Какой пункт проката лучше открыть? (октябрь 2022) — vipidei.com
Не каждый человек может себе позволить купить дорогостоящую и качественную вещь. Тем более покупка не имеет смысла, когда речь идет о временном ее использовании. Предприниматели, которые смогли вовремя увидеть спрос населения на те или иные предметы техники, и даже транспортные средства, смогли организовать их круглосуточный прокат и получать с этого стабильный доход.
- С чего начать бизнес по сдаче в аренду?
- Как организовать прокат спортивного инвентаря
- Бизнес на аренде инструментов
- Сдаем на прокат газель
С чего начать бизнес по сдаче в аренду?
Особенности бизнеса по сдаче в аренду автомобиля или электроинструмента в том, что для его начала потребуется стартовый капитал.
Обеспечить достойный выбор всего, что может понадобиться клиенту – это главная задача. Решить ее возможно, только имея на руках приличную сумму денег. Даже для того, чтобы купить газель, потребуется стартовый капитал. Зато после открытия затраты на ведение бизнеса будут минимальные, а доход с каждым днем уменьшаться не будет. Такая модель бизнеса будет работать при хорошей рекламе услуг и достаточном разнообразии инвентаря, инструмента или предметов аренды.
Организация проката спортивного инвентаря
Как организовать прокат спортивного инвентаря
Прокат спортинвентаря можно организовать в любом городе. Особенно выгодным будет этот бизнес в туристических городах. Большинство людей уже давно стремятся провести выходные с пользой для своего здоровья. Самым востребованным считается туристическое снаряжение. Палатки, карематы, рюкзаки, обувь и одежда – это все пригодится в походе начинающим туристам. Большой популярностью пользуется снаряжение для рыбаков, альпинистов и водолазов, если рядом находится море или озеро.
Прокат спортинвентаря должен обеспечивать активный отдых в любую пору года. Зимой можно сдавать в аренду коньки, лыжи, сноуборды, а летом ролики, велосипеды, ракетки для тенниса и прочее.
Бизнес на аренде инструментов
В больших и маленьких городах, вблизи дачных поселков пользоваться спросом будет аренда инструмента. Прокат бензогенератора, машины для стрижки газонов, культиватора, бензопилы – это услуга, которой будут пользоваться люди, работающие на земле или строящие дом. В этом бизнесе важно правильно рассчитать цену на аренду. Она должна быть такой, чтобы брать напрокат было выгодней, чем покупать новый инструмент. Обычно стоимость аренды в день составляет 1/25 часть стоимости нового прибора.
Циклевочные машины в аренду
Некоторые хозяева делают ремонт в доме самостоятельно. Для них можно предложить прокат современной циклевочной машины, болгарки, перфоратора, электродрели и прочего инструмента. Этот вид бизнеса еще недостаточно распространен, поэтому высокой конкуренции на рынке нет.
Сдаем на прокат газель
Аренда автомобилей типа Газель
Сравнительно новый вид услуг для нашей страны, который появился недавно, это газель в аренду на прокат. Имеется в виду эксплуатация самой машины без водителя. Такая форма найма намного выгодней, поскольку не нужно доплачивать водителю за его работу. Спросом такая услуга будет пользоваться как среди населения, так и среди предпринимателей. Единственное условие, которое нужно, чтобы арендатор имел водительские права с категорией, позволяющей водить газель.
Искать клиентов на услуги аренды машины, нужно исходя из модификации, которую имеет газель. Чаще всего машина нужна для грузоперевозок. Это могут быть квартирные и офисные переезды, доставка коммерческих грузов, материалов для строительства и прочего.
Иногда газель переделывают под домик для путешествий. Автодом – популярное средство передвижения для тех людей, которые собираются в отпуск к морю или на выходные, на пикник. Такие машины позволяют пользоваться всеми благами цивилизации вдали от нее.
Машина требует дооборудования, но деньги, вложенные в нее, окупятся быстро. Цена проката такого автомобиля высокая, но, тем не менее, спрос на них существует. Нужно отметить, что в нашей стране этот бизнес практически неразвит, а, значит, можно смело занимать эту нишу услуг.
И в заключении предлагаем вашему вниманию видеоролик, с еще одной замечательной идеей для бизнеса. Успейте занять свое место под солнцем. Приятного просмотра.
ТОП-10: какие автомобили наиболее востребованы в прокате?
Россияне, пользующиеся услугами аренды автомобилей, отдают предпочтение моделям среднего и эконом-класса. По статистике, на такие машины припадает до 60% рынка аренды. Реже берут напрокат кроссоверы и премиальные седаны.
