Бизнес на субаренде: Бизнес на субаренде квартир (апрель 2021) — vipidei.com

Содержание

Субаренда как бизнес

1. Ошибка в локации. При неправильном выборе района вы рискуете получить убыточный объект. Люди просто не будут заселяться. И вы будете терять деньги на простое. Обязательно изучите рынок(см. пункт 2 плана: «Анализ рынка»)

2. Проблемы с собственником. Всегда есть риск попасть на неадекватного Собственника. И тут последствия могут быть самыми разными: начиная от хамства до расторжения договора сразу после сделки. Чтобы избежать этих неприятностей, тщательно проводите переговоры. Узнайте что за человек перед вами, какие у него планы и намерения относительно недвижимости. Ни в коем случае нельзя обманывать Собственника, будто вы берете квартиру для собственного проживания. Собственник — ваш партнер на долгие годы. Обязательно прописывайте в Договоре пункт о субаренде и ваши договоренности. Всё должно быть на бумаге, а не на словах.

3. Неадекватные жильцы. Неадекватные жильцы принесут вам всё, что угодно, кроме стабильного пассивного дохода. Но тут, как и в ситуации с Собственником вы полностью владеете ситуацией и сами решаете работать с таким человеком или нет.

Обязательно заключайте договор с жильцами, фотографируйте их паспорт, узнавайте о месте работы, берите залог за сохранность имущества. Не лишнем будет пообщаться хотя бы 10 минут, чтобы понять, что за человек перед вами. Если случилось так, что жилец начал вести себя неадекватно — вы имеете полное право расторгнуть с ним договор.

4. Неплатежеспособные клиенты. Случается такое, что по каким- то причинам жилец становится неплатежеспособным (увольнение или систематические задержки зарплаты). При отсутствии контроля вы рискуете не просто не получить свою прибыль, но и уйти в минус в итоге оплатив за такого клиента и аренду и коммунальные услуги.

Для того, чтобы не попасть в такую ситуацию, тщательно отслеживайте дату оплаты клиентов. Прописывайте в Договоре штрафы за просрочки платежей и ваше право на расторжение Договора в одностороннем порядке при неуплате услуг. Самое главное в этом вопросе — ваша бдительность и своевременный контроль.

5. Ошибка при выборе квартиры. Кроме локации, можно ошибиться и с самой квартирой. Квартира с запахами, старым ремонтом или неадекватными соседями явно не будет пользоваться спросом. Даже если люди и будут заселяться, они всегда будут в поиске лучшего варианта и съезжать при первой возможности. Таким образом вы получите не пассивный доход, а самую настоящую работу. Вам придётся постоянно искать новых жильцов, выезжать на показы и т. д.

Для того, чтобы этого избежать, выбирайте квартиры комфорт класса с современным ремонтом и мебелью, исправной сантехникой, при возможности в новых домах и развитых районах. Также при выборе объекта задайте себе вопрос: «Хотели бы вы жить в такой квартире?». При правильном выборе квартиры жильцы будут проживать у вас максимально долго.

Субаренда как бизнес - Бизнес идеи на hobiz.ru, 2021-2022

Сегодня мы расскажем, что такое субаренда торговых площадей и как на этом можно заработать.

Многие предприимчивые и активные люди задают себе вопрос, каким бизнесом лучше заняться, особенно когда нет денег организовать собственное дело. Вариантов масса только вот какой из них выбрать и не прогореть это конечно же огромный вопрос. Субаренда помещения это реальная возможность зарабатывать ежемесячно деньги при минимальных вложениях.

Что такое аренда субаренда торговых площадей и как можно организовать собственный бизнес не перепродаже торговой площади в помещении.

Аренда — это когда ты за определенную ежемесячную плату снимаешь понравившееся тебе помещение владеешь и распоряжаешься им на правах арендатора согласно заключенному договора аренды с собственником помещения, в котором оговариваются все условия дальнейшей работы. Субаренда это когда ты данное помещение, ежемесячную плату которую уже устанавливаешь ты сам, сдаешь третьим лицам в аренду, и они так же владеют этим помещением согласно договору аренды.

И так начнем. Для начала нужно определиться какое помещение и для какого вида деятельности Вам нужно, вернее, чем бы Вы хотели заниматься или в какой сфере торговли Вы разбираетесь больше всего.

Возьмем, к примеру, продуктовый магазин. Первым делом нужно подобрать подходящее помещение и его месторасположение. Желательно конечно что бы рядом не было продуктовых магазинов и особенно больших супермаркетов, вряд ли Вы сможете конкурировать с такими магазинами где уже все давно налажено.Если же рядом с Вами будет не большой магазинчик например в квартале или уступающий Вам по площади то ни чего страшного, можно пробовать.

Следующий этап, это тоже немаловажно, это что бы Ваше помещение соответствовало всем необходимым правилам пожарной безопасности и санитарным нормам. Желательно что бы был хороший хотя — бы косметический ремонт.

После того как Вы подобрали себе хорошее помещение, нужно выходить на собственника и договариваться о ежемесячной платеже и о других условиях дальнейшей работы.

Что бы определить стоимость помещения нужно знать, сколько составляет средняя стоимость квадратного метра в вашем населенном пункте. Сделать это можно почитав газеты про местную недвижимость либо посмотреть на местном сайте недвижимости. Если собственник просит слишком завышенную цену, то нужно поторговаться, обычно в объявлении стоит цена выше, специально для торга. Если брать большие площади то собственники, как правило, сдают их на порядок дешевле. Чем больше площадь, тем ниже стоимость квадратного метра, а чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра. Вывод — чем дешевле договоритесь, тем больше заработаете. Как, и везде.

Еще один момент, нужно попробовать договориться с собственником об отсрочке первого платежа, желательно на пару месяцев для раскрутки магазина, так называемые «каникулы». Нужно это для того что бы привести помещение в соответствующий вид, расставить предпринимателей и потихоньку начать работать. Если этот магазин уже действующий, то возможно все будет наоборот, собственник может поставить условия начать оплату с первого месяца. Мало того еще и потребовать обеспечительный взнос в размере одной арендной платы. В данном случае это уже должен быть реально сильный магазин, со своим потоком покупателей. Если же это магазин новый, то необходимо время пока местные жители к нему привыкнут. Если не будет покупателей, то предприниматели в убыток себе работать не будут и соответственно разбегутся. Ну а если Вы им так же сделаете небольшие каникулы, не совсем бесплатно, а хотя бы за половину обозначенной стоимости то все будет по честному. И Вы в уже в небольшом плюсе и им приятно. Что касается Вашего заработка то решать Вам. В зависимости от того на какую сумму аренды договоритесь с собственником. Но в среднем можно прибавлять от 50% до 100% на квадратный метр. Но не забывайте что это не полностью Ваш заработок. Вам нужно будет с этих денег заплатить зарплату техничкам, охрану и разные непредвиденные расходы. Так что прежде чем начинать внимательно просчитайте рентабельность данного помещения.

Так же нужно не забывать про коммунальные услуги и электроэнергию. В основном это платится арендатором по счетам, отдельно от аренды и составлять в нашем случае будет не мало, особенно электроэнергия так как холодильники потребляют довольно-таки много. Коммунальные платежи можно разделить так же по площадям, между предпринимателями.

Теперь самое главное, нужно подумать кем заполнить площади.Если Вы думаете что вряд ли сможете привлечь в свой магазин мелких предпринимателей то ошибаетесь. Сейчас города и мелкие населенные пункты слишком активно заполняют торговые сети, а на больших рынках то и дело повышают стоимость торгового места, мелкому предпринимателю просто не куда деваться, они либо сворачивают свой бизнес, либо ищут подходящие места. Есть и сильные предприниматели, которые расширяют свой бизнес и ищут новые торговые точки. Так что если ваш магазин в удачном месте Вы сможете легко найти, кем его заполнить.

Как найти Субарендаторов? Можно самое простое походить по рынкам и заинтересовать Вашим предложением об открытии нового магазина, можно дать задание агентам по недвижимости за определенный процент от первой суммы аренды, а так же можно самому разместить объявление об аренде торговых площадей.

Что бы это был полноценный продуктовый магазин то нужно что бы в нем было все необходимое. Для примера можно походить по городу и посмотреть на разные магазины, что и как там расставлено, какие группы товаров присутствуют, а какие отсутствуют, для себя посчитать все плюсы и минусы.

Самые основные группы это хлеб, молоко, колбаса, рыба, фрукты, заморозка, бакалея и винно-водочный отдел. Если площадь позволяет то можно еще добавить салаты, Сыры, свежее мясо, какие-либо фирменные полуфабрикаты, отдельный отдел с чаем, сухофрукты, приправы и так далее. Все зависит от площади магазина, если останется место, то можно много еще чего поставить.

И так Вы предварительно договорились со всеми предпринимателями, заключили договора субаренды и назначили дату открытия магазина. К этой дате Вам тоже нужно подготовиться, как я уже говорил нужно поставить электросчетчики, заранее договориться с предпринимателями на какие розетки. Так же провести воду можно просто холодную и без канализации в те отделы в которых необходима вода мясо, рыба, молоко, заморозка. Придумать название для магазина и повесить вывеску. На входе в магазин установить график работы магазина, соответственно заранее согласовать его с предпринимателями.

Открытие магазина. Как только у Вас все будет готово нужно дать команду предпринимателям, что бы они начали заезжать и расставляться. Это тоже процесс не маловажный. Обычно когда визуально расставляешь отделы это одно, а когда они уже полноценно встают на место это другое. Когда будут ставить оборудование, площадь либо уменьшится, либо увеличится.

Расставив оборудование, Вы можете запускать магазин в работу.

Специально для ХОБИЗ.RU

Как заработать на субаренде квартир и развить успешный бизнес

Субаренда квартир как бизнес – отличная идея хорошо заработать. Любой начинающий бизнесмен хочет получить как можно быстрее и больше прибыли от начатого дела. При этом потратив как можно меньше денег и времени. Грамотно составленный бизнес-план для бизнеса на субаренде квартир решит половину вашей проблемы, главное, чтобы идея была рентабельной и окупаемой. Бизнес, основанный на субаренде квартир, прекрасный выбор для начинающих бизнесменов. Особенно тех, у кого есть коммерческая жилка. История этого вида предпринимательства уходит во времена первого кризиса. Когда люди оставались без средств к существованию. Вот тогда и была разработана эта система бизнеса.

Что такое субаренда

Человеку, который решил заняться этим видом деятельности, необходимо снять в аренду жилую площадь со всеми условиями на максимально длительный срок. Изначально это существенная затрата, но она окупится уже в первые месяцы. Жилье, которое вы арендовали, можете пересдать посуточно. Очень удобно, если квартира находится около железнодорожного вокзала или места отдыха, да и вообще, люди часто ездящие отдыхать и в командировки, предпочитают не однокомнатные гостиничные номера, а уютные квартиры, где можно чувствовать себя как дома.

В чем прибыль сдачи посуточного жилья

Цена за жилье посуточно намного выше, чем аренда на долгий срок. Эта разница и будет вашей чистой прибылью.

Главное в этом бизнесе – учесть все нюансы, например, местоположение предполагаемой съёмной квартиры, это должно быть доступное место, с большой проходимостью людей. Также не забудьте учесть факт конкуренции, есть ли в этом районе подобные услуги и какая ценовая политика.

Что нужно, чтобы получить первые плоды работы

Находимо найти подходящую квартиру. Главное условие – она должна быть оснащена всеми необходимыми предметами: мебель, комплект чистого белья, бытовая техника такая как, холодильник, телевизор, стиральная машина. У человека, который выберет ваши услуги, не должно возникнуть дискомфорта.

  1. Заключаем с владельцем договор аренды на долгий срок съёма квартиры, заверяем документы у нотариуса.
  2. Когда все документы подготовлены и вы получили ключ от квартиры, нужно позаботиться о рекламе. Распечатать визитки и раздать их водителям такси. Они чаще всего возят людей с вокзалов и аэропортов. Так у вас больше шансов приобрести клиентов. Также можно дать объявление в интернет на рекламный сайт в раздел «услуги».
  3. Заранее рассчитайте цену на оказываемые вами услуги. Например, сняв квартиру за 15 000 р. в месяц и поставив посуточную цену 1500 р. сутки, вы имеете 45 000 р. Это исходя из расчета, что не будет простоев. Конечно, не стоит ждать, что изначально не будет отбоя от клиентов. Но реклама и так называемое сарафанное радио сделают свое дело. Ведь довольные клиенты посоветуют вас своим друзьям.
  4. Когда вы набьете клиентскую базу, у вас не будет окон, вот тут можно подумать и о расширении бизнеса, то есть взять в аренду еще одну или несколько квартир.

Если ваши дела пошли в гору и вам уже мало дохода от сдачи квартир, возможен другой вид субаренды, правда здесь вам сначала придётся хорошо потратиться, но и доход будет значительно выше.

Вы можете взять в аренду большую площадь и поделить ее на отдельные помещения, сдавая их под офисы. Сдавать в аренду их можно как на длительный срок, так и на кратковременный для встреч, конференций и т. д.

