Аренда квартир как бизнес: Бизнес на сдаче квартир изнутри: рантье раскрыли доходы и секреты

Содержание

успешный кейс от специалиста ReDWall

АВТОРСКИЙ TELEGRAM КАНАЛ СЕРГЕЯ ПЯТНИЦКОГО

Читать новости

АВТОРСКИЙ TELEGRAM КАНАЛ СЕРГЕЯ ПЯТНИЦКОГО

Читать новости

Специалист по новостроям ReDWall

Елизавета Москвичева

Читать 35 минут

4.07.2020

Как работают инвестиции в недвижимость и кто на этом зарабатывает? Кажется, такое под силу лишь опытным бизнесменам. На самом деле все когда-то начинали, в том числе и наш специалист по недвижимости ReDWall. Уже больше двух лет Лиза успешно сдает свою квартиру в Одессе. Аренда недвижимости как бизнес до этого была ей мало знакома. Лизе пришлось учиться на собственных ошибках. Но для вас в этом нет необходимости 😉

Лиза поделится своим опытом инвестиций в недвижимость Одессы. Она расскажет, что делала пошагово, начиная от покупки квартиры для сдачи в аренду и заканчивая поиском клиентов. Лиза пройдется по ошибкам новичка и, конечно, даст полезные практические советы. Готовы? Тогда – слово Лизе.

Разбираем пошагово: инвестиции в недвижимость для аренды

Знаете, чем привлекательны инвестиции в недвижимость в первую очередь? Тем, что вам не обязательно знать абсолютно все о рынке, чтобы этим заниматься. Сужу по своему опыту. 3 года назад я еще не знала так много о рынке недвижимости, как сейчас. Решив разобраться, отправилась на поиски «квартиры мечты». На руках была вся сумма: 45 000 у.е. с учетом ремонта. Нужно сразу сказать, что в планах не было купить квартиру для сдачи в аренду. Я искала жилье под себя.

Шаг 1: покупка недвижимости для сдачи в аренду

Спустя 2 месяца я нашла однокомнатную квартиру в ЖК «Альтаир». Почему прожив долгое время в Приморском районе, я выбрала новострой на стыке Черемушек и Таирова? Этот вариант подошел моим основным критериям:

качественная постройка;
комфортные условия;
хорошее соотношение цены и качества;
надежный застройщик.

Компания «Будова» – один из лидеров среди строительных фирм Одессы. На момент покупки у ЖК уже была сдана первая очередь.

В своем поиске я учитывала ликвидность объекта. Мне хотелось со временем переехать в квартиру побольше где-нибудь ближе к центру. Решая, какую квартиру купить для сдачи в аренду, принимайте это во внимание. Рано или поздно вы скорее всего захотите продать объект. Например, решите заняться арендой элитной недвижимости или просто перенести свой бизнес в другой район. Оставьте себе такую возможность.

Шаг 2: ремонт квартиры для сдачи в аренду

Я обустраивала жилье под себя. Имея небольшой опыт в этой сфере, самостоятельно составила дизайн-проект с расстановкой мебели, распределением коммуникаций и так далее. Но если вы не в курсе, как обустроить квартиру для сдачи в аренду, лучше нанять дизайнера.

Мне порекомендовали хорошего ремонтника. Мастер занимался всеми работами, даже установкой сантехники. Дополнительно привлекала только электрика.

Спустя 2,5-3 месяца квартира была готова. Много усилий и времени пришлось потратить на покупку стройматериалов, поиск хороших акций, выбор кухни и так далее. Зато в итоге мне удалось неплохо сэкономить. Ремонт под ключ с минимальной мебелью обошелся в 8 000 у.е., то есть 190 у. е. за м². Рецепт, как дешево обустроить квартиру для сдачи в аренду, предельно простой: принимать активное участие в закупке. Шевелиться, иными словами 🙂

Шаг 3: долгосрочная аренда квартиры

Дальше самое интересное. Я уехала на отдых за границу и… решила остаться там на неопределенное время. Возник вопрос: что делать с квартирой? Коммунальные платежи никто не отменял, да и не хотелось, чтобы жилье пустовало. Так что я решила сдавать квартиру в аренду.

Будучи не в городе, привлекла маму, а уже она обратилась в агентство недвижимости. Аренда квартир в Одессе достаточно популярна. Возможно, именно поэтому первый же клиент, посмотревший жилье, захотел въехать. С девушкой по имени Екатерина изначально договорились на 3 месяца за 8 000 грн, но в итоге получилось 9 месяцев, так как ей все понравилось.

