Как вести оптовую торговлю: Как организовать оптовую торговлю: нюансы, незнание которых может стоить вам бизнеса. Какой ОКВЭД выбрать для оптовой торговли

Содержание

Как организовать оптовую торговлю — Малый бизнес

Оптовая торговля является одним из примеров предпринимательской деятельности. И как любое дело, она, конечно же, начинается с планирования. Надо предусмотреть всё: кто поставщики, закупщики, какие нужны помещения и документы. Ведение такого рода торговли естественно подразумевает наличие опыта торговли вообще. Так как без опыта мелкой торговли, работа с оптом – что-то из рода фантастики.

 

Важен перенятый опыт конкурентов, даже более важен, чем просто куча инструкций и документов. Поэтому, совет молодому бизнесмену: не скупитесь платить за полученную, достоверную информации. Каждая мелочь может или обрушить, или поднять весь бизнес!

Не менее важно, подумать о сбыте товара. Здесь надо учесть, кто будет клиентом и сколько их будет для того, чтобы бизнес процветал и был стабильным. Может быть, молодому предпринимателю потребуется для начала ведения дела кредитные ссуды. Есть ли гарантии для положительного решения банка по выдаче кредита.

Бизнесмен, начинающий оптовый бизнес, должен определить ту «изюминку», которая позволит не только выделиться среди конкурентов, но и переманить к себе чужих клиентов. Какова будет реклама, какое дальнейшее развитие, какие будут «запасные пути» в случае неудачи – всё должно быть продумано, на всё должны быть найдены честные и правдивые ответы.

Не помешает продумать предпринимателю вопрос с помещениями. Как, в аренду или собственность, взять склады и погрузчики? Как храниться товар, есть ли в этом риск? Например, если хранить соль, то её можно держать на складе достаточно долго. А вот если мясо, рыбу, овощи? Они ведь не только имеют сроки хранения, но надо затратить деньги на создание условий их хранения.

Важна и система учёта приёма денежных средств и учёта товара. Возможно начинающему «оптовику» нужны будут бухгалтерские программы 1с – бухгалтерия и 1с – склад. Надо постараться исключить факторы, ведущие к злоупотреблению в этих сферах. Ведь бесконтрольность будет способствовать только быстрому разорению.

Даже такая мелочь, как подъездные пути, должна быть продумана! Как подъехать, удобно ли развернуть технику, как осуществить погрузку-разгрузку – всё важно для каждодневной и успешной работы.

Начинающий предприниматель должен тщательно подбирать кадры, как для бухгалтерии, так и для склада. Хорошо бы в своих штатах иметь человека опытного и надёжного, который на первых порах поможет дельным и практичным советом, особенно при возникновении нештатных ситуаций.

Коды ОКВЭД 2 для Оптовой Торговли 2022 с Расшифровкой

Для кого подходит: предпринимателям и компаниям, которые занимаются оптовой продажей товаров. Оптовую торговлю по этому ОКВЭД можно вести за собственный счет, за вознаграждение или на договорной основе.
ИП и юрлица по этому ОКВЭД могут заниматься оптовой продажей продуктов питания, оптовой торговлей хозтоварами, метизами, сувенирами, пивом, электротоварами, удобрениями, металлоизделиями, продуктами, зерном и так далее. ОКВЭД также подходит для торговли мебелью в 2022 году.
Так же ИП и компаниям, которые торгуют необработанным лесом и продуктами его первичной обработки, лаками и красками, песком и гравием, напольными покрытиями и обоями, листовым стеклом, сантехникой и сантехоборудованием, сборными конструкциями.

Также коды ОКВЭД для продажи стройматериалов оптом рекомендованы продавцам оборудования для систем водопровода и отопления, а также металлоизделий и ручных инструментов. Продажа строительных и лесоматериалов (через агентов) тоже относится к этой группе. Торговля оборудованием и машинами, керамическими и стеклянными изделиями.

Производители, напрямую продающие пиво оптовыми партиями для его дальнейшей реализации; перекупщики, покупающие товар крупным оптом и затем реализующие его мелким оптом; торговые агенты, которые играют роль посредников между продавцом и покупателем оптовой партии товара.

46.1

Торговля оптовая за вознаграждение или на договорной основе

46.2

Торговля оптовая сельскохозяйственным сырьем и живыми животными

46.3

Торговля оптовая пищевыми продуктами, напитками и табачными изделиями

46.4

Торговля оптовая непродовольственными потребительскими товарами

46.5

Торговля оптовая информационным и коммуникационным оборудованием

46.6

Торговля оптовая прочими машинами, оборудованием и принадлежностями

46.7

Торговля оптовая специализированная прочая

46.9

Торговля оптовая неспециализированная

%d0%b2%d0%b5%d1%81%d1%82%d0%b8%20%d0%be%d0%bf%d1%82%d0%be%d0%b2%d1%83%d1%8e — с английского на все языки

Все языкиРусскийАнглийскийИспанский────────Айнский языкАканАлбанскийАлтайскийАрабскийАрагонскийАрмянскийАрумынскийАстурийскийАфрикаансБагобоБаскскийБашкирскийБелорусскийБолгарскийБурятскийВаллийскийВарайскийВенгерскийВепсскийВерхнелужицкийВьетнамскийГаитянскийГреческийГрузинскийГуараниГэльскийДатскийДолганскийДревнерусский языкИвритИдишИнгушскийИндонезийскийИнупиакИрландскийИсландскийИтальянскийЙорубаКазахскийКарачаевскийКаталанскийКвеньяКечуаКиргизскийКитайскийКлингонскийКомиКомиКорейскийКриКрымскотатарскийКумыкскийКурдскийКхмерскийЛатинскийЛатышскийЛингалаЛитовскийЛюксембургскийМайяМакедонскийМалайскийМаньчжурскийМаориМарийскийМикенскийМокшанскийМонгольскийНауатльНемецкийНидерландскийНогайскийНорвежскийОрокскийОсетинскийОсманскийПалиПапьяментоПенджабскийПерсидскийПольскийПортугальскийРумынский, МолдавскийСанскритСеверносаамскийСербскийСефардскийСилезскийСловацкийСловенскийСуахилиТагальскийТаджикскийТайскийТатарскийТвиТибетскийТофаларскийТувинскийТурецкийТуркменскийУдмуртскийУзбекскийУйгурскийУкраинскийУрдуУрумскийФарерскийФинскийФранцузскийХиндиХорватскийЦерковнославянский (Старославянский)ЧеркесскийЧерокиЧеченскийЧешскийЧувашскийШайенскогоШведскийШорскийШумерскийЭвенкийскийЭльзасскийЭрзянскийЭсперантоЭстонскийЮпийскийЯкутскийЯпонский

 

Все языкиРусскийАнглийскийИспанский────────АрмянскийАфрикаансБаскскийБолгарскийВенгерскийВьетнамскийГаитянскийГреческийГрузинскийДатскийДревнерусский языкИвритИндонезийскийИрландскийИсландскийИтальянскийЙорубаКазахскийКаталанскийКвеньяКитайскийКлингонскийКорейскийКурдскийЛатинскийЛатышскийЛитовскийМакедонскийМалайскийМальтийскийМаориМарийскийМокшанскийМонгольскийНемецкийНидерландскийНорвежскийПалиПапьяментоПерсидскийПольскийПортугальскийРумынский, МолдавскийСербскийСловацкийСловенскийСуахилиТагальскийТайскийТамильскийТатарскийТурецкийУдмуртскийУйгурскийУкраинскийУрдуФарерскийФинскийФранцузскийХиндиХорватскийЦерковнославянский (Старославянский)ЧаморроЧерокиЧешскийЧувашскийШведскийЭрзянскийЭстонскийЯпонский

Как работает оптовая торговля, почему она должна жить, и почему — должна умереть

Так как я почти всю «предпринимательскую» карьеру работаю с B2B, то давайте расскажу вам — как работают оптовики, с какими проблемами сталкиваются и как их решают. Почему они должны жить и почему они должны умереть.

Я регулярно вижу непонимание интернет-магазинов и розничных магазинов своих поставщиков. Считаю что это от того, что они сами небыли в шкуре оптовиков, и потому не понимают их проблемы, а они существенно отличаются от проблем B2C.

Чем занимается «оптовик», и почему он должен жить?

Обычно оптовик – торговая или торгово-производственная компания, потому писать буду в контексте этой дефиниции. Самое интересное, что для ретейла с несколькими магазинами – внутренний распределительный центр является обычно своим внутренним «оптовиком» и его работа сильно отличается от работы магазинов «последней мили».

Оптовик обычно имеет договоренности с несколькими крупными компаниями – дистрибьюторами или работает напрямую с заводом изготовителем. Иногда – на эксклюзивные продажи на определенной территории. Основной момент в том, что в отличие от дистрибьютора, оптовик может предоставить широкий и взаимозаменяемый/дополняемый ассортимент от различных поставщиков. Пример – поставка китайского оборудования на территорию РФ. Эта же компания может поставлять продукцию как Китая, так и России, Америки, Израиля, и даже что-то делать сама.

Основной процесс работы оптовика – собирать весь этот ассортимент у себя, занимаясь импортом товара, его хранением, и работая непосредственно с компаниями, которые продают товар дальше по цепочке до конечника (потребителя). Оптовик может работать с конечниками (потребителями) сам, но обычно, они дают не больше 20% от всего оборота, и работа с ними идет по остаточному принципу.

Сложилось так, что оптовик занимает нишу «посредника», забирая большую часть геморроя по цепочке доставки продукции до потребителя на себя – чем он всем участникам и интересен. Для производителя/дистрибьютора – снята необходимость работы со 100500 контактами «последней мили» (розницы): заниматься импортом, логистикой (перевозка и хранение) и выбиванием денег и работы с нытьем всякой мелочи – для них работа концентрируется в одной компании с несколькими «притертыми» клиентами.

Ключевой плюс для поставщика – прогнозируемость и стабильные объемы поставок. От «последней мили» хрен дождешься — когда и что они готовы закупать. Это с учетом того, что срок подготовки товара может быть год и нужно за год заранее знать в каком объеме изготавливать продукцию (закупать материалы, нагружать мощности и т.д.). Так же нюанс в том, что у розницы не те объемы, которые интересны заводу. Даже если розница – большая, объемы индивидуального заказа на завод все равно небольшие — потому что завод дает только один тип продукции. Потому завод часто готов работать с розницей, но только с бОльшей наценкой, чем оптовиком – поэтому и разделяются розничные цены и оптовые.

Для розницы, оптовик – это доступ до широкого ассортимента от нескольких производителей, доступность нужного объема товара по адекватной цене, доступность товара для покупки «здесь и сейчас», товар продается уже таможенной очисткой. Часто оптовик дает отсрочку платежа.

Важно понять, что если в оффлайн-рознице формула успеха — это «три L» (хотя это уже и менее актуально), то опт – это существенно сложнее, что я бы сформулировал как «AVLTPL»: Assortment + Volumes + Logistics + Turnover + Planning + Loans.

Фактически из этих компонентов вытекают все остальные особенности работы оптовика:

1. Assortment – ассортимент. Оптовик работает с широким ассортиментом товаров различных поставщиков. Частный случай «оптовика» – это вендоры, дистрибьюторы и дилеры, которые могут работать на ограниченном ассортименте. Разница в том, что оптовик не имеет эксклюзивных контрактов на дистрибьюцию от производителя, и сам может работать как посредник между дистрибьютором и розницей. По нашему опыту, у среднего оптовика ассортиментная матрица начинается от 5000 позиций.

2. Volumes – объемы. Оптовик работает больших объемах и только на больших объемах товаропотока. Если у оптовика нет объемов – это мертвый оптовик. На низких объемах рознице, будет проще работать напрямую с заводом, экономя на посредничестве оптовика. Потому, в этом случае, оптовику, как посреднику, нужно сильно постараться обосновать цель своего участия в цепочке поставок, давая какую-то дополнительную ценность: логистику, таможню, склад, ассортимент, отсрочку. Объемы – это не только хорошо и приятно, но это еще и большие финансовые вложения, что ведет за собой массу других проблем.

3. Logistics – доставка ближе до точке потребления, хранение товара для доступности товара «здесь и сейчас» для клиентов, таможенная очистка. Часто – это самый ад для оптовика и наибольшая точка затрат. Нужно иметь (в прямом и переносном смысле) таможенников, транспортников, склад ближе к местам покупки (содержать который очень дорого), персонал который будет делать так, чтобы это каким-то образом работало (и не воровать). Причем склад нужно иметь на потенциально большие объемы с запасом, так как оптовик должен держать широкий ассортимент и иметь еще страховой запас на случай перебоев с поставками. Еще интереснее, если у оптовика товар с ярко выраженной сезонностью, когда в высокий сезон не хватает места, а низкий сезон склады стоят полупустые. Поэтому стараются ассортимент подбирать так, чтобы нивелировать сезонность в потреблении.

4. Turnover – оборачиваемость товаров. Если у оптовика большие объемы и низкая оборачиваемость товара – оптовику нужно иметь гигантский склад и бесконечное финансовое плечо. Чем быстрее оборачивается товар – тем быстрее и больше зарабатывает оптовик (он работает только на быстром обороте товаров). Идеальный сферический оптовик из палаты мер и весов — товар продается напрямую с завода, доставляя его сразу напрямую покупателям, не храня товар на складе. Любые тормоза в процессе оборачиваемости товара – это выдернутые деньги из оборота. Потому что, если оптовик купили товар, и его не продал – то, во-первых – каждый день тратит ресурсы на его хранение (складская площадь, учет, персонал), а во-вторых – вывел деньги из оборота в лежачий товар, что, при ограниченном кредитном плече, означает, что он не может закупить новый товар для еще одного «оборота». Здесь же встает проблема неликвидов — когда товар, выведенный из оборота, остается лежать мертвым грузом. С учетом затрат на его хранение, оказывается проще его кому-нибудь подарить, чем держать у себя.

5. Planning – планирование. Большая проблема оптовиков (как и любых участников экономической деятельности) – ограниченность ресурсов. На большом ассортименте, с большими товаропотоками, можно получать большие прибыли. Но для этого нужно иметь большое финансовое плечо, которое, естественно, никто не имеет. Потому приходится сужать поле деятельности компании, концентрируясь на ограниченном ассортименте и определенной доле рынка. Выбор ассортимента – это, как не странно, не только возможность его продать, но и возможность его купить. В отличие от работы розницы, где наибольший геморрой сконцентрирован во впаривании клиентам, у оптовиков наибольший пласт проблем не только в том, как побольше впарить, но и в том, каким образом обеспечить текущие и будущие продажи товаров. Основная сложность в том, что розница обычно хочет товар «здесь и сейчас», но поставщику производитель готов, конечно, дать требуемый объем товар, но только через условные «полгода (без учета доставки и таможни)». Потому оптовик, выкупая объемы у производителя, должен: во-первых знать, что он этот товар продаст через полгода и кому; во-вторых – иметь деньги на выкуп партии у производителя; в-третьих – иметь «логистку», чтобы доставить выкупленный товар до точки отгрузки рознице. Теперь представьте эту проблему в свете проблем и размера ассортимента, объема и требованию по оборачиваемости товара. Если интернет-магазины теперь все хотят работать по схеме дроп-шиппинга, не беря на себя все вышеперечисленные проблемы, то задача оптовика – обеспечить свою работу так, чтобы розница, могла работать по этой схеме: чтобы нужный товар был доступен на складе тогда, когда розница его запросила. И рознице не важно, что этот товар нужно было закупить полгода назад и с горем пополам его довезти и хранить в ожидании. И то, что товар в течение ближайших дней готов для передачи клиенту – только заслуга хорошего планирования оптовика.

6. Loans – кредиты и отсрочки платежей. Вся эта схема не работает, если у оптовика нет доступного кредитного плеча. Так как момент закупа товара и момент продажи товара имеет большой временной лаг, то компании нужен кредит, чтобы иметь оборотные средства на приобретение товара. Чтобы его получить – компании нужно доказать, что она сможет продать этот товар в запланированное время. В случае стабильной работы всей цепочки снабжения, кредитной организацией, которая дает это плечо – часто является сам производитель, принимая заказ без предоплаты и отгружая с отсрочкой платежа. В эту же копилку входит особенность работы для снабжения розницы, когда сам оптовик (вендор/дилер/дистрибьютор) уже дает кредит покупателю и отгружает ему с отсрочкой оплаты. В этом месте остро встает вопрос финансового планирования и бюджетирования — в крупных оптовых компаниях всегда есть специалисты этого профиля. Дело в том, что наступает момент Х, когда оптовику еще должны ваши покупатели, но оптовик уже должен сам закупать новую партию (которую он продаст через полгода) и платить за предыдущие партии – т.н. «кассовый разрыв», и важная часть планирования – не допустить появления такого рода разрывов. Потому что частично оплаченная партия товара означает, что через полгода товара будет меньше чем нужно, а значит — и у розницы будет меньше чем нужно, а значит — будет меньше входящих денег за новую партию, и так далее дальше по циклу. Важно выделить наиболее приоритетные направления вливания денег, чтобы выбраться из такого цикла. Именно поэтому в крупных компаниях ведут процессы бюджетирования и казначейства – чтобы четко и заранее понимать, когда именно планируется жопа и каким образом будут стараться ее избегать или с ней бороться. Запланированная жопа – часть грамотной работы любой компании, и позволяет, к примеру, – заранее подать заявку на факторинг/кредит, или обрезать поставку в отсрочку.

Как можно заметить, то, на мой взгляд, основная компетенция оптовика – это не креативный маркетинг и умение впарить клиенту, а долгосрочное рутинное планирование товародвижений и бюджетирование. Работа идет чисто на обороте – чем больше через себя прогнал – тем больше на донышке осело.

Проблемы оптовиков вытекают из их особенностей. Эти проблемы часто встречаются и у розничных компаний, но оптовик страдает от них больше:

1. Недоступность кредитного плеча в том или ином виде. Нет доверия от кредиторов. Или, что чаще, просто исчерпан лимит доступных средств – нужно закупать новую партию товара, а не на что, так как еще не расплатились по старой, или предыдущая ушла в неликвид, или предыдущую партию купили слишком много и еще не распродали всю (проблема излишков).

