Как покупается квартира: что нужно знать при покупке квартиры и как правильно ее приобрести на вторичном рынке и новостройке

Содержание

Как приобрести недвижимость безопасно и выгодно — Рынок жилья

Покупка квартиры сопряжена с рисками, которые ложатся на плечи покупателя. Необходимо отнестись к сделке максимально ответственно, ведь речь идет часто о единственном жилье и самой крупной покупке в жизни человека. К сожалению, довольно большой процент сделок по приобретению недвижимости расторгается судами по различным основаниям.

С самого начала покупатель должен определить, для чего приобретается недвижимость – для проживания или для инвестиции, а также представлять всю последовательность действий.

Поиск вариантов, просмотры, торги

Процесс приобретения жилья можно условно разделить на два этапа. Первый этап – это поиск подходящих объектов, договоренности о просмотре, просмотры квартир, переговоры, торги по цене квартиры.

На первом этапе, а еще лучше в самом его начале, покупателю необходимо определиться, действует ли он самостоятельно либо с помощью риэлтора.

Если вы решили действовать самостоятельно, уделите максимум времени поиску и выбору жилья, изучите все нюансы подбора нужного варианта.

Большинство потенциальных покупателей считают, что все просто и подобрать квартиру не проблема, поскольку все базы открытые. Но по факту это большой труд. Изучение рынка, анализ ситуации, переговоры с продавцами и агентами отнимают много времени и сил – по моим оценкам, раз в десять больше, чем если бы покупатель воспользовался услугами риэлтора. Еще больше времени тратится на бесполезные просмотры объектов, которые по разным причинам не подходят – их невозможно купить в конкретном случае или они вообще не скоро будут готовы к сделке.

Некоторое количество потенциальных покупателей все же успешно проходят этот сложный этап выбора квартиры. Однако если у вас нет такого количества свободного времени, лучше воспользоваться услугами профессионалов. Опытный риэлтор, желательно еще и юрист в одном лице, уже на этапе подготовки к просмотру отсеет нереальные варианты. Правильно заданные вопросы и опыт помогают выявить юридически проблемные объекты, что сокращает количество просмотров раз в пять.

Профессионализм риэлтора и заключается в том, чтобы понять клиента, помочь ему разобраться в его потребностях и найти оптимальный вариант. Хороший специалист способен подобрать вариант клиенту с трех показов.

Еще большой плюс опытного риэлтора – понимание истинной рыночной цены объекта. Он всегда укажет на моменты, по которым можно торговаться, и вовремя остановит торги, когда это неуместно и может сорвать выгодную сделку. Таким образом, профессионал сэкономит вам не только время и нервы, но и деньги.

Но вот наконец нужный объект найден. На этом первый этап в приобретении жилья заканчивается. Этот этап еще не нес в себе финансовых рисков.

Готовимся к сделке

Подобрав объект, мы переходим ко второму этапу, уже связанному с рисками.

Что необходимо? Проверить документы на объект, разобраться в ситуации продавца, внести задаток/аванс или заключить предварительный договор купли-продажи, подготовить схему сделки, составить и согласовать со сторонами основной договор купли-продажи, подписать его, зарегистрировать переход права, получить документы с регистрации, проконтролировать выполнение всех условий сделки продавцом, произвести расчеты, принять квартиру и подписать акт приема-передачи.

Даже если вы в себе уверены, для заключения сделки, подписания договора и координации денежного расчета лучше воспользоваться помощью профессионалов, а не советами в интернете, которые зачастую неверны. Это может быть риэлтор, юрист, а лучше и тот и другой или в одном лице.

Найдите хорошего специалиста, которому можно доверить процесс. На что обратить внимание? Желательно, чтобы у специалиста было высшее юридическое образование, большой опыт работы с недвижимостью, знание судебной практики по недвижимости, навыки профессионального переговорщика, наличие рекомендаций, репутация честного порядочного человека.

Распространенная ошибка – обращаться к знакомому агенту просто потому, что он хороший человек. Бывая на сделках, я часто встречаю слабо подготовленных, юридически неграмотных агентов. Их единственный плюс – что они знакомые клиента, и человек надеется, что именно поэтому агент его не подведет. Умышленно, конечно, не подведет, но зачастую проблемы у клиента возникают именно из-за неграмотности агента. Причем, как правило, такие «спецы» не заключают официальных договоров и, соответственно, ни за что не отвечают.

Обязательно заключите письменно договор на услугу и исключите все пени, штрафы, неустойки. Не составляйте генеральных доверенностей и доверенностей с правом получения денег.

Рекомендую также при заключении договора с риэлтором (юристом) не вносить невозвратный аванс или задаток, не убедившись, что такое юридическое лицо существует, а лицо, принимающее денежные средства, имеет данные полномочия. Если не могут представить документы – лучше отказаться от сотрудничества.

Не полагайтесь полностью на непроверенного агента. Среди них есть так называемые продавцы авансов, которые, получив от вас деньги, ничего не делают.

Если агент неадекватно себя ведет, нагнетает обстановку, торопит вас или оказывает давление – лучше отказаться от его услуг.

На что обратить внимание

Первичное представление о юридической чистоте квартиры можно сделать на основании документов о собственности, справки о зарегистрированных лицах. Дальнейшие проверки сложнее, они зависят от ситуации и объекта, и их очень трудно провести без привлечения специалистов.

На что нужно обратить внимание, рассматривая покупку на вторичном рынке?

  • Число собственников. Особенно важно уточнить, есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные граждане, кто сейчас служит в армии или отбывает срок наказания в местах лишения свободы.
  • Число зарегистрированных лиц и основания их регистрации. Существуют такие основания, по которым граждан нельзя будет выселить даже через суд.
  • Есть ли обременения на квартире в виде залога, ареста имущества, долгов собственников по кредитам, ипотеке и т. п.
  • Планировка квартиры. Отвечает ли она фактическому состоянию жилья, не было ли перепланировок, не внесенных в документы.
  • Качество и состояние жилья. За красивыми и свежими обоями может скрываться плесень, а за подвесными потолками следы затопления жильцами сверху.
  • Стоимость. Если цена занижена относительно аналогичных объектов – это повод задуматься о его чистоте в юридическом смысле.
  • История жилья, количество его переходов к новым владельцам. Если квартира часто перепродается, это требует дополнительной проверки.
  • Личность продавца. Если есть малейшие подозрения на его счет, лучше отказаться от покупки.
  • От чьего имени продажа. Продажа по доверенности – не самая желательная сделка, но если объект действительно нравится, покупка возможна, но с дополнительной проверкой. И обязательно проводите такие сделки с участием нотариуса.
  • Не стесняйтесь просить у владельцев документы. Адекватные хозяева, которым нечего скрывать, не станут вам в этом препятствовать. А если есть подозрения, что что-то скрывается или не договаривается, – это основание для более тщательной проверки.
  • Если приобретаете квартиру с евроремонтом и мебелью, это должно быть отражено в договоре или дополнительном соглашении. Квартиру принимайте по акту в день передачи вам ключей от приобретенного жилья.

Это лишь малая часть моментов, на которые следует обратить внимание. Каждый объект индивидуален, каждое из перечисленных обстоятельств может потянуть за собой длинную цепочку проблем, что впоследствии может повлечь за собой изъятие недвижимости.

Чего нельзя делать, чтобы не лишиться своих денег

  • Покупать объект без проверки.
  • Покупать по доверенности без тщательной проверки. Такую сделку рекомендую делать только в нотариальной форме.
  • Приобретать жилплощадь, на которую возникло право приватизации, без проверки ущемления прав третьих лиц.
  • Приобретать жилплощади, если не выписались бывшие жильцы, сохраняющие право проживания по тем или иным законным основаниям.
  • Приобретать недвижимость без нотариального согласия на продажу супруги/супруга продавца.
  • Проводить сделку с несовершеннолетними владельцами без разрешения органа опеки.
  • Покупать у недееспособных лиц.
  • Вносить большой задаток, аванс.
  • Рассчитываться за квартиру не тем способом, который прописан в договоре.
  • Производить расчеты в машине, жилье продавца и других не предназначенных для этого местах.
  • Рассчитываться с продавцом до момента регистрации сделки купли-продажи.
  • Передавать деньги без расписки или иного платежного документа.
  • Соглашаться на подписание договора или расписки не продавцом.
  • Заключать договор с указанием заниженной цены сделки. В случае банкротства продавца это может привести к изъятию квартиры в конкурсную массу.
  • Заключать договор купли-продажи в форме, не соответствующей закону.
  • Не производить регистрацию перехода права в Росреестре.

Это, повторюсь, не все риски, а лишь часть из них. Выявить их сможет только риэлтор, имеющий хорошую юридическую подготовку и постоянно изучающий судебную практику.

Если, к примеру, продавец скрыл от вас, что владельцы – недееспособные лица, вы рискуете потерять недвижимость и деньги. Справка о том, что продавец не состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не спасет от изъятия квартиры. Если поведение продавца кажется неадекватным либо продавец пожилой и его вменяемость смущает, то, помимо справок, я в некоторых случаях дополнительно заказываю экспертизу у психиатра. Ипотечникам не стоит уповать на проверку в банках. Банку нет большой разницы в законности предыдущих сделок, поскольку изъятие квартиры у собственника не освобождает его от выплаты кредита.

Только после тщательной проверки объекта и предыдущих его собственников переходим к сделке.

Расчеты

Это наиболее волнительный и сложный этап для покупателя, особенно если это альтернативные сделки (цепочки). Для специалиста же это обычная работа. По моему мнению, непрозрачные схемы с использованием банковских ячеек уходят в прошлое. Для простых безальтернативных сделок я предпочитаю расчеты с использованием аккредитива или депозита нотариуса. Для покупателя он хорош тем, что обязательство по оплате им исполнено с момента поступления денег в депозит. А в случае, если сделка не состоится или условия депозита не будут соблюдены, то денежные средства будут ему нотариусом возвращены.

Если сделка не нотариальная, то можно использовать аккредитив. Некоторые банки предлагают иные схемы расчетов, например сервер безопасных расчетов, блокированный накопительный счет и другие. Но ячейка как способ расчетов остается.

Доверьтесь профессионалам

Профессиональное сопровождение сделки – ваша защита. Составление договора купли-продажи, который является важнейшим документом сделки, я бы рекомендовал поручить нотариусу. Это, конечно, стоит дополнительных денег, но квартира покупается в среднем один-два раза в жизни. К тому же нотариальная сделка, по сути, приравнивается к решению суда, поскольку нотариус «проверяет законность сделки». Такую сделку расторгнуть можно только в исключительных случаях.

Многие сделки сейчас подлежат обязательному нотариальному удостоверению. По таким сделкам нотариальный тариф значительно снижен.

В то же время нотариус не анализирует и не проверяет историю квартиры и не может гарантировать законность предыдущих сделок по объекту. В этом вопросе может помочь адвокат, риэлтор, юрист. Лучше, если все это есть в одной компании.

Самое выгодное и безопасное для покупателя – полная услуга от надежного агентства недвижимости с участием грамотного юриста. От подбора и изучения всех вариантов покупки до детального анализа всех документов, изучения истории объекта, собственников, оснований перехода прав и их законности, анализа судебной практики по данному вопросу, проведения нотариальной сделки, обеспечения безопасности взаиморасчетов и до момента заселения покупателя в квартиру. При этом клиент получает также грамотную консультацию по налогообложению и налоговым вычетам.


