаторов. Хотя вы сдаете свое офисное помещение в субаренду, вы, будете нести ответственность за все обязательства по аренде, включая уплату арендной платы арендодателю.

В большинстве случаев субарендатор также будет стремиться проверить ваше финансовое положение, поскольку он находится под угрозой выселения или потенциально более высокой арендной платы, если вы нарушите договор аренды.

• Рассмотрите возможность переговоров с арендодателем в качестве альтернативы субаренде. Прежде чем сдавать офисное помещение в субаренду, возможно, стоит обсудить возможные изменения в договоре аренды с арендодателем.

Бывают также случаи, когда стоит изучить прямые альтернативы сдаче помещения в субаренду. Это может быть переезд в портфеле вашего текущего арендодателя на новые подходящие вам помещения или просто расторжение договора аренды с арендодателем, чтобы он мог напрямую заключить договор с новым арендатором.

Эта стратегия может принести выгоду: вы больше не будете зависеть от условий аренды, а новый арендатор, вероятно, сможет получить дополнительные уступки от арендодателя и дополнительную защиту, которую невозможно получить в случае субаренды.

Но расторжение договора аренды может иметь свои недостатки. Самый большой — и наиболее очевидный — заключается в том, что вам придется заплатить штраф за расторжение (хотя этот штраф обычно является предметом переговоров). Более того, расторжение договора аренды, скорее всего, будет зависеть от того, сможет ли арендодатель сдать помещение в аренду новому арендатору.

 
Российские особенности

В отличие от европейских стран, в России также рекомендуется обратить внимание на следующие нюансы при заключении договора на субаренду:

• Оцените технические, юридические и финансовые возможности и ограничения по выделению помещения для субаренды в изолированный блок со своим доступом из лифтового лобби, ресепшн, санузлом и мини-кухней, а также возможность  разделения помещения для субаренды на меньшие блоки для расширения круга потенциальных субарендаторов, если предполагаете сдавать большУю площадь.
• Оцените ваши возможности и готовность к заключению долгосрочного договора субаренды. Большинство финансово-стабильных субарендаторов на рынке будет заинтересовано в том, чтобы иметь долгосрочный договор субаренды (на срок более года), который по нормам российского законодательства будет подлежать государственной регистрации. 
• Обсудите ваши планы с арендодателем и заручитесь его поддержкой.

Сентябрь 2021.

Субаренда недвижимости через AirBnB: законно ли это?

Виктория Степичева, помощник юриста, RSL LAW

Сайт Airbnb.co.uk с каждым днем становится все более популярной платформой, на которой можно разместить объявление о сдаче недвижи­мости в аренду или снять квартиру, комнату или це­лый дом на время путешест­вия, избежав порой баснословных цен столичных гостиниц.

Использование такой платформы становится все более привлекательным видом сдачи недвижимости в краткосрочную аренду. Владельцы долгосрочных лизхолдов, куп­ленных с целью инвестиции, особенно заинтересованы в такой возможности вместо заключения с потенциальным арендатором стандартного договора аренды (assured short hold tenancy).

Что привлекает арендаторов?

– Возможность рассматривать полученную прибыль как доход от бизнеса (furni­s­hed holiday lettings busi­ness) и оплачивать дос­та­точ­но низ­кий корпоратив­ный на­лог вместо подоходного, который может достигать 45%.
– Возможность получить на­логовые льготы (capital allo­wance), например, при по­куп­ке мебели и оборудования.
– Сниженный процент налога на прибыль при продаже та­кой недвижимости.
– Первая заработанная на сдаче недвижимости в аренду £1,000 налогом не облагается.

Нарушение договора аренды

Однако владельцы должны помнить о том, что аренда недвижимости в Лондоне продолжительностью менее чем 90 дней до недавнего времени требовала специ­аль­ного разрешения (planning consent) для изменения вида использования недвижимости (change of use). Таким обра­зом, арендодатели, занимаю­щиеся размещением недви­жи­мости на платформе Air­bnb или другом подобном ре­сурсе для сдачи в аренду на менее чем 90 дней, без по­доб­ного разрешения, возмож­но, сами того не зная, нару­ша­ли правила использования нед­вижимости, прописанные в каждом договоре аренды. До сих пор практически все договоры аренды, с которыми мы имели дело в своей практике, разрешали использование недвижимости только по ее назначению – в качестве жилья для одной семьи, но не в коммерческих целях.