2. Дергающиеся клиенты. Это с одной стороны ситуация, когда какой-нибудь розничный клиент средней руки решил активно вложиться в маркетинг, и у него ВНЕЗАПНО поперли продажи, которые нужно обеспечивать либо в ущерб другим клиентам (ибо не запланированные объемы), либо через интенсификацию работы с поставщиками. А с другой – когда постоянный клиент вдруг решил ВНЕЗАПНО свернуть направление работы с одним ассортиментом (переключиться на другой или вообще закрыться). Его не сильно беспокоит, что оптовик под него запланировал и оплатил определенные объемы товара, и случилось еще это несколько месяцев назад. На все это накладывается проблема того, что эти клиенты часто работают через отсрочку платежа, и они стояли в финансовом плане, который нужно пересматривать и в организационном и в реальном выражении. Бывают и ситуации, когда клиент говорит «Денег нет. Хотите — забирайте все, что мы не продали себе». Часто, со стороны небольшого розничного клиента сидят относительно неквалифицированные снабженцы (а с вами, как оптовиком будут вести диалог именно они) и заказывают не пойми что, и не пойми когда, и зачастую ВНЕЗАПНО – что портит ключевой параметр работы оптовика – прогнозируемость.

3. Дергающиеся поставки. То же самое, что и описано выше, только начинаются перебои с поставками. Оплатили товар, но он не готов, или готов да не весь («…забирайте пол контейнера…»). Или товар отправлен поставщиком, да застрял на таможне. Или ввели систему Платон, и начались танцы и пляски. Или нетрезвый и сонный водитель убил себя об столб вместе со всем грузом. Последствия, часто, более плачевные чем при дерганье клиента, т.к. ситуация отражается на широком круге клиентов. За срыв поставок в розницу идут штрафы, или возможна просто потеря контракта. Непосредственно влияет на планирование и бюджетный процесс.

4. Человеческий фактор. Ошибки в работе с ассортиментом, контрагентами и планировании работы. Если небольшая компания торгуете запчастями и заказала неверную фару на Мерседес – то это неприятно, но не смертельно. Хуже, когда у оптовик, неверно оценив и спрогнозировав спрос, снабженец заказали таких 300 штук, и все — левые. Неликвидный товар может лежать на складе годами, занимая пространство и блокируя оборотные средства, которые кровь и воздух для оптовика. Таким же образом, неверное планирование ведет к неверным бюджетам, что ведет к кассовым разрывам и проблемам со снабжением и продажами. Интересная ситуация в оптовой торговли (особенно на начальном этапе), когда звездный продаван уходит из компании, и открывает свою новую с маджонгом и гейшами, забирая клиентскую базу. Могут даже всем отделом. Прочие проблемы по работе с клиентами достаточно прозаичные – это может быть некорректная работа с покупателями таким образом, что они уходят. Для среднего оптовика с 10 000 клиентов уход 1-2 клиентов, если они не ключевые, обычно не заметен в краткосрочной перспективе, но долгосрочно это сильно влияет на процесс планирования. А, так как процесс обеспечения достаточно длинный – то, хотя заказ товара происходит на одну клиентскую базу, когда товар приходит на склад — он фактически может прийти под уже другую клиентскую базу и другой спрос. За этими вещами нужно четко следить, иначе не избежать внезапных проблем с бюджетом.

5. Невозможность расти без структурных изменений компании. В отличие от розницы, где можно расти только на масштабировании количества продаванов и переходу на нескучные CRM. Оптовая компания при росте требует существенных пертурбаций в кадровом составе и используемых инструментах. Если – для розницы характерна пропорция что на 1 снабженцев приходится 5 продавцов, то для опта ситуация совсем иная: на 1 активного продавца может быть 2 снабженца. Потому что больше важен не рост клиентской массы, который при стабильной работе обычно идет пассивным порядком, сколько адекватная рутинная работа с существующими клиентами и обеспечение их потребностей. Потому для опта, кроме выстроенного отдела продаж, приходится выстраивать целые структуры работы с доставкой, хранением и закупом товаров – все чтобы обеспечить равномерное бесперебойное движение товаропотоков с максимально доступной скоростью прохождения через компанию (оборотом). Проблема в том, что если отдел продаж может работать с большим ассортиментом без особых сложностей и его относительно легко масштабировать, а средние специалисты доступны и обучаемы, то снабжение в этой части — достаточно сложный процесс. Связанно это с тем, что в процесс снабжения вовлечено много участников (поставщик, транспортные компании, склад, отдел продаж и пр.) и задействовано много факторов (временной фактор, формирование прогноза продаж, доступность товара на складе поставщика, возможность приобрести товар, доступность складских площадей, доступность транспорта, возможность хранения товара, доступность финансов на его приобретение, экономическая целесообразность его приобретения и прочие). Т.е. сам процесс достаточно сложный, но квалификация людей, которые его производят – достаточно посредственная, что накладывает свой отпечаток. Плюс к этому, начиная с определенного момента, пропускная способность бизнес-процесса компании просто упирается в человеческий фактор, и наступает момент, когда бизнес-процесс снабжения не масштабируется с ростом персонала – компания может нанять еще 5 снабженцев, но лучше от этого не станет. Эти проблемы могут решаться только через автоматизацию и оптимизацию процессов в компании.

Оптовая компания, в отличие от розничной не имеет возможность быстро реагировать на изменение конъюнктуры рынка, и, потому, для нее жизненно важно иметь четкий, минимум среднесрочный, план. И любые действия, направленные на внезапное изменение этого плана являются проблемой для компании. В то же время, любые действия, направленные на соблюдение плана и его улучшение – являются благом для компании.

Какой комплекс мер принимается для решения указанных проблем?

1. Создается внутренний финансовый орган для формирования и контроля бюджета компании. На начальном этапе этим занимается руководитель + бухгалтер. Потом – отдельное лицо, часто выполняющее еще функции бизнес-аналитика.

2. Процесс снабжения, разделенный на три этапа: закуп, доставка, хранение – объединяется под единым руководством «руководителя по снабжению» и все три отдела работают в едином информационном поле

3. Как ключевые процессы, снабжение и продажи — объединяются под единым оперативным руководством генерального, исполнительного или коммерческого директора – чтобы эти процессы работали вместе, а не раздельно. Если есть производство – то сюда же.

4. Формируется комплекс юридических мер. Для финансовой защиты компании, чтобы была возможность результативной работы с дебиторской задолженностью. Для таможенной чистоты товара. Для защиты груза в процессе транспортировки. Для наказания транспортников, при срыве сроков. Для работы с банками в процессе согласования кредитных линий. Для взаимодействия с менеджерами по продажам и клиентами, чтобы не было сговора. Для работы с поставщиками, чтобы сильно не душили и были ответственны за регулярность поставок.

5. Налаживается коммуникация между отделами. Без корректной работы всех вместе в рамках единого поля, оптовая продажа «на потоке» не сможет работать.

6. Формируется схема более плотной работы с контрагентами, с целью отслеживания их состояния (чтобы не было ВНЕЗАПНЫХ метаний из стороны в сторону), вплоть до контроля состояния их продаж с целью планирования их обеспечения.

6.1. Есть схема работы VMI (Vendor Managed Inventory), — когда поставщик или покупатель имеет возможность следить за продажами товара у третьего лица, и заранее самостоятельно планировать их пополнение. Если исключить паранойю клиента – то тут ситуация win-win, т.к. без трудозатрат со стороны клиента, оптовик имеет возможность планировать его потребление и доступность товара самостоятельно, формируя план своей работы.

6.2. Есть схема работы с учетом SCN (Supply Chain Network) клиента, когда у оптовика клиент – одно юрлицо, но имеет несколько точек продаж, и каждая торговая точка может децентрализовано скидывать сформированные заказы на поставку напрямую оптовику, минуя единый центр снабжения клиента.

6.3. Возможно, взаимодействие с клиентом в части помощи формирования плана его закупок на среднесрочный период, с учетом логистики. Скажем, вместо того чтобы он один раз купил два контейнера на полгода, обоим сторонам проще, чтобы клиент вывозил товар раз в месяц одной газелью. К примеру, по нашему опыту, одной компании удалось сократить в 3 раза замороженные в товарах деньги при сохранении темпа продаж, когда она перешла на автоматическую процедуру частого пополнения от своего поставщика, вместо того чтобы заказывать 1 раз и надолго.

6.4. Происходит заранее согласование маркетинговых активностей клиента с оптовиком, чтобы оптовик заранее смог подготовить нужный объем товара.

6.5. Все то же самое, только для своих поставщиков, которые тоже должны быть включены в общее информационное поле.

7. Формируется разделение клиентов на когорты с индивидуальным уровнем сервиса каждого из клиентов. Более важные клиенты – обеспечиваются в первую очередь, менее важные – по остаточному принципу. Это характерно, если заключается договор поставки, где жестко прописаны уровень доступности товара для покупателя и штрафы за его отсутствие. На когорты обычно разделяются клиенты либо автоматически, согласно RFM-анализу, либо по косвенным признакам. Для оптовых компаний, где существует несколько ключевых клиентов, работа с когортным делением снабжения – одна из ключевых задач.

8. Планируется уровень сервиса и доступности ассортиментной матрицы для клиентов. Оптовик может заранее отсечь «дополнительный» спрос, оставив только ядро товаров для ядра клиентов, снабжая все остальное по остаточному принципу. Выделение ядра продаж и ранжирование ведется согласно требования оптовика: доля продаж товара в продажах компании, оборачиваемость товара, маржинальность товара, доступный уровень сервиса по товару – чем эти показатели выше – тем большая доступность товара должна быть на каждой торговой точке. Раньше для расчета на коленке, для этого использовали АВС-градификацию. Но при большом ассортименте и ограниченности ресурсов встает вопрос: «какие товары из группы АААА выбрать?», потому нужны более хитрые схемы ранжирования.

9. Вводятся системы оптимизации загрузки транспорта. Это не только маршрутное планирование, но и приоритезация массогабаритной загрузки транспорта и расположения товара.

10. Вводятся системы складского учета с адресным хранением, позволяющие быстро понять и спланировать емкости склада, а так же оптимизировать загрузку и разгрузку товара, и оптимизацию процесса внутри склада. Делается для того, чтобы снизить затраты, увеличить скорость оборота капитала и уровень сервиса.

11. Внедряются автоматизированные системы анализа товарных остатков в реальном времени, чтобы отлавливать момент, когда товар имеет тенденцию к превращению в неликвид и быстро его сливать заранее, а так же понимание, что где и в каком состоянии находится. При этом, моделируется состояние остатков в будущем, с учетом плана потребления и закупок. Делается это не только с точки зрения план-фактного анализа, но и для того, чтобы, зная массогабаритные и объемные показатели, планировать потребность в обслуживающем персонале и площадях заранее.

12. Внедряются автоматизированные системы прогнозирования и анализа продаж, чтобы иметь возможность строить адекватные планы по продажам и, как следствие, иметь адекватный план по обеспечению этих планов. Так же внедряются системы по контролю исполнения этих планов, чтобы иметь возможность своевременно отслеживать и реагировать на отклонение от плана. Т.к. отклонение от плана сегодня – это отсутствие денег послезавтра, а, значит – потенциальные проблемы со снабжением.

13. Для целей формирования и обеспечения финансового плана внедряются автоматизированные системы бюджетирования и контроля над исполнением бюджета.

Сам процесс планирования происходит по принципу «пирамиды», где внизу, в основании, располагаются, по принципу Парето, 20% всех наиболее важных клиентов, которые потребляют наиболее приоритетные товары. Выше идет страта, соответственно, менее важных клиентов с менее приоритетными товарами. И последняя страта – не важные продажи и клиенты. Соответственно, в сытое время компания растет по пирамиде вверх. А в голодное – срезает все до самого основания.
Все эти меры должны привести к тому, что оптовик будет работать как единый непрерывно работающий конвейер – заказывая товары от разных поставщиков, храня их и продавая товары рознице по запросу, максимизируя скорость оборота товара и свою прибыль.

Бонус тема: почему оптовики должны умереть?

С ростом автоматизации работы с клиентами и упрощением логистики, с учетом особенностей работы оптовиков – работу посредников будет все больше и больше брать на себя сам производитель. Дело в том, что у производителя априори уже налажены и отлажены механизмы снабжения и логистики, у производителя есть доступ до широкого рынка и до капитала. И это среди прочих преимуществ.

И, если раньше проблемы налаживания работы с розницей не стоили свеч, то теперь это становится доступным даже для достаточно крупных компаний. И современные площадки а-ля Алибаба – как пример такого нового подхода. Со временем, видимо, оптовики будут поглощаться производителями с целью получения готовой клиентской базы и отлаженных механизмов дистрибьюции. Или вымирать.

Оптовая торговля на амазоне, как самостоятельная бизнес модель.

В Интернете представлено мало информации об оптовой торговле на Амазоне. Скорее всего, вы встретите в сети дебаты о том, является ли оптовая торговля на Амазоне выгодным бизнесом или нет.

Основные вопросы по этой теме включают следующие:

  • Как это работает?
  • Чем это отличается от модели privatelabel?
  • Можно ли наладить выгодный бизнес оптовых продаж на Амазоне?
  • Как найти подходящие для опта товары?
  • Что делать после того, как эти товары будут найдены?

В данной статье мы детально разберем все вышеописанные вопросы и докажем, что с помощью правильного ресерча и подготовки, оптовая торговля на Амазоне может принести вполне приличную прибыль.

Оптовая торговля на Амазоне – как это работает?

Оптовая торговля на Амазоне предполагает следующую модель: вы покупаете товары непосредственно у производителя, а затем перепродаете их на Амазоне покупателям.

Это означает, что вам не нужно искать свою нишу, запускать новый бренд, создавать новые листинги или повышать ценность товара. Вместо этого вы покупаете товары у производителей известных брендов и перепродаете их на площадке Амазона.

 

Как правило, вам необходимо иметь лицензию на оптовую торговлю*, а со временем вам придется наладить крепкие связи с производителями. Многие оптовые продавцы  специально тратят огромное количество усилий на закупку товаров у производителей и формирование деловых связей с ними, так как это особенно важно для развития их бизнеса.

*Обязательно ознакомьтесь с лицензионными требованиями по осуществлению оптовой торговли в вашей стране или штате.

Итак, зачем вообще продавать товары, принадлежащие какому-либо известному бренду? Ну, свои плюсы и минусы есть у каждой бизнес-модели. Давайте посмотрим, чем эта модель отличается от двух других популярных моделей – розничного арбитража и private label.

Чем оптовая торговля отличается от розничного арбитража?

Розничный арбитраж требует много времени и физических усилий на закупку товаров для их последующей продажи на Амазоне. Такая бизнес-модель, конечно, может быть выгодной, однако она никогда не станет масштабной  — именно по причине того, что на поиск и закупку товаров уходит слишком много времени. Даже онлайн арбитраж является время затратным процессом, хотя при данной модели вам не нужно тратить свое личное время на разного рода передвижения в поисках товаров.

Мы встречали довольно много успешных оптовых продавцов, а также продавцов private label, которые начинали свой путь с модели розничного арбитража. И знаете что? Как только они добивались мало-мальского успеха, они переходили на новую бизнес-модель.

Чем оптовая торговля отличается от модели privatelabel?

 Как и в случае с розничным арбитражем, модель private label имеет свой набор преимуществ и недостатков по сравнению с оптовой торговлей.

Главная разница между продавцом private label и оптовым продавцом заключается в том, что когда вы обращаетесь к производителю в качестве продавца private label, вы ищете подходящего производителя для создания вашей товарной идеи. К тому же, обычно, вы стараетесь видоизменить или усовершенствовать товар, который уже существует. Затем вы покупаете инвентарь у выбранного производителя и направляете его на склад Амазона.

В случае с оптовой торговлей, вы связываетесь с производителем — владельцем бренда. Например, если вы будете продавать смартфоны Samsung, купленные в Китае, а не у владельца бренда (в данном случае, у Samsung), вы, тем самым, будете продавать контрафактную продукцию. Так делать нельзя!

Многие продавцы private label обычно используют фулфилмент-центры Амазона, в то время как оптовые продавцы могут пользоваться сервисом фулфилмент и заниматься хранением и дистрибуцией товаров самостоятельно.

Плюсы и минусы оптовой торговли

Итак, основные преимущества оптового бизнеса на Амазоне сводятся к следующему:

  • У вас есть возможность роста
  • Вам не нужно создавать листинг или бренд «с чистого листа»
  • Вы можете набрать команду и высвободить свое время, став владельцем бизнеса
  • Вы можете полностью контролировать ваши бизнес-процессы, такие как хранение товаров, упаковка и доставка (что означает, что вы также будете контролировать ваши расходы)
  • Вы по-прежнему можете пользоваться программой Amazon FBA!
  • Цены у производителей не подвержены сильным колебаниям, поэтому попасть в заветный buybox легче (по сравнению с моделью арбитража)
  • Вы будете работать с крупными брендами

Примечание: некоторые из вышеперечисленных пунктов также верны и для модели private label!

А вот некоторые трудности, с которыми вам придется столкнуться:

  • Работа с производителями (владельцами бренда), которые никогда раньше не сотрудничали с Амазоном напрямую
  • Необходимость получить разрешение  на ведение оптовой торговли
  • Расходы на приобретение и обустройство своего собственного склада, если вы выбрали именно этот путь
  • Товары с низкой маржей
  • Очень высокие объемы заказов

Как найти товары, подходящие для опта?

При поиске оптовых товаров лучше всего выбирать товары, которые соответствуют следующим характеристикам:

  • Имеют длительную историю
  • Не продаются на Амазоне
  • Не являются товарами private label
  • Имеют высокую месячную скорость продаж

Итак, вы заинтересованы в товарах, которые будут хорошо продаваться и которые можно, при необходимости, вновь и вновь заказывать у производителя. При этом, конечно, вы не захотите продавать товар, который находится в конце своего жизненного цикла.

Мы хотим с вами поделиться процессом организации оптовой торговли, с которым мы ознакомились в ходе одного интересного вебинара:

  1. Найдите перспективные товары на Амазоне
  2. Найдите в Интернете производителя данных товаров
  3. Свяжитесь с ним
  4. Будьте готовы к переговорам

Поиск и закупка товаров – с чего начать?

Вы можете начать с исследования своей ниши и выявления уровня конкуренции,  а затем перейти к поиску товаров по разнообразным категориям и подкатегориям на Амазоне.

По аналогии с процессом выбора товара private label, вам нужно не бояться копнуть поглубже. Главное – чтобы вы все время держали в голове ваши определенные критерии поиска, так чтобы вы точно знали, какой именно товар вы ищите. Вам также нужно узнать ожидаемый объем месячных продаж данного товара, поскольку, вооружившись этим знанием, вы сможете принимать правильные решения по закупкам.

Не забудьте, что вы также можете использовать метрику BSR, чтобы бесплатно узнать ожидаемый объем продаж на Амазоне.