Автор материала:

Адвокат ГК «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Сергей Васильевич Слободянюк

Консультации и сопровождение сделок с недвижимостью (купля-продажа квартир, комнат, загородной недвижимости, новостроек, а также аренда, ипотека и другие жилищные вопросы) комфортно и безопасно вместе с ГК «Адвокат-Недвижимость».

Тел.: (812) 741-60-05, 8 (905) 200-66-44. Сайт www.advocat-n.ru


Текст: На правах рекламы    Фото: jcomp — ru.freepik.com   

Что нужно знать при покупке квартиры: советы эксперта

Дата добавления: 11 декабря 2020 Категория: Недвижимость

Содержание статьи

В этой статье эксперт по недвижимости Александр Цвигун поделиться секретами: Как правильно купить квартиру в престижном районе, в отличном состоянии, недорого? А также как «сбить» цену и снизить риск попасть на мошенников. В статье — ответы на вопросы покупателей.

Первичный или вторичный рынок?

В первую очередь — покупателям необходимо определиться: квартира в новостройке (первичный рынок) или на вторичном рынке (б/у)? Для корректного выбора, необходимо определиться с бюджетом и собственными желаниями касательно состояния жилья, инфраструктуры и прочего.

Интересный факт: По официальным данным в крупных городах дешевле приобрести новостройку, в маленьких – квартиру со вторичного рынка.

Для большей наглядности динамики цен на рынке недвижимости Украины наша редакция подготовила таблицу-сравнение (2018-2020г).

Первичный рынокВторичный рынок
2016г.2017г.2018г.2019г.2020г.2016г.2017г.2018г.2019г.2020г.
102,1%104,1%105,1%107,9%104,5%103,4%106,2%108,0%108,9%107,7%

*Таблица 1. Динамика изменения цен на первичном и вторичном рынке в %. Статистика Министерства юстиции Украины

Проанализировав эти данные, становиться понятно, что квартиры на вторичном рынке — растут в цене интенсивнее. Если Вы выбираете квартиру зная, что будете продавать её в дальнейшем — стоить отдать должное внимание данному факту.

У каждого варианта – преимущества, недостатки, особенности. Рассмотрим, какое жилье выигрывает в плане комфорта, экономии, надежности сделки купли-продажи.

Полезно: Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

Квартиры в новостройках — недостатки и преимущества

Новые дома застройщики возводят по разным строительным технологиям: используют материалы разного качества, разной теплоизоляции, шумоподавления и так далее. Это напрямую влияет на уровень нового дома: эконом, комфорт, бизнес, премиум класс. Проанализируем плюсы и минусы новостроек.

Преимущества:

  • Современные технологии, строительные материалы;
  • Пластиковые окна;
  • Новые инженерные сети, коммуникации;
  • Электропроводка, выполненная по современным стандартам;
  • Наличие нескольких электрических точек в комнате;
  • Мощность, позволяющая включать бытовые приборы одновременно;
  • Свободная планировка;
  • Ремонт, соответствующий индивидуальным предпочтениям;
  • Широкий выбор квартир в одном корпусе;
  • Видеонаблюдение, консьерж в подъезде;
  • Доступные цены на старте строительства;
  • Наличие рассрочки, ипотека.

Существенный плюс – нормы, обязывающие застройщика обеспечить инфраструктуру жилого комплекса. В проекты входят парковки, детские, спортивные площадки, озеленение. Обычно рядом – магазины, детские сады, школы, остановки.

Недостатки:

  • Длительное ожидание сдачи объекта;
  • Выбор квартиры по планам, схемам, буклетам;
  • Сложное оформление документов;
  • Высокая стоимость квадратного метра.

Значительный минус – риск изменения сроков строительства, банкротства застройщика. Но, выбирая жилье в новостройке можно исключить данные минусы, обратившись к надежному застройщику и риэлторскому агентству 1REALTY.

Вторичные квартиры — недостатки и преимущества

Объекты вторичного рынка привлекают внимание расположением, планировкой, готовым ремонтом.

Преимущества:

  • Большой выбор: в отличии от новостроек — предложения есть во всех районах.
  • Косметический ремонт — не обязателен, переезд возможен сразу;
  • Стоимость коммунальных услуг — зачастую ниже.
  • Развитая инфраструктура;
  • Снижение цены при срочной продаже.

Недостатки:

  • Изношенные системы отопления, водоснабжения, канализации;
  • Необходимость обновить электропроводку;
  • Риск признания здания аварийным.

Для подведения итогов выбора квартиры, обратите внимание на сравнительную таблицу расходов при покупке квартиры:

*Важно! Необходимо учесть факт того, что при приобретении квартиры в новостройке — необходимо где-то проживать во время строительства и ремонта, обычно — покупатели прибегают ко временной аренде, а это дополнительная статья расходов. В квартиру на вторичном рынке — переезжают сразу.

Категория жильяИпотекаИпотечная страховкаОценка кв. при ипотекеЧерновой ремонтЧистовой ремонтТраты на аренду кв.Оформление
Первичный рынокДаНетНетДаДаДаДа
Вторичный рынокДаДаДаНетДаНетДа

Из таблицы видно, ипотеку можно оформить на новостройку и вторичку. В первом случае оплата страховки не понадобится, во втором – обязательно.

Как найти квартиру дешевле?

Цены на объекты недвижимости колеблются в зависимости от района, сезона, жизненной ситуации владельца.

Источники информации:

Агентство недвижимости всегда владеет наиболее точной, актуальной информацией. Обратившись к специалистам — вы получите оптимальный вариант по стоимости.

Расходы на покупку квартиры

В рамках планирования бюджета, нужно знать о сопутствующих расходах, которые необходимы при покупке квартиры:

  • Ремонтные работы.
  • Покупка и перевозка мебели.
  • Оформление документации — услуги юриста / нотариуса.
  • Услуги риэлторской компании.

1REALTY рекомендует обращаться к опытным специалистам, которые помогут подобрать квартиру и снизить риски потери денег, сократить затраты времени и максимально упростить процесс покупки квартиры.

Как сэкономить при покупке квартиры?

Экономия при покупке квартиры — это важный момент, о котором множество покупателей забывают. Сэкономленные деньги можно вложить в ремонт приобретенного жилья, улучшив условия жизни.

Несколько интересных фактов: В центре жилье дороже, в удаленных районах – дешевле. Однокомнатные квартиры популярнее трехкомнатных, цена квадратного метра однушки – выше. Площадь кухни, наличие/отсутствие лоджии, этаж – значительно влияют на стоимость.

Торгуемся с продавцом

Торг. Большинство продавцов охотно торгуются. Попытаться стоит, даже если пометка «торг уместен» отсутствует. Владелец уступит, если проявить настойчивость. Мощный аргумент – сравнение цены квартиры с конкурентами.

Полезный лайфхак – скидки, акции на стройварианты:
В периоды спада продаж (лето, новогодние каникулы) застройщики снижают цены, дарят черновой ремонт, отменяют первоначальный платеж и т.д.

Пример из практики данного лайфхака:
Александр, житель Одессы, купил квартиру в новостройке на 30% дешевле, заключив договор на старте продаж, на «котловане». Он живет с родственниками, ожидая сдачи объекта, и не тратит на аренду жилья.

Планировка квартиры

Чем меньше квартира, тем дешевле. Разумнее выбрать рациональную планировку меньшей площади, без широких коридоров, нестандартных и проходных комнат. Стоимость объекта недвижимости снижается, если в нем маленькая кухня, совмещенный санузел.

Выбор этажа

Грамотный выбор этажа. Квартиры на первых, последних и 13-х этажах – дешевле. Скидку предлагают на жилье, расположенное выше 4-го этажа домов без лифта.

Пример из практики:
Важно расположение. Выбирая квартиру в новостройке, Юрий поинтересовался, есть ли в многоэтажке жилье той же площади, но дешевле. Застройщик предложил вариант рядом с лифтом. Юрий сэкономил $4000.

Риски при покупке квартиры: будьте осторожны

Покупатель, оформляющий сделку купли-продажи самостоятельно, значительно рискует. Строительство жилого комплекса могут заморозить, сделку по покупки квартиры вторичного рынка – опротестовать.

Родственники продавца

Распространенное явление – появление родственников продавца, имеющих право на квартиру. Согласие на продажу отсутствует, значит, договор легко аннулировать. Сделку признают недействительной, квартиру отберут.

Сроки строительства

Приобретение жилья до старта продаж иногда оборачивается изменениями сроков строительства, уменьшением фактической площади квартиры, отсутствием обещанных коммуникаций. Худший вариант – банкротство застройщика, при котором дольщикам непросто вернуть кровные средства.

Подложные документы

Заключение сделки купли-продажи по подложным документам. Продавец показал доверенность? Ее могут отозвать. Если доверитель скоропостижно скончался, документ становится недействительным.

Как лучше купить квартиру — самостоятельно или с риэлтором?

Самостоятельное приобретение недвижимости требует длительной подготовки и оценки рисков. Алгоритм поиска и покупки:

  1. Обзвон по объявлениям. Координирование даты, места, времени просмотра квартиры. Назначение встреч;
  2. Самостоятельная оценка состояния жилья;
  3. После 5-20 просмотров – выбор оптимального варианта;
  4. Торг;
  5. Проверка документов, обременения, арестов, истории, незаконных перепланировок и т.д;
  6. Исключение рисков оспоримости: нарушение прав несовершеннолетних, проверка наличия лиц, имеющих право проживания и т.д;
  7. Оформление предварительного договора, соглашения о задатке. Передача задатка с распиской от продавца;
  8. Составление договора купли-продажи с учетом спорных моментов. Нотариальная заверка договора. Расчет;
  9. Составление, подписания акта приема-передачи;
  10. Оформление в органах государственной регистрации;
  11. Получение документа о собственности.

Покупка с помощью риэлторского агентства:

  1. Просмотр вариантов, подобранных специалистом, в удобное для Вас время;
  2. Передача задатка за покупку жилья;
  3. Сам процесс сделки;
  4. Расчет;
  5. Получение документа о праве собственности.

Агентство недвижимости отвечает за исключение рисков и оформление документов. 1REALTY рекомендует обращаться за помощью к специалистам, которые помогут на всех этапах приобретения жилья, минимизируют риски и проверят всю юридическую сторону вопроса.

Статья по теме: На что обращать внимание при покупке квартиры?

Юридические нюансы: на что обратить внимание?

При покупке квартиры, немаловажным фактором является проверка всех документов. Существует множество случаев, когда покупатели в силу слабой подкованности в данной сфере сталкиваются с серьезными проблемами:

  • Незаконная перепланировка квартиры;
  • Претензии супругов;
  • Недееспособность продавца;
  • Заниженная стоимость имущества в договоре;
  • Скрытые наследники.

Не меньше “подводных камней” существует и в сценарии, когда квартира покупается у застройщика:

  • Продажа квартиры покупателю без права её на реализацию;
  • Затягивание сроков введение в эксплуатацию нового дома;
  • Наличие открытых судебных дел относительно жилищного объекта;
  • Отсутствие разрешения на строительство.

Это только часть “скрытых проблем”, которые могут ожидать потенциального покупателя. Не проверив какой-либо из вышеперечисленных факторов, Вы рискуете потерять свои деньги и купленное жилье.

Заключение: подводим итоги статьи

Как правильно купить квартиру, чтобы не столкнуться с непредвиденными сложностями?

Определиться с выбором: первичный или вторичный рынок. Узнать актуальные цены, найти грамотного посредника, чтобы ускорить сделку. Снизить риски и сэкономить, используя советы риэлтора.

Последний этап – наслаждаться спокойной жизнью в комфортной, уютной квартире.