Схема работы

Вы арендуете большую площадь, лучше целый этаж, делите ее на отдельные помещения, делаете ремонт, оснащаете всей необходимой офисной техникой, организовываете ресепшен, подводите необходимые коммуникации. В итоге вы сможете сделать наценку от 40 до 80% на всю проделанную вами работу и получить прибыль примерно от 130 000 до 150 тысяч долларов в месяц.

Конечно, вы можете не тратить колоссальных сумм, а вложиться по минимуму и сделать офисы не А класса, а С. Но есть вероятность, что у вас появится большое количество конкурентов, так как рынок недвижимости переполнен такими предложениями.

Проблемы, которые у вас могут возникнуть

  • Недобросовестные арендаторы задерживают оплату, используют помещения не по назначению.
  • Очень тяжело получить разрешение у хозяина помещения на субаренду, так как многие берегут свой имидж и будут лично контролировать все фирмы, которые хотят арендовать помещения.
  • Если вы планируете оказывать дополнительные услуги, например, охрана, то это может повлечь и добавочные расходы.

Обязательно следует учитывать тот факт, что без разрешения владельца квартиры, которую вы арендуете на длительный срок, сдавать ее посуточно нельзя. За это вас могут привлечь к уголовной ответственности. Для того чтобы сдавать посуточно арендованную на длительный срок квартиру, нужно оформить официальный договор на это с ее владельцем. Стоит учесть, иногда, чтобы уговорить владельца квартиры дать разрешение на ее сдачу посуточно, придется предложить ему более крупную плату или дополнительно процент от прибыли.

Бизнес на субаренде всегда пользовался спросом и был достаточно прибыльным. И по сегодняшний день, при правильном подходе и хорошей рекламе, такой бизнес станет приносить вам высокий доход. Вначале составьте грамотный бизнес-план, в котором нужно расписать все поэтапно, обязательно указать все возможные риски: как вы поступите в той или иной ситуации. Действуйте пошагово, согласно пунктам вашего бизнес-проекта.

Субаренда под офисы, что нужно знать об этом бизнесе (2021) — с чего начать и сколько можно заработать

Содержание:

  • Как найти нужную недвижимость
  • Как не допустить ошибок при субаренде
  • Основы планирования, кому предложить аренду недвижимость
  • Как избежать рисков

Одна из проблем начинающих, и не только бизнесменов — нехватка доступных офисных помещений. Причем, это не только фирмы, занимающиеся продажами или оказанием услуг, но и различными тренинг студиями, арт и фото мастерскими. Сейчас даже в городах с населением от 100 тысяч человек существует значительная нехватка офисных помещений, решить которую можно именно субарендой. В чем же заключается особенность данного бизнеса?

Субаренда предполагает разделение целого объекта недвижимости собственником (арендатором) на студии, офисы или представительства с целью последующей сдачи в аренду его частей. Бизнес может быть реализован практически с нуля или при больших инвестициях. Важную роль в планировании играет место расположения недвижимости и бизнес план, ориентированный под текущую ситуацию рынка.

Что выгоднее, купить или арендовать помещение по офис?

Если предприниматель имеет достаточно средств на покупку большого здания, то все достаточно просто. Выбирается объект недвижимости в перспективном районе, причем это может быть не центр города. Принимается решение о покупке или гибкой аренде с последующим ремонтом и перепрофилированием под требуемые задачи. Отличительная особенность бизнеса – поиск недооцененных объектов, которые могут быть реализованы под новые нужды.

Еще до момента окончания ремонта и раздела площадей на офисы можно начинать рекламную компанию.

Следующий способ заработка – это вариант с минимальными вложениями, а именно — классическая субаренда. При заключении договора с собственником, важно учитывать возможные изменения стоимости коммунальных платежей, а также заложить процент роста или снижения цены на аренду всего объекта согласно ценам рынка. Рост арендной платы должен покрываться за счет пересмотра месячной или годовой суммы, или распределяться на всех участников договора аренды, субаренды. Владелец недвижимости при ценообразовании должен учитывать и факт вашего ремонта помещения, которое будет арендовано.

Как и в предыдущем случае, прежде чем начинать искать по городу подходящее здание, необходимо провести маркетинговое исследование, которое поможет определить востребованность офисов и возможную политику ценообразования.

При выборе места размещения представительства фирмы, у клиентов пользуются спросом офисы с качественным ремонтом и удобным размещением – вблизи метро, автобусных остановок, в центре города (для небольших населенных пунктов). Очень важно наличие парковочных мест для автомобилей съемщиков.

Субаренда более выгодна в краткосрочной перспективе при условии ограниченного бюджета. При выборе этой бизнес модели следует понимать, что бизнес будет гарантированно стабильным на время заключения контракта, после чего с вами могут прекратить сотрудничество. При субаренде важно правильно вложить полученную прибыль, поэтому необходимо заблаговременно рассчитать риски и обозначить их в договоре, оставив для себя возможность выкупа недвижимости. Как вариант, который удержит собственника от неприемлемых действий по отношению к вашему бизнесу, может быть возврат инвестиций, вложенных вами в недвижимость, прописанный в договоре.

Как найти нужную недвижимость

Сразу стоит отметить, что необходимо выделить несколько перспективных районов города под размещение вашего бизнеса. Так можно существенно ускорить начало работы на объекте. Рассмотрим несколько способов, которые помогут доступным образом получить информацию о недвижимости:

  • Расклеивание объявлений об аренде здания (включая уже выбранные).
  • В сети интернет, просматривая предложения на соответствующих сайтах.
  • Посещение производственных организации, рынков и магазинов, помещения которых не используются полностью.

При таком подходе не стоит рассчитывать, что здание будет найдено очень быстро. Как правило, интересная недвижимость попадает к новому владельцу еще до выставления ее на общественные площадки. И все же, приложив некоторые усилия, можно найти «весьма лакомый кусочек».

К более дорогому и действенному варианту получения желаемого здания, склада или другого объекта можно отнести посреднические услуги компаний, организованно работающих с недвижимостью в вашем городе. Обращение к ним может существенно сэкономить время, а если это посредник в интернете, то и деньги. К плюсам такого сотрудничества можно отнести вашу стартовую репутацию как надежного партнера для клиента такой фирмы, этот фактор может оказаться решающим для новичка.

Как не допустить ошибок при субаренде

Любое дело должно начинаться с планирования. Составление бизнес плана – важный момент в организации бизнеса. К примеру, предприниматель нашел подходящий объект недвижимости, оформил договор долгосрочной аренды и не рассчитал свои силы – деньги закончились еще на первом этапе выполнения ремонтных работ. Такое возможно? Вполне, особенно если учитывать возможность «более выгодной» аренды большей площади, которую могут предложить, и от которой будет сложно отказаться.

Правильно составленный бизнес план субаренды поможет избежать неожиданностей. В документ включаются все статьи расходов, определяется прибыльность проекта.

Арендовать под офис можно разные помещения: торговые площади, склады, здания недействующих компаний. Не стоит обращать внимание на их состояние. Сегодня существует множество технологий, позволяющих быстро и недорого отремонтировать внутренние площади. Создавать дизайн в офисах необходимо в классическом стиле. Лучше всего подходят светлые, ненавязчивые тона. Если предполагается меблировка и «все включено», рекомендуется обеспечить минимум мебели.

Особое внимание стоит уделять охране вашего офисного комплекса. Рекомендуется установить сигнализацию и заключить договор с соответствующей службой.

Также не стоит забывать о монтаже кондиционеров в каждой комнате. Хорошо, если в здании будет отведено место под столовую. Комфортные условия работы, и возможность приятного времяпровождение во время перерывов, способствуют востребованности офисов.

Позаботиться необходимо и о стоянке для автомобилей – это в идеале. Площадку перед зданием также следует привести в порядок, разбить на парковочные зоны. Само же здание должно быть оформлено не только изнутри. Внешний вид объекта скажет сам за себя. В бизнесе на рынке недвижимости важна каждая деталь – удобство размещения здания, создание комфортных условий для работы, стильное оформление офисов.

Основы планирования, кому предложить аренду недвижимость

Еще на этапе планирования стоит определить размер будущих офисов. Актуальными были и остаются небольшие комнаты, в которых могут работать минифирмы и частные предприниматели. Как вариант, некоторые из офисов можно сдавать на короткий промежуток времени, к примеру, юристам, психологам, фотографам, арт-проектам из нескольких участников. Остальные – на длительный период, предложив клиентам меньшую стоимость. Можно выделить одно объемное помещение под «Актовый зал», который будет интересен руководителям семинаров, мастер-классов.

Итак, помещение под офисы найдено, договор долгосрочной аренды подписан, перепланировка и ремонт выполнены, все это время на вас работали ваши объявления, и у вас появились первые клиенты. Уменьшать интенсивность рекламы не стоит, даже когда свободными остаются один или два офиса. Подача объявлений в интернет способствует продвижению бизнеса. Реклама должна быть ориентирована на компании, предпринимателей, юридических лиц, которые нуждаются в рабочем кабинете. Интернет поможет найти самые выгодные предложения. Не стоит завышать стоимость аренды. К примеру, цена аренды офиса в Москве за 1 кв. м колеблется от 200 до 600$ в год.

Здание будет нуждаться в обслуживании. Это стоит учесть в бизнес плане. На постоянную работу нужно будет нанять управляющего-менеджера, понадобятся услуги уборщицы, электрика, дворника, далее штат нужно будет дополнить консьержем. С обслуживающим персоналом заключается трудовой договор, на начальных этапах рекомендуется воспользоваться предложениями компаний, предоставляющих услуги данных работников.

Как избежать рисков

Естественно, как и любой иной бизнес, субаренда офисных помещений имеет определенные риски. Главными из них являются:

  • Несдача офисных помещений в аренду вовремя. При грамотно выбранном здании, качественном ремонте, рекламе – риск сводится к минимуму. К тому же доход от арендуемых студий поможет перекрыть временные трудности.
  • Нехватка средств на реализацию проекта. Правильно составленный бизнес план позволяет точно определить все затраты и избежать ненужных расходов.
  • Повышение стоимости коммунальных платежей. Избежать данного риска поможет пункт в договоре, который будет заключен со съемщиком. К примеру, при росте цен стоимость аренды может быть уменьшена на соответствующий процент.

Отношения арендодателя с арендатором прописываются в документе – договоре. Его составление стоит доверить опытному юристу, который поможет разработать выгодные условия сотрудничества для обеих сторон. Долгосрочные соглашения с компаниями стоит регистрировать в контролирующих органах.

Реализовать проект субаренды офисных помещений может каждый, приложив некоторые усилия. Учитывая разницу в стоимости покупки артстудии и ее аренды, всегда найдутся заинтересованные предприниматели, которые будут готовы стать клиентами субарендного бизнеса.

Смотрите видео по теме заработка на субаренде офисов:

Загрузка…

Что такое посуточный субарендный бизнес?

Мы много говорили о том, как зарабатывать на посуточной аренде, имея свободную квартиру. Но, как у медали есть две стороны, так и посуточного арендного бизнеса есть два проявления – прямая или субаренда. Давайте разберём поподробнее, что это такое и с чем этот пирог готовят.

Терминология

В лучших традициях обучения начнём с определения. Итак, субаренда – это передача арендованной квартиры в аренду третьему лицу. То есть, вы снимаете квартиру у владельца на длительный срок и сдаёте её своим постояльцам, одновременно являясь и арендатором, и арендодателем.

Субаренда обычно используется именно в посуточном бизнесе, так как это более выгодно. Разница между той суммой, которую вы отдаёте владельцу за месяц и заработанной на посуточной аренде остаётся вам и скапливается в неплохой заработок.

Сдавать ли в субаренду?

Рассмотрим ситуацию с точки зрения владельца. Итак, у вас есть свободная квартира, и вы решаете сдать её на полгода-год арендаторам. При обсуждении сделки потенциальный клиент говорит о субаренде. Открещиваться от такого варианта сделки сразу не стоит.

Во-первых, вы как владелец всегда вовремя будете получать квартплату и можете быть уверены в благосостоянии своей недвижимости. Это вполне логично, так как разгромленную или грязную квартиру посуточно ваш арендатор сдать не сможет.

Во-вторых, вся ответственность на состоянии вашего имущества, на взаимоотношениях с соседями и общем положением дел ложится на арендатора. Вы так же подписываете с клиентом договор, но просто включаете туда пункт о субаренде. И без вашего согласия никакие действия не будут совершаться.

В общем и целом, это весьма неплохой вариант, так как квартира практически 24/7 находится под контролем арендатора-арендодателя, вам нет необходимости наведываться сюда часто. Само собой, нужно внимательно присмотреться к будущим бизнесменам, ведь они точно должны отбирать благонадёжных гостей.

Заниматься ли субарендой?

А теперь с другой стороны. Вы – амбициозный бизнесмен и намерены зарабатывать на посуточной аренде. Но со своей квартирой не повезло, лишней недвижимости не нашлось. С чего же начать?

Для начала учтите, что этот путь не менее стрессовый и хлопотный, чем прямая аренда. К тому же, опытные субарендодатели говорят, что для увеличения прибыли лучше сдавать несколько квартир. В таком случае стресса становится ещё больше.

К тому же, найти владельца-арендодателя, согласного на субаренду, в наше время непросто. Украинские владельцы квартир весьма ревностно относятся к своему имуществу, боясь цыганских таборов или студенческих хостелов на своих квадратных метрах.

