Разбираемся в особенностях и нюансах вкладов в иностранной валюте
Открывать вклады в иностранной валюте приходится не каждый день. Предложений от банков много, и какое лучше выбрать при этом непонятно. Процентная ставка, капитализация, можно пополнять вклад или нет, отзывной или безотзывной вклад — что все это значит и как это может повлиять на ваш доход по вкладу разбираемся в статье.
Капитализация — это когда проценты по вкладу прибавляются к сумме вклада, и далее доход начисляется на сумму вклада с учетом прибавленных процентов. То есть новая сумма процентов начисляется на предыдущую сумму. Чаще всего можно выбрать капитализацию 1 раз в месяц, но встречаются варианты вкладов, где капитализация процентов может происходить, например, 2 раза в месяц. Также вы можете выбрать способ выплаты процентов по вкладу на текущий счет с карточкой. В этом случае свой доход по вкладу вы сможете тратить ежемесячно.
Если выбирать валюту, в которой лучше открыть вклад, подумайте насчет USD.
Ставка в долларах США обычно выше, чем ставка по вкладам в других иностранных валютах.
Выгодное преимущество вклада — возможность его пополнения. Простая математика: чем больше денег у вас по вкладу, тем больше будет ваш доход по нему. Соответственно, и проценты начисляются на сумму вклада с учетом сумм пополнений.
Безотзывной вклад, в отличие от отзывного, вы не сможете забрать раньше срока, предусмотренного договором. Здесь все просто. Но есть один нюанс. Процентная ставка по безотзывному вкладу, как правило, более привлекательная по сравнению с отзывными вкладами.
Что насчет срока, на который вы хотите открыть вклад? Присмотритесь к вкладам на срок не менее 2 лет. Если срок меньше, тогда с процентов по вкладу взимается подоходный налог.
Что интересного у Альфа-Банка
Альфа предлагает множество вкладов в иностранной валюте: в долларах США, евро и российских рублях. Ставка по всем вкладам фиксированная. Но с недавнего времени она может быть изменена по соглашению сторон.
Онлайн-вклады в USD и RUB
до 1 % годовых в USD
до 4,5 % годовых в RUB
онлайн-открытие и управление вкладом
Онлайн-вклады предусматривают ежемесячную капитализацию процентов. Вы также можете автоматически продлевать срок вклада, подключив автопролонгацию в мобильном приложении InSync или интернет-банке Альфа-Клик.
Альфа-Профит в USD и RUB
доход по ставке до 4,30 % по вкладу в RUB
срок на 2, 4, 6 и 9 месяцев.
Если у вас зарплатная карта или вы держатель пакета услуг “Престиж”, “Статус”, “Персональный”, или Набора привилегий “Black”/”Private”/”Platinum”, то для вас предусмотрена повышенная ставка при условии, что вклад вы откроете в отделении банка.
Альфа-Фикс в USD, EUR и RUB
срок на 13, 24, 36, 37 и 60 месяцев
возможность открыть в отделении банка, в интернет-банке Альфа-Клик и в мобильном приложении InSync
Так же, как и в предыдущем вкладе, предусмотрена повышенная ставка для зарплатных клиентов и держателей пакета услуг “Престиж”, “Статус”, “Персональный”, или Набора привилегий “Black”/”Private”/”Platinum”. Сюда же относятся и новые клиенты банка. Ставка для них тоже повышенная. Это с учетом того, если вы откроете вклад в отделении банка.
Сезоны в RUB
срок 3 месяца
Ставка по вкладу — 4,25 %. Можно не ходить в отделение банка, а открыть вклад в интернет-банке Альфа-Клик или в приложении InSync.
Альфа-Актив в USD и RUB
Самый лояльный вклад. Вы можете забрать деньги, когда вам это нужно, а не ждать окончания срока вклада. При этом проценты пересчитываются в зависимости от срока вклада.
Если какой-либо из вкладов приглянулся, подробней ознакомьтесь с ним здесь.
Вклады: Что еще важно при выборе вклада?
1. Уточните, можно ли пополнять счет?
Вклады с возможностью дополнительных взносов позволяют в любое время добавлять деньги на депозит. Такой подход позволяет копить деньги. Положив на счет минимальную сумму, потом можно добавлять средства по мере возможности.
2. Спросите, как обстоят дела с пролонгацией вклада?
