Срок окупаемости коммерческой недвижимости: Окупаемость коммерческой недвижимости

Содержание

Окупаемость коммерческой недвижимости

Приобретая коммерческую недвижимость, каждый инвестор задумывается о сроках окупаемости своих вложений. Как правильно рассчитать этот показатель, сколько времени потребуется, чтобы вернуть свои деньги и начать получать прибыль?

Из чего складывается доходность

Доходность коммерческой недвижимости состоит из двух составляющих частей. Во-первых, это рентный доход, который обычно собственник получает ежемесячно. Этот вид прибыли зависит в основном от текущего спроса на аренду объектов того или иного типа в определенный момент времени. А также от местоположения объекта и немного от того, насколько сильно подходит данная локация и помещение в целом под нужды арендатора

Основными факторами текущей доходности является общая ситуация в экономике, инфляция и так далее. Например, пандемия коронавируса в недавнем прошлом оказалась существенным негативным фактором, влияющим на прибыльность сдачи в аренду объектов стрит-ритейл, а в особенности туристической недвижимости — гостиниц, ресторанов и других объектов, которые периодически закрывались в зависимости от санитарно-эпидемиологической ситуации.

Положительным фактором является то, что если это предусмотрено договором, то стоимость аренды периодически будет пересматриваться в соответствии с индексом инфляции. Об этом должен позаботиться ваш брокер при составлении соглашения.

Наличие постоянного арендатора с длительным контрактом так же увеличивает доходность в среднесрочной и долгосрочной перспективах, так как в этом случае собственник получает стабильную ежемесячную арендную плату.

В некоторых случаях, когда речь идет о краткосрочной сдаче в аренду жилых объектов, на текущую доходность влияют факторы сезонности. И в какой-то мере — просто удача, стечение обстоятельств, а также профессионализм собственника или его представителей, благодаря которым удается быстро, без длительного простоя помещения, найти хорошую компанию для сдачи помещения в аренду.

Второй вид дохода, на который может рассчитывать собственник — прибыль от перепродажи. Когда в будущем объект удается реализовать дороже, чем он приобретался. Этот вид прибыли сложно предвидеть заранее. Всегда остается элемент непредсказуемости. Тем не менее, большинство специалистов сойдутся во мнении, что в длительной перспективе недвижимость всегда дорожает намного выше процента инфляции. Из практики, в горизонте планирования 10 лет коммерческие объекты Барселоны подрастают в цене на более чем скромные 70-80%. Учитывая, что прибыль фиксируется в евро – прекрасный результат, не правда ли?

Третий, но далеко не последний фактор, влияющий на экономику инвестиций, считается возможность привлечения дешевого кредита. Математика очень простая: когда объект недвижимости генерирует 5% рентабельности, а банк кредитует под 2, 5% , а в случае юридических лиц зачастую и под 1-1,5% то на банковских деньгах удается заработать минимум еще 2%. Если в цифрах, то с каждого миллиона выданного банком кредита, можно дополнительно получить в год 20–30 тысяч евро. Неплохое подспорье! Таким образом за счет банковского плеча инвестору в Испании удается в среднем на 30% увеличить рентабельность и на треть ускорить окупаемость объекта.

Расчет доходности

Таким образом, рассчитать доходность и срок окупаемости инвестиций можно двумя способами. Первый — если принимать во внимание только текущую доходность. Сделать это просто, достаточно разделить общую сумму получаемой за год аренды на стоимость объекта. Например, предположим, помещение под магазин стоит 500 тысяч евро. А за его аренду удается получить 2.500 евро в месяц, то есть 30 тысяч евро в год. Тогда доходность составит в нашем примере: 30 000 разделить на 500 000 и умножить на 100 процентов равно 6%. Именно такую рентабельность, до выплаты налогов и расходов при эксплуатации, в основном и применяют риелторы на практике. Это и понятно, так как создает иллюзию большего дохода, а значит более быстрой окупаемости вложений.

На самом деле после уплаты налогов собственнику останется, как правило 4.5-5% годовых чистыми. Чтобы не ошибиться всегда обращайте внимание на формулировку: в первом случае без учета налогов и затрат заявляется доходность БРУТТО, во втором — НЕТТО.

Чтобы рассчитать срок окупаемости нужно: 100 процентов стоимости объекта разделить на его годовую доходность. Обычно на практике получается 20-30 лет. Это в том случае, если мы учитываем только текущее поступление дохода в качестве рентных платежей.

Но на самом деле, как мы упоминали ранее, стоимость объекта на длительном сроке всегда увеличивается. Даже если цена, может в какой-то момент «просесть» из-за кризиса, тем не менее, в конечном счете со временем недвижимость подорожает. И если инвестору хватит терпения и возможностей дождаться этого момента – он в итоге сорвет свой джекпот.

На практике самое большое падение на рынке недвижимости наблюдалось в 2008 году во время мирового финансового кризиса. И с тех пор цены на коммерческую недвижимость практически все время росли, с некоторой паузой во время локдауна из-за пандемии. Общий результат за последние десятилетие по Испании в среднем составил плюс 75 процентов.