Подбирайте квартиры для посуточной субаренды по двум критериям – месторасположение и наличие техники. Поиск удачных апартаментов для такого бизнеса весьма похож на поиск новой квартиры. Об этом, кстати, мы недавно вам рассказывали.

Помните, что вы несёте полную ответственность за состояние квартиры перед владельцем и выступаете гарантом качественных услуг для будущих гостей. Субарендатор и владелец никак не пересекаются, вы работаете с обеими сторонами самолично.

Также учитывайте, что вам внимательно следует относиться к будущим посуточным гостям. Если владельцу что-то не понравится, и вы нарушите ваши договорённости, то договор о прямой аренде может быть расторгнут. Как следствие, вы теряете площадку для бизнеса, клиентов в резерве, возможно придётся начинать всё с начала.

Вместе со всеми сложностями важно учитывать, что грамотно организованная субаренда – хороший и прибыльный бизнес. На первичном этапе требуется вложить конкретную сумму в долгосрочную прямую аренду, в закупку необходимых комплектующих (полотенца, постельное, бытовая химия), не забыть о рекламе. Не рекомендуем связываться с кредитами, так как покрыть быстро проценты за счёт посуточной субаренды не выйдет. Лучше скопить или взять в долг у близких людей.

Правовая сторона вопроса

Чтобы всё было законно и правильно, в арендном деле нужен договор. Мы повторяем вам об этом едва ли не в каждой статье. И сегодня – не исключение.

Но есть один нюанс – при субаренде заключается два договора между владельцем и арендаторами. Первый договор заключается классическим способом между владельцем и арендатором, с прописанным условием о субаренде. Здесь владелец указывает, что не против сдачи своего имущества в субаренду, и на каких условиях.

Второй договор – о субаренде между арендатором «первого звена» и арендатором «второго звена». То есть, уже между субарендодателем и арендатором. Владелец квартиры должен просмотреть второй договор и убедиться, что прописанные там условия эксплуатации недвижимости его устраивают. Лишь с согласия владельца можно начинать «пересдавать» квартиру посуточным клиентам.


Как заработать 200 тысяч за два с половиной месяца на субаренде

Стратегия: Посуточная субаренда квартир
Финансовый результат: 200 тысяч за 2,5 месяца
Программа: Сдача в аренду недвижимости
Тренер: Татьяна Хмельницкая

Татьяна Хмельницкая много лет занималась бизнесом в Мурманске, затем решила перебраться в Москву. И здесь ей почти сразу попался бесплатный вебинар Территории Инвестирования, после которого она решила пройти полноценный тренинг.

Изначально Татьяна нацелилась на инвестиции в недвижимость, в том числе заграничную, а вот посуточная субаренда квартир казалась бизнесом весьма хлопотным и даже рискованным – удастся ли все правильно организовать, находить каждые сутки новых арендаторов и т.д.

Но, слушая на тренинге рассказы тех, кто уже занимался квартирной субарендой, впитывая их опыт, Татьяна поняла, что здесь нет ничего запредельно сложного, это реальный и выгодный бизнес. И его можно начать без высоких сложений, арендуя квартиру на длительный срок по небольшой ставке и затем сдавая посуточно за более высокую цену.

Результаты и развитие

Начав с одной квартиры, Татьяна уже спустя месяц получила от субаренды 100% прибыли. А тогда решила в полной мере использовать еще одно преимуществ такого бизнеса – он легко масштабируется. Успешно сдавая одну квартиру, ничто не мешает взять вторую, третью и т.д. Последовательно Татьяна взяла в субаренду еще четыре квартиры, всего за 2 с половиной месяца принесшие ей 200 тысяч прибыли.

При этом дело оказалось вовсе не таким хлопотным, ведь хотя аренда и называется посуточной, люди заезжают порой на неделю, две, одни клиенты Татьяны снимали квартиру целый месяц. Посуточная аренда все равно дешевле гостиницы, и в квартире жильцам уютнее, они в большей мере чувствуют себя хозяевами, могу свободно приводить гостей и т.п.

Еще больше нагрузку снимает правильная организация бизнеса. Татьяна вовсе не мечется между пятью квартирами, на нее работают диспетчер, принимающий звонки, агент, показывающий квартиры потенциальным съемщикам, горничная, которая убирает квартиры между заездами. Сама Татьяна лишь контролирует процесс, и при должной организации это можно делать даже удаленно – из Мурманска, с Дальнего Востока, отдыхая на Бали.

Ее субарендный бизнес процветает, и будет расти дальше, ведь потребность в краткосрочной аренде есть всегда – кто-то приезжает в Москву в командировку, кто-то на лечение, для поступления в ВУЗ и по десяткам других причин. Если вы также хотите научиться зарабатывать субарендой квартир, записывайтесь на тренинги Территории Инвестирования.

 

Бизнес идея субаренда квартир - Лучшие бизнес идеи 2017/2018

Что такое субаренда?

Субаренда – это особый вид имущественных отношений между людьми, предусматривающий передачу на платной временной основе одним человеком другому право пользования и распоряжения, но не владения, с целью последующей сдачи имущества в аренду третьему лицу.

Это бурно развивающийся в настоящее время бизнес

Почему. Субаренда квартир как бизнес очень выгодна, можно получить хороший заработок. Затраты минимальные, а прибили при этом неплохие. Такой бизнес не требует лицензий и поисков необходимого сырья. Все что нужно есть в свободной продаже. А это в частности мебель и аксессуары для помещений (спальные, банные, туалетные  кухонные принадлежности). Затраты при этом минимальны, а прибили колоссальны.

Клиентская база или как заработать на субаренде?

В основном это приезжие люди, но нередко случается, что жилье в наем берут молодые семьи, которые отпочковываются от родителей. Зачастую предлагаемое жилье востребовано туристами, отдыхающими, командировочными, людьми которые приехали лечиться, очищать организм и т.д. В курортных городах организовывать такой бизнес рискованно по причине сезонности наплыва туристов.

Как найти квартиру на сдачу?

Есть несколько способов это сделать.

  1. Произвести опрос населения на определённой территории.
  2. Изучить средства массовой информации.
  3. Изучить размещенные в интернете необъятные массивы информации.
  4. Обратится в риэлтерское агентство.

Персонал

Сдача в субаренду одной жилплощади дело менее хлопотное нежели, например нескольких домов и квартир. Зачастую их наем осуществляется на условиях гостиничного номера, поэтому если в одном доме можно обеспечивать, например услуги горничной самостоятельно, то при расширении бизнеса не обойтись без наемного персонала.

Кроме этого, могут понадобиться услуги прачечной, химчистки, клиринговые, электрика и т.д.

Регистрация бизнеса

На начальном этапе можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. При этом можно использовать упрощенный налоговый режим. Это позволит избежать возможных неприятностей с надзорными органами, а также штрафов.

Не помешает открыть расчетный счет. Он обеспечит возможность наладки взаимоотношений с юридическими лицами, привлекать командировочный персонал. Нанимать клиринговые и прочие компании, пользоваться услугами аутсорсингов фирм.

Риски субаренды как бизнеса

Зачастую первичный арендатор несет все риски и ответственность за состояние помещения. Договор аренды будет выгоден, если он заключается на 5 лет как минимум, в противном случае лучше данный бизнес не организовывать вообще, потому что он не окупиться. После расторжения договор теряет юридическую силу, поэтому арендатору нужно предварительно подготовиться к этому событию, так как он потеряет доступ к объектам. Арендатор редко обращает внимание на техническое состояние здания, и зачастую отказывается осуществлять его ремонт, несмотря на то, что арендная плата включает связанные с физическим износом объекта амортизационные отчисления.

Кроме этого, сдавая жилье в наем необходимо быть крайне осторожным. Лучше не предоставлять его субарендаторам в состоянии алкогольного опьянения, так как мысли этого человека находятся в измененном состоянии, неизвестно что можно от него ожидать. Людям моложе 20 лет также рискованно сдавать жилье, ведь зачастую у них нет денег на его оплату.

Также необходимо быть в курсе событий, которые происходят в вашем населенном пункте. Бывают случаи, что желающие получить в аренду жилье приезжают, например, на несуществующий слет, фестиваль, семинар и т.д. А если им есть что скрывать, то ждать чего-то хорошего от такого человека не стоит. Также многие опасаются сдавать жилье паре молодых девочек, так как возле них в скорости может оказать пара неизвестно каких мальчиков.

Сдача квартир в аренду. Бизнес-план

Текущие расходы:

– арендная плата;

– коммунальные платежи;

– покупка хозяйственных принадлежностей, банных, чистящих и моющих средств, лампочек и т.д.

– уплата налогов.

В общем, это около 400 долларов США.

Средний размер платы за сутки составляет около 30 долларов США. В среднем в месяц квартира сдается в наем на 20 дней. В итоге средняя выручка составляет 800 долларов США. В итоге чистая прибыль после уплаты налогов с нее составляет 300 долларов США. При этом доход еще больше можно увеличить, занимаясь активным поиском и привлечением клиентов, заполняя все дни простоя. Но нужно выделять время на обеспечение уборки, произведения прочих необходимых работ.

Достаточно приличный доход можно получить с 5 объектов, стоимость найма которых ориентирована на клиентов с разным уровнем дохода.

Востребованность в таких услугах в настоящее время неуклонно растет, стимулирует это повышение деловой активности населения и развитие туристического бизнеса. Поэтому те, кто решил им заняться именно сейчас могут поймать волну и организовать прибыльный бизнес.

 

коммерческих помещений в субаренду (за и против)

Субаренда коммерческих помещений дает множество преимуществ. Но чтобы получить максимальную отдачу от субаренды, не забудьте сначала сделать покупки вокруг, потому что субаренда также имеет свои недостатки. Когда вы сдаете в субаренду - вы становитесь субарендатором - вы действительно снимаете помещение у другого арендатора, а не у владельца. Из-за подчиненного характера субаренды вы должны быть уверены, что понимаете связанные с этим риски и преимущества.

Законы о субаренде варьируются в зависимости от штата, поэтому обязательно ознакомьтесь с законами о арендодателях и арендаторах в вашем районе, прежде чем заключать договор.

Первоначальный арендатор

Есть много причин, по которым арендатор может принять решение о сдаче помещения в субаренду. Возможно, у первоначального арендатора, известного как субарендатор, было слишком много места, и он хотел сдавать в субаренду, чтобы получать доход, заполняя пустой офис. Арендатор, возможно, стал слишком большим и переехал, но по-прежнему был связан долгосрочным соглашением, поэтому необходимо было передать его в субаренду для покрытия расходов.

Какой бы ни была причина субаренды арендатора, вы должны внимательно прочитать соответствующие договоры, чтобы обезопасить себя. Попросите первоначального арендатора показать договор аренды с владельцем или управляющим недвижимостью. Убедитесь, что владелец согласился разрешить арендатору сдавать недвижимость в субаренду. Нельзя доверять субарендатору, который не покажет вам свой первоначальный договор аренды.

Никогда не принимайте первое предложение аренды в субаренду. Всегда старайтесь договориться о более выгодной сделке.

Плюсы субаренды коммерческих площадей

Сдача в субаренду коммерческих площадей может быть очень выгодной для небольшого или только начинающего бизнеса.Часто субаренда более доступна, чем стандартная коммерческая аренда, и может быть легче получить право на субаренду, чем на эксклюзивную аренду.

Вы можете арендовать именно то, что вам нужно. Если ваш бизнес небольшой и вам нужно всего несколько сотен квадратных футов, вы найдете гораздо больше возможностей на рынках субаренды. Большинство помещений, сдаваемых в субаренду, уже сдано. Вам не придется беспокоиться об обновлениях и расширениях.

Меньше прикрепленных строк

Субаренда обычно проще и понятнее, чем другие сложные виды коммерческой аренды.Однако субаренда по-прежнему является юридически обязывающим документом и также зависит от первоначального договора аренды. Вы должны серьезно подумать о том, чтобы адвокат или доверенный риэлтор ознакомился с договором аренды субарендатора, а также с субарендой до подписания.

Доступ к общим областям, привилегиям и сети

Многие помещения, сдаваемые в субаренду, предоставляют доступ к приемным, комнатам отдыха, конференц-залам, хранилищам и другим общим помещениям по сниженной цене или, в некоторых случаях, даже бесплатно.

Поскольку помещения, сдаваемые в субаренду, являются частью большего пространства, вам, возможно, не придется платить за системы сигнализации или доступ в Интернет, если для этих вещей уже выделено место.

Кроме того, если вы работаете в одиночку, вы можете получить выгоду от сдачи помещения в субаренду, если будете сотрудничать с кем-то из аналогичной профессии. Вы можете получать рекомендации от бизнеса или клиентов, иметь нового коллегу, с которым можно поговорить с представителями отрасли, или делиться ресурсами.

Доступ к административной поддержке

Если пространство является общим и вы не в офисе весь день, другие субарендаторы или сотрудники субарендатора могут отвечать на ваши телефоны, получать почту и посылки или приветствовать неожиданных посетителей. Если вы попросите об этих услугах, вам, возможно, придется заплатить за них, но вам не придется весь день быть привязанным к офису, чтобы получить почту.