Владельцы лизхолдов (lea­se hold) с продолжительным сроком аренды также долж­н­ы проверить пункты, отно­сящиеся к «отчуждению» нед­вижимости, например, суб­аренде. Зачастую дого­воры аренды не позволяют вла­дельцам лизхолдов сда­вать недвижимость в суб­аренду без получения на то разрешения арендодателя, а могут и вовсе запрещать суб­аренду сроком менее чем на 6 месяцев.

Если владелец приобрел недвижимость в ипотеку, сто­ит проверить условия, на которых была выдана ипоте­ка. Возможно, субарен­да нед­вижимости будет зап­ре­щена, что, в свою очередь, будет прописано в условиях. Если условие не соблюдено, существует риск того, что банк потребует полной вып­латы задолженности в кратчайшие сроки. Также существует риск того, что ваша строительная страховка (Buildings insurance) может быть недействительна, если вы сдаете недвижимость в субаренду на короткие сроки.

Если вы являетесь владельцем недвижимости, размещаете или только планируете разместить ее на сайте Airbnb или подобной платформе, мы советуем обратиться к нам за консультацией, чтобы удостовериться, позволяют ли условия вашего договора аренды, ипотеки, страховки и других подобных документов это сделать.

Квалифицированные юристы и бухгалтеры RSL-Law помогут вам со всеми иммиграционными и бухгалтерскими вопросами, а также любыми вопросами покупки, продажи или сдачи недвижимости в аренду.

 Статья является интел­лек­ту­альной собствен­ностью RSL-Law, публи­ку­ется в по­рядке ин­формации и не яв­ля­­­­ется юридическим сове­том. На­ша команда с удо­вольст­ви­ем предоставит бо­лее подроб­ную инфор­ма­цию на консультации.

С любыми вопросами по им­­миграции в Великобри­та­нию, покупке или прода­же недви­жимости, созда­нию нового бизнеса, веде­нию уже суще­ст­вующего бизнеса или лич­ной или корпора­тив­ной бух­галтерии обра­щай­тесь к на­шим спе­циали­с­там, ква­ли­фи­ци­ро­ванным в Велико­бри­та­­нии, на рус­ском и анг­лий­ском языках [email protected] или 02070605333

Solicitors Regulation Autho­ri­ty, номер лицензии: 591917
Аккредитация Law Society’s Conveyancing Quality Sche­me: юристы-специалисты по про­даже и покупке недви­жимо­сти в Великобритании

Субаренда – Финансовая энциклопедия

Что такое Субаренда?

Субаренда – это сдача имущества в аренду арендатору третьей стороне за часть существующего договора аренды .

Краткая справка

Даже если арендатор сдает недвижимость в субаренду, первоначальный арендатор все равно несет ответственность по обязательствам, указанным в договоре аренды, например, ежемесячная оплата арендной платы.

Как работает субаренда

Аренда – это договор между владельцем собственности и арендатором, который передает права владельца на исключительное владение и использование недвижимого имущества арендатору в течение согласованного периода. В договоре аренды указывается срок действия договора и размер арендной платы арендатора. С юридической точки зрения, законное право арендатора владеть недвижимостью считается арендой. Субаренда происходит, когда арендатор передает часть своего законного права аренды третьему лицу в качестве нового арендатора.

Субаренда может быть установлена, если это не запрещено первоначальным договором аренды. Однако в большинстве случаев владелец должен быть уведомлен и должен одобрить любое соглашение о субаренде, созданное арендатором. Контроль над процессом субаренды можно было бы записать в первоначальный договор аренды, чтобы владелец имел некоторый контроль над тем, кто использует и / или занимает свою собственность.