отвечаем на самые частые вопросы о покупке квартир в новостройках в 2020 году — pr-flat.ru

У покупателей квартир в новостройках возникает множество вопросов как на этапе подбора жилья, так и в процессе оформления сделки. Мы собрали самые распространенные из них и дали простые и понятные ответы.

Отвечаем на самые частые вопросы о покупке квартир в новостройках


Хочу посмотреть квартиру в новостройке перед покупкой, как это сделать?

Осмотреть квартиру в строящемся доме для принятия окончательного решения о покупке нельзя. Продажа новостроек предполагает, что будущие новоселы приобретают жилье, которое только появится.

Но существует несколько вариантов для тех, кто боится «кота в мешке»:

1. Сегодня многие застройщики предлагают покупателям осмотреть демо-квартиры или целые демо-этажи в строящемся доме. Такие презентационные пространства помогают покупателям оценить будущую отделку и качество работ.

2. Большинство девелоперов — это компании с большим опытом и множеством ранее реализованных проектов. Для оценки качества строительства можно посетить один из готовых жилых комплексов от застройщика, более того — есть возможность задать некоторые вопросы жителям этих домов. Но помните, данный способ актуален только если концепции готового ЖК и новостройки схожи.

3. В крайнем случае озвучьте свои пожелания о просмотре квартиры представителю застройщика. Если на данный момент степень готовности объекта и проводимые на нем работы позволяют посетить стройку с учетом соблюдения мер безопасности, то вам могут пойти на встречу. Так как многие современные ЖК — это квартальные застройки, существует вероятность, например, посетить дом другой очереди или секции.

Квартиры в новостройках реализуются только по договорам долевого участия?

Нет, квартиру в новостройке можно оформить не только по ДДУ. Среди других вариантов — договор/соглашение уступки прав по ДДУ, договор купли-продажи.

Уступка прав по ДДУ оформляется в том случае, если покупается квартира в строящемся доме, но не от застройщика, а от другого продавца. Распространенный пример: девелопер передал подрядчику/поставщику квартиры в качестве оплаты за выполненные услуги или работы, оформив сделку стандартно — через ДДУ. Компания, получившая квадратные метры, будет продавать жилье уже через соглашения об уступке прав.

Договора купли-продажи (ДКП) оформляются в том случае, если новостройка сдана в эксплуатацию. Например, застройщик не распродал жилье на этапе строительства, все сделки после получения разрешения на ввод будут оформляться через куплю-продажу.

Регистрация сделок в Росреестре это оформление права собственности?

Нет, право собственности покупатель может оформить только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта прием-передачи квартиры. Подробный чек-лист по приемке жилья вы найдете здесь, а пошаговую инструкцию по оформлению квартиры в собственность — в нашей отдельной статье.

Квартиры в новостройках дешевле, чем на вторичке в 2020 году?

Однозначного ответа на данный вопрос нет. Все зависит от множества критериев, в том числе индивидуальных. Но стоит отметить, что ставки по ипотеке на новостройки сейчас ниже, чем на готовое жилье, а большая часть льготных программ с выгодными условиями распространяется только на строящиеся объекты — это может стать решающим фактором во многих случаях.

Выбирая между новостройкой и вторичным жильем, ориентируйтесь на потребности свои и своей семьи. У каждого из вариантов есть как плюсы, так и минусы. Хотите жить в современном доме, сделать в квартире ремонт с нуля под свой вкус, оформить жилищный кредит на выгодных условиях? Тогда вам следует выбрать новостройку.

Какие существуют денежные риски при покупке квартиры в новостройке?

Сразу отметим, что при покупке строящегося жилья следует отдавать предпочтение проектам с долевым участием. В таком случае риски дольщика минимальны.

От финансовых потерь покупателя страхует государство: закон о долевом участии 214-ФЗ в целом, переход на эскроу с 1 июля 2019 года в частности, Фонд дольщиков — позволяют максимально защитить права покупателей.

Что будет с ценами на жилье в 2020 году?

Многие, кто планировал покупку квартиры, но не успел ее совершить до начала экономического кризиса, вызванного ситуацией с распространением коронавирса и падением курса рубля, задумались над тем, стоит ли приобретать недвижимость сейчас или отложить вопрос до лучших времен.

Большое количество аналитиков выдвигают всевозможные гипотезы о дальнейшей судьбе рынка жилищного строительства и ценах на недвижимость в 2020 году. Многие ждут снижения стоимости квадратных метров (от 5% до 30%), другие не видят предпосылок к уменьшению цен, так как себестоимость строительства только растет — после перехода на эскроу застройщики вынуждены оформлять кредиты в банках, а цена строительных материалов зависит от курса валют.

Таким образом, точно оценить ситуацию на данный момент не представляется возможным. Но если девелоперы пока не анонсируют ажиотажных скидок и акций на новостройки, то банки уже подняли ставки по ипотеке и подавляющее большинство ожидает повышение ключевой ставки ЦБ РФ. Это значит, что даже при снижении средних цен, растущая стоимость жилищных кредитов, не позволит покупателям значительно сэкономить.

Советуем ориентироваться на сложившуюся личную жизненную ситуацию. Если у вас есть возможность и желание совершить долгожданную покупку, то — действуйте!

Как правильно выбрать квартиру в новостройке и на вторичном рынке / Меридиан

Перед тем как выбирать квартиру, нужно как минимум определиться с районом (мы уже проводили обзор, какой район Тюмени выбрать для проживания).

Чем руководствоваться при оценке будущего района для проживания:

Транспортная доступность

Оцените сколько времени будет занимать дорога до работы (и других ваших «мест притяжения») и обратно на автомобиле, а также наличие удобных развязок и пробок на дорогах.

Если личного автомобиля нет, нужно проанализировать количество маршрутов общественного транспорта, как часто и до скольки они ходят. Например, если окажется, что вы работаете до 10 вечера и ни один автобус уже не отвезет вас домой, придется постоянно тратиться на такси, что очень невыгодно.

Инфраструктура

Оцените инфраструктуру района отталкиваясь от важных для вас критериев. Если у вас есть (или планируются) дети, конечно важным пунктом будет детский сад, школа рядом с домом, наличие хороших игровых зон, безопасность района.

Если у вас есть автомобиль, обратите внимание на количество парковочных мест (соотнесите их с количеством квартир в будущем доме). Оцените планировку внутреннего двора — если места будет не много, не превратиться ли все в сплошную парковку?

Посмотрите заранее, где можно будет прогуляться после работы вечером, какие магазины есть в непосредственной близости к вашему дому и до каких крупных ТЦ можно быстро добраться.

В общем, отталкивайтесь от своих потребностей при оценке инфраструктуры, а также изучайте информацию о том, как планируется застраиваться район в дальнейшем.

Экологичность

Это немаловажный фактор при выборе места для постоянного проживания. Почитайте информацию об экологии выбранного вами района, поищите есть ли какие-либо промышленные объекты/заводы неподалеку, мусорные полигоны, не проходят ли ж/д пути и т.д.

Перспективность

Всем хочется не просто купить жилье, но и выгодно вложить деньги. Конечно, сказать на 100% подорожает/подешевеет жилье в конкретном районе нельзя (если это не центр), но постарайтесь собрать максимум информации о том, как будет развиваться район в будущем и выгодно ли будет потом продать там квартиру.

Новостройки Москвы: преимущества нового жилья

В настоящее время в Москве идёт активный процесс возведения новых домов. Столица обновляется, предоставляя больше нового комфортного жилого пространства. Тем, кто задумался над покупкой новой квартиры, можно просмотреть данные в интернете и определиться, на чем остановить свой выбор – покупка нового жилья или квартиры в старом доме

28 марта, 12:28 2301

ПОЧЕМУ ИМЕННО НОВОСТРОЙКА
  • Высокая энергоэффективность. Новостройки Москвы строятся с применением новейших технологий, которые могут значительно уменьшать энергозатратность. Поэтому проживание в новом доме будет не только более комфортным, но и более экономичным.

  • Меньше затрат на ремонт. При покупке квартиры в новостройке не нужно задумываться о капитальном ремонте. Покупая квартиры без отделки, нужно лишь воплотить свои фантазии по дизайну, а в готовую квартиру вообще можно въехать без хлопот.

  • Дома на гарантии. В течение 3-5 лет после сдачи дома компания-застройщик будет ликвидировать неполадки или недочеты, допущенные при строительстве. Конечно, в новых домах такое случается крайне редко, но всё же спокойнее, когда есть защита от непредвиденных ситуаций.

  • Свободная планировка. Будущие хозяева смогут сами решить, каким образом будут располагаться комнаты в помещении. Так квартира приобретет свою уникальность и индивидуальность.

  • Большой выбор. В отличие от квартир в старых домах, где вариантов не так много, в новом доме будущие жильцы могут выбрать квартиру именно в той части дома, в какой захотят. Выбор этажа и вида из окон – неплохое преимущество.

  • Льготная ипотека. Именно на квартиры в новых домах действует система уменьшенных процентов по ипотеке. К примеру, таким образом, государство поддерживает семьи с двумя и более детьми.

  • Простота сделки. Новая квартира покупается напрямую у застройщика. Возможно избежать вереницы посредников в лице агентов по недвижимости и риелторов.

  • Выгодное вложение. Если приобрести квартиру на этапе стройки дома, можно значительно сэкономить, так как после сдачи дома данная квартира значительно возрастет в цене.

В КАКОЕ ВРЕМЯ ЛУЧШЕ ПРИОБРЕТАТЬ НОВОСТРОЙКУ

Как уже излагалось выше, чем раньше приобрести квартиру, тем меньшую сумму за неё придется уплатить. Остается большой выбор квартир в доме, есть возможность зарезервировать парковочное место, а также за дополнительную плату поменять отделку в квартире по своему вкусу.

Если купить квартиру позднее, многие переделки будут уже недоступны, квартира вырастет в цене, но покупатель будет иметь точное представление о будущем жилье. А также есть возможность оценить, как идет продажа квартир и пользуется ли этот дом популярностью.

Необходимый пакет документов для покупки квартиры

После того как аванс был внесен и все ключевые моменты сделки были прописаны в договоре, можно приступить к сбору документов.

Во время передачи денег Продавец пообещал покупателю предоставить документы, подтверждающие легитимность сделки. Если Покупателю предоставляются копии документов, необходимо для начала сверить их с оригиналом. В идеале копирование документов должно происходить в присутствии обеих сторон сделки, только так можно убедиться в отсутствии подлога и мошенничества.

Еще один вариант сверки подлинности документов: просмотреть оригиналы во время подписания договора купли-продажи. Но это крайняя мера. Так, если окажется, что в документации имеются неточности или недостоверные данные, Покупатель будет вынужден отказаться от сделки на самом финише.

Необязательно требовать от Продавца единовременно представить все необходимые документы. Ознакамливаться с документами можно постепенно, без спешки. Время для организационных моментов и проверки документации указано в тексте авансового соглашения. 

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

При покупке квартиры вторичного рынка Продавец должен предоставить Покупателю стандартный (базовый) пакет документов. В некоторых случаях может понадобиться дополнительный комплект документов и справок.

Не все документы нужны для оформления сделки. Большая часть из них потребуется именно Покупателю для того, чтобы с юридической стороны оценить чистоту планируемой сделки.