Пролонгация (реинвестирование) вклада — это автоматическое продление действия договора вклада после завершения срока его действия. Преимущества: пролонгация осуществляется автоматически, то есть, без посещения клиентом банка.
Недостатки: пролонгация договора вклада осуществляется на тех же условиях, в том числе на тот же срок, но с процентной ставкой по данному вкладу, действующей на момент пролонгации вклада. А она может быть и ниже первоначальной.
Если в условиях договора на депозитный вклад прописаны неоднократные пролонгации, вам необходимо посещать банк в сроки каждой последующего продления договора. В противном случае вы можете недополучить доход.
Пример. Клиент положил небольшую сумму на 6-ти месячный долларовый вклад с неоднократными пролонгациями в одном из филиалов Сбербанка России и не проверял его в течение двух лет, рассчитывая на то, что деньги работают. Оказалось, что в период перед третьим продлением банк принял решение о закрытии такого вида депозитов. Об этом клиента не уведомили, хотя в договоре имелись его контактные данные.
Когда наступил очередной срок продления договора, его не продлили, а молча перенесли средства на специально открытый счет с начислением процентной ставки — «до востребования». На этом счете вклад находился более года, и потеря процентов составила более 120 долларов.
Такое, мягко говоря, не совсем корректное, поведение работников банка формально не нарушили условия договора, поэтому претензии было предъявлять некому.
В итоге имейте в виду на будущее, чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, не ленитесь ходить в банк проверять состояние своего вклада.
3. Узнайте, возможна ли капитализация процентов.
Капитализация процентов, или «сложные проценты», — это начисление процентов на проценты. То есть, периодически, например, ежемесячно, начисленные проценты, прибавляются к сумме вклада и в следующий период начисление процентов происходит на увеличенную сумму. Если капитализация процентов предусмотрена, то она наступает в момент, когда банк осуществляет пролонгацию вклада. Расчет капитализации может различаться в банках (в первую очередь периодами капитализации), что, в свою очередь, уменьшит или увеличит доход. Открывая долгосрочный вклад (3 года и более), преимущество вклада с капитализацией возрастает.
Преимущества: банк зачислит в новый (продленный) вклад как основную сумму вклада, так и начисленные по нему проценты.
Далее, при следующем начислении процентов они будут рассчитываться уже на всю сумму вклада с учетом ранее капитализированных процентов.
Если же капитализация не предусмотрена, то «продлевается» только основная сумма депозита, начисленные же проценты выплачиваются на счет клиента, либо «до востребования».
Обратите внимание: вклады с капитализацией/выплатой процентов до конца срока менее выгодны для банка, поэтому процентные ставки по ним обычно ниже.
4. Поинтересуйтесь, как будут выплачиваться проценты?
Проценты на сумму банковского вклада начисляются со дня, следующего за днем поступления денег в банк, до дня возврата суммы вкладчику. Проценты могут начисляться в конце срока вклада или периодически, до окончания срока вклада. Например, раз в месяц. Начисленные проценты могут прибавляться к сумме вклада.
Начисленные проценты могут выплачиваться сразу (на карточный счет или на счет «до востребования»). Правда, в этом случае сумма вклада увеличиваться не будет и итоговый доход по вкладу останется «стандартным», однако вкладчик сможет до окончания срока вклада получать постоянный доход в виде процентов.
5. Следите за доходностью депозита
Обратите внимание: доход с депозита зависит еще и от ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ЦБ). Банки очень редко устанавливают ставки по вкладам выше этого параметра. Ведь по закону разница между ставкой рефинансирования и более высокой процентной ставкой банка облагается налогом на доход физических лиц и создает для банка и клиента неудобства по оформлению этих налоговых платежей.
Для валютных вкладов доход от процентов не облагается налогом, если годовая ставка банка по вкладу не превышает 9% годовых.
Снижение ставки рефинансирования может быть сигналом для снижения процентных ставок по вкладам и уменьшению доходов вкладчиков. Напомним, что текущая ставка рефинансирования (сентябрь 2007 года) — 10%.
Узнав, что Центральный Банк России изменил ставку рефинансирования, не поленитесь проверить ваши вклады на предмет понижения процентной ставки. Понижение ставок по уже действующим вкладам происходит в момент пролонгации вкладов на следующий срок.