Арендатор, сдающий недвижимость в субаренду, должен понимать, что субаренда не освобождает его от обязательств по первоначальному договору аренды. Арендатор несет ответственность за уплату арендной платы и за ремонт или повреждение имущества. Это означает, что если новый субарендатор не платит арендную плату в течение трех месяцев, первоначальный арендатор, сдавший имущество в субаренду, несет ответственность перед арендодателем за просроченную сумму арендной платы и любые штрафы за просрочку платежа . В свою очередь, субарендатор несет ответственность перед первоначальным арендатором по неоплаченной арендной плате.

Ключевые моменты

• Субаренда – это передача права аренды от арендатора третьему лицу на определенный срок.
• Владелец недвижимости обычно должен одобрить любую договоренность о субаренде, созданную арендатором.
• Если арендатор решает сдать квартиру в субаренду, он по-прежнему несет ответственность за арендную плату и другие договорные обязательства.

Субаренда и государственные законы

Законодательство многих штатов и местных муниципалитетов влияет на право арендатора на субаренду. Эти законы могут разрешить физическому лицу сдавать в субаренду, даже если договор с домовладельцем запрещает это. Например, в г. Нью-Йорке арендатор, проживающий в здании с четырьмя или более квартирами, может сдавать в субаренду независимо от любых утверждений об обратном в договоре аренды.

В Сан-Франциско арендатор может заменить соседа по комнате другим, если такая замена соответствует стандартам рассмотрения заявлений арендодателя. Например, арендодатель может потребовать определенный кредитный рейтинг, если это касается арендатора. Субаренда может распространяться как на жилую, так и на коммерческую недвижимость.

Быстрый факт

В некоторых штатах физическое лицо может сдавать недвижимость в субаренду, даже если это запрещено договором с арендодателем.

Пример субаренды

Поскольку аренда обычно действует на заранее определенный срок, могут возникнуть ситуации, которые затруднят или сделают невозможным завершение срока аренды первоначальным арендатором. Например, если арендатор арендует квартиру в Чикаго с 12-месячным договором аренды, а в четвертый месяц этот арендатор получает предложение о работе в Бостоне, арендатор может решить сдать квартиру в субаренду другому арендатору на оставшиеся восемь месяцев. Субаренда означает, что первоначальный арендатор может согласиться на работу и переехать и ему не придется платить дорогостоящие сборы, чтобы выйти из договора аренды или платить за аренду двух квартир.

Арендодатель также получает выгоду, потому что он получает все 12 арендных платежей и экономит средства и усилия по поиску нового арендатора. Договор субаренды также означает, что первоначальный арендатор сохраняет долю в квартире. Таким образом, если первоначальный арендатор решит вернуться в Чикаго, он сможет продлить аренду своей старой квартиры.

чем опасно, как составить договор

Субаренда нежилого помещения – это понятие, включающее множество особенностей и тонкостей. Она представляет собой предоставление помещения арендатором в пользование субарендатору на тех же условиях, которые предполагает изначальный договор аренды. При этом следует в точности соблюдать все условия, на которых собственник передал недвижимость в аренду.

Особенности субаренды

Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.  

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

1. сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
2. передать помещение в безвозмездное пользование;
3. передать право аренды физическому лицу или другой организации.  

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.

Условия предоставления помещения в субаренду

В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:

• срок субаренды не может превышать срока аренды;
• в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
• в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
• продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.

Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра. Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств. Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.

Двойная субаренда

В российском законодательстве не предусматривается порядок действий в случае двойной субаренды. Но она не запрещается, ведь ст. 6 ГК РФ предполагает право заключения нового договора субаренды, если арендатор заключил новый договор с собственником нежилого помещения на тех же условиях.

При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.

Риски субаренды

Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:

1. Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
2. Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
3. Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
4. Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.

Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.

Что предусмотреть?

Если вы решили снять помещение под торговлю или офис, необходимо запросить достаточно большой пакет документов. Не стоит верить на слово арендатору. Все его слова должны подтверждаться документально. Для заключения договора и проверки безопасности сделки вам потребуется следующее:

• договор аренды;
• договор субаренды;
• письменное согласие собственника;
• выписка из ЕГРН, в которой указывается владелец недвижимости и установленные обременения.

В последнем случае особенно важно наличие обременения, если договор заключен на срок более года. Наличие договора аренды и субаренды позволяют сверить основные условия соглашения. Если в них есть серьезные противоречия, лучше отказаться от подписания документа. В противном случае могут возникнуть проблемы с собственником, который не давал согласия на определенные действия в отношении своей недвижимости.