Срок окупаемости коммерческой недвижимости

Наша практика показывает, что как мы и сказали, окупаемость объекта только по текущей доходности должна наступить в среднем через двадцать лет.

То есть за этот срок фактически инвестор получит стоимость недвижимости обратно, но при этом сам объект останется у него в собственности. То есть за это время инвестиции не просто окупятся, а фактически удвоятся.

Если же считать по полной схеме, то окупаемость может наступить в любой момент. В некоторые лучшие годы объекты коммерческой недвижимости могут подорожать на 15 и более процентов. И это, конечно, хороший повод в ряде случаев — продать и зафиксировать свою прибыль.

На какой срок выгодно вкладывать деньги

Анализ срока окупаемости коммерческой недвижимости говорит о том, что инвестиции этого типа — как правило, игра «в долгую». Оптимальным представляется срок вложений в 7–10 лет минимум.

Логика в этом такая. Первые полгода рентные платежи просто покрывают дополнительные издержки, связанные с покупкой — от налогов, кредита до оплаты услуг профессионалов рынка при заключении сделки. Далее инвестор выходит на прибыль, и при этом ему следует следить за текущей ситуацией на рынке.

Рыночная стоимость объекта может меняться в любое время, и возможно, при благоприятном стечении обстоятельств, момент полной окупаемости настанет очень быстро. Но самое главное, с недвижимостью не стоит торопиться.

Профессионалы говорят о семи годах вложения не потому, что деньги нельзя изъять раньше. В ряде случае это не только можно, но и даже нужно это сделать. Просто продавать объект никогда не стоит в срочном порядке, когда понадобились деньги на что-то другое. Так как в этот момент рынок не обязательно будет благоприятным.

Как выбрать правильный момент

Для того, чтобы правильно выбрать момент для входа в рынок и выхода из него, наши эксперты постоянно следят за ситуацией и публикуют аналитические материалы на нашем сайте. Кроме того, наши клиенты всегда могут получить личную консультацию и персональные рекомендации.

А для тех, кто находится на стадии выбора объекта коммерческой недвижимости в Испании, мы рекомендуем воспользоваться нашим OFF-MARKET каталогом, в котором собраны эксклюзивные варианты коммерческой недвижимости с самыми лучшими показателями риск-доходности. Мы предоставляем к ней доступ по запросу.

Cоветы инвестору, как рассчитать окупаемость коммерческой недвижимости

27 июня 2021 г.

— Куда выгоднее всего инвестировать?
— Советы инвестору при расчете окупаемости недвижимости

С давних времен инвестиции в недвижимость считаются надежным способом сохранить и приумножить сбережения. Они сопряжены с гораздо меньшим риском, по сравнению с размещением средств на депозитном счете, вложением в ценные бумаги и акции. Помещения коммерческого назначения всегда пользуются спросом. Даже при значительном колебании цен на недвижимое имущество в долгосрочной перспективе такие активы все равно дорожают. Чтобы извлечь максимальную выгоду из арендного бизнеса, нужно оценить все риски при покупке того или иного объекта, не поддаваясь эмоциям. Страх потерять деньги и жадность могут исказить реальное восприятие ситуации и стать причиной ошибочного решения.

Куда выгоднее всего инвестировать?

Доходность и срок окупаемости проекта зависят от вида недвижимости, в которую вложены средства. Коммерческие объекты могут быть:

офисными;
торговыми;
складскими.

Приобретение офисных помещений считается выгодным вложением денег, особенно, если они расположены в центральной части города или сопредельных районах. Однако недвижимость в местах с высокой деловой активностью стоит дорого. Поскольку аренда составляет 1-2% от стоимости имущества, возврата инвестиций при сдаче в аренду такой недвижимости придется ждать от 8 до 10 лет.

Торговые залы чрезвычайно востребованы. Самой большой популярностью пользуются крупные объекты. Чем больше площадь зала, тем меньше стоит квадратный метр. Поэтому большие помещения обходятся дешевле. Хорошую прибыль можно получить, сдавая в аренду торговый зал площадью 50-200 кв.м. Срок окупаемости инвестиций в таком случае составит 5-7 лет.

Складские помещения окупаются быстрее всего — за 3-5 лет. Пользуются популярностью удаленные от центра объекты площадью 100-500 кв.м. Основными арендаторами таких складов являются владельцы интернет-магазинов. Поскольку интернет-торговля стремительно развивается и количество онлайновых торговых точек постоянно растет, такой бизнес сулит большую выгоду. Преимуществом складских помещений является отсутствие необходимости делать дорогой ремонт. Клиентов интересует в первую очередь сигнализация и замена замков.

Советы инвестору при расчете окупаемости недвижимости

Многих инвесторов интересует, сколько стоит удачный проект. Успешность проекта зависит от того, насколько правильно выбран объект вложения средств. Существует несколько факторов, которые влияют на привлекательность помещения для арендаторов. К ним относятся:

уровень конкуренции;
доступность;
вид помещения;
трафик.

Главным риском для тех, кто собирается инвестировать в коммерческие помещения, является высокая конкуренция в этом сегменте рынка. Чем больше предложений, тем ниже цена и труднее найти арендатора. Поэтому лучше выбирать районы в Киеве, где количество аналогичной недвижимости небольшое. Однако отсутствие конкуренции может свидетельствовать о низком спросе на такие услуги.