6. Оговорено ли право частичного снятия?
В случае если вкладчик досрочно потребует вклад, проценты обычно начисляются по ставке «до востребования». Но в депозитах с возможностью частичного снятия оговаривается максимальная сумма (или минимальный остаток), которую можно снять без потери начисленных процентов.
Преимущество такого предложения очевидны: проценты будут продолжать начисляться и после частичного снятия на остаток средств во вкладе. Как правило, вклады с возможностью частичного снятия так же позволяют и дополнительное внесение средств.
Преимущества: обычно по вкладам с льготным досрочным снятием оговаривается размер процентной ставки, по которой будут начислены проценты по вкладу, в зависимости от того, какой срок в итоге средства пролежали на вкладе.
Недостатки: процентные ставки, устанавливаемые по вкладам с льготным досрочным снятием, как правило, меньше обычных.
Имейте ввиду, виды депозитов (вкладов), сроки хранения вкладов и наличие пролонгаций каждым банком определяется самостоятельно и периодически меняются.
Свежую информацию по этим вопросам можно получить в любом операционном отделе банка или на его сайте.
7. Правильно управляйте депозитами
После размещения вклада в банке, вам нужно будет научиться грамотному управлению своим депозитом. Есть несколько принципов, которые помогут избежать многих рисков.
- Перемещайте депозитный вклад на более доходные виды вклада, исходя из ставки по депозитам и метода начисления процентов;
- Следите за ставкой рефинансирования ЦБ РФ;
- Принимайте во внимание уровень инфляции. Если уровень инфляции будет выше процентной ставки по вашему вкладу (депозиту), то даже с учетом процентных доходов, ваш вклад постепенно будет обесцениваться, не зависимо от вида валюты.
Обработка капитализации и выплаты процентов
Core Banking 3.3. Руководство пользователя. Начисление процентов зависит от договора и конфигурации банковского продукта следующим образом:
Для Тип выплаты процентов = Срок погашения на уровне банковского продукта
Если депозит ликвидируется в срок, это означает, что клиент получает все проценты накопленные за период, в течение которого был внесен депозит, или проценты до востребования, если в период между активацией и датой погашения произошли другие транзакции, такие как передача или снятие средств.
Если депозит ликвидируется до наступления срока погашения, клиент получает только проценты до востребования и только в том случае, если проценты до востребования настроены для банковского продукта. Если проценты до востребования не настроены, клиент получает только первоначальную сумму.
Если операция снятия или перевода происходит в течение жизненного цикла депозитного договора (возможно только при установленном флажке Разрешить снятие средств в конфигурации банковского продукта), выплачиваются проценты до востребования (если на банковском продукте настроен депозит до востребования товара) и рассчитывается с учетом суммы и периода времени нахождения денежных средств на счете.
Если в течение жизненного цикла депозитного договора происходит одна или несколько операций пополнения (возможно только при установленном флажке Разрешить пополнения в конфигурации банковского продукта), выплачивается общая процентная ставка, рассчитанная с учетом сумма и период времени нахождения средств на счете.
Для Тип выплаты процентов = любое другое значение, кроме Срок погашения на уровне банковского продукта
Если тип выплаты процентов установлен на Monthly, Yearly, Daily или Quarterly , то проценты начисляются и выплачиваются с учетом этой периодичности, в дату, указанную в договоре вклада.
При наступлении срока вклада выплачивается общая процентная ставка согласно периодичности и дате, указанной в договоре, на расчетный счет или на счет вклада, в зависимости от того, как настроен депозитный банковский продукт.
Если срок действия депозитного договора не истек из-за того, что он был ликвидирован досрочно, но одна или несколько процентных выплат уже были произведены, Core Banking возмещает уплаченные проценты из суммы депозита. Возврат процентов производится в случае, если срок действия договора вклада истек, но в течение жизненного цикла договора вклада была совершена хотя бы одна операция изъятия или перевода (возможно, если Разрешить снятие средств проверено в конфигурации банковского продукта).
Если для системного параметра DepositAggregateItemValues Core Banking установлено значение False , Core Banking восстанавливает все проценты, выплаченные до этого момента, и после этого проценты до предъявления с начала до даты транзакции (если проценты до предъявления настроен на банковский продукт). Если значение системного параметра DepositAggregateItemValues Core Banking равно True , система восстанавливает разницу между уплаченными процентами и процентами до предъявления, которые должны быть выплачены (если для банковского продукта настроены проценты до предъявления).
