На каких землях можно строить базу отдыха: 9111.ru — страница не найдена

Содержание

Строительство на землях с/х назначения – фермерская земля, полевые участки ЛПХ и для сельхоздеятельности

Разделы статьи:

  1. Как выяснить возможность застройки земельного участка
  2. Что нужно знать перед покупкой участка
  3. Участки для строительства домов и коттеджей в черте поселений и за её пределами
  4. Состав земель и виды разрешённого использования земель сельхозназначения
  5. Строительство на землях сельхозназначения
  6. ЗУ для осуществления деятельности крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)
  7. ЗУ для личного подсобного хозяйства (полевые участки)
  8. ЗУ для с/х деятельности
  9. ВРИ ЗУ с/х назначения по Классификатору ВРИ 2021

 

Внимание!

 

Принят новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – ЗДЕСЬ

 

Как выяснить возможность застройки земельного участка

 

Непонимание ситуации о возможности/невозможности строительства на собственном участке – факт неприятный. Основная его причина – сформированное неверное представление владельца земли: «раз земля моя, то именно я и должен принимать решение о том, как и что мне строить на своём участке».

Такое отношение может привести к проблемам. Особенно острыми они становятся для земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Поиск решения приводит собственника надела к юристам или в администрацию поселения. Приходится слышать от специалистов пояснения:

  • про некие «запретные или охранные зоны»
  • про земли запаса
  • про фонд перераспределения
  • про территориальные зоны и градостроительные регламенты, утвержденные правилами землепользования и застройки
  • т.д.

Далее начинается  выяснение вопроса о том, каким образом земельный участок оказался в той зоне или отнесён к той территории, где жилищное или другое строительство запрещено.

Единственным выходом из проблемной ситуации с застройкой участка становится изучение основ земельного и градостроительного законодательства.  Со временем приходит понимание, что нужно иметь представления:

  • о категориях земель
  • о разрешённых видах использования земельных участков (ВРИ ЗУ)
  • о функциональным зонам в генеральных планах поселений
  • о территориальных зонах ПЗЗ
  • о градостроительных регламентах
  • т.д.

Итогом мытарств и освоения «земельной и градостроительной науки» становятся знания:

  • о том, что разрешённое использование земли осуществляется в соответствии с зонированием территории
    • его материалы отражается в картах-схемах Правил землеустройства и застройки (ПЗЗ),  принятых в поселениях 
  • о том, что в соответствии с ПЗЗ внутри каждой категории земель выделены территоиальные зоны
  • о том, что для каждой зоны устанавливается градостроительный регламент 
  • о том, что уточнить:
    • статус своей земли можно, например, на публичной кадастровой карте  – ПКК (здесь)
    • градостроительный регламент – заказав выписку из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для той территориальной зоны, к которой относится участок
    • наличие на участке зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), вносящих ограничения по строительству,  – тоже с помощью ПКК

 

Что нужно знать перед покупкой земельного участка

 

Первое – нужно чётко определить цель покупки земельного участка:  

  • построить дом
  • стать фермером
  • создать производство по переработк сельхозпродукции
  • т.д.

Для реализации своих планов необходимо выбрать участок, вид использования которого будет соответствовать поставленной цели. Может случиться так, что перед строительством потребуется изменение разрешённого использования земельного надела. 

Собственник земельного участка может выбрать любой ВРИ из тех видов, что предусмотрены градостроительным регламентом, установленным для  территориальной зоне, в которую включён земельный участок.

Нужно учитывать, что свободный выбор ВРИ ЗУ ограничен для целого ряда случаев. Это связано с тем, что для некоторых видов земель градостроительный регламент (пункты 4, 5, 6 статьи 36 ГрК РФ): 

  • или  не распространяется
  • или не устанавливается

К таким участкам относятся те, что находятся:

  1. в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ
  2. в границах территорий памятников или ансамблей, являющихся выявленными объектами культурного наследия
  3. в границах территорий общего пользования
  4. на землях, предназначенных для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами
  5. на землях, предоставленных для добычи полезных ископаемых
  6. на землях лесного фонда
  7. на землях, покрытых поверхностными водами
  8. на землях запаса
  9. на землях особо охраняемых природных территорий (ЗОУИТ):
    • за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов
  10. в составе с/х угодий в составе земель с/х назначения
  11. в составе земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития

Прежде чем перейти к вопросам строительства на землях с/х назначения, рассмотрим обычные ситуации по застройке земельных участков, предназначенных:

  • для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
  • для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в черте населённого пункта
  • для садоводства

С установленными видами разрешённого использования земельных участков в соответствии с Классификатором ВРИ 2021, можно ознакомиться здесь.

 

Участки для строительства домов и коттеджей в черте поселений и за её пределами

 

Строительство домов и коттеджей с гаражами, банями и саунами, надворными постройками можно вести на земельных участках:

  • на приусадебных участках
  • на участках для малоэтажного жилищного строительства

Такие наделы находятся на территории посёлка, деревни, города. Они относятся к категории земель «земли населённых пунктов», а значит в построенных на таких участках домах можно прописаться, присвоить дому почтовый адрес.  

Примечание

Есть участки для личного подсобного хозяйства, находящиеся за пределами населённых пунктов. Это полевые участки ЛПХ. Они относятся к категории земель с/х назначения. Вопросы строительства на таких участках рассмотрены ниже.

Возможно строительство домов и коттеджей с гаражами, банями и саунами, надворными постройками и на участках для садоводства. Они могут быть как в черте населённого пункта, так и за его пределами. В последнем случае садовые участки относятся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения».

Невозможно строительство домов для проживания на земельных участках для огродничества, независимо от того, находятся они в черте населённого пункта или за его пределами.

 

Состав земель и виды разрешённого использования земель с/х назначения

 

Земли с/х назначения – одна из категорий земель, установленных Земельным кодексом РФ (статья 77).

Такие земли находятся за пределами населённых пунктов. Они предназначены для того или иного вида с/х деятельности:

  • растениводство
  • животноводство
  • осуществление деятельности фермерского хозяйства, или создания рыбного хозяйства т.д. (статья 78 ЗК РФ)
  • т.д.

Вид разрешённого использования участка определяет

  • назначение ЗУ
  • возможность ведения на участке того или иного вида деятельности
  • возможность:
    • строительства
    • складирования продукции
    • т.д.
  • запрет на строительство 

Основные ВРИ  земель с/х назначения в ранних документах на участки:

  • для с/х использования
  • для ведения с/х производства:
    • пашни
    • сенокосы
    • пастбища
    • участки под многолетние насаждения (в том числе сады, виноградники и др.)
  • для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства
  • для ведения личного подсобного хозяйства
  • для дачного строительства:
    • с правом возведения жилого дома
    • с правом регистрации проживания в нём
    • с правом возведения хозяйственных строений и сооружений,
    • с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных с/х культур и картофеля
  • для ведения садоводства:
    • для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных с/х культур и картофеля
    • для отдыха
    • с правом возведения жилого строения 
  • для ведения животноводства
  • для сенокошения и выпаса скота
  • для ведения огородничества
  • охотничьи угодья
  • для ведения пчеловодства или др.
  • для создания защитных лесных насаждений
  • для научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с с/х производством
  • для ведения рыбных промыслов
  • для создания форелевого хозяйства
  • иные варианты

 

Примечание

 

К землям с/х назначения также относятся и земли, занятые замкнутыми водоёмами, – в случае, если они находятся внутри земель сельскохозяйственной категории.

Замкнутые водоёмы – это, прежде всего, пруды естественного или искусственного происхождения. Они могут служить для обеспечения полива угодий, рыбного хозяйства и для поддержания экологического баланса.

В составе земель с/х назначения есть разновидность – «сельскохозяйственные угодья». Эти земли находятся в режиме особой государственной защиты (статья 79 ЗК РФ РФ). 

К особо ценным сельскохозяйственным угодьям относятся:

  1. земли, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости, сложившейся в конректном муниципальном районе (городском округе)
  2. с/х угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего специального образования, государственных сортоиспытательных участков
  3. искусственно орошаемые с/х угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами

В составе земель с/х назначения выделяются с/х угодья, занятые:

  • внутрихозяйственными дорогами
  • коммуникациями
  • лесными насаждениями для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений
  • строениями и сооружениями для производства, хранения и первичной переработки с/х продукции

О том, как перевести с/х угодья в иные земли, можно почитать здесь.

 

Строительство на землях сельхозназначения

 

В соответствии с целевым назначением ЗУ и его разрешённым использованием строительство на участках разрешается при соблюдении:

  • градостроительных регламентов
  • строительных, экологических, санитарных, противопожарных правил
  • иных правил и нормативов

Указанное требование распространяется и на участки с/х назначения. (статья 40 ЗК РФ).

Из состава земель сельскохозназначения выделим те, где Земельным и Градостроительными кодексами РФ определена возможность строительства соответствующих объектов.

 

Земельные участки для осуществления деятельности крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)

 

Формулировка «для ведения крестьянско-фермерского хозяйства» – это наименование прежде существовавшего ВРИ ЗУ из категории земель с/х назначения.

Правовой режим таких участков и деятельность на них регулируется ФЗ «О крестьянских (фермерских) хозяйствах» (№74-ФЗ от 11.06.2003 г.).

Земельные участки для осуществления деятельности КФХ могут находиться в собственности физических и юридических лиц.

Предназначены они для организации фермерской деятельности по выращиванию, переработке хранению, транспортировке, консервации и реализации сельхозпродукции.

Хозяйства могут образовываться:

  • с образованием юридического лица:
    • занимается коммерческой деятельностью с целью извлечения прибыли
  • без образования  юрлица:
    • для личного потребления произведённой хозяйством продукции

КФХ – организационно-правовая форма как предпринимательской деятельности, так хозяйствования в целях личного потребления произведённой продукции.  

В своём имуществе хозяйство может и не содержать самого земельного участка для деятельности КФХ. Например, хозяйство занимается переработкой продукции (овощей) в арендованном помещении, для чего и участок не требуется.

КФХ может в своём имуществе иметь ЗУ с другим видом разрешённого использования (например, для с/х производства).

Фермерское хозяйство, как юридическое лицо, и земельный участок для ведения крестьянско-фермерского хозяйства не привязаны друг к другу законом.

Собственники ЗУ для ведения КФХ могут не организовывать фермерскую деятельность, если не собираются продавать сельхозпродукцию со своих участков, поскольку закон не обязывает ни по срокам, ни по задачам их делать это. Регистрация в налоговых органах выполняется по усмотрению собственника земельного участка.

ЗУ для осуществления деятельности КФХ в составе имущества фермерского хозяйства – неделимый. Его собственники обладают правом на доли (без выдела в натуре).

Раздел ЗУ производится только в случае прекращения крестьянского (фермерского) хозяйства – например, в связи с выходом из него всех его членов. В этом случае, если участок находился в общей долевой собственности, раздел производится:

  • в соответствии с долями участников
  • по соглашению дольщиков

При общей совместной собственности на ЗУ для его раздела необходимо определить долю каждого из участников. В последнем случае, если соглашением членов крестьянского хозяйства не установлено иное, доли всех членов признаются равными.

Если между участниками долевой собственности не будет достигнуто соглашение о способе и условиях раздела ЗУ, спор рассматривается в суде (например, о том, кому конкретно какой участок будет выделен на местности в счет его доли).

При выходе одного из членов крестьянского хозяйства:

  • ЗУ разделу не подлежит
  • участник, вышедший из хозяйства, имеет право на получение денежной компенсации:
    • в объёме, соразмерном его доле в общей собственности

В этом случае также доли членов крестьянского хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Основные направления деятельности КФХ и использования участков для ведения КФХ в ранее выданных документах:

  • Растениеводство
    1. выращивание зерновых, технических и прочих сельскохозяйственных культур, не включенных в другие группировки 

    2. выращивание зерновых и зернобобовых культур 

    3. выращивание картофеля, столовых корнеплодных и клубнеплодных культур с высоким содержанием крахмала или инулина 

    4. выращивание масличных культур 

    5. выращивание табака и махорки 

    6. выращивание сахарной свеклы 

    7. выращивание кормовых культур; заготовка растительных кормов
    8. выращивание прядильных культур 

    9. выращивание прочих сельскохозяйственных культур, не включенных в другие группировки
  • Овощеводство, декоративное садоводство и производство продукции питомников
    1. овощеводство 

    2. декоративное садоводство и производство продукции питомников Выращивание грибов, сбор лесных грибов и трюфелей 

    3. выращивание грибов и грибницы (мицелия) 

    4. сбор лесных грибов и трюфелей 

    5. выращивание фруктов, орехов, культур для производства напитков и пряностей 

    6. выращивание винограда 

    7. выращивание прочих фруктов и орехов 

    8. выращивание плодовых и ягодных культур 

    9. выращивание орехов 

    10. выращивание посадочного материала плодовых насаждений 

    11. сбор плодов, ягод и орехов, в том числе дикорастущих 

    12. выращивание культур для производства напитков 

    13. выращивание культур для производства пряностей
  • Животноводство
    1. разведение крупного рогатого скота 

    2. разведение овец, коз, лошадей, ослов, мулов и лошаков 

    3. разведение овец и коз 

    4. разведение лошадей, ослов, мулов и лошаков 

    5. разведение свиней 

    6. разведение сельскохозяйственной птицы 

    7. разведение прочих животных 

    8. разведение пчел 

    9. разведение кроликов и пушных зверей в условиях фермы 

    10. разведение шелкопряда 

    11. разведение оленей 

    12. разведение верблюдов 

    13. разведение домашних животных 

    14. разведение лабораторных животных 

    15. разведение водных пресмыкающихся и лягушек в водоемах
    16. разведение дождевых (калифорнийских) червей 

    17. разведение прочих животных, не включенных в другие группировки
  • Растениеводство в сочетании с животноводством (смешанное сельское хозяйство)
    1. растениеводство в сочетании с животноводством (смешанное сельское хозяйство) 

    2. предоставление услуг в области растениеводства, декоративного садоводства и животноводства, кроме ветеринарных услуг 

    3. предоставление услуг в области растениеводства и декоративного садоводства 

    4. предоставление услуг, связанных с производством сельскохозяйственных культур 

    5. предоставление услуг по закладке, обработке и содержанию садов, парков и других зеленых насаждений 

    6. предоставление услуг по эксплуатации мелиоративных систем
    7. предоставление услуг в области животноводства, кроме ветеринарных услуг 

    8. охота и разведение диких животных, включая предоставление услуг в этих областях 

    9. охота и разведение диких животных, включая предоставление услуг в этих областях 


 

Состав имущества КФХ

 

Состав имущества КФХ описан в статье 6 ФЗ «О крестьянских (фермерских) хозяйствах»:

  1. земельный участок
  2. хозяйственные и иные постройки
  3. мелиоративные и другие сооружения
  4. продуктивный и рабочий скот
  5. птица
  6. сельскохозяйственные и иные техника и оборудование
  7. транспортные средства, инвентарь
  8. иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество

 

Чем законодательно подтверждена возможность застройки участков КФХ

 

  • Гражданский кодекс РФ

Статья 263. Застройка земельного участка

1.Собственник ЗУ может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (пункт 2 статьи 260).

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении участка.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник ЗУ приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Гражданского кодекса.

  • Градостроительный кодекс РФ

Статья 51. Разрешение на строительство. 

  • Земельный кодекс РФ

В соответствии с пунктом 2 статьи 40, собственникам участков разрешено:

  1. возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения:
    • в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием
    • с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов
  2. проводить в соответствии с разрешённым использованием
    • оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы
    • строительство прудов и иных водных объектов:
      • в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями
  3. осуществлять другие права на использование ЗУ, предусмотренные законодательством

В пункте 1 статьи 43 отмечается, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на ЗУ по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, федеральными законами

  • Федеральный закон о КФХ

В пункте 2 статьи 11 закона определено, что на землях с/х назначения и иных категорий земель возможно строительство зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности.

Возведение строений или сооружений, является правом собственника участка. В случае строительства зданий и капитальных строений:

  • капитальный склад
  • цех
  • амбар
  • овощехранилище
  • мастерская
  • гараж
  • т.д.

разрешённый вид использования земельного участка «для ведения КФХ» подразумевает необходимость получения разрешения на строительство.

Некапитальные строения и сооружения:

  • бытовка
  • сарай
  • навес
  • объекты, которые могут быть отнесены к постройкам вспомогательного использования

возводятся без получения разрешений на строительство (пункт 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ). 

На фермерской земле нет ограничений по количеству строений на участке. Нужно лишь соблюдать все нормативы:

  • градостроиттельные
  • пожарные
  • санитарные
  • гигиенические
  • другие

В противном случае, могут быть применены штрафные санкции за несоблюдение обязанностей по использованию земли (глава XIII ЗК РФ).

 

Земельные участки для личного подсобного хозяйства (полевые участки)

 

Правовой режим таких участков и деятельность на них регулируется ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (№ 112-ФЗ).

ЗУ для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) может быть как в составе земель населённого пункта, так и в составе земель с/х назначения (полевой).

Полевой участок для ЛПХ

Полевой ЗУ для ЛПХ используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на них зданий и строений (пункт 3 статьи 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»). В ранее выданных свидетельствах на право собственности на такие участки и в современные Выписки из ЕРГН указано обременение ЗУ: «без права возведения зданий и строений».

Запрет на строительство капитальных объектов на полевых участках ЛПХ изложен и в Классификаторе ВРИ 2021:

  • наименование ВРИ:
    • ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (код 1.16)
  • описание вида:
    • производство сельхозпродукции без преимущественного права строительства объектов капитального строения

О запрете на строительство некапитальных объектов (бытовка, сарай, навес и др.) речь не идёт. 

Имущество для ведения ЛПХ

К имуществу, используемому для ведения личного подсобного хозяйства (статья 6), относятся:

  • приобретённый для ведения ЛПХ участок
  • жилой дом:
    • на участках ЛПХ и приусадебных участков в населённом пункте
    • на полевых участках, на которых жилые здания были построены до введения Классификатора ВРИ
  • производственные, бытовые и иные здания
  • строения и сооружения
    • в том числе теплицы
  • сельскохозяйственные животные
  • пчёлы и птица
  • сельскохозяйственная техника
  • инвентарь
  • оборудование
  • транспортные средства
  • иное имущество, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим ЛПХ

Закон определяет возможность деятельности на полевых земельных участков для ЛПХ – ведение непредпринимательской деятельности по производству и переработке с/х продукции.

Ею могут заниматься только граждане, но не юридические лица. ЛПХ не может вестись юридическим лицом. В нём нет членов хозяйства.

К лицам, занимающимся ЛПХ, не предъявляются какие-то особые требования, связанные с наличием у них образования, квалификации и т.п.

Регистрация ЛПХ не требуется. Производится только запись в похозяйственнй книге (статья 8). Для проверки этого факта или получения необходимой справки для случая продажи участка нужно прибыть в местную администрацию.

ЛПХ ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи .

С/х продукция, произведенная и переработанная при ведении ЛПХ, является собственностью граждан, ведущих личное подсобное хозяйство. Продажа излишков продукции не облагается налогом. Уплачивается только земельный налог.

Если на участке для ЛПХ есть общераспространённые полезные ископаемые (глина, песок нестекольный и некоторые другие его виды, известняк, сланец негорюий, сапропели и др.), а также торф, лес, водные объекты, они могут быть использованы собственниками таких участков для различных внутрихозяйственных нужд (пункт 1 статьи 40 ГрК РФ).

Что касается порядка добычи полезных ископаемых и их объёмов, то они определяются Законом РФ «О недрах», другими нормативными актами РФ, а также нормативными актами субъектов РФ.

С земельными участками для ЛПХ можно совершать любые сделки в соответствии с гражданским и земельным законодательством: купля-продажа, аренда.

Обязательные требования перед сделками:

  • участки должны стоять на государственном кадастровом учёте (пункт 1 статьи 37 ЗК РФ
  • сделки с участками с/х назначения проводятся в соответствии с пунктом 1 статьи 8 ФЗ «Об обороте земель сеьскохозяйственного назначения» (№ 101-ФЗ от 24.07.2002)

 

Земельные участки для сельскохозяйственной деятельности 

 

«Для сельскохозяйственного производства» – это прежде использовавшееся наименование ВРИ земельных участков из состава земель с/х назначения. Такой ВРИ участкам присваивался до 2019 года (до момента вступления в силу Классификатора ВРИ).

Правовой режим участков для с/х производства и их использование регулируется ЗК РФ (пункт 1 статьи 78).

Участки для с/х производства:

  • обладают уникальными природными свойствами, плодородием,
  • обеспечивают выращивание с/х продукции
  • требуют обработку земли для производства с/х культур и иной сельхозпродукции
  • обеспечивают хранение и переработку произведённой с/х  продукции.

Для с/х производства могут использоваться и ЗУ, относящиеся к сельхозугодьям. Они различаются по видам культивируемых групп растений и способу воздействия на землю и растения, то есть по комплексу применяемых агротехнических мероприятий.

Участки для с/х производства используются для различных целей:

  • для ведения с/х производства
  • для создания защитных лесных насаждений
  • для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей
  • для целей аквакультуры (рыбоводства)

Такие участки предоставляются:

  • крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности
  • гражданам, ведущим личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество
  • хозяйственным товариществам и обществам
  • производственным кооперативам
  • государственным и муниципальным унитарным предприятиям
  • иным коммерческим организациями, в том числе потребительским кооперативам, религиозным организациям
  • казачьим обществам
  • опытно-производственным, учебным, учебно-опытным и учебно-производственным подразделениям научных организаций
  • образовательным организациям, занимающихся подготовкой кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций
  • общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов

Обычно для участков с разрешённым видом использования «для сельхозпроизводства» указывался и конкретный вид сельскохозяйственной деятельности: пашня, животноводство, многолетние насаждения:

  • пастбище:
    • сельскохозяйственное угодье, систематически используемое для выпаса животных (такое использование является основным)
    • земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью
  • многолетние насаждения:
    • с/х угодье, используемое под искусственные насаждения древесных, кустарниковых (без лесной площади) и некоторых травянистых растений, предназначенных для получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции
  • залежь:
    • земельный участок, который ранее использовался под пашню и более одного года не используется под посевы сельскохозяйственных культур и не подготовлен под пар

Для с/х производства используются и участки, относящиеся к сельскохозяйственным угодьям, для выращивания сельскохозяйственных культур, выпаса скота, заготовки кормов. В числе таких угодий:

  • пашни
  • сады
  • луга
  • сенокосы
  • пастбища

Отдельную категорию угодий составляют оленьи пастбища, обладающие самостоятельным правовым режимом и подлежащие особой охране.

К угодьям относятся также залежные земли, т.е. пашня, которая более одного года, начиная с осени, не используется для посева с/х культур и не подготовлена под пар.

Сельскохозяйственные угодья – наиболее ценные земли, характеризуемые высоким естественным плодородием, либо мелиорированные земельные участки.

Они закрепляются за с/х предприятиями различного типа, фермерскими хозяйствами, учебными и научно-исследовательскими организациями.