Большое значение имеет транспортная доступность. Лучше всего, если рядом будет станция метро или оживленная остановка разных видов общественного транспорта. В случае с офисными и торговыми помещениями важно наличие парковки. Для складских помещений достаточно, чтобы рядом была хорошая транспортная развязка.

Желательно приобретать помещения, расположенные на первом этаже и имеющие широкий вход. Полуподвальные и подвальные объекты спросом не пользуются. Не нравятся арендодателям и офисы, у которых есть высокое крыльцо. Сдавать недвижимость в аренду лучше в оживленных местах, которые посещает много народа. Трафик в новых микрорайонах, в которых много многоэтажных домов, гораздо больше, чем в старых районах, застроенных «хрущёвками» и коттеджами.

Инвестировать можно в готовый объект или строящийся. На вторичном рынке проще подобрать выгодный вариант, поскольку можно проанализировать уже имеющуюся привлекательность того или иного объекта. Определить востребованность нового помещения трудно. Оно может не оправдать возложенных надежд. Однако строящиеся квадратные метры можно купить гораздо дешевле, чем готовые. При этом они дадут такую же прибыль.

Выбирая, куда вложить деньги в Украине, нужно учитывать сумму коммунальных платежей и налоговую нагрузку. Надежные и платежеспособные арендаторы предпочитают работать с НДС. Поэтому стоит перейти на общую систему налогообложения, или открыть ФЛП. Приобретая объект, нужно обязательно снять показания счетчиков на приборах учета воды, газа и тепла.

Собираясь заняться арендным бизнесом, нужно приготовиться к тому, что помещение периодически будет простаивать. Даже в удачном, с точки зрения инвестиций, месте арендные каникулы могут растянуться на 2-3 месяца. В менее оживленном районе помещение может оставаться пустым до полугода. Если владелец не может сдать недвижимость более 6 месяцев подряд, это свидетельствует о том, что он не использует все имеющиеся возможности для продвижения своего товара

Что такое период владения коммерческой недвижимостью?

Обычно коммерческая недвижимость определяется как объекты недвижимости, приобретаемые с целью получения дохода в виде дохода, повышения цены или того и другого. Как и любые инвестиции, частные лица и кредиторы, финансирующие коммерческие покупки, ожидают, что они получат свои деньги обратно в определенный момент в будущем. В типичных коммерческих инвестициях они получат часть своих денег обратно за счет дохода от аренды, но основная часть будет получена, когда недвижимость будет продана или рефинансирована.

Чтобы управлять сроками ожидаемого дохода для коммерческих кредиторов и инвесторов в недвижимость, менеджеры часто направляют их, определяя предполагаемый «период владения» до покупки.

Период владения – определено

Период владения коммерческой недвижимостью – это просто количество времени, в течение которого инвестор планирует «удерживать» актив. Он начинается в день покупки недвижимости и заканчивается в день продажи недвижимости. При инвестировании в коммерческую недвижимость оптимальный период владения составляет от 5 до 10 лет.

Почему период владения имеет значение?

Существует ряд причин, по которым период владения имеет значение, но наиболее важными являются три: ожидания, доходность и бизнес-планы.

Во-первых, при поиске инвестиционного капитала одним из первых вопросов, который может задать потенциальный инвестор, является: «Сколько времени мне понадобится, чтобы вернуть свои деньги?» Только по этой причине менеджеры, как правило, ограничивают инвестиции по времени, чтобы дать инвесторам общее представление о том, когда они могут рассчитывать на возврат своего капитала. В течение определенного периода владения капитал инвестора неликвиден, и в большинстве случаев он не может получить к нему доступ.

Во-вторых, для измерения дохода от инвестиций в недвижимость необходим определенный период владения. Наиболее часто упоминаемые показатели доходности, такие как внутренняя норма прибыли (IRR), мультипликатор собственного капитала, прирост капитала и возврат денежных средств, привязаны ко времени. Например, время — особенно годовые денежные потоки — является критически важным фактором для расчета IRR. Чтобы иметь возможность точно рассчитать его, проформа должна оценивать денежные потоки за каждый год в запланированном периоде владения.

Наконец, и, пожалуй, самое главное, просто требуется время для реализации бизнес-плана коммерческой инвестиционной недвижимости. Это особенно характерно для стратегии инвестирования с добавленной стоимостью.

Что такое стратегия добавления ценности?

Коммерческая недвижимость оценивается на основе суммы чистого операционного дохода (NOI), которую она производит, которая рассчитывается как валовой доход объекта за вычетом его операционных расходов. Основная цель стратегии создания добавленной стоимости состоит в том, чтобы увеличить NOI за счет увеличения дохода от аренды, снижения расходов или того и другого.

Несмотря на то, что существует несколько способов реализации стратегии создания добавленной стоимости, мы предпочитаем приобретать недвижимость по хорошей цене и инвестировать время и капитал в физический ремонт и модернизацию арендаторов. Есть надежда, что после завершения ремонта модернизированный актив будет предлагать более высокую арендную плату и более известных арендаторов. Когда этот увеличенный доход сочетается со стратегиями сокращения расходов, в результате увеличивается чистая операционная прибыль. Но это требует времени.