Многие субарендаторы могут заключить договоры аренды, которые позволят им получить доступ к факсу и копировальным аппаратам субарендатора или другой офисной технике, что требует приобретения меньшего количества оборудования.

Возможность занять все пространство

Если субарендатор хочет переехать до истечения срока аренды, он может сдать вам все пространство в субаренду. Это может упростить получение более крупных площадей, на которые можно претендовать, если у вас есть существующие финансовые отношения с субарендатором, и если вы захотите сохранить пространство после истечения срока первоначальной аренды, у вас может быть больше возможностей для переговоров об аренде с фактическим домовладелец.

Нет CAM или других непредсказуемых комиссий

В типичной субаренды вы несете ответственность за устранение причиненного ущерба. Тем не менее, ваш субарендатор или их арендодатель обычно требуется для ремонта и обслуживания общих частей. Просмотрите договор аренды, заключенный с первоначальным арендатором, и узнайте, кто несет ответственность за различные перечисленные виды обслуживания.

В большинстве случаев субаренда - это аренда с полным обслуживанием и фиксированной ежемесячной арендной платой. Эта фиксированная ставка аренды означает отсутствие платы за обслуживание помещений общего пользования (CAM) и других непредсказуемых сборов.Это может упростить составление бюджета для арендной платы.

Минусы субаренды коммерческих площадей

Недостатки субаренды в основном логистические или юридические. Эти трудности нельзя игнорировать, поскольку они могут стоить того, что вы не решите их с самого начала.

Совместимость с бизнесом

Вы можете быть ограничены в использовании собственности. Обязательно проверьте зонирование в районе, который вы собираетесь сдавать в субаренду, чтобы убедиться, что ваш тип бизнеса приемлем.Кроме того, убедитесь, что другие предприятия в соседних помещениях совместимы с вашими. Вы не хотите громких ударов или другого шума, когда разговариваете с клиентом по телефону.

Субаренда также может повлиять на ваш доступ к внешним и внутренним вывескам или другим формам рекламы. Это может вызвать у клиентов, которые приходят к вам в офис, ощущение «малого бизнеса». По этой причине полезно взять в субаренду кого-то той же профессии. Например, адвокат должен сначала попытаться передать в субаренду другому адвокату, если они делят помещение.Сотрудничая с другими подобными профессиями, это может помочь развеять атмосферу малого бизнеса.

Вы также во власти вкусов украшения вашего субарендатора. Вы будете ограничены изменениями, которые вы можете сделать с помещениями, сдаваемыми в субаренду.

Выгодные условия могут быть переданы вам

Правовые вопросы могут возникнуть, если у вас возникнут проблемы с арендодателем или арендодателем. Чтобы свести к минимуму ваши юридические последствия и защитить права в качестве субаренды, убедитесь, что поверенный изучит ваш договор субаренды и исходный договор аренды перед подписанием.

Если субарендатор заключил «плохую» сделку со своим арендодателем, он может попытаться передать вам определенные сборы и более высокую арендную плату. Обязательно прочтите и субаренду, и исходный договор аренды и сравните условия субаренды с другими сопоставимыми арендными платами и предложениями в аналогичных помещениях. Это одна из причин, по которой вам следует изучить как можно больше других пространств, прежде чем выбирать какое-либо конкретное пространство.

Неисполнение обязательств субарендой

Если ваш субарендатор не выполнит своих обязательств, не заплатив арендодателю или управляющему недвижимостью, это может повлиять на вашу субаренду.Например, вы платите арендную плату арендодателю, но арендодатель не платит арендодателю.

Вы можете решить эту проблему, включив в свои субаренды права на возмещение расходов и убытков в случае выселения из-за неисполнения субарендой своих обязательств.

Задержки в обслуживании

Если вам нужен ремонт недвижимости или другие услуги, предоставляемые арендодателем, вам все равно, возможно, придется обратиться к субарендеру для исправления ситуации. Это может вызвать задержки и головную боль при решении проблем и может усложнить средства правовой защиты от нерешенных проблем.

Заключение

Несмотря на недостатки, субаренда обычно предлагает новым владельцам и владельцам малого бизнеса доступный и удобный способ выйти из домашнего офиса в «реальный» мир.

Важно проанализировать все «за» и «против» каждой возможности, а также попросить профессионала - юриста или лицензированного агента по недвижимости - просмотреть документы перед подписанием.

Информация, содержащаяся в этой статье, не является юридической консультацией и не заменяет ее.Законы штата и федеральные законы часто меняются, и информация в этой статье может не отражать законы вашего штата или последние изменения в законодательстве. Чтобы получить текущую юридическую консультацию, проконсультируйтесь с юристом.

Что такое договор коммерческой субаренды и кому следует рассматривать возможность субаренды?

Навигация и переговоры по соглашению о коммерческой субаренде может быть сложной задачей. Возможно, вы знакомы с жилищной субарендой, но коммерческая субаренда требует дополнительных технических деталей и мелкого шрифта, на которые нужно обращать внимание.В AQUILA мы заключили сотни договоров субаренды от имени наших клиентов, и мы знаем, что для вас важно иметь всю необходимую информацию, прежде чем вы начнете процесс субаренды своего помещения.

Читать дальше: Как сдать в субаренду свое офисное пространство: Руководство по процессу субаренды от А до Я

В этой статье мы объясняем, что такое коммерческое соглашение о субаренде и причины, по которым вы можете рассмотреть возможность субаренды своего помещения.

Что такое договор коммерческой субаренды?

Коммерческая субаренда - это соглашение между арендатором, который в настоящее время арендует недвижимость, новым арендатором, ищущим место, и владельцем недвижимости.

Когда вы сдаете свою площадь в субаренду, вы являетесь субарендатором (или субарендатором), а ваш новый арендатор является субарендатором (или субарендатором). Субарендатор проживает в вашем помещении (или его части) в течение оставшегося срока аренды (или любого другого согласованного периода времени, иногда только часть оставшегося срока аренды).

Читать дальше: 5 причин, по которым ваша субаренда может не продвигаться (и как продвигаться вперед)

Обычно вы по-прежнему несете ответственность за свои арендные платежи, поэтому вы должны собирать арендную плату со своего субарендатора каждый месяц и при этом продолжать платить свою аренда напрямую арендодателю.

Вам также необходимо внимательно прочитать договор аренды, прежде чем вы решите сдать свое пространство в субаренду. Прежде чем обращаться к арендодателю за одобрением, вам необходимо понять свои права субаренды, чтобы убедиться в отсутствии ограничений или проблем с согласием. Обычно арендодатели разрешают вам сдавать ваше пространство в субаренду, но в некоторых случаях существуют ограничения.

Когда вы будете готовы сдать свое пространство в субаренду, вам нужно будет разместить его на соответствующих сайтах коммерческой недвижимости и использовать маркетинговые инициативы, чтобы сдвинуть его с мертвой точки.

Найм брокера может значительно упростить и ускорить процесс субаренды. Брокер может помочь вам определить лучшую ставку для вашего помещения, убедиться в его конкурентоспособности и поделиться многолетним опытом маркетинга. Кроме того, брокер может помочь вам сориентироваться в сложном процессе переговоров как с арендодателем, так и с потенциальными субарендаторами.

Читать дальше: 5 ключевых вопросов, которые следует задать перед наймом брокера по субаренде

Причины, по которым вы можете сдавать в субаренду свое коммерческое помещение

Субаренда не всегда подходит для всех, но мы обнаружили, что субаренда может быть хорошей альтернативой для арендаторов в следующих ситуациях:

1.Вам необходимо уменьшить размер вашего офиса

У вас слишком много места или места, которое вы не используете? Если вам нужно уменьшить размер, но у вас еще есть срок аренды, субаренда может быть отличным вариантом. Когда вам нужно уменьшить размер, вы можете сдать в субаренду часть своего пространства или все пространство.

Некоторые арендаторы в этой ситуации предпочитают сдавать в субаренду часть своего текущего офиса, чтобы избежать сложностей и расходов, связанных с переездом. Если вы занимаетесь отдельными этажами или помещениями, это может быть относительно простой процесс.Вы также можете сдавать в субаренду только часть своего помещения. Однако, если ваш офис представляет собой одно смежное пространство, важно помнить, что вам, возможно, придется заплатить дополнительные строительные расходы, чтобы разделить пространство или быть открытым для совместного использования вашего пространства с другой компанией. В зависимости от ваших целей важно правильно продавать свое пространство.

С другой стороны, если вы хотите полностью освободить пространство и искать новое или просто больше не нуждаетесь в служебных помещениях, вы можете сдать в субаренду все свое пространство.Это хороший вариант, если у вас меньше неиспользуемого пространства или вам нужно существенно другое пространство. Это наиболее распространенный подход при сдаче в субаренду.

Читать дальше: Сколько офисных площадей мне нужно? (Калькулятор и стандарты на человека)

2. У вас больше места, чем вам нужно прямо сейчас.

Есть ли у вас место, которое вы планируете использовать в будущем, но в котором сейчас нет необходимости? Если вы быстрорастущая компания, было бы разумно подписать договор аренды на более крупную площадь, но поначалу вы можете не использовать все это пространство.

Сдача неиспользуемого пространства в субаренду может стать отличным способом сэкономить деньги и сохранить возможности для продолжения вашего роста. Вы можете найти краткосрочного субарендатора, основываясь на своих прогнозах роста, и, когда вам понадобится место, вы можете забрать его и продолжить аренду.

Это хороший вариант для быстрорастущих компаний, которые нашли пространство, в котором они хотят расти в долгосрочной перспективе. Таким образом, вашей компании не нужно искать новое место и переезжать каждый раз, когда вы растете.

Читать дальше: Офисное решение Zello: продажа, аренда и субаренда на Шестой улице

3.Вы выросли из своего нынешнего пространства

Ваш бизнес быстро растет? Вам не хватает места? Возможно, вам придется сдать свое пространство в субаренду и переехать в большее пространство до истечения срока аренды. Это распространено среди стартапов и других быстрорастущих предприятий.

Когда вы перерастете свое пространство, вы можете арендовать дополнительные офисные помещения или сдать в субаренду свое текущее пространство и переехать в большее пространство. Если вы арендуете дополнительное пространство, это может создать разделение в вашей компании, если ваши сотрудники разделены на два места.В зависимости от вашей культуры и динамики офиса это иногда может создавать проблемы с общением и рабочим процессом. В большинстве случаев вы в конечном итоге занимает больше места, чем вам нужно, из-за неэффективности разделения (две комнаты отдыха, дополнительные коридоры и, возможно, два отдельных срока аренды).

Сдавая в субаренду свое текущее пространство и найдя новое пространство подходящего размера для роста, вы можете избежать этих головных болей и, возможно, сэкономить деньги в долгосрочной перспективе.

Читать дальше: 3 вещи, которые нужно учитывать стартапам, прежде чем искать офисное пространство

4.Ваша компания переезжает или закрывается.

Наконец, если вашей компании внезапно потребуется переехать или закрыть свои двери до окончания срока аренды, вам, возможно, придется сдать свое пространство в субаренду.

Сдавая свое пространство в субаренду в таких ситуациях, вы можете избежать двойной арендной платы или арендной платы за неиспользуемое пространство. Первый вопрос, который задают многие арендаторы при переезде или закрытии офиса: «Позволит ли арендодатель расторгнуть договор аренды?» Ответ арендодателя чаще всего звучит категорически «нет», или, если они собираются рассмотреть вопрос о расторжении договора, потребуются значительные штрафы за расторжение договора. Как правило, лучшим решением является субаренда, поскольку шансы на возмещение более высокой суммы в долларах выше.

Прочтите наш пример использования: Субаренда для StrongBox: создание креативного решения на Stonelake 6

Чтобы продолжить изучение процесса субаренды, ознакомьтесь с другими полезными статьями:

Если у вас есть дополнительные вопросы о субаренде, или если хотите знать, подходит ли субаренда для вашей компании, запланируйте консультацию с одним из наших опытных брокеров по представлению арендаторов сегодня.

Руководство для субарендаторов по сдаче коммерческих помещений в субаренду

Внезапное и резкое изменение финансового состояния многих высокотехнологичных компаний и последующее смягчение ситуации на местном рынке коммерческой недвижимости привело к наводнению субарендных площадей на коммерческих площадях. рынок недвижимости. Хотя это наводнение представляет собой потенциальную экономическую выгоду для тех, кто стремится занять коммерческие площади, существует ряд потенциальных юридических ловушек и практических проблем, которые обычно упускаются из виду потенциальными субарендаторами, которые часто просто полагаются на стандартные формы субаренды при заключении субаренды.

Самая основная проблема связана с юридическим статусом субарендатора помещения в субаренду. Права субарендатора в соответствии с субарендой полностью зависят от наличия основного договора аренды помещения. Субарендатор, однако, не является стороной основного договора аренды - основной договор аренды - это документ между арендодателем и арендатором; Субаренда - это документ между арендатором (который является субарендатором в субаренду) и субарендатором. Если основной договор аренды прекращается, права субарендатора на субаренду прекращаются.Следовательно, субарендатор должен защитить себя от потенциальной потери своего субарендного пространства и связанных с этим затрат, вложенных в субарендное пространство.