Теперь давайте подробнее рассмотрим перечень необходимых документов.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру. Основной документ, который является гарантом законности сделки. Выписка подтверждает информацию о том, кто на самом деле является собственником квартиры. Кроме этого в ЕГРН можно увидеть наличие ограничений или обременений на конкретный объект недвижимости.
  2. Основание регистрации права собственности на квартиру (правоустанавливающие документы). В зависимости от того, какой документ подтверждает право собственности, выбирается способ проверки остальной документации. 
  3. Выписка из домовой книги или справка о составе семьи. Данная справка не входит в обязательный пакет документов, она нужна в первую очередь для того, чтобы оценить круг зарегистрированных в квартире лиц. Если в справке будут указаны несовершеннолетние дети, необходимо уточнить у Продавца про их дальнейшую регистрацию по иному адресу. 
  4. Документ, удостоверяющий личность Продавца.

Это базовый пакет документов, который Покупатель обязательно должен увидеть и проанализировать перед подписанием договора купли-продажи. Именно эти документы позволяют оценить степень добросовестности Продавца.

Самая выгодная ситуация для Покупателя — покупка квартиры у знакомого или родственника. В таком случае никаких подводных камней и скрытых фактов быть не должно.

Если Продавец является одиноким, дееспособным человеком, проблем во время оформления сделки также возникнуть не должно. При таком раскладе базового пакета документов будет достаточно. 

Дополнительные документы для покупки квартиры

Другое дело, если в квартире зарегистрировано большое количество лиц, среди которых есть несовершеннолетние или недееспособные лица. Теперь добавим к этому сомнительную внешность и поведение продавца или проблемные документы на право собственности. Получаем полный комплект неприятностей. Для того чтобы обеспечить юридическую чистоту сделки, Покупателю стоит настаивать на предъявлении дополнительного пакета документов:

  1. Кадастровый паспорт. Этот документ может понадобиться в случае, если квартира не состоит на учете, а также для того, чтобы убедиться в законности перепланировки.
  2. Письменное согласие на продажу от имени супруга или супруги собственника квартир либо документ, подтверждающий права продавца распоряжаться квартирой без согласия супруга (брачный договор или соглашение о разделе общего имущества). 
  3. Разрешение органов опеки и попечительства. Этот документ обязателен для предъявления в случаях, когда собственником квартиры является несовершеннолетний. 
  4. Согласие залогодержателя (банка) на сделку. Актуально для случаев, если квартира находится в залоге у банка.
  5. Согласие получателя ренты. Этот документ понадобится в случае, если Продавец получил квартиру по договору ренты. 
  6. Извещение о сделке участников долевой собственности или их отказ от преимущественной покупки. Речь идет о покупке доли квартиры или комнаты в коммунальной квартире.
  7. Расширенная выписка из домовой книги. Нужна для того, чтобы отследить прописку и выписку предыдущих жильцов. 
  8. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект. Из документа можно узнать информацию о смене собственников. Также можно уточнить, на основании каких правоустанавливающих документов к нынешнему и предыдущим владельцам переходило право собственности на квартиру.
  9. Заключение о рыночной стоимости квартиры понадобится, если квартира покупается с использованием кредитных средств банка. 
  10. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что владелец квартиры не состоит на учете в этих учреждениях. 
  11. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Большую часть из вышеперечисленных документов может потребовать регистратор сделки. Однако сегодня договор купли-продажи можно зарегистрировать в едином окне МФЦ. Главная функция сотрудников многофункциональных центров — прием документов от населения.

Это означает, что работник центра может не обратить внимание на отсутствие того или иного документа. Такая оплошность может стать причиной приостановки регистрации и отказа в ней. Еще одним последствием отсутствия некоторых документов может стать признание сделки недействительной.

Для того чтобы избежать подобных сюрпризов, Покупателю необходимо лично проверять документы на квартиру. Если Покупатель не может самостоятельно оценить чистоту сделки, ему стоит обратиться к юристу.

Невозможно сразу сказать, какие документы понадобится предоставить Продавцу. Все зависит от ситуации. Например, наличие в паспорте у Продавца информации о несовершеннолетних детях тоже не является поводом требовать согласие опеки. Если дети не являются собственниками квартиры, никакого согласия от органов опеки и попечительства получать не нужно.

Итак, документы на руках. Для юридически неподготовленного человека информация, которая в них представлена, не несет практически никакой смысловой нагрузки, поэтому имеет смысл воспользоваться опытом и знаниями юриста по сопровождению сделок с недвижимостью.

Дистанционная покупка квартиры. Что нужно знать?

По этой причине, многие иногородние покупатели выбирают дистанционный способ приобретения квартиры в Тюмени, главным преимуществом которого, несомненно, является экономия финансов и времени.

Самое важное при покупке квартиры в другом городе – убедиться в том, что застройщик надежный, а квартира и жилой комплекс подходят под ваши требования. Узнайте, как проверить застройщика и быть уверенным в надежности сделки и качестве приобретаемого жилья. А наши специальные материалы «Найти квартиру своей мечты», «Новостройка или вторичка? Что выбрать?», «Инфраструктура новостроек: как понять, что жилой комплекс вам подходит?» помогут вам найти идеальную квартиру в достойном вас жилом комплексе.

Тем, кто не знаком с городом и хочет узнать о Тюмени как можно больше полезной информации для выбора жилья, мы рекомендуем прочитать материалы «Где лучше купить квартиру в Тюмени?», «Топ-10 новостроек Тюмени в 2019 году. Какие дома сдадут?». Благодаря им вы сможете познакомиться с районами города и лучшими тюменскими жилыми комплексами.

Порядок проведения сделки

Итак, вы определились с районом города и новостройкой и выбрали дистанционный способ покупки жилья. Далее сценарий такой:

  1. Сделайте копию паспорта и отправьте его застройщику.

  2. Застройщик проверяет документ и готовит договор, где указаны ваши данные, и условия сделки. Затем, он отправляет документ вам на электронную почту для ознакомления.

  3. Ваша задача – внимательно проверить договор, и в случае если вас всё устраивает, вы должны сделать три копии документа (вам, застройщику и регистрационному органу) и подписать их.

  4. После – необходимо оплатить государственную пошлину. В ближайшем отделении МФЦ вам подскажут реквизиты для оплаты.

  5. Далее оформляется доверенность на юриста застройщика (шаблон вы можете запросить у специалиста отдела продаж строительной компании). Это нужно для того, чтобы ваши интересы были защищены в регистрационных учреждениях.

  6. Собираете пакет необходимых документов (три копии договора, квитанция об уплате госпошлины, доверенность на юриста) и отправляете сервисом экспресс-доставки в адрес строительной компании.

  7. Застройщик подписывает документы со своей стороны и сдает их в Росреестр. В среднем регистрация занимает 4-5 дней.

  8. После того, как зарегистрированный договор готов и получен, застройщик отправляет вам экземпляр.

  9. Регистрацию договора можно проверить на сайте Росреестра. А после того, как договор окажется у вас, вам предстоит оплатить установленную в документе сумму любым удобным для вас способом на счет строительной компании.

  10. Поздравляем, вы обладатель новой квартиры!

Как купить многоквартирный дом: руководство для начинающих (2022)

Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей и дорогостоящим вложением, но владение сдаваемым в аренду комплексом также может быть очень прибыльным. Это руководство для начинающих содержит советы и рекомендации, которые помогут вам принимать разумные решения. Ваша первая покупка большого жилого комплекса может быть как пугающей, так и захватывающей. Вот несколько простых шагов, которым нужно следовать, чтобы не сбиться с пути.

Ваша первая покупка большого жилого комплекса может быть одновременно пугающей и волнующей.Вот несколько простых шагов, которым нужно следовать, чтобы не сбиться с пути.

решёткаЭтапы покупки жилого комплекса в 2022 году

  1. Узнайте о типах жилых комплексов
  2. Получить предварительное одобрение
  3. Ищите недвижимость и делайте предложения
  4. Выберите управляющую компанию
  5. Завершить сделку и финансирование
  6. Стабилизируйте свои инвестиции

решетка1. Узнайте о типах жилых комплексов

4 типа жилых комплексов

  • Здания класса А: новых зданий (обычно менее 10 лет), которые имеют дополнительные удобства, такие как фитнес-центр, бассейн или офисные помещения.
  • Здания класса B: Здания возрастом от 10 до 20 лет с меньшими удобствами, но еще не пришедшие в упадок.
  • Здания класса C: Здания возрастом от 20 до 30 лет, которые могут не иметь удобств и, вероятно, потребуют некоторого ремонта.
  • Здания класса D: Старые здания, требующие масштабного ремонта.

После того, как вы узнали о типах жилых комплексов, пришло время задать себе несколько вопросов и поставить перед собой цели.Какой тип здания вы хотите? Чего вы хотите добиться зданием? Куда вы хотите инвестировать? Выбор рынка является одним из наиболее важных факторов успеха ваших инвестиций. Рынок с негативной тенденцией может иметь катастрофические последствия, тогда как выход на правильный рынок в нужное время может сделать многоквартирный дом одной из ваших лучших инвестиций.

Этот шаг также включает установку бюджета. Помните, что во многих многоквартирных домах потребуется первоначальный взнос в размере 100 000 долларов или более.Убедитесь, что у вас есть такие наличные деньги легко доступны. При рассмотрении вашего бюджета, попробуйте спрогнозировать свой денежный поток. В Интернете есть онлайн-калькуляторы аренды недвижимости, которые помогут вам рассчитать ежемесячный и годовой доход. Постарайтесь быть консервативными с этими оценками. Лучший сценарий не всегда реалистичен.

решетка2. Получить предварительное одобрение

Когда у вас есть бюджет, целевой рынок и прогноз денежных потоков, вы можете начать получать предварительное одобрение для финансирования.Лучше всего поговорить как минимум с 3 кредиторами, чтобы убедиться, что вы получаете наилучшую возможную ставку. Постарайтесь получить предварительное одобрение как минимум от двух человек, чтобы у вас были варианты. После того, как вы получите предварительное одобрение, вы можете начать поиск жилых комплексов, которые соответствуют этому бюджету.

решетка3. Ищите недвижимость и делайте предложения

Как только вы узнаете, что у вас есть доступные варианты финансирования, вы можете приступить к поиску зданий, которые вам подойдут. Вы должны начать с поиска в Интернете — найти несколько зданий, которые вас заинтересуют, и начать делать предложения.Даже если ваши предложения стоят ниже указанной цены, лучше протестировать рынок и найти сделку.

Начните проводить проверки. Многоквартирные дома — это большие инвестиции, поэтому будьте внимательны при проверке. Задавайте вопросы и проверяйте каждую единицу. Обратите особое внимание на крышу, водопровод, систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и электрическую систему.

Потенциальная стратегия состоит в том, чтобы запросить отзывы о здании или найти их в Интернете. Хотя некоторые из проблем в обзорах могут быть результатом плохого управления или других проблем, не связанных с самим зданием, в некоторых обзорах могут быть выявлены проблемы в отдельных подразделениях.Вы можете спросить, были ли проблемы решены или это проблемы, связанные с инвестициями.

решетка4. Выберите управляющую компанию

Если жилой комплекс достаточно большой, вы, скорее всего, не будете управлять им самостоятельно. Вы будете нанимать компанию по управлению недвижимостью, чтобы помочь с вашими инвестициями. Не менее важно инвестировать в правильный рынок. Управляющая компания сделает или сломает ваши инвестиции.

Обязательно проведите тщательный анализ нескольких компаний и получите котировки.Найдите некоторые из их обзоров в Интернете и осмотрите некоторые другие свойства, которыми они в настоящее время управляют. Есть ли общая проблема, которая возникает во всех их свойствах? Это может натолкнуть вас на потенциальный недостаток в компании.