На земельных участках с разрешённым видом использования «для сельскохозяйственного производства» можно было построить специализированные здания и сооружения:

  • животноводческую ферму
  • разборный ангар
  • здания и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки с/х продукции
  • иные постройки, обеспечивающие с/х деятельность

 

ВРИ участков с/х назначения по Классификатору ВРИ (2019)

 

Классификатор ВРИ (2021) объединил все виды участков с/х назначения в один раздел 1.0 «Сельскохозяйственное использование».

Ведение хозяйственной деятельности, которую можно вести на с/х участках, детализировано достаточно жёстко. Перечень видов разрешённого использования ЗУ не содержит ВРИ «для сельскохозяйственного производства». Строительство необходимых сооружений и зданий на участках допускается не для всех видов их эксплуатации:

  • код 1.1 – растениеводство
  1. участок предназначен для ведения с/х работ по выращиванию культур
  2. содержание данного ВРИ применимо по отношению строительства объектов недвижимости по позициям 1.2-1.6
  • код 1.2 – выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур
  1. допускается осуществление с/х работ, с использованием зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных и иных сельскохозяйственных культур
  • код 1.3 – овощеводство
  1. осуществление деятельности, связанной с выращиванием бахчевых культур, картофеля, листовых, луковичных и плодовых групп
  2. допускается строительство теплиц
  • код 1.4 – выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур
  1. осуществление хозяйственной деятельности на с/х угодьях, связанной с производством чая, лекарственных и цветочных культур
  • код 1.5 – садоводство
  1. земельные участки, предназначенные для выращивания садово-ягодных растений, винограда, и прочих многолетних культур
  • код 1.6 – выращивание льна и конопли

осуществление хозяйственной деятельности, в т.ч, на с/х угодья, связанной с выращиванием льна и конопли

  • код 1.7 – животноводство

ведение хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием продукции для животноводства, в том числе:

  1. покос сена
  2. выпас крупного и мелкого рогатого скота
  3. разведение племенного животноводства
  4. размещение зданий и прочих сооружений для животных
  5. здания и сооружения для хранения и переработки сельскохозяйственных культур

Данный стандарт ВРИ может сочетаться с Классификаторами стандарта 1.8 – 1.11, 1.15, 1.19, 1.20

  • код 1.8 – скотоводство

осуществление деятельности на сельхозугодьях, которые используются:

  1. для разведения крупного рогатого скота:
    • овцы
    • коровы
    • лошади
    • олени
    • верблюды
  2. для сенокоса, выпаса крупного рогатого скота, производство кормов
  3. размещение зданий и сооружений для крупного рогатого скота
  4. для размещения племенных животных и разведения племенной продукции или материала
  • код 1.9 – звероводство

осуществление деятельности, связанные с разведением пушных зверей в неволе:

  1. размещение зданий и сооружений:
      • для разведения пушнины
      • для переработки пушнины
      • для хранения кормов
  • код 1.10 – птицеводство
  1. осуществление разрешённой деятельности, связанной с выращиванием и разведением всех категорий домашней птицы, в том числе из группы водоплавающих
  2. размещение зданий, построек и прочих объектов для содержания птиц, разведения животных и птиц одновременно
  3. первичная переработки птицы
  4. разведение племенных животных и птиц, в том числе семенного материала
  • код 1.11 – свиноводство

Осуществление производственных целей по содержанию свиней:

  1. размещение зданий и сооружений, используемых под свинокомплексы общего предназначения
  2. размещение зданий для переработки и хранения кормов для свиней
    разведение племенного материала и продукции
  • код 1.12 – пчеловодство

осуществление хозяйственной деятельности, с использованием продукции пчеловодства:

  1. разведение пчёл и прочих полезных насекомых
  2. содержание ульев
  3. размещение сооружений и оборудования, используемых для переработки продуктов пчеловодства
  • код 1.13 – рыбоводство
  1. осуществление деятельности, связанной с содержанием и разведением рыб (подтипы аквакультур)
  2. размещение зданий и сооружений предназначенные для поддержания жизни и разведения аквакультур
  • код 1.14 – научное обеспечение сельского хозяйства
  1. проведение научной, а также селекционной работы
  2. ведение сельского хозяйства, как предмет научной деятельности для отбора образцов растительного и животного миров
  3. размещение коллекций для растений генетической группы
  • код 1.15 – хранение и переработка сельскохозяйственной продукции

здания и сооружения, используемые для производственных целей хранения и переработки первичной глубокой переработки сельскохозяйственной продукции

  • код 1.16 – ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках

производство с/х продукции без права возведения объектов капитального строительства 

  • код 1.17 – питомники
  1. производственное выращивание, а также промышленная реализация подроста для деревьев и кустарников, применяемые исключительно в целях ведения сельского хозяйства, а также иных с/х культур для получения рассады и семян
  2. строительство с последующим размещением сооружений, предназначенных для исключительного развития указанных видов сельхозпроизводства
  • код 1.18 – обеспечение сельского хозяйства
  1. размещение комплексов для ведения машино-транспортных, а также для исключительно ремонтных работ
  2. возведение:
    • ангаров и гаражей
    • амбаров
    • конструкционных водонапорных башен
    • станций трансформаторного типа
    • вспомогательного технологического оборудования, используемого для поддержания технической базы сельхозмашин и оборудования
  • код 1.19 – сенокошение

покос травы, сбор и заготовка сена

  • код 1.20 – выпас сельскохозяйственных животных

на участках ведётся выпас с/х животных

 

Разрешение на строительство

 

В случае строительства зданий и капитальных строений разрешённый вид использования земельного участка «для сельскохозяйственного производства» подразумевает:

  1. необходимость получения разрешения на строительство
  2. обязательность соответствия наименования вида использования Классификатору ВРИ.

Некапитальные строения и сооружения:

  • бытовка
  • сарай
  • навес
  • др.

а также объекты, которые могут быть отнесены к постройкам вспомогательного использования, возводятся без получения разрешений на строительство (пункт 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ). Оформление таких построек в ЕГРН является добровольным.

 

Итоги

 

Подводя итоги анализа возможности строительства на участках с/х назначения, несложно сделать выводы:

  1. само по себе строительство на земельном участке, предоставленном для ведения сельского хозяйства, не запрещается
  2. любое строительство должно быть произведено с соблюдением норм градостроительного законодательства и Классификатора ВРИ 2019
  3. назначение возводимых строений и сооружений на земельных участках с/х назначения зависит от разрешённого использования земельного участка и соответствия этого использования градостроительному регламенту, установленному ПЗЗ 

 


Консультационные услуги

 

Смотреть раздел «Тарифы» 

 

Полезно ознакомиться

 

  • Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
  • Предоставление публичных земельных участков из земель с/х назначения для фермерства и ведения ЛПХ – здесь
  • Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  • Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
  • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь
  • Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь
  • Выпуск ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
  • С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволит ознакомиться эта статья
  • С 1 января 2017 года одним из главных документов для получения разрешения на строительство дома стал технический план
  • С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участка, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.
  • Для тех, кого интересует возможность увеличения площади земельных участков для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огродничества, находящихся в собственности, полезно ознакомиться с порядком оформления прирезок, представленном на странице портала «Земельный Вопрос»

 

Можно ли строить на берегу Байкала? Разбираемся с экспертом | Статьи

Ни один закон, ни одно постановление Правительства РФ не дает точный ответ. Кто-то толкует так, что в границах населенных пунктов разрешено всё, поскольку ограничения нарушают конституционные права граждан – жителей этих территорий. Другие – что ничего нельзя, это же вопрос первозданности Байкала – объекта всемирного наследия, который мы должны передать потомкам, желательно, в незатронутом виде. Третьи уверяют, что вопросы взаимосвязаны: без нормальных условий для людей сохранить Байкал не получится.

Государство уже много лет обещает прояснить свою позицию по этим вопросам, но всё больше запутывается в законах и подзаконных актах. «Если нет однозначного толкования законов, то воля государства проявляется через решения судов», — полагает Юлия Саенко.

Юлия Саенко

Эксперт провела системный анализ судебной практики по земельным спорам, касающимся Центральной экологической зоны Байкала, изучив проблемы, возникающие из-за отсутствия законодательного определения таких понятий, как «незатронутые природные территории», «объекты социальной инфраструктуры». Именно эти понятия, четкие определения которых не найти ни в одном законе РФ, создают проблемы как для жителей прибрежных территорий у Байкала, так и для местных администраций.

В основу анализа были положены дела, рассмотренные Арбитражным судом Иркутской области, Свердловским районным судом Иркутска, Иркутским, Ольхонским, Слюдянским районными судами, а также Прибайкальским районным судом Республики Бурятия за период с 2015 по 2019 годы.

— Какой вывод можно сделать – что чаще всего становится предметом исков?

— Правовая неопределенность рождает споры на всех стадиях оформления прав на недвижимое имущество, более того, даже после государственной регистрации таких прав и завершения строительства.

Что оспаривается в судах? В первую очередь, постановления районных администраций об утверждении схем расположения границ земельных участков для строительства, постановления о предоставлении в безвозмездное пользование земельных участков. Подаются иски на решения об отказе в выдаче разрешений на строительство, на реконструкцию жилых помещений в многоквартирных домах. На отказ в государственной регистрации договоров аренды земельных участков, прав собственности на дома, иные постройки. На требования об освобождении земельных участков и многое другое.

Фото IRK.ru

Причем истцами выступают как граждане, юридические лица, так и органы прокуратуры, министерство имущественных отношений Иркутской области.

Характерная деталь, ярко демонстрирующая неопределенность и перегруженность нормативно-правовой базы о Байкале: в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, суды были вынуждены привлекать одновременно до восьми различных уполномоченных органов и организаций.

— Много споров возникает из-за того, что кто-то посчитал участок земли «незатронутой природной территорией», а кто-то – участком под индивидуальную жилищную застройку или объекты рекреации. Как решается в судах этот вопрос?

— Да, отсутствие законодательного определения понятия «незатронутые природные территории» создает множество разночтений. С одной стороны, юридической формулировки этого понятия нет, а с другой – правоприменительные органы широко его используют. С этой проблемой не сталкиваются нигде в стране, кроме Иркутской области и Республики Бурятия. По всей видимости, понятие «незатронутые природные территории» употребляется только в отношении Центральной экологической зоны Байкальской природной территории (ЦЭЗ БПТ).

— И как же наши суды выходят из положения?

— В практике Арбитражного суда Иркутской области есть различные варианты решения этого вопроса. В частности, в одном из судебных процессов установления ответа на вопрос, находится ли земельный участок на незатронутой природной территории, было найдено на основе акта проверки. В акте значилось, что на территории отсутствуют промышленные, жилые и рекреационные объекты и сохранено естественное биоразнообразие, поэтому территория может считаться незатронутой.

В другом процессе вывод Арбитражного суда о нахождении земельного участка на незатронутой природной территории основывался на информации, содержащейся в схеме расположения участка на фрагменте карты градостроительного зонирования муниципального образования и в Правилах землепользования и застройки. В этих документах было отображено, что участок расположен в территориальной зоне Р2 – природные ландшафты (леса) (подраздел Р – рекреационные зоны), для которой градостроительный регламент не установлен.

Фото IRK.ru

В одном из рассматриваемых дел ответчик обратил внимание суда на то, что местность, где расположен земельный участок, раньше являлась населенным пунктом. Был привлечен свидетель, который дал показания, что «в 1950-60 годах населенный пункт перестал существовать, в те же годы рядом было другое поселение, куда ездили на молебен к шаману». Для определения того, относится ли местность к незатронутым природным территориям, суд, кроме свидетельских доказательств, изучил архивную документацию: справки, списки населенных пунктов Бурят-Монгольской Автономной социалистической советской республики 1925 года, списки населенных пунктов Эхирит-Булагатского аймака за 1928 год.

Прокурор, представляющий в процессе интересы РФ, ходатайствовал о приобщении к материалам дела заключения заместителя директора по научной работе Института географии имени Сочавы СО РАН, кандидата географических наук Игоря Владимирова, который указал на принадлежность спорного земельного участка к незатронутым природным территориям. Использовался космический снимок высокого пространственного разрешения, на котором было видно, что земельный участок до 2011 года не был освоен, все конструкции возведены после 2011 года.

Ответчик, со своей стороны, указав, что земельный участок входил в земли поселка и на протяжении многих лет на нем находились жилые дома, от которых остались следы. Кроме того, через этот участок проходит канализационная труба рыбного завода, ведущая к очистным сооружениям, она проложена на глубине 4-5 метров. А вдоль береговой линии остались следы от причала рыболовецких судов. Поэтому, по его мнению, земельный участок не может относиться к незатронутым природным территориям.

Фото IRK.ru

Очевидно, что нет единообразия в вопросе, каковы критерии отнесения спорных земель к незатронутым природным территориям. И нет методики проведения соответствующих исследований. Судьи по своему усмотрению, с использованием своих критериев, заполняют колоссальный законодательный пробел, являющийся краеугольным камнем земельного конфликта на Байкале.

— Но суды нередко ставят под сомнение даже не вопрос о том, является территория затронутой или незатронутой, а само право отнесения ее к землям, на которых разрешено строительство.

— Да, такая проблема, действительно, существует. В одном из дел суд указал, что, согласно градостроительному плану земельного участка, выписке из Правил землепользования и застройки, земельный участок административного истца находится в ЦЭЗ БПТ, в водоохранной зоне озера Байкал, и, следовательно, строительство любых объектов на данном земельном участке запрещено. И в рассматриваемом случае суд не устанавливал, можно ли считать земельный участок «незатронутой природной территорией». Кстати, суд подытожил: «Нет исключений и для строительства индивидуальных жилых домов в границах центральной экологической зоны Байкальской природной территории».

Ответчик был уверен, что отказ в выдаче разрешения на строительство — незаконный, так как по градостроительному плану земельный участок находится в зоне жилой застройки. И позиция ответчика небезосновательна.

Фото IRK.ru

Другое дело, когда мы, сопоставив градостроительную документацию и иные документы, регламентирующие вопросы землепользования, видим, что между ними есть серьезные противоречия. В частности, в одном из арбитражных дел суд указал, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Р-2 – природные ландшафты (леса), для которой градостроительный регламент не установлен, что означает невозможность строительства на земельном участке каких-либо объектов. Нахождение земельного участка в территориальной зоне Р-2 подтверждено схемой расположения на фрагменте карты градостроительного зонирования, правилами землепользования и застройки.

— Это распространенная проблема – несоответствие градостроительной документации требованиям природоохранного законодательства?

— Да, это «тонкое место», одна из причин вала судебных дел. Я бы хотела отметить, что для определения несоответствия градостроительной документации нормам действующего природоохранного законодательства, при условии отсутствия требования обязательного отображения местоположения «незатронутых природных территорий» в документах градостроительного зонирования, каждый раз потребуется натурное обследование территории с привлечением специалистов узкого профиля. Это важно, так как для установления факта незаконности действий по проведению аукциона на земельный участок, на основе сведений утвержденной градостроительной документации, достаточно проведения правовой экспертизы документов. Эта экспертиза осуществляется, в том числе, на стадии государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества.

Примеры из арбитражной практики также подтверждают эффективность применения механизма проведения правовой экспертизы, который может регулироваться посредством грамотного зонирования территорий, при условии однозначного толкования установленных запретов.

— Бывают ситуации, когда одним строить запрещают, а другим на этом же участке – разрешают?

— Иногда возникают такие правовые коллизии. В судебной практике есть пример легализации министерством имущественных отношений Иркутской области самовольной постройки, возведенной ОГБУ «Иркутская районная станция по борьбе с болезнями животных» без разрешения на строительство.

Фото IRK.ru

После перехода прав на земельный участок это областное учреждение попыталось легализовать возведенный объект – обратилось в муниципальную администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. Но получило отказ со ссылкой на абзац 21 Постановления Правительства РФ «Об утверждении перечня видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории», где установлен запрет на строительство зданий и сооружений на незатронутых природных территориях, включая земли лесного фонда, водоохранные и прибрежные защитные полосы озера Байкал. В ответ на это региональное минимущества решило в судебном порядке добиться признания права государственной собственности Иркутской области на объект недвижимости, воспользовавшись нормами права, предусмотренными для узаконивания самовольных построек. Были проведены все экспертные исследования, в том числе экспертная экологическая оценка соответствия спорного здания экологическим нормам и правилам.

Использование подобного подхода к правовой охране «незатронутых природных территорий» полностью искажает природоохранный смысл установленного запрета на строительство.

— Много обсуждался вопрос строительства в Листвянке – в «первой линии», в нескольких метрах от Байкала. Там же незаконные гостиницы возводились под видом индивидуальных жилых домов. А если бы строили, все же, дома, а не гостиницы – это было бы законно?

— Существует вопрос, возможно ли в границах ЦЭЗ БПТ осуществлять строительство каких-либо объектов на землях лесного фонда, в границах водоохранных зон и прибрежных защитных полос озера Байкал и впадающих в него рек, в случае, если в границах этих территорий присутствуют следы антропогенного воздействия. Есть мнение, что такой земельный участок должен автоматически причисляться к категории «незатронутых природных территорий». Это подтверждается и определениями суда.

Фото IRK.ru

Например, в апелляционном определении судебной коллегии по административным делам Иркутского областного суда сказано: «Земельный участок, отнесенный указанными выше правилами землепользования и застройки к зоне индивидуальной жилой застройки (ЖЗ-1), находится в водоохранной зоне озера Байкал, а, следовательно, в соответствии с абзацем 21 Перечня видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30.01.2001 г. №643, строительство любых объектов на данном земельном участке запрещено». И под этим утверждением есть определенные основания, ведь иначе неясно, для какой цели законодателем приводится уточнение о землях лесного фонда, границах водоохранных зон и прибрежных защитных полос. Ведь сам Водный кодекс РФ, например, допускает в границах водоохранных зон проектирование, строительство, эксплуатацию хозяйственных и иных объектов при условии оборудования их сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения.

То есть, если территория не относится к ЦЭЗ БПТ, то абсолютного запрета на строительство в границах водоохранных зон действующим законодательством не предусмотрено. Но есть и другой подход: внутри границ земель лесного фонда, водоохранных зон и прибрежных защитных полос озера Байкал и впадающих в него рек, расположенных в ЦЭЗ БПТ, есть незатронутые природные территории, на которые локально и должен распространяться безусловный запрет на строительство. Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа указал в одном из постановлений, что суд первой инстанции и апелляционный суд правомерно признали доказанным и установленным факт нахождения спорного земельного участка в пределах ЦЭЗ БПТ и прибрежной защитной полосы озера Байкал. Кроме того, из содержания акта проверки суды установили, что земельный участок находится на незатронутой природной территории.

Фото IRK.ru

Согласно положениям статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли у нас делятся по целевому назначению на семь категорий и использоваться должны в соответствии с установленным для них целевым назначением. И «природные незатронутые территории» не являются категорией земель, не относятся к видам разрешенного использования, никак не учитываются при зонировании территорий, соответственно, введение рассматриваемого понятия противоречит Земельному кодексу Российской Федерации и должно быть исключено из подзаконных актов, в частности – того самого Постановления Правительства РФ.

— Не получится ли, что, исключив это понятие, мы ставим под удар незатронутые земли? Действующее законодательство способно их защитить?

— Действующее законодательство содержит достаточно положений о зонировании и учете территорий, при соблюдении которых «незатронутые природные территории» можно заключить в границы земель, имеющих наибольшую степень экологической защиты.

Если существует необходимость, подтвержденная научными обоснованиями, в сохранении особого режима «незатронутых природных территорий», это можно сделать, исключив участок из границ населенного пункта и введя его в состав земель с максимальной экологической защитой — например, в особо охраняемую природную территорию. Второй вариант: дополнить пункт 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации положением о том, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальной зоне «незатронутые природные территории». Правда, потребуется внести изменения в Градостроительный кодекс РФ и соответствующие подзаконные акты и в ряде случаев – изменить границы населенных пунктов.

Это непростые процессы. Но если и дальше понятие «незатронутые природные территории» будет подвешено в воздухе без опоры на земельное законодательство, не удастся провести государственный мониторинг земель, который обязателен к исполнению согласно статьи 67 Земельного кодекса Российской Федерации.

IRK.ru

особенности использования с/х земель в Московской области

Правовой центр ДВА М предлагает комплексное правовое сопровождение по вопросам связанным с использованием земель в Москве и Московской области. В том числе – участков сельскохозяйственного назначения.

Представительство в уполномоченных органах

Осуществляем представление интересов на всех этапах изменения вида разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства, в т.ч. получения разрешения на условно разрешенный вид использования. А также – по вопросам оформления земельно-правовых отношений, при проверках земельных участков и т.д.

Представление интересов в суде

Готовы представлять Ваши интересы по спорам:

  • о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования участка;

  • о признании незаконным в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования;

  • о границах санитарно-защитных зон и иных зон с особыми условиями использования.

Взаимодействие с проектировщиками и экспертами

Готовы обеспечить привлечение для реализации Вашего проекта квалифицированных специалистов в области проектирования, инженерных изысканий, экспертов для проведения судебных внесудебных экспертиз.

Подготовка юридических заключений

Проводим проверку участка на предмет:

  • действующего градостроительного регламента;

  • возможности и целесообразности изменения вида разрешенного использования участка;

  • перспектив внесения изменений в правила землепользования и застройки;

  • оптимизации земельных платежей через корректировку вида разрешенного использования участка.

Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов

Осуществляем юридическое и организационное сопровождение строительных и инвестиционных проектов, от приобретения участка и оформления земельно-правовых отношений, до получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объекта. Включая взаимодействие с государственными органами, гражданско-правовые вопросы взаимоотношений инвеститоров между собой, с подрядчиками и поставщиками.

В том числе Правовой центр оказывает следующие услуги:

+7 (495) 989-47-25

Земли сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения у большинства из нас ассоциируются с бескрайними полями, свободными от застройки. Земельные участки данной категории не вызывают у инвесторов особого коммерческого интереса, поскольку считается, что строить на землях сельхозназначения запрещено. Развеем этот миф.

Специфика использования земель сельскохозяйственного назначения в Московской области заключается в том, что правилами землепользования и застройки предусматривается несколько территориальных зон сельхозназначения с различными режимами использования.

Земли СХ

Так, земли СХ-1 представляют собой сельскохозяйственные угодия — пашни, сенокосы, пастбища, залежи и участки, занятые многолетними насаждениями. Условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования для таких сельхозземель ПЗЗ не предусмотрены. На участках СХ-1 действительно невозможно строительство без внесения изменений в ПЗЗ.

В то же время в случае исключения участков из перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий. внесение соответствующих изменений (как минимум – с отнесением участка к зоне СХ-3) будет сравнительно простым. Кроме того, в ряде муниципалитетов установлено, что отнесение участка из перечня особо ценных угодий автоматически позволяет применять к нему регламент зоны СХ-3 без внесения изменений в ПЗЗ.

Земли СХ-2 предназначены для ведения садоводства и огородничества. Для таких сельхозземель ПЗЗ во многих муниципальных образованиях предусмотрен целый ряд вспомогательных и условно разрешенных видов использования. В качестве условно разрешенного вида использования на таких землях в ряде случаев возможно размещение спортивных и других коммерческих объектов развлекательного характера: аквапарков, боулингов, ночных клубов, аттракционов, букмекерских контор, а также гостиниц и заведений общепита и т.д.