 

Пример

Давайте кратко разберем пример оптовой продажи брендового продукта. В данном случае речь идет о витаминах. Процесс поиска товара для оптовой продажи прозрачен и прост.

Вот страница, на которой продаются витамины бренда LivOn. С помощью платного расширения JungleScout Pro мы сразу же можем выбрать товар, имеющий  3,388 ожидаемых продаж в месяц:

 

Далее, если мы на него кликнем, мы можем проверить, сколько продавцов продают данный товар:

 

Мы видим, что данный товар продают на Амазоне 8 продавцов, однако мы хотим знать, сколько среди них конкурентноспособных продавцов. Для этого существует один простой метод: узнать, сколько продавцов продают товары в пределах 2% от цены buybox (имеется в виду самая низкая цена у тех продавцов, у которых есть аккаунт AmazonPrime).

 

Следуя этой логике, давайте взглянем на продавцов витамина C бренда LivOn.

Как вы видите, все продавцы продают данные витамины по одинаковой цене. Иногда бывает так, что владельцы брендов и производители специально оговаривают, что реселлеры должны продавать их товары по определенной цене. Однако не стоит беспокоиться по этому поводу, и сейчас мы поймем, почему.

Расчет ожидаемого объема месячных продаж

Давайте представим, что у нас есть целый ряд цен. Мы хотим произвести расчет, чтобы выяснить, как много продавцов продают витамины по конкурентным ценам, то есть, в пределах 2% от цены buybox. Так, в этом случае формула будет следующей: 29.95 x 1.02% = $30.54. Следовательно, любые продавцы, продающие витамины по цене свыше $30.54 будут не конкурентноспособными.

Как только вы рассчитаете количество конкуретноспособных продавцов, вы можете разделить полученное число на ожидаемый объем месячных продаж. Не забудьте прибавить к количеству конкурентноспособных продавцов вас самих!

Ваш ожидаемый объем месячных продаж = (Конкурентноспособные продавцы + вы сами) / Ожидаемые месячные продажи

В данном случае у нас 6 конкурентноспособных продавцов (поскольку они все продают витамины по $29.95), а также, потенциально, вы сами. Так что возьмите объем ожидаемых месячных продаж, который, как мы уже ранее выяснили, равен 3,388, и разделите данное значение на 7. Что получится?  484 ожидаемых продаж в месяц.

Это очень хороший показатель. Даже если бы вы были продавцом-новичком и меньше времени находились в buybox, ваш ожидаемый объем месячных продаж был бы не намного ниже. Так что, даже если все продавцы будут продавать свой товар по одной и той же цене, вы все равно получите достаточное количество продаж в месяц, а значит и достаточную прибыль.

 

Время принимать решение!

Мы видим, что выбор товара в данном случае удачный, следовательно, вам стоит добавить его в ваш список потенциальных товаров и связаться с представителями LivOn, чтобы они утвердили вас в качестве своего официального дистрибьютора.

Как только вы начнете вести переговоры с производителем, вы сможете определить коэффициент вашей прибыли от продаж и, таким образом, вашу расчетную прибыль  на основе полученных показателей ожидаемых продаж и ваших предполагаемых расходов.

СОВЕТ: Не забудьте отсеять любые товары, которые продаются под собственным брендом Амазона или под брендом private label.

Главное, чтобы вы помнили следующее правило: пусть наличие большого количества продавцов  того или иного товара не отпугивает вас. Вы можете смело войти на рынок с этим товаром, при условии, что он имеет достаточный объем месячного сбыта и продается по конкурентной цене лишь у немногих продавцов.

Следующий шаг – Свяжитесь и договоритесь с производителями

Итак, после выбора определенного бренда, который вы хотите продавать на Амазоне, пришло время найти контакты его производителя/владельца.

Далее вам нужно получить от производителя официальное одобрение и вступить с ним в договорные отношения. Вот несколько ключевых советов о том, как правильно вести переговоры с производителями.

Покажите, каким образом вы можете повысить ценность бренда данного производителя

  • Подчеркните, что вы можете помочь производителю решить те или иные проблемы
  • Покажите на примере, что вы можете улучшить продажи его товаров
  • Ищите бренды, которые не хотят самостоятельно торговать на Амазоне
  • Дайте понять производителю, что с вами работать гораздо проще, чем напрямую с Амазоном
  • Сообщите производителю, что вы можете принести его товарам дополнительные преимущества, такие как профессиональные фотографии товара и т.д.
  • Если вначале он основательно вам откажет, это не значит, что это — конец.

Помните, что производители, с которыми вы ведете переговоры, являются крупными компаниями, которые заинтересованы в развитии новых продуктов, получении патентов, разработке идей глобального маркетинга и т.д. Так что используйте эти аргументы с пользой для себя. Доведите до их сведения, что с вашей помощью они могут наладить продажи на Амазоне, ведь у них самих на это либо нет времени, либо нет необходимых навыков.

Убедите их, что сможете расширить их бренд и увеличить объем продаж. Причем с их стороны для этого не потребуется абсолютно никаких усилий. В этом ваше преимущество.

Управление товарными запасами

По аналогии с моделью private label, очень важно эффективно управлять товарными запасами. На самом деле, это утверждение верно для любого вида торговли и, особенно, для Интернет-торговли.

Даже если вы храните товарные запасы на вашем собственном складе, вы хотите свести расходы к минимуму, и при этом хранить нужное количество запасов. Не слишком много и не слишком мало.Верно?

В этом заключается еще одна причина, почему так важно провести подробное исследование на стадии поиска товара. Вычислив средний объем месячных продаж, вы сможете примерно определить требуемое количество ваших товарных запасов, даже если у вас нет еще истории продаж этого конкретного товара.

Что, если я начинаю новый бизнес?

Если вы планируете стать оптовым продавцом на Амазоне, помните, что все продавцы с чего-то начинают. Так что не волнуйтесь по поводу отсутствия истории продаж или по поводу недостаточно активного профиля продавца. Даже если вам не удалось выиграть buybox, если вы правильно провели исследование товара и затем стали его продавать, вы на верном пути.

По мере того, как вы будете развиваться и наращивать масштабы своего бизнеса, число ваших продаж будет увеличиваться, хотя, на первых порах, ваша доля на рынке будет ниже ваших конкурентов. Любой бизнес проходит через первоначальный период роста, поэтому вам просто нужно иметь это в виду и как следует к этому подготовиться.

Например, если вы находитесь на стадии сорсинга, не спешите заказывать товар. Если вы видите, что данный товар продают слишком много продавцов по ценам в пределах 2% от buybox, судите сами об уровне конкуренции вокруг данного товара, и о том, сможете ли вы выдержать эту конкуренцию. Лучше будет, если на данной стадии вы исключите такой товар из процесса поиска (но вы всегда можете вернуться к нему позднее).

Заключение

Оптовая торговля на Амазоне определенно является жизнеспособной бизнес-моделью, которая обладает большим потенциалом. Ключи к успеху – это правильное исследование, грамотные переговоры с производителями и создание положительного профиля на Амазоне.

Лично мы предпочитаем модель private label, поскольку наш бизнес на Амазоне построен именно на основе этой модели. Однако и модель оптовой торговли имеет свои преимущества, поэтому не стоит ее сбрасывать со счета.

Что вы думаете по этому поводу? Являетесь ли вы оптовым продавцом или только хотите им стать? Расскажите нам об этом в комментариях!

Торговля оптом и в розницу. Проблемы идентификации и налогообложения

 

Какие бы определения понятия «торговля» ни давали «умные книжки», по сути, это всегда обмен одних товаров на деньги или на другие товары с целью получения выгоды. Сегодня эта самостоятельная отрасль экономики обеспечивает движение товаров от производителя к потребителю. Она включает целый ряд таких сопутствую­щих процессов, как обслуживание покупателей, доставка товаров, их хранение и подготовка к продаже и т.п. Торговля, с одной стороны, важнейший экономический и социальный фактор, с другой – существенный источник налоговых поступлений. А потому государственное внимание к этой сфере неизбежно и ощутимо.

Узбекистан, пройдя непростой путь от уважаемых купцов (савдогаров) через имевших особое положение в эпоху всеобщего дефицита тружеников советской торговли, презираемых всеми «спекулянтов» и «торгашей» до стихийных «челноков», пришел в наше время к более или менее цивилизованному рынку. Однако законодательство в этой области всё еще несовершенно. В нем непросто найти ответ, казалось бы, на простой вопрос – чем оптовая торговля отличается от розничной.

 

Cогласно Налоговому кодексу (НК) торговая деятельность – деятельность по продаже товаров, приобретенных с целью их перепродажи (статья 22 НК).

Известно, что она делится на оптовую и розничную. Общепринятое определение им дает Википедия.

Оптовая торговля – это торговля между организациями, организациями и предпринимателями, предпринимателями и предпринимателями. То есть это торговля, когда товар продается не для конечного пользования, а для нужд бизнеса (для перепродажи или использования в производстве), то есть когда покупатель идентифицируется.

Розничная торговля – продажа товаров конечному потребителю. В отличие от опта, товар, купленный в системе розничной торговли, не рассчитан на дальнейшую перепродажу, а предназначен для непосредственного использования конечным потребителем.

Такова теория. На практике грань между оптом и розницей установить не так просто. И это вызывает определенные проблемы, в том числе в налогообложении этой деятельности. Во многих странах для этих форм торговли установлены разные налоги. В России, например, розничники платят единый налог на вмененный доход, а оптовики применяют общую или упрощенную систему налогообложения.

А что у нас в республике? В соответствии с Положением о порядке осуществления оптовой и розничной торговой деятельности1(далее – Положение N 407):

оптовая торговля – реализация закупаемых товаров по безналичной форме расчетов для использования в коммерческих целях или для собственных производственно-хозяйственных нужд;

розничная торговля – осуществ­ление деятельности в сфере торговли, предусматривающее реализацию товаров поштучно или в небольших количествах за наличный расчет населению для конечного потребления без права использования в коммерческих целях.

Как видим, в число критериев идентификации вида торговли добавляются наличная и безналичная формы расчетов и количество реализуемого товара. Сразу возникают вопросы. Небольшое количество  это какое количество? А оптовой торговле нельзя продавать в небольших количествах? Или почему розничной торговле нельзя реализовать товары за безналичный расчет?

Не удаляясь в дебри критического анализа, отметим, что в условиях развивающейся рыночной экономики использование понятия «розница» как объемно-количественной характеристики торговли неоправданно. Ведь количество предметов купли-продажи характеризует не столько торговую деятельность, сколько потребности покупателя и возможности продавца в их удов­летворении.

Возведение «забора» между двумя видами торговли создает большие трудности и бизнесу, и потребителям. Поэтому Положение N 407 разрешает розничной торговле продавать товары по безналичному расчету (не более 10% от месячного товарооборота, проданное соцсфере – не считается) и без ограничений – по корпоративным пластиковым карточкам.

Опять возникают вопросы: почему 10, а не 15%? А можно реализовывать соцсфере, например, все имеющиеся товары? Кто вправе конт­ролировать эти проценты и зачем это нужно? Тем более что делать это всё труднее, так как всё большая часть товаров (таков положительный результат государственной политики!) и в рознице, и в опте оплачивается с помощью «пластика». А ведь расчеты, осуществляемые с использованием банковских пластиковых карточек, относятся к безналичным формам расчетов (Положение о безналичных расчетах в Республике Узбекистан2). То есть вид расчетов – наличный или безналичный – как критерий разделения оптовой и розничной торговли уже не работает. Фактически розничная торговля сегодня получила возможность реализовывать товар по безналичному расчету без ограничений. И это очень хорошо, так как служит укреплению сума, сближает ценность наличных и безналичных денег.

Аналогичный процесс размывания различий идет и в оптовой торговле. С одной стороны, оптовая реализация товаров может производиться только на основании заключенных договоров и в безналичной форме взаиморасчетов (пункт 10 Положения N 407). С другой стороны, оптовикам разрешено осуществлять мелкооптовую и розничную торговлю за наличный расчет через собственные фирменные магазины (пункт 4 Указа Президента от 30.06.2003 г. N УП-3270).

Итак, мы видим, что сегодня всё больше стирается грань между оптовой и розничной торговлей. В теории производители реализуют свою продукцию оптовым торговым предприятиям, те – розничным, а они уже – потребителям. Но, как мы убедились, в жизни оптовые предприятия занимаются розничной торговлей, розничные могут реализовывать товары по безналичному расчету – по пластиковым карточкам – в неограниченном количестве.

Все это свидетельствует о последовательной либерализации условий ведения предпринимательской деятельности. Однако, по нашему мнению, ее «тормозят» разные режимы налогообложения оптовой и розничной торговой деятельности.

Налоговым кодексом определено, что предприятия торговли (как оптовой, так и розничной) независимо от численности работников обязаны уплачивать единый налоговый платеж (ЕНП). И это, по нашему мнению, правильно. Однако здесь есть и свои сложности.

Для предприятий розничной торговли установлена ставка ЕНП от 1 до 4% в зависимости от места расположения налогоплательщика, для оптовой торговли – 5%. Наличие разных ставок для опта и розницы, а также их дифференциация для розницы в зависимости от мес­та расположения сопряжены с проб­лемами. Во-первых, это усложняет налоговое администрирование. Во-вторых, возникают условия, «подталкивающие» ритейл к применению более низких ставок для снижения налоговой нагрузки.

Именно последнее обстоятельство стало причиной того, что для предприятий торговли, осуществляющих оптовую, а также оптово-розничную торговлю, с 1 января 2015 года установлена единая ставка ЕНП – 5%. Это правильный шаг. Ранее они вели раздельный учет и платили ЕНП по оптовой торговле по ставке 5%, по розничной – от 1 до 4%.

Почему это было сделано. В стоимость товаров, покупаемых потребителем в рознице, заложено не менее 8% ЕНП (5% от оптового товарооборота + 3% в среднем от розничного). Если же товар покупается у оптового предприятия, то ЕНП в нем составляет от 1 до 4%. Почувствуйте разницу! Оптовики ее увидели очень быстро, что, естественно, привело к резкому росту розничной торговли у оптовых торговых предприятий. Так, доля розничной торговли у некоторых из них достигает 30 и более процентов.

Торговые предприятия, занимающиеся одновременно оптовой и розничной торговлей, даже при наличии единой ставки ЕНП (5%) должны вести раздельный учет, так как это обусловлено необходимостью определения минимального размера ЕНП. В случае преобладания оптовой торговли над розницей он рассчитывается исходя из 3-кратного земельного налога. Если же розница превышает опт – из суммы фиксированного налога. Как это ни странно, но у одного торгового предприятия в течение года могут быть разные объекты минимального налога.

 

Итак, при фактическом стирании барьеров между оптовой и розничной торговлей сохраняются определенные отличия и сложности в их налогообложении. Поэтому видится целесообразным в целях дальнейшей либерализации условий для торговой деятельности реализовать следующие меры:

1) снять различия в определениях оптовой и розничной торговли, в первую очередь убрать из них налично-безналичные формы расчетов и количество реализуемого товара. В дальнейшем рассмотреть вопрос о поэтапной отмене лицензирования оптовой торговли;

2) ввести единую ставку ЕНП для всех предприятий торговли оптовых, оптово-розничных, розничных независимо от их расположения, например, 3% от товарооборота с отменой всех льгот. Для исключения потерь бюджета необходимо более точно определить размер ставки на основе расчетов;

3) ввести единый минимальный размер ЕНП для всех предприятий торговли. Это может быть, по нашему мнению, фиксированный налог, привязанный к какому-либо объективному показателю;

4) ввести для всех предприятий торговли (ранее был только у оптовых) единый авансовый платеж в размере ставки ЕНП.

 

По мере успешного развития рыночных реформ в Узбекистане, выравнивания условий хозяйствования для различных видов деятельности вопрос о разделении торговли на розничную и оптовую станет неактуальным. Он будет представлять не большую практическую ценность, чем деление торговли, скажем, на круглосуточную и некруглосуточную, на торговлю подержанными и неподержанными товарами и т.д. Продавец будет сам решать, где, когда, кому и сколько продавать. Да и покупатель не останется в стороне от этого, помогая решению таких «проб­лем» своим кошельком. Конечно, даже при «полной» либерализации речь не будет идти об абсолютной свободе торговли, поскольку защита публичных интересов предполагает наличие определенных требований или ограничений.

 

Феруз ХАЙРУЛЛАЕВ,

экономический обозреватель.

 

Наша справка

Действующие ставки ЕНП для предприятий торговли
(приложение N 10-2 к Постановлению Президента от 4.12.2014 г. N ПП-2270)

 1

 

Предприятия розничной торговли (за исключением указанных в пункте 4), расположенные в:

 

 

городах с численностью населения 100 тысяч и более человек

 

4

 

других населенных пунктах

 

2

 

труднодоступных и горных районах

 

1

 

2

 

Предприятия торговли, осуществляющие оптовую, а также оптово-розничную торговлю (за исключением указанных в пункте 4)

 

5

 

3

 

Специализированные территориальные базы «Шаробсавдо» по розничному и оптовому товарообороту

 

5

 

4

 

Оптовые и розничные аптечные организации, расположенные в:

 

 

городах с численностью населения 100 тысяч и более человек

 

3

 

других населенных пунктах

 

2

 

труднодоступных и горных районах

 

1

 

5

 

Для предприятий, указанных в пп. 1–4, по объему оказанных услуг, оплаченных с применением пластиковых карт

 

установленная ставка снижается
на 5%

 

 

Практика государственного регулирования экономики в советское время привела к возникновению специальных торговых предприятий, в которых населению продавались товары, предназначенные исключительно для личного потребления. При этом их количество, которое мог приобрести гражданин (исходя и из своих финансовых возможностей, и из наличия товаров в магазинах, что чаще всего было обусловлено пресловутым «дефицитом»), как правило, ограничивалось единицами. Именно в советское время розничным торговым предприятием называлась организация, продающая товары населению, а понятие «розничная торговля» закрепилось за продажей исключительно предметов личного потребления.