В результате, при заключении договора субаренды есть определенные риски. Чтобы их избежать, необходимо знать, что представляет собой данное соглашение и как себя обезопасить от негативных последствий.

Что такое коммерческая субаренда недвижимости?

Если вы когда-либо читали о коммерческой аренде, вы знаете, что ее досрочное расторжение обходится очень дорого. Часто плата за расторжение договора — это просто остаток арендной платы за весь срок аренды. Учитывая такой уровень затрат, неудивительно, что многие коммерческие арендаторы предпочли бы сдавать свои помещения в субаренду, чем оставлять их пустыми. Однако, если вы думаете о том, чтобы пойти по этому пути, важно сначала изучить коммерческую субаренду.Читайте дальше, чтобы узнать больше.

Для начала, если вы когда-либо снимали квартиру, вы, вероятно, уже имеете некоторое представление о том, как работает субаренда. В сфере жилой недвижимости процесс субаренды более известен как субаренда. Оба термина относятся к действию первоначального арендатора, сдающего арендуемые помещения другому арендатору. Обычно в этой ситуации договор субаренды заключается между двумя арендаторами с согласия арендодателя.

Однако, помимо этого, процесс коммерческой субаренды сильно отличается от того, который регулирует аренду жилого помещения. Во-первых, в коммерческой недвижимости чаще сдаются в субаренду, потому что договор коммерческой аренды обычно длится несколько лет. С другой стороны, большая часть правовой защиты, предоставляемой арендаторам жилых помещений, например ограничение суммы залога, не существует для коммерческой аренды. Поэтому гораздо важнее уметь успешно заключить договор коммерческой аренды.

С учетом сказанного важно отметить, что субаренда коммерческого помещения сопряжена с определенным риском. Фактически, независимо от того, где вы находитесь в сделке, есть риски. С этой целью мы представили их на ваше рассмотрение ниже. Взгляните, чтобы лучше понять, как защитить себя и свои интересы в этом процессе.

Из трех сторон, участвующих в сделке данного типа, собственник имущества подвергается наименьшему риску.Хотя во многих штатах есть законы, запрещающие вам «необоснованно» отказывать в согласии на субаренду, во многих штатах также требуется, чтобы существующий арендатор получил разрешение арендодателя, прежде чем сдавать в субаренду другому владельцу бизнеса. Кроме того, важно отметить, что любое существующее соглашение о субаренде будет оставаться подчиненным первоначальному договору аренды, а это означает, что у вас все еще есть возможность расторгнуть договор аренды с основным арендатором, что также приведет к прекращению субаренды.

Однако, несмотря на это, вам все равно необходимо принять меры для защиты своих интересов в этом вопросе.В частности, убедитесь, что пункт субаренды в вашем договоре аренды требует, чтобы вы дали свое согласие до того, как ваш нынешний арендатор сможет внести субаренду. Когда пришло время дать свое согласие, обязательно внимательно изучите финансовые показатели потенциального арендатора.

Честно говоря, как первоначальный арендатор и субарендатор, вы, вероятно, будете тем, кто принимает на себя наибольший риск в этом сценарии. Помните, что любое соглашение субаренды, которое вы заключаете со своим арендатором, будет подчиняться основному договору аренды, что означает, что вы все еще находитесь на крючке по уплате базовой арендной платы и любых сборов, если ваш арендатор не выполняет свои обязательства.Кроме того, многие арендодатели предпочитают сохранять «конфиденциальность договора», если они все же решают разрешить договор субаренды, что означает, что вы будете нести ответственность за содействие любому общению между арендодателем и вашим арендатором.

Имея это в виду, прежде чем вы решите сдать в субаренду, вы захотите прочитать свой существующий договор аренды, чтобы убедиться, что вы не делаете ничего, что может нарушить условия аренды. Затем вы также захотите проявить особую осторожность, когда дело доходит до квалификации вашего арендатора.В этом случае, поскольку ваш кошелек на кону, важно убедиться, что ваш субарендатор более чем квалифицирован.