Участок СХ-2, в рамках условного разрешенного ВРИ, можно застроить объектами придорожного сервиса, включая автозаправки, магазины сопутствующей торговли и гостиницы. А гостиницы, по сложившейся практике, легко превращаются в апартаменты.

 

Пример нашего юридического заключения по проекту строительства базы отдыха («экофермы») и иных коммерческих объектов на участке в зоне СХ-2 смотрите здесь.

 

Земли СХ-3 имеют наибольший перечень видов разрешенного использования, допускающих капитальную застройку. Участки СХ-3 представляют реальную коммерческую ценность для потенциальных инвесторов, поскольку во многих случаях дают возможность, наряду с сельскохозяйственным производством, размещения объектов различного профиля: от магазинов, офисов и гостиниц до полноценных промышленных предприятий, объектов производственно-складского и иного коммерческого назначения.

При этом препятствием к застройке участков в зонах СХ-2 и СХ-3 а также к изменению градостроительного регламента таких земель может являться их отнесение к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям. В то же время во многих случаях участок можно исключить из соответствующего перечня.

Параметры строительства в большинстве ПЗЗ муниципалитетов Московской области позволяют застраивать от 45% до 70% всей площади участка сельхозназначения.

Грамотное сочетание условно-разрешенного и вспомогательных видов использования позволит правообладателю разместить на участке СХ-3 даже загородный эко-отель – целый комплекс объектов, сочетающих производство сельскохозяйственной продукции и ее переработку с размещением отдыхающих и оказанием услуг развлекательного характера.

Вы все еще верите в миф, что на сельхозземле нельзя строить?

Условно разрешенные виды использования предоставляют возможности для размещения ценных коммерческих объектов, не предусмотренных ни основными, ни вспомогательными видами разрешенного использования. В том числе, для осуществления полноценной производственной деятельности на, казалось бы, не предназначенной для этого земле, без внесения изменений в ПЗЗ.

В отличие от изменения ПЗЗ, которое во многом зависит от усмотрения уполномоченного или одного из согласующих органов, в случае с установлением условно разрешенного вида использования возможно эффективное понуждение уполномоченного органа к предоставлению разрешения на условно разрешенный вид использования (в т.ч. в судебном порядке).

Немотивированный отказ в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования не допускается, а основания отказа жестко регламентированы законом.

В свою очередь, в отношении вспомогательных видов (а они уже предусмотрены ПЗЗ и не требуют дополнительного согласования), в отличие от г. Москвы, не установлены конкретные ограничения на долю задействованной под такие виды площади. Соответственно, вспомогательные виды могут реализовываться на значительной части участка при условии осуществления деятельности, предусмотренной хотя бы одним из основных или условно разрешенных видов использования.

Градостроительный аудит, проводимый нашими специалистами, позволит правообладателю (инвестору) выработать эффективный план использования участка и организационно-правовые схемы оптимизации земельных платежей.

Многие дачники обеспокоены появлением над их участками дронов

Мониторинг с помощью беспилотников действительно проводится Росреестром. С их помощью контролируется использование участков по назначению, отслеживается самовольное занятие земель и неиспользование земель для жилищного или иного строительства, пояснили в ведомстве.

Назначение участка и вид использования указаны в выписке из ЕГРН. Если, например, назначение — «земли населенного пункта», а разрешенное использование — «ведение огородничества», то человек может на этом участке отдыхать, выращивать для себя овощи, может возвести дом, хозпостройки, гараж. Но сделать, допустим, склады или автостоянку, построить базу отдыха — нельзя, рассказали в ведомстве.

Бывает, что предприниматели открывают бизнес на дачном участке, чтобы платить меньший налог на землю. «Если будет установлено нецелевое использование земельного участка для личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества или земель общего пользования СНТ, то в дополнение к административному штрафу владельцу участка может быть начислен земельный налог по базовой ставке 1,5% (а не 0,3%). Причем это касается не только земли общего пользования в садоводческом товариществе, но и индивидуальных участков. «Например, люди открывают у себя на даче автосервис или строят мини-хостел без разрешения, да еще ждут, что государство будет с них брать налоги за землю по льготной ставке», — отметил первый зампред Мособлдумы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин.

Содержать животных на участках можно, но при соблюдении ряда условий, отметил он: только для собственных нужд, должны соблюдаться санитарные расстояния от хозпостроек до границ участка и жилого дома, должны быть оформлены ветеринарные паспорта, не должно быть посторонних запахов у соседей. Четкой цифры, начиная с которой разведение живности считается коммерческой деятельностью, нет. Однако это можно определить по ряду критериев: объявления от владельца участка о продаже продукции (яйца, мясо, цыплята), размеры птичника, наличие наемного персонала, регистрация собственника как главы крестьянско-фермерского хозяйства или ИП. А организация автомойки, например, возможна только на землях промышленного назначение либо при виде разрешенного использования — для размещения объектов придорожного сервиса. Поэтому автомойка в СНТ, как и хостел — явные нарушения.

При использовании дачи не по назначению налог вырастет в пять раз

«Съемка с дрона — дополнительный источник информации, в помощь специалистам муниципального земельного контроля. Если в администрацию муниципалитета, на землях которого расположено СНТ, поступают жалобы, это дополнительный повод выехать на проверку участка», — добавил Чаплин.

Если с помощью беспилотника будет установлено, что площадь участка больше, чем указано в документах, или он используется не по назначению, то будет проведена внеплановая проверка, пояснили в Росреестре. Специалисты изучат документы на землю и определят, есть ли нарушения. В 2020 году с помощью беспилотников было обследовано более 8,5 тысячи земельных участков (не только дачных), выявлено 841 нарушение, сообщили в Росреестре.

При этом в законодательстве нет норм о каких-либо наказаниях за отсутствие в ЕГРН сведений о построенных на садовых участках домах, за отсутствие госрегистрации прав на них. Государственная регистрация права является лишь юридическим актом признания и подтверждения государством наличия гражданских прав, подчеркнули в Росреестре.

Если лицо, использующее участок, обладает правами на него, площадь участка не превышает указанную в документах, а использование участка соответствует разрешенному, то опасаться нечего, говорит замначальника управления государственного геодезического и земельного надзора Росреестра Сергей Анохин.

Какие виды разрешенного использования земельных участков есть для ИЖС, СНТ и ДНТ

7 Сентября 2020 г.

Перед покупкой загородного дома или участка, на котором планируется возвести коттедж, стоит обязательно уточнить у продавца тип разрешенного использования земель. Неподходящая категория земли грозит возможными проблемами с пропиской, подводом коммуникаций, использованием социальной и транспортной инфраструктуры, высокими коммунальными платежами.

Что значит вид разрешенного использования земельного участка

ВРИ — понятие из земельного кодекса, устанавливающее виды объектов, которые можно размещать на территории своего участка. Полный классификатор ВРИ приложен к Приказу Министерства Экономразвития РФ №540 от 1.09.2014.

Для постройки частного дома подходят следующие виды участков:

  • для индивидуального жилищного строительства;
  • для размещения сельхозугодий и ведения личного подсобного хозяйства.

Такие участки могут располагаться в разных населенных пунктах: ПГТ, КП, деревнях, селах, садовых и дачных кооперативах.

Какие есть виды земельных участков в 2020 году

Принятый в 2017 году и вступивший в силу в 2019 ФЗ №217 о формах организации различных загородных объединений внес изменения в земельное законодательство.

Что означает участок ИЖС

Территории под индивидуальное строительство всегда располагаются на местности в границах населенных пунктов. На таком участке можно строить дом для постоянного проживания, у него будет собственный почтовый адрес, а значит — никаких проблем с пропиской. Все вопросы с обслуживанием общественных территорий, центральными коммуникациями, дорогами, освещением решает управляющая компания или администрация поселения.

Что такое участок СНТ

На участках в садовых товариществах также можно возводить коттеджи для круглогодичного проживания. Прописаться в СНТ тоже можно, однако сделать это немного сложнее: необходимо признание дома капитальным и пригодным для жилья органами местного самоуправления. В садовых товариществах проблемами инфраструктуры и содержания общего имущества занимается правление СНТ, средства выделяют собственники участков.

Земельный участок ДНТ и ДНП — что это такое

Дачное некоммерческое товарищество и дачное некоммерческое партнерство — упраздненные новым законом формы организации общей земельной собственности. Существующие ДНТ и ДНП приравняли к дачным товариществам, а значит, к ним применяются те же положения закона, что и к СНТ.

ОНТ — новая категория земельного участка

Участки, расположенные в огородных некоммерческих товариществах, не подходят для строительства капитального дома. Согласно закону, на этих землях можно размещать только хозяйственные и огороднические строения: теплицы, сараи и т.п.

Участки, на которых разрешено строительство домов

Земля под строительство дома может иметь назначение ИЖС или ЛПХ. В обоих случаях разрешается возведение капитального строения, которое будет использоваться в качестве постоянного места жительства. Исключение составляют только территории для личного подсобного хозяйства, расположенные за границами населенных пунктов.

Выбрать место для строительства дома можно как в коттеджном поселке, так и в СНТ, ДНТ и ДНП. Дачные товарищества и партнерства упразднены законодательно, однако сроки замены учредительных документов не регламентированы, поэтому они до сих пор могут существовать под этими аббревиатурами.

Плюсы и минусы ИЖС, ОНТ и СНТ

Участки ИЖС, а также ЛПХ, расположенные в населенных пунктах, — идеальный вариант для возведения собственного дома. Никаких проблем с регистрацией объекта недвижимости и пропиской не возникнет. Такие объекты наиболее ликвидны, поэтому при необходимости они продаются дороже и быстрее.

Участок ДНТ, ДНП, СНТ часто стоят дешевле аналогичных по площади участков ИЖС. Меньшая кадастровая стоимость — меньше земельный налог на участки СНТ. К минусам объектов в садовых товариществах можно отнести членские взносы, которые идут на обслуживание дорог и сетей в населенном пункте, сложности с получением постоянной регистрации и подведением коммуникаций.

Участки ОНТ совсем не подходят для проживания, закон не разрешает строить на них капитальное жилье. Самовольно возведенным капитальным строениям грозит снос в судебном порядке.

Можно ли изменить вид использования земельного участка

Изменение вида разрешенного использования с ЛПХ на ИЖС возможно. Пакет документов, которые необходимо собрать, и перечень инстанций, в которые нужно обращаться зависит от местоположения, необходимости вносить изменения в ПЗЗ и других факторов. Чаще всего процедура изменения ВРИ нецелесообразна, и на землях ЛПХ, и на землях ИЖС можно строиться.

Вопрос, как переоформить участок СНТ на ИЖС, не актуален вообще. Дело в том, что СНТ — объединение граждан для управления собственностью, а ИЖС — вид категории использования ЗУ. Если какое-либо переоформление затевается с целью не платить членские взносы, оно обречено на провал. Собственнику участка в любом случае придется оплачивать пользование общей инфраструктурой в СНТ, даже если он не состоит в товариществе.

Так где же построить дом

Девелоперская компания «ЯРД» предлагает участки в современных коттеджных поселках «Лето-Парк» и «Луговое».

Категория земель в КП — территории населенных пунктов, оба поселка относятся к селу Луговое. Вид разрешенного использования — размещение сельскохозяйственных угодий. Это значит, что участки подходят для возведения капитального жилого дома, его беспроблемной регистрации в ЕГРН, получении адреса и прописки.

В поселках уже есть все коммуникации, они включены в стоимость участка, их наличие зафиксировано в договоре купли-продажи.

Обслуживанием детских площадок, зон отдыха и прогулок, дорог, коммунальных сетей занимается управляющая компания.

Что можно построить на землях промышленного назначения

Промземли обычно не пользуются популярностью у инвесторов с небольшими бюджетами и раскупаются, в основном, под организацию конкретного бизнеса: вложения в промышленные участки обычно очень выгодны, но часто приходится долго ждать «отдачи».

Но совсем другая картина наблюдается в последнее время на рынке Подмосковья. Бизнесу начинает сильно не хватать выделенных под промышленность участков. Ввиду их удаленности от населенных пунктов, окружены они, в основном, участками сельхозназначения. А сменить предназначение с «сельхоз» на «пром» очень сложно: нужно доказывать, что почва больше не пригодна для сельского хозяйства.

В итоге имеем постоянно растущий спрос на земли промышленного назначения. Он уже докатился даже до удаленных районов Подмосковья. В связи с чем мы решили рассказать, что такое промучастки и что на них можно построить.

Что такое земли промышленности?

Все виды использования промышленной земли закреплены в законодательстве. На участке возможны:

  • Постройка производственных цехов и зданий вспомогательных подразделений.
  • Добыча полезных ископаемых
  • Возведение объектов транспортной инфраструктуры
  • Размещение строений атомной энергетики
  • Оборонные постройки
  • Проведение всевозможных коммуникаций
  • Строительство объектов авиакосмической отрасли

Большинство перечисленных способов использования – прерогатива государства. Полезных ископаемых на территории Подмосковья практически нет, поэтому остановимся на постройках производственных зданий.

Что можно построить на промышленном участке?

Помимо непосредственно производственных зданий (цехов) можно построить любой объект, который обеспечивает деятельность предприятия:

  • Административные здания
  • Столовые
  • Медпункты
  • Санитарные строения (душевые)

Но предприятия по производству какой-либо продукции строятся довольно редко. Статья 88 земельного кодекса РФ гласит «Землями промышленности признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности…»

Т. е. на промземлях можно строить не только производственные цеха, но и любые здания, которые обеспечивают деятельность организаций. К примеру:

  • Автозаправки
  • Складские помещения
  • Офисные и торговые центры

По поводу последнего пункта ходило много юридических споров до недавнего времени, пока не случился прецедент в Одинцовском районе. Местная администрация запретила владельцу строить торговый центр, аргументируя это его нахождением на землях промышленности. Но собственник обратился с иском и выиграл дело в арбитраже.

Интересным и перспективным видом бизнеса видится обустройство электростанций, перерабатывающих в электричество возобновляемые источники энергии — ветряных и солнечных.

Что нельзя строить на промземлях?

На землях промназначения нельзя строить жилые дома. Теоретически, можно сменить целевое назначение, как только границы населенного пункта приблизятся к предприятию (а с учетом расширения поселков МО, это неизбежно). Но, как уже упоминалось, дефицит промучастков сейчас ощущается гораздо острее, чем земли под ИЖС. Такая смена вряд ли будет выгодна.

Как оформить постройку?

Любое строительство на промышленном участке должно согласовываться с местными властями. Нужно предоставить конкретную информацию и планы, что и где вы собираетесь строить. Учтите, что законодательством предусмотрена процедура отчуждения промземель в госсобственность, при этом вас обяжут снести постройки и провести рекультивацию земель. Явление редкое, но лучше заранее озаботиться всеми разрешениями.

 

Глава 17.48 КОММЕРЧЕСКАЯ ЗОНА C-R (ОТДЫХ)

Глава 17.48


C-R КОММЕРЧЕСКАЯ ЗОНА (ОТДЫХ)

Секции:

17.48.010    Намерение.

17.48.020    Разрешенные виды использования.

17.48.030    Использование разрешено при наличии условного разрешения на использование.

17.48.040    Запрещенное использование.

17.48.050    Стандарты застройки – общие.

17.48.060    Стандарты застройки – назначены.

17.48.070    Обозначения – общие.

17.48.080    Допустимые знаки и специальные правила.

17.48.090    Бассейны.

17.48.100    Размер нового района.

17.48.110    Просмотр плана участка.

17.48.010 Намерение.

Коммерческая рекреационная зона C-R предназначена для объединения коммерческих рекреационных целей в запланированный комплексный рекреационный центр, включая сопутствующие услуги и коммерческое использование.(Приложение A § 8.00 Кодекса 1964 г.)

17.48.020 Виды разрешенного использования.

Здания, сооружения и земля должны использоваться, а здания и сооружения в дальнейшем должны быть возведены, структурно изменены или расширены только для следующих целей, а также для таких других целей, которые комиссия и совет могут счесть (в соответствии с Главой 17.60 CMC) аналогичными и не более неприятные или вредные для общественного здравоохранения, безопасности и благосостояния. Все виды использования должны соответствовать стандартам застройки в зоне C-2, CMC 17.с 38.050 по 17.38.210:

A. Рекреационное использование.

1. Стрельба из лука;

2. Клетки для игры в мяч;

3. Бильярдная;

4. Боулинг;

5. Рыболовные и нахлыстовые пруды;

6. Тренировочное поле для гольфа;

7. Поле для гольфа и поле для гольфа;

8. Игры на газонах и кортах;

9.поля для мини-гольфа;

10. Детский сад или ясли; при условии его эксплуатации совместно с базами отдыха;

11. Принадлежности для пикника и барбекю;

12. Детская площадка;

13. Катки;

14. Плавательные парки, санатории;

15. Теннисные корты;

B. Сопутствующее коммерческое использование, включая, помимо прочего, следующее, при использовании в связи с использованием, перечисленным в подразделе (A) этого раздела:

1.Парикмахерская и/или салон красоты;

2. Электрораспределительные и коммунальные подстанции;

3. Парковка во дворе;

4. Рестораны;

5. Спортивные магазины;

6. Прокат спортивного инвентаря и техническое обслуживание;

7. Торговые автоматы по продаже сигарет, безалкогольных напитков и продуктов питания. (Постановление 19-01 § 33, 2019 г.; Приказ 11-1997 § 15, 2011 г.; Приказ 1535 §§ 16, 17, 1983 г.; Приложение Кодекса 1964 г.А § 8.01.)

17.48.030 Использование разрешено при наличии условного разрешения на использование.

Следующие виды использования могут быть разрешены при наличии условного разрешения на использование, как это предусмотрено в главе 17.62 CMC:

А. Клубы и ложи;

B. Преобразование жилых зданий в нежилые помещения в соответствии с CMC 17.76.010–17.76.040;

C. Общие коммерческие развлечения;

D. Образовательная или медицинская деятельность, включая частные школы, профессионально-технические училища и санаторно-курортные учреждения;

Э.Ликер в продаже;

F. Частный танец, только если он проводится совместно с клубами и ложами;

G. Общественная конюшня и академия верховой езды;

H. Обратный(е) торговый автомат(ы) в соответствии с положениями CMC 17.62.190–17.62.195. (Постановление 20-07 § 8, 2020 г.; Приказ 19-01 §§ 34, 35, 2019 г.; Приказ 11-1997 § 16, 2011 г.; Приказ 1647 § 5, 1987 г.; Приказ 1535 § 18, 1983 г.; Кодекс 1964 г. Приложение A § 8.02.)

17.48.040 Запрещенное использование.

В зоне C-R категорически запрещены следующие виды использования:

А.Использование в жилых помещениях;

B. Любое сочетание жилых и нежилых помещений в любом здании или сооружении или на любом участке;

C. Трейлерные парки;

D. Промышленное использование;

E. Книжный магазин для взрослых, мини-кинотеатр для взрослых, зал игровых автоматов для взрослых, кинотеатр для взрослых и массажное учреждение:

1. Находится в пределах 500 футов от любого района, предназначенного для проживания;

2.Находится в пределах 500 футов от линии собственности любого из следующих видов использования или объектов:

а. Церковь или другое сооружение, используемое в основном для отправления культа или других религиозных целей,

б. Городские, окружные, государственные, федеральные или другие государственные общественные здания, включая, помимо прочего: мэрии, школы, библиотеки, полицейские и пожарные депо и почтовые отделения,

в. Больницы и реабилитационные центры,

д.Парки и детские площадки,

эл. пенсионные, молодежные или аналогичные центры;

F. Использование в коммерческих целях, кроме тех, которые конкретно перечислены или предусмотрены в CMC 17.48.020 и 17.48.030;

Г. Массажное заведение. (Приказ 19-01 § 36, 2019 г.; Приказ 1438 § 19, 1979 г.; Приложение A Кодекса 1964 г., § 8.03.)

17.48.050 Стандарты развития недвижимости – Общие.

Стандарты застройки, содержащиеся в CMC 17.48.060–17.48.100 распространяется на все земли и здания в зоне C-R. (Приложение A § 8.04 Кодекса 1964 г.)

17.48.060 Стандарты застройки – Обозначен.

Должны применяться стандарты застройки зоны C-2, CMC 17.38.050–17.38.200, за исключением CMC 17.38.180 и 17.38.190, которые должны читаться в соответствии с CMC 17.48.070 и 17.48. 0,080. (Приложение A § 8.04 Кодекса 1964 г.)

17.48.070 Знаки – общие.

Положения главы 17.74 CMC. (Приложение A § 8.04 Кодекса 1964 г.)

17.48.080 Знаки допуска и специальные правила.

A. Каждому предприятию разрешается размещать одну табличку на одном фасаде. Площадь, отведенная под такие знаки, не должна превышать 10 процентов от высоты первого этажа здания, и каждый знак должен быть установлен ровно по отношению к зданию.

B. Каждому предприятию в этой зоне должен быть разрешен один знак на задней стороне здания, если существует общественный вход, выходящий на общественный переулок или парковку, которые обслуживаются этими зонами.Общая площадь, отведенная под такой знак, не должна превышать шести процентов от задней поверхности здания до высоты первого этажа, и такой знак должен быть установлен впритык к зданию. (Приложение A § 8.04 Кодекса 1964 г.)

17.48.090 Плавательные бассейны.

Для плавательных бассейнов должны применяться положения зоны CP, CMC 17.34.110(D) и 17.34.150. (Приложение A § 8.04 Кодекса 1964 г.)

17.48.100 Размер нового района.

Минимальная площадь земли, которая может быть зонирована C-R в любом месте, должна составлять два акра.(Приложение A § 8.04 Кодекса 1964 г.)

17.48.110 Обзор плана участка.

Применяются положения главы 17.64 CMC. (Приложение A § 8.05 Кодекса 1964 г.)

Общественное открытое пространство в подразделениях

PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году. Чтобы отметить эту историю, мы каждый месяц представляем новый отчет из архивов.

Мы надеемся, что вам понравится этот увлекательный снимок проблемы планирования прошлых лет.

АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ПЛАНИРОВЩИКОВ

1313 EAST 60TH STREET — CHICAGO 37 ILLINOIS

Информационный отчет №46 Январь 1953 г.

Открытое общественное пространство в подразделениях

Скачать исходный отчет (pdf)

Одним из самых сложных и в то же время важнейших аспектов раздела земельных участков является обеспечение общественных открытых пространств. Давно признано, что доступные парки, игровые площадки и школы так же необходимы для хорошей среды обитания, как и правильная плотность и совместимые виды землепользования. Тем не менее, в Соединенных Штатах каждый год строятся сотни квадратных миль жилых единиц, содержащих не больше открытого пространства, чем минимальное количество, необходимое в частных дворах.

С одной стороны, города сносят свои старые трущобы и заменяют их хорошими зданиями и хорошо спланированными интегрированными кварталами. С другой стороны, они позволяют строить новые жилые районы, которые, несмотря на хорошую или превосходную жилую структуру, лишены экологических характеристик, которые приводят к благополучным и устойчивым районам.