 

 

Сравнительная таблица оптовой и розничной торговли

 

 

 

 

 

Оптовая торговля

 

Розничная торговля

 

1

 

Международное определение
по Википедии

 

 Торговля между организациями, когда товар продается не для конечного пользования, а для нужд бизнеса, т.е. когда покупатель идентифицируется

 

Продажа товара конечному потребителю

 

2

 

Определение
по законодательству Республики Узбекистан

 

Реализация закупаемого товара
по безналичной форме расчетов
для использования в коммерческих целях или для собственных производственно-хозяйственных нужд

 

Осуществление деятельности в сфере торговли, предусматривающее реализацию товара поштучно или в небольших количествах за наличный расчет населению для конечного потребления без права использования его в коммерческих целях

 

3

 

Лицензирование

 

Осуществляется хокимиятами

 

Не требуется

 

4

 

Размер уставного фонда

 

 Не менее 3 500 МРЗП,
из которых денежными средствами –
не менее 1 200 МРЗП

 

Не ограничен

 

5

 

Субъекты торговой деятельности

 

Юридические лица

 

Юридические и физические лица

 

6

 

Наличный
или безналичный расчет

 

Безналичный расчет;

наличный расчет через собственные фирменные магазины

Наличный расчет;

безналичный расчет в пределах 10%
от месячного товарооборота;

безналичный расчет сверх 10%
от общего объема товарооборота – только
для организаций социальной сферы

7

 

Реализация
по пластиковым карточкам

 

Возможна

 

Возможна

 

8

 

Объем реализации

 

Не ограничен

 

Поштучно или в небольших количествах

 

9

 

Налогообложение

 

Единый налоговый платеж (ЕНП)

 

Единый налоговый платеж (ЕНП)

 

9.1.

 

Объект обложения ЕНП

 

Товарооборот

 

Товарооборот

 

9.2.

 

Размер ставки

 

5%

 

от 1 до 4%

 

9.3.

 

Минимальный размер уплачиваемого налога

 

3-кратный земельный налог

 

Фиксированный налог для индивидуальных предпринимателей, занимающихся торговлей

 

9.4.

 

Авансовые платежи

 

5%

 

Отсутствуют

 

 

 

Оптово-розничная торговля. Как рассчитать налог

В настоящее время многие торговые организации и компании совмещают оптовую и розничную торговлю. Это дает возможность расширять ассортимент продукции и увеличивать доходы. Для бухгалтерии таких компаний существуют определенные трудности: по каждому виду деятельности надо вести отдельный учет показателей и раздельный расчет налогов. Споры, возникающие между налогоплательщиками и контролирующими органами, не так уж редки, и цена их достаточно высока.

 

В бухгалтерском учете доходы и расходы по тому и другому виду торговли отражаются отдельно. Это дает возможность увидеть и анализировать финансовый результат как по опту, так и по рознице, а значит, достоверно оценивать финансово-экономическую ситуацию в компании и соблюсти основное правило бухгалтерской отчетности.

 

Раздельный учет по двум видам деятельности можно организовать на счете 90 и дополнительных субсчетах, по которым надо вести отдельную аналитику. Если принято такое решение, оно должно быть отражено в учетной политике компании. В этом же документе следует отразить, как взаимодействуют аналитические регистры налогового и бухгалтерского учета. Закон предписывает при расчете налогов опираться на данные налоговых регистров, сформированных на базе первичных документов, или на данные бухучета.

 

Последний вариант более распространен: налоги рассчитываются по бухучету, и это не нарушение, если по опту и рознице бухучет ведется раздельно.

 

Режим налогообложения торгового предприятия может быть разным в зависимости от размеров торговых площадей, регламентируемых законодательством:

 

  1. ОСНО по опту и по рознице;
  2. ОСНО для оптовой торговли и ЕНВД для розничной;
  3. УСН для оптовых продаж и ЕНВД для розничных.

 

Совмещение ОСНО+ЕНВД для бухгалтерии является самым сложным в связи с большим объемом расчетов, совпадением некоторых налогов на обоих режимах. Например, при расчете НДС из всей массы товаров выделяется облагаемый объем реализации, а «входной» налог от продавцов и поставщиков надо разделить между оптом и розницей.

 

При расчете налога на прибыль доходы и расходы распределяются между оптом и розницей, облагаемыми и не облагаемыми налогами.

 

Исчисляя налог на имущество по опту и рознице, надо разделить основные средства как объекты налогообложения.

 

При расчете ЕСН разделяются доходы персонала, занятого по отдельности в оптовых и розничных операциях.

 

Не на все возникающие вопросы бухгалтеры могут найти ответ в Налоговом кодексе, приходится прорабатывать множество подзаконных актов, писем, постановлений. Общим принципом разделения при расчете налогов является открытие субсчетов в дополнение к основным.

 

К счету 01 «Основные средства» нужно открыть два субсчета «ОС в оптовых продажах» и «ОС в розничных продажах». Аналогичный алгоритм применяется к начислению амортизации по опту и рознице. В результате остаточная стоимость имущества по опту включается в налогооблагаемую базу, а по рознице – нет.

 

Это лишь один не самый сложный пример, а подобных операций бухгалтерия совершает ежедневно очень много. Конечно, современное программное обеспечение (1С и другие) во многом облегчают бухучет и расчет налогов, но риск совершить ошибку, допустить неточность все равно существует.

 

Руководство для новичков по оптовой торговле за 7 простых шагов

У этой записи в блоге есть одна цель — помочь вам четко понять, что нужно для того, чтобы стать успешным оптовым продавцом. Во-первых, мы уделим минутку обзору основных концепций и предпосылок оптовой торговли.

В Интернете циркулирует огромное количество информации в виде видеороликов, блогов, мастер-классов и семинаров. Большая часть этой информации упускает из виду основы. Поэтому этот пост в блоге для тех, кто еще не заключил сделку и пытается разобраться в процессе.

Оптовая торговля недвижимостью, определение

Итак, что такое оптовая торговля? Оптовая торговля — это когда вы находите недвижимость с признаками аварийности и соглашаетесь купить ее по цене значительно ниже рыночной. Затем вы перепродаете недвижимость инвестору по цене ниже рыночной, а разницу между договорной ценой с продавцом и вашей договорной ценой с покупателем (инвестором) вы удерживаете.

Вот упрощенный процесс:

Найти аварийный дом -> Заключить сделку с продавцом -> Найти инвестора -> Заключить сделку с инвестором = $$$

Возможно ли это? да.

Легко? Это может быть, но есть шаги.



Связанный: 3 шага, чтобы закрыть первую оптовую сделку (и найти наставника в процессе)

шагов для облегчения оптовой сделки

Есть несколько важных шагов, которые необходимо выполнить, чтобы упростить транзакцию. Это требует настойчивости и упорства, но да, это возможно.

Шаг 1. Найдите сделку.

Вы должны быть в состоянии найти сделку.Не вдаваясь в подробности (это выходит за рамки этого поста), вы можете сделать это разными способами: онлайн-маркетинг, прямая почтовая рассылка, вождение за доллары, отношения и т. д. В любом случае, маркетинг — это ключ.

Допустим, вы нашли проблемное имущество. Что теперь?

Шаг 2. Определите ценность свойства.

Это делается путем поиска сопоставимых продаж. По какой цене продаются аналогичные объекты в этом районе? Эти свойства будут свойствами, которые были восстановлены.

Шаг 3: Сделайте предложение.

После того, как вы осуществили сопоставимые продажи и узнали стоимость после ремонта (ARV), вы готовы сделать предложение продавцу. Это предложение должно быть значительно ниже стоимости, обычно близкой к 50% ниже стоимости (включая стоимость ремонта).

Шаг 4: Отправьте контракт.

Допустим, ваш продавец принимает ваше предложение в размере 50 тысяч долларов, а дом стоит 100 тысяч долларов. Теперь вы свяжетесь со своим закрывающим агентом (адвокатом или титульной компанией) и отправите им контракт.

Шаг 5: Найдите покупателя.

У вас будет хорошая сделка, поэтому найти покупателя не составит труда. Вы можете разместить недвижимость на Craigslist или позвонить другим оптовикам и совместным предприятиям, где вы приносите дом на сделку, а партнер приводит покупателя.

Предположим, вы нашли покупателя, готового заплатить за вашу сделку 60 тысяч долларов.

Шаг 6: Создайте соглашение.

Теперь вы создадите соглашение между вами и покупателем на 60 тысяч долларов. Это можно сделать либо по договору уступки, либо по двойному закрытию.По сути, вы продаете свой контракт покупателю за 10 тысяч долларов. Щелкните здесь, чтобы просмотреть статью, в которой обсуждается соглашение об уступке прав.

Шаг 7: Координируйте процесс закрытия.

Это самый захватывающий шаг, но он также может быть и самым разочаровывающим. Вот и приходится все согласовывать. Вы должны убедиться, что агент по закрытию сделки сообщил продавцу график закрытия, что ваш покупатель внес задаток и имеет график закрытия, и что агент по закрытию получил все необходимые документы.Вы должны согласовывать сделку до конца. Если вам это удастся, то при закрытии вы получите чек на 10 тысяч долларов. Это разница между сделкой на 50 тысяч долларов, которую вы заключили с продавцом, и сделкой на 60 тысяч долларов, которую вы заключили с покупателем.

Связанный: Думаете о том, чтобы стать агентом по недвижимости, потому что оптовая торговля слишком сложна? Сначала прочитайте ЭТО.

Подведение итогов

Как оптовик, вы должны уметь находить замечательные сделки с помощью грамотного маркетинга.Вы также должны быть в состоянии понять, что такое хорошая сделка и как найти свои цифры через сопоставимые продажи. Затем вам нужно будет найти своего покупателя, что также требует маркетинговых усилий, но если у вас действительно есть сделка, это несложно. Наконец, вы должны скоординировать транзакцию, чтобы убедиться, что все находятся на одной странице.

Всем нравится начинать с оптовой торговли как входа в индустрию недвижимости. Иногда это может быть сложно, но за заключительным столом это того стоит.

В каких областях процесса оптовой торговли у вас возникли проблемы?

Дайте мне знать, и я постараюсь помочь!

Как продавать недвижимость оптом от начала до конца

Готовы ли вы заработать немного денег на недвижимости, не переворачивая дом или не будучи арендодателем? Тогда изучение того, как продавать недвижимость оптом, может быть для вас. Это тактика, которой пользуются многие инвесторы, и на то есть веская причина.

Оптовая торговля недвижимостью — отличный способ заработать деньги, не вкладывая кучу денег или не покупая недвижимость.Но есть и риски.

Но не беспокойтесь; мы здесь не для того, чтобы наносить удары и держать любые советы при себе. Мы здесь, чтобы поделиться с вами тонкостями начала работы, чтобы вы могли начать увеличивать свой портфель и свой банковский счет.

Что нужно для начала

Оптовая торговля недвижимостью может быть непростой задачей. Весь процесс требует зоркого взгляда, понимания процесса и рынка, и некоторых связей.

Несмотря на то, что это менее рискованно по сравнению с другими формами инвестирования в недвижимость, неподготовленность — это верный способ получить недвижимость, которую вы не ожидали приобрести.Итак, прежде чем мы перейдем к шагам процесса, мы должны рассмотреть основу.

Первый вопрос, который придет вам в голову, вероятно, будет заключаться в том, нужна ли вам лицензия. Короткий ответ: нет. Хотя это, безусловно, полезно, в этом нет необходимости.

Однако лицензия даст вам доступ к MLS, которая показывает списки до того, как они станут общедоступными. Учитывая, что вы ищете недвижимость, стоимость которой ниже рыночной, это мощный инструмент.

Независимо от того, есть ли у вас лицензия, работа в сети также является важным инструментом.Ваша цель здесь — установить связи с профессионалами отрасли, тогда как риэлтор захочет установить эти связи в дополнение к покупателям и продавцам жилья.

Юристы, кредиторы, титульные компании, другие агенты и даже грузчики являются источниками, из которых вы можете получить информацию о домах, выставленных на продажу. Они также могут помочь вам найти покупателей, которые так же необходимы для установления связей.

Но с сетью далеко не уедешь. Вам также необходимо разработать всестороннее понимание рынка.Важно знать, какие свойства желательны, каковы средние цены и кто покупатель, чтобы обеспечить ваш успех.

Как продавать недвижимость без денег

Вам не обязательно иметь деньги на оптовую продажу недвижимости, но только в том случае, если вы сможете сдвинуть договор до наступления срока платежа. Это очень рискованная стратегия, даже если у вас большая сеть, поэтому действуйте осторожно.

Сумма денег, которую вы можете инвестировать в оптовую продажу недвижимости, почти всегда является следующей по значимости проблемой.Хорошей новостью является то, что этот процесс требует немного ваших собственных денег, если вообще требует их. Но могут быть сборы за пределами самой собственности, если вы не знаете, что искать. Переговоры — это главное!

Без ведения переговоров вы должны будете внести задаток, оценочные и титульные сборы компании. Однако вы можете убедить продавца оплатить эти сборы. Ваша роль в этом процессе — помощь в сделке и поиск покупателя. Убедитесь, что вы напомнили продавцу об этом и что вы не обязательно собираетесь быть покупателем; но вместо этого ваша работа состоит в том, чтобы разработать сделку, которая избавит вас от каких-либо собственных инвестиций, помогая им быстрее найти покупателя.Продавец столько не получит, но ему не придется заниматься маркетингом и переговорами.

Пошаговое руководство по продаже недвижимости

Весь процесс зависит от исследований и связей, которые вы устанавливаете, и вы можете ожидать, что это отнимет у вас больше времени, чем что-либо еще.

После этого остается простой процесс создания и выполнения контракта.

Ниже приведен список шагов, которые необходимо предпринять для оптовой продажи недвижимости, а также несколько советов, которые помогут увеличить ваши шансы на успех.

  1. Найти недвижимость.

    Найти недвижимость на бумаге просто, но не стоит хвататься за первую попавшуюся зацепку. При составлении списка покупателей вы должны понимать критерии, которым они должны соответствовать. Как только вы узнаете, кто и для чего является покупателем, вы хотите дождаться недвижимости, которая, как вы знаете, является одновременно желанной и ниже рыночной, чтобы обеспечить вероятность успеха.

  2. Создайте свой план резервного копирования

    Между поиском продавца и заключением контракта стоит разработать запасной план.Хотя эти возможности считаются малорисковыми, есть вероятность, что что-то пойдет не так. Если они это сделают, вам необходимо убедиться, что у вас есть средства и желание приобрести недвижимость. Будь то ремонт дома и его сдача или аренда, вы должны убедиться, что у вас есть «План Б», который вы можете выполнить с уверенностью.

  3. Переговоры и подписание

    Найдя продавца, пора оформлять договор. По умолчанию соглашение будет определять, сколько денег вы свяжете в процессе.Поскольку продавец знает, что вы намерены удерживать разницу между первоначально согласованной ценой и суммой, которую согласен заплатить покупатель, вы можете рассчитывать на то, что проявите свои лучшие навыки ведения переговоров.

  4. Связь и переговоры с покупателем

    Имея недвижимость по контракту, вы готовы обратиться к своему списку покупателей, заинтересованных в предложении, которое вы готовы расширить. Создание списка предложений поможет вам установить справедливую цену для покупателей. Имейте в виду, что покупатель, как и продавец, знает вашу роль в этом процессе.Это означает, что ваши навыки ведения переговоров могут быть проверены еще раз.

  5. Назначение контракта

    После согласования цены с покупателем пора передать ему контракт. При заключении контракта вы и покупатель должны согласовать плату за переуступку и сумму залога. По сути, на этом этапе говорится, что покупатель покупает дом, а вы получаете разницу между суммой, которую он согласился заплатить, и ценой продажи для вас.

  6. Закрой и собери

    При закрытии вам просто нужно присутствовать, чтобы убедиться, что сделка пройдет гладко.Как только титульная компания завершит передачу, вы получите платеж за покупку недвижимости.

Оптовая торговля недвижимостью предлагает инвесторам массу прекрасных возможностей. Наиболее очевидным является то, что это способ получить быструю прибыль.

Но не забывайте о связях, которые вам необходимо установить, и о том, как каждый человек в вашей сети и каждое свойство служит возможностью обучения. Наиболее успешными оптовыми торговцами недвижимостью являются организованные профессионалы с большими сетями, которые также знают конкретные потребности, желания покупателей и то, что заставляет их принять решение о покупке недвижимости.


Что это такое и как это сделать

Существуют десятки способов инвестировать в недвижимость, в том числе напрямую владеть домами, покупать доли в собственности дома или инвестировать в REIT. Тем не менее, одним из самых недооцененных способов начать бизнес является оптовая недвижимость.

Несмотря на то, что во многих штатах для этого требуется лицензия на недвижимость, оптовая торговля недвижимостью может быть хорошей возможностью для инвесторов, у которых не так много наличных денег, но которые готовы потратить время и усилия и принять на себя определенный риск. в обмен на потенциально высокие вознаграждения.


Еда на вынос

  • Оптовые торговцы недвижимостью находят мотивированных продавцов с проблемным имуществом, заключают контракт на дом, а затем передают контракт другому инвестору в недвижимость.
  • Оптовая торговля недвижимостью требует немного денег, чтобы начать, потому что оптовик не вступает во владение недвижимостью.
  • Оптовая торговля недвижимостью может принести большую прибыль за короткий период времени.
  • Оптовики зарабатывают деньги, получая оптовую комиссию при переуступке контракта или при закрытии сделки условного депонирования.

 

 

Что такое оптовая недвижимость?

Оптовая недвижимость — это проблемное имущество, которое передается по контракту одним инвестором в недвижимость, а затем переуступается или передается другому инвестору.

Оптовые торговцы недвижимостью являются экспертами в поиске владельцев, которые заинтересованы в продаже, таких как домовладельцы, которым грозит потеря права выкупа, люди, имущество которых нуждается в капитальном ремонте, или владельцы запущенного унаследованного имущества.

Оптовая торговля недвижимостью — это краткосрочная инвестиционная стратегия, которую некоторые инвесторы используют для получения потенциально большой прибыли и быстрого получения денег за короткий период времени.В отличие от ремонта и перепродажи имущества, оптовый торговец недвижимостью не хочет на самом деле закрывать условное депонирование, вступать во владение имуществом и тратить деньги на ремонт.

Оптовый торговец недвижимостью:

  • Оценивает послеремонтную стоимость (ARV) имущества и стоимость ремонта.
  • Делает предложение владельцу по цене ниже рыночной.
  • Заключает дом в договоре купли-продажи с небольшим залогом.
  • Переуступает договор купли-продажи другому инвестору для закрытия сделки.
  • Получает оптовый гонорар за обнаружение сделки ниже рыночной и точную оценку стоимости ремонта.

 

Как оптовики зарабатывают деньги

Инвесторов, у которых нет больших денег для традиционного 25% первоначального взноса, часто привлекает оптовая торговля недвижимостью. Это связано с тем, что проблемный дом обычно может быть заключен по контракту с небольшим задатком, обычно менее 1% от покупной цены.

Оптовый сбор, получаемый, когда договор с недвижимостью передается другому инвестору, варьируется в зависимости от оптового продавца и конкретного объекта, но может составлять от 5 000 до 10 000 долл. США или от 5 до 10 % от стоимости имущества.