Наконец, существуют также некоторые риски для субарендатора. В этом случае срок субаренды зависит от основного договора аренды, что означает, что, если арендодатель решит прекратить аренду с основным арендатором, вы можете быть вынуждены покинуть сданное в субаренду пространство. Кроме того, поскольку ваше соглашение регулируется условиями первоначального договора аренды, у вас может не быть такой свободы в настройке пространства или согласовании многих из ваших собственных условий аренды.

Если вы думаете о сдаче в субаренду, лучшее, что вы можете сделать, — это запросить копию первоначального договора аренды. Это даст вам четкое представление о любых обязательствах, которых вам, возможно, придется придерживаться. Кроме того, вам следует постараться согласовать конкретные условия договора субаренды, которые соответствуют вашим потребностям.

Тем не менее, несмотря на риски, возможно, стоит рассмотреть вопрос о субаренде. С этой целью, если вы считаете, что субаренда может быть правильным вариантом для вас, прочтите ниже, чтобы узнать больше о шагах, связанных с субарендой вашего коммерческого помещения.

Как указано выше, первое, что вам нужно сделать, это проверить существующий договор аренды. Это даст вам лучшее представление о том, разрешена ли субаренда в соответствии с существующими условиями аренды. Это также поможет вам уточнить, нужно ли вам получать разрешение от домовладельца, прежде чем вы сможете двигаться дальше.

После получения разрешения следующим шагом будет проверка потенциальных арендаторов.В этом случае рекомендуется просмотреть финансовую отчетность. Однако в дополнение к этому вы все равно захотите проявить должную осмотрительность при исследовании компании и ее отрасли. Это один из тех случаев, когда чем больше должной осмотрительности вы сделаете заранее, тем больше головной боли вы сможете сэкономить позже.

После того, как вы нашли потенциального арендатора, который, по вашему мнению, может вам подойти, важно обсудить условия субаренды.Будет ли это чистая аренда, валовая аренда или модифицированная валовая аренда? Каков срок субаренды? Будет ли новый арендатор отвечать за какие-либо постройки? В этом случае вы можете обратиться к своему собственному договору аренды, чтобы дать вам некоторое представление о более тонких моментах, которые необходимо обсудить.

Если вы и ваш арендатор можете достичь взаимоприемлемых условий, последним шагом будет завершение контракта. Здесь вы оба подпишете свой коммерческий договор субаренды, и на этом этапе вы можете расслабиться, зная, что вам не нужно платить крупную плату за досрочное расторжение договора аренды.

Хотя субаренда коммерческого помещения сопряжена с определенными рисками, она также может иметь много преимуществ — особенно для тех, кто сталкивается с перспективой большой платы за завершение. Имея это в виду, используйте это как отправную точку для процесса субаренды. Однако, если у вас есть более конкретные опасения по поводу того, как субаренда повлияет на вас, рекомендуется поговорить с юристом по недвижимости, который может изучить специфику вашей ситуации и предложить индивидуальный совет.

Интеллектуальная субаренда | Институт CCIM

Понимание местного рынка офисных помещений может привести к принятию более обоснованных решений о субаренде.

Автор: Д.Майкл Постен, CCIM, SIOR |

I В текущем быстро меняющемся рынке коммерческой недвижимости как никогда важно, чтобы арендодатели и арендаторы понимали сложности маркетинга и ведения переговоров по субаренде офисных помещений. Специалисты в области коммерческой недвижимости должны быть полностью оснащены для удовлетворения всех потребностей своих клиентов, поскольку их все чаще просят решить проблему избытка площадей.

Подводные камни субаренды Упоминание о субаренде потенциальному арендатору является синонимом большой скидки вне зависимости от рыночной конъюнктуры.Представляя клиентов с избыточным пространством, профессионалы в области коммерческой недвижимости должны помочь минимизировать потери, когда рынок диктует скидки. Факторы, влияющие на субаренду, многочисленны, в том числе арендные ставки, отделка арендатора, оставшийся срок аренды, конфигурация помещений, рыночные условия, поглощение и мотивация сторон. Эти факторы, особенно рыночные условия, затрудняют маркетинг пространства субаренды. Только после тщательного анализа всех аспектов ситуации можно подписать субаренду с выгодой для всех сторон.