Возникновению трущоб и заброшенных территорий способствует ряд факторов. Трудно определить, что является наиболее важным в строительстве трущоб: состояние жилого строения или состояние его физического окружения.Конечно, условия окружающей среды находятся в верхней части списка. Одной из характеристик трущоб во многих городах является неадекватность парков и игровых площадок, и один из уроков, который преподают нам трущобы, заключается в том, что после разделения и застройки городу практически невозможно предоставить это открытое пространство без сноса зданий или полной перепланировки территории.

Для восполнения дефицита парковых и школьных площадей в густонаселенных городах комиссия по планированию может разработать генеральный план парков с использованием некоторой стандартной площади земли на человека, расположенных на разумном расстоянии от всех жилых районов.В течение многих лет город предпринимает попытки приобрести землю там, где это необходимо, и превратить ее в парк, зону отдыха или школу. Точно так же на карте обозначаются общественные открытые пространства в районах, которые будут застроены в будущем. Предполагается, что это определение будущих открытых пространств производится только после тщательного изучения необходимости и рассмотрения других частей генерального плана.

Многие города и округа, чтобы не повторять ошибок прошлого и полагая, что новые жилые комплексы должны содержать достаточное количество открытого общественного пространства, включили в свои правила административно-территориального деления предложение или требование относительно земли для общественных целей.Информация о практике сообществ в отношении общественных открытых пространств в новых застройках была впервые собрана более десяти лет назад в Положении Гарольда В. Лотнера о подразделении, (Служба государственного управления, Чикаго, 1941 г.). Многочисленные запросы, сделанные в КОНСУЛЬТАЦИОННУЮ СЛУЖБУ ПО ПЛАНИРОВАНИЮ за последние два года, указывают на необходимость опубликования информации о текущем статусе таких требований. В этом информационном отчете будет проанализирован ряд постановлений, принятых с 1940 года, которые требуют или рекомендуют выделение или резервирование общественных открытых пространств, а также обсуждаются некоторые юридические и административные аспекты таких требований.

Передача земли в общественное пользование

Земля общественного назначения может быть передана муниципалитету в дар или путем продажи. Если он передается муниципалитету, посвящение может быть добровольным или может требоваться по закону. Если земля предназначена для продажи муниципалитету с определенной целью, она может быть предварительно зарезервирована для этой цели, чтобы дать время для совершения сделки. Согласно муниципальных корпораций McQuillin, «установленное законом посвящение осуществляется в соответствии с условиями закона и почти всегда создается путем подачи и регистрации платы… Установленное законом посвящение обычно наделяет правовым титулом земли, выделенные для общественных целей в муниципальной корпорации, в то время как метод общего права оставляет правовой титул за первоначальным владельцем».

По общему праву посвящение было ограничено целями шоссе, но в этой стране доктрина посвящения получила более широкое применение, и теперь земля может быть посвящена городу практически для любых целей для использования и удовольствия публики. Поскольку выделение земли в подразделениях является установленным законом посвящением, закон или положения, регулирующие конкретную юрисдикцию, должны соблюдаться, чтобы акт посвящения имел юридическую силу.Общий кодекс штата Огайо, например, гласит, что город «может , а не требовать предоставления широкой публике открытых площадок и пространств, кроме улиц и проездов». (выделено мебелью)

Вообще говоря, земля, предназначенная для школы, парка или отдыха, не может передаваться муниципалитетом. В некоторых случаях, если земля не используется по целевому назначению, она возвращается дарителю. И, если имущество предназначено для определенной цели, оно не может быть использовано для другой цели государством или муниципалитетом, кроме как в соответствии с полномочиями выдающегося владения.

Когда земля зарезервирована для определенной цели, ее право собственности не передается, а остается за частным застройщиком. Зарезервированная земля — ​​это земля, принадлежащая муниципалитету, но еще не переданная ему. До доставки его нельзя продавать для жилых целей или для любых других целей, кроме тех, для которых он указан на плате. Часто на город накладывается срок, до которого должны быть приняты официальные меры в отношении зарезервированной земли.

Сколько земли?

В микрорайоне с решетчатой ​​уличной структурой можно ожидать от 20 до 25 процентов земельной площади, отведенной под улицы.Обычно для улиц выделяется земля, и хотя стоимость улиц может быть покрыта отдельными участками, чем больше процент земли на улицах, тем меньший процент земли может быть продан с прибылью. Если к этим 20–25 % (которые можно уменьшить за счет более качественной планировки) добавить еще 10–12 % валовой площади открытых общественных пространств, то количество земли, предназначенной для общественного пользования, составит значительный процент.

Как видно из изучения выдержек из постановлений, приведенных в этом и последующих разделах, возникли различные виды оснований для определения надлежащего количества земли, которая должна быть выделена под общественное открытое пространство.Во многих из них была предпринята попытка смягчить требования таким образом, чтобы общественные нужды и частные финансовые возможности были достаточно сбалансированы. Иногда это делается тем, что для отвода или резервирования земли под парки, детские площадки и школы требуются только подразделения определенного крупного размера. Иногда предусматривается совмещение общественных открытых пространств в примыкающих друг к другу массивах. Иногда на сумму влияют комплексные требования к планированию. И часто эти и другие средства сочетаются с процедурами, призванными обеспечить обоснованность требований, предъявляемых городом к частному застройщику.

В некоторых постановлениях указывается, что открытое общественное пространство должно быть дополнением к общественному пространству, предназначенному для улиц. Другие описывают открытое пространство как пространство для парков, школ или зон отдыха. В некоторых случаях ни одна из этих квалификаций не используется, но из контекста предполагается, что целью является общественное открытое пространство для парков, школ и игровых площадок.

Требования к общественным местам отдыха и школьным местам обычно прописаны в общем плане развития сообщества.В свою очередь, генеральный план, воплощающий в себе план общественных открытых пространств, частично основан на стандартах для различных типов мест отдыха и их желаемых расстояний обслуживания. Сообщество, которое еще не подготовило такой генеральный план, тем не менее, может оценить масштабы общественных требований на основании этих стандартов.

Наиболее широко используются стандарты, подготовленные под руководством Национальной ассоциации отдыха, 315 Fourth Avenue, New York 10, New York.Две брошюры, излагающие эти стандарты, могут быть получены за символическую сумму после письменного обращения в Ассоциацию. Стандарты для зон отдыха и сооружений по соседству (15 центов) касаются игровых площадок, игровых площадок и зданий для отдыха, а также небольших объектов по соседству. Игровое пространство в новых районах (25 центов) делает акцент на небольших площадях для детей младшего возраста.

Существует несколько подходов к решению вопроса о том, сколько земли в отдельном микрорайоне следует отдать под общественное открытое пространство.В более ранних положениях о подразделении было принято оговаривать, что определенный процент от общей площади должен быть выделен, зарезервирован или иным образом выделен под общественное открытое пространство. Лотнер в своем исследовании правил о подразделениях, опубликованном в 1941 году, проанализировал 284 правила о подразделениях. Из этих 284 правил 103 содержали те или иные формы общего регулирования общественных открытых пространств. А из последней группы только в двадцати пяти случаях генеральный план упоминался в требованиях открытого пространства. В остатке, или в семидесяти восьми случаях, указаны «подходящие» сайты, «адекватные» сайты или процент в диапазоне от 2.от 4% до 12,4% от общей площади.

В положениях о застройках, принятых с 1940 года, наблюдается тенденция связывать открытое пространство в новых частях с генеральным планом сообщества или, по крайней мере, с генеральным планом отдыха или парка. Формулировки этих требований, как и следовало ожидать, существенно различаются. Однако в основе всех них лежит общий принцип, согласно которому, если существует генеральный план и если земля в пределах нового подразделения попадает в этот генеральный план, как указано на карте, то генеральный план должен, как минимум, «принять во внимание» в проектирование и фактическая планировка подразделения.

Следующие города и округа входят в число тех, которые требуют или предлагают, чтобы новые подразделения учитывали рекомендации по открытому пространству, изложенные в общем плане.

Эймс, Айова
Балтимор, Мэриленд
Баррингтон, Род-Айленд
Бисмарк, Северная Дакота
Чаттануга, Теннесси
Клинтон, Теннесси
Колорадо-Спрингс, Колорадо
Довер, Нью-Гэмпшир
Дубьюк, Айова
Флинт, Мичиган
Гранд-Джанкшен, Колорадо
Гринвилл, Южная Каролина
Округ Гамильтон, Огайо
Индиан-Хилл, Огайо
Округ Джефферсон, Кентукки
Джонсон-Сити, Теннесси

Льюисбург, Теннесси
Линкольн, Небраска
Ливония, Мичиган
Мидленд, Мичиган
Округ Монтгомери, Огайо
Оклахома-Сити, Оклахома
Оуэнсборо, Кентукки
Расин, Висконсин
св.Округ Луи, Миссури
Солт-Лейк-Сити, Юта
Салливан Каунти, Теннесси
Такома, Вашингтон
Округ Талса, Оклахома
Таскалуса, Алабама
Ватерлоо, Айова

Положения о подразделении, относящиеся к генеральному плану, могут быть отнесены к двум основным категориям: (1) те, которые содержат общую ссылку на генеральный план; и (2) те, которые дают более четкие инструкции в случаях, когда земля в застроенном подразделении и земля в усыновленном могут перекрываться.

1. Соответствие или соответствие. Во многих нормативных актах, касающихся требований к открытому пространству с генеральным планом сообщества, говорится, что подразделение должно соответствовать или соответствовать генеральному плану. Этот тип утверждений обычно носит общий характер и может быть истолкован как принцип, которому необходимо следовать, а не как четкая инструкция. Генеральный план обычно указывает приблизительный размер и расположение будущих зон отдыха и школ. «Соответствовать» в этом смысле означает привести в соответствие с образцом.

Типичным нормативным актом, предполагающим соответствие генеральному плану, является постановление Ливонии, штат Мичиган, в котором говорится, что расположение участков для будущих школ, парков и игровых площадок должно «как можно ближе соответствовать генеральному плану города». Аналогичные заявления можно найти в правилах Линкольна, штат Небраска, и Оуэнсборо, штат Кентукки. Правила для Эймса, штат Айова, немного более конкретны в том смысле, что такие районы в этом городе должны соответствовать требованиям официального плана города.*

*Что касается этой проблемы, Агентство жилищного и жилищного финансирования в своей публикации Suggested Land Subdivision Regulations (Superintendent of Documents, US Government Printing Office, Washington 25, DC, February 1952. 45 ¢) сообщает, что «справедливые и разумные метод, по-видимому, заключается в том, что Комиссия по планированию составляет планы районов или сообществ, определяя в общих чертах характер и протяженность открытых пространств, а затем, когда какая-либо часть территории должна быть представлена ​​на утверждение подразделения, предпринимает такие шаги, как приведет к выделению мест для отдыха в местах, указанных в плане района, или около них, с денежной корректировкой, чтобы компенсировать владельцу любого разделенного участка излишек, внесенный им сверх его справедливой доли.

Часто данный вид рекомендации в положениях о подразделении содержит ссылку на рекомендации плановой комиссии. Таким образом, в правилах округа Сент-Луис, штат Миссури, мы находим, что должное внимание должно уделяться различным местам общего пользования для общественного пользования, «чтобы соответствовать рекомендациям комиссии в принятом ею генеральном плане или его части. округ.» Аналогичная формулировка встречается в постановлениях для Оклахома-Сити, штат Оклахома; и Дубьюк, Айова.

2. Когда земельный участок, показанный на генеральном плане, полностью или частично находится в предлагаемом подразделении.
Все большее значение приобретают правила, которые предполагают или требуют выделения или резервирования мест, где предлагаемый парк или другая зона отдыха, школьная площадка или другая общественная территория, показанная на официальной карте или на плане, принятом комиссией по планированию, «расположены полностью или частично». в пределах предполагаемого подразделения». Постановления для городов или округов в следующем списке содержат положения, которые требуют определенных действий в случаях, когда земля в подразделении и земля в официальном открытом пространстве, зоне отдыха или школьном плане совпадают.

Бисмарк, Северная Дакота
Округ Чарлстон, Южная Каролина *
Чаттануга, Теннесси
Клинтон, Теннесси *
Колорадо-Спрингс, Колорадо
Довер, Нью-Гэмпшир
Округ Гамильтон, Огайо
Округ Гамильтон, Теннесси *
Индиан-Хилл, Огайо
Джонсон-Сити, Теннесси *
Луисбург, Теннесси *
Мидленд, Мичиган
Округ Монтгомери, Огайо
Расин, Висконсин
Округ Салливан, Теннесси *
Таскалуса, Алабама
Ватерлоо, Айова

* Комиссия по планированию может потребовать выделения или резервирования земли в размере до 10 процентов от общей площади подразделения.

Эффективность таких требований, конечно же, зависит от типа указанного действия. Однако очевидно, что новые жилые районы имеют больше шансов быть обеспеченными достаточным открытым пространством, когда в инструкциях указывается земля, обозначенная на карте, чем когда генеральный план упоминается в общих чертах.

Процентные требования

Некоторые общины сохраняют процентное требование для общественных открытых пространств, делая различные квалификации в отношении размера подразделения и административного усмотрения.

Двенадцать процентов

Округ Лаудоун, Вирджиния. Любое подразделение, включающее более 60 акров, или любое подразделение, расположенное или расширенное в пределах одной мили от любой границы существующего подразделения, количество строительных площадок в котором должно превысить 60, должно выделять не менее 12 процентов своей общей площади для общественное использование.

Десять процентов

Парсиппани-Трой Хиллз, Нью-Джерси. Произвольный процент не требуется, но в целом застройщики должны отводить не менее 10 процентов от всей площади.По мнению Совета по планированию, может потребоваться посвящение, когда необходимы парковые сооружения.

Кингстон, Нью-Йорк. Произвольный процент не требуется, но, как правило, подразделения должны отводить не менее 10 процентов площади.

От пяти до десяти процентов

Округ Чарльстон, Южная Каролина. В тех случаях, когда это сочтено разумным, совет по планированию может потребовать выделить или зарезервировать для парка, игровой площадки или других целей отдыха площадь, не превышающую 10 процентов площади подразделения.

округ Лейн, штат Орегон. От пяти до 10 процентов земельной площади, за исключением улиц, должны быть отведены под рекреационные и общественные нужды или зарезервированы сроком на два года.

округ Гамильтон, штат Огайо. «Обычно Комиссия по планированию настаивает на том, чтобы от пяти до 10 процентов площади подразделения, не считая улиц, отводилось под зоны отдыха. Однако при определении таких площадей для выделения или резервирования Комиссия принимает во внимание перспективный характер застройки — будь то плотная жилая, открытая жилая, деловая или промышленная.

«Комиссия может уменьшить или отменить требования к открытым пространствам и площадкам в особых ситуациях, когда они могут вызвать неоправданные трудности или когда существует достаточное открытое пространство для обслуживания населения в районе, подлежащем заселению. Когда разделенная территория слишком мала для обеспечить открытое пространство подходящего размера и характера, Комиссия может потребовать предоставления такого участка, который может быть объединен с предоставленными открытыми пространствами или должен быть предоставлен на прилегающих территориях, чтобы получить общую площадь надлежащего размера.»

Пять процентов или менее

Оуэнсборо, Кентукки. На участках площадью менее 40 акров и более 20 акров не менее 5 процентов общей площади подразделения должно быть отведено под открытые пространства.

Хай-Пойнт, Северная Каролина. В каждом подразделении, за исключением улиц, не менее пяти процентов подходящей зоны отдыха должно быть выделено в интересах общественного благосостояния. Участок, содержащий менее 40 акров, может объединять свои резервации, когда это возможно, с аналогичными резервациями на прилегающих участках.

Тиффин, Огайо. Комиссия по планированию должна определить сумму, необходимую для парков и других общественных открытых пространств. Однако для этой цели требуется не менее трех процентов от подразделения.

Колорадо-Спрингс, Колорадо. Под парки, детские площадки, школы и т. д. отводится не менее пяти процентов площади микрорайона, не считая улиц, или вместо такого отвода собственник уплачивает городу наличными сумму, равную пяти процентов от стоимости земли.

Прочие основания для определения количества земли под открытое общественное пространство

Как минимум в трех юрисдикциях количество земель, которые должны быть предоставлены для парков и других общественных зон, определяется на основе плотности. В правилах округа Кинг, штат Вашингтон, просто говорится, что общественные места должны быть предоставлены «в объеме, определяемом в соответствии с требованиями на основе плотности населения». Ожидается, что в городке Рэднор, штат Пенсильвания, подразделение в целом будет выделять около двух акров зоны отдыха на каждую 1000 человек будущего населения.А в Роли, штат Северная Каролина, правила советуют, чтобы в интересах общественного благосостояния один акр на сто семей, не считая улиц, был отведен под зоны отдыха или парки.

Очень распространенное положение в старых правилах о подразделении заключается в том, что подразделение должно предоставлять «подходящие» или «адекватные» участки для парков, игровых площадок, школ и других общественных мест. Хотя этот тип положения часто используется в действующих правилах, чаще всего он появляется в сочетании с фразой, относящейся к генеральному плану или к минимальному проценту от общей площади подразделения.

Создание общественного открытого пространства: мандат или убеждение?

Немногие, если вообще какие-либо правила требуют, чтобы оговоренное количество открытых общественных пространств было выделено городу, не предлагая подразделению альтернативный курс действий. Положение, наиболее близкое к безоговорочному мандату, относится к округу Лаудоун, штат Вирджиния:

.

«Любая часть территории, планируемая или расширяемая в дальнейшем на территорию более шестидесяти (60) акров; или любая часть территории, расположенная или расширяющаяся в пределах одной мили от любой границы существующей части, количество строительных площадок в которой должно превышать 60, выделит не менее двенадцати процентов (12 %) его общей площади для общественного пользования, при условии, однако, что, если в течение трех лет после того, как шестьдесят процентов участков были проданы и застроены, не было использовано выделенное общественная зона, она должна вернуться к подразделению.»*

*В этой и последующих цитатах курсив расставлен, если не указано иное.

Еще одно постановление, также необычайно четкое в своих инструкциях относительно ответственности подразделения по предоставлению открытого пространства, касается Солт-Лейк-Сити, штат Юта, в котором сочетаются методы посвящения и резервирования. Части, касающиеся этого аспекта процесса плетения, цитируются полностью, потому что, хотя они и высоки по шкале силы, они также содержат несколько проверок против произвольных действий при выполнении инструкций таинства.

» Предоставление всех других открытых площадей в подразделении потребуется в соответствии с генеральным планом Солт-Лейк-Сити. Если этот план требует большего количества общественных открытых площадей, чем разумно ожидать от подразделения , земля, необходимая сверх справедливого вклада суб-разделителя, должна быть зарезервирована для приобретения городом при условии, что такое приобретение будет осуществлено в течение 5 лет с даты утверждения

.

«…Когда участки, подлежащие разделу, составляют менее 40 акров, выделенное общественное пространство может быть объединено с выделенными участками из соседних участков, чтобы получить пригодные для использования зоны отдыха без создания трудностей для подразделения небольшого участка.

«… Действия Комиссии по планированию при осуществлении этого полномочия по принуждению к выделению открытых общественных пространств должны иметь место только после проведения публичных слушаний по этому вопросу. Любое лицо, недовольное решением Комиссии по планированию, может пересмотр решения судом компетентной юрисдикции».

За этим разделом, посвященным посвящениям, следует раздел, аналогичный разделу, который содержится во многих постановлениях о зонировании, дающих комиссии по планированию право предоставлять исключения, когда участок имеет такую ​​необычную форму или размер, или окружен такой застройкой или необычными условиями, что строгие применение требований приведет к реальным трудностям и существенным затруднениям.Однако при предоставлении исключений необходимо защищать общественное благополучие и интересы города и его окрестностей, а цель и дух постановления должны быть сохранены.

Наиболее распространенной альтернативой посвящению является резервирование. По крайней мере, два правила требуют либо выделения, либо резервирования, когда земля, показанная на официальном открытом пространстве, подпадает под подразделение. В Индиан-Хилл, Огайо,

«если предлагаемая или другая зона отдыха, школьная площадка или другая общественная площадка, показанная на любом Официальном плане общественных территорий, действующем на момент подачи плана, расположена полностью или частично в пределах предлагаемого подразделения, такая предполагаемая общественная территория или парк должен быть выделен Деревне или зарезервирован для приобретения Деревней в течение трех (3) лет путем покупки или других компенсационных средств в соответствии с законом.

Для Расина, штат Висконсин, период резервирования вместо посвящения составляет пять лет.

Постановление о подразделении для Колорадо-Спрингс, штат Колорадо, признает две возможные ситуации, в которых новые подразделения могут быть затронуты требованиями к открытому пространству: (1) все застройки, которые, как правило, требуют определенного количества открытого общественного пространства; и (2) застройки, совпадающие с рекреационной зоной, обозначенной на генеральном плане города. Эта классификация встречается в других правилах и поэтому представлена ​​здесь полностью в иллюстративных целях.В этом примере оплата наличными может быть произведена вместо перевозки или бронирования.

«ОБЩЕСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.

(л) Отвод земли под общественные места. Собственник земли в каждой части должен выделить и передать пять процентов площади земли в своей части, за исключением улиц и переулков, для парков, игровых площадок, школ, мест отдыха или аналогичных общественных целей в указанном месте. Городом или по выбору Города. Указанный владелец должен вместо такой передачи земли в натуре уплатить городу наличными сумму, равную пяти процентам стоимости земли.Если городские власти и владелец не могут договориться о стоимости указанной земли, такая стоимость устанавливается Комитетом по оценке недвижимости Совета риэлторов Колорадо-Спрингс. Поступления от указанных платежей депонируются на отдельный городской счет и должны использоваться только для приобретения земли для парков, детских площадок, школ, рекреационных или аналогичных общественных целей.

(2) Резервация государственных земель. В случае, если парк, зона отдыха, игровая площадка, школьная площадка или другое общественное пространство, включенное и принятое в соответствии с Планом развития Колорадо-Спрингс, расположено полностью или частично в пределах подразделения, и если владелец земли в подразделении не передает землю для такого общественного использования, город может по своему выбору приобрести землю для указанных целей или любых из них.Если владелец и город не придут к соглашению о стоимости указанной земли, ее стоимость будет установлена ​​Комитетом по оценке недвижимости Совета риелторов Колорадо-Спрингс».

В случае с Монтерей-Парк, штат Калифорния, в качестве альтернативы оплате наличными приемлема передача пожертвований. Перед окончательным утверждением площадки подразделение должно перечислить в город сумму в размере 25 долларов США за каждый лот в подразделении. Эта плата должна быть помещена в фонд городского казначея, именуемый «Фонд парков и мест отдыха».В постановлении говорится, что «средства, полученные от указанных сборов и депонированные в указанном фонде, должны впоследствии использоваться и расходоваться исключительно для целей приобретения и улучшения парков и мест отдыха и сооружений». случаи, когда во время или до подачи окончательной карты, посвященной городу, и город принял достаточно земли для парков или мест отдыха, чтобы обеспечить адекватные места отдыха для людей, чтобы жить в предложенном подразделении.»