Почему для реализации стратегии создания добавленной стоимости требуется 5–10 лет?

Действия по созданию добавленной стоимости не происходят в одночасье. Фактические ремонтные работы и усовершенствование имущества являются относительно краткосрочными мероприятиями, обычно 12-24 месяца. Но выгода от эффективности управления и повышения арендных ставок реализуется в течение более длительного периода времени.

Например, предположим, что физические улучшения собственности достаточны для привлечения нового якорного арендатора, который подписывает договор аренды на 25 лет с ежегодным ростом арендной платы на 3%. Чтобы выгоды от повышения арендной платы оказали существенное влияние на чистую операционную прибыль, требуется время. В конце 8- или 10-летнего периода владения они складываются и создают существенную разницу в чистой операционной прибыли (и стоимости).

Изменяется ли период владения?

Короче говоря, да. При институциональных инвестициях в недвижимость инвестиционные цели определяются заранее. Например, менеджер может установить внутреннюю норму доходности в размере 15%, которая зависит от продажи имущества по определенной цене или по определенной максимальной ставке в течение определенного периода времени.

Иногда рыночные условия могут быть такими, что инвестиционная цель может быть достигнута раньше, чем ожидалось, и может иметь смысл продать недвижимость до окончания запланированного периода владения. Во многих случаях это относительно простое инвестиционное решение, которое приносит прибыль всем участникам. Это «счастливый путь».

Но бывают и случаи, когда инвестиционная возможность подходит к концу запланированного периода удержания и наблюдается значительная волатильность рынка недвижимости. Процентные ставки высоки, фондовый рынок падает, а цены, которые могут быть достигнуты при продаже, не позволяют инвестициям соответствовать целевому доходу от недвижимости. Это менее счастливый путь. В таком случае перед менеджером стоит выбор. Они должны сбалансировать желание инвестора вернуть свой капитал с потенциальной субоптимальной прибылью (или убытком). Обычная практика управления портфелем недвижимости диктует, что может иметь смысл продлить первоначальный период владения и продать недвижимость, когда за нее можно будет получить более высокую цену.

Выводы и резюме

Срок владения коммерческой недвижимостью — это количество времени, в течение которого инвестор планирует удерживать актив. Он начинается с даты покупки недвижимости и заканчивается в день продажи недвижимости.

Запланированный период владения имеет значение по трем причинам: чтобы определить ожидания инвесторов относительно того, как долго их деньги будут связаны, для расчета потенциальной прибыли и для реализации бизнес-плана собственности.

Хотя всегда существует «запланированный» период владения, план может меняться в зависимости от рыночных условий. В положительном смысле рынки могут стать горячими, и недвижимость может быть продана за значительную сумму до окончания запланированного периода владения. Или, наоборот, на рынке может произойти спад, и стоимость недвижимости может оказаться ниже покупной цены, необходимой для достижения целевой прибыли. В таком случае управляющий должен решить либо продать недвижимость по сниженной цене, либо оставить ее у себя до более благоприятного момента.

Срок владения зависит от инвестиции, но средний срок владения коммерческой недвижимостью составляет 5-10 лет.

Хотите узнать больше?

First National Realty Partners — одна из ведущих в стране компаний, занимающихся частными инвестициями в коммерческую недвижимость. Мы используем наш многолетний опыт и доступную ликвидность, чтобы найти мультиарендные активы мирового класса ниже внутренней стоимости. При этом мы стремимся обеспечить превосходную долгосрочную доходность с поправкой на риск для наших инвесторов, одновременно создавая сильные экономические активы для сообществ, в которые мы инвестируем.

Если вы являетесь аккредитованным инвестором и хотите узнать больше о наших инвестиционных возможностях, свяжитесь с нами по телефону (800) 605-4966 или по электронной почте [email protected] для получения дополнительной информации.

8 Основы инвестирования в коммерческую недвижимость для начинающих

Резюме: В этой статье вы узнаете все тонкости инвестирования в коммерческую недвижимость для начинающих. Когда вы узнаете больше об инвестициях в коммерческую недвижимость, вы также узнаете, как выбрать инвестиции в коммерческую недвижимость, которые подходят для вашей всеобъемлющей финансовой стратегии. Читайте дальше, чтобы узнать, как начать.

Введение

К объектам коммерческой недвижимости обычно относятся торговые, промышленные, офисные, складские, многофункциональные и многоквартирные дома. Знаете ли вы, что инвестирование в коммерческую недвижимость предлагает многочисленные преимущества и потенциальные выгоды для опытного инвестора? Эти преимущества включают в себя: стабильный денежный поток, легкодоступных арендаторов, более низкие риски незанятости и более высокий потенциальный доход.

Однако, прежде чем просто купить коммерческую недвижимость, инвесторы должны пройти комплексную проверку, чтобы убедиться, что недвижимость соответствует вашей инвестиционной стратегии.