решетка5. Завершение сделки и финансирование

Как только вы найдете идеальное здание, вернитесь к этим кредиторам с вашей фактической сделкой и завершите финансирование. Благодаря нескольким предварительным утверждениям вы сможете более точно сравнивать ставки и другие аспекты финансирования.Ваш кредитор, вероятно, потребует оценки перед завершением.

Убедитесь, что с заголовком все в порядке, и отчет об оценке вернулся в хорошем состоянии. Если в отчете будут обнаружены какие-либо проблемы, о которых вы не знали, вы можете пересмотреть свои инвестиции. В противном случае, как только все будет подтверждено, вы можете закрыть сделку и подготовиться к сдаче в аренду!

решетка6. Стабилизируйте свои инвестиции

Будьте готовы потратить несколько месяцев или лет на стабилизацию своих инвестиций и приведение в порядок всех финансов.Как только вы начнете получать арендаторов на автопилоте, вы можете даже подумать о расширении за счет нового многоквартирного дома.

решеткаПокупка многоквартирного дома: часто задаваемые вопросы

Является ли покупка жилого комплекса хорошей инвестицией?

Покупка жилого комплекса может стать отличной инвестицией, если вы сделаете домашнюю работу и сделаете покупку в правильном месте и по правильной цене. Вы также должны убедиться, что ваша собственность хорошо управляется и что ваша аренда надлежащим образом продается, обеспечивая низкий уровень вакантных площадей.

Первое, на что следует обратить внимание, — является ли покупка конкретного жилого комплекса хорошей инвестицией и есть ли у вас время на управление недвижимостью. Владеть несколькими небольшими арендными объектами легче, а с арендаторами легче работать один на один. В жилом комплексе больше потенциальных вакансий и больше масштабных проблем, с которыми вы можете столкнуться.

Вообще говоря, большинство многоквартирных домов являются хорошей инвестицией. Однако не каждое здание автоматически является хорошей инвестицией.Каждый должен оцениваться отдельно. Вы должны учитывать такие вещи, как возраст, состояние собственности, цена за квадратный фут (по сравнению с остальным рынком) и местный рынок недвижимости. Очень важно знать, как рассчитать цену за квадратный фут, предельные ставки и как искать скидки.

Что делает многоквартирный дом надежной и стабильной инвестицией, так это тот факт, что, когда вы владеете зданием или жилым комплексом, в вашем портфеле будет несколько отдельных квартир. Поэтому, когда некоторые из них свободны, у вас, скорее всего, будут заполнены другие, а это означает, что вы не потеряете столько денежных средств.И когда вы полностью сыты, у вас будет гораздо больший поток дохода. Многоквартирный дом позволяет вам расширить свое портфолио всего за одну покупку.

Кроме того, многоквартирные дома, как и вся недвижимость, дорожают. Даже если вы находитесь в безубыточности, повышение стоимости в течение 5–10–20 лет может обеспечить хорошую прибыль.

Обратной стороной является то, что многоквартирные дома, как правило, требуют большого первоначального взноса. Здания обычно намного дороже, чем средний дом. Это делает первоначальный взнос в размере 20% значительно дороже.Вы должны рассчитывать на первоначальный взнос в размере более 100 000 долларов США, поскольку даже самые доступные здания с несколькими квартирами будут стоить более 500 000 долларов США.

Еще одним недостатком многоквартирного дома является тот факт, что вы будете работать с несколькими жильцами. С арендуемой недвижимостью вы можете найти арендатора на 12 месяцев, а затем проверять каждые несколько недель. В многоквартирном доме у вас может быть 6-8 жильцов, с которыми вы регулярно общаетесь, а затем вам, возможно, придется объявить об открытии других 6-8 квартир.Гораздо больше работы, чтобы сохранить доход. Конечно, вы можете нанять управляющего недвижимостью и другой персонал, но все это съедает вашу прибыль.

Многоквартирные дома также сопряжены с большими рисками ответственности и проблемами соблюдения законодательства. Если у вас есть бассейн или фитнес-центр, существует еще больше потенциальных рисков. Они могут быть привлекательными и важными для успеха ваших инвестиций, но они могут быть как дорогостоящими, так и трудоемкими.

Многоквартирные дома также являются более трудными для выхода инвестициями.Обычно они продаются дольше. Поэтому жизненно важно, чтобы у вас как у инвестора были другие источники дохода на случай, если у вас возникнут проблемы и вам придется продать раньше, чем ожидалось.

Сколько стоит многоквартирный дом?

Ценовые диапазоны многоквартирных домов зависят от множества факторов. Во-первых, это количество квартир в доме. Если вы рассматриваете двухуровневые, трехэтажные или четырехэтажные многоквартирные дома, то цена будет относительно низкой по сравнению с многоэтажными домами, в которых могут быть сотни отдельных квартир.Однако, как новичок в многоквартирных домах, вы, вероятно, не собираетесь начинать с многоэтажки. Вероятно, вы ищете что-то посреди дороги — т. е. что-то с 4 — 16 единицами.

Второй фактор касается расположения здания. Квартиры в небольших сельских городах, как правило, дешевле, чем дома аналогичного размера в центре большого или даже среднего города. Здесь, однако, важно помнить, что арендная плата в этих районах также будет выше, поэтому более высокая цена может быть оправдана.

За последние 12 месяцев средняя цена продажи жилого комплекса составила 1 598 091 доллар США. Однако средняя цена продажи составляла всего 238 400 долларов. Это означает, что многие многоквартирные дома, как правило, доступны для начинающих инвесторов. Вам не нужно будет тратить миллионы долларов, чтобы начать, хотя этот вариант также доступен для вас.

Сколько денег я могу заработать на многоквартирном доме?

Недвижимость, и жилой комплекс, в частности, можно зарабатывать разными способами.Наиболее очевидным является использование имущества для получения дохода от сдачи в аренду. Вы также можете заработать на повышении стоимости недвижимости — жилые комплексы по-прежнему остаются привлекательными для инвестиций. Их стоимость имеет тенденцию значительно возрастать с течением времени. Даже если доход от аренды позволит вам выйти на уровень безубыточности, повышение стоимости недвижимости может обеспечить впечатляющую прибыль.

Другие варианты включают использование собственности и использование собственности для получения налоговых льгот. Это более тонкие стратегии, и вам, вероятно, интересно, на что похож доход от аренды.Вы можете ожидать ставку капитализации 4% — 10% с любым жилым комплексом.

Какие виды кредитов доступны для многоквартирных домов?

Для домов с 4 или менее квартирами покупателям доступны жилищные ссуды. Если в жилом комплексе более 4 квартир, есть три коммерческих варианта:

  • Ссуды, обеспеченные государством: Эти ссуды варьируются от 750 000 до 6 миллионов долларов США и обычно требуют высокого отношения кредита к стоимости. Ставки обычно между 3.от 5% до 6%.
  • Балансовые ссуды банка: Это ссуды от местных кредиторов на 20-25 лет. Иногда у них также есть воздушные платежи на срок от 3 до 15 лет. Ставки также варьируются от 3% до 6%.
  • Варианты краткосрочного финансирования: Они доступны в короткие сроки и имеют минимальную сумму 100 000 долларов США. Ставки выше, чем другие варианты на 7% 12%.

Как правильно оценить жилой комплекс?

Самый распространенный способ оценки жилого комплекса — доходный подход.Этот подход делит чистую операционную прибыль (или NOI) на ставку капитализации.

  • NOI = (ежемесячная арендная плата за единицу x количество единиц) — все операционные расходы
  • Максимальная ставка = в большинстве многоквартирных домов максимальная ставка составляет от 4 до 10%. Вы можете поговорить с местными агентами по недвижимости или брокерами, чтобы определить более точную ставку капитализации.

Итак, если ваш NOI составляет 50 000 долларов, а предельная ставка равна 0,10, то стоимость недвижимости составляет примерно 500 000 долларов.

Могу ли я купить жилой комплекс с нулевой предоплатой?

Иногда продавцы предлагают финансирование продавца, которое покрывает либо полную сумму покупки, либо только первоначальный взнос.Вы можете попросить своего продавца посмотреть, готов ли он или она сделать это предложение, но не ожидайте, что это произойдет в вашей ситуации.

Сколько времени уходит на управление многоквартирным домом?

Жилой комплекс с несколькими отдельными единицами слишком велик, чтобы один человек мог управлять им самостоятельно. Вам нужно будет нанять управляющую компанию, которая возьмет на себя повседневные операции. Вы можете работать с управляющей компанией, чтобы участвовать в принятии определенных решений и любых важных возникающих вопросов.

Тем не менее, управляющая компания может вас заменить. Другими словами, вы можете быть настолько вовлечены, насколько вам этого хочется. Это делает найм правильной компании еще более важным для успеха вашего проекта.

FFXIV: Как купить комнату в квартире

Владение комнатой в квартире в Final Fantasy XIV может быть хорошей инвестицией. Это дает игрокам гораздо больше возможностей для индивидуальной настройки и преимуществ, чем проживание только в комнатах постоялых дворов. Квартиры также имеют полностью фиксированную цену, что дает им статическую стоимость, независимо от спроса или предложения.Это делает его значительно дешевле, чем владение поместьем Final Fantasy XIV , которое может стоить миллионы.

Жилье в Final Fantasy XIV всегда содержит часть живых служб, затронутых игроками.Из-за нагрузки на сервер одновременно может существовать только ограниченное количество домов и комнат в квартирах. На некоторых мировых серверах будет много квартир, а на других может вообще не быть ни одной. Игроки должны исследовать каждый жилой район, приход и отдел, пока не найдут место, которое соответствует их потребностям.

Связанный: Как купить дом в Final Fantasy XIV

Хотя комнаты в квартирах намного дешевле, игроки захотят накопить большую сумму денег и другой валюты, если они хотят купить квартиру как можно скорее.По мере продвижения по сюжету A Realm Reborn нужно сохранить не менее 500 000 Gil и 44 000 печатей Grand Company. Новым игрокам это может показаться много, но, просто избегая ненужных трат, можно было накопить эту сумму, просто пассивно выполняя квесты.

Владение квартирой в Final Fantasy XIV

Чтобы иметь право купить квартиру в Final Fantasy XIV , игроки должны достичь 50-го уровня в любом классе и получить звание младшего лейтенанта Великой роты.Это лучше всего делать боевым классом, так как для этого требуется пройти подземелье 44 уровня Dzemael Darkhold , подземелье 47 уровня Aurum Vale , победить множество монстров по всему миру, отмеченных в журнале охоты, и в общей сложности 44 000 печатей великой роты. .

Достигнув этого ранга или выше, игроки могут отправиться в любой из жилых кварталов: Туман, Лавандовые грядки, Кубок и Широгане.В каждом будет жилой комплекс: The Topmast , Lily Hills , Sultana’s Breath и Kobi Goten соответственно. Каждая комната в комплексе всегда стоит 500 000 гил, что намного дешевле, чем владение поместьем. Эта плата не возвращается при умышленном перемещении комнат или районов, но возвращается, если игроки решат принять участие в поощрениях балансировки населения Final Fantasy XIV и полностью покинуть перенаселенный мир. Общее количество комнат в Shadowbringers следующее:

  • 90 комнат x 4 района x 24 отделения x 2 отдела = 17 280 комнат на мир

Наконечники для защиты помещения

Хотя 17 280 может показаться большим количеством свободного места, это также зависит от базы игроков и мира.Свободные номера не рекламируются, и игрокам нужно будет напрямую отправиться в комплекс, чтобы увидеть, что бесплатно. У Коби Готена может быть больше места, так как он должен иметь как минимум 61-й уровень и выполнить основной сюжетный квест Final Fantasy XIV Stormblood Не без инцидента . Однако он также может пользоваться большим спросом у игроков более высокого уровня; но это просто оставляет дополнительное место в других районах.