Пик активности иностранных и отечественных туристов приходится на лето. Причем наши сограждане, выбирая автомобиль напрокат в Москве или одной из европейских столиц, учитывают дополнительные факторы. Например, стоимость топлива, планируемый маршрут, качество дорожного полотна, величину штрафов.
Рассмотрим модели, которые пользуются наибольшим спросом в сфере проката.
Бюджетные варианты
1) Фольксваген Поло Седан
Этот прототип «народного» авто создан специально для внутреннего рынка РФ в 2009 году. Высокая популярность объясняется положительной репутацией немецкого бренда, надежной технической начинкой и простотой эксплуатации. Комплектуется 1,6-литровым атмосферным мотором на 105 л. с. Ввиду высокого спроса, автомобили Поло Седан закуплены большинством прокатных компаний, которые ведут свою деятельность в России.
3) Седан Шевроле Авео
Выделяется на фоне конкурентов комфортной подвеской, хорошей приспособленностью к нашим климатическим условиям и обширной моторной гаммой. В автопрокатах превалируют версии с классической механикой, а не шестиступенчатой АКПП. Лидер продаж – Авео с 1,6-литровым 115-сильным двигателем.
4) Хендай Солярис
Корейский седан полюбился автомобилистам благодаря изысканному экстерьеру и оригинальному внутреннему убранству. Модель доказала свою неприхотливость на практике. Солярис комплектуется бензиновым двигателем на 1,4 л или 1,6 л. При правильном обслуживании такие ДВС наезжают не одну сотню тысяч километров.
Представители среднего ценового сегмента
5) Шкода Октавия
Универсальный автомобиль чешского производства подходит как для езды по мегаполисам, так и для дальних поездок. Октавия оптимизирована под отечественные эксплуатационные условия. Оснащается моторами мощностью от 110 до 180 лошадиных сил, среди которых имеются экономные дизельные ДВС со смешанным расходом топлива порядка 5 л на 100 км.
Кроссоверы
7) Ниссан Кашкай
Ценится за высокое качество сборки, обширный выбор моторов и богатую начинку. На авто установлено 4 камеры кругового обзора, а в отдельных версиях – еще и фирменный полный привод, который придает уверенности на пересеченной местности.
8) Рено Дастер
По итогам 2015 года Дастер вошел в десятку самых продаваемых на территории РФ машин. Автопрокатные компании ценят в Дастере дешевизну обслуживания и крепость, а их клиенты – экономичность, высокий клиренс и энергоемкую подвеску.
Бизнес-класс
9) Тойота Камри Очевидно, что последние несколько поколений Камри заслуженно именуются бизнес-классом. На рынке востребованы версии с бензиновыми моторами на 2,5 и 3,5 л. Если вам нужна аренда авто без водителя с высоким уровнем комфорта, но по вменяемой цене, – выбирайте Камри. Модель укомплектована полным набором современного оснащения: ксеноновые фары, датчики парковки, 9 подушек безопасности и т. д.
Премиум-сегмент
10) Мерседес S-класса Шикарная машина оптимально подходит для состоятельных путешественников. Стоимость одного дня аренды в разных странах может достигать 200 долларов. Совет от RENTACARfor.ME: независимо от того, какая машина вам пришлась по душе, пользуйтесь услугами прокатных компаний, которые расположены в городе, а не на территории аэропортов и вокзалов. Так вы сэкономите значительную сумму.
Перейти к выбору автомобиля
Какую прибыль вы должны получить от сдачи в аренду недвижимости?
Поиск
Общие фильтрыСкрытая этикетка
Только точные совпадения
Скрытая этикетка
Скрытая этикетка
Скрытая этикетка
Правило инвестирования в недвижимость заключается в том, что любая прибыль является хорошей прибылью.
Но, конечно же, вы хотите получить достаточную прибыль от своих инвестиций в недвижимость, чтобы вы могли жить хорошей жизнью на эту прибыль! Ясно, что 1 доллар лучше, чем 0 долларов, но стоит ли владеть сдаваемой в аренду недвижимостью за 1 доллар прибыли? Давайте займемся математикой!
Какую прибыль вы должны получить от аренды недвижимости? Когда вы оцениваете денежные потоки от собственности, вы должны убедиться, что ваш доход от аренды покроет все расходы, такие как налоги, страхование, управление недвижимостью и любые долги, которые вы берете на собственность. После того, как вы вычтете эти расходы, останется ваша прибыль. Как правило, не менее 100 долларов прибыли от сдаваемой в аренду недвижимости оправдывают это.