Конечно, мы оформили договор аренды. Я еще расскажу об этом, но сейчас подчеркну. Чтобы избавить себя от лишних проблем, оформляйте сделку. Мы тогда взяли образец договора для сдачи квартиры в аренду у риэлтора, но вы можете найти пример в интернете.

Мне повезло с арендатором. В квартире проводилась еженедельная уборка, соблюдались все правила, которые значились в договоре. Я каждый месяц оплачивала СДПТ дома (около 11 грн за м²), а Екатерина – все коммунальные услуги по счетчикам.

Я сразу продумала, как подготовить квартиру к сдаче в аренду. Купила:

микроволновку;
гладильную доску и утюг;
корзину для белья;
2 комплекта постельного белья;
полотенца;
ванный коврик;
посуду;
столовые приборы;
чайник;
швабру, веник и т. д.

Со временем понадобился кондиционер, который Екатерина купила в счет аренды.

Когда срок проживания истек, я вернулась в Одессу и проверила состояние жилья. Единственное, что изменилось – Екатерина повесила новые шторы. Старые, конечно, оставила. Все остальное было в том же состоянии, как и до сдачи квартиры в аренду.

Шаг 4: переход к краткосрочной аренде недвижимости

Возвратившись, я не знала, чем хочу заниматься. Это был июнь 2018 года, самый сезон. Решение пришло быстро. Я убрала, сделала фото, придумала, как описать квартиру для сдачи в аренду, и разместила объявления на сайтах посуточного жилья: Airbnb, Booking, Doba. Уже на следующий день пришла заявка на июль с Airbnb. Учитывая, что я даже не думала, какая квартира лучше для сдачи в аренду, а сразу начала искать постояльцев, меня это очень порадовало. С первой посуточной аренды заработала 700 грн.

Со временем заполнился календарь заездов до конца сентября. Я устанавливала цену, ориентируясь на загрузку: от 700 до 1000 грн в сутки. Старалась не допускать ни одного свободного дня, принимала даже на сутки, хотя по стандартам заселение от 3 дней.

Я занималась всем сама. Это отнимало много времени и вскоре стало полноценной работой. Смотрите сами:

уборка квартиры;
транспортировка и прием гостей;
выселение;
покупки;
планирование календаря;
общение с клиентами и пр.

Мой заработок грязными составил 2 000 у. е. минус комиссии сайтов, коммуналки, покупка бытовой химии и бензин.

Сейчас сдаю квартиру с июня по сентябрь. Ориентируюсь на сезон и запросы клиентов. Обычно у меня останавливаются туристы, командировочные, друзья и родственники соседей, а еще была свадебная фотосессия. Когда сезон заканчивается – на зиму 🙂 – переезжаю сама.

В этой работе много значит мнение гостей. Тут мелочей не бывает. Нужно исправно обновлять постельное белье, качественно убирать, вовремя устранять малейшие неполадки. А еще не помешает оригинальный декор, аромадиффузор для хорошего запаха, прочие «плюшки», которые делают пребывание гостей приятным. При таком подходе скоро у вас наработается база клиентов, которые будут возвращаться снова и снова 😉

Инвестиции в недвижимости как бизнес: полезные советы

За эти два года у меня набрался кое-какой опыт. Я знаю, как правильно выбрать квартиру для сдачи в аренду, как обустроить ее и сделать привлекательной. Хочу поделиться этими знаниями с вами.

Существуют разные варианты инвестиции в недвижимость Одессы. Аренда – один из самых популярных, но вместе с тем и самых непростых видов такого заработка. Это не просто перепродать квартиру. Вам придется заниматься жильем, поддерживать его состояние, общаться с гостями. Думаю, мои советы вам помогут.

На что обратить внимание при инвестировании в недвижимость для сдачи в аренду?

Вы решились сделать инвестицию в недвижимость. С чего начать? С анализа ключевых факторов.

Конкуренция среди арендодателей. Исследуйте сайты аренды.
Месторасположение объекта. Не обязательно самые выгодные квартиры для сдачи в аренду должны находиться рядом с морем. Главное, чтобы в пешей доступности была инфраструктура.
Ликвидность квартиры.
Стоимость коммунальных услуг, в том числе тарифы СДПТ.
Состояние квартиры от застройщика.