Принцип №1: Определите, является ли инвестирование в коммерческую недвижимость правильной стратегией для вас

Как и в случае с жилой недвижимостью, инвестирование в коммерческую недвижимость потребует от вас тщательной проверки. Эти сложные сделки с недвижимостью помогут вам сначала понять, соответствует ли потенциальная недвижимость правильной инвестиционной стратегии для ваших финансовых потребностей и целей.

Денежный поток

Как следует из названия, стратегия денежного потока включает в себя понимание ваших ожиданий и управление ими. Прежде чем двигаться вперед по этому типу стратегии, задайте себе следующие типы вопросов.

Если недвижимость имеет более низкий ежемесячный денежный поток, означает ли это, что она не так хороша?
Если собственность имеет более высокий ежемесячный денежный поток, но имеет другие риски, означает ли это, что это хороший выбор для моего портфеля?

Отвечая на эти вопросы, имейте в виду, что стратегии будут разными для каждого свойства. Определите свои ожидания, управляйте этими ожиданиями, а затем с непредвзятой точки зрения определите, будет ли недвижимость соответствовать этим ожиданиям и, таким образом, достигнет ваших финансовых целей. Наконец, цель недвижимости с денежным потоком состоит в том, чтобы быть более пассивной инвестиционной стратегией, требующей меньшего практического подхода (особенно по сравнению с недвижимостью с добавленной стоимостью).

Добавленная стоимость

Недвижимость, которая считается «добавочной стоимостью», обычно относится к недвижимости, которая требует завершения некоторых работ, прежде чем она сможет либо: а) получить более высокую ежемесячную арендную плату, либо б) быть сданной в аренду арендаторам. Имея это в виду, недвижимость с добавленной стоимостью обычно соответствует следующим критериям:

Требуется ремонт.
Отложенное обслуживание.
Внешний вид/озеленение собственности нуждается в улучшении.

Важно помнить о свойстве с добавленной стоимостью, это то, что это активная стратегия. Кроме того, в нем будет много движущихся частей, а это значит, что вам нужно будет полагаться на свою местную команду, чтобы эффективно завершить каждый этап. Наконец, когда вы добавляете стоимость недвижимости, вы должны осознавать, что ваш денежный поток, как правило, будет ниже. Однако после того, как к собственности будет добавлена стоимость, вы, как правило, начнете видеть более высокие денежные потоки, а также более высокую стоимость продажи, когда вы решите в конечном итоге продать коммерческую недвижимость.

Время владения

Когда вы смотрите на недвижимость, вы должны определить приемлемые временные рамки. Например, недвижимость с денежным потоком, как правило, готова к немедленной сдаче в аренду, в то время как недвижимость с добавленной стоимостью должна быть проделана до сдачи в аренду единиц и/или всего здания. Существуют некоторые общие сроки, которые можно ожидать для каждого типа коммерческой инвестиционной стратегии.

Объекты с добавленной стоимостью обычно хранятся от одного до трех лет.
Покупка и продажа в течение 12 месяцев обычно согласуется со стратегией переворота (в отличие от стратегии «купи и держи»).
Недвижимость с денежным потоком может быть использована для получения дохода, необходимого для инвестирования в другую недвижимость.
Коммерческая недвижимость в районах с высокой стоимостью, как правило, удерживается, поскольку возможности повышения рыночной арендной платы выше.

Оценка

При выборе коммерческой недвижимости учитывайте потенциальную оценку. Следующие типы вопросов помогут определить, как долго вы хотите удерживать недвижимость, прежде чем принять решение о ее продаже.

Есть ли большой спрос на землю/площадь под строительство в этом районе?
Все больше людей (из года в год) переезжает в этот район?
Цены на аренду продолжали расти (или снижаться)?
Бизнес стекается в этот район?

Вопросы такого типа могут помочь не только определить срок владения коммерческой недвижимостью, но также могут дать представление о прогнозируемой оценке инвестиций.

Принцип № 2. Определите, подходит ли вам многосемейное инвестирование

Инвестируя в многоквартирные дома, вы должны решить, какой тип проекта вы хотите приобрести. Имея это в виду, поскольку многоквартирные дома наиболее близки к жилым домам, большинство людей склонны тяготеть к этому типу зданий.

Проект движения денежных средств

Проект движения денежных средств обычно имеет следующие характеристики:

Это основной двигатель многоквартирного дома.
Высокая заполняемость (идеально в сочетании с низкой текучестью, т.е. жильцы обычно продлевают договор аренды из года в год).
Квартиры сдаются по текущей рыночной арендной ставке или выше.
Расходы невелики и/или покрываются за счет заработанных арендных ставок.

Проект с добавленной стоимостью

Проект с добавленной стоимостью обычно имеет следующие характеристики:

Более низкая заполняемость (особенно по сравнению с недвижимостью конкурентов в этом районе).
Арендные ставки ниже текущих рыночных арендных ставок.
Требуется обновление экстерьера или интерьера.
Высокие эксплуатационные расходы (возможно, из-за более высоких затрат на техническое обслуживание, увеличения расходов или плохого управления).
Как правило, им сложнее управлять, чем имуществом с денежными потоками.

Проект на период удержания

Для проекта на период удержания сначала сравните денежный поток с потенциалом добавления стоимости недвижимости. Следующие типы вопросов могут помочь определить, соответствует ли многоквартирный дом вашим потребностям в денежных потоках, а также вашей общей инвестиционной стратегии.