Положения округа Талса, штат Оклахома, аналогичны по смыслу, то есть требуется либо посвящение, либо резервирование, за исключением того, что в качестве альтернативы не предлагается оплата наличными. При этом для резервирования установлен срок в сорок пять дней со дня подачи предварительной заявки. В течение этого времени комиссия по планированию должна быть уведомлена о приобретении таких участков округом или другим заинтересованным государственным органом. Если уведомление положительное, комиссия по планированию устанавливает период времени для такого приобретения.Также в эту группу входят правила для Мидленда, штат Мичиган, и Расина, штат Висконсин, которые, однако, определяют пятилетний период резервирования.

Целый ряд постановлений предоставляет комиссии по планированию или другому государственному органу дискреционные полномочия требовать выделения или резервирования общественных открытых площадок. Существуют две различные ситуации, в которых может осуществляться это дискреционное право: (а) когда предлагаемое подразделение расположено на земле, обозначенной как парк или зона отдыха согласно официальному плану, и (б) когда, по мнению комиссии по планированию, такое самоотверженность требуется в интересах общественного благосостояния.

В категорию (а) входят правила для Флинта, Мичиган, и Довера, Нью-Гэмпшир, которые просто гласят, что если небольшой парк или другое открытое пространство для отдыха поблизости показано на официальной карте или плане, принятом комиссией, комиссия «… может потребовать выделения или резервирования парков, игровых площадок или других развлекательных целей в тех районах, в которых комиссия сочтет такие требования разумными». Правила округа Чарльстон, Южная Каролина, являются более обязательными, поскольку совет уполномоченных округа должен требовать самоотверженности или резервирования при таких обстоятельствах.К паркам и детским площадкам добавлены школы или другие объекты общественного пользования в правилах Бисмарка, Северная Дакота. В тех случаях, когда эти участки, указанные на генеральном плане, полностью или частично расположены в административно-территориальной единице заявителя, комиссия по планированию может потребовать их выделения или резервирования.

В категории (b) — когда общественный интерес указывает на потребность в общественном открытом пространстве — мы находим множество положений. Поскольку ни один из них не является типичным, были выбраны некоторые из них, чтобы проиллюстрировать несколько степеней силы, обнаруженных в этой группе.Формулировка в правилах городка Парсиппани-Трой-Хиллз, штат Нью-Джерси, пожалуй, самая позитивная:

.

«Что бы ни было из этих объектов, по мнению Совета по планированию или Комиссии по рекреации городка, должно быть предназначено для общественного пользования, должно быть выделено для этого, за исключением случаев, когда оно передано членству в ассоциацию собственников, работающую со всеми земли, находящейся в полном разделе».

Также подчеркнуто сформулированы правила округа Кинг, штат Вашингтон, в которых говорится, что «если этого требует Комиссия по планированию округа, все площади должны быть выделены для парков, игровых площадок или открытых общественных мест…»

В Куинси, штат Массачусетс, правление «может потребовать выделения парков, игровых площадок или других общественных открытых пространств, когда окажется, что потребности населения требуют такого выделения». А в Сагино, штат Мичиган, комиссия может принять такое посвящение, когда окажется, что город выиграет от такого посвящения.

Также в пункте (b) содержится необычное положение, содержащееся в правилах Бисмарка, Северная Дакота, для общественных открытых пространств в запланированных жилых комплексах:

«В случаях, когда Комиссия по планированию сочтет это необходимым после рассмотрения типа застройки, предложенного в подразделении, и особенно в крупномасштабной застройке кварталов, не предусмотренной Генеральным планом, Комиссия по планированию может запросить выделение или резервирование таких других областей. или участки, характер, протяженность или расположение которых соответствуют потребностям, созданным такой застройкой для школ, парков и других целей района.

В других правилах не указывается посвящение или оговорка, но используется другое слово, которое имеет меньшую юридическую точность, но может быть истолковано как означающее по существу то же самое. Тиффин, Огайо; Брукхейвен, Нью-Йорк; и Толедо-Лукас Каунти, штат Огайо, содержат положение, почти идентичное следующему, которое взято из правил Южного Чарльстона, Западная Вирджиния: «Комиссия по планированию должна определить, насколько это требуется , распределение игровых площадок, парков и других открытые общественные пространства, которые могут иметь важное значение для надлежащего развития районов района.»

Теперь мы подошли к большой группе нормативных актов, в которых используется знакомое предписание о том, что «должное внимание» должно уделяться предоставлению подходящих открытых пространств для парков, игровых площадок и зон отдыха для общественного пользования. Несмотря на то, что несколько правил содержат единственную команду, требующую должного внимания, большинство правил, использующих эту фразу, следуют за ней более четкими инструкциями.

1. …в соответствии с генеральным планом. Правила в этой группе обычно начинаются с заявления, аналогичного следующему, которое было взято из постановления для Линкольна, штат Небраска:

«При разделе имущества необходимо учитывать подходящие места для школ, парков, детских площадок и других общественных мест общего пользования, чтобы они соответствовали любым рекомендациям городского плана.

В свою очередь, за этой вводной частью следуют конкретные рекомендации о том, что следует сделать, чтобы обеспечить соответствие генеральному плану. В случае с Линкольном, штат Небраска, и округом Сент-Луис, штат Миссури,

.

«любое положение для школ, парков и игровых площадок должно [для Линкольна;« должно »для округа Сент-Луис] быть указано на предварительном плане, чтобы можно было определить, когда и каким образом такие области будут предоставлены или приобретенное, [‘или посвященное’ в Св.округа Луи] соответствующим налоговым органом».

И в Эймсе, Айова,

«Подразделение должно проконсультироваться с Комиссией по городскому планированию и получить их рекомендации относительно расположения таких участков перед подготовкой предварительного плана. На предварительном плане должны быть указаны расположение и размеры всех территорий, которые будут зарезервированы для будущего использования в качестве школьных участков, парки, игровые площадки или аналогичные объекты, которые должны быть предназначены для общего пользования».

2. Надлежащее внимание должно быть уделено посвящению… Положение о подразделении городка Рэднор, штат Пенсильвания; округ Монтгомери, штат Огайо; Хай-Пойнт, Северная Каролина; и Питтсфилд, штат Массачусетс, каждый из которых содержит положение, аналогичное следующему, взятому из округа Балтимор, штат Мэриленд.

«Должное внимание должно быть уделено выделению площадей, расположенных в подходящем месте и надлежащего размера, для игровых площадок, игровых площадок и парков для местного или соседнего использования, которые должны быть предложены для передачи Совету уполномоченных графства или зарезервированы для общего пользования всей собственностью. собственников в пределах предлагаемого подразделения по договору купли-продажи или зарезервированных для приобретения по усмотрению уполномоченных графства в течение пяти лет путем покупки или другими способами.

3. Должное рассмотрение и указание на предварительном плане… Эта группа выборок содержит первые намеки на убеждение: Колумбус, Огайо; Манхэттен, Канзас; и Хьюстон, штат Техас, все правила следуют пункту о надлежащем рассмотрении с заявлением о том, что парки, школы и т. д. должны быть указаны на предварительной плате, чтобы можно было определить, когда и каким образом такие участки должны быть приобретены городом. или его соответствующее учреждение. В случае с Манхэттеном и Хьюстоном «обращается внимание на преимущества выделения большого участка собственности для такого использования.»

Наконец, мы подошли к примерам подзаконных актов, содержащих положения об открытых пространствах, которые носят в первую очередь убедительный характер. Несмотря на отсутствие силы большинства правил, процитированных выше, этот тип положения не лишен ценности — усилен тем вероятным фактом, что в прошлом столько посвящений было обеспечено путем обсуждения этого с разработчиком и указания ему финансовые преимущества предоставления разумного количества парковой земли в строгом и буквальном толковании закона.

Таскалуса, Алабама. Места общественного пользования и обслуживания.
Если парк, соседнее открытое пространство для отдыха, школьная площадка или другая зона общественного пользования, показанная на официальной карте или на плане, принятом комиссией по планированию, полностью или частично находится в предлагаемом подразделении, Комиссия по планированию должна добиваться обеспечить резервирование земли, необходимой для такого использования».

«Округ Лейн, Орегон.
Планировочная комиссия предлагает подразделению крупного микрорайона целесообразность выделения подходящих площадей для парков, детских площадок, школ и других объектов общественной застройки, которые потребуются для использования населением, которое предполагается заселить микрорайоном.Обычно от пяти до десяти процентов земельной площади, за исключением улиц, должно быть отведено под рекреационное и общественное пользование или, по крайней мере, зарезервировано за собственником на два года для приобретения государственным органом…»

Типы использования в открытых общественных местах

Рекреационные цели представляют собой наиболее распространенный тип использования, для которого открытое пространство выделено, зарезервировано или обозначено в подразделениях. Обычно они перечисляются и могут включать парки, детские площадки, игровые площадки и игровые поля.Часто перечисление завершается общей фразой, такой как «другие зоны отдыха». Однако в ряде случаев школы относятся к числу видов использования, для которых могут быть предоставлены общественные открытые пространства. Из-за текущей нехватки школ и из-за широко распространенной проблемы выбора мест для школ в наших быстрорастущих городах ниже приведены положения, в которых школы конкретно называются одним из типов общественных открытых пространств. Следует отметить, что многие нормативные акты, не указывая школы, добавляют к обычному списку такую ​​фразу, как «и другие места общего пользования для общественного пользования» или «и другие открытые общественные места», которые вполне могут быть истолкованы как включающие школы. .

Эймс, Айова
Балтимор, Мэриленд
Баррингтон, Род-Айленд
Боулдер, Колорадо
Колумбус, Огайо
Дубьюк, Айова
Гринсборо, Северная Каролина
Гринвилл, Южная Каролина
Округ Гамильтон, Огайо
Хай-Пойнт, Северная Каролина
Хьюстон, Техас
Индиан-Хилл, Огайо
Округ Джефферсон, Кентукки
Джонсон-Сити, Теннесси
Ноксвилл, Теннесси

Округ Лейн, Орегон
Линкольн, Небраска
Ливония, Мичиган
Манхэттен, Канзас
Мидленд, Мичиган
Округ Монтгомери, Огайо
Новый Орлеан, Луизиана
Оклахома-Сити, Оклахома
Оуэнсборо, Кентукки
Расин, Висконсин
Роли, Северная Каролина
св.Округ Луи, Миссури
Такома, Вашингтон
Округ Талса, Оклахома

Сохранение живописных ресурсов и исторических мест является еще одной целью общественного открытого пространства в дополнение к обычным рекреационным ресурсам. Такие положения содержатся в большом количестве нормативных актов, и между ними существует значительное согласие. Примеры Куинси, штат Массачусетс (и Медфорд, штат Массачусетс), возможно, являются наиболее полными в этом отношении.

Охрана природных объектов.
«Совет оставляет за собой право отказать в утверждении подразделения, если не будет продемонстрировано должное внимание сохранению всех природных особенностей, таких как большие деревья, водотоки, живописные места, исторические места и аналогичные общественные активы, которые, если они будут сохранены, добавят привлекательности. , стабильность и ценность объекта».

Конструктивные особенности и расположение на площадке

Большинство вопросов, обычно включаемых в разделы нормативных актов об общественном открытом пространстве, были рассмотрены в предыдущих разделах.Однако несколько нормативных актов содержат, кроме того, определенные инструкции, касающиеся дизайна и расположения этих открытых общественных мест. Если часть официального плана открытого пространства попадает в подразделение, такой план будет влиять на расположение соседнего открытого пространства. В приведенных ниже случаях была предпринята особая попытка обеспечить размещение парков и школ таким образом, чтобы они наиболее эффективно обслуживали соответствующие жилые районы.

В Такоме, штат Вашингтон, например, требуется, чтобы зоны отдыха в многоквартирных домах располагались так, чтобы они находились в пределах пешей досягаемости от всех жилых единиц.А в Баррингтоне, штат Род-Айленд, есть озабоченность по поводу связи новых жилых районов с существующими объектами: «Ключевая карта жилой застройки должна указывать расстояния от любой ее точки до ближайших существующих школ, парков и детских площадок, а также показать, каким образом дети могут безопасно достичь того же».

Во избежание пятнистых, разрозненных парков, размер которых недостаточен для размещения игровых площадок, в правилах иногда говорится, что резервирование открытых пространств в одном подразделении должно, по возможности, сочетаться с аналогичными резервациями на прилегающих участках.Такое положение содержится в правилах Хай-Пойнта, Северная Каролина, для участков размером менее 40 акров; в Талсе. Оклахома, в небольших подразделениях; в Оуэнсборо, Кентукки, когда разделенный участок содержит менее 40 акров; в округе Балтимор, штат Мэриленд, небольшими подразделениями; в Порт-Гуроне, штат Мичиган, небольшими подразделениями; в округе Гамильтон, штат Огайо, и округе Монтгомери, штат Огайо. Правила для Парсиппани-Трой-Хиллз, штат Нью-Джерси, рекомендуют, чтобы участки, расположенные слишком глубоко, часто можно было с выгодой объединить для детской игровой площадки.

По крайней мере, два нормативных акта, хотя и не предъявляют обычных требований к открытым общественным местам, предусматривают строительство микрорайона, включающего общественный парк. В Азусе, Калифорния, может быть разработан «план Рэдберна» подразделения, если он имеет следующие особенности:

«(a) Полная система пешеходных дорожек перед участками, отдельными от улицы, полностью обслуживающая все участки в районе таким прямым образом, особенно в отношении школ, обслуживающих этот район, что будет мало стимулов или необходимость для пешеходов ходить по улицам.

(b) Система непрерывного парка такого размера, формы и расположения, которые могут использоваться частично для отдыха, и по крайней мере равная 0,033 акра на участок в пределах каждого суперблока, примыкающая ко всем участкам или дорожкам непосредственно перед такие участки и не отделены от участков какой-либо улицей для движения автотранспорта».

Если в Уичито, штат Канзас, жилой район строится как современная жилая единица, в которой имеется адекватный парк или игровая площадка, обеспечивается надлежащее движение транспорта, а большинство второстепенных улиц относятся к тупиковому типу. , комиссия может изменить требования»…для того, чтобы предоставить застройщику больше свободы в обустройстве улицы и участков, но в то же время защитить удобство, здоровье, благополучие и безопасность вероятных будущих жителей квартала, а также характер окружающее имущество и общее благополучие городской территории…»

Администрирование и обеспечение соблюдения требований к открытому пространству

Хотя закон об обязательном выделении улиц хорошо известен, правовой статус принудительного выделения других территорий для общественного пользования остается неопределенным.Судебные дела о выделении открытых пространств подразделениями немногочисленны и редки, как, например, в деле Фелипе Сегарра Серра и Эдуардо Г. Гонсалес против Сантьяго Иглесиаса и др., Верховный суд Пуэрто-Рико, 70 Puerto Rico Reports. (2 ДАЙДЖЕСТ ЗОНИРОВАНИЯ 157; 16 Бюллетень АСПО 74), по большей части имели лишь косвенное отношение к проблеме.

Однако два недавних решения Пенсильвании были явно неблагоприятными. Последний вопрос, поднятый в . Апелляция на принятие постановления, принятого 12 июня 1950 г., комиссарами городка Лоуэр-Морленд, округ Монтгомери, штат Пенсильвания, в суде квартальных сессий, округ Монтгомери, штат Пенсильвания, июньский срок, 1950 г. ( 17 NL 103), имело отношение к резервированию земель под открытые пространства.Правила подразделения предусматривают, что «по возможности должны быть предусмотрены подходящие открытые пространства, парки, детские площадки и зоны отдыха». Суд заявил: «Рассуждая по аналогии, когда от собственника требуется выделить в своем плане определенную часть своей земли для парковых целей, это во всех смыслах является изъятием земли без компенсации».

В деле Джеймс Н. и Роуз М. Миллер против города Бивер-Фолс, 27 июня 1951 г., 368 Pa. 189 * Верховный суд отменил решение суда низшей инстанции.Это дело касалось раздела некоторой собственности в городе Бивер-Фолс и принятия городского постановления об утверждении общего плана парков и игровых площадок, который охватывал примерно четыре с половиной акра предлагаемого нового подразделения Миллера площадью шестнадцать акров. Постановление было принято в соответствии с законом от 23 июня 1931 г., П.Л. № 932, который уполномочивал города третьего разряда официально наносить на карту будущие улицы и парки на участках, не полностью застроенных, и приобретать такие земли в трехлетний срок без оплаты каких-либо благоустройств, наносимых на них после официального картографирования.

* Рассмотрено в Pennsylvania Plans, Vol. 1, № 8, декабрь 1951 г., с. 42.

Суд низшей инстанции постановил, что парки и детские площадки не только желательны, но и стали современной необходимостью, и что создание парка и игровых площадок на рассматриваемой территории было желательным и необходимым для развития, роста и расширения города.

Верховный суд, отменяя решение суда низшей инстанции, признал, что в соответствии с хорошо установленным принципом «простое нанесение улицы на план города без каких-либо дополнительных действий не является изъятием земли в конституционном смысле.Но он спросил: «Должен ли этот принцип, относящийся к улицам, которые узки, четко определены и абсолютно необходимы, быть распространен на парки и игровые площадки, которые могут быть очень большими и очень желательными, но не необходимыми? … Действия города Бивер-Фолс в планировании этого участка для парка или детской площадки и замораживании его на три года на самом деле является конфискацией собственности путем возможности, непредвиденных обстоятельств, блокады и уловок в нарушение четкого предписания нашей Конституции о том, что собственность не может быть конфискована. или повреждены, или использованы для общественного пользования без первоначальной выплаты и обеспечения справедливой компенсации.Закон об улицах слишком прочно установлен в Пенсильвании, чтобы его можно было изменить, но это не является ни основанием, ни основанием для его продления».

Одним из невыполненных решений по принципиальному вопросу, поднятому в последнем деле, является решение по делу Ridgefield Land Company против города Детройт, 241 Mich. 468 (1928) 217 ​​N.W. 58 , который предусматривал право города Детройт в соответствии с статутами штата Мичиган отказать в утверждении площади, улицы которой не соответствовали ширине, указанной в генплане.Поддерживая действия плановой комиссии, суд отметил, что город не может заставить истца разделить его имущество. «Однако он может наложить любое разумное условие, которое должно быть выполнено, прежде чем подразделение будет принято к записи. По крайней мере теоретически, владелец подразделения добровольно выделяет достаточно земли для улиц в обмен на преимущество и привилегию иметь его Если он этого не сделает, закон не дает ему права на запись.»

Суд также прокомментировал вопрос о том, является ли такое муниципальное требование конфискацией имущества. «В данном деле ответчики выдвинули два условия, которые истец должен соблюдать для получения привилегии зарегистрировать свою платформу. Они разумны и необходимы для общественного благосостояния. устава, город имел право их навязывать, они не представляют собой изъятие частной собственности для общественных нужд и не являются нарушением конституционных прав истца.»

После рассмотрения дела Ridgefield Land Company Верховный суд Нью-Йорка (суд низшей инстанции в штате Нью-Йорк) вынес решение по делу по делу Lake Sucor Development Co., Inc. против Ruce, 252 N.Y.S. 809 (1931) , что положение, разрешающее совету по планированию по своему усмотрению требовать, чтобы площадка демонстрировала разумные резервы для парков в качестве предварительного условия для ее утверждения для записи в соответствии с законом о градостроительстве, было действительным.

Одним из наиболее устоявшихся правовых положений в законе о зонировании является признание необходимости комплексного плана в качестве основы для постановления о зонировании, и во многих случаях решение основывалось на факте принятия постановления о зонировании. в соответствии с комплексным планом.Регулирование подразделений с помощью постановления о подразделениях, как и регулирование землепользования, плотности и т. Д., С помощью постановления о зонировании, является осуществлением полицейской власти. В важном деле Mansfield & Swett, Inc., et al. против города Уэст-Ориндж, Верховный суд Нью-Джерси (март 1938 г.) 120 NJL. 145, 198 A. 225 (4 NL 39, 53) , суд рассмотрел вопрос о конституционности уполномочивающего закона, в соответствии с которым плановая комиссия осуществляла регулирование подразделений.Уставом предусматривались генеральный план и должностная карта, а также регламентация застройки в соответствии с ними. Подтверждая правомерность полномочий комиссии по планированию передавать жилые помещения, судья Хехер, в частности, сказал:

«… для надлежащего планирования важно предусмотреть будущие потребности общества, которые можно разумно предвидеть. Мы окружены проблемами беспланового роста. Пагубные последствия бессистемного развития очевидны повсюду.Есть бедствия, влияющие на здоровье, безопасность и благополучие наших граждан, которые практически непреодолимы из-за непомерно высокой стоимости исправления. Бросать вызов способности давать правильное направление росту и развитию сообщества в упомянутых выше подробностях означает отрицать жизнеспособность принципа, который объединил людей в организованное общество для их взаимной выгоды. Надежная экономика для продвижения коллективных интересов в местных делах является основной целью муниципального управления».

В настоящее время нельзя сказать, что существует какая-либо четкая юридическая основа для определения того, подлежат ли принудительному исполнению положения о требованиях к открытым общественным местам.В дальнейшем многое, несомненно, будет зависеть от разумности требования, составлено ли оно по комплексному плану или нет, и от позиции судов в том состоянии, в котором возникает дело. Еще одно соображение вполне может быть центральным моментом, на который было обращено решение по апелляции Миллер против города Бивер-Фолс , а именно, считаются ли парки, школьные площадки и игровые площадки необходимостью таким же образом. или в той же степени, что и улицы.

В заключение следует отметить, что проблема обеспечения общественных пространств в микрорайонах не является полностью правоприменительной. Многие застройщики добровольно посвятили себя школам, паркам и детским площадкам, и в результате не было и речи о судебных разбирательствах. Опытные застройщики обнаружили, что парки (и школьные участки в более крупных комплексах) увеличили продажную стоимость участков. Нередко стоимость земли под открытые общественные пространства с лихвой компенсировалась повышенной стоимостью застройки в целом.Отличное обсуждение экономической ценности рекреационных объектов в подразделениях дано в Руководстве домостроителей по землеустройству , опубликованном в 1950 году Национальной ассоциацией домостроителей США, 1028 Коннектикут-авеню, СЗ, Вашингтон 6, округ Колумбия (2,50 доллара США). )

Увеличение стоимости строительных площадок из-за близости к паркам и зонам отдыха признается Федеральным управлением жилищного строительства в оценках для целей кредита. Некоторые из наиболее важных характеристик, которые FHA учитывает в своей системе оценки местоположения, включают: защиту от неблагоприятных воздействий, таких как промышленность, аэропорты, транспортные магистрали и т. д.; свобода от особых опасностей, таких как высокоскоростное движение, низколетящие самолеты и пожароопасность; адекватность гражданских, социальных и коммерческих центров; адекватность транспорта, как частного, так и общественного; и общий призыв. Недвижимость с низким рейтингом, вероятно, будет так же трудно продать, как и трудно финансировать. Что касается открытых общественных пространств, процедура FHA заключается в том, чтобы установить, какая часть земли, в зависимости от размера подразделения, должна быть отведена под парк и зону отдыха.Определяется количество земли, которая должна быть выделена, и требуется сертификация. Затем оставшаяся земля оценивается на основе установленной системы PHA.