Какую купить квартиру для сдачи в аренду в Одессе? Основные критерии выбора

Решая, какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду, первым делом определитесь, каким будет срок проживания гостей. Можно сдавать посуточно или длительно. От этого напрямую зависит окупаемость квартиры. Подробнее об этом в статье «Как выбрать недвижимость для сдачи в аренду?».

Сейчас рынок посуточного жилья очень большой. Поэтому важно выбрать выгодную недвижимость для сдачи в аренду. Вот главные критерии.

Планировка.
Это может быть и однушка, но обязательно просторная. Выбирайте правильную планировку – в форме квадрата. Избегайте скошенных углов.
Метраж
Для комфортной жизни квартира должна быть от 35 м2, для посуточной аренды – от 25 м2
Свет
Выбирайте большие окна, еще лучше – панорамные. Такие квартиры пользуются большим спросом среди туристов. Всем хочется восточную сторону с видом на море и город. Понятно, что такие «конфетки» быстро раскупаются, да и стоят они на порядок дороже. Даже если планируете инвестицию в недвижимость на этапе котлована, придется конкурировать с другими желающими. Для жилья под длительную аренду плюсом будет балкон или лоджия.

Какую недвижимость выгодно покупать для сдачи в аренду: новострой или старый фонд?

У вторичного жилья есть свои «подводные камни»:

старые коммуникации;
ремонт с «пережитками прошлого»;
скандальные соседи;
грязный подъезд;
часто неисправный лифт;
«своенравное» городское отопление и т. д.

Такая недвижимость подходит для длительной аренды. Главный плюс – можно купить готовую квартиру и заселить людей, начав получать прибыль. Но предварительно все же придется вложить кое-какую сумму в косметический ремонт. Как правило, аренда в старом фонде стоит меньше, чем в новострое.

Профессиональное обслуживание дома как важное преимущество для бизнеса по аренде жилья

Сейчас многие застройщики предоставляет свою управляющую компанию. И в этом есть много плюсов:

Охраняемая территория

Наличие консьержа

Регулярная уборка.

Озеленение двора

Места для выгула собак и пр

Как выбрать квартиру для сдачи в аренду исходя из ее цены?

Это один из основных факторов того, сколько можно заработать на инвестициях в недвижимость. Также стоимость квартиры определяет, как скоро вложение окупится. Сейчас рынок перенасыщен новостройками, поэтому застройщик должен предложить адекватную цену м². Главное – как следует разобраться в рыночных расценках. В этом поможет инфографика с ценами квартир в разных районах Одессы.

Где лучше купить квартиру для сдачи в аренду?

От того, где купить квартиру для сдачи в аренду, зависит не только стоимость сделки, но и ее безопасность. В любом случае не бывает инвестиций в недвижимость без рисков, но вы можете минимизировать их. Для этого стоит заручиться поддержкой ReDWall. Специалисты подскажут, где выгодно купить недвижимость для сдачи в аренду, помогут избежать подводных камней и получить прибыльный объект в свое распоряжение 😉

Подберем для вас подходящие квартиры в новострое — бесплатно и за 3 дня

Важно, чтобы квартира была от застройщика, тогда цена минимальная. За инвесторскую недвижимость придется доплатить. Но нельзя исключать срочную продажу. Если вам понравился вариант и у него хорошая цена, почему нет?

Какой ремонт сделать в квартире для сдачи в аренду?

Есть два пути.
1. Нанять рабочего-универсала. Стоимость такого ремонта от 150 у. е. за м². При этом нужно будет контролировать весь процесс и активно участвовать в решении рабочих нюансов. Возможно, придется также заказать профессиональный дизайн квартиры для сдачи в аренду.
2. Сотрудничать со строительной компанией. Расценки стартуют от 250 у. е. за м². Это ремонт под ключ с гарантией: специалисты все делают сами, предоставляя вам полную отчетность.

Как правильно сделать ремонт в новостройке под сдачу в аренду? Выбирайте стиль «Минимализм». Интерьер в светлых тонах можно разбавить при помощи декора, светильников, текстиля. Красные и зеленые кухни – это прошлый век. Учитывайте, что квартиру вы обустраиваете для сдачи. А значит, лучше устанавливать бюджетную технику «без наворотов», чтобы исправно работала и имела гарантию.

В квартире необходимо обустроить:

санузел: душ/ванна, унитаз, умывальник, бойлер, зеркало, стиральная машинка;
кухню: шкафчики, столешницы, варочная поверхность, вытяжка, раковина, холодильник, стол и стулья;
спальню: кровать или раскладной диван, шкаф или гардеробная;
прихожую: пуф и вешалка.