Проценты на восстановление стоимости влияют на сумму вклада или на сумму процентов, в зависимости от конфигурации депозитного банковского продукта: с капитализацией процентов или без, с выплатой процентов в дату погашения или через определенный интервал.
Если вклад без капитализации, то есть проценты выплачиваются на расчетный счет, в случае совершения операции снятия уже выплаченные проценты восстанавливаются из суммы вклада.
Например, если вклад открыт сроком на 3 месяца с ежемесячной выплатой процентов, а клиент заказывает вывод по истечении первого месяца, из суммы вклада восстанавливаются уже выплаченные проценты на расчетном счете.
Если вклад с капитализацией, проценты выплачиваются на депозитный счет, поэтому в случае снятия проценты взыскиваются с суммы вклада, содержащей первоначальную стоимость + уже выплаченные проценты, то есть первоначальная сумма не затронутый.
Запланированное задание Генерация платежей по депозиту выполняет выплаты начисленных процентов в дату погашения депозита. Выплаченные проценты по депозиту можно посмотреть в разделе Платежи :
Откройте запись о платеже для просмотра более актуальных деталей:
Проценты выплачиваются на текущий счет, указанный при создании вклада:
Copyright © FintechOS . Все права защищены.
Урок 8. Капитализация: преобразование потока доходов в стоимость (доходный подход к стоимости)
В начале урока 5 мы обсуждали определение доходного подхода к стоимости и определение потока доходов, в уроке 6 мы обсуждали компоненты и формы потока доходов, а в уроке 7 обсуждались доходы и расходы, а также валовая обработка доход до определенного уровня чистого дохода.
Справочник оценщика Раздел 501, Базовая оценка обсуждает доходный подход в главе 6. На страницах 100–102 обсуждается преобразование дохода в стоимость и базовая формула капитализации. ; Пожалуйста, прочитайте эту часть, чтобы улучшить свое обучение.
Капитализация — это любой метод, используемый для преобразования потока доходов в стоимость. Существует два метода капитализации основного дохода: прямая капитализация и капитализация доходности. (A норма капитализации — это любая ставка, используемая для преобразования оценки будущих доходов в оценку рыночной стоимости.
По сути, прямая капитализация выражает стоимость как отношение между доходом и ставкой или мультипликатор. В методе прямой капитализации используются ставки капитализации и мультипликаторы, полученные из сопоставимых продаж. Изменения доходности и стоимости подразумеваются, но не определяются напрямую 9.0003
Как получить стоимость путем прямой капитализации, будет подробно обсуждаться в Уроке 9 (Мультипликаторы – расчет и оценка) и Уроке 12 (Оценка собственности с использованием общих ставок).
Капитализация доходности — это метод капитализации, используемый для преобразования будущих выгод в текущую стоимость путем дисконтирования каждой будущей выгоды по соответствующей ставке доходности. Будущие выгоды также могут быть дисконтированы путем определения общей ставки капитализации, которая явно отражает структуру доходов от инвестиций, изменение стоимости и норму доходности. Таким образом, этот метод также известен как Модель дисконтированного денежного потока (DCF).
Ставка доходности представляет собой многопериодную норму прибыли, которую инвестор ожидает при инвестировании в недвижимость с учетом риска потока доходов. Капитализация доходности явно учитывает размер, форму и продолжительность потока доходов, а также любое изменение стоимости собственности. Будущий доход дисконтируется с использованием коэффициентов текущей стоимости (PW1 и PW1/P).
Как получить ставки капитализации доходности, мы обсудим в Уроке 13 (Вычисление ставок доходности).
- Институт оценки, Словарь по оценке недвижимости , четвертое издание, стр. 83.
Как правило, потоки доходов преобразуются в показатели стоимости с использованием ставок и коэффициентов. Вот две основные формулы:
- Доход, деленный на ставку, равен стоимости: I ÷ R = V.
- Доход, умноженный на коэффициент (множитель), равен значению: I × F = V = I × M.
Ключевые переменные капитализации доходов включают: (1) доход, подлежащий капитализации; (2) ставка капитализации или коэффициент, используемый для преобразования дохода в стоимостной показатель; и (3) период времени, в течение которого должен быть реализован доход.