Хотя на оптовой недвижимости можно заработать много денег, существует и высокий уровень риска.

Например, если оптовый торговец не может найти другого инвестора для передачи контракта, оптовый торговец должен предоставить наличные деньги или финансирование, чтобы закрыть недвижимость, или отказаться от сделки и потерять задаток.

Также оптовая торговля недвижимостью не так проста, как может показаться на первый взгляд.

В течение короткого периода времени успешный оптовик должен:

  • Найдите целеустремленных домовладельцев, которые готовы продать недвижимость намного дешевле, чем она стоит.
  • Точно оцените объем необходимого ремонта и обновления.
  • Найдите другого инвестора, чтобы поручить договор купли-продажи тому, у кого есть деньги и опыт, чтобы сделать необходимый ремонт и при этом получить прибыль.

Однако для инвесторов в недвижимость, предпочитающих покупать и держать, покупка недвижимости оптом может быть хорошим способом найти нерыночную недвижимость по привлекательной цене.

Имея подходящие возможности для оптовых продаж, инвестор, желающий заключить договор купли-продажи и заплатить комиссию оптовику, может в конечном итоге получить недвижимость с мгновенным капиталом, даже после того, как будут проведены все ремонтные работы и обновление.

 

Как купить недвижимость оптом за 6 шагов

Оптовая торговля недвижимостью может быть хорошим способом для людей, обладающих сильными навыками ведения переговоров и налаживания связей, начать заниматься недвижимостью.

Процесс оптовой продажи недвижимости требует много времени на изучение, установление связей и заключение сделки, но не требует больших денег. Поскольку в некоторых штатах требуется лицензия на оптовую торговлю недвижимостью, инвесторам следует сначала ознакомиться с законами своей юрисдикции.

Вот шесть шагов для оптовой продажи недвижимости.

1. Найдите проблемное имущество и заинтересованного продавца

Оптовый бизнес с недвижимостью основан на концепции покупки дешево и продажи дорого. Хотя не каждый владелец готов продать дом по цене ниже рыночной, иногда это делают владельцы проблемной недвижимости.

Например, домовладельцы, которым грозит потеря права выкупа, могут захотеть продать дом дешевле, чем он стоит, потому что им не хватает времени или ресурсов, чтобы продать дом по максимальной цене.

Люди, унаследовавшие недвижимость, также могут быть хорошими источниками для поиска сделок ниже рыночных. Наследники часто живут не в том штате, в котором находится имущество, и не знают или не заинтересованы в удаленных инвестициях в недвижимость. Кроме того, унаследованное имущество может быть передано бесплатно и без каких-либо ипотечных долгов, при этом некоторые наследники более чем готовы превратить ненужный дом в холодные, твердые деньги.

Другие способы поиска недвижимости для оптовой продажи включают:

  • Посетите сайты аукционов недвижимости, такие как Auction.ком и хабзу.
  • Участвуйте в местных инвестиционных и оптовых группах в сфере недвижимости.
  • Ищите завещательную недвижимость, обращаясь в суд по наследственным делам или к окружному клерку и ища поместья, в которых есть недвижимое имущество.
  • Используйте лучшие сайты по обращению взыскания, такие как HomePath, HomeSteps и Zillow Foreclosure Center.
  • Наймите собаку-риелтора, чтобы она возила его за доллары, и обыщите рынок в поисках признаков бедственного положения дома, таких как неухоженный передний двор, разбитые окна или облупившаяся краска.
  • Разместите рекламу с небольшими «бандитскими знаками» возле крупных перекрестков и съездов с автострад с крупными надписями «Мы покупаем дома» с указанием местного номера телефона.

2. Определить АРВ и МАО

После того, как целеустремленный продавец проблемной недвижимости найден, оптовый торговец недвижимостью должен убедиться, что сделка оправдана с финансовой точки зрения. В конце концов, инвестор, которому назначается договор купли-продажи, хочет убедиться, что он получает дом по цене ниже рыночной, иначе зачем платить оптовику комиссию?

Для определения наилучших потенциальных возможностей для оптовой недвижимости используются два расчета:

  • ARV (стоимость после ремонта) – это справедливая рыночная стоимость дома после проведения всех ремонтных работ и обновлений.Чтобы точно оценить ARV, оптовый торговец недвижимостью должен понимать местный рынок недвижимости, знать, что ищут инвесторы, покупающие и удерживающие, и правильно рассчитывать стоимость ремонта.
  • MAO (максимально допустимое предложение) — это самое высокое предложение, которое оптовый торговец недвижимостью может сделать продавцу, находящемуся в бедственном положении, при этом получая прибыль и предоставляя инвестору договор купли-продажи с недвижимостью по цене ниже рыночной.

Давайте рассмотрим простой пример того, как оптовый торговец недвижимостью использует АРВ-препараты и МАО.

Предположим, что оптовик работает в районе, где хорошие сдаваемые в аренду дома для одной семьи продаются за 150 000 долларов. Оптовый торговец находит дом, принадлежащий владельцу из другого штата.

Установив, что требуется 17 000 долларов США на ремонт, чтобы сделать дом пригодным для проживания и сдачи в аренду, оптовый торговец недвижимостью определяет, что максимально допустимое предложение или MAO составляет 88 000 долларов США:

  • MAO = (ARV x 70%) – Затраты на ремонт
  • (150 000 долларов США после ремонта x 70 %) = 105 000 – 17 000 долларов США затраты на ремонт = 88 000 долларов США MAO

В этом примере оптовый торговец недвижимостью следует правилу 70%, что означает, что оптовый торговец не будет платить более 70% справедливой рыночной стоимости дома за вычетом стоимости ремонта.Другими словами, после ремонта оптовик получает прибыль в размере 30%.

Однако потенциальная прибыль в размере 45 000 долларов США (150 000 долларов США ARV x 30%) не полностью достается оптовику.

Часть прибыли используется для оплаты оптовику. Другая часть прибыли используется как инструмент переговоров с покупателем/инвестором (об этом чуть позже). Оставшаяся прибыль откладывается и используется в качестве погрешности в случае, если оптовик занижает стоимость необходимого ремонта.

3. Переговоры и передача имущества по контракту

Одна из самых сложных частей оптовой торговли недвижимостью – убедить домовладельца продать недвижимость дешевле, чем она стоит. Вот где в игру вступает искусство составления оптовой сделки.

Лучшие оптовики недвижимости разбираются в эффективных стратегиях и тактиках ведения переговоров, сосредотачиваясь на горячих точках и мотивации продавца.

Некоторые распространенные методы, используемые оптовиками для ведения переговоров и заключения контракта на недвижимость по цене ниже рыночной, включают:

  • Установите связь с продавцом, проявляя уважение и чуткость
  • Отказаться от как можно большего количества непредвиденных обстоятельств договора купли-продажи, сделав предложение «как есть» с быстрым закрытием условного депонирования и оплатой расходов продавца при закрытии сделки
  • Сосредоточьтесь на преимуществах, которые получит продавец, не будучи обремененным домом, например, имея наличные деньги на руках и освободившись от расходов, связанных с владением ненужным домом
  • Предложение приобрести бытовую технику и мебель для дома, чтобы сэкономить продавцу время и силы, связанные с проведением дворовых распродаж или перемещением вещей на хранение
  • Упомяните, что рынок недвижимости всегда движется циклично, и что цены на жилье исторически то падают, то растут
  • Укажите на дефекты в доме и высокую стоимость ремонта и обновления, чтобы подготовить дом к включению в MLS агентом по недвижимости
  • Проявлять незаинтересованность или колебание при ведении переговоров с продавцом, находящимся в затруднительном положении 
  • Не стесняйтесь молчать и позволять продавцу сделать первый шаг или выдвинуть возражения
  • Быть готовым уйти, если продавец не согласен с максимально допустимым предложением

После того, как соглашение достигнуто, собственность связывается или заключается в контракт с пунктом, который позволяет оптовику передать контракт другой стороне.

Например, в договоре купли-продажи покупатель может быть указан как «Джо Смит и/или правопреемник». Конечно, оптовики недвижимости обращаются к своему адвокату по недвижимости за инструкциями по заключению договора купли-продажи оптовой недвижимости.

4. Найдите инвестора для назначения контракта

Четвертый шаг в оптовой торговле недвижимостью — найти другого инвестора, которому можно передать контракт, закрыть условное депонирование и произвести ремонт по оценке оптовика. В отличие от традиционного инвестора, покупающего и удерживающего, или посредника в сфере недвижимости, оптовый торговец недвижимостью не хочет закрывать сделку.

У оптового торговца обычно не так много времени для переуступки контракта. Если договор купли-продажи имеет дату закрытия через 30 дней с момента подписания договора, оптовик должен найти покупателя/инвестора для передачи договора менее чем за 30 дней.

Многие оптовые торговцы недвижимостью, которые уже некоторое время занимаются этим бизнесом, уже имеют список квалифицированных инвесторов, которым можно поручить договор оптовой покупки. Фактически, для некоторых инвесторов в недвижимость, работающих с оптовиками на разных рынках, может быть хорошим способом найти внерыночные сделки по привлекательной цене покупки.

В других случаях оптовый торговец ищет инвестора для передачи контракта. Некоторые распространенные и экономичные способы найти покупателя оптовой недвижимости включают в себя:

  • Общение с людьми, познакомившимися на сетевом мероприятии или встрече в сфере недвижимости.
  • Размещение недвижимости в местной группе Facebook, посвященной инвестициям в недвижимость.
  • Свяжитесь с местными управляющими компаниями, чтобы узнать, есть ли у них владельцы, заинтересованные в покупке сдаваемой в аренду недвижимости по привлекательной цене.
  • Обращение к дружественному инвестору агенту по недвижимости, чтобы узнать, заинтересован ли он в покупке оптовой недвижимости.
  • Поговорите с ипотечными брокерами и кредиторами на местном рынке, которые предоставляют финансирование инвесторам в недвижимость, чтобы узнать, есть ли у них клиенты, заинтересованные в покупке.
  • Посещение аукционов и представление оптовых сделок потенциальным покупателям, чтобы сэкономить их время и силы, связанные с конкуренцией с другими участниками торгов за выставленный на аукцион дом.

5. Переговоры с покупателем/инвестором

После того, как покупатель/инвестор был найден для переуступки контракта, стороны должны согласовать условия.

Оптовый торговец недвижимостью хочет получить компенсацию за время и усилия, потраченные на поиск проблемного имущества и заключение контракта на дом. С другой стороны, покупатель/инвестор хочет купить оптовый дом, который предлагает мгновенную прибыль даже после того, как весь ремонт был сделан.

Чтобы проиллюстрировать, как могут проходить переговоры между оптовым продавцом недвижимости и другим инвестором, вернемся к нашему предыдущему примеру.

Напомним, что оптовик поставил дом с АРВ стоимостью 150 000 долларов по контракту на 88 000 долларов. Разница между стоимостью после ремонта и ценой покупки по контракту составляет 62 000 долларов США (150 000 долларов США по предварительной оценке — 88 000 долларов США по цене покупки).

Из этих 62 000 долларов ориентировочная стоимость ремонта составляет 17 000 долларов, что означает, что оптовик и покупатель/инвестор должны договориться о том, как разделить оставшиеся 45 000 долларов.

Один из возможных способов договориться о соглашении — разделить разницу, при этом оптовик берет комиссию в размере 22 500 долларов, а инвестор, согласно контракту, получает дом по цене на 22 500 долларов ниже рыночной (после того, как все ремонтные работы были сделаны) .

Или оптовик может запросить фиксированную оптовую плату в размере 10% от АРВ, или 15 000 долларов США. В этом случае инвестор получит оптовую недвижимость, стоимость которой на 30 000 долларов ниже справедливой рыночной стоимости.

В оптовой торговле недвижимостью разные объекты привлекают разных покупателей, и все переговоры уникальны. Тем не менее, оптовый торговец недвижимостью, который не превышает MAO или максимально допустимое предложение, может иметь достаточно возможностей для переговоров о взаимовыгодной сделке с инвестором, которому назначен оптовый дом.

6. Закрыть на оптовую собственность

Закрытие оптовой недвижимости работает так же, как и традиционное закрытие недвижимости. В зависимости от местного рынка недвижимости закрытие сделки может происходить в офисе юриста по недвижимости, титульной компании, агента условного депонирования или виртуально.

Затраты на закрытие оплачиваются покупателем и продавцом в соответствии с договором купли-продажи, покупатель получает средства на покупку от покупателя в виде наличных денег, нового первого займа или твердого денежного займа, и право собственности переходит к покупателю или S-Corp или LLC покупателя.

Многие титульные компании, дружественные к инвесторам, предлагают инвестору скидку на комиссию за закрытие сделки, хотя, как правило, их нужно просить о сбережениях.

 

Где найти недвижимость оптом

Поиск лучших оптовых сделок с недвижимостью может занять много времени и усилий. Но, как и в случае с большинством предприятий, чем больше сделок совершает оптовый торговец недвижимостью, тем легче становится найти выгодные оптовые сделки, которые имеют смысл.

Некоторые из лучших мест для поиска недвижимости для оптовой продажи, которые мы не упомянули выше, включают:

  • Нетворкинг на встречах с местными инвесторами в недвижимость и на оптовых встречах.
  • Связь с дружественным к инвесторам агентом по недвижимости, у которого могут быть карманные списки.
  • Использование кампаний прямой почтовой рассылки и небольших бандитских вывесок, чтобы сообщить бедствующим домовладельцам, что они могут быстро продать и получить наличные.
  • Обратитесь к поверенным по наследственным делам, посетите суд по наследственным делам или узнайте у окружного клерка о поместьях, в которых есть дома или другие виды недвижимости.

 

Плюсы и минусы оптовой торговли недвижимостью

У каждой стратегии инвестирования в недвижимость есть свои плюсы и минусы, и оптовая торговля недвижимостью не является исключением.Вот некоторые вещи, о которых нужно знать, прежде чем начинать оптовый бизнес с недвижимостью:

Плюсы

  • Оптовая торговля недвижимостью может быть хорошим способом для начинающих инвесторов изучить бизнес.
  • Для начала оптовой торговли недвижимостью требуется небольшой капитал.
  • Возможность быстрого получения прибыли в короткие сроки.
  • Оптовая торговля виртуальной недвижимостью может осуществляться на любом рынке недвижимости путем поиска проблемной недвижимости в Интернете.

Минусы

  • В некоторых юрисдикциях вам потребуется лицензия на недвижимость.
  • Поиск мотивированных продавцов проблемного имущества и заключение договора купли-продажи может занять огромное количество времени.
  • Неспособность найти покупателя для переуступки договора купли-продажи может привести к тому, что оптовик будет вынужден закрыть сделку или отказаться от сделки и потерять задаток.
  • Доход от оптовой торговли недвижимостью может быть непредсказуемым по сравнению с доходом, полученным от инвесторов в недвижимость, покупающих и удерживающих.

 

Заключительные мысли по этой теме

Сегодня на многих рынках недвижимости больше покупателей, ищущих недвижимость, чем домов, доступных для продажи.Оптовые торговцы недвижимостью удовлетворяют потребности инвесторов, находя мотивированных продавцов с проблемной недвижимостью и заключая сделку, а затем поручая покупку инвесторам «купи и держи». Хотя оптовая торговля недвижимостью сопряжена с определенным риском, существует также потенциал для получения значительной прибыли для людей, желающих потратить время и усилия на изучение оптового бизнеса с недвижимостью.

 

Какова цель оптовой торговли недвижимостью?

Инвестиции в недвижимость ничем не отличаются от инвестиций в акции и облигации.С этими двумя рынками вы можете сразу же погрузиться всего за 100 долларов, а также входить и выходить в любое время. Но это не так просто, когда вы имеете дело с недвижимостью. На самом деле, ориентироваться в нем может быть сложно, и часто он стоит дорого. И для покупки и продажи домов требуется время. Во-первых, это вопрос внесения первоначального взноса, получения финансирования, заполнения всех этих документов, а затем закрытия сделки. Не говоря уже о времени, которое вам нужно потратить на общение с арендаторами и сбор арендной платы.

Если вы действительно хотите зарабатывать деньги на недвижимости, но просто не можете понять идею накопить все эти деньги и разобраться с процессом покупки, у вас все еще есть несколько вариантов.Оптовая торговля недвижимостью является одним из них. Это юридическая стратегия, которую вы можете использовать в своих интересах, даже не делая предложения о покупке или внося первоначальный взнос. Итак, как это работает?

Читайте дальше, чтобы узнать больше об оптовой торговле недвижимостью и о том, как вы можете получить от этого прибыль.

Ключевые выводы

  • При оптовой торговле недвижимостью оптовик заключает договор на покупку дома с продавцом, а затем находит заинтересованную сторону для его покупки.
  • Оптовый торговец заключает договор с покупателем по более высокой цене, чем с продавцом, и удерживает разницу в качестве прибыли.
  • Оптовые торговцы недвижимостью, как правило, находят и заключают контракты с проблемной недвижимостью.
  • В отличие от перепродажи, оптовый торговец недвижимостью не делает никаких ремонтов или дополнений и не несет никаких затрат.

Что такое оптовая торговля недвижимостью?

Оптовая торговля недвижимостью — это краткосрочная бизнес-стратегия, которую инвесторы используют для получения больших прибылей. Вопреки тому, что вы можете подумать, оптовая торговля недвижимостью не имеет ничего общего с розничной оптовой торговлей. В розничной оптовой торговле оптовик продает большое количество товаров розничному торговцу, который переупаковывает и продает его потребителям по гораздо более высокой цене.Из-за объема товаров, проданных розничному продавцу, оптовик может взимать с розничного продавца гораздо более низкую цену.

Оптовая торговля недвижимостью вообще не предполагает продажу нескольких объектов недвижимости по более низким ценам. На самом деле это совсем другой котелок с рыбой. В этой стратегии оптовик заключает контракт на дом — обычно проблемный — с продавцом, магазины, которые находятся рядом с потенциальными покупателями, а затем переуступает контракт одному из них.

Вместо того, чтобы покупать дом и продавать его, оптовик заключает договор с продавцом и находит сторону, заинтересованную в покупке недвижимости.

Целью оптовой торговли недвижимостью является продажа дома заинтересованной стороне до закрытия договора с первоначальным домовладельцем. Это означает, что деньги не обмениваются между оптовиком и продавцом, по крайней мере, до тех пор, пока оптовик не найдет покупателя. Так как же оптовик зарабатывает деньги? Он получает прибыль, находя покупателя, готового купить дом по цене выше, чем сумма, оговоренная покупателем. Разница в цене, оплачиваемая покупателем, является прибылью, остающейся у оптовика.