При посуточной аренде гостям следует предоставить гладильную доску и утюг, полотенца, ванные принадлежности, кухонную посуду и столовые приборы. Люди на отдыхе хотят получить лучший сервис. Поэтому важно уделить особое внимание мелочам интерьера: декору, аксессуарам, разным красивым и оригинальным штрихам. Создайте эффектные места для фото: поставьте на балконе кресло-качалку или постелите на пол яркий пушистый ковер. Так что ничего суперсложного в том, как отремонтировать квартиру для сдачи в аренду, нет. Весь секрет в заботе о гостях 🙂

Как рассчитать окупаемость инвестиции в недвижимость?

Нужны реальные цифры. От этого зависит точность расчетов. Чтобы определить окупаемость жилья, необходимо понимать, как рассчитать доходность инвестиции в недвижимость.

В среднем однокомнатная квартира стоимостью 40 000 у. е. окупается за 5 лет. Для этого ее нужно сдавать посуточно в сезон (с мая по сентябрь) за 700-1200 грн и долгосрочно в оставшиеся месяцы за 8000-9000 грн. Главное правило: ваша инвестиция не должна пустовать.

От прибыли нужно отнять затраты на:

уборку квартиры;
транспорт;
комиссию риэлтору и/или сайтам аренды;

оплату СДПТ и т. д.

Как найти клиентов на аренду квартир в Одессе?

Если речь о посуточном жилье, стоит зарегистрироваться на международных площадках Booking, AirBnb и на украинских, типа Doba. Для сдачи в длительную аренду можно обратиться к риэлтору, комиссию в этом случае будет платить арендатор. Или разместите объявления в интернете самостоятельно.

Сразу решите, готовы ли вы принимать арендаторов с детьми, с животными. Это стоит указать в объявлении.

Почему нужно брать залог с гостей и оформлять договор для сдачи квартиры в аренду?

Поначалу я не брала залог, а только фотографировала документы. В итоге мне испортили матрас, разбили бокалы и тарелки.

Как-то раз у меня остановился очень буйный гость – моряк. Мне позвонила консьержка, попросила приехать. С ним был друг, ребята просто «хорошо отметили приезд». Все обошлось, но когда я принимала квартиру, там был хаос. Я еще раз убедилась, что управляющая компания – большой плюс.

Важно: во избежание проблем с арендаторами нужно подписывать договор. В нем прописываются все условия:

права и обязанности;
срок сдачи;
размер арендной платы;
оплата коммунальных услуг;
возвратный залог за последний месяц и так далее.

При необходимости вы всегда можете расширить стандартный бланк документа для сдачи квартиры в аренду, указав особые требования. Например, добавив пункты насчет уборки или курения в комнатах. К сожалению, до сих пор большинство арендодателей предпочитают обходиться без заключения договора, чтобы не оплачивать налоги. Скоро узнаем, как изменит это новый закон.

Как оформить квартиру для сдачи в аренду? Кто платит налог на недвижимость: арендатор или арендодатель? Нужно ли ИП для сдачи аренды в квартиру?

Отзывы должны быть хорошими. Именно на них в первую очередь ориентируются люди, когда ищут жилье. Чтобы сделать квартиру привлекательной, нужно понимать, что нравится гостям:

уютный дизайн;
красивый вид из окна;
комфортные условия: наличие кондиционера, хорошего матраса и пр.;
приятное общение с хозяином, возможность получить помощь во всех нюансах на отдыхе;
дополнительные мелочи: соль, масло, крупы, ванные принадлежности;
охраняемая территория комплекса;
наличие супермаркета, аптеки, кофейни и прочей инфраструктуры в доме;
доступность транспорта;
хорошее соотношение цены и качества.

Поначалу я порой получала жалобы на качество уборки из-за того, что всем занималась сама. Но сейчас я достигла статуса «Суперхозяин» на Airbnb. Рейтинг квартиры повысился до 4,8 из 5, гости стали чаще обращать внимание на мое объявление, соответственно, заработок увеличился 😉

Как оценить квартиру для сдачи в аренду?

Ориентируйтесь на время года. Понятно, что в сезон цены могут быть выше. Стоит тщательно изучить рыночные тренды. Рассматривайте объекты в вашем районе с примерно такими же характеристиками. Всю информацию найдете на сайтах аренды недвижимости, которыми пользуются ваши клиенты.