Ставка или коэффициент капитализации должны обеспечивать как возврат части инвестиций, так и доход от инвестиций.
Формула 1 – Доход, деленный на ставку, равняется стоимости
В простейшей форме процесс капитализации может быть представлен уравнением:
указанная текущая стоимость потока доходов
I
=
(чистый) доход, подлежащий капитализации
R
= 3 09004 9003 ставка капитализации0004
ПРИМЕР 8-1: Решение для значения
По банковскому депозиту с процентной ставкой 10 процентов выплачивается 1000 долларов в год; сколько на депозите?
V alue = I доход ÷ R ate = 1000$ ÷ 10% = 10000$ = Р × В
ПРИМЕР 8-2: Решение для дохода
Банковский депозит в размере 10 000 долларов приносит 10 процентов годовых; сколько платят каждый год?
I доход = R ate × V alue = $10% × $10 000 = $1000 R = I ÷ V
ПРИМЕР 8-3: Решение для скорости
Банковский депозит в размере 10 000 долларов приносит 1000 долларов в год; какова процентная ставка?
R ate = I доход ÷ V стоимость = 1000$ ÷ 10000$ = 0,10 = 10% это как «IRV»:
Для использования IRV горизонтальная линия «—» представляет собой линию деления, а вертикальная линия «|» представляет собой умножение.
Следовательно, если бы вы пытались найти «R», вы бы просто закрыли «R» пальцем и использовали оставшуюся видимую формулу (I ÷ V), чтобы найти «R». Точно так же, если бы вы пытались найти «я», вы бы закрыли «я» пальцем и использовали оставшуюся видимую формулу (R × V), чтобы найти «я». Наконец, если бы вы искали «V», вы бы закрыли «V» пальцем, и оставшаяся формула была бы I ÷ R.
Демонстрация дохода, деленного на ставку, равной формуле стоимости
ДЕМОНСТРАЦИЯ 8-1: Решение для стоимости
В этой демонстрации мы покажем вам, как найти стоимость, используя основную формулу V = I ÷ R (стоимость равна доходу разделить на скорость), который был проиллюстрирован в Примере 8-1 этого урока.
Операционные расходы объекта недвижимости составляют 32 процента от валового дохода; валовой доход составляет 125 000 долларов США. Используя 14-процентную ставку капитализации, какова стоимость имущества?
РЕШЕНИЕ: Значение = Доход ÷ Ставка.
Доход = 125 000 долларов США – (125 000 долларов США × 0,32) = 85 000 долларов США
Стоимость = 85 000 долларов США ÷ 0,14 = 607 143 долларов США.
ДЕМОНСТРАЦИЯ 8-2: Решение для дохода
В этой демонстрации мы покажем вам, как найти значение, используя основную формулу V = I ÷ R (значение равно доходу, деленному на норму), которая была показана в примере 8. -2 этого урока. Как обсуждалось из основной формулы, мы можем алгебраически вывести другие уравнения, такие как I = R × V или R = I ÷ V. Если вы рассчитываете доход, как это делаем мы в этой демонстрации, вы должны использовать уравнение I = R × V (доход равен норме, умноженной на стоимость).
Вы купили инвестиционную недвижимость за 225 000 долларов. Вы оцениваете цену перепродажи в 300 000 долларов. Если новому покупателю требуется 9-процентная норма прибыли, какова прогнозируемая чистая операционная прибыль?
РЕШЕНИЕ: Доход = Ставка × Стоимость.
Доход = 0,09 × 300 000 долл. США = 27 000 долл. США.
Только текущая цена продажи имеет отношение к текущему чистому операционному доходу.
ДЕМОНСТРАЦИЯ 8-3: Решение для ставки
В этой демонстрации мы покажем вам, как найти значение, используя основную формулу V = I ÷ R (значение равно доходу, деленному на ставку), которая была показана в примере 8.
-3 этого урока. Как обсуждалось из основной формулы, мы можем алгебраически вывести другие уравнения, такие как I = R × V или R = I ÷ В. Если вы решаете для скорости, как мы делаем в этой демонстрации, вы должны использовать уравнение R = I ÷ V (ставка равна доходу, деленному на стоимость.)