Оптовая торговля недвижимостью лучше всего подходит для людей, которые хотят заняться бизнесом, но не имеют финансов. Одна из лучших вещей заключается в том, что вам не нужно проходить курсы, сдавать экзамен или получать лицензию на недвижимость, чтобы стать оптовым продавцом. Если у вас есть отличные навыки работы с людьми и вы достаточно терпеливы, оптовая торговля может быть для вас подходящей.

Пример оптовой торговли недвижимостью

Оптовая торговля недвижимостью может показаться сложной. Но это действительно очень просто. Давайте используем этот пример для демонстрации.

Допустим, у домовладельца есть недвижимость, которую он никогда не думал продавать, потому что она находится в довольно плачевном состоянии. У владельца может не хватить средств, чтобы отремонтировать его самому, но он продолжает жить в нем, думая, что никогда не получит за него справедливой цены. Входит оптовик, который обращается к домовладельцу с предложением. Вместе они соглашаются заключить контракт на дом за 90 000 долларов. Используя свою сеть инвесторов, он находит нетерпеливого покупателя на 100 000 долларов. Он поручает контракт этому инвестору, у которого затем появляется прибыльный ремонтный проект.Оптовый торговец получает прибыль в размере 10 000 долларов, даже не владея домом.

Из этого примера мы видим, что на самом деле никогда не было предложения о покупке от оптовика. Он согласился сдать дом домовладельцу заинтересованной стороне. По контракту покупатель платит оптовику 100 000 долларов, а тот платит домовладельцу 90 000 долларов, а остальное оставляет себе в качестве прибыли.

Успех в оптовой торговле недвижимостью

Оптовая торговля недвижимостью не для всех.Это требует много времени, усилий и терпения. Вы также должны иметь отличные навыки общения и маркетинга. И это не помешает, если в вашем распоряжении есть сеть инвесторов, которые могут быть заинтересованы в покупке недвижимости, которую вы покупаете оптом.

Поиск подходящего типа недвижимости — первый ключ к оптовой торговле. Домовладельцы, которые владеют проблемной недвижимостью и хотят ее продать, как отмечено в приведенном выше примере, имеют большие перспективы. Эти объекты могут быть очень привлекательными для потенциальных инвесторов, особенно если они находятся в правильном месте, обладают желаемыми характеристиками и имеют правильную цену.Прежде чем сделать предложение, вы должны рассмотреть, какие виды ремонта или дополнения потребуются дому.

Знание того, какое предложение сделать, действительно помогает. Зайдите слишком низко, и вы можете отпугнуть потенциального продавца. Но если вы зайдете слишком высоко, вы, возможно, не сможете найти покупателя, который готов взять на себя риск покупки и ремонта проблемной недвижимости.

Ключом к оптовой торговле является добавление к договору купли-продажи непредвиденных обстоятельств, позволяющих оптовику отказаться от сделки, если он не сможет найти покупателя до ожидаемой даты закрытия.Это ограничивает риск оптовика.

Оптовая торговля недвижимостью против перепродажи

Оптовая торговля недвижимостью во многом похожа на перепродажу. Оба используют собственность как средство для инвестиций и получения прибыли. И то, и другое требует заключения договора и продажи дома в той или иной форме.

Однако между ними есть ключевые различия. Временные рамки при оптовых продажах намного короче, чем при переворачивании. И оптовик не делает никаких ремонтов или модификаций дома.

Поскольку оптовик никогда не покупает дом, оптовая торговля недвижимостью гораздо менее рискованна, чем перепродажа. Последнее часто связано с ремонтом и расходами на содержание, такими как ипотека, налоги на недвижимость и страхование.

Оптовая торговля недвижимостью также требует гораздо меньше капитала, чем перепродажа. Как правило, достаточно внести задаток за несколько объектов недвижимости. Успех зависит от знания рынка оптовиком и связи с инвесторами для быстрой продажи.

Как продавать оптом: полное руководство (2022)

Продажа вашей продукции напрямую клиентам может быть прибыльной бизнес-моделью.Но у некоторых предприятий есть проблемы с маркетингом и всей работой, необходимой для поиска и удержания клиентов.

Если вы окажетесь в этой лодке, вы можете подумать о продаже оптом розничным торговцам.

Продавая оптом, вам не нужно беспокоиться об управлении огромным количеством индивидуальных потребителей. Вы сможете продавать больше товаров одновременно меньшему количеству клиентов.

Не знаете, как продавать товары оптом? Не волнуйтесь. Это как раз то, для чего мы здесь.

В этом оптовом справочнике мы собираемся:

  • Опишите, что значит продавать оптом
  • Обсудите различия и преимущества оптовых и розничных продаж
  • Объясните, как настроить оптовый канал
  • Ознакомьтесь с некоторыми советами, о которых следует помнить, когда вы начинаете продавать оптом

Давайте сделаем это.

Что продается оптом?

Продажа товаров оптом означает, что вы продаете свои товары розничным торговцам, а не напрямую отдельным потребителям.Как правило, вы продаете оптом по сниженной цене.

Возможно, вы знакомы с терминами B2B (бизнес для бизнеса) и B2C (бизнес для потребителя). Когда вы розничный продавец, вы ведете бизнес B2C, потому что продаете отдельным потребителям. Когда вы оптовик, вы занимаетесь электронной коммерцией B2B, потому что вы продаете розничным предприятиям.

Продажа оптом и в розницу

В дополнение к тому, кто является вашим конечным покупателем, есть некоторые ключевые детали, которые следует учитывать, когда вы сопоставляете оптовую продажу с оптовой.розничная торговля.

Давайте рассмотрим несколько самых больших преимуществ оптовой продажи товаров.

1. Больше доходов от меньшего количества транзакций

Когда вы продаете свою продукцию розничным продавцам оптом, у вас есть возможность продать гораздо больше своего продукта и получить гораздо больше дохода за гораздо меньшее количество транзакций покупки.

Недостатком является то, что когда вы продаете товары оптом оптом, розничные продавцы обычно ожидают скидки.Но это может выровняться в зависимости от того, сколько продуктов вы продаете.

Давайте посчитаем.

Допустим, вы продаете свечи отдельным покупателям по 5 долларов за штуку. Чтобы получить доход в 1000 долларов, вам нужно продать свечу 200 покупателям.

Но если вы продали большое количество розничному продавцу, вы могли бы легко получить 1000 долларов дохода за одну транзакцию в зависимости от того, сколько они хотели купить и какую скидку вы им предоставили.

2. За вычетом расходов на маркетинг и привлечение клиентов

По данным Deloitte, компании по производству потребительских товаров тратят почти четверть своего бюджета на маркетинг.

Это значительно выше по сравнению с другими отраслями, особенно если вы пробежитесь по диаграмме и обнаружите, что розничные оптовые компании тратят только десять процентов своего бюджета на маркетинг.

Узнав, как продавать оптом розничным торговцам, вы сможете сэкономить огромную часть своего бюджета, который в настоящее время может быть направлен на ваши маркетинговые усилия.

Вернемся к математике со свечами.

Допустим, вы продаете оптом со скидкой 3 доллара за свечу вместо 5 долларов.Вы зарабатываете меньше денег за товар, но тратите гораздо меньше своего бюджета (и своего времени!) на маркетинг, чтобы привлечь и удержать клиентов.

Для некоторых предприятий этот простой компромисс может иметь огромное значение для качества вашей работы, вашей прибыли и общей ценности, которую вы получаете от ведения бизнеса.

3. Повышение узнаваемости вашего бренда

Если вы занимаетесь розничной торговлей, вам нужно больше работать над повышением узнаваемости своего бренда. Это потому, что все зависит от вас: вы являетесь своим собственным маркетинговым каналом.

Но как только вы научитесь продавать свою продукцию оптом, вы сможете распространять ее через большее количество обычных и интернет-магазинов. Вы получите больше физического и виртуального «пространства на полках», а ваши продукты станут более заметными для большего количества людей.

Это также связано с бюджетами на маркетинг и привлечение клиентов. Распространяя свои продукты через нескольких розничных продавцов, вы можете повысить узнаваемость бренда, тратя меньше долларов на маркетинг.

Это особенно полезная стратегия, когда ваши продукты продаются крупными компаниями с разнообразной аудиторией и широкой известностью.

Как начать оптовую продажу: настройка канала оптовой торговли

Готовы научиться продавать свой товар оптом?

Мы рассмотрим два основных способа сделать это: настроить оптовую витрину на Shopify и использовать приложение для оптовых продаж, чтобы создать отдельный канал от вашего розничного бренда.

Оба этих варианта идеально подходят для предпринимателей, которые только начинают продавать товары оптом, а также для розничных продавцов, которые в настоящее время продают напрямую потребителям, но хотят попробовать оптовые продажи, не меняя полностью свою бизнес-модель.

Как настроить оптовый магазин на Shopify

Самый простой вариант — создать новый магазин Shopify с другим URL-адресом, куда вы сможете направлять оптовых покупателей.

Если ваш веб-сайт называется candycandles.com, вы можете сделать его простым, например, wholesale.candycandles.com или candycandleswholesale.com.

Если у вас уже есть обеспеченный большой объем заказов, другой вариант — обновить существующую учетную запись до Shopify Plus. Плюс имеет функцию оптового канала, которая позволяет вам создать отдельный канал, защищенный паролем, в вашей существующей учетной записи.

Вот пример из магазина мужской косметики Beard & Blade.

Оптовые продажи имеют ряд преимуществ:

  • Он создает оптовую витрину с продуктами, которые у вас уже есть, что означает минимальные дополнительные настройки с вашей стороны.
  • Вы можете настроить цены оптового магазина по группам клиентов, что позволит вам применять скидки в зависимости от объема или процента.
  • Ваши потребительские и оптовые продажи разделены на разные отчеты, поэтому вы можете четко видеть, как работает каждый канал.

Как создать оптовый канал с помощью приложения Shopify

Зайдите в Shopify App Store, и вы найдете множество крутых приложений, которые помогут вам реализовать оптовые функции в вашем магазине.

Оптовая Клуб хороший.

Это позволяет вам разбивать ваших клиентов на группы, которые получают свои собственные скидки на розничные товары в вашем магазине. Он также имеет маркетинговую функцию, которая помогает побудить клиентов размещать более крупные заказы, предлагая более высокие скидки.

Кроме того, Wholesale Club добавляет элемент безопасности, гарантируя, что посетители не имеют доступа к оптовым ценам, если они не вошли в утвержденную учетную запись розничного продавца.

Как начать продавать оптом

Теперь, когда вы знаете, как продавать товары оптом через Интернет, давайте рассмотрим несколько советов, которые помогут вам начать работу.

1. Продажа на оптовом рынке

Многие розничные продавцы ищут и заказывают товары оптом на торговых площадках, и это обеспечивает огромный пул покупателей для ваших товаров.

Торговые площадки привлекают их разнообразием товаров и удобством сравнения цен в одном источнике.

Существует множество оптовых торговых площадок, но вы хотите зарегистрироваться на той, которая хорошо сочетается с вашим существующим каналом продаж.

Например, Handshake — это оптовая торговая площадка, которая приглашает оптовиков из США с активным магазином Shopify подать заявку на продажу через свою платформу.

В случае принятия оптовики могут продавать товары в одной из категорий, представленных на Handshake.

Handshake также предоставляет оптовикам возможность выбирать, кому продавать свою продукцию. Если вы подадите заявку и вас примут, вы можете отменить заказы от розничных продавцов, которые, по вашему мнению, не подходят для вашего бренда.

2. Использование сезонного спроса

Подумайте о времени, когда продукты, которые вы хотите продать, могут быть ограничены в поставках или недоступны у других оптовиков.

Позволяет ли ваша стратегия производства или снабжения заранее накопить большой объем этих товаров? Позволяет ли он заказывать товары обратно?

Если вы сможете хранить достаточное количество предметов, которые продаются как сумасшедшие в определенные сезоны, вы сможете продать тонну оптом.

В идеале нужно запастись до:

Товары для продажи в течение этого сезона включают пластиковые яйца, конфеты и мягкие игрушки.

  • Снова в школу (июль-сентябрь)

Что касается школьных принадлежностей, то наиболее востребованными являются одежда и аксессуары, за которыми следуют личные вещи и гаджеты.

  • Зимние каникулы (ноябрь–декабрь)

Электроника, игрушки и бытовая техника раньше составляли большую часть продаж в зимние праздники, но в последние годы наблюдается рост спроса на спортивные товары, чемоданы и обувь.

3. Предложение единовременной акции

Когда розничные продавцы ищут товары в Интернете и заходят на ваш веб-сайт, вы можете поощрить их одноразовыми специальными предложениями, такими как бесплатная доставка или скидка.

Другая идея состоит в том, чтобы предлагать специальные скидки розничным продавцам, которые регулярно отдают вам свои услуги. Вы можете сделать это, предложив им еще более выгодную сделку на уже уцененный товар.

Ничто так не вызывает чувство срочности, как осознание того, что вы упустили скидку, если только перед вами не висит еще большая скидка.

Если продавец колебался, стоит ли покупать у вас снова, дополнительная экономия может просто довести его до крайности.

4. Эксперимент с многоуровневым ценообразованием

Идея состоит в том, чтобы побудить розничных продавцов размещать более крупные заказы.

Возможно, стоит начать с простых ценовых уровней и посмотреть, как ваша аудитория отреагирует на этот новый способ распространения. Например:

  • Если они покупают 150 единиц, они платят 10 долларов за единицу.
  • Если они покупают 300 единиц, они платят 9 долларов за единицу.
  • Если они покупают 500 единиц, они платят 8 долларов за единицу.

Некоторые оптовики идут еще дальше, предлагая «отсутствие минимального заказа» при первой покупке для поощрения покупок. Однако эту стратегию следует применять с осторожностью и в течение ограниченного периода времени.

Почему? Потому что, если вы всегда позволяете розничным продавцам размещать небольшие заказы по сниженной цене, это может иметь пагубные последствия для вашей способности оставаться на плаву в трудные времена.

5. Посетить выставку Выставки

отлично подходят для установления контактов и выявления потенциальных розничных партнеров для вашего бизнеса.

Вы найдете специализированные выставки практически для каждой категории розничной торговли: от мужской одежды до товаров для спорта и отдыха, товаров для домашних животных и канцелярских принадлежностей.

Такие сайты, как Trade Show News Network (TSNN), могут помочь вам найти подходящие выставки для посещения.

Кроме того, существуют сотни небольших встреч, на которых могут присутствовать ваши потенциальные клиенты.

Однако такой подход к оптовой продаже товаров может быть дорогостоящим. Вам часто придется ездить на место проведения выставки и покрывать расходы на стенд, если вы хотите там выставляться.

Один из способов снизить расходы — посетить выставку в качестве посетителя, чтобы определить ценность мероприятия, прежде чем принять решение, участвовать ли в нем или отправиться в другое место.

6. Публикация высококачественных изображений и описаний

Думаете, розничные продавцы не уделяют особого внимания изображениям и описаниям своих товаров?

Ну, подумай еще раз. Потенциальные покупатели хотят иметь четкое представление о предмете, который они покупают, особенно если они собираются заказывать оптом.

Вы хотите произвести хорошее первое впечатление, поэтому убедитесь, что ваши товары хорошо смотрятся на изображениях на странице товара.Для этого требуется хорошее освещение (естественное освещение подходит для большинства продуктов) и простой фон, чтобы розничные продавцы могли четко видеть ваш продукт.

Когда дело доходит до описания продукта, одним из лучших способов привлечь внимание аудитории является включение истории. Технические характеристики, такие как страна происхождения и используемые материалы, могут появиться позже.

Используйте первые несколько строк, чтобы написать рассказ о том, как ваш продукт сделает жизнь людей лучше, интереснее и веселее.

Вот пример для вдохновения:

Привлекательно, не правда ли?

В следующий раз, когда вы будете писать описание продукта, подумайте, как вы можете использовать один или два анекдота, чтобы добавить немного индивидуальности.

Начните оптовую торговлю на пути к успеху

Вопреки распространенному мнению, оптовая торговля не умерла.

Скорее, индустрия оптовой торговли эволюционировала от дней холодных звонков менеджерам по закупкам из обычных магазинов до маркетинга товаров в Интернете.

Но главная задача осталась прежней. Как заставить владельцев магазинов покупать ваши товары?

Надеюсь, приведенные выше стратегии помогут вам продавать больше и стабильнее.

И обратите внимание, что для того, чтобы найти лучшие методы, необходимо сначала пробовать и ошибаться. Вам нужно будет набраться терпения, пока вы реализуете разные стратегии и сравниваете их результаты.

Продолжайте в том же духе, и со временем вы станете мастером оптовых продаж розничным торговцам.

 

Является ли оптовая торговля хорошим способом начать работу с недвижимостью?

Последнее обновление: Марк Фергюсон, 9 ноября 2021 г.

Оптовая торговля может быть отличным способом заработать на недвижимости, но это не всегда так просто, как некоторые думают. Многие гуру любят учить оптовую торговлю простым способом разбогатеть без денег. Хотя вы можете купить недвижимость оптом за гораздо меньшие деньги, чем при традиционном способе покупки недвижимости, обычно это требует как минимум немного денег.Поиск сделок и покупателей также требует тяжелой работы, но хорошие оптовики зарабатывают много денег. В этой статье рассказывается о том, как работает оптовая торговля, что вы должны реально ожидать от этого бизнеса и как добиться успеха.

Что такое оптовая торговля недвижимостью?

Оптовая торговля основана на быстрой покупке и продаже домов без ремонта. Оптовый торговец получает дома по контракту значительно ниже рыночной стоимости, а затем продает дома или передает контракты другому инвестору.Оптовый торговец продает дома инвесторам, а не жильцам-собственникам, которые могут расплачиваться наличными или кредитами, подобными наличным деньгам (частные деньги и твердые деньги), потому что нет времени на получение кредита и обычно не проводятся проверки или оценки. Почти каждому покупателю, занимающемуся владельцем, необходимо будет выполнить эти пункты, чтобы получить кредит, и именно поэтому недвижимость продается другим инвесторам. Оптовый торговец зарабатывает деньги, получая дом по контракту за меньшую цену, чем платит конечный покупатель.

Оптовый торговец может получить дом по контракту за 100 000 долларов и найти другого инвестора, готового заплатить 110 000 долларов.Оптовый торговец зарабатывает на этой сделке 10 000 долларов за вычетом маркетинговых или любых правовых сборов, которые они могут платить.