Другая основная ловушка связана с проблемами, присущими субарендатору, унаследовавшему условия основного договора аренды, заключенного его субарендатором. Большинство условий субаренды включены посредством ссылки из основного договора аренды. Однако условия основной аренды могут быть совершенно неприемлемыми для использования, предусмотренного субарендатором, или они могут отражать баланс переговорных сил горячих рынков недвижимости 1998, 1999 и 2000 годов, в отличие от смягчающегося рынка. сегодня.

В этой статье эти проблемы описываются более подробно и делается попытка предоставить практические решения, позволяющие всем сторонам субаренды успешно завершить транзакцию.

Основная аренда

Принимая решение о сдаче помещения в субаренду, субарендатор должен сначала проанализировать основной договор аренды. Субарендатору важно понимать все соглашения, которые вместе составляют основной договор аренды. Хотя большинство субарендаторов проверяют сам основной договор аренды, многие пренебрегают любыми поправками к основному договору аренды, актами эстоппеля, соглашениями о неразрушении, соглашениями о рабочих письмах или соответствующими условиями, соглашениями и ограничениями, которые могут дополнять или изменять условия основного договора аренды. .Необходима полная проверка этих документов.

Во-первых, субарендатору важно определить, допускает ли основная аренда возможность заключения субаренды. Согласие арендодателя почти всегда требуется для уступки или субаренды. В Калифорнии в большинстве договоров аренды указывается, что в согласии арендодателя на субаренду не должно быть необоснованно отказано. Для договора аренды в Калифорнии, заключенного после сентября 1983 года, который не устанавливает стандарт согласия арендодателя на субаренду (т.е., может ли домовладелец отказать в согласии на субаренду по своему усмотрению или арендодатель не может необоснованно отказать в своем согласии на субаренду), закон Калифорнии подразумевает, что в согласии арендодателя не может быть необоснованно отказано. Факторы, обычно признаваемые судами как обоснованные опасения арендодателя, включают чистую стоимость и деловую репутацию субарендатора, а также предлагаемое использование субарендой помещений субарендатором.

Однако важно пересмотреть основной договор аренды, поскольку в нем могут быть изложены менее очевидные требования, которые домовладелец может применить, чтобы не дать свое согласие на субаренду.Например, во многих договорах аренды указано, что арендатор не может сдавать помещение в субаренду существующему арендатору в здании или проекте, в котором расположены арендованные помещения, или любому юридическому лицу, с которым арендодатель договорился о потенциальной аренде в течение последних шести месяцев. В некоторых договорах аренды также указывается, что арендатор не может заключать субаренду по цене ниже справедливой рыночной стоимости арендной платы за помещение или арендной платы, которая иным образом предлагается арендодателем в здании во время запроса на согласие на субаренду.

Учитывая, что арендная плата по субаренде зачастую ниже, чем арендная плата по прямой аренде, такое требование может быть трудно преодолеть. Субарендатор должен также проверить основной договор аренды, чтобы пересмотреть ограничения на использование помещений, чтобы гарантировать, что предлагаемое субарендатором использование помещений субаренды не противоречит основному договору аренды.

Правый захват

Многие договоры аренды также предоставляют так называемое право возврата арендодателя , позволяя арендодателю ответить на запрос о субаренде, вместо этого расторгнув договор аренды в отношении помещения, которое предлагается сдать в субаренду. Если такое право на повторное изъятие существует, важно определить период времени, в течение которого арендодатель может воспользоваться этим правом, и воздержаться от расходования каких-либо значительных сумм в отношении субаренды до тех пор, пока не будет уверенности, что право возврата не будет реализовано.

Пожалуйста, обратите внимание, что во многих договорах аренды довольно расплывчато относительно того, когда домовладелец должен реализовать право на повторный захват, а также когда прекращается действие права на возврат. В рамках конкретного договора аренды возникает ли право на повторное изъятие, просто показывая домовладельцу письмо о намерениях, финансовую информацию о субарендаторе или фактически заключенный договор субаренды? Важно проверить.

Если возможно, потенциальный субарендатор должен потребовать от субарендатора ускорить процесс принятия решения арендодателем, чтобы определить, в какой степени потенциальный субарендатор должен использовать альтернативные механизмы субаренды.

Кроме того, субарендатор должен определить, какая финансовая и другая информация относительно субарендатора требуется арендодателю при рассмотрении арендодателем потенциальной субаренды. Есть ли у субарендатора опасения по поводу конфиденциальности или другие проблемы, которые могут сделать его нецелесообразным проводить транзакцию? Также важно определить, может ли субарендатор выполнить какие-либо другие условия, которые должны быть выполнены, чтобы получить согласие арендодателя на субаренду.

Затем субарендатору важно ознакомиться с условиями основного договора аренды, чтобы определить, было бы справедливо по отношению к субарендатору включить условия посредством ссылки в субаренду. В значительной степени субарендатор будет придерживаться того, на что субарендатор рассчитывал при основной аренде, потому что субарендатор не может предоставить субарендатору больше прав на субаренду, чем субарендатор в соответствии с основным договором аренды.

Однако между субарендатором и субарендатором есть возможность для переговоров по определенным вопросам. По другим вопросам, возможно, было бы целесообразно рассмотреть возможность обращения к домовладельцу с просьбой об изменении условий основного договора аренды путем внесения поправки в основной договор аренды или согласия арендодателя.

Принимая во внимание резкие колебания на рынке аренды коммерческой недвижимости за последние двенадцать месяцев, субарендатору может быть целесообразно попытаться пересмотреть некоторые условия основного договора аренды, вместо того чтобы жить на условиях, которые его субарендатор был вынужден принять в провозглашенный рынок последних лет.Хотя эти вопросы будут обсуждаться более подробно ниже, области, вызывающие особую озабоченность субарендатора, часто касаются штрафов за просрочку платежа, процентных ставок за просрочку платежа, возможности вносить изменения в помещения субаренды, распределения ответственности за капитальные затраты и положений об оставшейся арендной плате. основная аренда перешла к субарендатору.

Условия субаренды

После того, как субарендатор определил, что условия основного договора аренды допускают возникновение субаренды и что включение условий основной аренды будет приемлемым для субарендатора, условия самой субаренды должны быть согласованы . Ниже приводится список некоторых вопросов, требующих внимания субарендатора:

Определение субаренды

Хотя та часть помещений, которая подлежит основной аренде, которая должна быть сдана в субаренду в качестве субаренды, часто показана на плане этажа, прилагаемом к субаренде , стороны нередко не понимают полностью, является ли субаренда помещением включает или имеет ли субарендатор по крайней мере неисключительные права на использование вестибюлей, мест общего пользования, площадей, патио и столовых, обслуживающих как помещения, удерживаемые субарендатором, так и субарендные помещения.

Субарендатор должен определить, нужно ли ему право размещать спутниковые антенны на крыше здания в той мере, в какой это право было предоставлено субарендатору в соответствии с основным договором аренды. Субарендаторы, как правило, хотят иметь право измерять площадь субаренды после завершения работ по усовершенствованию, чтобы убедиться в правильности базовой арендной платы и других пропорциональных обязательств, указанных в субаренде.

Кроме того, в настоящее время субарендодатели обычно сдают в аренду или продают свою мебель и / или другое оборудование своим субарендаторам .В отношении любой конкретной субаренды стороны должны определить, желает ли субарендатор продать или сдать в аренду такую ​​мебель и / или другое оборудование во время субаренды. Если суб арендодатель продает такую ​​мебель и / или другое оборудование субарендатору, субарендант должен предоставить счет купли-продажи, в котором должно быть указано, что субарендатор является владельцем таких предметов и что эти предметы в настоящее время не обременены никакими залогами. Субарендатор должен иметь право в любое время убрать такую ​​мебель и / или другое оборудование из помещения, сдаваемого в субаренду.

Состояние субаренды

Сдается ли субарендное помещение на условиях «как есть» или оно будет застроено субарендатором или арендодателем? Существуют особые вопросы, связанные с контролем арендодателя над застройкой и / или использованием надбавки на улучшение арендатора для помещений, сдаваемых в субаренду. Если субарендатор сдает в субаренду площадь, которая не была по существу завершена арендодателем, или получает часть надбавки на улучшение арендатора, которую арендодатель предоставляет субарендатору в соответствии с основным договором аренды для завершения улучшений субарендатора, это важно для субарендатор должен получить сертификаты эстоппеля или другие заявления, подтверждающие текущий статус строительства и описывающие условия, которые будут наложены на использование субарендатором надбавки на улучшение арендатора для завершения улучшений арендатора.

Субарендатор должен убедиться, что он имеет право контролировать процесс строительства , проводить аудит затрат и, при необходимости, делать заказы на внесение изменений. Если субарендатор не контролирует процесс застройки, субарендатор должен удостовериться, что дата начала аренды не является фиксированной датой начала (таким образом, принимая на себя риск строительства), а вместо этого основывается на дате завершения строительства субаренды. Субарендатор может также рассмотреть возможность переговоров о праве на прекращение субаренды, если субарендное пространство не будет по существу завершено к определенной дате.

Совместное использование арендуемого помещения

Для субарендатора и субарендатора важно распределить ответственность в отношении услуг и коммунальных услуг, которые предоставляются совместно как помещению субарендатора, так и субарендованной площади. Утилиты, подключенные к субарендной площади, учитываются отдельно? Если нет, стороны должны определить, следует ли устанавливать субсчетчик и, если да, то за чей счет. В качестве альтернативы стороны могут определить способ справедливого распределения стоимости коммунальных услуг.В той степени, в которой субарендатор имеет право в качестве арендатора по основному договору аренды выбирать определенных поставщиков коммунальных услуг, субарендатор может рассмотреть вопрос о том, чтобы потребовать слово при таком выборе.

Субарендатор и субарендатор также должны подумать о том, как подходить к вопросам, связанным с затратами на HVAC или электрические системы в нерабочее время. Как правило, основная аренда позволяет арендодателю взимать с арендатора дополнительную почасовую плату за использование HVAC или электричества в нерабочее время. В некоторых современных зданиях такое использование HVAC может быть обеспечено отдельно для зон внутри зданий, чтобы ограничить затраты, обеспечивая HVAC только небольшими частями этажа (зон), для которых требуется HVAC.В старых зданиях часто требуется охлаждение многих этажей или всего здания в нерабочее время. Если субарендатор и субарендатор должны совместно использовать части здания, в которых одна или несколько зон обслуживают как пространство, которое будет занимать субарендатор, так и пространство, которое будет занимать субарендатор, тогда субарендатор и субарендатор должны обсудить процедуры, с помощью которых каждая сторона могут запрашивать такие услуги и распределять затраты между собой в той степени, в которой они совместно пользуются услугами.

Другие системы здания, которые могут потребовать дополнительного рассмотрения, включают совместное использование телефонных систем, систем бесперебойного питания, T-1 или других линий, обеспечивающих подключение к Интернету, и кабелей между зданиями.

Возможные проблемы по генеральной аренде

Как упоминалось выше, право субарендатора на свою субаренду зависит от продолжения существования основного договора аренды. Кроме того, субарендатор соглашается принять на себя многие обязательства по основной аренде в той мере, в какой обязательства относятся к субарендной площади.Следовательно, субарендатору важно убедиться, что он не заключает субаренду, которая является предметом проблемной основной аренды. Важно решить, должен ли субарендатор получать заверения и / или возмещения убытков от субарендатора, защищающего субарендатора от таких проблем.

Общие заверения и / или возмещения со стороны суб арендодателя заключаются в том, что: a) основной договор аренды представляет собой полное соглашение между сторонами, и нет никаких других соглашений между арендодателем и суб арендодателем; б) нет существующих значений по умолчанию или набора обстоятельств, которые привели бы к неисполнению обязательств по основной аренде; c) помещения и улучшения в них соответствуют всем применимым законам; и г) помещения, улучшения и строительные системы находятся в хорошем рабочем состоянии.

Обязанность арендодателя по предоставлению услуг в субаренду

Обычно в договоре основной аренды указывается, что арендодатель должен предоставлять арендатору строительные и коммунальные услуги. Эти услуги включают водопровод, электричество, воду, уборку и техническое обслуживание, а также ремонт мест общего пользования. Однако, поскольку субарендатор не имеет прямых договорных отношений с арендодателем, он не имеет возможности возмещения ущерба арендодателю за то, что арендодатель не предоставил такие услуги или коммунальные услуги субарендатору или другим жильцам здания.

Очевидно, субарендатор не имеет физического доступа к этим услугам или утилитам и, следовательно, не может гарантировать, что услуги или утилиты фактически получены субарендатором. (Тем не менее, обратите внимание, что это обоснование не может применяться к однопользовательским договорам аренды с тремя сетями, в соответствии с которыми арендаторы организуют и предоставляют все такие коммунальные услуги. ) Следовательно, возникает вопрос, какой уровень усилий должен приложить субарендатор, чтобы потребовать арендодатель для предоставления услуг и коммунальных услуг, необходимых в соответствии с основным договором аренды.

Адвокаты часто обсуждают, должен ли субладелец прилагать «прилежные», «разумные» или «максимальные» усилия. В любом случае для субарендатора важно попытаться предоставить в субаренду право подать в суд на арендодателя от имени субарендатора, чтобы обеспечить предоставление таких услуг и коммунальных услуг в субаренду.