Субаренда ставит перед профессионалами в области коммерческой недвижимости несколько уникальных задач. К ним относятся:

• понимание местной экономики с точки зрения потери и увеличения рабочих мест, а также спроса и предложения на площади;
• с учетом незапланированных финансовых последствий;
• освоение условий первичной аренды, субаренды и деталей аренды; и
• позиционирует помещение в субаренду на и без того переполненном рынке.

Понимание рынка В условиях жесткой или сокращающейся экономики арендаторы стремятся сократить убытки и будут получать скидки, продиктованные рынком.Размер скидки основан на принципе спроса и предложения — по мере уменьшения спроса и увеличения предложения арендная плата снижается, а количество вакансий увеличивается.

По всей стране, такие города, как Денвер, Бостон, Остин, Техас и Сан-Франциско, испытали существенное увеличение доступного пространства для субаренды. Как правило, национальные скидки составляют от 20 до 50 процентов от оставшихся обязательств по аренде и могут быть отражены в более низких эффективных ставках, бесплатной арендной плате, денежном стимулировании, бесплатной мебели и возможном повышении кредитного качества.

Основным фактором, влияющим на рынок, является рост рабочих мест или, на сегодняшнем рынке, их сокращение. Например, в прошлом году Sprint объявила о сокращении более 3000 рабочих мест в районе Большого Канзас-Сити. По данным местных экономических агентств, это имеет мультипликативный эффект в виде 1,8 дополнительных рабочих мест, а потенциальные потери могут составить около 5 400 общих рабочих мест. Исходя из 215 квадратных футов на человека, это потенциально может повлиять на 1,1 миллиона квадратных футов офисных площадей на местном рынке в следующем году. Эффект умножения важен, поскольку каждая потеря работы влияет на другие рабочие места.

Сравнение вакантных площадей и нового строительства с исторической абсорбцией, обычно выражаемой в годах предложения, может помочь определить глубину и продолжительность текущего рыночного спада, а также время маркетинга для субаренды. Поскольку доля вакантных площадей в офисах может резко измениться за короткий период времени, исторические данные о поглощении могут дать представление о количестве времени, необходимом рынку для освоения дополнительных площадей, и о количестве избыточных запасов, с которыми он может справиться.

Финансовые аспекты Тщательный финансовый анализ помогает определить наилучшие условия для заключения субаренды.

Например, арендатор освободил апартаменты площадью 25 000 квадратных футов за три года до повышения арендной платы на 20, 21 и 22 доллара за квадратный фут в месяц. Текущие рыночные условия диктуют арендную плату в размере 19,50 фунтов на квадратный фут и шесть месяцев бесплатной аренды. Ставка дисконтирования 7 процентов отражает внутреннюю стоимость средств.

Приведенная стоимость дифференциала (323 259 долларов) представляет собой разницу между рыночной и контрактной арендной платой и в данном случае является отрицательной суммой. Он составляет примерно 21 процент от оставшейся суммы арендных обязательств.Эта приведенная стоимость может служить финансовой основой для первоначального обсуждения с арендодателем платы за расторжение договора аренды. Он также может служить ориентиром во время переговоров по субаренде для определения жизнеспособности каждой транзакции.

Если арендатор хочет снять с себя финансовые обязательства, только арендодатель может решить эту проблему. С предложенным предложением в размере 323 259 долларов арендатор может обратиться к арендодателю с предложением о прекращении аренды, основанном на оценке рыночных условий. Когда домовладелец отвечает, например, встречным предложением на сумму 485 000 долларов, арендатор знает, что ему стоит расторгнуть договор аренды.Теперь у арендатора есть эталон, по которому можно взвесить любые предложения субаренды и риски, связанные с каждым из них. Если арендатор может обеспечить кредитоспособного субарендатора с помощью предложения об аренде на более длительный срок, предложение арендодателя в размере 485 000 долларов может быть более предметным для переговоров.

Перед принятием решения о субаренде необходимо изучить следующие финансовые вопросы.