Заключение

Проблема обеспечения открытых общественных пространств во вновь застраиваемой жилой части городской застройки решается непросто. Необходимость такого пространства не может быть поставлена ​​под сомнение в свете прошлого опыта. Трудности в этой проблеме возникают в области метода, а не целей.Простой ответ — хотя и не самый простой метод — заключается в том, что муниципалитеты должны покупать землю до начала строительства жилых домов. Препятствие для этого решения носит фискальный характер: стоимость недвижимости и налоговые поступления не увеличиваются до тех пор, пока строительство не будет завершено. Фактором, который может дополнительно обязывать подразделение, является принцип, поднятый в деле Mansfield & Swett v. Town of West Orange , согласно которому запись плат является привилегией, а не правом.

С другой стороны, требования к разработчику не могут быть произвольными или несправедливыми.Хотя часть стоимости общественных открытых пространств может быть включена в стоимость лотов, существует определенный максимум, за пределами которого не следует ожидать вклада подразделения. Многие положения о подразделениях, обсуждаемые в этом отчете, выражают озабоченность именно по этому поводу. Положения, которые, вероятно, являются наиболее действительными в этом отношении, — это те, которые предусматривают, что открытое пространство, которое должно быть приобретено за счет вклада, должно быть расположено посредством комплексного плана, и которые предусматривают приобретение обществом избытка над его справедливой долей.

Дополнение к информационному отчету № 46, февраль 1953 г.

Открытое общественное пространство в подразделениях

После публикации Информационного отчета № 46 КОНСУЛЬТАЦИОННОЙ СЛУЖБЫ ПО ПЛАНИРОВАНИЮ и в ответ на меморандум, объявляющий о будущих названиях, несколько подписчиков прислали нам дополнительную информацию о положениях об открытых пространствах в правилах их подразделений. Следовательно, мы публикуем это дополнение, чтобы сделать доступными то, что мы считаем важными, современными разработками в положениях об открытых общественных местах.

Как указано в бюллетене, при написании положений об открытом пространстве возникает ряд проблем. Вкратце они выглядят следующим образом:

1. Эти положения должны адекватно учитывать необходимость.

2. Они не должны перегружать финансовые возможности разработчика.

3. Они должны быть достаточно универсальными, чтобы охватывать различные ситуации и предлагать разработчику альтернативные варианты действий.

4. Они должны указать, является ли предоставление общественного открытого пространства условием для регистрации плат.

Денежный платеж

Все большее число сообществ пытается решить эти проблемы, предоставляя денежный платеж вместо земли. Использование этого варианта упрощает вписывание парковых и школьных земель в новых жилых массивах в общую схему общественных зон отдыха. В то же время он помогает в предоставлении капитальных средств для парков и школьных земель. Еще одно преимущество этого метода заключается в том, что сумма стоимости, которую должен предоставить девелопер, имеет постоянную ставку.

Бюллетень, подробно цитируемый из Колорадо-Спрингс, штат Колорадо, постановления о подразделении, принятого в 1951 году, которое позволяло подразделениям выплачивать городу денежную сумму, равную 5 процентам стоимости земли, вместо передачи 5 процентов от стоимости земли. тракта, за исключением улиц. Также упоминалось постановление для Монтерей Парк Калифорния, согласно которому за утверждение финальной площадки взимается плата, а собранные таким образом сборы помещаются в специальный фонд отдыха. Подобные положениям Монтерейского парка, но с небольшими отличиями в отношении оснований для сбора платы и в отношении генерального плана парка, действуют положения Модесто, штат Калифорния, принятые постановлением в 1952 году:

.

«Парки и детские площадки:
Во время утверждения окончательной карты любого подразделения, состоящего из более чем четырех участков, городу Модесто в качестве платы за такое утверждение выплачивается сумма в размере 100 долларов США за акр разделенной земли, за исключением общественных улиц, переулков. , или другие полосы отвода, указанные на такой карте подразделения.Упомянутая плата должна быть помещена в специальный фонд, именуемый «Фонд парков и мест отдыха». Средства, полученные от указанных сборов и внесенные в указанный фонд, впоследствии будут использоваться и расходоваться исключительно на приобретение и развитие парков и мест отдыха для города Модесто. Городской совет освобождает от этой платы или ее справедливой части во всех случаях, когда подразделение во время или до подачи окончательной карты, посвященной городу, и городской совет принял такие предназначение, достаточное количество земли для обеспечения надлежащих условий отдыха для лиц, для которых предназначено предлагаемое подразделение, и при условии, что расположение и расположение такой территории соответствует генеральному плану парков и мест отдыха города или предварительным планам, составленным в преддверии этого.

Директор по планированию в Модесто отмечает, что эти правила применяются только к новым подразделениям в черте города. Однако была выработана договоренность с подразделениями земель за чертой города и в очереди на аннексию. Что касается программы аннексии, городской совет установил в качестве политики (еще не подтвержденной постановлением), что город купит и зарезервирует для развития парка подходящий участок земли в пределах любого участка, который успешно завершит процедуру аннексии, при условии, что такое тракт имеется.Расположение такой зарезервированной земли должно быть одобрено директором парков и директором по планированию.

Постановление о подразделении для Клермонта, Калифорния, принятое в 1952 году, содержит положение, аналогичное положению для Модесто, за исключением того, что сумма, подлежащая уплате в специальный фонд во время окончательного утверждения платформы, должна составлять 30 долларов США за каждый лот. Это положение распространяется на все подразделения, независимо от количества посылок в подразделении. А в Уиттиере, штат Калифорния, комиссия по планированию, городской совет и подразделения достигли взаимного соглашения о том, что во время аннексии или раздела земли будет разделено примерно 5 процентов от общей площади или ориентировочно сумма в размере 50 долларов.000 за акр должны быть отведены под парк или рекреационное использование. Этот план действует с ноября 1949 года.

Еще одно свидетельство того, что пропорциональная денежная выплата со стороны подразделения может быть практичным и справедливым методом приобретения открытого пространства в новых подразделениях, получено из Корпус-Кристи, штат Техас. С 1939 года город Корпус-Кристи требует, чтобы застройщики выделяли 5 процентов своей общей площади под парки. Сообщается, что вначале эта система привела к выделению большого количества небольших участков, неудовлетворительных с рекреационной точки зрения.Однако недавно городские власти разработали схему, по которой застройщик может вносить денежный взнос в специальный фонд приобретения земли для парка вместо выделения фактической парковой территории. Этот взнос не является обязательным, но предлагается в качестве альтернативы 5-процентному выделению земли. Сообщается, что таким образом город получил более удовлетворительные парки как по расположению, так и по размеру.

Виды общественных открытых пространств, необходимых для создания хорошей окружающей среды

Положения о подразделении, принятые 1 января 1953 года Комиссией по планированию округа Делавэр, Медиа, Пенсильвания, заслуживают внимания в нескольких отношениях.Хотя закон штата не уполномочивает органы местного самоуправления требовать выделения или резервирования земель для парков, детских площадок и зон отдыха, четко подчеркивается важность их включения во вновь застраиваемые жилые массивы. Перечислен ряд общественных целей, все из которых способствуют созданию хорошей среды обитания. Наконец, указывается процедура совещания с комиссией по планированию. Ниже приведены положения округа Делавэр об открытых общественных местах:

.

Общественные объекты:

(a) При рассмотрении участков земли Комиссия рассмотрит достаточность существующих или предлагаемых общественных объектов для обслуживания дополнительных жилых помещений, предлагаемых подразделением.

(b) Подразделения должны серьезно рассмотреть желательность предоставления или резервирования площадей для объектов, обычно необходимых в жилых районах, включая церкви, библиотеки, школы и другие общественные здания; парки, детские площадки и игровые площадки; торговые и местные деловые центры.

(c) Площади, отведенные или зарезервированные для таких общественных объектов, должны быть достаточными для обеспечения строительных площадок, озеленения и внеуличной парковки в соответствии с предлагаемым использованием.Перед подготовкой окончательных планов подразделения больших участков должны обсудить с персоналом комиссии минимальные стандарты для различных общественных объектов, применимых к разделяемому участку.

Акцент, сделанный в правилах округа Делавэр на расширенный список общественных мест, обычно необходимых в жилом районе, встречается и в штате Теннесси. Хотя в некоторых законах штата Теннесси, изученных для бюллетеня, школы указаны как одна из целей, для которых земля должна быть зарезервирована или выделена, большинство из них предназначены только для парков или мест отдыха.Только что стало известно, что недавно завершенные типовые стандарты подразделения, подготовленные Комиссией по планированию штата Теннесси, теперь включают школы и общественный доступ к воде в качестве открытых пространств, которые могут потребоваться при отображении на официальных планах.

Комплексный план и общественное открытое пространство

Тенденция, отмеченная в Информационном отчете № 46, к соотнесению требований к открытому пространству с комплексным планом сообщества в целом, дополнительно подтверждается отчетами двух наших членов.В одном из них говорится, что «когда впервые была принята политика открытия парков, плана парка не было. Теперь у нас есть план парка, и мы пытаемся скоординировать план парка и политику открытия парков». Второй пример отрицательный, но, пожалуй, еще более убедительный. «На практике мы мало что можем показать за более чем дюжину лет разделения, потому что официальные планы парков и отдыха не поспевают за принятием правил разделения. Однако некоторые открытые земли были обеспечены, даже без соблюдения каких-либо официальных строить планы.Конечно, некоторые подразделения зарезервировали землю для общественных целей по собственной инициативе (часто с выходами горных пород, воронками или другими нежелательными особенностями участка). В других случаях комиссия по планированию с разрешения могла получить небольшие игровые площадки в процессе проверки подразделения, даже если у них не было официального плана».

Интересный пример финансовой выгоды от выделения государственных земель в крупных подразделениях можно увидеть в Мерфрисборо, штат Теннесси.В Мерфрисборо был подготовлен школьный план, который гарантирует наличие школьного участка площадью не менее 12 акров при разделении нового участка. На новом участке площадью 550 акров, который в настоящее время разрабатывается, подразделение готово выделить эту сумму из-за его ценности в качестве точки продажи. В настоящее время комиссия пытается выделить участок площадью 20 акров, который более всего соответствует потребности в такой большой площади.

Завершаем это дополнение двумя грустными историями. Первый касается города и округа с общим населением около 500 000 человек.Ни город, ни округ не приняли требований к общественному открытому пространству в новых районах, и планировщикам не известно ни одного примера, когда было бы выделено даже общественное игровое пространство. В только что прошедшем году они утвердили 2400 акров необработанной земли, разделенной на 4000 участков, и 45 миль дорог, равных новому городу с населением 14000 человек без единого парка или школы. Наш репортер говорит: «Эти вещи вы НЕ захотите публиковать!»

Второй рассказ о горе содержит зерна надежды, потому что в этой конкретной юрисдикции существуют положения о подразделении, которые требуют небольшого процента посвящения, генерального плана парка и хороших рабочих отношений между комиссией по планированию и местными застройщиками.Этот пример иллюстрирует парадокс быстрой урбанизации, когда необходимость и беспрецедентная возможность предоставления общественного открытого пространства не выполняются самим фактом быстрого роста и, как следствие, нехваткой средств для финансирования открытого пространства. Приводим оценку ситуации и рекомендации нашего корреспондента:

Откровенно говоря, политика, требующая выделения парковых земель от подразделений, не является удовлетворительной. Надлежащим способом приобретения земли является создание достаточного количества залоговых денег, чтобы можно было приобрести парковую землю в соответствии с комплексным планом парка, когда это уместно и надлежащего размера.В нашем городе это было невозможно из-за чрезвычайно быстрого роста. Все имеющиеся фонды облигаций необходимы для удовлетворения более фундаментальных потребностей в канализации, водоснабжении, дренаже и т. Д. Поэтому мы придерживаемся политики выделения, чтобы получить парковую зону на время раздела земли. После того, как большие территории будут разделены и застроены, стоимость приобретения парковой земли будет непомерно высокой, если не невозможной. Эта политика, несмотря на ее недостатки, сейчас работает удовлетворительно, и в результате мы получаем хорошие парки.Мы надеемся, что со временем мы сможем получить достаточные средства из других источников для приобретения земли в парке путем ее покупки.

Парадокс неспособности городов приобретать парки в то время и в том месте, когда и где они должны быть приобретены, обсуждался много лет назад дальновидным Альфредом Беттманом в его статье «Как приобретать парки и другие открытые пространства». * В этом эссе г-н Беттман указал, что разница в политике или конституционности между нанесенными на карту улицами и нанесенными на карту небольшими частями или игровыми площадками заключается в степени, а не в характере.Он сказал: «Улицы в основном предназначены для общественного удобства и, в меньшей степени, для безопасности и здоровья. Это открытые пространства. Небольшой парк предназначен в первую очередь для общественного здравоохранения, но также является фактором удобства и безопасности. Это открытые пространства. » (стр. 81)

Когда большие парки или места для школ или других общественных объектов входят в зону нового подразделения, Беттман указывает, что застройщик не должен вносить или платить больше, чем его справедливая доля. Для управления обоими этими типами открытого общественного пространства — малым и большим — он предлагает предварительный план процедуры, которая может быть воплощена в государственном разрешительном законодательстве.

1. Должен быть подготовлен генеральный план, который включает план с приблизительным расположением общественных открытых пространств, которые потребуются при застройке этой части города.

2. Обнародование соответствующей ветвью городской власти постановлений, устанавливающих максимальный размер земельного участка, который должен быть внесен каждым подразделением, в процентах от общей площади участка.

3. Эти положения о подразделении должны предусматривать систему оценки суммы, подлежащей выплате владельцу участка за любой избыток его земли, который превышает его максимальный взнос.

4. Разработка средств финансирования приобретения этого избытка посредством облигаций или посредством специального фонда, созданного сообществом для этой цели.

5. Специальная оценка всех планов в районе, на который распространяется льгота.

* В документах по городскому и региональному планированию, Harvard City Planning Studies XIII, Cambridge: Harvard University Press, 1946.

Г-н Беттман отмечает, что еще одна ценная цель генерального плана состоит в том, что он послужит основой для определения границ оцениваемого района.

На протяжении всего своего эссе г-н Беттман подчеркивает ценность экспериментов в области муниципального регулирования, которая все еще претерпевает изменения. СЛУЖБА КОНСУЛЬТАЦИИ ПО ПЛАНИРОВАНИЮ полагает, что многие положения о подразделениях, описанные как в бюллетене, так и в этом приложении, демонстрируют попытки по-новому решать сложные проблемы. Настойчивое требование ссылки на генеральный план является фундаментальным подходом. Он также имеет то преимущество, что он является или должен быть как разумным, так и научным.Плата, которая вносится в специальный фонд и уплачивается во время утверждения окончательной платы, является еще одним примером гибкого и экспериментального метода. Он также соответствует ряду требований, изложенных в качестве критериев справедливого и адекватного предоставления открытого пространства, перечисленных в начале этого дополнения. Считается, что когда и города, и частные застройщики осознают, что строить новые кварталы без достаточного открытого пространства — значит строить новые трущобы. Будут найдены дополнительные решения для создания количества и распределения открытого пространства, необходимого для здоровья и благополучия людей, которые будут жить в новых жилых районах.

Авторское право, Американское общество должностных лиц по планированию, 1952 г.  

Что можно построить на рекреационной земле

Рекреационное зонирование обычно означает, что вы не можете построить постоянное строение на земле. Однако в каждой области этот термин будет иметь разное значение. В целом это часто означает, что вы не можете жить там постоянно. В некоторых случаях вы даже не можете припарковать кемпер или «передвижной дом» на территории в течение длительного периода времени.

Для чего используются земли рекреации?

Продолжайте ездить по городу, и вы увидите гораздо больше примеров рекреационного использования земли.Например, вы увидите кинотеатры, боулинг, баскетбольные площадки, теннисные корты и катки.

Можно ли строить на рекреационной земле в Орегоне?

Законен ли автономный образ жизни в Орегоне. Жизнь вне сети разрешена законом в Орегоне. Тем не менее, в штате Орегон действуют очень строгие законы о зонировании, которые могут затруднить строительство или выполнение определенных работ на вашей территории.

Можно ли жить на рекреационной земле в Мичигане?

Нет. Как указывалось выше, определение жилой недвижимости включает участки со зданиями или без них.Рекреационная недвижимость должна быть классифицирована как жилая, даже если на ней нет дома или я там не живу? Отдельной классификации рекреационной недвижимости не существует.

Является ли рекреационная недвижимость хорошей инвестицией?

Земля для отдыха — ценный ресурс Земля — это всегда ценное вложение, потому что это важный природный ресурс, которого больше никогда не будет. Хотя большинство людей не думают о свободной земле таким образом, это правда, что земля чрезвычайно ценна, потому что ее количество ограничено.

Можно ли построить домик на рекреационной земле Онтарио?

Также нельзя находиться в каюте более 120 дней в году. Если у вас есть передвижной дом/дом на колесах, он также не может находиться в собственности более 120 дней. Как видите, вам разрешено строить постоянную структуру, но не для постоянного проживания в ней.

Что является примером рекреационной деятельности?

Под отдыхом понимаются все виды деятельности, которые люди выбирают, чтобы освежить свое тело и разум и сделать свой досуг более интересным и приятным.Примерами рекреационной деятельности являются ходьба, плавание, медитация, чтение, игры и танцы.

Что означает рекреационная земля в Орегоне?

(5) «Рекреационные цели» включают, помимо прочего, мероприятия на свежем воздухе, такие как охота, рыбалка, плавание, катание на лодках, кемпинг, пикники, походы, изучение природы, образовательные мероприятия на свежем воздухе, катание на водных лыжах, зимние виды спорта, просмотр или наслаждение историческими достопримечательностями. , археологические, живописные или научные объекты или волонтерство.

Законно ли строить флигель в Орегоне?

Компостные туалеты и выгребные ямы разрешены законом, но регулируются, если они находятся рядом с общественной канализацией.Компостные туалеты, надворные постройки и другие автономные туалеты разрешены законом, но строго регулируются. Составление туалетов, уборных с выгребной ямой и других автономных туалетов разрешено законом и требует разрешений.

Есть ли свободная земля в Орегоне?

Он предоставил каждому белому поселенцу и «американскому индейцу-полукровке» старше 18 лет, уже проживающему в Орегоне, бесплатную половину участка земли, если он не состоит в браке, или целый участок (640 акров, то же, что разрешено Органическим законом), если женат, половина на имя жены.Требовалось проживание и выращивание в течение четырех лет.

Является ли недвижимость на берегу моря хорошей инвестицией в Онтарио?

Недвижимость на берегу озера, как правило, является хорошей инвестицией. Доступных домов у озера не так много, и такой уровень дефицита в сочетании с высоким спросом может сделать недвижимость на берегу озера или недвижимость на берегу озера разумной инвестицией.

Что значит неосвоенная земля?

Незастроенная земля, часто называемая необработанной землей, представляет собой пустующую территорию без каких-либо коммуникаций, зданий и даже подъездных путей.Часто незастроенная земля находится в сельской местности, находящейся за пределами окружных дорог, и может стать местом для строительства вашего постоянного дома.

Почему земля является хорошей инвестицией?

Участок земли остается в хорошем состоянии и растет в цене. Владение землей дает вам финансовую безопасность и душевное спокойствие. Эксперты рекомендуют инвестировать в необработанную землю и покупать землю для будущего развития, например, жилья или строительства. Никакого обслуживания не требуется, и вы можете продать свою землю по более высокой цене в будущем.

Сколько стоит построить небольшой домик в Онтарио?

Стоимость строительства дома в Онтарио Недорогие коттеджи и бревенчатые дома в среднем 210 долл. США за кв. фут 260 долл. США за кв. фут Дома в маленьком городе 180 долл. США за кв. фут 210 долл. США за кв. фут Участок в пригороде 210 долл. США за кв. Строит 240 долл. США за кв. фут 285 долл. США за кв. фут.

Что такое рекреационное жилье?

Рекреационный жилой дом/коттедж — жилой дом, содержащий только одну жилую единицу, который построен и используется в качестве дополнительного места жительства для отдыха и отдыха.

Сколько стоит построить домик в Онтарио?

Стоимость строительства среднего индивидуального дома начинается от 300 долларов за квадратный метр, в зависимости от выбранного вами уровня отделки. Если вы построите коттедж площадью около 2200 квадратных футов, стоимость одной только постройки будет начинаться от 660 000 долларов. Если у вас большой дом, вам также понадобится больше участка, чтобы вместить больший размер.

Каковы 10 лучших развлекательных мероприятий?

15 развлекательных мероприятий, которые помогут вам освежиться, вдохновиться и проявить творческий подход Велоспорт по улицам и долине.Приключенческие виды спорта – каякинг, катание на лодках, походы, катание на лыжах и т. д. Ранние утренние прогулки. Слушаю музыку/смотрю фильмы. Посещение парков развлечений. Рыбалка и посиделки у красивого озера. Фотография.

Какие есть 4 вида рекреационной деятельности?

Походы и кемпинги. Охота и рыбалка. Каноэ, каякинг и рафтинг. Парусный и моторный спорт.

Какие 3 вида рекреационной деятельности?

Спортивные, культурные мероприятия и общественные мероприятия являются одними из организованных.Клубы и базы отдыха предлагают разнообразные развлекательные программы для людей разного возраста и разных интересов. Таким образом, рекреационная деятельность может быть классифицирована как деятельность в помещении и деятельность на свежем воздухе.

Можно ли строить на сельскохозяйственных угодьях в Орегоне?

Жилища на сельскохозяйственных и лесных землях В зонах EFU разрешено строительство жилищ в семи различных случаях, включая первичные сельскохозяйственные жилища, вспомогательные фермерские жилища, вспомогательные жилища, несельскохозяйственные жилища, зарегистрированные жилища, сменные жилища и временные трудности. жилища.

Можете ли вы построить дом на зонированной земле EFU в штате Орегон?

В целях планирования постановление о зонировании, относящееся к EFU, обычно разрешает только одну единицу жилья для одной семьи, здания, прилегающие к жилому дому, и разрешенные сельскохозяйственные постройки для животных и оборудования, необходимых для работы фермы.

Какие существуют 7 видов землепользования?

Согласно Закону

землепользование разделено на семь типов: жилая зона, административная зона, промышленная зона, дорожная зеленая зона, придорожная зона, парк и лес.

Дешевле ли жить вне сети?

В общем, как только вы все настроите, жизнь вне сети станет дешевле. Возобновляемая энергия экономически эффективна, жизнь за счет земли с точки зрения еды дешевле (но требует больше обслуживания), а проживание в менее экстравагантном доме также может сэкономить вам деньги.

Как я могу жить вне сети?

Как жить вне сети 1 Купите землю за ресурсы, которые вы можете использовать. 2 Постройте или купите автономный дом. 3 Установите систему солнечной энергии.4 Установите резервный источник питания. 5 Пробурить скважину для пресной воды. 6 Включите септик. 7 Экономьте воду с помощью системы очистки сточных вод. 8 Научитесь выращивать и сохранять свою еду.

Как работают компостные туалеты?