Двойное закрытие

Оптовому продавцу не нужно использовать собственные деньги, поскольку он использует так называемое двойное закрытие или переуступку контракта. При двойном закрытии титульная компания будет использовать деньги конечного инвестора, чтобы заплатить первоначальному продавцу, поэтому оптовику не придется приносить наличные деньги. Чтобы это сработало, закрытие должно произойти в тот же день, и может быть немного сложно найти титульные компании, которые это сделают.Обычно есть дружественные к инвесторам титульные компании, которые будут работать с оптовиками, и опрос местных инвестиционных групп в Facebook — отличный способ найти эти компании с электронным титулом.

Переуступка

Когда используется переуступка, оптовик просто переуступает контракт, заключенный с продавцом, конечному инвестору, и конечный инвестор становится покупателем. В большинстве договоров с недвижимостью есть раздел, в котором можно отметить, может ли договор быть назначен или нет, и многие оптовики используют свои собственные контракты, которые могут быть назначены новым покупателям.Уступка просто означает контракт, и все условия в контракте «передаются» новому покупателю, и новый покупатель вступает во владение. Оптовый торговец зарабатывает деньги, взимая плату за задание. Не все продавцы согласятся на контракт с уступкой в ​​нем. Многие контракты о потере права выкупа, в том числе на дома HUD, не могут быть переуступлены.

В видео ниже подробно рассказывается о том, как продавать оптом.

Как работает оптовая сделка?

Процесс заключения оптовой сделки может показаться сложным, но он становится простым, если вы понимаете, как работают все движущиеся части, и вам помогают нужные люди.Вот как работает этот процесс:

Найти сделку

Типичный оптовик может использовать открытки, отправленные отсутствующим владельцам (владельцам, которые не живут в доме), чтобы попытаться купить дом. Отсутствующие владельцы иногда более мотивированы, потому что они не живут в доме и могут иметь плохих жильцов или вообще не иметь жильцов. Оптовый продавец также может найти сделку многими другими способами, включая MLS, аукционы, вождение за доллары, FSBO и т. д. и попытаться получить дом по контракту.Оптовый торговец должен знать, сколько его покупатели-инвесторы заплатят за дом, и получить его по контракту за меньшую цену. Оптовый торговец определяет разницу между тем, за что он получает недвижимость по контракту, и тем, что заплатит конечный покупатель. Получение дома по контракту означает, что продавец и оптовик подписывают контракт со всеми условиями сделки. Возможно использование государственных контрактов или индивидуального контракта. Обычно, когда дом передается по контракту, выплачивается задаток, но некоторые оптовики не включают эту часть в свои контракты или делают сумму очень маленькой.

Найдите покупателя, которому можно переуступить контракт или дважды закрыть

После того, как оптовик получил дом по контракту, ему нужно найти для него покупателя. У оптовиков должен быть список покупателей, которым они отправят сделку. Каждый оптовик отличается тем, как они обращаются с покупателями, так как некоторые предложат дом в порядке живой очереди (тот, кто скажет, что хочет его первым, получит его), а у некоторых будет система торгов, при которой сделку получает тот, кто предложит самую высокую цену.

Создание условного депонирования с титульной компанией

Депозитное время — это время с момента подписания контракта до момента продажи имущества.Во время условного депонирования титульная компания (или поверенный в некоторых штатах) удостоверяется в наличии четкого титула, но проверяет наличие залогов, сервитутов и т. Д. В отношении имущества, и это также время, когда традиционный покупатель получает одобрение своей ссуды, завершает проверку и и оценка. Одной из ключевых частей успешного оптового бизнеса является поиск подходящей для инвесторов титульной компании. Не каждая титульная компания завершит двойное закрытие или будет знакома с тем, как работают оптовики. Большинство оптовиков требуют, чтобы конечный покупатель внес невозмещаемый задаток в свою титульную компанию.Если инвестор отказывается, оптовик получает этот задаток.

Подготовьте закрытие

Как только будет подтверждено четкое название, будет установлено закрытие, и титульная компания создаст документы и назначит день для подписания. Оптовый торговец должен убедиться, что недвижимость находится в том же состоянии, в котором ее заявил конечный покупатель, и что недвижимость доступна и свободна (при условии, что это были условия сделки).

Чтобы совершить оптовую сделку, нужно выполнить много шагов, и это не так просто, как кажется многим.Самое сложное — найти сделки, которые будут достаточно выгодны для конечного покупателя, а оптовик — для заработка.

Законна ли оптовая торговля?

Как оптовик, вы должны передать право собственности на дом или продать свою долю в нем. Вы не можете представить покупателя и продавца, а затем взять комиссию или любой другой сбор. Это будет считаться посредничеством в сделке с недвижимостью, и для этого у вас должна быть лицензия. Работа с недвижимостью без лицензии является нарушением закона.Вот почему оптовики назначают контракт или используют двойное закрытие для завершения сделки. Вы также должны быть осторожны при отправке потенциальных клиентов другим инвесторам или агентам по недвижимости в обмен на комиссию или сбор, если собственность закрывается. Это также может считаться занятием недвижимостью без лицензии. В некоторых случаях вы можете получать оплату за каждого лида независимо от того, закрывается объект или нет. Пожалуйста, обратитесь к юристу за конкретной юридической консультацией.

 

Оптовая торговля незаконна в Иллинойсе?

Иллинойс недавно принял закон, который требует, чтобы любой, кто продает дом оптом, был лицензированным агентом по недвижимости! На данный момент это единственный штат, в котором есть такое требование, но этому примеру могут последовать и другие штаты.Пожалуйста, будьте осторожны с местными законами штата, чтобы убедиться, что вы делаете все, что должны делать! Просто потому, что вы услышали, что это нормально в Интернете, вы не получите бесплатного доступа к судье.

Сколько денег зарабатывает оптовик на каждой сделке?

Оптовый торговец зарабатывает деньги, взимая с конечного покупателя больше, чем он получает за дом по контракту. Сколько они зарабатывают, сильно зависит от оптовика, сделки и других факторов. Некоторые оптовики могут заработать всего пару тысяч долларов на каждой сделке, в то время как другие могут заработать 200 000 долларов на крупной многомиллионной сделке.Я покупаю много домов у оптовиков, и некоторые довольны 5000 долларов за сделку, в то время как другие получают от 10 000 до 20 000 долларов за сделку. Оптовики, зарабатывающие больше денег за сделку, имеют большой список покупателей и часто могут заставить покупателей платить больше, чем запрашиваемая цена.

Вот дом, который я купил у оптовика:

Сколько денег зарабатывают оптовики?

Как и в большинстве профессий, есть те, которые много работают, работают умно и зарабатывают много денег, а есть те, кто не работает и терпит неудачу.Инвесторы в недвижимость, которые преуспевают в оптовых продажах, имеют системы для поиска сделок и покупателей. В моем подкасте было много оптовиков, и я встречал многих оптовиков по всей стране, которые зарабатывают от 20 000 до 50 000 долларов в месяц, но это не типичный оптовик. Они продают от 5 до 10 домов каждый месяц (иногда больше), чтобы заработать эти деньги. Оптовики, совершающие множество сделок, создали бизнес, а не только они все делают сами. У них будет специалист по закупкам, менеджер по контрактам, маркетолог, бухгалтер и т. д.Оптовики, совершающие такое количество сделок, также тратят много денег на маркетинг. Некоторые оптовики отправляют от 10 000 до 20 000 почтовых отправлений каждый месяц.

Я думаю, начинающий оптовик должен быть в состоянии продать от 5 до 10 оптовых сделок в первый год, если он будет усердно работать. Это может принести им от 25 000 до 50 000 долларов; однако вы можете не зарабатывать деньги в течение нескольких месяцев после того, как впервые начнете. Требуется время, чтобы выйти на рынок продавцов, заключить с ними контракт и купить дома конечному покупателю.Если оптовик предприимчив, он может заработать больше. Другие могли бы заработать гораздо меньше. Суперуспешные оптовики не добились этого за одну ночь. Если вы просто бездельничаете пару часов в неделю в надежде заработать 100 000 долларов в год, вы будете разочарованы.

Специальный читатель InvestFourMore! Получите скидку 96% на мастер-класс No-BS Wholesaling 101 от Rehabvaluator по этой специальной ссылке.

Какие типичные ошибки совершают оптовики?

Большинство людей, которые хотят заниматься оптовой торговлей недвижимостью, никогда не заключают сделки.У них неправильное представление о том, как работает бизнес, они не понимают, сколько работы предстоит сделать, или делают что-то не по порядку. Вот некоторые ошибки, которые я вижу:

Не зная, сколько заплатит инвестор наличными

Самая важная часть поиска сделки — это поиск сделки. Многие новые оптовики или инвесторы думают, что только потому, что они нашли FSBO (для продажи владельцем) или заставили продавца перезвонить им, они заключили сделку. Неважно, где вы нашли недвижимость, важна цена, по которой вы можете ее приобрести.Если вы не найдете недвижимость достаточно дешевой, ни один из ваших покупателей не захочет покупать ее, независимо от того, сколько покупателей у вас есть в вашем списке.

Влюбиться в обещания гуру

Несколько оптовиков связались со мной, говоря, что в ближайшие несколько месяцев у них будут сотни оптовых сделок, желая узнать, сколько я могу купить. Они говорят, что получат специальный доступ к незарегистрированным потерям права выкупа. Я больше никогда не слышал об этих оптовиках, поскольку для оптовиков нет специального доступа к незарегистрированным потерям права выкупа.Вы получаете сделки от тяжелой работы, а не от уловок.

Фальсификация цифр

Многие оптовики просто выдумывают цифры, потому что не знают реальных цифр или пытаются заключить сделку из чего-то, что таковой не является. Я все время вижу предложения оптовиков, присылаемые мне с безумно низкими оценками реабилитации или цифрами прибыли, которые включают только ремонт: «Ваша цена 100 000 долларов, ремонт требует 20 000 долларов, антиретровирусная терапия 150 000 долларов, прибыль 30 000 долларов!» Оптовый торговец не учитывает расходы на продажу, расходы на содержание, расходы на закрытие и возможные расходы на финансирование.

Инвестор, вероятно, потеряет деньги на этой сделке, а оптовик выглядит дилетантом, публикуя эти цифры. Лучше не указывать цифру прибыли, чем пытаться обманом заставить инвесторов заключить сделку. Лучшие оптовики, которых я знаю, работают с повторными сделками, не пытаясь снова и снова заманивать новых инвесторов в невыгодные сделки.

Как стать успешным оптовиком?

Если вы хотите стать одним из тех, кто зарабатывает кучу денег на оптовой торговле, вы можете это сделать. Чтобы построить свой бизнес, потребуются время и деньги.Вот основные шаги по построению оптового бизнеса:

  • Создайте план того, как вы будете продавать товары продавцам и покупателям.
  • Начните составлять список покупателей, посещая собрания или аукционы REI или ища покупателей за наличные.
  • Станьте экспертом в знании ценностей в своей области.
  • Узнайте, сколько стоит ремонт недвижимости в вашем районе.
  • Начните продавать недвижимость. Прямой маркетинг (открытки, вывески бандитов, объявления Craigslist) будет вашим лучшим выбором.
  • Сохраняйте прямой маркетинг для продавцов. Требуются сотни или даже тысячи маркетинговых материалов, чтобы мотивировать продавцов ответить. Чтобы получить первую сделку, могут потребоваться месяцы, и именно поэтому большинство людей уходят.
  • Продолжайте маркетинг для покупателей. Чем больше у вас покупателей, тем лучше. Самые успешные оптовики никогда не перестают искать покупателей.
  • После заключения сделок вам необходимо разработать системы. Начните тестировать различные открытки и знаки, чтобы увидеть, какие из них работают лучше всего.Нанимайте персонал, чтобы повысить производительность, и постройте бизнес, который будет работать без вашего участия.

Если все это кажется трудным, то это потому, что это сложно. Если вы хотите заработать много денег на недвижимости или чем-то еще, вам придется много работать.

Сколько оптовики могут платить за недвижимость?

Одной из наиболее важных частей оптовых продаж является знание того, сколько будут платить ваши покупатели. Никто не будет покупать недвижимость, если она будет стоить слишком дорого. Многие плавники будут использовать процент от АРВ, чтобы определить, сколько они будут платить за дом.ARV означает «Стоимость после ремонта» и представляет собой сумму, по которой дом будет продан после ремонта. Правило 70 процентов обычно используется среди флипперов и гласит:

Инвестор заплатит 70% АРВ за вычетом ремонта.

Если АРВ составляет 200 000 долларов, а дом нуждается в ремонте на 30 000 долларов, инвестор заплатит 110 000 долларов. (200 000 долл. США x 0,7) минус 30 000 долл. США = 110 000 долл. США. Перепродажа домов сопряжена с большими затратами, помимо простого ремонта, поэтому ласты покупают дома так дешево. Многие оптовики не осознают, какую скидку требуют их покупатели.

В некоторых районах страны могут быть флипперы, которым платят больше или меньше. Вы можете видеть, что процент АРВ-препаратов колеблется от 65 до 85 в зависимости от рынка и конкуренции. Вы видите очень высокие проценты только на очень горячих рынках.

Как только оптовик узнает, за что инвестор будет покупать недвижимость, он должен получить ее по контракту еще дешевле, чтобы заработать свои деньги. Очевидно, что хороший оптовик должен очень хорошо знать цены в своем районе и иметь представление о том, сколько будет стоить ремонт недвижимости.

Как найти недвижимость для оптовой продажи?

Мы продолжаем говорить о том, как важно иметь выгодную сделку при оптовой торговле, но как вы на самом деле это делаете? Ниже вы найдете множество способов найти дешевую недвижимость. Я переворачиваю много домов и нахожу предложения от MLS, аукционов, Craigslist, Zillow и собственного прямого маркетинга. Я считаю, что наиболее успешные оптовики, как правило, находят свои сделки в основном через прямой маркетинг.

MLS

Оптовики могут покупать дома у MLS, но это сложно.При покупке в MLS оптовику, возможно, придется использовать агента по недвижимости, и им, возможно, придется использовать двойное закрытие. Многие продавцы MLS, такие как дома и банки HUD, не допустят переуступаемых контрактов. Двойное закрытие — это когда титульная компания будет использовать наличные деньги конечных инвесторов для покупки дома у первоначального продавца. Некоторые продавцы также не допустят двойного закрытия, так как у них есть ограничения по Акту на то, как скоро недвижимость может быть снова продана после того, как они ее продали. По этой причине трудно продавать права выкупа оптом, но некоторые оптовики научились покупать с ООО и продавать это ООО, что иногда обходит ограничения.

Есть много других способов купить дома в MLS, которые не являются потерей права выкупа. Сделки MLS, как правило, труднее продавать оптом, потому что о них знает больше людей, и многие инвесторы за наличные могли бы купить эти дома без оптовика. Если оптовик может договориться о цене значительно ниже запрашиваемой или действовать быстро, чтобы получить выгодные предложения, он может продавать оптом из MLS.

Вождение за доллары

Вождение за доллары — это когда вы ищете свободные дома во время вождения, прогулки, езды на велосипеде и т.д.Когда вы находите свободный дом, вы пытаетесь связаться с владельцами, чтобы узнать, продадут ли они его вам. Вы можете сделать это, отправив письмо, открытку, постучавшись в дверь, оставив записку или попытавшись найти номер телефона.

Прямая почтовая рассылка

Прямая почтовая рассылка предполагает отправку открыток, писем или других видов почты потенциальным заинтересованным продавцам. Мы отправляем почтовые рассылки в тысячи домов в нашем районе. Мы используем определенные списки, такие как отсутствующие владельцы, чтобы ориентироваться на людей, которые с большей вероятностью продадут.Я использую компанию, которая создает письма, создает списки и даже имеет колл-центр, который отвечает на звонки вместо меня.

Сеть

Я покупаю много домов через свою сеть агентов, кредиторов, титульных компаний, подрядчиков, друзей и членов семьи. Большинство из них знают, что я постоянно покупаю уродливые дома, но они не знают, что могут мне помочь, если я не скажу им, как это сделать. Вы можете заплатить им рекомендательную плату за поиск сделок, но проверьте законы штата.

Бандитские вывески

Самый простой способ начать маркетинг среди продавцов — вывесить несколько бандитских вывесок, которые говорят о том, что вы покупаете дома.Инвесторы любят размещать их на оживленных углах улиц или в районах, в которых они хотят купить. Многие города объявили бандитские знаки незаконными, и если ваши знаки исчезнут, это может быть город, убирающий их, или другой инвестор, который хочет меньше конкуренции.

Веб-сайты

Привлечение мотивированных продавцов стало огромным в Интернете. Если вы можете создать веб-сайт для привлечения продавцов в вашем регионе, он может стать отличным источником потенциальных клиентов. Вы также можете размещать рекламу на Craigslist, Facebook или Google, чтобы направлять людей на ваш сайт.

Аукционы

На аукционах можно получить выгодные предложения, но многим оптовикам сложно их использовать. Большинство аукционов требуют реальных денег очень быстро после окончания аукциона. Действительно трудно назначить аукционный контракт или завершить двойное закрытие. Оптовый торговец обычно должен внести значительную сумму задатка и может потерять ее, если не сможет закрыться.

FSBO

Недвижимость, выставленная на продажу владельцем, может стать еще одним отличным источником сделок для оптовиков.Вы должны проделать некоторую работу, чтобы найти их. Многие продавцы FSBO будут использовать веб-сайты для размещения списка своих домов. Вы можете найти FSBO на Craigslist, Zillow и даже в Facebook.

В приведенном ниже видео рассказывается о многих способах получения выгодных предложений по недвижимости:

Поиск сделок с небольшими деньгами

Многие списки MLS требуют подтверждения наличия средств, письма о предварительной квалификации и задатка. Из-за этого оптовикам сложно покупать у MLS, когда у них нет денег. Большинство списков REO и HUD не позволяют вам переуступить контракт, а это означает, что вам придется купить дом.Если вы продаете оптом, потому что у вас нет денег на покупку инвестиционной недвижимости, может быть сложно купить дом оптом в MLS. Если вы покупаете недвижимость у продавцов вне рынка, вам будет проще получить дом по контракту. Продавец нерыночной недвижимости или собственности FSBO не может требовать письма о предварительной квалификации или подтверждения наличия средств перед подписанием контракта. Они также могут не требовать задаток.

Как оптовик находит покупателей?

Большинство оптовых сделок не могут рекламироваться в MLS (служба множественных объявлений), которую агенты по недвижимости используют для продажи домов.Вы можете выставить на продажу только тот дом, который принадлежит вам, а оптовики обычно не владеют недвижимостью, когда пытаются найти покупателей — они просто владеют ею по контракту. Вот почему оптовикам необходимо найти покупателей, а также сделок.