Ответы на популярные вопросы по инвестициям в недвижимость Украины

Лиза показала нам, как выглядит бизнес изнутри. Мы узнали много полезного об аренде жилой недвижимости: куда вкладывать деньги, как обустраивать, где искать клиентов и так далее.

Остались некоторые нюансы, с которыми мы разберемся прямо сейчас.

Как происходит деление квартир на студии для сдачи в аренду и когда это возможно?

Эта далеко не новая практика работает в Одессе и во многих других городах и странах. У ReDWall тоже были клиенты, которые хотели сдать свою двухкомнатную квартиру, поделенную на 2 студии. Обычно как раз из двушек делают подобную перепланировку. Это возможно в двух случаях.

В квартире уже есть 2 отдельных санузла.
Это апартаменты, где можно переносить мокрые зоны как угодно. В квартире такого делать нельзя.

Остается вопрос коридора. Сделать отдельный вход скорее всего не разрешат. Поэтому придется предусмотреть тамбур с двумя дверьми. В итоге часть площади будет использоваться неэффективно.

Необходимо четко определить, какие стены несущие. Их трогать нельзя. Изучите как следует планировку и прикиньте, можно ли технически разделить квартиру на 2 полноценные студии.

Главная цель такого проекта – максимально увеличить доходность от сдачи и ускорить окупаемость. Его могут реализовать профессиональные рантье, для которых аренда квартир – это основной заработок. Они просчитывают бюджет на перепланировку, на ремонт в обеих квартирах, на официальное узаконивание такого разделения. Иногда подобные квартиры рассматривают как два объекта недвижимости с разными владельцами. В этом случае появляются свои нюансы: нужно разделить счетчики на коммуналку, сделать отдельный подвод коммуникаций. Это не всегда легко и вообще возможно.

Вариант разделения квартиры на студии подойдет тем, кто хочет не просто вложить деньги и получить пассивный доход, а выжать максимум, начать зарабатывать и жить на аренду. Это требует куда больше времени и денег, чем просто покупка готовой квартиры.

Сейчас застройщики предлагают неплохие студии, так что порой нет смысла заморачиваться. Просчитайте, действительно ли покупка и разделение двушки будет выгоднее, чем две отдельные квартиры. Плюс мы не рекомендуем заниматься всей этой историей тем, у кого нет опыта сдачи обычной студии.

Аренда с правом выкупа недвижимости: что это?

Вот как это работает. Вы подписываете договор аренды дома или квартиры с владельцем на какое-то количество лет, обычное не меньше 20. Все это время скрупулезно оплачиваете проживание и в итоге становитесь собственником жилья. Это выгодно арендодателю тем, что он сразу сдает недвижимость на 20 лет и может больше не беспокоиться. Жилье 100% окупается. Арендатор же знает, что его не выселят и, если он не будет нарушать условия договора, станет владельцем.

Все это актуально для вторичного рынка жилья. К сожалению, в Украине не так много подобных случаев, аренда с правом выкупа практикуется на Западе. Что насчет новостроек? Аренда квартир от застройщика да еще с правом выкупа в принципе не работает. Компании нужно продать все метры до завершения строительства. В крайнем случае можно рассчитывать на длительную рассрочку после сдачи дома. Но ею можно воспользоваться только на этапе строительства, когда хороших квартир уже мало.

При сделке с выкупом нужно внимательно читать договор. Кто имеет право распоряжаться жильем, пока оно в аренде? Может ли недвижимость стать залоговой или попасть под арест? Вам понадобится опытный юрист.

Когда аренда недвижимости снова начнет дорожать?

Карантин стал серьезным испытанием для собственников жилья. Аренда как форма использования недвижимости утратила солидную часть доходности. Чтобы не потерять текущих жильцов, владельцы долгосрочного жилья сделали скидки. Сейчас стоимость аренды вернулась к изначальным суммам.

Что касается посуточной аренды, она стабилизируется лишь когда закончатся карантин. Мы считаем, что в этом году полного восстановления не предвидится. Предложение осталось на том же уровне, но вот спрос заметно просел. Плюс, за время карантина многие остались без работы. Из-за отсутствия стабильного заработка тратили отложенные деньги, в том числе и на отпуск. Поэтому не все смогут приехать в Одессу отдыхать в этом году.

Новый закон. Когда требуется регистрация договора аренда недвижимости?