Компостный туалет представляет собой альтернативу туалетам со смывом, удаляя отходы жизнедеятельности человека и сводя к минимуму использование воды. Смешивая отходы с опилками, торфяным мхом или кокосовой койрой и направляя поток воздуха наружу, туалет устраняет запах через систему анаэробной обработки.

Руководство по строительству общественного парка

Строительство общественного парка: 8 шагов, которым необходимо следовать

Парки имеют решающее значение для духа сообщества. Без общественных парков было бы мало социального взаимодействия, не было бы места для игр для детей и мест для приятного отдыха на свежем воздухе для взрослых. Эти общественные зеленые насаждения, от детских парков до парков для собак и игровых площадок, являются зонами отдыха, которые служат потребностям членов сообщества.

Прочитать статью полностью или перейти к определенному разделу:

Если вам поручили построить парк в вашем районе или вы хотите убедить свой район превратить пустующее общественное пространство в новый парк, следуйте этому руководству по планированию и дизайну парков.Хотя проектирование общественного парка не имеет установленного процесса и может варьироваться в зависимости от зонирования и постановлений вашего сообщества, есть несколько универсальных шагов, которые вы можете предпринять, чтобы воплотить свое видение в жизнь.

1. Поймите, как выбрать место для парка

Строительство парка всегда начинается с определения места. Если вы думаете о месте для парка или рассматриваете несколько потенциальных мест, рассмотрите следующие основные факторы:

  • Доступность:  Доступно ли место для инвалидных колясок и можно ли легко добраться до него на общественном транспорте, автомобиле или велосипеде? Чем проще добраться до парка, тем больше от него будет пользы.Важно создавать инклюзивные игровые площадки, чтобы все чувствовали себя желанными.
  • Персонаж: Есть ли историческое место или особое место, которое могло бы привлечь посетителей парка не только природой? Используйте уникальные характеристики и историю своего сообщества, чтобы повысить посещаемость парка и укрепить связи в сообществе.
  • Безопасность:  Находится ли рассматриваемый вами район в безопасном месте с низким уровнем преступности?

Многие современные новые парки строятся на землях, отведенных комитетами по планированию.Пространство может быть либо неиспользованным и открытым для застройки, либо это может быть территория, уже связанная с общественной собственностью, например, школьная территория. Точно так же это может быть даже частная собственность, ставшая общедоступной в результате грантов на недвижимость или покупок обслуживающих организаций.

Тем не менее, все парки должны иметь публичный доступ, если они собираются обслуживать самые высокие и наилучшие потребности общества. Где вы начинаете обнаруживать эту информацию?

Следующим лучшим советом по проектированию общественных парков является знание своего рынка и сообщества.

Готовы приступить к планированию и строительству игровой площадки в парке? Свяжитесь с нашими экспертами, чтобы узнать больше!

Свяжитесь с нами сегодня

2. Знайте рынок и сообщество

Если вы хотите, чтобы люди регулярно посещали ваш парк, он должен соответствовать потребностям сообщества — например, много ли в вашем городе пар и маленьких детей, и есть ли у вас большой школьный округ? Или у вас есть более старшее сообщество с пожилыми парами? Возможно, хорошее сочетание обеих демографических характеристик?

Вы хотите убедиться, что ваш парк привлекает детей, если место, которое вы рассматриваете, является центральным для нескольких местных школ.В то же время парк должен привлекать местных пожилых людей, если объект находится в нескольких минутах ходьбы от населенных пунктов или домов пожилых людей. Недавнее исследование показало, что, хотя пожилые люди составляют 20 процентов населения, они составляют лишь 4 процента посетителей парков. Как дизайнер парка, вы должны подумать о том, как обеспечить участие и поощрить членов сообщества из различных групп использовать преимущества своих местных зеленых насаждений.

Посмотрите на свое сообщество и оцените, какие потребности парка недостаточно обслуживаются.Какие виды деятельности и социальные возможности кажутся членам вашего сообщества наиболее важными? Этот вопрос позволяет вам расставить приоритеты в том, какие конструктивные особенности должен включать ваш парк. Кроме того, посмотрите, какие парковые места чрезмерно обслуживаются и недостаточно используются. Вы обязательно получите исчерпывающий список пунктов, которые вам нужно рассмотреть.

Лучшей отправной точкой при проектировании вашего общественного парка является определение того, кого парк будет обслуживать. Затем расположение и размер парка будут определять, с каким пространством вам придется работать и с кем вы захотите сотрудничать.Конечные пользователи будут иметь большое влияние на то, какие мероприятия в парке вы будете обслуживать.

3. Вовлекайте сообщество в процесс планирования

Проектирование парка

— это не одиночный процесс, да и не должен им быть. Никто не знает о потребностях общества больше, чем его граждане. Привлечение сообщества к этапу проектирования парка имеет решающее значение. Коллективное общественное мнение определит сильные и слабые стороны предлагаемых и разрабатываемых планов. Обеспокоенные граждане также обязательно выскажут свои симпатии и антипатии.

Если вы развернете планы парков без участия сообщества, вы обязательно встретите сопротивление. Вы можете столкнуться с аргументом NIMBY (Not In My Backyard), а не с сильной поддержкой. Чтобы предотвратить это, привлеките к участию членов сообщества, как только вы начнете планировать. Большинство из них будут рады помочь и могут внести большой вклад в ваш дизайн.

  1. В каждом сообществе есть свои движущие силы. Определите их.  Это касается местных общественных ассоциаций, организаций родителей и учителей и клубов обслуживания.Во всех группах есть естественные или назначенные лидеры, которые являются влиятельными лицами. Обычно это уважаемые граждане, добившиеся известности благодаря своей репутации. Они добиваются цели, работают в духе сотрудничества, а не враждебных подходов. Если у вас есть их поддержка вашего проекта, вполне вероятно, что другие члены сообщества тоже поддержат его.
  2. Государственные чиновники также важны для успеха парка. Они могут быть выборными должностными лицами на местном или государственном уровне. Государственная служба включает в себя администраторов и бюрократов, которые имеют большое влияние на принятие решений.Эти мощные планировщики могут сыграть решающую роль в утверждении или отклонении проекта парка.
  3. Узнайте, есть ли в вашем сообществе консультативные группы или советы граждан.  Они играют важную роль в формировании государственной политики и защите собственности. Вы также можете начать с местного опроса. Это может быть «от двери до двери», по почте или через онлайн-обратную связь. Опросы часто дают индикатор желаний и потребностей. Они также определяют, что не нравится и что сообщество не поддержит.
  4. Утвердить бюджет. Понимание потребностей рынка имеет решающее значение, и реальность такова, что для удовлетворения этих потребностей рынка будут учитываться бюджетные соображения. Проектирование парка и его оснащение может быть дорогостоящим предприятием, и средства для развития парка должны откуда-то поступать. Чтобы получить финансирование, вам понадобится поддержка сообщества. Хорошее понимание того, что больше всего нужно вашему сообществу в парке, в конечном итоге поможет продать концепцию и укрепить ее финансирование.

Примите во внимание эти заинтересованные стороны, так как это одни из наиболее распространенных общественных организаций, которые могут помочь вам в вашем планировании, особенно если вы хотите построить парк с детской площадкой и дополнительными видами деятельности:

  • Гражданские парки и отделы отдыха: Городские и городские парки и отделы отдыха оказывают основное влияние на дизайн парков.Часто парковые зоны и парковые зоны становятся общественной собственностью, и для этих общественных пространств крайне важно поддерживать потребности сообщества. Эти места могут включать спортивные площадки, места для пикника и детские игровые площадки. Скорее всего, если вы хотите спланировать парк, вы уже работаете в этом отделе и сотрудничаете с другими общественными лидерами. Но если нет, эта команда — та команда, с которой вы хотите связаться в первую очередь.

Оборудование для игровых площадок View Park

  • Школы и учебные заведения:  Государственные школы и частные учебные заведения рассматривают парки и игровые площадки как необходимую часть обучения.Педагоги знают, что детям нужны перерывы от академических занятий. Им нужно выходить на улицу и заниматься спортом. Перед современными дизайнерами парков и игровых площадок стоит захватывающая задача сделать отдых на свежем воздухе захватывающим и интересным. Планировщики парков знают, что дети должны выходить на улицу и балансировать время, проводимое за компьютером. Это сложная работа в современном цифровом мире, поэтому еще более важно включить несколько видов деятельности в дизайн парков и игровых площадок, заручившись поддержкой этих местных государственных школ и учебных заведений.

Посмотреть оборудование для школьных игровых площадок

  • Детские сады и дошкольные учреждения:  Как и детям младшего школьного возраста, малышам также требуется физическая активность. Им также нужна сенсорная стимуляция, игра с воображением и время на размышления, чтобы освоить новый мир. Несколько видов деятельности не являются обязательными для этой возрастной группы. Они обязательны. Кроме того, к проектам парков и игровых площадок, предназначенным для детей от одного до пяти лет, предъявляются особые требования: безопасность.У этих маленьких парней и девчонок нет силы или координации, чтобы безопасно обращаться с игровым оборудованием, предназначенным для активных подростков.

Посмотреть наше игровое оборудование для дошкольных учреждений

  • Общественные организации:  Возможно, вы состоите в религиозной или общественной группе, планирующей строительство нового парка или улучшение существующей собственности. Подумайте о множестве видов деятельности, которые требует ваша парковая зона. Часто большие группы нуждаются в жилье для встреч, посиделок и ретритов.Скорее всего, вы подойдете для любого возраста и вам потребуются несколько функций активности, которые включают все. Обязательно наличие детских площадок и игровых площадок. Так же есть места для пикника и развлечений. Вам также могут понадобиться специальные функции для отражения, и вам потребуется какое-то укрытие от дождя, ветра и солнца. Решение этих проблем гарантирует, что вы создадите несколько сервисов действий.
  • Ландшафтные архитекторы Ни одна другая профессия так не вовлечена в проектирование общественных парков, как ландшафтные архитекторы.Их часто призывают доводить проекты парков от концепции до завершения, и почти всегда это делается в рамках бюджетных ограничений. Умные и опытные ландшафтные архитекторы знают, насколько важными для проектирования общественных парков являются возможности для нескольких видов деятельности. Если вы планируете дизайн общественного парка, специалисты по ландшафтной архитектуре и консалтингу, обученные в этой области, могут помочь вам найти наиболее эффективное и оптимальное использование предлагаемого паркового пространства.

Посмотреть возможности ландшафтного архитектора

Одно предостережение относительно участия сообщества — не позволяйте членам сообщества слишком вовлекаться в работу по детальному проектированию.Дизайн комитетом редко работает. Узнайте больше о желаемых функциях и общих идеях и работайте над разработкой планов с избранной группой представителей. Если вы провели всесторонний опрос сообщества, у вас, вероятно, будет больше предложений, которые вы можете учесть в дизайне своего парка и возможной постройке. Этого следовало ожидать. Ваша работа будет заключаться в сортировке вариантов для нескольких возможных видов деятельности.

4. Фактор ландшафтного дизайна и архитектуры

Вы, безусловно, можете дать волю своему творчеству при планировании удобств и общей планировки вашего пространства, но часть дизайна вашего парка будет зависеть от конкретной области, в которой он находится.

Учитывайте естественный ландшафт. Во многих случаях лучше работать с землей, а не против нее. Существующие склоны, насыпи и плоские пространства усиливают ощущение родного места в вашем парке. Слишком много парков-парковок, и это должно быть полной противоположностью вашего дизайна.

Перспективы или смотровые коридоры нуждаются в защите, поскольку визуальная интрига является критическим элементом, позволяющим посетителям парка наслаждаться окружающей средой. Это может означать размещение оборудования для игровой площадки в месте, которое не блокирует желаемые точки обзора.Это также может означать изменение или проектирование компонентов парка для защиты инженерных коммуникаций или соседних зданий.

Солнцезащитный узор — еще одно соображение. Вы не можете изменить солнце, но вы можете приспособиться к времени суток и сезонным изменениям. Обеспечение тени может быть естественным благодаря лучшему использованию деревьев. Или вы можете создать тень с помощью искусственного экранирования. Это особенно касается игровых площадок, где дети могут получить солнечные ожоги или обжечься обгоревшими компонентами игровой площадки.

5.Предоставление вариантов для нескольких видов деятельности в парке

Выбор того, как обустроить парковое пространство для различных занятий или игр, часто является основным компонентом практически любого дизайна парка. Будут ли у вас открытые площадки для разных видов спорта, павильон с грилями для проката вечеринок и пикников? Или туалеты на территории? Вы строите пруд с фонтанами? Или это будет меньшее пространство, в котором будет достаточно места для нескольких хорошо подобранных компонентов игровой площадки?

Большинство парков в жилых районах планируют обязательное оборудование детских площадок.В разработку современного оборудования для игровых площадок вложено огромное количество изобретательности и творчества. Рассмотрите эти потенциальные особенности для вашей парковой зоны и игровой площадки в парке:

6. Выбор подходящего игрового оборудования для парка

Конструкции игровых площадок часто включают в себя несколько компонентов и дизайнов, специально предназначенных для определенных возрастных групп, а отдельные компоненты дают возможность индивидуальной настройки.

Возрастные группы для игрового оборудования часто разбиваются на следующие категории: от двух до пяти лет для дошкольников, от двух до 12 лет для инклюзивной игры и от пяти до 12 лет для активных детей или детей старшего возраста.Некоторые компоненты игровых площадок в общественных парках часто включают:

Посмотреть наши слайды

При проектировании парка и детской площадки помните, что сегодняшние посетители парков и дети ищут компоненты, которые им понравятся. Посещение вашей игровой площадки должно быть веселым событием, которое заставляет посетителей возвращаться.

Вы также захотите инвестировать в качественные и прочные материалы, которые способствуют экологичности и приятной эстетике на долгие годы.

Создание игровой площадки, включающей привлекательные компоненты, дает множество преимуществ.Во-первых, дети нуждаются в физической стимуляции и нагрузке. Активные дети узнают свои пределы и справляются со своими страхами. Острые ощущения и веселье позволяют молодым людям взаимодействовать и экспериментировать со своим окружением. Это ядро ​​здорового сообщества, и дизайн вашего парка может его создать.

Еще одним преимуществом правильно спроектированной игровой площадки является поощрение командной работы, причем не только между играющими детьми. Особенно на этапе планирования взрослые могут работать вместе, предлагая идеи, предлагая варианты использования и определяя наиболее важные дополнительные действия.Эта командная работа может продолжаться и на стадии строительства.

7. Включите правильную мебель в макет

Ни один проект общественного парка не может быть завершен без указания обстановки на участке. Это функции, которые улучшают впечатления посетителей и делают посетителей более комфортными и, вероятно, получат удовольствие от своего времени в парке. Здесь ваше воображение может столкнуться с вашим бюджетом, но нет никаких сомнений в том, что правильные удобства, включенные в план вашего парка, окупятся.При выборе мебели для участка для парка необходимо учитывать следующие компоненты:

  • Крепления для велосипедов : Велосипеды снова становятся популярными. Это часть общественного движения по фитнесу и сокращению загрязнения. Безопасные стойки для велосипедов должны быть включены в ваш дизайн.
  • Скамейки и столы : Каждому парку нужны соответствующие компоненты для сидения. Это могут быть стандартные парковые скамейки или столы для пикника. Лучшие компоненты сидений долговечны и изготовлены из прочных материалов.
  • Сосуды для мусора : С этим нельзя переборщить. Никто не любит усыпанный мусором парк, и лучшая защита от мусора — это наличие большого количества емкостей.
  • Грили и жаровни : Многие люди любят устраивать пикники на свежем воздухе, а также любят место для гриля. Предоставьте им несколько мест. Отведите грилям ​​и местам для разведения костра в вашем парке, чтобы посетители могли принести уголь или газ для гриля и насладиться едой.

Обзор мебели для люксов

8.Добавьте освещение в дизайн вашего парка

Еще одним важным элементом дизайна парка является освещение. Вы хотите, чтобы ваш парк использовался как можно больше и не ограничивался без необходимости световым днем. Естественное освещение может не иметь решающего значения в летние месяцы, когда дни длинные, а ночи короткие. Однако это быстро меняется осенью, и до весны он остается ограниченным по свету.

Как и оборудование для игровых площадок, существует множество вариантов освещения для оформления парков.Лучший совет, который может получить любой планировщик парка, — это работать с темой. Это относится не только к общей теме парка — будь то воссоздание исторического облика, использование природных особенностей или введение искусственных, воображаемых миров. Он включает в себя разработку вашего плана освещения, который дополнит всю тему парка и останется относительно незамеченным. Но яркий!

Существует принцип проектирования освещения, называемый иерархическим подходом. Это означает, что ваш план освещения должен иметь верхний, средний и нижний уровни того, как вы используете свет.На верхнем уровне у вас должны быть ярко освещенные зоны с высокой активностью, такие как детские площадки и пешеходные дорожки. В середине сосредоточьтесь на акцентном освещении, чтобы выделить определенные элементы, такие как вода или произведения искусства. Внизу находятся малоосвещенные места, что было бы небезопасно или неуместно в ночных местах. Вы захотите сосредоточиться на ярких уровнях света и акцентном освещении в своем парке.

Энергоэффективность также может быть проблемой при разработке плана освещения вашего парка. Обычные лампы накаливания и металлогалогенные лампы теряют популярность в парковом освещении.На смену им приходят высокотехнологичные светодиодные (LED) лампы. Светодиоды не только экономят деньги, потребляя меньше электроэнергии, но и излучают более привлекательные длины волн. Вы также можете использовать технологии, используя фотодатчики и детекторы движения для управления освещением.

Настройте свой парк на успех с Miracle Recreation

Чтобы люди могли наслаждаться вашим парком в течение долгого времени, вам необходимо качественное оборудование, способное противостоять непогоде и интенсивному использованию.Это не должно быть просто видением. Это может стать реальностью, когда вы инвестируете в производителя игрового оборудования, который имеет опыт и репутацию, чтобы производить долговечные продукты, на которых дети действительно захотят играть!

Miracle Recreation — поставщик оборудования для игровых площадок. С 1927 года мы снабжаем национальные парки и игровые площадки захватывающими предварительно разработанными и изготовленными на заказ компонентами, которые создают захватывающие впечатления. Наше оборудование заставляет детей двигаться, дает волю их воображению и выводит их на улицу, обеспечивая при этом идеальное место для сбора сообщества.

Узнайте, почему общественные парки, школы, детские сады, церковные группы и ландшафтные архитекторы инвестируют в оборудование Miracle Recreation. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы запросить дополнительную информацию об оборудовании для игровых площадок для вашего следующего парка.

Хронология проекта

| МНЦПК, MD

После утверждения финансирования проекта время, необходимое для проектирования и строительства объекта, зависит от типа проекта. Объекты, предполагающие строительство нового здания, такого как общественный центр, занимают гораздо больше времени, чем небольшие проекты, такие как игровые площадки.

Дизайн


Как правило, разработка проекта начинается примерно через 12 месяцев после даты получения финансирования. В течение этого 12-месячного периода проектировщики назначаются для координации проекта и выполнения топографических съемок и экологических исследований, бесед с населением, чтобы собрать их идеи, бесед с персоналом, чтобы узнать о потребностях в эксплуатации и техническом обслуживании, получить требования для экологических разрешений, дороги и доступ к парку, а также полное приобретение земли.Когда это будет завершено, можно будет приступить к проектированию парка. Встречи сообщества проводятся для информирования заинтересованных лиц о ходе проектирования и получения их отзывов.

Разрешения и контракты


Получение разрешений занимает от шести месяцев до года, в зависимости от размера проекта. Эти правила включают:
  • Требования Закона об американцах-инвалидах (ADA)
  • Корпус
  • Требования пожарной безопасности
  • Оценка
  • Управление ливневыми водами
  • Водоснабжение и канализация
Есть также контрактные вопросы, которые требуют времени, такие как подготовка тендерной документации, объявление тендерных предложений в течение 30 дней, оценка и выбор подрядчика, подготовка контрактов с подробным описанием работы, которая должна быть выполнена, и получение страховки и залога для гарантии работы.

Среднее время выполнения


Многое необходимо для того, чтобы найти подходящие команды проектировщиков и строителей для строительства объектов общественного парка. Имея это в виду, следующие типичные сроки завершения строительства различных типов парков:
  • Здания — 48 месяцев
    • Общественный центр
    • Дом отдыха
    • Специальные сооружения, такие как крытый бассейн или каток
  • Общественный парк – 36 месяцев
    • Площадки для игры в мяч
    • Парковка
    • Место для пикника и павильон
    • Игровая площадка
    • Трассы
  • Освещение бейсбольных полей или парковки — 16 месяцев
  • Районный парк — 27 месяцев
    • Баскетбольные и теннисные корты
    • Место для пикника
    • Игровая площадка

Разрешения на строительство для работ в парковой зоне или рядом с ней: NYC Parks

Для выполнения строительных работ в парковой зоне или на территории или вблизи территорий, находящихся под нашей юрисдикцией, вы должны сначала получить разрешение на строительство парков г. Нью-Йорка.

Мы оцениваем заявки на получение разрешения на строительство по нескольким критериям, включая продолжительность проекта, влияние проекта на территорию; и восстановление территории после завершения проекта. Эти разрешения будут выдаваться только при ограниченных и соответствующих обстоятельствах.

Разрешение может быть выдано только на землю, находящуюся под юрисдикцией или контролем NYC Parks, и на ограниченный период времени, который в большинстве случаев не может превышать двух лет , и территория должна быть восстановлена ​​в соответствии с требованиями NYC Parks по завершении период строительства.

Требования к разрешениям

Когда требуется разрешение на строительство

Разрешения

требуются для любого проекта, который затрагивает активы, находящиеся в ведении парков Нью-Йорка, которые могут включать природные территории, зеленые улицы и зоны зеленой инфраструктуры, памятники, концессии, тротуары и проезжие части, обслуживающие любой из этих объектов, и многое другое. Работа может включать:

  • Строительство, включая земляные работы
  • Установка закрытых зон падения или защиты над головой (тротуарные навесы, леса и т. д.))
  • Постановка и хранение материалов
  • Разведочные работы, такие как изыскания, бурение грунта и шурфы
  • Доступ через парковую зону для рабочих, материалов или оборудования

Заявки, включающие запросы на размещение подрядчика в парковой зоне, как правило, рассматриваются и утверждаются только в том случае, если рабочая зона находится в парковой зоне или рядом с ней, или если воздействие на парковую зону неизбежно по иным причинам.

Если после ознакомления с вышеизложенным вы все еще не уверены, требуется ли для вашего проекта разрешение от NYC Parks, свяжитесь с нами ниже, и мы поможем вам определиться.

Кто должен обращаться за разрешением на строительство

Если вы работаете с юридическим лицом (государственным учреждением, коммунальным предприятием, органом государственной власти, общественно-полезной корпорацией, частным застройщиком/подрядчиком или иным образом), которое стремится выполнить работу или обеспечить доступ к собственности, находящейся под нашей юрисдикцией или контролем, вы должны официально подать заявление на Разрешение на строительство. Владельцы собственности, прилегающей к парку, и подрядчики, работающие на них, также должны подать заявку.