Как арендная плата соотносится с текущими рыночными арендными ставками?
Как выглядит интерьер и экстерьер объекта (и квартир) по сравнению с другими объектами недвижимости в этом районе?
Обеспечивает ли заполняемость достаточно высокий ежемесячный денежный поток?
Что можно сделать, чтобы а) увеличить ежемесячную арендную плату, б) увеличить заполняемость или в) снизить эксплуатационные расходы?

Принцип № 3: Определите, является ли розничная/трехкратная чистая аренда правильной стратегией для вас

Тройной чистый лизинг (triple-Net или NNN) относится к договору аренды, при котором арендатор оплачивает все налоги на недвижимость, расходы на техническое обслуживание и страхование здания коммерческой недвижимости. Кроме того, арендатор оплачивает согласованные «обычные сборы», такие как арендная плата, коммунальные услуги и т. д. Инвесторы могут захотеть приобрести коммерческую недвижимость и внедрить тройную чистую аренду по следующим причинам:

обычно используется с розничным клиентом).
Доходность может быть меньше, чем у других инвестиционных стратегий, однако это более пассивная стратегия.
Вероятность немного ниже.
Простота управления (как правило, плата за управление ниже, если участвует управляющий недвижимостью; однако в большинстве случаев тройной чистой аренды управляющий недвижимостью не предусмотрен).

Эта стратегия часто применяется, когда вы хотите стимулировать свой портфель.

Принцип #4: Понимание финансирования коммерческой недвижимости

Финансирование коммерческой недвижимости обычно отличается от финансирования жилой недвижимости. Фактически, многие коммерческие возможности требуют, чтобы инвесторы соответствовали более высоким стандартам дохода или собственного капитала, а также были в состоянии брать на себя более крупные финансовые обязательства.

Процентные ставки

Процентные ставки на коммерческую недвижимость зависят от текущей основной ставки, а также от понимания того, как банки фактически занимают деньги, необходимые для предоставления вам кредита с фиксированной или плавающей процентной ставкой.

Прайм-рейт. Самая низкая ставка, по которой деньги могут быть заимствованы коммерчески.
Как банки занимают. Банки получают свои деньги, беря взаймы по основной ставке, одалживая их вам, добавляя к ним процентную ставку, а затем банк зарабатывает деньги на спреде.

Амортизация

Банки могут растянуть период амортизации (AM). Например, у вас может быть кредит на 10 лет с периодом погашения 20 лет. В последнем случае, чем длиннее AM, тем меньше долга вы будете платить ежемесячно. Чем короче AM, тем выше оплата каждый месяц. Как видно ниже, каждый период AM имеет свои плюсы и минусы.

Более длинный AM имеет меньшую выплату долга, но более высокую процентную ставку.
Более короткий AM имеет более высокий платеж по долгу, но более низкую процентную ставку.

Продолжительность кредита

Продолжительность кредита обычно коррелирует с продолжительностью аренды. При выборе варианта финансирования важно учитывать как продолжительность кредита, так и период погашения.

Тройной нетто-лизинг/финансирование розничной торговли

Тройной нетто-лизинг и финансирование розничной торговли обычно основываются на следующих факторах:

Срок аренды проверяется для определения периода амортизации, а также срока кредита.
Первоначальный взнос обычно составляет от 25 до 35 процентов.
Процентная ставка обычно ниже (однако она зависит от внесенного первоначального взноса, а также от срока аренды).
Банки обычно рефинансируют, когда арендатор продлевает договор аренды. Однако процентная ставка может измениться в это время и быть выше средней процентной ставки в пять-шесть процентов, которая обычно предоставляется.

Финансирование многоквартирных домов

Существует несколько типов возможностей финансирования многоквартирных домов.

Агентское кредитование. Этот тип финансирования применяется для объектов недвижимости, стоимость которых превышает 1 миллион долларов. Этот тип кредита также имеет период амортизации 30 лет и низкую фиксированную процентную ставку (в течение установленного периода времени).
Традиционное кредитование. Этот тип финансирования имеет определенные условия кредитования, обычно имеет процентную ставку от пяти до шести процентов и часто имеет 25-летний период амортизации.

Финансирование одной семьи в сравнении с коммерческим финансированием

Возможность финансирования дома на одну семью обычно имеет следующие условия:

Он амортизируется равномерно в течение срока кредита.
Имеет фиксированную процентную ставку в течение всего срока кредита.
Существует более высокий спрос и, как правило, вторичный рынок для домов на одну семью.
Часто основывается на оценке дома.

Коммерческое финансирование обычно исследуется на следующих условиях:

Срок кредита обычно соответствует сроку аренды.
Обычно существует более длительный период амортизации.
Фиксированная процентная ставка обычно устанавливается на определенный период времени, а затем переходит в «плавающий» период.
Вторичный рынок меньше, а это означает, что процентные ставки обычно выше.
Кредит часто основывается на денежном потоке имущества, а не на его оценочной стоимости.