Кредитные рейтинги субарендатора и потенциального субарендатора. Если предлагаемый субарендатор имеет более высокий кредитный рейтинг, чем субарендатор, это будет иметь значение для арендодателя, если субарендатор хочет продлить срок.Субарендатор почти во всех случаях требует, чтобы домовладелец уведомлял субарендатора о невыполнении обязательств субарендатором.

Готовность арендодателя принять субарендатора по окончании субаренды. Если оставшийся срок субаренды короткий, потенциальный субарендатор потребует от арендодателя обязательства продлить аренду по истечении истекающего срока. Без этого обязательства потенциальный субарендатор сталкивается либо с переговорами, либо с возможным перемещением по истечении первоначального срока, что является крайне нежелательной ситуацией.

Готовность субарендатора гарантировать свои обязательства по истечении срока основной аренды. В качестве стимула для арендодателя предоставить дополнительный срок потенциальному субаренденту, текущий арендатор может пожелать рассмотреть вопрос о предоставлении арендодателю гарантии на продленный срок, особенно если субарендатор в настоящее время выполняет свои обязательства.

Вероятность банкротства субарендатора. Если субарендатор испытывает финансовые затруднения, арендодатель может оказаться в лучшем положении, чтобы заключить сделку, получить помещение во владение и продолжить работу. С точки зрения брокера, нет смысла представлять субарендатора, находящегося в затруднительном финансовом положении.

Способность субарендатора платить концессии и комиссия. Если субарендатор находится в затруднительном финансовом положении, экономия денежных средств обычно является наивысшим приоритетом, и оплата концессий, таких как расходы на отделку или переезд арендатора, может оказаться невозможной.

Комбинируя этот базовый финансовый анализ с рыночными условиями, арендаторы могут оценить свои варианты, в том числе переговоры по соглашению о прекращении аренды, создание ориентира для руководства для выбора других вариантов или определение параметров для переговоров по субаренде.

Если арендатор кредитоспособен и имеет обязывающий договор аренды, особенно в условиях растущей арендной платы и падающего рынка, у арендодателя, вероятно, будет очень мало мотивации для рассмотрения платы за расторжение договора и освобождения арендатора от ответственности.

Оценка продукта На высококонкурентном рынке важны функциональность и гибкость лишнего пространства. Чистое, делимое пространство, свободное от специализированных зон или оборудования, более привлекательно для широкого круга пользователей.

Другими жизненно важными соображениями являются условия договора первичной аренды, особенно обязательства арендодателя и арендатора. Договор аренды может налагать маркетинговые ограничения, ограничения на использование, длительный процесс утверждения и другие проблемы, которые могут повлиять на возможность доставки помещения в разумный период времени.Кроме того, должны быть тщательно проверены все сопроводительные документы, такие как соглашения о непринужденности к подчинению, эстоппели и другие доказательства.

И арендодатель, и арендатор должны подтвердить в письменной форме, что договор аренды находится в полной силе и действии. Стороны также должны подтвердить, что субаренда не вызовет каких-либо дополнительных проблем с арендодателем, таких как проблемы совместной аренды с другими арендаторами, процентная ставка, андеррайтинг с кредитором и исключительное использование или права на расширение, предоставленные другим арендаторам.

Арендодателей следует проинформировать о предложении субаренды, так как они, скорее всего, будут участвовать во всех переговорах. Они могут быть готовы предложить краткосрочные уступки, такие как снижение арендной платы, окончание аренды или структурированный график аренды, чтобы привлечь арендаторов. Учитывая, что главные цели арендодателя — сохранение дохода, стабильность и рост, большинство понимает, что повторная сдача в аренду сопряжена со значительными расходами. В обмен на долгосрочную стабильность доходов с возможным повышением арендной платы и снижением затрат на отделку арендодателем, арендодатель может быть готов потратить меньше долларов сегодня вместо более высоких затрат в будущем.В условиях нестабильности рынка арендодатели будут брать на себя более длительные обязательства либо удерживать, либо привлекать кредитных арендаторов.

Такие уступки приносят пользу арендодателям за счет увеличения маркетингового воздействия на недвижимость, расширения возможностей для привлечения кредитоспособного арендатора на более длительный срок и сокращения срока аренды или простоя.