Оптовый торговец также должен закрыться очень быстро, чтобы переуступить контракт или выполнить двойное закрытие в течение срока действия контракта. Обычно у них нет времени на поиск новых покупателей после заключения сделки. Лучше всего, если у оптовика есть список покупателей до заключения сделки.Вот несколько советов по поиску покупателей:

Встречи REI

Встречи или встречи инвесторов в недвижимость — отличное место для поиска покупателей-инвесторов. Вы можете найти встречи, выполнив поиск местных клубов REI в вашем районе, поговорив с другими инвесторами или просмотрев в Интернете. На встречах можно найти оптовиков и покупателей за наличный расчет.

Проверить недавние продажи

Поищите общедоступные записи, чтобы узнать, кто недавно купил дома за наличные, так как они, скорее всего, являются инвесторами. Я только что получил письмо от оптовика, который связался со мной, потому что я купил дом за наличные.

Общайтесь там, где тусуются инвесторы, покупающие дома

Отправляйтесь туда, куда ходят инвесторы: продажи через доверенных лиц (выкупа), аукционы и налоговые продажи — все это отличные места для поиска инвесторов.

Реклама

Размещайте объявления на Craigslist, Facebook или в газете.

Ищите других покупателей жилья

Многие люди, которые ищут нерыночную недвижимость, также являются инвесторами, которые переворачивают или покупают аренду. Не все они оптовики. Ищите людей, которые ищут предложения, и спрашивайте их, являются ли они покупателями.

Сеть

Поговорите со всеми своими местными контактами: титульные компании, кредиторы, агенты, подрядчики и т. д., чтобы найти других покупателей.

Могут ли оптовики работать с агентами по недвижимости?

Я упомянул, что оптовики обычно не регистрируют свои дома у агентов по недвижимости в MLS. Мало того, что дома не могут быть перечислены, потому что оптовый торговец не владеет ими, но оптовый торговец также должен будет заплатить агенту по недвижимости за продажу дома. Часто оптовику не хватает места, чтобы платить агенту и зарабатывать деньги.Это не означает, что оптовики не могут работать с агентами по недвижимости другими способами.

Я постоянно покупаю дома у оптовиков, и некоторые из лучших оптовиков, которых я нашел, появились благодаря моей работе агентом по недвижимости. Еще один способ найти покупателей — через агентов по недвижимости. Я нашел несколько оптовиков, у которых можно было купить, потому что они отправили электронное письмо всем агентам по недвижимости в моем районе, в котором говорилось, что они также продают дома клиентам, которых представляют агенты по недвижимости. Я ответил, что я инвестор и хочу, чтобы меня включили в список их покупателей, что я и сделал.

Я знаю многих оптовиков, которые отправляют свою недвижимость агентам по недвижимости. Они говорят агенту, что, если их покупатель заинтересован, комиссия за недвижимость должна быть добавлена ​​к цене, по которой оптовик пытается продать дом. Например, оптовик продает дом за 100 000 долларов обычному покупателю за наличные из их списка. Если бы они продали дом покупателю с помощью агента, цена составила бы 100 000 долларов плюс комиссия, которую хотел получить агент по недвижимости.

Можете ли вы быть агентом по недвижимости и оптовым торговцем?

Многие люди говорят, что вы не можете быть инвестором в недвижимость и агентом по недвижимости.Я и то, и другое одновременно. Я не занимаюсь оптовой торговлей, потому что покупаю дома (ремонтирую их) и сдаю внаем. Я до сих пор использую методы, которые используют оптовики для заключения сделок. Почему люди говорят, что инвесторы не должны быть агентами?

Некоторые люди думают, что их бизнесу мешает работать в соответствии с законами и правилами, в соответствии с которыми должны работать агенты по недвижимости.

Агенты по недвижимости проводятся на более высоком уровне раскрытия информации и подотчетности. Я думаю, что это хорошо, но некоторые инвесторы считают, что это плохо.Я думаю, что работа агента дает мне больше ответственности перед продавцами, потому что они могут посмотреть мою лицензию и увидеть, что я профессионал, а не какой-то случайный человек с улицы. Я должен сообщить, что я агент, с которым у меня нет проблем, и что я могу покупать недвижимость по цене ниже рыночной, что меня тоже устраивает. Когда я покупаю вне рынка, комиссии не взимаются, что легко оправдывает покупку дома дешевле, чем на MLS. Я очень честен, что покупаю дома по цене ниже рыночной, и описываю преимущества продажи мне по сравнению с продажей дома через агента:

  • Без комиссии агента по недвижимости
  • Нет необходимости делать ремонт
  • Нет показов
  • Нет инспекции
  • Без оценки
  • Быстрое закрытие
  • Вы можете оставить все, что хотите оставить

Некоторые из этих преимуществ могут быть использованы и оптовиками, в зависимости от того, как они структурируют свои сделки.

Кто оплачивает затраты на закрытие оптовой сделки?

Когда продавец продает дом на MLS, продавец обычно оплачивает титульное страхование, некоторые расходы по закрытию сделки и комиссионные за недвижимость. Сделки структурированы совершенно по-другому, когда они продаются оптом. Оптовый продавец передает ответственность за стоимость закрытия конечному покупателю. Я думаю, что почти в каждом доме, который я купил в качестве оптовой сделки, я оплачивал страховку титула и расходы по закрытию как покупатель. Если вы являетесь покупателем, это дополнительные расходы, о которых вы должны знать.У меня даже были случаи, когда некоторые оптовые компании пытались взимать плату за маркетинг и другие услуги с покупателем, не упоминая об этом заранее.

Что такое охота на птиц?

Вы также можете слышать термины «выслеживание птиц» и «оптовая торговля» вместе. Птица-собака — это тот, кто находит потенциальных клиентов для оптовиков или инвесторов. Я упомянул, что получение части комиссии или сбора, непосредственно связанного с продажей дома, может быть незаконным. Птицы часто обходят это, беря плату за каждую наводку, которую они дают инвестору, независимо от того, заключает ли инвестор сделку или нет.

Заключение

Оптовая торговля может быть способом начать инвестировать в недвижимость без больших денег или опыта. Это не значит, что это легко или деньги придут быстро. Это требует много работы, и легко попасть в беду, если вы не знаете, что делаете. Не торопитесь, чтобы узнать, как работает бизнес, учитесь у других, изучайте свой рынок, находите покупателей и правильно заключайте сделки, и вы сможете создать успешный бизнес.

Оптовая торговля недвижимостью: пошаговое руководство

Оптовая торговля недвижимостью стала воротами к инвестированию в недвижимость, но это не значит, что вы можете делать это вслепую.Хотя это может быть одна из первых стратегий выхода, которые вы попробуете, важно научиться шаг за шагом продавать недвижимость . Только инвесторы с проверенной системой с большей вероятностью сделают успех привычным. План может сделать весь процесс более эффективным и прибыльным. Поэтому в ваших интересах поэтапно изучать оптовую торговлю недвижимостью.

Во-первых, позвольте мне поблагодарить вас за то, что вы сделали первый шаг в оптовой торговле: выработали правильное мышление и двинулись вперед.Недвижимость — сложная отрасль, пронизанная запутанным жаргоном и сложными стратегиями, но я отвлекся. Недвижимость настолько сложна, насколько вы ее делаете. Вполне возможно разбить оптовую торговлю недвижимостью на управляемые этапы. Есть цели, которые каждый инвестор должен поставить перед собой в первые несколько месяцев работы в отрасли. Они следующие.


[ Думаете об инвестировании в недвижимость? Узнайте, как начать работу, зарегистрировавшись для участия в БЕСПЛАТНОМ курсе по недвижимости, который проводится в вашем районе.]


Как работает оптовая торговля?

Пошаговое обучение оптовой торговле недвижимостью начинается с понимания концепции изнутри. Тем не менее, инвесторы должны знать, что это такое и когда его следует использовать. Чтобы было ясно, оптовая торговля обычно не имеет ничего общего с покупкой реального дома. Вместо этого инвесторы приобретают права на покупку дома по контракту, а затем продают свои права на покупку дома конечному покупателю. Это важное различие.В ходе оптовой сделки инвестор никогда не покупает дом; они просто ведут переговоры о праве купить дом. Они зарабатывают деньги, когда продают свои права на покупку конечному покупателю. Однако стоит отметить, что процесс состоит из восьми шагов:

.
  1. Провести углубленный анализ рынка

  2. Начните составлять список покупателей

  3. Приведите свою логистику в порядок

  4. Рынок, рынок и еще раз рынок

  5. Получите свою собственность по контракту

  6. Найдите своего конечного покупателя

  7. Назначение контракта

  8. Закрыть сделку

Шаг 1. Проведение углубленного анализа рынка (первый месяц)

Первый месяц оптовой торговли недвижимостью действительно больше связан с подготовкой, чем с чем-либо еще.Тем не менее, тем, кто хочет заключить свою первую оптовую сделку, следует проявить должную осмотрительность и уделить особое внимание следующим целям в течение первого месяца после начала оптовой кампании:

К концу первого месяца инвесторы должны стремиться узнать как можно больше о конкретном рынке, на котором они намереваются работать. Однако для этого начинающие оптовики должны сначала определить этот рынок. Рынок, на котором вы собираетесь работать, может быть не таким очевидным, как вы думали изначально.Ваша первая задача как оптового торговца должна состоять в том, чтобы определить по крайней мере три района , в которых вы можете вести бизнес. Обратите внимание на то, чего вы надеетесь достичь, и выясните для себя, какой район предлагает путь наименьшего сопротивления.

Шаг 2: начните составлять список покупателей (первый месяц)

Если вы еще не начали, составьте список потенциальных покупателей, которые будут заинтересованы в любых сделках, с которыми вы столкнетесь. В противном случае известные как список покупателей, контакты, которые вам удастся накопить, должны представлять контингент людей, которым вы чувствовали бы себя совершенно комфортно, если бы вы заключили сделку.Однако стоит отметить, что список не обязательно должен быть исчерпывающим, и при этом он не должен затмевать 100 имен в первый месяц своего существования. Вместо этого я рекомендую начинать медленно; Нет ничего плохого в том, чтобы собрать от 5 до 10 потенциальных покупателей, если они являются качественными потенциальными клиентами и способствуют достижению ваших целей. Я настоятельно рекомендую сосредоточиться на качестве, а не на количестве в первый месяц оптовой торговли недвижимостью.

Шаг 3: наведите порядок в логистике (первый месяц)

Каждому, кто хочет добиться успеха в оптовой торговле недвижимостью, необходимо относиться к ней как к бизнесу.И хотя вполне возможно добиться успеха в оптовой торговле, если рассматривать ее как хобби, преимущества увеличиваются в геометрической прогрессии, чем больше времени вы вкладываете. Тем не менее, если вы намереваетесь сделать карьеру в сфере оптовой торговли недвижимостью, вы должны относиться к ней как к бизнесу, которого она заслуживает.

В отличие от любого другого бизнеса, оптовая торговля недвижимостью стала синонимом собственного дополнения к логистике. Вы не можете рассчитывать на ведение бизнеса без надлежащей логистики в вашем углу, не так ли? Неудивительно, что вам понадобится способ, с помощью которого потенциальные клиенты смогут связаться с вами.В течение первого месяца я настоятельно рекомендую установить выделенную телефонную линию (отдельно от вашей личной линии) и составить свой первый набор визитных карточек. Таким образом, вы повысите свои шансы на получение выгодных предложений. Помните, вы не сможете заключить сделку, если никто не сможет с вами связаться. Соблюдайте должную осмотрительность и сделайте логистику приоритетом в первый месяц работы.

Шаг 4: рынок, рынок и еще раз рынок (второй месяц)

Я хочу сделать это предельно ясно: первый месяц должен быть посвящен изучению вашего рынка, налаживанию логистики и поиску потенциальных покупателей.Заметили, как я забыл включить поиск сделок? На это есть веская причина: оптовая торговля недвижимостью будет намного проще, если все необходимые детали будут на месте.

Без списка покупателей, средства связаться с вами или даже простого знания рынка можно с уверенностью предположить, что оптовая торговля недвижимостью совершенно сложна. Однако вы обнаружите, что добиться успеха намного легче, когда все в порядке. После того, как вы заложили основу, я рекомендую перейти к постановке целей во втором месяце.Если вы сделали все, что я описал выше, подумайте о том, чтобы предпринять следующие шаги во втором месяце.

Второй месяц любой кампании по оптовой продаже недвижимости должен быть посвящен только одному: маркетингу. Если вы предприняли все шаги, которые я упомянул в первый месяц, ваша воронка готова начать получать потенциальных клиентов. Я рекомендую инициировать следующие маркетинговые стратегии:

  • Прямая почтовая рассылка: Как следует из названия, в стратегии прямой почтовой рассылки инвестор ориентируется на определенный список рассылки с целевой рекламой.Если все сделано правильно, прямая почтовая рассылка будет иметь конкретное сообщение, предназначенное для человека, который ее читает. Придумайте стратегию, которая заставит вас отправить несколько целевых писем потенциальным продавцам, и есть большая вероятность, что вы получите хотя бы несколько лидов.
  • Знаки бандитов: Знаки бандитов, похожие на их аналоги на рекламных щитах, представляют собой небольшие знаки, передающие простое сообщение: что-то вроде «мы покупаем дома». Они наиболее эффективны в районах с интенсивным движением и могут привлечь внимание тех, кто ищет немедленное решение.Почему это не должны быть вы?
  • Вождение за доллары: При вождении за доллары инвесторы в буквальном смысле садятся в собственную машину и осматривают свой район в поисках потенциальных объектов недвижимости. Ищите явные признаки пренебрежения, и вы можете просто найти сделку, на которую стоит обратить внимание. Идея состоит в том, чтобы определить собственность, о которой в противном случае забыли, и забрать ее из рук владельца.
  • Сеть: Что может быть лучше, чтобы найти потенциальную сделку, чем поговорить с теми, с кем у вас уже есть рабочие отношения? Лучшие сделки по оптовой продаже недвижимости, с которыми мне приходилось сталкиваться, — это те, с которыми меня познакомили мои друзья по отрасли.Не думайте, что у ваших друзей в отрасли не будет чего-то для вас; никогда не узнаешь, пока не спросишь.

Как и в любой маркетинговой стратегии оптовой торговли недвижимостью, вы должны оставаться последовательными. Хотя вы в конечном итоге хотели бы услышать отзывы о своей первой попытке, шансы получить горячую лиду со временем улучшаются. Тем не менее, в ваших же интересах оставаться настойчивыми. Не останавливайтесь после того, как вы разослали один набор почтовых открыток или отправили одну волну бандитских вывесок.

Исследования показали, что большинство ваших первых попыток будут либо проигнорированы, либо проигнорированы, но это не должно вас обескураживать.Даже несмотря на то, что ваши первые попытки маркетинга не заканчиваются телефонным звонком, вы повышаете узнаваемость бренда. Достаточно скоро потенциальные продавцы начнут узнавать ваше имя, и разумно предположить, что после третьей или четвертой маркетинговой попытки они обратятся к вам, если им понадобится ваша помощь.

Шаг 5: Получите свою собственность по контракту

Понимание того, как шаг за шагом продавать недвижимость оптом, не может быть завершено, пока вы не узнаете, как получить недвижимость по контракту. Следовательно, как следует из шага, именно здесь инвесторы будут вести переговоры с нынешним домовладельцем.После того, как мотивированный продавец будет найден, и объект недвижимости будет найден, поработайте с домовладельцем, чтобы согласовать правильную цену и условия для рассматриваемого объекта. Однако для того, чтобы прийти к соглашению, которое нравится обеим сторонам, потребуются некоторые переговоры. Вот простая разбивка шагов, которые вы должны предпринять при переговорах с продавцом:

  • Развитие отношений с продавцом: После встречи с продавцом приступайте к развитию отношений. Идея состоит не только в том, чтобы официально представиться, но и узнать больше об их ситуации.Это даст вам лучшее представление об их мотивах и о том, как действовать дальше.

  • Работайте на их мотивацию: Развивая отношения с продавцом, выясните, чего они хотят (будь то деньги или быстро закрывающееся окно). Знание того, чего на самом деле хочет продавец, поможет обеим сторонам в переговорах.

  • Сделайте предложение: Сделайте предложение, действительно выгодное обеим сторонам. Идея не в том, чтобы «украсть» собственность; это помочь всем участникам.Предложение должно работать в рамках предстоящей сделки, поэтому не предлагайте слишком много.

  • Получите условия в письменном виде: После согласования условий получите их в письменном виде, также известном как контракт. Инвесторы должны быть полностью прозрачными и раскрывать свои намерения, поэтому сейчас самое время поработать с профессиональным юристом. В противном случае в договоре будут определены права оптовика на покупку дома по заранее установленной цене и изложены все условия предстоящей сделки.

Шаг 6. Найдите конечного покупателя

Чтобы быть ясным, этот шаг должен был уже произойти, технически. Именно в это время вы поговорите с конечным покупателем, чтобы продвинуть сделку, но было бы неплохо иметь конечного покупателя в очереди, прежде чем вы даже начнете искать дома. Таким образом, вы будете точно знать, какой тип дома искать в первую очередь. Конечно, это не всегда так, поэтому это следующий шаг в изучении того, как шаг за шагом продавать недвижимость оптом. Как следует из шага, именно здесь инвестор найдет конечного покупателя (обычно другого инвестора), чтобы купить свои права на дом.

Шаг 7: Назначение контракта

Когда конечный покупатель определен, пришло время сделать все официально. Настало время, когда инвестор создаст соглашение о переуступке контракта. В договоре должны быть указаны все важные моменты. А именно, что вы передаете им контракт за вознаграждение (и в договоре должно быть точно указано, сколько составляет вознаграждение. Этот процесс инициирует передачу контракта.

Шаг 8. Закрытие сделки

Когда наступит день закрытия, убедитесь, что конечный покупатель присутствует, чтобы поставить свою подпись на любой пунктирной линии.Они должны прибыть с правильными формами и оплатой для покупки собственности, включая плату за уступку. Как только титульная компания примет платеж, они выпишут чек на оплату вашего гонорара.

Резюме

Обучение шаг за шагом оптовым продажам недвижимости поначалу может показаться пугающим, и так и должно быть. Оптовые сделки включают в себя множество движущихся частей и требуют большой прозрачности. Однако это не значит, что они слишком сложны; они являются первой стратегией выхода, которую большинство инвесторов изучают по определенной причине.С небольшими первоначальными затратами и небольшими временными рамками пошаговая продажа недвижимости оптом — отличный способ замочить ноги инвесторов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.