Самое главное, большое количество Final Fantasy XIV игроков забывают о существовании дивизий и более новых вардов.Подразделение — это версия района, повернутого на 90 градусов, так что север становится западом, запад становится югом и т. Д .; он также содержит земельные участки 31-60. Из-за этого игрокам всегда следует искать подразделения и районы выше 20. Игроки могут оказаться отделенными от друзей и членов Свободной компании, но есть и другие преимущества жизни в другом месте.

Особенности квартиры в Final Fantasy XIV

Есть определенные привилегии владения комнатой в квартире, которые отличают ее от жизни в особняке.Самое главное заключается в том, что, поскольку жилые комплексы никогда не разрушаются, игроков Final Fantasy XIV не рискуют потерять свои дома из-за нехватки времени подписки. Есть и другие функции, эксклюзивные для комнаты в квартире, некоторые хорошие, а другие ограничительные.

Удобства в квартире

Во всех многоквартирных домах есть Торговая палата, Звонок слуги и конюшня Чокобо.Первые два в основном удобны, а последний позволяет игрокам тренировать своего компаньона Чокобо или менять его цвет. Игроки также могут кормить птиц любого другого арендатора, который их оставил. Еще одной приятной особенностью владения квартирой является скидка на телепортацию в здание, что, в свою очередь, может обеспечить дешевый транспорт, чтобы добраться до соответствующих столиц городов-государств.

Внутри здания также есть несколько NPC, в том числе ремонтник, мугл-почтальон и торговец.Последний продает всевозможные предметы для украшения комнаты и разрешает нанимать частных продавцов. Однако, если игроки уже освоили мастер-классы Final Fantasy XIV , они могут просто сделать мебель самостоятельно.

Размер комнаты

Комнаты в квартирах намного меньше, чем даже в самых низких поместьях, которые включают как минимум полноценный подвал.Апартаменты представляют собой единое большое квадратное помещение, вмещающее до 100 предметов интерьера; дополнительные 100 объектов также могут быть сохранены для сохранности. В квартире также может разместиться до четырех торговцев, хотя они также сокращают общую площадь до 100 человек. Стены, пол и освещение в квартире также можно отрегулировать.

Хотя квартира представляет собой всего лишь одну комнату, потолок довольно высокий, что позволяет игрокам создавать лофты с определенными предметами.Это включает в себя Заводскую лестницу, Деревянные ступени, Деревянную лестницу с книжной полкой и Деревянный чердак. Игроки также могут использовать несколько настенных полок Riviera, расположенных в шахматном порядке друг над другом, чтобы создать импровизированную лестницу. Кроме того, можно также создавать частные ниши или небольшие комнаты, ориентируя различные перегородки и двери вместе.

Отсутствующие качества

Поскольку игроков Final Fantasy XIV  не владеют землей, изменить что-либо, связанное с самим комплексом, невозможно.Это означает, что никакие внешние предметы или конструкции не используются, и их нельзя даже поместить в хранилище. Также нельзя строить какую-либо уличную мебель, что приводит как к непригодным для использования предметам, так и к отсутствию средств для сложного садоводства. Можно по-прежнему сажать обычные цветы и производить урожай в своей комнате, но без полноценного сада невозможно скрещивать их для получения более редких предметов и более высокой прибыли.

Кроме того, в многоквартирных домах полностью отсутствуют мастерские.Это делает невозможным создание рейсов для собственных дирижаблей или подводных лодок. Отдельным игрокам по-прежнему придется полагаться на свою Свободную компанию, владеющую специальным поместьем, если они хотят участвовать в этих миссиях. Хотя путешествия являются пассивной функцией, они могут привести к значительному увеличению богатства в Final Fantasy XIV .

Это текущее состояние квартир прямо сейчас, но одной из запланированных особенностей Endwalker является новый жилой район Эмпиреум.Жилой комплекс, расположенный в Ишгарде, будет построен по той же схеме, что и все остальные жилые районы. Это означает дополнительные 4320 комнат на каждый сервер. Конкуренция за Empyreum будет жесткой, но это также может означать огромные вакансии в других странах.

Далее: Final Fantasy XIV: Как обменять Tomestone и Scrip Money

Final Fantasy 14 A Realm Reborn ,

  • 7, , Stormblood , и Shadowbringers доступны сейчас на ПК, PlayStation 4 и PlayStation 5.

    Genshin Impact официально раскрывает новых персонажей Елана и Куки Шинобу

    Об авторе Куртис Сейд (опубликовано 181 статья)

    Куртис Сейд занимается игровой индустрией уже более десяти лет.Его опубликованные работы появились на GameSpot, EGM и App Annie. Он также был бывшим редактором платформы Electronic Arts Origin.

    Другие работы Куртиса Сейда

    Руководство инвестора — Multifamily.loans

    Перед покупкой многоквартирного дома важно определить, как долго вы планируете им владеть. Коммерческие и многоквартирные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления стоимости/фиксации и перепродажи или долгосрочную стратегию «покупай и держи».Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить недвижимость, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать недвижимость с прибылью в течение 1-5 лет. Напротив, инвесторы, покупающие и удерживающие, обычно планируют удерживать недвижимость в течение длительного времени, скажем, 20-30 лет, получая при этом ежегодный доход, который она обеспечивает. После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

    Несмотря на то, что запланированный период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвесторов или рыночных условий, по-прежнему важно разработать надежную стратегию.Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть с недвижимостью только в краткосрочной перспективе, такие вещи, как штрафы за досрочное погашение (комиссии за досрочное погашение кредита), а также выбрать ли фиксированную ставку, регулируемую ставку или гибрид кредит с регулируемой процентной ставкой должен быть принят во внимание. Напротив, долгосрочные инвесторы типа «покупай и держи», как правило, могут меньше заботиться о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные кредиты с фиксированной процентной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вы должны убедиться, что все согласны с тем, когда недвижимость должна быть продана.Например, инвестор, который хочет продать недвижимость за 18 месяцев, вероятно, не должен инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки наследовали их долю в собственности.

    Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиру

    Во многих случаях инвесторы, впервые приобретающие квартиру, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то в форме физической модернизации или более качественного управления. Эти свойства обычно называют «добавочной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести многоквартирный дом, сменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и повышения прибыльности.

    Кроме того, владельцы могут захотеть, чтобы жильцы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю коммунальных услуг. Другие дополнительные возможности включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, которые требуют лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления имущества, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

    Выбор места

    Старая поговорка «место, место и еще раз место» одинаково верно как для многоквартирного дома, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем принять решение о месте, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, включая:

    • Данные о занятости и экономике

    • Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

    • Население и тенденции роста населения

    • Данные о преступности и безопасности

    Поскольку стоимость квартиры с течением времени необходима для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, инвесторам следует обратить внимание на рынки, где стоимость, вероятно, значительно возрастет в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов платить больше за многоквартирный дом в районе, где затраты в настоящее время растут. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать более дешевую недвижимость в районе, который, по-видимому, может начать рост в течение следующих 5-15 лет. Хотя предсказать будущее невозможно, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков и повышение потенциальной прибыли.

    Инвестиции рядом с вашим домом

    Хотя покупка многоквартирного дома рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, вероятно, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, легче лично следить за своей собственностью, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете своей недвижимостью.

    Поиск брокера по коммерческой недвижимости

    Большинство людей, покупающих дом на одну семью, делают это через агента по недвижимости; и, аналогичным образом, большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, хорошо разбирается в основах инвестиций в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение через брокера, как правило, облегчит процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть процесс удачи или промаха, но вы можете найти скрытый драгоценный камень таким образом, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

    Поиск брокера по коммерческому/многоквартирному кредитованию

    Если вы собираетесь использовать кредит для покупки многоквартирного дома, вы можете обратиться в брокерскую и/или консультационную фирму по кредитованию многоквартирных домов. Хотя каждый отдельный инвестор сам решает, хотят ли они использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для начинающих заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и связи, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутанными аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты третьих сторон, а также с поиском сделок с несколькими кредиторами, чтобы добиться наилучших условий для заемщика.

    Это особенно касается многоквартирных кредитов Freddie Mac ® , Fannie Mae ® и HUD, поскольку эти кредиты обычно требуют более сложной документации и процесса подачи заявки. Консультационные фирмы по долговым обязательствам обычно берут от 0.75% и 2% от общей суммы кредита, что может показаться большим, но, по нашему опыту, в целом является отличной инвестицией. Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть немного предвзятости, но, по правде говоря, получение правильного кредита может сэкономить вам много на процентных платежах, штрафах за досрочное погашение, расходах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

    Право на получение многоквартирного кредита

    Как мы упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается с помощью кредитов.Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций. Подумайте об этом так: вы предпочли бы вложить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы предпочли бы вложить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выбрали бы второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать оставшиеся 3 доллара в столь же прибыльные инвестиции. В то время как проценты и сборы могут сделать кредиты на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6 долларов.50), при правильном кредите инвесторы могут получать экспоненциально большую прибыль от собственности.

    Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение. Критерии одобрения варьируются в зависимости от разных кредиторов и типов кредитов, но в целом заемщики должны иметь хороший кредит (660+ обычно идеально) и от 25 до 30% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Кроме того, само имущество должно иметь коэффициент покрытия долга или DSCR в размере 1,25-1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать его годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

    Документация для заявок на ссуду на квартиру

    В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты третьих сторон. Заемщики, как правило, должны платить за все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты, как правило, включают:

    • Оценка: Оценка пытается измерить текущую рыночную стоимость имущества. Как правило, это должен проводить профессиональный оценщик, имеющий в настоящее время лицензию в районе, в котором находится недвижимость.Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

      • Доходный подход, который оценивает стоимость имущества на основе его дохода.

      • Метод сравнения продаж, при котором стоимость объекта оценивается на основе недавних продаж аналогичных объектов поблизости.

      • Затратный подход, при котором стоимость имущества оценивается на основе сметной стоимости его восстановления, плюс стоимость земли и минус любая амортизация.

    • Оценка физических потребностей/Отчет о состоянии недвижимости/Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда определенные компоненты необходимо будет отремонтировать или заменить. Это используется для расчета необходимых резервов замены, которые представляют собой средства, откладываемые каждый год для ожидаемых будущих затрат на ремонт. Эти отчеты могут запрашиваться различными кредиторами квартир, но чаще всего они требуются для многоквартирных кредитов HUD и многоквартирных кредитов Fannie Mae / Freddie Mac.

    • Экологическая оценка Этапа I: Экологическая оценка Этапа I (ESA) исследует имущество на наличие экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних/будущих жителей или окружающего сообщества. ЭСА Фазы II и Фазы III может потребоваться, если проблемы или доказательства загрязнения были обнаружены в ходе первоначальной оценки Фазы I. Кредиторы не всегда могут требовать ЭСС фазы I, но часто требуют.

    • Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует отсутствие юридических претензий на право собственности, которые могут заменить ваши собственные.

    • Обследование имущества: При обследовании фиксируются границы собственности, а также определяются любые сервитуты и другие вопросы, связанные с правами собственности, которые могут повлиять на использование собственности. Это не всегда требуется кредиторами, особенно если доступен отчет за последние несколько лет, однако чаще требуется, когда известно о наличии потенциальных проблем с правами собственности.

    • Сейсмический отчет: Обычно требуется только в районах с частыми землетрясениями, например, в Южной Калифорнии.

    • Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться при возникновении потенциальных проблем или путаницы в отношении статуса зонирования объекта.