Недвижимость имеет NOI (чистый операционный доход) в размере 15 000 долларов США, обслуживание долга в размере 10 000 долларов США и продана за 100 000 долларов США. Какова общая ставка капитализации?
РЕШЕНИЕ: Ставка = Доход ÷ Стоимость.
Ставка = 15 000 долларов США ÷ 100 000 долларов США = 15 процентов
Обслуживание долга не входит в расчет общей ставки капитализации.
Примечание. Кстати, эта расчетная ставка, в данном случае 15 процентов, называется общей ставкой [OAR]. Это будет подробно обсуждаться, начиная с Урока 11: Получение общих ставок [OAR] на основе продаж и по группам инвестиций.
Формула 2 – Доход, умноженный на коэффициент (множитель) равняется стоимости
Валовой доход за один год может быть преобразован в показатель стоимости путем умножения дохода на множитель дохода, полученный от продажи сопоставимой недвижимости.
Этот метод математически связан с прямой капитализацией, поскольку ставка капитализации является обратной величиной множителя или фактора дохода (хотя множитель дохода обычно основан на валовом уровне дохода, а общий уровень капитализации основан на чистом уровне дохода) . Процесс умножения или фактора может быть представлен уравнениями:
V = I × M
Где:
V
=
Указанная приведенная стоимость потока доходов
I
=
. Доход для капитализированного 9003
=
.
=
множитель
ПРИМЕР 8-4. Нахождение значения с использованием множителя
Множитель 9,1 считается подходящим для собственности, приносящей 11 000 долларов в год; какое значение это указывает?
V alue = I ncome × M ultiplier = $11,000 × 9.1 = $100,000±
Replacing M with F , where F = the factor
V = I × F
Из этих формул (попеременно используя M и F) мы можем (алгебраически) вывести, что:
M = V ÷ I
ПРИМЕР 8-5: Нахождение множителя
Инвестор платит 500 000 долларов за небольшой многоквартирный дом, ожидая, что он будет приносить 40 000 долларов в год; каков указанный множитель от этой продажи?
М множитель =
V алуэ / I доход
«=»
Цена продажи/ожидаемая G росс I доход
«=»
500 000 долл.
США / 40 000 долл. США
= 12,5 = GIM
Из основной формулы M = V ÷ I мы можем (алгебраически) вывести, что:
I = В ÷ М
ПРИМЕР 8-6: Решение для дохода
Типичная жилая недвижимость стоимостью 125 000 долларов США расположена в районе, где продажа сопоставимой недвижимости указывает на то, что уместным является множитель 10,4. Используя эту информацию, каков экономический доход от этой собственности?
I доход = V стоимость ÷ M множитель = 125 000 дол.0003
Для использования VIM горизонтальная линия «—» представляет собой линию деления, а вертикальная линия «|» представляет собой умножение. Следовательно, если вы пытаетесь найти «М», вы просто закрываете «М» пальцем и используете оставшуюся видимую формулу (V ÷ I), чтобы найти «М». Точно так же, если бы вы пытались найти «я», вы бы закрыли «я» пальцем и использовали оставшуюся формулу (V ÷ M), чтобы найти «я».
Наконец, если бы вы находили «;V», вы бы закрыли букву «V» пальцем, и оставшаяся формула была бы I × M.
Демонстрация дохода, умноженного на множитель, равняется формуле стоимости
ДЕМОНСТРАЦИЯ 8-4: Решение для стоимости
В этой демонстрации мы покажем вам, как преобразовать поток доходов в стоимость, используя формулу V = I × M ( значение равно доходу, умноженному на множитель), что было показано в примере 8-4 этого урока.
Аренда склада за 1500 долларов в месяц. Мультипликатор валового дохода равен 11. По какой цене будет продаваться склад на открытом рынке?
РЕШЕНИЕ: Значение = Доход × Множитель
Доход = 1500 долларов США × 12 месяцев = 18000 долларов США в год.
Значение = (1500 долл. США × 12) × 11 = 198 000 долл. США
ДЕМОНСТРАЦИЯ 8-5: Решение для множителя
В этой демонстрации мы покажем вам, как найти множитель, используя основную формулу V = I × M ( значение равно доходу, умноженному на множитель), что было показано в примере 8-5 этого урока.