Новый закон ужесточает контроль над сделками по аренде. Сейчас договора заключаются не всегда, и даже если их подписывают, то они нигде больше не фиксируются. С новым законом все сделки по аренде придется регистрировать. Причем закон обязует риэлторов и нотариусов уведомлять налоговую о каждом таком договоре. В противном случае им грозит штраф 680 грн.

Это может повлечь за собой повышение арендной платы. Собственники будут закладывать процент налогов в стоимость жилья. Хотя на самом деле сложно предсказать, как повлияет закон на поведение собственников, съемщиков и риэлторов.

У вас остались вопросы? Вы всегда можете обратиться к ReDWall. Мы проконсультируем и поможем подобрать оптимальную квартиру для инвестиции. Вы можете доверить нам полное обслуживание вашего объекта аренды, и тогда 100% ни о чем больше не придется переживать 😉

Если у вас остались вопросы, оставьте заявку и узнайте ответы на них уже сейчас

Понравилась статья?
Расскажите о ней друзьям.

«Это требует серьезных вложений». Эксперт рассказал, как начать бизнес по сдаче квартиры на сутки

В последние месяцы, особенно в связи наплывом российских туристов в Беларусь, некоторые белорусы задумались о таком виде бизнеса, как посуточная аренда квартир. Учредитель агентства недвижимости «Бугриэлт» Николай Тукин рассказал, с чего нужно начинать новичкам в этом деле, какие квартиры лучше подходят для краткосрочной аренды, и где они должны располагаться.

К чему нужно быть готовым?

− Первое — надо понимать, что это бизнес с серьезной сезонностью. Будут времена, когда квартира будет сдаваться на ура, а будут времена, когда она будет простаивать, и вы не будете знать, как заплатить налог. Второе − это бизнес, который требует серьезных вложений на старте. Будете ли вы квартиру покупать, или снимать у кого-то, делать ремонт, обставлять ее мебелью и техникой. Важно осознавать, что со 100 долларами в кармане такой стартап точно не замутить. Третье − этот бизнес требует достаточно глубокого погружения. Либо вам самим, либо вашим родственникам, помощникам или друзьям придется быть вовлеченным в процесс. Сдавая квартиру на сутки, вы должны быть готовы, что вам будут звонить в 5 утра, чтобы сообщить, что «а мы приехали». Четвертое — тут нельзя быть сильно впечатлительным. Тут вам кто-то может затопить квартиру, не заплатить и тому подобное. Нужно понимать, что какие-то экстра-ординарные ситуации тут постоянно будут.

С чего начать?

Чтобы сдавать квартиру, вам нужна собственно квартира. Есть два варианта: вы можете сдавать собственную недвижимость либо пересдавать арендованную на длительный срок.

− Кажется, что все просто: пересдаешь чужую квартиру и зарабатываешь сумасшедшие деньги. На самом деле все не так просто. Для того чтобы снять квартиру на длительный срок и пересдать ее, вы должны предупредить владельца. Сразу скажу, что квартиру с хорошим ремонтом никто вам в таком случае не сдаст. Скорее всего, придется рассчитывать на квартиры со средним ремонтом или убитые. И понятно, когда человек слышит, что вы собираетесь пересдавать его квартиру, он скажет: ну тогда плати дороже. Обычно переплачивать приходится 25−30%. Это стандартная ситуация. Еще момент − чтобы нормально зарабатывать на посуточно аренде, вам нужно иметь несколько квартир, потому что если вы будете сдавать одну квартиру, то вы будете зарабатывать только на налог, на аренду хозяину и на коммунальные. То есть лучше сразу искать 5−6 квартир, либо даже не начинать этот бизнес.

Основной актив посуточного бизнеса — это постоянные клиенты. Если одна из квартир занята, то вы должны предложить клиенту другое жилье, а иначе он уйдет искать другое. Если летом обычно в городах много туристов, то в низкий сезон выжить можно только за счет постоянных клиентов или командировочных.

Какую квартиру выгодно сдавать?

− Максимальная маржинальность будет именно от однокомнатной квартиры. Вложение будет меньше, чем на двушке-трешке, а потенциальных арендаторов будет больше. Если вы только начинаете этот бизнес, рекомендую покупать (или снимать) именно однокомнатную. При выборе квартиры нужно мыслить, как клиент. Если ваш город популярен у туристов, то вы должны привязываться к квартире, которая будет находиться в каком-то знаковом месте — в историческом центре, на пешеходной улице, рядом с вокзалом и т. д. Именно эти места привлекают туристов.