    Кредиты на квартиру с регрессом и без регресса

    Прежде чем рассматривать отдельные типы кредитов, очень важно определить, является ли кредит регрессом или без права регресса. Если кредит является регрессом, кредитор может изъять ваши личные активы, чтобы добиваться погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов ипотечные кредиты являются полностью регрессными.Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют регресса, что означает, что кредитор может изъять только конкретное обеспечение по ссуде (например, многоквартирный дом) и не может использовать личные активы заемщика, такие как его дом или автомобиль. для погашения долга заемщика. Тем не менее, почти все кредиты без права регресса поставляются со стандартными исключениями «плохого мальчика», которые предусматривают, что, если заемщик совершает определенные действия «плохого мальчика», такие как намеренное введение кредитора в заблуждение, кредит становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

    Типы кредитов: HUD, агентские кредиты, банки и CMBS

    Банковские кредиты — не всегда лучший вариант

    советов для начинающих покупателей — The New York Times

    CO-OP VS. CONDO

    Квартиры в Нью-Йорке в основном бывают двух видов — кооператив и многоквартирный дом. В кооперативе, сокращенно от кооперативного жилья, вы покупаете акции корпорации, которая дает вам право аренды здания.

    Когда вы покупаете квартиру, вы полностью владеете ею.В обоих случаях покупателей попросят предоставить финансовую информацию, включая собственный капитал, ликвидные активы, годовой доход и другие финансовые документы. Кооперативы, как правило, подвергают потенциальных акционеров более тщательной проверке, часто требуя большого количества личной, а также финансовой информации.

    «Они собираются раздеть вас, и вы должны показать себя по-настоящему», — так Роберт Данкнер, президент Prime Manhattan Residential, объясняет мучительный процесс покупателям-новичкам. «Это входная плата и обряд посвящения в кооператив на Манхэттене.«Кооператив может отказать в продаже по любой причине, которая ему нравится, если это не дискриминирует незаконно.

    Финансовые требования кооператива могут оказаться сложными для покупателей-новичков. Некоторые кооперативы не разрешают финансирование; другие требуют от покупателей показать, что у них в банке есть ипотечный кредит и плата за обслуживание за год.

    «Кто, правда, может это сделать, как нормальный человек, заплатив за квартиру?» — сказал Джордж Шолли, 29-летний исполнительный продюсер нью-йоркского рекламного агентства. В итоге выбрал квартиру.

    «Я пытался купить дом с 2012 года», — сказал он, отметив, что покупатели, у которых было больше денег, трижды перебивали его ставку. Ранее в этом году с помощью своего агента Скотта Соболя, продавца Compass, г-н Шолли купил студию за 670 000 долларов в кондоминиуме в районе Адской кухни. «Это было немного дороже, чем я надеялся», — сказал он, но по сравнению с кооперативами, которые он пытался купить, «в целом это был более гладкий процесс».

    НА УЛИЦАХ

    Полезно посетить ряд открытых домов, чтобы сузить свои предпочтения, в том числе, как далеко вы действительно хотите быть от метро, ​​когда идет снег, как вы запыхались на третьем рейсе шестого этажа, и что подразумевается под мансардой, железнодорожной квартирой, младшей четверкой и так далее.Соседи могут располагать информацией об отдельных зданиях и о том, что происходит в районе.

    Как купить квартиру в Нью-Йорке ВИДЕО

    На пути к покупке квартиры в Нью-Йорке вам предстоит многому научиться и немного запутаться. К счастью, мы собрали всю необходимую информацию в этом быстром и легком видео для покупателей жилья. Узнайте о 12 основных этапах процесса покупки и о том, как стать счастливым обладателем собственной квартиры в Нью-Йорке. Готовы купить? Свяжитесь с нами

    12 Быстрые шаги для покупки вашей первой квартиры New York City / Elika Real Estate

    Поиск NYC Apartments


    Быстрые шаги для покупки апартаментов

    Видео

    T Ranscript

    1.Обратитесь в банк и получите предварительный отбор на ипотеку, если финансирование;

    2. Объединитесь с агентом покупателя и юристом по недвижимости, чтобы представлять ваши интересы;

    3. Определите, что вы ищете, создайте список желаний, выберите районы и типы квартир. Агент вашего покупателя составит краткий список лучших доступных свойств.

    4. Как только вы найдете идеальную квартиру или кооператив, попросите агента вашего покупателя провести сравнительный анализ рынка, чтобы оценить его справедливую рыночную стоимость;

    5.Попросите агента вашего покупателя представить письменное предложение, чтобы формализовать ваше намерение купить;

    6. После получения встречного предложения агент вашего покупателя будет вести переговоры от вашего имени до тех пор, пока не будет достигнуто соглашение и предложение не будет принято.

    7. Затем ваш эксклюзивный агент покупателя и адвокат получат отчет о сделке от агента продавца, 

    8. После этого ваш адвокат проведет переговоры по договору купли-продажи, проведет комплексную проверку имущества, проверит финансовые показатели здания. и протоколы заседаний, а также непогашенные залоговые права, если таковые имеются.Обычно этот процесс занимает 5/7 рабочих дней.

    9. Пришло время подписать договор и внести залог, обычно 10%-20% от продажной цены. После того, как продавец поставил подпись, вы официально заключили контракт.

    10. Затем агент вашего покупателя подготовит и подаст заявку на покупку кооператива или кондоминиума.

    11. После этого вам будет назначено собеседование в случае кооператива. Или запланируйте и подготовьтесь к закрытию в случае кондоминиума.

    12. Наконец, проведите последний осмотр с агентом вашего покупателя в день закрытия, перейдите к завершению закрытия и получите ключи от дома своей мечты.

    Чтобы ознакомиться с нашим подробным руководством для покупателей жилья, загрузите наше руководство: Руководство для покупателей жилья, впервые приобретающих жилье.

    8 лучших советов при покупке квартиры в Париже

    Париж — город, который нужно любить; он буквально захватывает вас и никогда не отпускает. Многие из нас хотят жить в Париже и вести парижский образ жизни, по крайней мере, часть каждого года.Десятки наших владельцев могут сказать вам, что это было лучшее решение. Мы помогли более ста покупателям найти идеальную квартиру в Париже. Мы очень гордимся тем, что все они были в восторге от своей покупки, включая реконструкцию, которую мы для них выполнили. Фактически, каждый владелец получил отличный прирост капитала от своих инвестиций.

    Мы гордимся, когда читатели говорят нам, что это самый открытый, честный и подробный совет, который они когда-либо получали. Имея это в виду, наша команда будет рада помочь вам купить идеальную недвижимость в Париже.

    Бонусная информация: Я хотел бы купить квартиру для отдыха в Париже и сдавать ее в аренду, когда меня не будет. Это возможно?

    Короткий ответ — нет. Законы об аренде в Париже ужесточились за последние несколько лет, как и в других крупных городах, таких как Нью-Йорк. Владелец не может арендовать свое неосновное жилье в Париже менее чем на год. Нажмите здесь, что прочитать подробнее.

    СОВЕТ 1: полная покупка или совместное использование?

    Основываясь на многолетнем опыте работы с покупателями, мы заметили появление новой тенденции: многие покупатели хотят жить в Париже и других местах, но в течение ограниченного периода времени и без затрат или обязательств, связанных с полным владением.В идеале покупать часть недвижимости на время, проведенное в этих местах, а не полноценный второй или третий дом.

    Это возможно благодаря долевому владению, которое позволяет каждому покупателю приобретать право собственности на красивую квартиру на четыре недели в году за небольшую часть цены полного владения. Владельцы осуществляют свою мечту жить неполный рабочий день в Париже по очень разумной цене и без обязательств постоянного владения жильем за границей.

    Мы основали Paris Perfect Shared, зная, что наша семейная компания обладает необходимыми навыками для поиска, реконструкции и управления самой лучшей недвижимостью в Париже и Европе для долевого владения.Эти навыки, отточенные в течение двух десятилетий в бизнесе, позволяют нам предлагать потрясающую недвижимость по выгодным ценам с чрезвычайно низкими, предсказуемыми ежегодными затратами.

    Paris Perfect Shared был запущен в 2018 году и имел ошеломительный успех. С тех пор мы разработали портфолио фракционных объектов разного размера, которые быстро продавались, а в будущем их станет еще больше. Этот вариант может быть лучшим решением для вас. Таким образом, мы приглашаем вас узнать больше о долевой собственности здесь.

    Совет 2: Где купить в Париже: найдите свой любимый район

    Начните поиск, изучив множество районов Парижа, чтобы найти правильный баланс между любимыми районами, вашими потребностями и безопасностью ваших инвестиций.Париж состоит из маленьких деревень в своей улиткообразной структуре. В каждом округе есть особенности, достопримечательности, бутики, бистро и рынки. Мы знаем, что вы найдете многие из них, которые вы можете назвать домом. Наш совет — исследовать, разговаривать с другими и ходить, ходить и ходить. Что может быть приятнее в этом прекрасном городе? Совершайте прогулки вечером и днем, чтобы увидеть, как меняется характер.

    Некоторые покупатели выбирают проверенные места, которые сохраняют свою ценность на протяжении столетий. Другие хотят проникнуть в перспективные районы.Наш основной совет — мыслить оборонительно. Это означает, что на слабом рынке будет ли выбранное вами место по-прежнему пользоваться большим спросом, если рынок повернется на юг? Как и в любом городе, лучшие районы, как правило, сохраняют свою ценность даже на плохих рынках. Нажмите здесь, чтобы прочитать наши советы о том, как найти подходящий район для вас. Все дело в местоположении, местоположении и еще раз местоположении!

     

    Совет 3: Найдите идеальную квартиру; Не соглашайтесь на меньшее

    Серьезным покупателям парижских квартир мы даем пищу для размышлений, когда вы начинаете процесс поиска и выбора своей идеальной парижской квартиры.Нажмите здесь, чтобы прочитать наши советы о том, как точно определить, что вы ищете, как эффективно использовать агентов по недвижимости, советы о том, как изменить свое мнение, быстро принять решение, транзакционные сборы, затраты на реконструкцию и многое другое. Вы обнаружите, что наша постоянная тема должна быть подготовлена. Точно знайте, что вы хотите – какое здание, какой этаж, старый или новый, вид на улицу или во двор, лифт, даже конкретную улицу… и не соглашайтесь на меньшее. Это может занять месяцы или годы, но оно того стоит.Прочтите наши советы здесь.

    Совет 4. Агенты по недвижимости: скажите агенту, что вы будете платить рыночную цену

    Один из самых важных советов, который мы усвоили при обращении в агентство недвижимости, — объяснить, что мы готовы платить рыночную цену. Да, они могут переоценить недвижимость, и да, мы будем вести жесткие переговоры, если она будет завышена. Но если вы устанавливаете нереалистичные ценовые ожидания или стремитесь найти «сделку», агенты даже не уведомят вас о листинге, если вы уже установили нереально низкий бюджет.То, что вы хотите, это первый звонок, чтобы просмотреть недвижимость, а затем решить, что вы хотите заплатить.

    Главное, если квартира для вас идеальна, и особенно если в ней есть такие незаменимые черты, как балкон, прекрасный вид и лифт, то берите ее, даже если она немного больше, чем вы планировали. Читайте здесь.

    Совет 5: Стоимость ремонта одинакова, где бы вы ни находились

    Помните, что стоимость ремонта вашей квартиры будет одинаковой, независимо от того, есть ли в ней лифт или шесть этажей вверх по лестнице! При стоимости около 3000 евро/м2 вы не хотите экономить деньги на месте или квартире только для того, чтобы потратить целое состояние на ее ремонт.Подробнее здесь.