Сложности с компенсацией Обычно компенсация основана на доходе, полученном от субаренды, или на обязательствах, освобожденных по соглашению о расторжении или аннулировании.Компенсация должна быть четко объяснена в контракте на задание или в соглашении о листинге для обоих этих случаев.

Опять же, применяются базовые правила лизинга, например, если у клиента есть полномочия и финансовые возможности для заключения договора. Другой важный аспект листинга субаренды заключается в том, предпринимал ли клиент уже попытку выкупа или расторжения договора, и если да, то на каких условиях домовладелец согласился принять расторжение.

Если арендатор и арендодатель не смогли прийти к соглашению, арендатор должен знать правила, в соответствии с которыми арендодатель предоставит расторжение договора аренды, тем самым установив ориентир для будущих переговоров по субаренде.Затем клиент может быть проинформирован о том, достижимы ли ожидания арендодателя в текущих рыночных условиях. В противном случае решение арендатора получить лучшие условия субаренды может быть единственным решением. Если условия достижимы, стороны могут работать над их выполнением. Это не только финансовые соображения, но и вопросы использования, кредита, отделки арендатора и сроков.

Арендатор будет иметь больше рычагов воздействия при переговорах о расторжении договора аренды с арендодателем, имея кредитоспособного субарендатора для помещения, вместо того, чтобы пытаться договориться о расторжении без такового.Арендатору, возможно, придется заплатить арендатору расходы на отделку и комиссионные в дополнение к выходному взносу, но арендатор пришел к арендодателю с потоком дохода, который может удовлетворить его цели.

Компенсация для покрытия различных событий должна быть четко определена. Например, рассмотрим прекращение аренды, при котором компенсация может быть основана на размере оставшегося обязательства по аренде по сравнению с арендной платой за субаренду. Если субаренда требует дополнительного срока по сравнению с тем, что остается по аренде, и арендодатель не будет участвовать, трудно определить, как оценить компенсацию.Обычно субаренда сложнее и может потребовать дополнительных стимулов для брокеров.

Ноу-хау в области маркетинга На конкурентоспособность субаренды влияют многие факторы, такие как другие предложения субаренды, новое строительство, замедление роста промышленности и появление офисных помещений с полным спектром услуг. Эти офисные пакеты с полным спектром услуг предлагают гибкость сроков, простую документацию, отсутствие начального капитала, затрат на отделку и самые современные технологии.Они могут привлечь арендаторов, которые ранее были кандидатами в субаренду.

Предлагаемые помещения необходимо позиционировать на рынке по классам, размерам, расположению и удобствам. Помещения с наиболее конкурентоспособной ценой в лучших местах всегда сдаются в аренду первыми. Клиентам следует показывать примеры конкурирующих предложений, чтобы они знали о предлагаемых уступках. Другие соображения — это время доступности площадей и оставшийся срок аренды.

Специалисты в области коммерческой недвижимости должны убедиться, что субаренда предоставлена ​​максимальному доступу к рынку.Целевая маркетинговая программа, которая включает в себя электронное распространение изображений помещения в формате PDF, рассылку печатных буклетов и личные телефонные звонки, должна быть сосредоточена на взаимодействии усилий брокеров, соседних арендаторов, конкурентов, различных агентств по развитию и владельца.

Обзор, как это работает, практические примеры

Что такое субаренда?

Субаренда — это договор аренды между первоначальным арендатором собственности другой третьей стороне.Договор субаренды превращает первоначального арендатора недвижимости в своего рода домовладельца. В таких соглашениях арендатор Арендодатель против арендатора. В договоре аренды есть две основные стороны, и каждый финансовый специалист должен знать, как провести различие между арендодателем и по-прежнему несет ответственность перед арендодателем за все арендные платежи и арендные платежи. Однако третья сторона, сдающая недвижимость в аренду у арендатора (субарендатора), теперь также несет ответственность, как правило, по собственному юридическому соглашению.

Сдача в субаренду распространена в университетских и студенческих городах, а также во многих новых типах общих офисных помещений и аренды на время отпуска.Соглашение регулируется многими законами на всей территории Соединенных Штатов, и важно проверить федеральные, государственные и местные законы, прежде чем заключать такое соглашение с любой из сторон.