Если вы выбираете между новой квартирой в спальном районе, либо старой хрущевкой в центре, то выбирайте центр. Туриста в первую очередь интересует локация. К тому же, проще купить максимально убитую квартиру и сделать там ремонт, чем покупать новую квартиру с ремонтом.

Какой ремонт сделать?

− Для ремонта надо выбирать такие отделочные материалы, которые потом проще будет мыть. Вы должны понимать, что брызги от шампанского на стене — это не происшествие, это норма для данного вида бизнеса. Что касается мебели и бытовой техники, то все должно быть максимально простое, практичное и не очень дорогое. Надо быть готовым к тому, что все это будет быстро изнашиваться и даже ломаться.

Еще момент: в квартире больше нужен бойлер, чем кондиционер.

Помните, что в любом случае с квартирой будут случаться форс-мажоры. Праздновали день рождения дочери — сломали стену. Молодожены зажгли свечи — сожгли потолок. Это — нормальные вещи для данного вида бизнеса. Этим нельзя впечатляться и сильно переживать. Для того чтобы себя обезопасить, нужно себя максимально застраховать − заключать договор, спрашивать паспортные данные.

Остальное — в видео:

Как снять квартиру для бизнеса | Малый бизнес

Даниэль Смит Обновлено 18 октября 2021 г.

Арендаторам разрешено вести бизнес на сдаваемой в аренду недвижимости, если такие обстоятельства, как законы о зонировании, не запрещают им это делать. Тем не менее, люди, заинтересованные в аренде дома для деловых целей, должны использовать соответствующие каналы при настройке этих договоренностей. Арендодатели также должны установить, будет ли сдаваемое в аренду имущество использоваться специально для ведения бизнеса или оно будет использоваться в качестве инвестиции для целей налогообложения.

Аренда для коммерческих целей

Команда UpCounsel объясняет, что владельцы бизнеса, которые арендуют квартиры, могут получить налоговые вычеты, если бизнес работает постоянно и имеет подтверждение полученной прибыли. Могут быть списаны расходы по разделу 179, а также расходы на запуск и домашний офис. Многие предприятия, которые работают в арендованных квартирах, являются обществами с ограниченной ответственностью (ООО). Эксперты из Nolo сообщают, что ООО просты в управлении и обеспечивают ту же ограниченную ответственность, что и корпорации.

Если вы заинтересованы в аренде дома или квартиры для деловых целей, начните с того, что сосредоточьтесь на том, какие районы лучше всего подходят для вашей деятельности, и поищите квартиры, которые сдаются в аренду предприятиям. Если вы найдете здание, проверьте информацию о его зонировании в городе, где оно находится. Когда это только для проживания, вам нужно искать в другом месте; некоторые из них смешанного использования для жилых и коммерческих помещений, так что вы можете найти квартиры в аренду для бизнеса.

Свяжитесь с арендодателем, владельцем недвижимости или управляющей компанией, чтобы сообщить им, что вы заинтересованы в аренде недвижимости. Скажите им в начале, что вы будете управлять бизнесом. Если они вас устраивают, просмотрите квартиру или дом и убедитесь, что они соответствуют вашим требованиям. Когда арендодатель покажет вам договор аренды, потратьте несколько дней на его рассмотрение перед подписанием.

Ограничения на аренду квартир для коммерческого использования

Владелец недвижимости или управляющая компания могут иметь стандартный договор аренды, составленный юристом. В ваших же интересах, чтобы ваш адвокат рассмотрел договор аренды до того, как вы его подпишете. Согласно веб-сайту Millionacres, договоры аренды могут содержать пункты, касающиеся ответственности и риска, а также требование приобрести страховку для бизнеса.

Владелец собственности также может захотеть узнать цель деятельности, часы работы, требования к инвентарю, количество сотрудников, которые будут находиться в помещении, и используемые инструменты или оборудование. Могут возникнуть вопросы о парковке для клиентов, о том, как часто клиенты будут в отеле, и об выделенном рабочем месте. Арендодатель может в конечном итоге отказать вам, но имейте в виду, что вести бизнес в сдаваемом в аренду жилье без предварительного разрешения — нарушение закона.

Должен ли я оформить аренду в ООО?

Команда Avail сообщает, что владельцы собственности часто создают ООО для собственности, которую они сдают в аренду предприятиям, потому что таким образом они защищают свои личные финансы. Эксперты советуют арендодателям создавать отдельные ООО для каждой собственности, чтобы защитить их друг от друга. Таким образом, если кто-то подаст иск в отношении одного из объектов, остальные не пострадают.