Но конечно в бизнесе больше прибыли вообще лучше!
Если вы подумываете о покупке сдаваемого в аренду имущества и хотите рассчитать потенциальную прибыль, вот несколько шагов, которые нужно предпринять, чтобы справиться с этим.
Сколько стоит арендная плата за недвижимость?
Если у собственности есть существующий арендатор, вы уже знаете, сколько это имущество будет приносить в доход от аренды.
Однако, если это не так, как вы можете это оценить?
Небольшая домашняя работа будет иметь большое значение. Вы можете использовать веб-сайты, такие как Rentometer.com, которые дают вам среднюю арендную плату по районам. Это хорошо для приблизительных оценок, но вы должны сделать еще один шаг и обратиться к местному риелтору, который специализируется на аренде.
Вы можете получить диапазон потенциальной арендной платы, например, от 800 до 1000 долларов в месяц. Используйте меньшее число, чтобы ваш расчет был консервативным. Таким образом, если вы сделаете больше, это будет приятным сюрпризом!
Как узнать, какие будут расходы?
Вы должны рассчитать, что 40% вашего дохода от аренды пойдет на расходы. Это при условии, что ваша квартира не нуждается в капитальном ремонте. Если это так, то это выходит за рамки этого поста.
40% расходов включают налоги на имущество, страхование, управление имуществом и возможные вакансии. Это консервативное число, но опять же, здесь мы намеренно консервативны.
Так остальные 60% прибыли?
Не обязательно. Если вы планируете получить кредит на недвижимость, оставшиеся 60% могут быть использованы для оплаты ежемесячного платежа по ипотеке. Это означает, что вы не должны обеспечивать кредит с ежемесячными платежами выше, чем 60% расчетной ежемесячной арендной платы.
Так СЕЙЧАС остаток прибыли?
Да! Все, что осталось после ваших 40% расходов и выплаты по ипотеке, является вашей прибылью. Но это также прибыль, с которой правительство будет облагать вас налогом, поэтому убедитесь, что вы не тратите ее всю, потому что налоговый инспектор хочет получить свою долю этого оставшегося пирога! Налоги, которые вы платите на этот доход, НЕ совпадают с налогами, которые вы платите на имущество. Две разные вещи, поэтому убедитесь, что вы планируете платить ОБЕ. Есть способы снизить налоги в качестве инвестора в недвижимость, но эти вещи выходят за рамки этого поста.
Давайте решим пример задачи
Конечно! Давайте разыграем это в реальных числах, чтобы было понятно.
Допустим, вы нашли сдаваемую в аренду недвижимость, которую можно купить, и арендатор этой собственности платит 1000 долларов в месяц. Это означает, что сумма денег, которую будет приносить недвижимость, составляет 12 000 долларов в год. Вы откладываете 40% на налоги, страхование, управление и вакансии. Это 4800 долларов. Оставшиеся 7200 долларов превращаются в 600 долларов в месяц. Если это ваша прибыль, отлично! Но давайте представим, что есть также ипотечный платеж в размере 300 долларов в месяц за собственность. В этом случае ваша прибыль теперь составляет 300 долларов в месяц. Это очень здорово для одного объекта! Одна недвижимость не делает миллионера, но это отличный старт на пути к финансовой свободе!
Итак, как мне узнать, стоит ли оно того?
Это более сложный вопрос. Это зависит от остальной части вашей ситуации с денежными потоками. Вам нужны эти 300 долларов, чтобы дополнить ваш образ жизни? Или, возможно, у вас есть высокооплачиваемая дневная работа, и вы хотите, чтобы недвижимость была налоговым убежищем.
Недвижимость предлагает всевозможные решения для самых разных целей. Но давайте предположим, что вы хотите использовать эту прибыль, чтобы жить своей реальной жизнью прямо сейчас, поскольку обычно это причина, по которой люди начинают инвестировать в недвижимость. В таком случае, чем больше прибыль, тем лучше, верно? Да!
Так стоит ли оно того, если ваша предполагаемая прибыль в месяц составляет всего около 100 долларов в месяц? В общем, да! Стоит ли оно того, если ваша расчетная прибыль в месяц меньше этой? Я собираюсь сказать, действуйте осторожно. Если ваша предполагаемая прибыль в месяц составляет 50 долларов США, эта прибыль может быть легко съедена следующими непредвиденными обстоятельствами:
- Начисление городского налога, в соответствии с которым город требует от вас оплаты какого-либо муниципального ремонта, такого как новый тротуар или канализация. . Это случается и может быть дорогостоящим, и что вы можете с этим поделать? Ничего такого. Все, что вы можете сделать, это оплатить счет.