    Совет 6: Самое важное правило из всех — если вы не уверены на 100%, выспитесь!

    Если вы думаете, что нашли потрясающую квартиру, но у вас есть некоторые сомнения, используйте дисциплину, чтобы сказать спасибо и уйти. Поужинайте и выспитесь, прежде чем принимать решение на следующее утро. Это трудно! Я знаю! Нажмите здесь, что прочитать подробнее.

    Совет 7: Во Франции нет MLS или службы множественных списков: ценность поискового агента

    В Париже более 3600 агентств и НЕТ службы множественных списков.Короче говоря, вы будете ошеломлены предложениями, когда будете искать в Интернете или обращаться в отдельные агентства недвижимости. Помните, что без MLS у каждого агента по недвижимости есть очень ограниченный выбор, чтобы предложить вам, и их цель состоит в том, чтобы продать только то, что они могут предложить. Как и везде, лучшие объявления продаются быстро, поэтому агенты будут продавать то, что у них осталось. Вы получите очень ограниченную информацию о квартирах.

    Мы советуем подумать о привлечении агента по поиску недвижимости, который хорошо разбирается в парижской недвижимости, работал с несколькими агентствами и агентами и работает только на покупателя.Но сначала посмотрите сами списки недвижимости в Интернете, посетите как можно больше агентств, когда будете в Париже, чтобы вы начали понимать сложности. Этот опыт поможет вам уточнить поиск, быстрее судить, и, возможно, вам даже повезет, и вы найдете свой идеальный дом! Читайте здесь.

    Напишите нам для получения дополнительной информации о наших услугах: [email protected]

     

    Совет 8: Как работает процесс покупки

    Будь то тщательный нотариус , хороший агент по поиску или экспертный налоговый и юридический совет, найдите время, чтобы найти лучших консультантов для ваших нужд.Проведите интервью и поговорите с экспертами, пока не найдете тех, с которыми вам комфортно. Во Франции действуют уникальные правила приобретения недвижимости, которые важно учитывать при покупке недвижимости в Париже. Важной новостью является то, что процесс четко определен, и покупатель защищен правилами, установленными еще со времен Наполеона.

    Подробнее о процессе покупки

    Как купить квартиру в Париже? Консультации Lodgis по вопросам приобретения недвижимости

    Шаг 1: Четко определите свой проект

    Самое первое , что нужно сделать , чтобы добиться успеха в вашем проекте недвижимости , — это четко определить свой бюджет и соответствующий план финансирования .

    Если вы решите взять кредит для финансирования покупки недвижимости, вам нужно будет определить свою кредитоспособность и запланировать личный вклад в размере от 5% до 10% от покупной цены . Эта сумма соответствует сумме, которую ваш нотариус попросит вас заплатить при подписании предварительного договора, которая затем будет вычтена из продажной цены на дату окончательного подписания.

    Как только ваш бюджет и план финансирования определены, вы можете начать обдумывать критерии поиска.

    Lodgis может помочь вам на этом первом этапе вашего проекта в сфере недвижимости. Наша команда специалистов к вашим услугам (вы можете связаться с ними по электронной почте или телефону), чтобы составить ваше описание объема работ и найти недвижимость, соответствующую вашим ожиданиям (местоположение, площадь, количество комнат, цена и т. д.) .

    ► Откройте для себя нашу недвижимость на продажу

    Мы также можем направить вас через нашего партнера Artemis Courtage, чтобы помочь вам определить свой план финансирования.

    Шаг 2: Обзор квартир

    После определения ваших потребностей и бюджета вы можете начать поиск.Имея точное представление о недвижимости, которую вы ищете, вы будете готовы сделать предложение в тот день, когда найдете идеальную квартиру.

    На веб-сайте Lodgis у вас будет доступ к многочисленным критериям для уточнения вашего поиска (бюджет, район, тип недвижимости, площадь и т. д.). Список каждой квартиры предоставляет вам подробную презентацию недвижимости (фотографии, интерактивная карта, гео-трекинг, текст презентации, виртуальный 3D-тур и т. д.). Вы можете запросить у посещение каждой квартиры , нажав «Посетить»: с вами свяжется консультант, чтобы договориться о встрече.Вы можете распечатать информационный лист объекта или запросить посещение каждой квартиры, нажав кнопку «Посетить». Консультант свяжется с вами, чтобы узнать о ваших планах покупки и организовать встречу.

    Если вы не смогли найти недвижимость, соответствующую вашим критериям, мы приглашаем вас подписаться на оповещение по электронной почте, которое будет держать вас в курсе о поступлении новых квартир, выставленных на продажу Lodgis.

    Шаг 3: Вы нашли недвижимость

    После посещения выбранной недвижимости консультант Lodgis вышлет вам всю необходимую документацию на квартиру, чтобы вы могли сделать предложение о покупке, полностью зная факты .Список документов вы найдете на шаге 6.

    Шаг 4. Сделайте предложение о покупке

    Если вы хотите сделать предложение о покупке недвижимости, вы можете отправить предложение о покупке своему консультанту Lodgis по электронной почте или в письменном письме.

    Этот документ должен содержать следующую информацию:

    • Ваше имя и фамилия
    • Адрес вашего основного места жительства
    • Предлагаемая цена покупки (включая сборы)
    • Детали финансирования (личный вклад и кредит)
    • Адрес недвижимости, которую вы хотите купить
    • Продолжительность вашего предложения

    Вы также можете добавить контактные данные вашего нотариуса.Если вы хотите, Lodgis предоставит вам контактные данные нотариуса нашего партнера.

    Шаг 5: Отправка досье нотариусам

    Лоджис решает отправить каждое из досье о «продажах» нотариусу, чтобы успокоить обе стороны. Обе стороны свободны в выборе нотариуса, но также возможна централизованная продажа только с одним нотариусом, представляющим обе стороны.

    Если у вас нет или вы не знаете нотариуса, Lodgis будет рад предложить вам его.

    Шаг 6: Информация, которую необходимо получить перед подписанием предварительного договора

    Чтобы подписать предварительный договор с полным спокойствием и избежать неожиданностей, важно иметь в распоряжении всю информацию, касающуюся имущества и коллективной собственности, в которой оно находится .Закон гласит, что некоторые вопросы должны быть доведены до сведения будущего владельца, такие как:

    • Отчеты общих собраний коллективной собственности за 3 предыдущих года
    • Сумма платы за строительство (каждый период вы платите за обслуживание. Чем важнее услуги, тем выше цена. Пример: лифт, сад, зеленые насаждения, система отопления и горячая вода..)
    • Налог на имущество за предыдущий и текущий год

    Техническое диагностическое досье, включающее:

    • Измерение площади квартиры (закон Карреза)
    • Отчет о риске воздействия свинца (CREP)
    • Отчет о наличии или отсутствии материалов или изделий, содержащих асбест
    • Отчет о наличии термитов и других ксилофагов (отчет о состоянии паразитов)
    • Диагностика энергоэффективности (DPE)
    • Состояние рисков и информация о почве (ESRIS)
    • Состояние внутренних установок, связанных с газом и электричеством, если им более 15 лет
    • Положение о кондоминиуме и изменения к нему
    • Техническая книжка здания (не всегда есть)
    • Предварительно датированный документ: это документ, подтверждающий совместное имущество и финансовое положение совладельца при продаже

    После того, как все документы собраны, нотариусы могут назначить встречу для подписания договора купли-продажи или предварительного договора купли-продажи.Ваш консультант Lodgis будет сопровождать вас на эту встречу.

    Шаг 7: Подписание предварительного договора

    При подписании предварительного договора (договора купли-продажи или предварительного договора купли-продажи) вам необходимо внести нотариусу 10% (обычно) от продажной цены (иногда утверждается 5%). В принципе, транзакция осуществляется банковским переводом до встречи. Это соответствует депозиту (accompte) от продажной цены.

    Как только предварительный договор подписан, продавец твердо и окончательно привержен.Как покупатель, вы получаете 10-дневный период снятия средств , в течение которого вы можете отозвать без каких-либо оснований и комиссий.

    По истечении этого срока, если вы откажетесь подписать окончательный договор купли-продажи при соблюдении всех вышеупомянутых условий, вы потеряете внесенный вами залог (он будет переведен продавцу в качестве компенсации).

    Шаг 8: Финансирование с помощью кредита

    Прибегаете ли вы к использованию кредита или нет, в договоре купли-продажи должно быть указано, как вы финансируете покупку .

    Если в акте указано, что сумма выплачивается посредством ипотеки, последняя должна включать в себя предварительное юридическое условие получения кредита. У вас есть минимальный срок 30 дней, обычно увеличивается до 45 дней, чтобы получить кредит в соответствии с запланированными условиями в предварительном договоре (сумма, время, ставка). Этот период может длиться до 60 дней в зависимости от времени года.

    После того, как банк сообщит вам о кредитном предложении, вы не сможете принять его до истечения 10-дневного периода после его получения.Вы должны будете отправить его обратно в банк с 11 числа. Продажа не может быть подписана до этого срока.

    Если вы не получите кредит до даты, указанной в соглашении о продаже или предварительном договоре купли-продажи, у вас будет выбор между продолжением продажи (если у вас есть другие финансовые ресурсы) или отказом от нее. В этом последнем случае вам вернут ваш задаток, за исключением случая неискренности (предложение, превышающее финансовые возможности или не соответствующее предварительным расчетам договора).

    Шаг 9: Повторный осмотр квартиры перед окончательной продажей

    После того, как будет определена окончательная дата, ваш консультант Lodgis свяжется с вами, чтобы спланировать новое посещение объекта. В зависимости от наличия возможности, эта встреча будет запланирована за несколько дней до или в день окончательной подписи.

    Эта встреча позволит вам проверить, что квартира, а также ее хозяйственные постройки (подвал, chambre de bonne…) были освобождены продавцом.

    Также позволит проверить и записать показания счетчика (ЭДФ-ГДФ) и тем самым упростить перенос абонемента.

    Не забудьте оформить домашнюю страховку от нескольких рисков для своего приобретения.

    Шаг 10: Окончательная продажа

    Встреча проводится в нотариальной конторе и проходит следующим образом:

    • Вычитка проекта продажи
    • Закрытие счетов на пропорциональной основе (отчисления на совместное имущество, налог на имущество и возможное строительство здания)
    • Оплата (нотариус запросит средства за несколько дней до встречи)
    • Передача ключей

    Если стороны не могут присутствовать при подписании акта купли-продажи, они могут быть представлены третьим лицом или их нотариусом по доверенности, оригинал должным образом подписан и отправлен заранее.

    Иногда подписание предварительного договора не требуется и нотариусы приступают к подписанию акта купли-продажи. Это происходит, когда покупатель может приобрести недвижимость без кредита и с предварительного согласия сторон. В этом случае покупатель уведомляется о предварительном договоре и приложениях к нему до завершения продажи, и срок отказа (закон SRU) отбывается, как и любая другая продажа с предварительным подписанием договора.

    После этого назначения вы должны будете подумать о смене подписок о смене подписок (EDF, GDF и т.).


    Этап 11: Послепродажное обслуживание

    Как только вы станете владельцем своей новой недвижимости, будь то pied-à-terre или сдаваемая в аренду недвижимость, Lodgis будет направлять и консультировать вас, предлагая наши услуги по аренде мебели и мебели.

    Мы также можем помочь вам с налоговыми декларациями с помощью команды специалистов нашего агентства, занимающихся всеми нашими арендодателями, сдающими в аренду меблированную недвижимость.

  • Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.