Вы можете создать ООО до или после покупки недвижимости, которую планируете сдавать в аренду предприятиям, но сделать это заранее проще. Если вы еще не владеете недвижимостью, создайте ООО и купите ее в собственность ООО. Это выгодно, потому что акт оформлен на имя ООО. В противном случае акт должен быть переведен с вашего имени на имя ООО.

Чтобы передать право собственности на ООО, обратитесь в офис Секретаря округа и узнайте о акте о выходе из права. Юрист по недвижимости может помочь с этим, а также с другими документами.

Справки

UpCounsel: Аренда дома для деловых целей
Nolo: Что такое ООО?
Millionacres: можно ли управлять бизнесом, арендуя недвижимость?
Доступно: следует ли создавать ООО для сдачи в аренду недвижимости?

Чаевые

Своевременно ежемесячно вносите арендную плату, чтобы поддерживать хорошие отношения с управляющей компанией.

Биография писателя

Даниэль Смит — писательница и контент-маркетолог из северной части штата Нью-Йорк. Она пишет на темы, связанные с бизнесом, уже почти 10 лет. Ей принадлежит собственное агентство контент-маркетинга Wordsmyth Creative Content Marketing, и она работает с рядом малых предприятий над разработкой контента B2B для их веб-сайтов, аккаунтов в социальных сетях и маркетинговых материалов. В дополнение к этому контенту она написала статьи о бизнесе для таких сайтов, как Sweet Frivolity, Alliance Worldwide Investigative Group, Bloom Co и Spent.

Спросите Дотти: Могу ли я арендовать квартиру под свой бизнес?

Жилищные новости » Вопросы и ответы с Дотти Херман | Дотти Херман | 15 сентября 2014 г., 8:00 по восточноевропейскому времени

В: У меня есть бизнес, и я хотел бы арендовать квартиру под управлением своей корпорации. Это возможно?

A: При условии, что устав вашей корпорации разрешает аренду недвижимости (обычно это разрешено уставом), тогда возможна аренда под корпоративным именем. Но не все арендодатели готовы сделать это без гарантий того, кто будет проживать в квартире, и подтверждения того, что никакая коммерческая деятельность не будет вестись за пределами жилой единицы. Кроме того, многие арендодатели, вероятно, потребуют личных гарантий оплаты арендной платы.

В: Мы пытаемся рефинансировать наш дом и считаем, что оценочная стоимость слишком низкая. Как я могу сказать?

О: В то время как Интернет предоставляет много информации на кончиках ваших пальцев, трудно быть объективным в отношении стоимости вашего дома, потому что вы находитесь так близко к нему. Вы можете попросить местного агента по недвижимости, с которым вы работали в прошлом, посмотреть на «сопоставимые» продажи, использованные банковским оценщиком, чтобы убедиться, что они уместны. Поговорите с ними о домах, которые, по вашему мнению, наиболее похожи, и почему они продаются дороже или дешевле, чем, по вашему мнению, стоит ваш дом. Второе мнение может быть полезным. Вы можете даже подумать о проведении собственной оценки, но помните, что банк не может полагаться на этот отчет. На сегодняшнем рынке банки редко не согласны с результатами своих оценщиков. Если вы уверены, что произошла ошибка, которую вы не можете исправить, вы можете обратиться в другой банк.

В: Почему квартиры продаются дороже, чем кооперативы?

О: Если квартира в кооперативе и в кондоминиуме имеет одинаковые внутренние и внешние удобства, а единственная разница заключается в типе собственности, кондоминиум будет продаваться дороже. В кооперативе правление имеет больший контроль над вашими правами как домовладельца, чем ассоциация кондоминиумов, и, следовательно, больше ограничений в кооперативе позволяет кондоминиумам обычно достигать более высоких цен. Например, на Манхэттене кооперативов в три раза больше, чем многоквартирных домов. Это не значит, что один тип лучше другого, просто другой.

В: Недавно у меня был осмотр дома, который мы хотим купить. Они нашли ряд элементов, которые необходимо исправить, и это составит более 100 тысяч. Можем ли мы попросить продавцов внести свой вклад?

A: Если общая стоимость необходимого ремонта является для вас решающим фактором, вам, вероятно, следует уменьшить свое предложение и/или оговорить, что продавец должен отремонтировать любые жизненно важные системы, которые могут быть среди требуемых ремонтов, до закрытия.