Очевидно, что они съедают вашу прибыль и раздражают. - В доме ломается что-то дорогое, например, водонагреватель или крыша.
- Город повышает ваши налоги. Вы можете оспорить свой налог на недвижимость, но если вы проиграете и застрянете с высоким налоговым счетом, это, очевидно, также съест вашу прибыль.
- Ваши страховые взносы растут. Это тоже может случиться. Конечно, вы можете поискать более выгодную цену, и вы должны это сделать, но увеличение расходов на страхование сокращает вашу прибыль.
Очевидно, что они съедают вашу прибыль и раздражают.Любая из этих вещей не должна нанести вред вашим инвестициям, но если ваша прибыль низка, это может произойти. Вот почему мы предлагаем только инвестиции, которые принесут денежный поток не менее 100 долларов.
А как насчет налогов?
Отличный вопрос! Вы должны помнить, что вы будете облагаться налогом на эту прибыль, независимо от того, составляет ли она 1, 300 или 600 долларов в месяц.
Налоги, которые вы отложили в своих 40%, предназначались для налогов на недвижимость. Вы, как владелец, будете облагаться налогом на прибыль, которую ВЫ получите в конце года, по текущей налоговой ставке.
Опытные инвесторы знают, как снизить эти налоги, но если вы читаете подобный пост, значит, вы не опытный инвестор. Скорее всего, вы только начинаете, поэтому делайте это постепенно. Не перегружайтесь. Но помните, что недвижимость — это отличное налоговое убежище, если вы знаете, как играть в эту игру. Сделайте заметку, чтобы узнать, что дальше!
В качестве альтернативы, ваша коммерческая организация будет облагаться налогом в конце года по ставке налога на прибыль от собственности, если вы покупаете в такой организации, как ООО, что, конечно же, вы должны делать! Либо вы облагаетесь налогом, либо бизнес облагается налогом, но кто-то будет платить налог на этот доход от аренды. Правительство будет в этом уверено. Таким образом, 300 долларов прибыли больше не являются 300 долларами.
Это 300 долларов до вычета налогов. Имейте это в виду тоже.
Подведение итогов
Итак, давайте предположим, что вы нажали на курок и теперь владеете инвестиционной собственностью и получаете прибыль в размере 300 долларов в месяц или 3600 долларов в год. Это здорово, но этого недостаточно, чтобы жить, по крайней мере, не в большинстве пригородов и городских центров США. Но если вы можете сделать это один раз, вы можете сделать это снова! Одна победа порождает следующую, и, в конце концов, вы приобретете их достаточно, чтобы в сумме получить то, что вам нужно.0017 может жить за счет ! Может быть, 300 долларов кажутся не очень захватывающими, но это намного интереснее, чем 0 долларов, на которых вы останетесь, если не начнете.
Вы можете только строить свои инвестиции, кирпичик за кирпичиком, доллар за долларом, прибыльные инвестиции за прибыльными инвестициями. Так что делайте свою домашнюю работу, управляйте своими цифрами, заключайте сделку и получайте эту прибыль! Вы можете!
Готовы получать пассивный доход за счет аренды недвижимости?
Готовы рассказать о своих целях? Мы здесь, чтобы показать вам инструменты и научить вас, как начать зарабатывать наследие для вас и вашей семьи.
Запись на консультацию
Найдите свой номер свободы!
Сколько недвижимости потребуется, чтобы осуществить свою мечту? Разблокируйте свой «число свободы», используя пошаговый процесс, который я использую в своей семье.
Успех!
СКАЧАТЬ СЕЙЧАС
Copyright 2021 © Моррис Инвест
Доступность по WAH
Вот какую прибыль вы должны получать от аренды недвижимости
Вы когда-нибудь задумывались, какую прибыль вы должны получать от сдачи недвижимости в аренду? Если у вас есть дополнительные деньги для инвестирования, и вы думаете о том, чтобы вложить их в сдаваемую в аренду недвижимость, вы должны сначала подумать, сколько вы можете потратить по сравнению с тем, сколько вы можете заработать, прежде чем вкладывать свои деньги.
В этом посте я проведу полный анализ и разбивку расходов, прибыли от движения денежных средств и суммы собственного капитала для каждой из трех моих сдаваемых в аренду объектов, которыми я владею в течение трех-четырех лет.
Что нужно знать при инвестировании в недвижимость
Когда вы изучаете, какую прибыль вы должны получать от аренды недвижимости, вам следует помнить о нескольких вещах, которые помогут вам принимать обоснованные решения об инвестициях.