Основа № 5: Знайте, как читать отчет об аренде коммерческой недвижимости

Проформа о коммерческой аренде недвижимости, по сути, представляет собой финансовый анализ собственности. В рамках этого отчета вам необходимо будет просмотреть валовой доход, уровень вакансий, а также операционные расходы.

Валовой доход

Валовой доход определяется как сумма дохода, которую вы могли бы получить, если бы недвижимость была занята на 100 процентов.

Вакансия

Вакансия обычно представляет собой процент от валового дохода. При расчете вакантности (а также прогнозируемой доли вакантности) большинство инвесторов будут генерировать финансовые модели, основанные на пяти процентах меньше, чем текущий уровень вакантности.

Операционные расходы

Операционные расходы будут включать в себя техническое обслуживание, коммунальные услуги, налоги на имущество и плату за управление. Имейте в виду, что с недвижимостью с тройной чистой арендой вы не будете платить вышеупомянутые операционные расходы.

Вообще говоря, многоквартирные дома должны выделять 25-40 процентов валового дохода на операционные расходы. Последняя сумма будет зависеть от множества факторов, в том числе от того, считается ли недвижимость собственностью с денежным потоком или с добавленной стоимостью. Если это последнее, то вам нужно будет учитывать затраты на ремонт и модернизацию недвижимости при рассмотрении операционных расходов.

Обслуживание долга

Часть формального документа, посвященная обслуживанию долга, буквально относится к оплате вашего долга, не включая операционные расходы.

NOI (Чистый операционный доход) = Валовой доход – Вакансия – Операционные расходы

NOI рассчитывается как наличные деньги, которые вы получите до вычета налогов, но после того, как вы оплатите все свои операционные расходы. Важно отметить, что NOI не включает обслуживание вашего долга.

Ставка CAP

Ставка CAP — это ваш NOI, выраженный в процентах по сравнению с тем, что вы заплатили за коммерческую инвестиционную недвижимость. Вы можете думать об этом как о рентабельности инвестиций, полученной до того, как обслуживание долга будет снято.

Оплата наличными (COC)

COC — это ваша рентабельность инвестиций после того, как вы взяли на себя обслуживание долга. Важно отметить, что COC рассчитывается не по покупной цене, а по первоначальному взносу, когда вы приобрели коммерческую инвестиционную недвижимость.

Внутренняя норма доходности (IRR)

IRR покажет, как работают ваши инвестиции. Он рассчитывает эту цифру, показывая стоимость денег (вложенных в инвестиции в коммерческую недвижимость) по сравнению с другими инвестициями. Другими словами, IRR помогает определить, правильно ли «растут» ваши деньги с вашей текущей коммерческой инвестиционной собственностью, или есть ли другая (более сильная) инвестиционная возможность, которая приведет к более высокому IRR.

Принцип № 6: Понимание тройной чистой аренды

Как уже упоминалось ранее, многие инвесторы в коммерческую недвижимость, которые хотят использовать пассивную стратегию с меньшим риском, часто изучают возможности, которые существуют с тройной чистой арендой. Важно отметить, что тройная чистая аренда уникальна и включает в себя различные критерии, которые необходимо выполнить, прежде чем идти по этому пути.

Абсолютный NNN (Triple Net)

Абсолютный NNN соответствует следующим критериям:

Вы владеете зданием, арендатор оплачивает все расходы.
Налоги на имущество, техническое обслуживание и страховку оплачивает арендатор.
Расходы, сборы, ежемесячная арендная плата и т. д. явно прописаны в договоре аренды. Кроме того, определяется, как арендатор будет оплачивать вышеупомянутые расходы (т. е. будет ли арендатор «возмещать вам» каждый месяц расходы в дополнение к согласованной ежемесячной арендной плате, или расходы будут выставляться непосредственно арендатору, чтобы каждый месяц все вы получаете один арендный чек).

NN (двойная сеть)

В NN обычно устанавливаются следующие условия:

Все расходы выставляются арендатору, за исключением расходов на крышу, конструкцию и парковку.
Расходы на крышу будут разными. Как правило, в этой ситуации крыша прослужит от 20 до 30 лет и, следовательно, обычно не требует больших затрат в течение срока аренды.
Структура будет зависеть от того, когда здание было построено, а также от того, как оно было построено, что приведет к снижению или увеличению расходов владельца.

Условия аренды

При изучении условий аренды помните о следующих рекомендациях по рентабельности инвестиций:

Если срок аренды составляет 3 года или меньше, вам нужна 8-процентная CAP или выше. Причина более высокой CAP заключается в том, что, как правило, более высокий риск связан с более низким сроком аренды.
Если срок аренды составляет от 3 до 5 лет, вам нужна 7-8-процентная CAP.
Если срок аренды составляет от 5 до 10 лет, вам нужна CAP от 6,5 до 7 процентов.
Если срок аренды составляет 10 лет и более, вам нужна 6-процентная CAP.

Коммунальные платежи по площади (аренда и продажа)

При рассмотрении вопроса об инвестировании в коммерческую недвижимость с тройной чистой возможностью аренды важно учитывать следующие факторы.