Как обсуждалось из основной формулы, мы можем алгебраически вывести другие уравнения, такие как M = V ÷ I или I = V ÷ M. Если вы решаете множитель, что мы делаем в этой демонстрации, вы должны использовать уравнение M = V ÷ I (множитель равен значению, деленному на доход.)
Учитывая продажу в размере 750 000 долларов и валовой доход в 66 000 долларов, каков указанный мультипликатор валовой арендной платы?
РЕШЕНИЕ: Множитель = Стоимость ÷ Доход.
Множитель = 750 000 долл. США / 66 000 долл. США = 11,36
ДЕМОНСТРАЦИЯ 8-6. Расчет дохода с использованием множителей
равняется доходу, умноженному на множитель), который был проиллюстрирован в Примере 8-6 этого урока. Как обсуждалось из основной формулы, мы можем алгебраически вывести другие уравнения, такие как M = V ÷ I или I = V ÷ M. Если вы решаете для дохода, что мы делаем в этой демонстрации, вы должны использовать уравнение I = V ÷ M (доход равен значению, деленному на множитель.)
10-квартирный жилой дом предлагается на продажу за 990 000 долларов США.
Сопоставимые свойства указывают мультипликатор валовой арендной платы 8,25. Какова годовая арендная плата за единицу?
РЕШЕНИЕ: Доход = Стоимость ÷ Множитель.
Доход = 990 000 долларов США ÷ 8,25 = 120 000 долларов США ÷ 10 единиц = 12 000 долларов США. Обратная величина – это величина, полученная в результате деления единицы на заданное число. Например, доход в 100 долларов, умноженный на коэффициент 20, дает оценку в 2000 долларов. Обратная величина 20 (1 деленная на 20) равна 0,05. Разделив 100 долларов на коэффициент 0,05, мы также получим оценку в 2000 долларов.
Если поток доходов преобразуется в оценку стоимости путем умножения дохода на число, это число является коэффициентом. Если поток доходов преобразуется в оценку стоимости путем деления дохода на число, то это число является ставкой.
В уроке, который вы только что прочитали, обсуждались два основных метода преобразования потока доходов в стоимость: метод прямой капитализации и метод капитализации доходности.
В нем также поясняется, что две основные формулы, используемые для преобразования потоков доходов в показатель стоимости:
I ÷ R = V (доход, деленный на Ставку, равен стоимости) и I × F = V (доход, умноженный на Фактор — обычно называемый множителем — равняется стоимости).
В следующем уроке, Урок 9 (Мультипликаторы – расчет и оценка), будет объяснено, как получить мультипликаторы и как оценить их путем прямой капитализации с использованием мультипликаторов.
M = V ÷ I : GIM = SP ÷ Ant GI и Eff GIM = SP ÷ Ant Eff GI
Ожидаемый Валовой доход или Ожидаемый Фактический валовой доход используется для получения мультипликаторов.
V = I × M : V = PGI × GIM и V = Eff GI × Eff GIM
Рыночный – экономический – доход используется при оценке собственности.
Урок 10 содержит дополнительный обзор множителей, коэффициентов и коэффициентов.
Затем, в Уроке 11, мы обсудим получение общих ставок либо путем получения с использованием метода диапазона инвестиций, либо путем извлечения ставок из продаж сопоставимой недвижимости:
R = I ÷ V : OAR = Ant NIBR ÷ SP или OAR = Ant NOI ÷ SP … помните, чистая операционная прибыль такая же, как и чистая прибыль. До вычета для повторного захвата, после того, как сделана поправка на пустующие помещения и убытки от сбора, и после того, как все операционные расходы — фиксированные (включая налоги на имущество), переменные , а резервы на замену – вычтены.
Помните также – ожидаемый NIBR (или NOI) используется для определения курса продажи.
За этим последует описание того, как получить стоимость путем прямой капитализации, подробно в Уроке 12 (Оценка собственности с использованием общих ставок).
V = I ÷ R
В уроке 12 мы узнаем, что при оценке имущества для целей адвалорного налога на имущество доход, который должен быть капитализирован с использованием общей ставки, представляет собой чистый доход до вычета на возврат и имущество Налоги, НИБТ. Более того, ставка капитализации будет включать как общую ставку, так и эффективную ставку налога на имущество.
Капитализация доходности будет обсуждаться, начиная с Урока 13, где мы обсудим вывод прямолинейных снижающихся предельных ставок доходности и ровных предельных ставок доходности.