Обналичивание Рефинансирование
Вы можете получить рефинансирование с выплатой наличных, когда стоимость вашего дома или сумма вашего капитала в нем вырастет. Это позволяет вам взять новый ипотечный кредит на большую сумму, чем ваш первоначальный кредит. Затем вы можете взять разницу между обоими этими кредитами наличными. По сути, вы превращаете часть своего капитала в наличные деньги. Затем вы можете использовать эти деньги на все, что захотите, например, на ремонт дома или дополнительные инвестиции в другую недвижимость.
Традиционное финансирование
Традиционное финансирование — это то, о чем думает большинство людей при покупке недвижимости. Для этого типа финансирования вы берете ипотечный кредит в финансовом учреждении, чтобы помочь оплатить покупку и вернуть ее со временем. Этот тип финансирования, как правило, более доступен и имеет лучшие условия кредитования для покупателя.
Ссуда наличными
Ссуда наличными финансируется частными предприятиями или отдельными лицами. Они, как правило, имеют более высокие процентные ставки, больше сборов и более короткие сроки. Это лучше всего работает для объектов, которые нуждаются в капитальном ремонте. Но если вы знаете, что стоимость недвижимости резко возрастет после завершения ремонта, оно того стоит.
Нанять управляющего недвижимостью
Я плачу управляющей компании за управление всеми тремя моими объектами недвижимости. Вы можете нанять управляющую компанию, чтобы вам не нужно было беспокоиться об арендаторах, сборе арендной платы, выселении, составлении графика подрядчиков и других связанных с этим вопросах.
Найм менеджера, который позаботится об этом, позволит вам не отвлекаться и следить за всем своим имуществом, не тратя много времени. Конечно, если вам интересно, какую прибыль вы должны получать от аренды недвижимости, найм управляющего недвижимостью сократит часть вашего дохода.
Предыстория моей сдаваемой в аренду недвижимости
Я приобрел все три сдаваемых в аренду объекта в период с 2016 по 2017 год. Цены на все три ниже средней для моего города, но все они отличного качества и расположены в хороших местах. Средняя цена в Сан-Антонио составляет около 225 000 долларов, а каждая недвижимость в настоящее время оценивается от 130 000 до 190 000 долларов. Чтобы продемонстрировать, какую прибыль вы должны получать от сдачи в аренду недвижимости, ниже я разбил расходы и затраты по каждому из них.
Sunrise Creek
- Размер: 1 086 квадратных футов
- Дата покупки: 17.03.2017
- Приобретенная цена: $ 66 887
- Сумма финансирована: 80 000
- долл.
- Реабилитация: 31 769 долл. США
- Общая сумма денежных вложений: 20 663 долл. США
- Сегодняшняя стоимость: 130 000 долл. США
Это имущество было выставлено на продажу с трудом и нуждалось в капитальном ремонте. Я купил его за 66 887 долларов и потратил 31 769 долларов.на ремонт, что в сумме составляет около 100 000 долларов после вычитания 2 007 долларов, которые я заработал на закрытии. Если вам интересно, сколько прибыли вы должны получить от аренды недвижимости, объем необходимого ремонта будет играть роль в том, сколько вы заработаете.
Этот дом принадлежал одному из членов моей семьи, который собирался переехать из штата. Имущество было не в состоянии продать розничному покупателю, поэтому я решил купить его сам и договориться с продавцом.
Структура этой сделки заключалась в том, что продавец будет по-прежнему иметь право собственности на дом и производить платеж по ипотеке. Тем не менее, я буду платить за них по ипотеке, пока не закончу ремонт дома.
Я заключил эту сделку только потому, что работал с членом семьи, поэтому я знал, что могу доверять результату.
Когда я закончу ремонт, я куплю дом как традиционную инвестиционную недвижимость со скидкой 20% от стоимости после ремонта (ARV). Эта структура помогла бы мне избежать необходимости брать твердый денежный кредит и рефинансировать недвижимость после ее завершения. Затем продавец должен был выплатить мне разницу между тем, за что я первоначально купил дом, 66 887 долларов, и стоимостью после ремонта после закрытия сделки, которая составила 100 000 долларов.
Я внес первоначальный взнос в размере 20 000 долларов (20% от 100 000 долларов АРВ) из своего кармана. С учетом затрат на ремонт в размере 30 000 долларов общая сумма личных расходов составит 50 000 долларов. Однако, поскольку я получил от продавца чек почти на 30 000 долларов после закрытия сделки, мои реальные наличные деньги сократились до 20 000 долларов. Кредит на недвижимость составил 80 000 долларов
Однако фактическая рыночная стоимость недвижимости со временем выросла и сейчас составляет 130 000 долларов.