Если вы предлагаете работы на объекте, находящемся под нашей юрисдикцией или контролем, вы должны представить объем и дизайн проекта на утверждение.В случае одобрения вы должны подать заявку и получить у нас разрешение на строительство до начала строительства. Также может потребоваться разрешение на работы с деревьями, которое должно быть получено до выдачи разрешения на строительство.

Отправьте объем вашего проекта

Если вы не уверены, требуется ли для вашего проекта разрешение на строительство парков г. Нью-Йорка, мы предлагаем и поощряем рассмотрение проектов на этапе их определения (даже до того, как будут разработаны какие-либо планы или чертежи). Этап определения масштаба — лучший и наиболее экономически эффективный момент для определения того, может ли ваша работа повлиять на активы парков и потребовать от нас разрешений.

Чтобы начать сотрудничество с руководителем проекта здесь, свяжитесь с NYC Parks по поводу вашего предложения

Разрешение на работу с деревьями

Если ваш проект может повлиять на дерево, находящееся под юрисдикцией парков, вам может потребоваться разрешение на работы с деревьями в дополнение к разрешению на строительство. В случае, когда применяются оба разрешения, если ваш проект находится рядом с деревом, принадлежащим Parks, мы не выдадим разрешение на строительство, пока вы сначала не получите разрешение на работы с деревом. Посетите нашу страницу «Работа на деревьях или рядом с ними», чтобы получить дополнительную информацию о том, как получить разрешение на работу с деревьями.

Дополнительные требования к разрешениям

В дополнение к разрешению на строительство для начала реализации вашего проекта могут потребоваться другие разрешения, в том числе разрешения Департамента транспорта Нью-Йорка или Департамента охраны окружающей среды штата Нью-Йорк. Вы также будете нести ответственность за выполнение всех соответствующих требований экологической экспертизы (например, CEQR, SEQRA или NEPA), прежде чем продолжить. Пожалуйста, ознакомьтесь со всеми местными, государственными и федеральными нормами, связанными с вашим проектом.

Процесс получения разрешения на строительство

Если вам требуется разрешение на строительство парков г. Нью-Йорка, вы должны подать полное заявление на получение разрешения. Вся работа по заполнению заявки на получение разрешения будет осуществляться за счет заявителя. Прежде чем подавать заявку, просмотрите следующий контрольный список, чтобы убедиться, что у вас есть все необходимое.

Контрольный список заявок на получение разрешения

  1. Контактная информация вашего руководителя проекта.
  2. Письменное описание , в котором указывается, кто будет выполнять работу, объем и цель работы, а также продолжительность и местонахождение проекта.Запросите период времени, который покроет продолжительность вашей работы, включая любое восстановление сайта до приемлемых условий. Посмотреть или Скачать образец письма-запроса.
  3. смета вашего проекта.
  4. Карта места физической работы
  5. План участка с размерами , на котором показаны рабочая зона, промежуточная площадка, складское помещение, доступ, а также защита ландшафта и деревьев. Посмотреть или Загрузить образец плана сайта.
  6. расположение всех деревьев в этом районе. Может потребоваться обследование деревьев, подготовленное сертифицированным лесоводом. Посмотреть или Загрузить пример опроса деревьев.
  7. Фотографии или видео текущего состояния всего объекта (для использования в качестве основы для восстановительной инспекции). Посмотреть или Скачать образцов фотографий текущих условий.
  8. Идентификация всех субподрядчиков , которые могут работать по данному разрешению.
  9. NYC Parks, по нашему усмотрению, может потребовать поручительства некоторых проектов. Если ваш проект требует этого, сотрудники, работающие над вашим запросом, уведомят вас после подачи заявки.
  10. Сертификат действующего страхования , заверенный вашим брокером. Ознакомьтесь с нашими подробными требованиями к страхованию и загрузите требуемую форму, которая будет заверена вашим брокером и отправлена ​​вместе с вашим страховым сертификатом.

Если у вас есть соответствующий сервитут, экологическая экспертиза или другая подтверждающая документация, вы также можете приложить эти файлы к своему заявлению.

Подать заявку

После того, как у вас будут готовы электронные документы по каждому пункту контрольного списка заявок на получение разрешений, вы можете перейти к заполнению формы.

Подача заявки на получение разрешения на строительство

Следующие шаги

Как правило, рассмотрение разрешения занимает до шести недель после получения полного заявления на получение разрешения. Мы рассматриваем проекты, масштабы которых варьируются от плана на одну страницу, например, озеленение частных домовладельцев рядом с парком, до планов на тысячу страниц долгосрочных проектов крупных муниципальных образований.Чем больше ваша работа и ее влияние на парк, тем сложнее и дольше будет рассматриваться ее разрешение.

Как только наша проверка будет завершена, мы свяжемся с вами с нашей решимостью. Если у вас есть экстренный проект, требующий немедленных действий, позвоните на нашу круглосуточную центральную линию связи по телефону (888) NY-PARKS или 646-613-1200.

Разрешение на строительство будет выдано на срок реализации вашего проекта, но не более чем на два года. Если вам необходимо внести изменения в объем работ, Разрешение на строительство позволяет вносить поправки после проверки NYC Parks.Пожалуйста, сделайте запрос на изменение, как только объем или пределы работы изменятся.

Дополнительная информация

Использование субподрядчиков

Все субъекты, которым требуется разрешение на выполнение работ, должны быть застрахованы. В случае генерального подрядчика с субподрядчиками применяется основной и должен либо покрывать субподрядчиков по страховке основного, либо все субподрядчики также должны иметь отдельные разрешения парков со своими собственными требованиями к страхованию.

Дополнительные ресурсы для подрядчиков

Все работы, затрагивающие наши активы или имущество, должны соответствовать нашим стандартным спецификациям в отношении озеленения, оборудования, скамеек, тротуаров и других компонентов, если мы не указываем иное.Стандарты проектирования NYC Parks для типичной мебели и элементов ландшафта доступны в виде стандартных спецификаций и деталей.

Если вам нужны исторические или топографические карты общественного парка или парковой зоны для поддержки проектных работ в парковых зонах, менеджер проекта NYC Parks, с которым вы работаете, может получить их для вас. Если вы еще не работаете с менеджером по проектам в Parks, см. инструкции в разделе «Отправьте объем проекта», чтобы начать процесс сотрудничества с нами.

Капитальные проекты и формы подрядчиков

Если вы хотите работать с нашим отделом над капитальным проектом под руководством Parks, посетите нашу страницу «Капитальные проекты» для получения дополнительной информации о том, как с нами работать.Посетите нашу страницу «Формы для подрядчиков», чтобы найти часто используемые формы, если вы работаете над текущим капитальным проектом.

Свяжитесь с нами

Пожалуйста, свяжитесь с отделом разрешений на строительство NYC Parks, если у вас есть какие-либо вопросы о предлагаемом вами проекте.

Связаться с Межведомственной координацией

Часто задаваемые вопросы по планированию — округ Боулдер

Можете ли вы ответить на вопросы о зонировании моей собственности в городе?

Когда дело доходит до планирования землепользования и строительства, округ Боулдер не обладает юрисдикцией в пределах объединенных городов и поселков округа.Это означает, что если вам нужна информация о вашем зонировании, о получении разрешения на строительство или о любом другом конкретном вопросе землепользования, вы должны связаться с городом, в котором находится ваша собственность. Общая контактная информация приведена в разделе «Контакты муниципалитета в округе Боулдер».

Что мне нужно сделать, чтобы построить новый дом в некорпоративном округе Боулдер?

См. требования к разрешениям на строительство. Также посетите FAQ по строительству, чтобы узнать о других вопросах и ответах, связанных со строительством.

Каково мое зонирование?

Зонирование вашей собственности зависит от вашего местоположения.Подавляющее большинство некорпоративных земель в горах относится к лесному хозяйству (F), а подавляющее большинство некорпоративных земель на равнинах относится к сельскохозяйственным зонам (A). Однако у нас есть и другие категории зонирования.

Чтобы узнать ваше зонирование, мы можем помочь вам несколькими способами:

      • Общее представление о зонировании территорий см. в средстве просмотра свойств (онлайн-карты).
      • Напишите нам через Спросите планировщика Сформируйте адрес собственности, и мы поможем вам определить правильное зонирование.
      • Посетите наш офис в пристройке к зданию суда на юго-западном углу 13-й и Спрус-стрит в Боулдере. У нас есть карты зонирования, доступные на стойке регистрации для вашего ознакомления.
      • Позвоните нам по телефону 303-441-3930. Имея ваш адрес и/или юридическое описание, мы можем сообщить вам ваше зонирование по телефону.

Каковы мои неудачи?

Отступ — это расстояние между строением и границей участка и/или осевой линией главной дороги.Требование к отступу варьируется в зависимости от вашей классификации зонирования, примыкания к дороге и, в некоторых случаях, оболочки здания, установленной посредством обшивки подразделения. Список общих неудач см. в разделе «Ярды, линии участков и неудачи».

Также имейте в виду, что на некоторых основных дорогах есть дополнительные уклоны, см. Статью 7-1403 Кодекса землепользования округа Боулдер.

Чтобы узнать о своих неудачах, позвоните в наш офис по телефону 303-441-3930 или заполните форму «Спросите планировщика», чтобы отправить электронное письмо в отдел общественного планирования и разрешений.Обязательно укажите свой адрес, идентификационный номер оценщика или номер участка, чтобы мы могли найти вашу собственность на наших картах зонирования.

Что разрешено при выращивании марихуаны в жилых помещениях?

Дополнительную информацию см. в разделе «Выращивание и обработка марихуаны в жилых помещениях».

У меня есть свободный участок земли. Могу ли я построить дом?

Сможете ли вы построить дом на своей земле, зависит от нескольких факторов:

      • Прежде чем вы сможете получить разрешение на строительство, вам необходимо убедиться, что ваша недвижимость соответствует юридическому определению «участка под застройку».«Для этого в Департаменте общественного планирования и выдачи разрешений есть процесс определения участка под застройку. См. Заявление об определении участка под застройку.
      • Недвижимость должна соответствовать всем применимым правилам зонирования и должна быть разделена по закону.
      • Собственность должна быть физически пригодной для строительства.

Вот лишь некоторые из других вопросов, которые следует учитывать при покупке и строительстве на пустом участке:

      • У вас есть источник воды?
      • Можно ли установить септик?
      • Имущество находится в пойме?
      • У вас есть законный доступ к участку для проезда?

Требуется ли для моего проекта процесс проверки плана участка?

Проверка плана участка (SPR) должна быть завершена, прежде чем вы сможете получить разрешение на строительство или планировку для следующих видов деятельности:

Анализ плана участка требуется для выдачи разрешений на строительство на любых свободных участках при совокупном увеличении общей площади более 1000 кв.футов (жилых или нежилых) по сравнению с тем, что существовало на участке по состоянию на 08.09.98, за кумулятивное увеличение площади жилых этажей, в результате которого общая площадь жилых этажей превышает 125% средней площади жилых этажей. для определенного района, в котором расположен рассматриваемый участок, и для изменений в использовании, если изменение в использовании не связано с жилым использованием. SPR также требуется для получения разрешений на сортировку (за исключением сортировки в рамках обычной практики ведения сельского хозяйства или добычи полезных ископаемых), а также разрешений на доступ округа Боулдер и разрешений на разработку поймы, выдаваемых Департаментом общественных работ.

SPR также требуется для телекоммуникационных объектов, которые расположены на существующей структуре и соответствуют ограничениям по высоте зонирования (в противном случае требуется специальное использование), для всех застроек в пределах природной достопримечательности или природной территории, в районе сельского сообщества или на Сервитуты по сохранению, проводимые округом Боулдер, и для реабилитации дикой природы более 20 недомашних животных или с клетками на открытом воздухе.

Проверка плана участка может не потребоваться , если разрешение требуется только для:

      • Земляные работы, являющиеся частью обычного земледелия или добычи полезных ископаемых (за пределами пойм).
      • Восстановление здания, поврежденного или разрушенного в результате пожара, взрыва, наводнения, смерча, бунта, акта врага государства или аварии любого рода (если замена подается в течение одного года после события).
      • Строительные работы, которые не изменяют использование или не увеличивают существующую площадь более чем на 1000 квадратных футов, в совокупности по сравнению с площадью, существовавшей на 08.09.1998, ЕСЛИ проект не превышает предполагаемого ограничения жилой площади для района.
      • Строительство вспомогательного сооружения площадью менее 1000 квадратных футов.
      • Разработки в подразделениях, утвержденных после 22 февраля 1994 г. (если иное не требуется для утверждения подразделения SPR).
      • Развитие в прилегающих природоохранных наложенных районах в той мере, в какой оно соответствует критериям SPR в своем плане.

См. Статью 4-802 Кодекса землепользования «Применимость и сфера применения процесса пересмотра плана участка для развития» для получения полной информации о том, когда SPR требуется, а когда нет.Используйте форму «Спросите планировщика» для получения дополнительной информации или вопросов, касающихся вашего проекта.

Могу ли я вести бизнес вне дома?

Некоторые виды бизнеса можно вести вне дома. Статья 4-516 Кодекса землепользования округа Боулдер касается домашних занятий. Вкратце, статья 4-516 (L) гласит, что работа на дому разрешена во всех зональных округах округа со следующими положениями:

      • Домашняя профессия может включать лицо (лиц), проживающее в доме, а также одного наемного работника.
      • Использование не должно приводить к шуму, свету, пыли или другому загрязнению воздуха, заметному на границе участка или за его пределами.
      • Домашнее занятие может включать только случайную продажу запасов, припасов или продуктов.
      • Использование должно быть явно подчинено основному использованию на участке, жилому. Характер участка должен оставаться жилым.
      • Использование не может включать хранение товаров, материалов или оборудования на открытом воздухе.
      • Знаки, идентифицирующие предприятие, не могут быть освещены и должны быть не более двух квадратных футов.
      • Площадь, используемая для бизнеса, не может превышать половины общей площади жилого помещения, включая любую коммерческую деятельность, осуществляемую во вспомогательном строении. (Уход за детьми может превышать это ограничение).
      • Использование не может создавать объемы трафика, превышающие объемы, производимые жилой единицей, более чем на 16 поездок в среднем в день или максимум на 30 поездок в течение любого 24-часового периода.
      • Домашние занятия не включают дома престарелых, рестораны, предприятия по ремонту автомобилей или пансионаты.
      • В подразделениях не более одного транспортного средства, связанного с использованием, зарегистрированного как легковой автомобиль, легкий грузовик, грузовик для отдыха или сельскохозяйственный грузовик, может быть припаркован снаружи на территории собственности. Количество или тип регистрации транспортных средств, связанных с использованием, не ограничивается объектами, расположенными за пределами подразделения.

Сколько животных я могу содержать на своей территории?

Количество животных, которое вы можете иметь, зависит от вашей классификации зонирования, типа животного и площади вашей собственности, доступной для домашнего скота.См. Справочную таблицу зонирования, в которой указано количество «животных единиц», разрешенных в каждом районе.

Вот еще несколько вещей, о которых следует помнить в связи с количеством животных, которых вы можете иметь:

      • Единица животного варьируется в зависимости от типа животного. Например, лошадь равняется одной единице животного, но требуется 50 цыплят, чтобы равняться одной единице животного.
      • Проверьте свои ковенанты, если вы живете в районе. Часто ковенанты (частно контролируемые ограничения) являются более строгими, чем ограничения округа по зонированию, когда речь идет о наличии скота на вашей территории.
      • Собаки и кошки определяются как «Домашние животные» и не подпадают под те же ограничения, что и домашний скот. В округах «Сельские жилые дома», «Усадебные жилые дома», «Пригородные жилые дома» и «Многоквартирные дома» у вас может быть до четырех отнятых от груди животных. Во всех других районах зонирования у вас может быть до семи отнятых от груди животных. Если эти цифры превышены, использование попадает в категорию «Питомник», к которой предъявляются отдельные особые требования.
      • Также см. Содержание животных в округе Боулдер.

Мои соседи делают что-то на своей территории, что доставляет неудобства. Как мне подать жалобу?

Когда сотрудники Департамента общественного планирования и выдачи разрешений получают жалобу, окружной инспектор по зонированию назначается для принятия последующих мер. Инспектор осматривает участок (без проникновения) и определяет, превышает ли предполагаемое нарушение правил использования то, что разрешено Кодексом о землепользовании. Хотя некоторые виды использования, безусловно, могут раздражать владельца соседней собственности, такое использование может быть юридически разрешено правилами.В таких случаях владельцам собственности, возможно, придется решать вопросы в частном порядке. В случаях нарушения правил зонирования инспектор связывается с предполагаемым нарушителем и приступает к исполнению правил.

Если вы хотите подать жалобу, вы можете связаться с нашим офисом по телефону 303-441-3930. Или вы можете подать жалобу в Департамент общественного планирования и выдачи разрешений через Сообщить о нарушении Кодекса землепользования. Не забудьте указать местонахождение объекта, о котором вы хотите сообщить, а также описание деятельности, происходящей на нем.

Имейте в виду, что если вы отправите нам электронное письмо, мы сохраним распечатанную копию переписки, и в этом случае ваша жалоба не будет анонимной.

Дополнительную информацию см. в разделе Общие нарушения землепользования.

Могу ли я разделить свою собственность?

Перспектива раздела имущества сложна и зависит от множества факторов. В общем случае ответ на вопрос «НЕТ», если в результате раздела будут созданы какие-либо участки до 35 соток. Если вы продаете участок земли площадью менее 35 акров, не пройдя официальный процесс раздела с округом Боулдер, вы нарушаете закон штата Колорадо.Две части, задействованные в подразделении, могут не соответствовать требованиям для получения разрешений на строительство.

Участки площадью 35 акров и более могут быть разделены на более крупные части по акту. Это означает, что для создания участков площадью 35 акров и больше не требуется формальный процесс разделения округа.

Участки площадью менее 35 акров могут быть разделены в очень ограниченном числе ситуаций. Если вы хотите разделить свою собственность, лучше всего позвонить в отдел планирования и выдачи разрешений по телефону 303-441-3930.

Могу ли я переместить границы моей собственности?

Если вы и ваш сосед желаете скорректировать линии границы между участками, вы должны получить одобрение Совета уполномоченных графства в рамках официального процесса корректировки линии границы. Если ни одно из свойств, участвующих в корректировке (до или после корректировки), не имеет площади менее 35 акров, этот процесс не требуется.

Могу ли я узнать статус предложения о землепользовании в моем районе?

Основная информация о рассмотрении плана участка и других процессах рассмотрения землепользования доступна в предложениях по заявкам на рассмотрение.

Вы также можете проверить статус файла по телефону или по электронной почте, указав номер учетной записи предложения. Номер реестра будет указан в любой корреспонденции, которую вы получили о предложении, и/или будет расположен на информационном знаке, размещенном на сайте. Номер учетной записи начинается с двух или трех букв, за которыми следует год, а затем число. Например, номер досье может выглядеть так: HP-11-0009.

Мы также можем проверить состояние докета по адресу или имени владельца.

Что требуется для преобразования жилого помещения во вспомогательное строение?

Существующее жилище должно быть преобразовано во вспомогательное строение до заселения в новое жилище. Средства для купания должны быть ликвидированы путем демонтажа сантехники для купания и всей связанной с ней сантехники. Помещения для приготовления пищи должны быть ликвидированы путем удаления кухонных приборов и всей связанной с ними электропроводки и газовых труб. Для этого преобразования требуется разрешение на строительство.

Могу ли я построить крошечный дом в некорпоративном округе Боулдер?

Да, крошечные дома или модульные конструкции могут быть построены в округе Боулдер, но они должны соответствовать требованиям планирования и строительства, в том числе:

      • Все конструкции должны стоять на постоянном фундаменте (не на колесах или прицепах) в некорпоративном округе Боулдер.
      • Проверка плана участка
      • требуется для любой новой застройки, требующей разрешения на строительство на свободных участках в некорпоративном округе Боулдер.
      • Проверка специального назначения (LU) с ограниченным воздействием требуется для добавления любых дополнительных жилых помещений к земельному участку с существующим жилищем на одну семью.
      • Все жилые помещения должны иметь водопровод или разрешенный колодец и подключение к канализации или собственную систему очистки сточных вод.
      • Применяются требования BuildSmart округа Боулдер и предотвращения лесных пожаров, включая спринклерные системы.
      • Соответствие Международному жилищному кодексу 2015 г. («IRC»): Раздел R304: Минимальные площади помещений:
        • R304.1 Минимальная площадь. Жилые помещения должны иметь площадь не менее 70 квадратных футов (6,5 м2). Исключение: Кухни.
        • R304.2 Минимальные размеры. Жилые помещения должны быть не менее 7 футов (2134 мм) по горизонтали. (Исключение: Кухни.)
        • R304.3 Влияние высоты на площадь помещения. Части комнаты с наклонным потолком размером менее 5 футов (1524 мм) или потолком с обшивкой размером менее 7 футов (2134 мм) от чистового пола до чистового потолка не должны рассматриваться как составляющие минимально необходимую жилую площадь. для этой комнаты.
        • См. также разделы IRC R305, R306 и R307, которые содержат положения о минимальной высоте потолка, наличии ванной комнаты и кухни с горячей и холодной водой, а также о минимальных зазорах, необходимых вокруг сантехники, соответственно.

Кроме того, в июне 2017 года Департамент регулирующих органов Колорадо (который регулирует лицензирование электриков в Колорадо) выпустил следующее заявление:

Пересмотренные законы штата Колорадо по электротехнике (12-23-116 C.R.S.) и для сантехники (12-58-114.5 C.R.S.) требуют проверки всех электрических, сантехнических и газовых трубопроводов. Эти проверки должны проводиться по телефону:

      1. Государственные инспекторы Совета по электротехнике или водопроводу; или
      2. Инспекторы местных юрисдикционных органов; или
      3. Сертификация Отдела жилищного строительства в соответствии с пересмотренными статутами штата Колорадо 24-32-3311, регулирующими производство/строительство мобильных домов (эти устройства имеют табличку с данными о сертификации HUD или FHA).

Любое сооружение, построенное без проверок № 1 или № 2 выше во время строительства и не сертифицированное выше № 3, не имеет права на получение разрешений на электроснабжение, водопровод или газ, или проверок со стороны государственных или местных органов, выдающих разрешения, в соответствии с действующим законодательством штата. .

Могу ли я построить дом в юрте в некорпоративном округе Боулдер?

Юрты, как правило, не разрешены в качестве жилья в некорпоративном округе Боулдер, поскольку они, как правило, не соответствуют требованиям безопасности зданий, включая изоляцию, освещение, вентиляцию, ветровую и снеговую нагрузку, а также рейтинг распространения огня для наружных материалов.

Для получения дополнительной информации о планировании крошечных домов или юрт, пожалуйста, свяжитесь с отделом планирования через форму «Спросите планировщика» или позвоните по телефону 303-441-3930. Чтобы узнать о требованиях к зданию, обратитесь в Службу общественного планирования и выдачи разрешений по вопросам безопасности и инспекции зданий через форму «Спросите должностное лицо здания» или позвоните по телефону 303-441-3925.

Могу ли я жить в доме на колесах или туристическом трейлере, или пока я строю дом?

Статья 4-507 B 5 c Кодекса землепользования округа Боулдер разрешает кемпинг на участке только на 14 дней в году.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.