Кроме того, если арендатор имеет право самопомощи в основной аренде для устранения такого перерыва в предоставлении услуг и коммунальных услуг и возмещения затрат в счет арендной платы, причитающейся по основной аренде, субарендатор должен запросить право требовать, чтобы субарендатор осуществляет эти права от имени субарендатора.Если арендатор имеет право на снижение арендной платы по основному договору аренды из-за сбоя в предоставлении таких услуг или коммунальных услуг, то субарендатор должен получить аналогичное снижение арендной платы по договору субаренды в той степени, в которой такое прерывание затронет субаренду. Кроме того, отказ услуг или коммунальных услуг, которые должны быть предоставлены из-за неисполнения обязательств субарендатором по основной аренде, должен быть дефолтом в рамках субаренды, и суб арендодатель должен нести ответственность за такой отказ.

Транзитные сборы

Субарендатор должен потребовать, чтобы субарендатор сохранил права субарендатора в качестве арендатора по основному договору аренды для оспаривания сквозных расходов (т.д., тройные сборы и прочая дополнительная арендная плата), и что субарендатор пользуется правом оспаривать от имени субарендатора. Если субарендатор выиграет спор относительно сквозных расходов, субарендатор должен получить пропорциональную долю любого кредита, полученного субарендатором.

Защита субарендатора от неисполнения обязательств субарендатором

Субарендатор должен хорошо понимать финансовую устойчивость любого предлагаемого субарендатора. Имеет ли суб арендодатель достаточные финансовые возможности для выполнения своих обязательств по основной аренде? Будет ли субарендатор платить больше арендной платы по договору основной аренды, чем субарендатор будет платить по договору субаренды? Если да, то что, если вообще что-либо, должно быть сделано, чтобы заверить субарендатора в том, что субарендатор имеет финансовое положение для выплаты разницы в арендной плате?

Кроме того, какова стратегия субарендатора в отношении оставшихся помещений, если субарендатор сдает в субаренду меньше, чем все помещения, которые являются предметом основной аренды? Останется ли субарендатор в оставшейся части помещения или субарендатор сдаст оставшуюся часть в субаренду другим субарендаторам? Если да, то кто и сколько? Стратегии субарендатора будут различаться в зависимости от ответов на эти вопросы.

Ниже перечислены стратегии, которые обычно используются субарендаторами для защиты себя от дефолтов со стороны субарендаторов по основным договорам аренды:

Во-первых, субарендатор может запросить у арендодателя соглашение о признании, в соответствии с которым арендодатель соглашается признать субаренду как прямую аренду между арендодателем и субарендатором в случае невыполнения арендатором условий основного договора аренды. Арендодатели исторически неохотно предоставляют соглашения о признании, потому что соглашения о признании мешают домовладельцам играть на рынке в надежде на увеличение справедливой рыночной стоимости аренды.

Если субарендатор не смог получить соглашение о признании, он должен, по крайней мере, попытаться получить согласие от арендодателя о том, что арендодатель одновременно доставит субарендатору копию любых уведомлений о невыполнении обязательств, которые арендодатель предоставляет арендатору в соответствии с основным договором аренды. и что субарендатор будет иметь право исправлять такие дефолты.

В дополнение или вместо соглашения о признании субарендатор может также торговаться за возможность платить арендную плату по субаренде напрямую арендодателю, чтобы предотвратить возможное отвлечение арендной платы субарендатором.Субарендатор должен получить от субарендатора компенсацию за убытки, возникшие в результате невыполнения субарендатором обязательств по основному договору аренды.

Кроме того, субарендатор должен заключить договор о незамедлительном предоставлении субарендатору любых уведомлений о невыполнении обязательств и других вопросов, полученных субарендатором. Субарендатор также должен согласиться не изменять основной договор аренды каким-либо образом, который может отрицательно повлиять на субарендатора.

Защита субарендатора от неисполнения обязательств домовладельцем

Поскольку права субарендатора на арендуемую площадь зависят от наличия основного договора аренды, субарендатор также заинтересован в том, чтобы основной договор аренды не был расторгнут из-за отказа арендодателя (т.е., собственник здания), чтобы выплатить в установленный срок любые долги, обременяющие помещение, сдаваемое в субаренду. Если арендодатель не выплатит такой долг, и в результате кредитор лишит права выкупа, любая аренда имущества, заключенная после предоставления ссуды, может быть прекращена по закону, если только соответствующий арендатор не получил от этого соглашения о невозвращении беспокойства. кредитор пообещал, что договор аренды сохранится после потери права выкупа, пока арендатор не просрочит свои обязательства по договору аренды.

После обращения взыскания доля субарендатора в субаренду будет повышаться или понижаться в зависимости от статуса основного договора аренды.Следовательно, субарендатор должен удостовериться, что такое соглашение о невозмущении причинено субарендатором. Эта защита особенно важна, поскольку рынок коммерческой недвижимости продолжает смягчаться.

Защита от расторжения договора аренды

Опять же, поскольку существование субаренды зависит от существования основной аренды, субарендатор захочет предотвратить прекращение основной аренды по любой причине. Субаренда должна содержать обязательство субарендатора не прекращать основную аренду в соответствии с отдельным соглашением между субарендатором и арендодателем.Основная аренда может также предусматривать, что субарендатор, как арендатор по основной аренде, имеет право расторгнуть основную аренду при определенных обстоятельствах, если помещения пострадали от несчастного случая или повреждения, или если есть перерыв в обслуживании помещений. . Субарендатор должен попытаться контролировать это решение о расторжении договора, если это вообще возможно.

Сохранение гибкости: условия уступки и субаренды

Может оказаться целесообразным изменить условия уступки и субаренды основного договора аренды, которые включены посредством ссылки в субаренду. Любое право возврата арендодателя в соответствии с основным договором аренды не должно распространяться на суб арендодателя в рамках субаренды, если только право возврата не осуществляется самим арендодателем. Также может быть целесообразно пересмотреть положения о бонусной арендной плате в основной аренде.

Если арендодатель имеет право на получение более чем 50% такой дополнительной ренты, то распределение премиальной ренты между субарендатором и субарендатором в случае субаренды должно быть пересмотрено с учетом меняющихся рыночных условий.У субарендатора просто меньше оснований, чем у арендодателя, для такого положения в отношении любой «бонусной субаренды», учитывая, что субладелец не принимает на себя риски собственника недвижимости.

В любом случае договор субаренды должен предусматривать, что, если арендодатель дает согласие на передачу или субаренду субарендатора субарендатору, субарендатор не может отказаться от своего согласия. Субарендатор также должен дать согласие на незамедлительную обработку запроса субарендатора на переуступку или субаренду у арендодателя.

Субарендатор может также пожелать воспользоваться различными вариантами для продления срока основной аренды или увеличения размера помещений, которые предоставляются субарендатору в соответствии с основной арендой. Однако такие опционы обычно делаются «персональными» для первоначального арендатора (и любого его аффилированного лица) и не могут быть реализованы субарендаторами.

Тем не менее, субарендатор может пожелать напрямую договориться с арендодателем и субарендатором о праве на реализацию таких опционов. Если субарендатор не смог получить право на реализацию такого права, субарендатор должен, по крайней мере, требовать, чтобы субарендатор сам не реализовывал какой-либо вариант продления основной аренды, если субарендатор затем ведет переговоры о прямой аренде с арендодателем в конце срока субаренды.

Вопросы страхования и ответственности

Субарендатор должен проверить требования к страхованию основного договора аренды , чтобы убедиться, что субарендатор может выполнить требования в той степени, в которой требования включены посредством ссылки в субаренду.Часто возникают вопросы в отношении типа страховщиков и подтверждений, требуемых от арендатора по генеральному договору аренды.

Если субарендатор занимает значительно меньше площади, чем указано в основном договоре аренды, сумма страхования ответственности, требуемая по договору основной аренды, может быть чрезмерной для целей субаренды. Кроме того, субарендаторы могут пожелать самостоятельно застраховаться, несмотря на тот факт, что субаренданту было запрещено по основной аренде осуществлять самострахование из-за более низкой чистой стоимости субарендатора.

Отказ арендодателя от суброгации (т. Е. Соглашение со страховой компанией арендодателя не предъявлять иск к стороне, причинившей ущерб застрахованному) и освобождение от ответственности, если таковая имеется, в соответствии с основным договором аренды также должны применяться к субарендатору.

Основная аренда обычно включает положение, в котором арендодатель ограничивает свою ответственность по основной аренде своей долей в собственности, а также заявляет, что арендодатель не несет ответственности за причинение вреда лицам или имуществу арендатора. Арендодатель также стремится исключить свою ответственность за косвенный ущерб арендатору. Субарендаторам следует попытаться исключить все эти положения из субаренды, чтобы субарендатор не пользовался такими исключениями на том основании, что они не применимы к отношениям субарендатор / субарендатор.

Обязательства по сдаче

Если субарендатор будет выполнять начальную застройку субарендного пространства , субарендатор должен рассмотреть возможность включения соглашения в субаренду относительно того, должно ли такое застройка быть снято в конце срока субаренды.Субаренда также должна включать положение о том, что субарендатор не обязан в конце срока субаренды (и аренды) удалять любые изменения, внесенные субарендатором или которые уже находились в субарендном пространстве на момент субаренды. срок начался.

Изменения

Если субарендатор уже имеет планы по изменениям и намеревается построить субаренду , субарендатор должен получить одобрение этих планов от арендодателя и субарендатора во время заключения субарендой в субаренду, чтобы устранить риск о последующем неодобрении арендодателем и / или сублалдлордом.Если основной договор аренды предусматривает, что арендодатель имеет право на сборы за управление строительством в связи с любыми изменениями в помещениях, такие сборы не должны включаться посредством ссылки в субаренду (сборы за управление строительством не должны уплачиваться субарендатором субарендату).

Если основной договор аренды требует, чтобы суб арендодатель внес в помещения какие-либо изменения, требуемые законом, субарендатор должен попытаться договориться либо об исключении из обязательства по внесению изменений, либо о распределении, координации и ответственности за стоимость и выполнение таких изменений. между субарендатором и субарендатором.Если для проживания субарендатора требуется исправленный сертификат о занятости, стороны должны определить, кто несет ответственность за получение сертификата.

Получение согласия арендодателя

Действие субаренды должно быть обусловлено получением арендодателем письменного согласия на субаренду в течение определенного периода времени. В положении о согласии арендодателя должно быть указано, что если арендодатель не дает согласия до истечения этого срока, то субарендатор имеет право прекратить субаренду.В договоре субаренды также должно быть указано, что субарендатор оплачивает стоимость получения согласия арендодателя.

Парковка

В договоре субаренды должны оговариваться права субарендатора на использование парковочных мест, которые предоставляются по основному договору аренды (или по отдельному соглашению о парковке). Субарендатор и субарендатор должны подумать о том, как они будут контролировать парковочные зоны, чтобы гарантировать, что ни одна из сторон не превышает свою долю прав на парковку.

Вывески

В договоре субаренды следует оговорить, какие права, если таковые имеются, имеет субарендатор на вывески субарендатора в каталоге здания , на двери в помещение для субаренды и, если применимо, на помещения.Субарендатор может также рассмотреть вопрос о том, чтобы и арендодатель, и субарендатор предварительно одобрили любую вывеску, фактически рассматриваемую субарендатором.

Текущие рыночные условия предоставляют пользователям площадей редкую возможность сдавать помещения в субаренду по сниженным арендным ставкам. Однако те же рыночные условия создали беспрецедентное количество потенциальных юридических и практических ловушек для неосторожных. Использование стандартной формы субаренды для сдачи в субаренду значительного количества пространства - распространенный способ столкнуться с такими подводными камнями.Мы рекомендуем проконсультироваться с юрисконсультом перед заключением любой сделки субаренды.

Об авторе
За дополнительной информацией по этой теме обращайтесь к Дугу Ван Гесселю:
Дуглас Г. Ван Гессель, эсквайр.
Sheppard Mullin Richter & Hampton LLP
P: 415-774-2989
E: [email protected]
W: www.smrh.com


Срок аренды истекает в ближайшие три года? Нам нужно поговорить сейчас.

Мы делаем все возможное для наших клиентов… больших и малых.

Сдайте офисное пространство в субаренду: плюсы, минусы и скрытые затраты

Если вы арендуете офисное помещение, но не используете его полностью для своего бизнеса, зачем позволять ему тратить зря? Подобно тому, как арендаторы квартир используют Airbnb для сдачи в аренду своих дополнительных комнат, компании могут сдавать в субаренду офисные помещения за дополнительные деньги.