На сегодняшний день, за вычетом стоимости кредита, у меня есть около 55 000 долларов в собственном капитале.
TACECH DRIVE
- Размер: 1 360 квадратных футов
- Дата покупки: 12.08.2016
- Приобретенная цена: 119 200
- Сумма. Реабилитация: $6,393
- Всего денежных вложений: $33,809
- Сегодняшняя стоимость: 187 360 долларов
Я купил Тэтч Драйв у одного из моих клиентов за 119 200 долларов, потому что они не хотели иметь дело с показами и предпочитали быстрое закрытие.
Я договорился о выплате 6000 долларов США по расходам, оплаченным продавцом, и получил 7 000 долларов США в виде комиссионных за недвижимость. Я положил 20% из 119 200 долларов из своего кармана, что составило 23 840 долларов. Эта сумма в сочетании с оставшимися расходами на закрытие в размере 3 576 долларов и расходами на реабилитацию в размере 6 393 долларов означала, что я потерял 33 809 долларов из своего кармана.
Тэтч Драйв с годами рос в цене и сейчас стоит около 187 360 долларов.
Мой первоначальный кредит на это был 95 360 долларов. Если вычесть сумму моего кредита из текущей стоимости имущества, у меня будет примерно 100 000 долларов собственного капитала в доме.
Windward Way
- Размер: 1 360 квадратных футов
- Дата покупки: 27.03.17
- Приобретенная цена: 63 000 долл. США
- . ,890
- Реабилитация: $38 931
- Общая сумма денежных вложений: $3 821
- Сегодняшняя стоимость: $139 000
Этому дому требовался много ремонтов. Я купил его за 63 000 долларов и потратил 38 931 доллар на ремонт.
На эту собственность я получил частный кредит на 100 000 долларов США с процентной ставкой 5,5%. Этот кредит был не твердыми деньгами или традиционным финансированием, а скорее личным кредитом от кого-то, кого я знаю, кому нужно было вложить часть своих денег, чтобы они работали на них, в виде относительно безопасных инвестиций.
Поскольку ссуда была больше, чем стоимость покупки недвижимости, она покрывала большую часть затрат на ремонт и закрытие, которые были минимальными, поскольку это была покупка за наличные.
Этот сценарий означал, что мои личные расходы на недвижимость составили всего 3821 доллар.
Сегодня недвижимость стоит около 139 000 долларов. Мой первоначальный кредит в размере 100 000 долларов теперь сократился до 95 482 долларов, что означает, что у меня есть примерно 43 517 долларов в собственном капитале.
Полная реабилитация + оценочная стоимость всех трех объектов недвижимости
- Общий капитал: 197 953,19 долларов
- Итого из кармана: 57 536,64 долларов
В целом, эта недвижимость является отличной инвестицией, потому что я заплатил около 57 536,64 долларов наличными, и теперь у меня чуть меньше 200 000 долларов в собственном капитале примерно за четыре года. с момента моих первоначальных инвестиций.
Два из этих объектов нуждались в капитальном ремонте. Я бы оценил, что 50% моего общего дохода основано на ремонте собственности, а оценка составляет остальные 50%.
Помимо реабилитации и оценки, есть дополнительный поток доходов, который вы должны учитывать при определении того, какую прибыль вы должны получить от аренды недвижимости: денежный поток.
Какую прибыль вы должны получать от аренды недвижимости
Хотя я мог перепродать эти объекты, я решил оставить их себе и сдавать в аренду. В результате я получаю постоянный денежный поток от всех них. Я также получаю больше капитала, поскольку стоимость недвижимости со временем растет.
Я использую Quickbooks для отслеживания всех своих расходов и доходов, связанных со всеми тремя объектами недвижимости. В приведенной ниже таблице показано, какую прибыль вы должны получить от сдачи в аренду недвижимости с точки зрения денежного потока. В частности, я анализирую денежный поток за период с 2018 по 2020 год9.0003
Анализ движения денежных средств от моей недвижимости за 2018–2020 годы
Я начал сдавать дома в аренду в 2017 году, поэтому данные за полный год начались в 2018 году. С этого времени и до конца 2020 года я сменил трех арендаторов: один в Наветренном пути и два в Санрайз-Крик. У Тэтча не было смены арендатора.
Имейте в виду, что все три из этих объектов находятся под управлением собственности, поэтому я полностью невмешателен.
Я знаю о таких вещах, как необходимое техническое обслуживание или всякий раз, когда арендатор не собирается продлевать договор аренды, посредством уведомлений по электронной почте. Помимо этого, я просто получаю прямой депозит каждый месяц вместе с доходом от аренды за вычетом платы за управление недвижимостью и любых расходов на содержание, понесенных в этом месяце.
Дополнительные расходы, которые я плачу, включают страховку, ежегодные налоги и любые капитальные расходы, необходимые для собственности. Капитальные затраты — это значительные расходы, выходящие за рамки обычного технического обслуживания. Например, в 2018 году мне пришлось заменить крышу на Тэтч-Драйв и часть электрической системы внутри Наветренной дороги.
За три полных года, в течение которых я владел этими тремя инвестиционными объектами, их денежные потоки составили в общей сложности 21 708,33 доллара США. Ежегодно это составляет 7 236 долларов США за три объекта вместе взятых или 2 412 долларов США по отдельности.
Это означает, что каждое свойство приносит около 200 долларов в месяц в денежном потоке.
Если вы посмотрите на свойства по отдельности, вы заметите, что некоторые из них работают лучше, чем другие. Это из-за капитальных затрат, которые я заплатил на Windward Way и Thatch Drive.
Четыре расхода, которые следует учитывать
Хотя инвестиции в недвижимость обычно являются отличным вложением, вы должны иметь в виду, что будет много расходов. Если вы не можете позволить себе принять это во внимание, возможно, сейчас не самое подходящее время для инвестиций в недвижимость.
Вакансия
На самом деле, вы, скорее всего, не будете получать арендную плату за весь год. Даже если недвижимость сразу сдается в аренду, арендатору все равно нужно получить одобрение, поэтому немедленных арендных платежей может и не быть.
А если не сдают сразу, то нужно продавать и ставить, пока вы ждете арендатора. По этой причине разумно учитывать 10% вашего заработка на вакансию.
Например, предположим, что вы заплатили по ипотеке 1800 долларов и берете 2000 долларов за арендованное имущество. Если вы учтете 10% от этой суммы на вакансию, что составляет 200 долларов, вы просто окажетесь в безубыточности со своей ипотекой в 1800 долларов.
Вакансия не является расходом, который указан в моем отчете о прибылях и убытках выше. Однако, исходя из цены, по которой сдается моя недвижимость, при 100-процентной занятости моя валовая арендная плата, полученная за три года, была бы ближе к 127 000 долларов. Это означает, что я потерял около 5000 долларов из-за вакансий, что составляет чуть менее 5%. Но и с выселением мне не приходилось сталкиваться, потому что рынок аренды в моем городе растет. По этой причине я по-прежнему рекомендую вам фактор 10% для вакансии.
Обслуживание
Я откладываю от 5% до 10% своего заработка на обслуживание. Если это более новая недвижимость, о которой хорошо заботились или недавно отремонтировали, безопасно снизить ее до 5%.
В противном случае, для старых домов, которые нуждаются в регулярном обслуживании, лучше 10%.
За три года я заплатил 6 655 долларов за обслуживание своей собственности. Эта сумма составляет примерно 5% от 122 282 долларов валовой арендной платы, которые я получил за тот же период времени.
Капитальные расходы
Рекомендуется оставлять от 5% до 10% вашего заработка на капитальные расходы. Эти расходы обычно представляют собой значительный ремонт, который потребуется имуществу на протяжении всей его жизни, например, новая крыша или замена кондиционера.
По этой причине разумно планировать заранее и откладывать немного денег, чтобы вы могли себе их позволить, когда придет время. Я потратил 10 287 долларов на капитальные затраты, что составляет чуть менее 10% от моей общей валовой арендной платы.
Сборы за управление недвижимостью
Я также откладываю 10% своего заработка на оплату услуг по управлению недвижимостью. Если вы планируете управлять недвижимостью самостоятельно, вам не нужно беспокоиться об этом.
Но если вы хотите быть более невнимательным к своим инвестициям, то это может быть оправданным расходом.
У меня фантастическая сделка с управляющей компанией. За три года я заплатил 10 617 долларов за управление недвижимостью, что составляет чуть менее 10% от моей валовой арендной платы за эти годы.
Правильное прогнозирование движения денежных средств
Если вы учтете 10 % на вакансию, 10 % на управление недвижимостью, 10 % на капитальные затраты и 10 % на техническое обслуживание, это 40 %, которые вы должны вычесть из арендной платы, которую вы зарабатываете это свойство. Например, если бы вы заработали 1000 долларов, на самом деле вы зарабатываете 600 долларов.
Итак, если ваша ипотека превышает 600 долларов, вы, скорее всего, не будете иметь положительного денежного потока. Но если меньше, то у вас будет оборотный актив.
Анализ общей рентабельности инвестиций
Чтобы рассчитать общую рентабельность инвестиций, вам необходимо учитывать вынужденное повышение стоимости в результате реабилитации, пассивное повышение стоимости за счет увеличения стоимости недвижимости с течением времени и денежные потоки, заработанные (или потерянные) за эти годы.
Я использую бесплатный инструмент под названием Dealcheck , чтобы проверить цифры по всем своим сделкам перед их покупкой. Этот инструмент также отлично подходит для клиентов-инвесторов, которые хотят увидеть свою потенциальную прибыль от данной недвижимости. Кроме того, вы можете использовать этот инструмент, чтобы узнать, является ли сохранение инвестиций более выгодным, чем их продажа и вложение капитала в другой актив.
Все, что вам нужно сделать, это ввести в систему несколько необработанных цифр, включая цену покупки, расходы на реабилитацию, сведения о кредите и прогнозируемые расходы.
Прогнозы покупки и удержания
DealCheck может создать отчет под названием «Прогнозы покупки и удержания», в котором показана ожидаемая доходность после разного периода владения. Ниже приведены примеры того, как выглядит отчет для каждой из трех моих сдаваемых в аренду объектов.
Санрайз-Крик
Соломенная дорога
Наветренная дорога
В этом отчете ваши доходы разбиваются в зависимости от того, владеете ли вы своей недвижимостью от одного года до 30 лет.
Он включает в себя накопление капитала и денежный поток и сравнивает их с вашими первоначальными инвестициями, чтобы показать, как будут выглядеть нормы прибыли, если вы продадите недвижимость в определенное время.
Есть два показателя, на которые я рекомендую обратить внимание, чтобы определить, какую прибыль вы должны получить от сдаваемой в аренду недвижимости:
Рентабельность собственного капитала
Это доход, который я получаю в виде денежного потока, исходя из того, сколько собственного капитала я имею в собственности. В идеале это число должно быть выше 4%. Если он меньше, вам следует подумать о рефинансировании имущества и снятии наличных или о его продаже и реинвестировании средств.
Я стремлюсь к 4%, потому что считаю, что недвижимость со временем дорожает примерно на 3%. Если вы добавите 4% денежного потока к 3% прироста, это составит 7% общей прибыли на ваш капитал. Что-то меньшее, чем это, и вам будет лучше использовать этот капитал в более доходных инвестициях.
Внутренняя норма доходности
Эта цифра показывает годовую процентную доходность, которую я могу получить от своих инвестиций в течение всего срока владения. Например, если вы посмотрите на Windward Way, то увидите, что через пять лет я получу годовой доход в размере 108,6% от моих первоначальных инвестиций в размере 3821 доллара.
Внутренняя норма доходности учитывает начисление сложных процентов. Как видите, общая доходность за те же пять лет составила бы 2095,3%. Разговор об отличной инвестиции!
Подходит ли вам инвестирование в недвижимость?
Чтобы определить, какую прибыль вы должны получать от сдачи в аренду недвижимости, учтите четыре статьи расходов, которые мы рассмотрели выше, в дополнение к вашей ипотеке, чтобы определить, каким будет ваш денежный поток. Очень важно сделать эти расчеты, прежде чем инвестировать свои деньги. Таким образом, вы можете решить, является ли недвижимость выгодной инвестицией.
В общем, хорошее эмпирическое правило: если вы можете арендовать недвижимость за 1% от стоимости покупки, то это может быть выгодным вложением.
Когда вы думаете о том, какую прибыль вы должны получить от сдачи в аренду недвижимости, помните, что недвижимость может быть выгодной инвестицией, даже если денежный поток нейтральный или отрицательный. Это будет иметь место, если вы предполагаете, что оценка в этой области увеличится выше среднего.
Как правило, я видел, что сдаваемая в аренду недвижимость в районах с низким доходом, как правило, имеет больший денежный поток, но меньше оценивается, в то время как сдаваемая в аренду недвижимость в районах с более высоким доходом имеет тенденцию повышаться в цене, но иметь меньший денежный поток.
Помимо денежного потока, еще одной причиной для инвестиций в недвижимость является получение налоговых льгот. Вы сможете списать некоторые расходы, такие как содержание, управление имуществом и даже амортизацию. Амортизация является значительным преимуществом, потому что вы можете получать доход от имущества и списывать большую его часть из-за амортизации.