Посмотрите арендные ставки, а также общие условия аренды для аналогичных зданий в этом районе.
Посмотрите, сколько такой же арендатор платит за аренду (за аналогичный тип помещения в этом районе).
Изучите последние распродажи в этом районе.
Какова CAP для аналогичных типов зданий, недавно проданных в этом районе?

Класс арендатора

Класс арендатора следует оценивать при рассмотрении тройной чистой аренды. Для расчета оценки арендатора необходимо задать следующие типы вопросов.

Какова их кредитоспособность?
Заслуживает ли арендатор доверия?
Они поддерживаются публичной компанией?

Как правило, чем выше класс арендатора, тем ниже CAP. Однако, несмотря на то, что CAP может быть ниже, арендаторы более высокого класса часто подвергаются меньшему риску.

Принцип № 7. Понимание роли управления недвижимостью для коммерческих зданий

Роль управления недвижимостью в коммерческой недвижимости немного отличается от управления жилой недвижимостью. У управляющего коммерческой недвижимостью будут разные обязанности, в зависимости от типа собственности. Например, у владельца обычно нет управляющего имуществом для тройной чистой аренды.

Кроме того, то, сколько вы ожидаете от управляющего недвижимостью, сильно повлияет на ставку, которую ему платят. Если владелец использует полностью невмешательство или пассивный подход, то стоимость управления недвижимостью будет выше.

Принцип #8: Определите, требуется ли помощь инвестора или управление активами

Помощь инвестору предоставляется отраслевым экспертом, а также его командой по недвижимости для активного изучения других возможностей на рынке недвижимости.

Некоторые коммерческие инвестиции также предлагают возможности управления активами Property Team (чтобы вы могли использовать более пассивный подход к инвестированию).
Вы получите дополнительную ценность, зная, что на местах есть местные эксперты, которые внесут свой непосредственный вклад и применят свой опыт к вашим коммерческим инвестициям.
Используйте знания опытного инвестора при выборе объекта коммерческой недвижимости.

Когда следует использовать Asset Manager?

Управляющий активами часто используется при покупке собственности с несколькими арендаторами. Управляющий активами может быть особенно полезен, когда инвесторы пытаются получить финансирование для нескольких арендаторов или нескольких подразделений, и этот процесс является более сложным.

Управляющие активами являются экспертами в своей области, имеют большой опыт приобретения и управления такими активами и могут сопровождать вас на протяжении всего процесса. Если вы новичок, менеджеры активов могут быть очень полезными.

10 Часто задаваемые вопросы об инвестициях в коммерческую недвижимость

Помните, что вы всегда можете поговорить со своим консультантом по инвестициям, чтобы узнать больше о коммерческой недвижимости и помочь выбрать наилучшую для вас инвестиционную стратегию.

1 – Я заинтересован в том, чтобы стать CCIM (Certified Commercial Investment Member), куда мне обратиться для этого?

Зайдите на сайт CCIM.com и пройдите как минимум вводный курс или курс 101. Эти курсы повышения квалификации обеспечат отличное знакомство с рынком коммерческого инвестирования.

2 – Можете ли вы найти полностью амортизированный коммерческий кредит на 20–25 лет?

Если коротко, то да. Более вероятно, что вы получите один за 25, если он поступает из местного банка.

3 – Почему NOI (Чистый операционный доход) не включает обслуживание долга?

Если коротко, то «просто не работает». Более длинный ответ заключается в том, что получение кредитов является предвзятым процессом, а наличные деньги — нет, поэтому NOI не включает обслуживание долга.

4 – Что такое абсолютная нетто?

Абсолютная нетто означает, что арендатор оплачивает все расходы. В этом случае валовая стоимость будет такой же, как абсолютная чистая.

5 – Приведет ли арендатор более высокого класса к более низкой процентной ставке кредитора?

Да, так как риск будет снижен как для вас, так и для вашего кредитора.

6 – Включены ли затраты на закрытие в расчет NOI по тарифу CAP?

Если коротко, то да, поскольку затраты на закрытие считаются частью первоначальных инвестиций и расходов и, таким образом, включаются в расчет NOI.

8 – Кто управляет Triple Net Lease (NNN)?

Обычно вы, владелец, управляете NNN. Однако, если вам нужен управляющий недвижимостью, вы всегда можете нанять его для управления NNN.

9 – Какова типичная доходность многоквартирной или торговой недвижимости?

Доход будет зависеть от спроса на рынке. Например, если на рынке есть высокий спрос, вы, как правило, получите более низкую прибыль. Однако денежный поток часто выше, поскольку существует высокий спрос. Другими словами, стратегия, рынок и риск будут напрямую влиять на доходность многоквартирной или торговой недвижимости.

10 – А как насчет повышения процентных ставок? Как это повлияет на мой денежный поток, когда ставка изменится?

Обычно арендная плата повышается в рамках договора аренды, чтобы учесть увеличение процентных ставок. Это позволит сохранить стабильный денежный поток, поскольку процентные ставки потенциально увеличиваются.

Заключение

Инвестиции в коммерческую недвижимость для новичков могут быть сложным процессом. Тем не менее, он предлагает ряд преимуществ, включая более высокий потенциальный доход, более низкий уровень вакантных площадей, стабильные возможности притока денежных средств и арендаторов высокого класса.