Как сдать офис в субаренду

  1. Проверьте договор аренды. Не пытайтесь найти субарендаторов, пока не убедитесь, что вам разрешили сдать офис в субаренду.Найдите свой договор аренды и убедитесь, что он позволяет субарендаторам. Попросите адвоката прочитать договор аренды и помочь вам определить, можете ли вы сдавать в субаренду, и если да, то какие условия применяются.
  2. Поговорите с ближайшими предприятиями. Как только вы определите, что вам действительно разрешено сдавать свое пространство в субаренду, пора искать субарендаторов. Прежде чем предлагать место кому-либо, спросите тех, кто уже работает поблизости. Компании, работающие в непосредственной близости от офисных помещений или зданий, могут стремиться к расширению.Возможно, вы даже уже знаете их, и они могут переехать быстрее, чем кто-то новый. Если вы напрямую не знаете кого-либо, кто хочет сдавать в субаренду, оптимизированные сервисы, такие как PivotDesk - онлайн-торговая площадка, где компании могут найти или рекламировать общие офисные помещения, - предоставят вам доступ к группе арендаторов, желающих разделить часть офиса.
  3. Тщательно отбирайте кандидатов. Этот шаг, возможно, самый важный. Было бы здорово иметь субарендаторов, но только не в том случае, если вы приобретете соседа не того типа.Во-первых, убедитесь, что вы не сдаете пространство в субаренду компании, работающей в конкурирующей отрасли. Якорный арендатор в коммерческой зоне может иметь договор с арендодателем, в котором указывается, что никакие другие компании в его отрасли не могут арендовать офисные помещения в комплексе. Во-вторых, убедитесь, что ваши субарендаторы смогут платить свою долю арендной платы; помните, что даже если они не платят вам арендную плату, вы все равно должны арендодателю полную арендную плату. В-третьих, выберите субарендаторов, которых вы не против видеть каждый день.Например, если есть вероятность, что они будут громкими или мешающими, вы не захотите, чтобы они работали в вашем офисе.
  4. Определитесь с ценой лизинга. Как правило, юридические и физические лица заинтересованы в сдаче в субаренду, а не в аренде всего помещения из-за более короткой аренды и меньших затрат. Помните об этом при принятии решения об арендной плате для вашего субарендатора. Кроме того, помните, что некоторые договоры аренды запрещают арендаторам взимать плату за субаренду, достаточную для получения прибыли, а не только для покрытия арендной платы, которую они должны арендодателю каждый месяц.Вы также можете запросить депозит для покрытия любых потенциальных убытков, которые могут возникнуть во время субаренды вашего офиса субарендатором. Залог на случай возмещения убытков обычно равен арендной плате за один месяц.
  5. Согласитесь с условиями. Вам нужно будет обсудить такие факторы, как потенциальный ремонт; условия аренды; оплата коммунальных услуг; совместное использование удобств и офисных услуг; брендинг; и офисная среда. Обязательно сделайте все эти приготовления заранее и включите их в документы субаренды.Это должно быть само собой разумеющимся, но не забудьте попросить адвоката убедиться, что все документы верны, прежде чем двигаться дальше.
  6. Завершить договор. После того, как вы выбрали субарендаторов и согласились с условиями субаренды, пора подписать документы и позволить им въехать.

3 причины сдавать в субаренду офисные помещения

Почему вашему бизнесу следует рассмотреть вопрос о сдаче офисных помещений в субаренду? В типичной ситуации аренды вы, как арендатор, снимаете помещение у домовладельца.Когда вы сдаете в субаренду свое офисное помещение, вы становитесь субарендатором, а те, кто арендует у вас, становятся вашими субарендаторами. Субарендаторы подписывают с вами договор и платят вам арендную плату напрямую. Затем вы платите арендодателю всю арендную плату. Компании предпочитают сдавать в субаренду часть или все свои офисные помещения по многим причинам, в основном из-за попыток избежать разрыва текущего договора аренды и оплаты сопутствующих расходов (обычно теряется залог и взимается дополнительная плата). Предприниматели, фрилансеры, стартапы и небольшие компании обычно хотят сдавать недвижимость в субаренду, потому что они не нуждаются или не могут позволить себе сразу сдавать все офисные помещения.

Давайте поговорим о некоторых распространенных причинах сдачи офисных помещений в субаренду. И, наконец, мы проведем вас через процесс субаренды. Будьте готовы начать экономить на аренде!

Причина № 1: У вас есть место, которое вы не собираетесь использовать. Это самая простая причина для сдачи в субаренду. Возможно, когда вы впервые сдавали помещение в аренду, офис был как раз подходящего размера, но с тех пор вы уменьшили его в размерах. Это означает, что вы платите за пространство, которое не используете. Может быть, какое-то время это было нормально, но продажи компании падают, и вам не хватает денег.Вместо того, чтобы тратить лишнее пространство, вы можете выбрать субарендатора, который компенсирует общую стоимость аренды.

Причина № 2: У вас есть место, которое вам еще не нужно. Важно выбрать офисное пространство, которое позволяет компании расти. Вот почему вы можете арендовать здание с дополнительными частными офисами или полезными площадями, которые вы сможете заполнить новыми сотрудниками только через год или около того, когда компания принесет больше доходов. В этом случае вы можете найти некоторых краткосрочных субарендаторов, которые помогут вам платить арендную плату до тех пор, пока вы не сможете позволить себе нанять дополнительных сотрудников.

Причина № 3: Вам необходимо переехать в другой офис. Большинство договоров аренды длятся от трех до пяти лет. Если ваша компания растет быстрее, чем ожидалось, или вы хотите сменить обстановку, вы можете подумать о расторжении договора аренды. Однако сдача вашего старого помещения в субаренду некоторым субарендаторам, пока вы переезжаете в лучшее помещение, может быть менее беспорядочным и более рентабельным решением. Если вы хотите полностью избежать срока аренды от трех до пяти лет и вместо этого выберете гибкое и краткосрочное офисное решение, вы можете воспользоваться преимуществами FLEX by SquareFoot.

На что следует обратить внимание перед тем, как сдавать офис в субаренду

Прежде чем приступить к сдаче офисного помещения в субаренду, осознайте, что существуют потенциальные недостатки. Прочтите этот список рекомендаций, чтобы убедиться, что субаренда подходит вам, прежде чем начинать совместное использование рабочего пространства.

Вы несете ответственность за ущерб.

  • Поскольку вы подписали первоначальный договор аренды с арендодателем, вы несете ответственность за возврат помещения в его первоначальном состоянии по окончании срока аренды.Хотя коммерческие субарендаторы обычно несут ответственность за содержание собственности, вы, как субарендатор, несете ответственность, если они откажутся отремонтировать или оплатить ущерб.
  • Вы должны платить арендную плату, несмотря ни на что. Одна из самых популярных причин сдавать в субаренду заключается в том, чтобы субарендаторы помогали вам платить за аренду, но что, если они этого не сделают? Что ж, вы все еще должны арендодателю всю сумму.

Вы должны убедиться, что субаренда практична.

  • Даже если у вас есть несколько дополнительных офисов, субаренда может быть нереальной.Во-первых, убедитесь, что в офисном помещении есть входы и выходы, подходящие для всех. Во-вторых, убедитесь, что парковок достаточно. Вашим будущим субарендаторам может потребоваться дополнительное пространство для парковки приезжающих подрядчиков и клиентов. В-третьих, убедитесь, что общие зоны, такие как кухни, коридоры и общие зоны, не будут переполнены из-за добавления некоторых субарендаторов.

Помните о конфиденциальности.

  • Приглашение сотрудников другой компании работать в непосредственной близости от вас означает, что они часто будут в пределах слышимости.Напомните своим сотрудникам, что о конфиденциальной информации, такой как финансы или личная информация клиентов, следует говорить только за закрытыми дверями. Или, если это слишком сложно, субаренда может быть просто не очень хорошей идеей.

Офисная среда потенциально может измениться.

  • Субарендаторы в некоторой степени изменят культуру и характер помещения, поэтому обязательно примите это во внимание. Помешают ли они восприятию вашей компании посетителями? Окажут ли они какое-либо негативное влияние на ваш бренд? Не вызовут ли они слишком много лишнего шума, чтобы ваши сотрудники могли работать эффективно?

Когда арендатор становится арендодателем

Если вы тщательно взвесили все «за» и «против» субаренды и тщательно проверили всех потенциальных субарендаторов, вы на правильном пути к экономии денег на аренде и приобретению некоторых, возможно, интересных соседей по офису.Суть в следующем: субаренда - популярный способ сэкономить деньги, но всегда сначала делайте домашнюю работу.

Не делайте этого в одиночку - обратитесь за помощью в поиске подходящих субарендаторов для совместного использования вашего пространства. Возможно, вам нужна помощь в составлении договора субаренды, который принесет пользу вам и вашим субарендаторам и охватит все юридические детали. Или, возможно, вам нужны предложения по новым офисным помещениям, в которые ваша компания может переехать, пока вы сдаете в субаренду старые помещения.

Свяжитесь с нами, и мы свяжем вас с одним из наших брокеров-арендаторов.Мы с нетерпением ждем ответов на все ваши вопросы, связанные с субарендой.

ошибок, которых следует избегать при сдаче офисных помещений в субаренду


Недавняя пандемия привела к увеличению числа арендаторов, стремящихся сдать свои офисные помещения в субаренду. Арендаторы коммерческой недвижимости не только пытаются снизить арендную плату за офисные помещения, которые они не используют из-за того, что сотрудники теперь работают из дома, но многие предприятия также не работают. Следовательно, субаренда кажется хорошим выбором.Однако многие коммерческие арендаторы ошибаются при сдаче офисных помещений в субаренду. В этой статье вы узнаете, что делать, чтобы избежать этих распространенных ошибок.

1. Непонимание ответственности при сдаче моего офиса в субаренду

Сдавая в субаренду офисное помещение, вы по-прежнему обязаны соблюдать условия первоначального договора аренды. Это означает, что вы по-прежнему несете ответственность за оплату ежемесячной арендной платы и других сборов, включенных в ваш договор аренды. Кроме того, вы несете ответственность за подготовку своего помещения для нового субарендатора.Незнание этого может повлиять на ваш опыт субаренды.

2. Отсутствие расчета стоимости субаренды

Несмотря на то, что цель субаренды - заработать деньги для компенсации арендной платы, важно рассчитать стоимость субаренды и выяснить, подходит ли она для вашей компании. По сути, вы суб-домовладелец.

Вот общие затраты, связанные с субарендой офисных помещений:

Комиссия брокера : Вы будете нести ответственность за уплату комиссии брокеру, если ваш субарендатор использует брокера, и они будут использовать брокера.

Гонорары адвоката : Вы должны будете заплатить адвокату, который поможет вам составить и завершить оформление договора субаренды.

Затраты на переезд и переезд : Наличие субарендатора означает, что вы должны переместить свою собственность либо в новое место, либо в другую часть здания. Вы несете ответственность за расходы, связанные с переездом.

Взыскание в субаренду : Взыскание в субаренду показывает процент арендной платы, которую вы получите при сдаче в субаренду своего офиса с учетом комиссионных брокеров, гонораров адвокатам и рыночных уступок

3.Невозможность рассчитать срок аренды

Как арендатор, вы все равно будете нести ответственность за уплату арендной платы, пока вы ждете нового арендатора. Следовательно, важно оценить, сколько времени обычно требуется в вашем районе, чтобы получить нового субарендатора, основываясь на знании рынка и желательности места.

4. Неспособность оценить техническое обслуживание помещений

В зависимости от того, какой у вас договор аренды, вы можете нести ответственность за ремонт вышедших из строя систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или ремонт помещения.Следовательно, вы должны убедиться, что нанимаемый вами субарендатор будет обслуживать здание и содержать его в хорошем состоянии.

5. Не задавать правильные вопросы

Правильные вопросы направят ваше путешествие по субаренде в правильном направлении. Это также поможет вам избежать ненужных конфликтов с арендодателем и субарендатором.

  • Сколько арендной платы будет платить новый субарендатор?

  • Согласится ли новый арендатор оплачивать обслуживание в соответствии с условиями вашего первоначального договора аренды?

  • Кто оплачивает коммунальные расходы?

  • Есть ли у сторон обязательства по страхованию?

  • Что произойдет после прекращения субаренды?

Если в вашем бизнесе произошли какие-либо существенные изменения с начала этой пандемии, и ваше офисное пространство больше не соответствует потребностям вашего бизнеса, вы можете рассмотреть возможность сдачи в субаренду части или всего вашего пространства.Убедитесь, что вы наняли представителя арендатора, который будет помогать вам на протяжении всего процесса.

Вот еще несколько статей, которые могут вам понравиться:

10 терминов, которые необходимо знать о коммерческой недвижимости

Тактические советы по аренде офисной недвижимости

Как технологии революционизируют коммерческую недвижимость

Подпишитесь на наш блог, чтобы получить больше советов по коммерческой недвижимости !!


Что такое коммерческая субаренда недвижимости?

Если вы когда-либо читали о коммерческой аренде, вы знаете, что ее досрочное расторжение обходится очень дорого.Часто плата за расторжение договора - это просто остаток арендной платы за весь срок аренды. Учитывая такой уровень затрат, неудивительно, что многие коммерческие арендаторы предпочли бы сдавать свои помещения в субаренду, чем оставлять их пустыми. Однако, если вы думаете о том, чтобы пойти по этому пути, важно сначала изучить коммерческую субаренду. Читайте дальше, чтобы узнать больше.

Что такое коммерческая субаренда?

Для начала, если вы когда-либо снимали квартиру, вы, вероятно, уже имеете некоторое представление о том, как работает субаренда.В сфере жилой недвижимости процесс субаренды более известен как субаренда. Оба термина относятся к действию первоначального арендатора, сдающего арендуемые помещения другому арендатору. Обычно в этой ситуации договор субаренды заключается между двумя арендаторами с согласия арендодателя.

Однако, помимо этого, процесс коммерческой субаренды сильно отличается от того, который регулирует аренду жилого помещения. Во-первых, помещения в коммерческой недвижимости чаще сдаются в субаренду, потому что договор коммерческой аренды обычно длится несколько лет.С другой стороны, большинство юридических мер защиты, которые предоставляются арендаторам жилых помещений - например, ограничение, ограничивающее сумму, которая может взиматься с залогового депозита - не существует для коммерческой аренды. Поэтому гораздо важнее иметь возможность успешно заключить договор коммерческой аренды.

Каковы риски субаренды коммерческого помещения

С учетом сказанного важно отметить, что субаренда коммерческого помещения сопряжена с определенным риском.Фактически, независимо от того, где вы находитесь в сделке, существуют риски. С этой целью мы представили их на ваше рассмотрение ниже. Взгляните, чтобы лучше понять, как защитить себя и свои интересы в этом процессе.

Риски для арендодателя

Из трех сторон, участвующих в сделке данного типа, собственник имущества подвергается наименьшему риску. Хотя во многих штатах есть законы, запрещающие вам «необоснованно» отказывать в согласии на субаренду, во многих штатах также требуется, чтобы существующий арендатор получил разрешение арендодателя перед субарендой другому владельцу бизнеса.Кроме того, важно отметить, что любое существующее соглашение о субаренде останется подчиненным первоначальному договору аренды, а это означает, что у вас все еще есть возможность расторгнуть договор аренды с основным арендатором, что также приведет к прекращению субаренды.

Однако, несмотря на это, вам все равно необходимо принять меры для защиты своих интересов в этом вопросе. В частности, убедитесь, что пункт субаренды в вашем договоре аренды требует, чтобы вы дали свое согласие до того, как ваш нынешний арендатор сможет внести субаренду.Когда пришло время дать свое согласие, обязательно внимательно изучите финансовые показатели потенциального арендатора.

Риски для субарендатора

Честно говоря, как первоначальный арендатор и субарендатор, вы, вероятно, будете тем, кто возьмет на себя наибольший риск в этом сценарии. Помните, что любое соглашение субаренды, которое вы заключаете со своим арендатором, будет подчиняться основному договору аренды, что означает, что вы все еще находитесь на крючке по уплате базовой арендной платы и любых сборов, если ваш арендатор не выполняет свои обязательства.Кроме того, многие арендодатели предпочитают сохранять «конфиденциальность договора», если они все же решают разрешить договор субаренды, что означает, что вы будете нести ответственность за содействие любому общению между арендодателем и вашим арендатором.

Имея это в виду, прежде чем вы решите сдать в субаренду, вам нужно будет прочитать свой существующий договор аренды, чтобы убедиться, что вы не делаете ничего, что может нарушить условия аренды. Затем вы также захотите проявить особую осторожность, когда дело доходит до квалификации вашего арендатора.В этом случае, поскольку ваш кошелек на кону, важно убедиться, что ваш субарендатор более чем квалифицирован.

Риски для субарендатора

Наконец, существуют также некоторые риски для субарендатора. В этом случае срок субаренды зависит от основного договора аренды, а это означает, что, если домовладелец решит прекратить договор аренды с основным арендатором, вы можете быть вынуждены покинуть сданное в субаренду пространство. Кроме того, поскольку ваше соглашение регулируется условиями первоначального договора аренды, у вас может не быть такой свободы в настройке пространства или согласовании многих из ваших собственных условий аренды.

Если вы думаете о сдаче в субаренду, лучшее, что вы можете сделать, - это запросить копию первоначального договора аренды. Это даст вам четкое представление о любых обязательствах, которых вам, возможно, придется придерживаться. Кроме того, вам следует постараться согласовать конкретные условия договора субаренды, которые соответствуют вашим потребностям.

Каковы шаги по сдаче коммерческого помещения в субаренду?

Тем не менее, несмотря на риски, возможно, стоит рассмотреть вопрос о субаренде. С этой целью, если вы считаете, что субаренда может быть для вас правильным способом, прочтите ниже, чтобы узнать больше о шагах, связанных с субарендой вашего коммерческого помещения.

Проверьте свой договор аренды

Как указано выше, первое, что вам нужно сделать, это проверить существующий договор аренды. Это даст вам лучшее представление о том, разрешена ли субаренда в соответствии с существующими условиями аренды. Это также поможет вам уточнить, нужно ли вам получать разрешение от домовладельца, прежде чем вы сможете двигаться дальше.

Тщательно проверяйте потенциальных арендаторов

После того, как вы получили разрешение, следующим шагом будет проверка потенциальных арендаторов.В этом случае рекомендуется просмотреть финансовую отчетность. Однако в дополнение к этому вы все равно захотите проявить должную осмотрительность при исследовании компании и ее отрасли. Это тот случай, когда чем больше вы сделаете должной осмотрительности заранее, тем больше головной боли вы сможете спасти себе позже.

Обсудите условия субаренды

После того, как вы нашли потенциального арендатора, который, по вашему мнению, может вам подойти, важно обсудить условия субаренды.Будет ли это чистая аренда, валовая аренда или модифицированная валовая аренда? Каков срок субаренды? Будет ли новый арендатор отвечать за любые постройки? В этом случае вы можете обратиться к своему собственному договору аренды, чтобы дать вам некоторое представление о более тонких моментах, которые необходимо обсудить.

Завершение контракта

Если вы и ваш арендатор можете достичь взаимоприемлемых условий, последним шагом будет завершение контракта. Здесь вы оба подпишете свой коммерческий договор субаренды, и на этом этапе вы можете расслабиться, зная, что вам не нужно было платить крупную плату за досрочное расторжение договора аренды.

Чистая прибыль

Хотя субаренда коммерческого помещения сопряжена с определенными рисками, она также может иметь много преимуществ - особенно для тех, кто сталкивается с перспективой большой платы за завершение. Имея это в виду, используйте это как отправную точку для процесса субаренды. Однако, если у вас есть более конкретные опасения по поводу того, как субаренда повлияет на вас, рекомендуется поговорить с юристом по недвижимости, который может изучить специфику вашей ситуации и предложить индивидуальный совет.

Субаренда коммерческой недвижимости: какие есть возможности? | США

Коммерческая недвижимость - очень динамичная отрасль. Сами предприятия постоянно меняются, что влияет на здания, которые они занимают.

Коммерческая недвижимость - очень динамичная отрасль. Сами предприятия постоянно меняются, что влияет на здания, которые они занимают. Каждый год некоторые из моих клиентов понимают, что их пространство больше не подходит для их нужд.

Допустим, ваша компания только что завершила реорганизацию, недавно приобрела конкурента или переживает экспоненциальный рост, и одно из ваших предприятий больше не работает для ваших нужд. Столкнувшись с перспективой излишне тратить деньги на неиспользуемое пространство, важно полностью понимать, что у вас есть.

Излишки коммерческой недвижимости могут возникать в результате множества ситуаций, не только упомянутых выше, которые создают проблемы, но также создают возможности.Как профессионалы в области коммерческой недвижимости, нам часто поручают маркетинговую субаренду и помощь нашим клиентам в определении наилучшего возможного результата для их избыточных площадей.

Субаренда - одна из наиболее сложных задач, которые мы выполняем. Однако при правильном руководстве ваша компания сможет максимально использовать возможности.

Варианты экономического восстановления

Компании сдают помещения в субаренду не для того, чтобы воспользоваться преимуществами рынка, а скорее как реакцию на изменения в их бизнесе.Если вы столкнулись с ситуацией, когда у вас есть лишнее пространство, цель состоит в том, чтобы взыскать наибольшую сумму арендных обязательств, тем самым сокращая ваши убытки и снижая риски.

Результатом маркетинговых усилий будет одно из двух решений: субаренда или аннулирование аренды.

Субаренда

Идеальный сценарий - передать в субаренду качественной компании, которая будет соответствовать оставшемуся сроку аренды. Это принесет наибольшую выгоду вашей компании. Поскольку ставки аренды недвижимости и операционные расходы увеличиваются на 2–3% ежегодно, рынок иногда может опережать существующие арендные договоры, создавая ценную опцию для потенциальных субарендаторов, которым требуется аналогичное пространство.Тем не менее, требуется время, чтобы выполнить все шаги, необходимые для субаренды - например, получение согласия главного арендодателя - поэтому планируйте соответственно.

Недавно мы успешно заключили договор субаренды с компанией, которая взяла на себя обязательства по использованию помещения, которое они не могли полностью использовать. Клиент привлек нас к продаже 135 000 квадратных футов складских площадей в субаренду на 10-летний срок аренды с возможностью досрочного расторжения через пять лет. В течение 60 дней у нас был потенциальный субарендатор и мы обеспечили субаренду вплоть до расторжения с полной арендной платой.С расходами и бесплатной арендной платой для небольших улучшений наш клиент реализовал 96% возмещения

Расторжение договора аренды

В случае, если потенциальному субарендатору потребуются более долгосрочные или существенные улучшения для помещения, чтобы работать с его работой, отмена аренды будет лучшим решением. В этом случае главный домовладелец заключает новый договор аренды с потенциальным арендатором и ведет переговоры об отмене договора аренды с вашим бизнесом.

У нас также есть недавний пример такого подхода.Мы были привлечены к продаже 125 000 квадратных футов складских площадей в субаренду, до конца срока аренды осталось 18 месяцев. Это заняло некоторое время, но мы приобрели для этого помещения долгосрочного арендатора, и наш клиент заплатил арендодателю всего два месяца аренды, чтобы расторгнуть договор аренды. В данной ситуации это идеальное решение, поскольку оно снимает всю ответственность, связанную с оставшейся ответственностью по аренде.

Очков сделок

Если вы решили инициировать субаренду, вам необходимо рассмотреть несколько важных вопросов, помимо ставки субаренды, продолжительности срока и операционных расходов (хотя это всегда первые темы для обсуждения).Некоторые основные проблемы включают:

Коммунальные услуги

  • Если субарендатор сдает в субаренду только часть вашей общей площади, лучше оставить коммунальные услуги на имя вашей компании и выставить счет внутри компании за пропорциональную долю. Если субарендатор занимает все пространство, передайте коммунальные услуги, а не восстанавливайте каждую услугу, чтобы избежать задержек с проверкой.

Улучшения

  • В случае, если субарендатору потребуются улучшения, ваша компания, как субарендатор, будет нести ответственность.Однако большинство моих клиентов не занимаются недвижимостью и не имеют опыта, необходимого для улучшения. Хорошим решением является бесплатная аренда вместо улучшений арендатора, что может помочь с расходами на необходимый ремонт или модификацию - конечно, при условии одобрения арендодателем.

Свидетельство о заселении

  • Перед тем, как приступить к заселению, субарендатору потребуется СО, а объект должен будет пройти проверку систем жизнеобеспечения. Чтобы избежать задержек, лучше заранее выявить любые проблемы, которые могут привести к сбою проверки.

Залог

  • Хотя обычно это зависит от кредита субарендатора, важно учитывать уровень транзакционных расходов.

Комиссия за субаренду

  • Они должны быть указаны в листинговом соглашении, но решены заранее и учтены в первоначальном анализе возмещения, чтобы избежать путаницы в дальнейшем.

Права субаренды в основной аренде

Положение «субаренда и переуступка» в генеральном договоре аренды определяет права арендатора.Он включает в себя несколько дополнительных шагов и потенциальных ловушек:

Кредит субарендатора: Потенциальный субарендатор должен быть кредитоспособным. Хотя субаренда подчиняется основному договору аренды, и ваша компания, как арендатор, все еще находится на крючке для аренды, любому владельцу здания будет сложно обменять кредит инвестиционного уровня на группу, которая, возможно, не сможет поддерживать со строительными расходами.

Предлагаемое использование: Использование должно соответствовать пространству, имиджу собственности и, честно говоря, нравиться хозяину.Неаккуратное или непривлекательное использование будет проблемой для арендодателя и может стать оправданием для отказа в согласии на субаренду.

Прибыль от субаренды: Главный арендодатель может участвовать в аренде субаренды, которая превышает арендные обязательства, в зависимости от разделения, указанного в основном договоре аренды. Будем надеяться, что арендатор договорился о какой-то доле прибыли, например о разделении 50/50 с домовладельцем; в противном случае нет мотивации повышать арендную плату сверх основной аренды.

Расходы арендодателя: Все расходы арендодателя, связанные с получением согласия, будут нести арендатор. Несколько тысяч долларов на юридическую экспертизу уместны, так что планируйте это в первоначальных предположениях.

Каким бы простым ни казался процесс субаренды, на самом деле это может быть одна из самых сложных транзакций для выполнения. Как мы узнали в ходе работы с нашими клиентами, лучше обнаруживать потенциальные проблемы, такие как описанные выше, заранее, чтобы сформировать ожидания и избежать ситуаций, которые никогда не будут одобрены арендодателем.

Если вы решите заключить субаренду, помните, что эти транзакции являются коллективными усилиями. Обязательно найдите брокера по коммерческой недвижимости, который является местным экспертом и имеет опыт работы с субарендой в вашем регионе. Затем на протяжении всего процесса вы и ваш брокер должны ошибаться в сторону чрезмерной коммуникации между арендодателем, арендатором и субарендатором, чтобы обеспечить успешный результат.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *