Электронные торги по банкротству пошаговая инструкция: Пошаговая инструкция о реализации имущества банкротов на ЭТП

Содержание

Автомобили на торгах по банкротству

11 марта 2021

Все

Многие говорят, что автомобиль на торгах по банкротству невозможно купить ниже рынка из-за конкуренции. Да, транспорт — популярная категория лотов, и здесь часто есть напряженная борьба за лот. Однако так же часто автомобили на торгах по банкротству покупают с большим дисконтом. Признаемся, это дается далеко не сразу: придется изучать рынок. Предлагаем следующие шаги:

 

Шаг 1. Какой автомобиль?

 

Поставьте перед собой критерии, которые влияют на выбор авто: производитель и год выпуска, цена. Россия слишком велика, чтобы ехать за лотом на другой конец страны, поэтому лучше сразу определить регион авто.

 

Шаг 2. Где возможен поиск лотов?

 

Для поиска лотов есть следующие инструменты:

 

1) Сайт ЕФРСБ  

Официальный сайт, где размещается информация о лоте, как диктует Федеральный закон “О банкротстве”, 127 ФЗ. 

 

2) Электронные площадки, или ЭТП

На электронных площадках непосредственно проводятся торги. Примеры: ЦДТ, Фабрикант, МЭТС, РАД. Минус в том, что сайт ЭТП не предоставит Вам информацию с других площадок.

 

3) Агрегаторы 

Сайты торгов по банкротству, которые собирают информацию с электронных площадок.  Здесь вы можете сразу настроить фильтр для поиска лота и выбрать нужные параметры.  Правда, разработчики часто пользуются этими преимуществами и взимают плату. Лидеры среди агрегаторов — TBankrot, Единый Информатор, Торги России, Probankrot.

 

4) Агент 

У агента торгов по банкротству есть опыт, и он может быстро найти лот по вашим критериям. А поиск стоящего агента — вопрос, требующий отдельного рассмотрения.

 

Шаг 3. Как проверить автомобиль

 

Посмотрите отчеты об оценке, фото. Проверьте обременения. Если есть ограничения, то кандидатов на участие будет меньше, что будет вам на руку. За дополнительной информацией по состоянию авто обратитесь к арбитражному управляющему или организатору — их контакты указываются в карточках торгов на ЭТП и на ЕФРСБ. 

 

Для проверки автомобиля можно дополнительно обратиться к внешним сайтам:

 

— гибдд.рф — официальный сайт ГИБДД;

— reestr-zalogov.ru — Реестр уведомлений о залоге движимого имущества;

— nomerogram.ru — сайт, на котором можно бесплатно пробить машину даже без VIN, а также посмотреть фотографии из социальных сетей, досок объявлений и камер наблюдений.

 

Проведите осмотр машины или попросите другого человека осмотреть имущество: часто встречаются ситуации, когда фотографии устарели и не соответствуют реальности. При осмотре проверьте, есть ли ключи и ПТС, заводится ли автомобиль, на ходу ли он. Спросите, как автомобиль доехал — если не сам, то есть повод для сомнений. 

 

Шаг 4. Как участвовать в торгах

 

– Изучите типы торгов при банкротстве. Определите для себя максимальную сумму, которую вы готовы отдать за автомобиль. 

 

– Для участия нужно быть аккредитованным на площадке, а для аккредитации нужно получить электронную подпись, или ЭЦП. Сертификат электронной подписи выдают в удостоверяющих центрах.

 

– После аккредитации нужно оплатить задаток и подать заявку. Задаток — это платеж, который гарантирует, что в случае победы вы не откажетесь от лота. При проигрыше задаток возвращается.

 

– Услуги агентов стоят чуть дороже электронной подписи, но при этом у вас больше шансов победить и купить автомобиль со скидкой. Электронная подпись при участии через агентов не нужна, так как у агентов собственные ЭЦП.

 

Так можно ли купить автомобиль на торгах по цене ниже рынка? Бывалые агенты по торгам ответят, что покупать автомобиль на торгах дешевле, чем на досках объявлений. Для этого нужно изучать информацию и выстраивать правильную стратегию.

Пошаговая инструкция о предоставлении субъектам малого и среднего предпринимательства в аренду государственного (муниципального) имущества

Как арендовать государственную и муниципальную недвижимость?

Государственное и муниципальное имущество предоставляется только по результатам проведения
торгов, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 26.07.2006 No 135-ФЗ
«О защите конкуренции».
Торги проводятся на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов:
https://torgi.gov.ru/lotSearch2.html?bidKindId=1


Где можно ознакомиться с объектами доступными для аренды?

Осуществив переход по ссылке, Вы можете ознакомиться с перечнем имущества, находящегося в
собственности Республики Башкортостан и свободного от прав третьих лиц:
(https://mzio.bashkortostan.ru/documents/active/363723/)

Если помещение или земельный участок находятся в собственности Республики Башкортостан, то
необходимо обратиться в ГКУ «Управление имуществом казны РБ» (г.Уфа, ул. Ленина,
61/45,телефон: +7 (3472) 18-18-00, сайт: https://gku-uik.bashkortostan.ru/activity/).

Если имущество муниципальное, необходимо обратиться в администрацию района или города.

Если имущество находится на балансе госучреждения или государственного унитарного
предприятия, необходимо обратиться к правообладателю. Контакты представлены в карточках
объектов на портале Имущество РБ (Ссылка на сервис).

Правообладатель проверит, действительно ли свободно помещение или земельный участок, и
направит ответ о начале процедуры торгов. В соответствии с Приказом Федеральной
антимонопольной службы от 10 февраля 2010 г. N 67 (ссылка на приказ) торги объявляют
минимум за 30 дней до их проведения. Информацию вывесят на официальном сайте торгов
Российской Федерации.

Могу ли я осуществить осмотр предлагаемого имущества, запросить о нем дополнительную
информацию?

Вы можете оставить запрос через форму обратной связи (реализовать форму обратной связи для
подбора недвижимости и вставить ссылку на форму), указав, какой объект недвижимости из

реестра Вы бы хотели посмотреть.

Также в аукционной документации есть раздел «Проведение осмотра имущества», где указаны
контактные данные, по которым Вы можете связаться с организатором торгов и запросить
необходимую информацию.

Кто может принять участие в торгах?

Участниками аукциона могут являться только субъекты малого и среднего предпринимательства,
внесенные в Единый реестр субъектов МСП Налоговой службой Российской Федерации и
физические лица, применяющие специальный налоговый режим «Налог на профессиональный
доход» (далее – самозанятые), или организации, образующие инфраструктуру поддержки
субъектов малого и среднего предпринимательства, в соответствии с Федеральным законом «О
развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Проверить являетесь ли Вы субъектом МСП можно на официальном сайте налоговой, перейдя по ссылке:
https://ofd.nalog.ru/

Что необходимо для участия в торгах?

Шаг 1. Получите электронную подпись для торгов. Электронную подпись можно получить в
аккредитованном удостоверяющем центре.
Шаг 2. Выберете объект недвижимости, который хотите взять в аренду на портале Имущество РБ.
(ссылка на портал)

Шаг 3. Аккредитуйтесь на электронной площадке: https://www.torgi.gov.ru/index.html

Шаг 4. Соберите пакет необходимых документов и отправьте в аукционную комиссию.

1 вариант. Заполните электронную форму заявки на участие в аукционе. Форма заявки размещена
в открытом доступе для неограниченного круга лиц на электронной торговой площадке. К заявке
необходимо приложить также в электронном виде, требуемые документы. Прилагаемые к заявке
документы должны быть отсканированы.

2 вариант. Предоставьте заявку на бумажном носителе, контактные данные исполнителя торгов
указаны в заявке.

Если предприниматель (или самозанятый) окажется единственным участником аукциона, договор

заключат с ним. Если будут другие участники, договор будет заключен с тем, кто предложит
максимальную сумму. Договор с победителем заключат не ранее, чем через 10 дней и не позднее
двух месяцев после подведения итогов.

Внимание! Заявитель вправе подать только одну заявку в отношении каждого предмета аукциона
(лота).

Шаг 5. Получите уведомление о приеме заявки. Заявки рассматриваются аукционной комиссией в
срок не более 10 дней. В случае соответствия заявки установленным требованиям, заявитель
допускается к участию в аукционе.

Шаг 6. Примите участие в аукционе в день и время, указанные в информационной карте аукциона.
Аукцион проводится путем повышения начальной (минимальной) цены договора (цены лота),
указанной в извещении о проведении аукциона, на «шаг аукциона». «Шаг аукциона»
устанавливается в размере пяти процентов начальной (минимальной) цены договора (цены лота),
указанной в извещении о проведении аукциона. В случае если после троекратного объявления

последнего предложения о цене договора ни один из участников аукциона не заявил о своем
намерении предложить более высокую цену договора, «шаг аукциона» снижается на 0,5%
начальной (минимальной) цены договора (цены лота), но не ниже 0,5% начальной (минимальной)
цены договора (цены лота).

Шаг 7. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, с ним в
дальнейшем заключается договор.

Срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, должен составлять не менее
пяти лет. Срок договора может быть уменьшен на основании поданного до заключения такого
договора заявления лица, приобретающего права владения и (или) пользования. Но есть практики
заключения договора на 11 месяцев, данный договор выгоден тем, что нет необходимости в
регистрации в кадастровой палате и в случае недобросовестных арендаторов.

Внимание! Любой участник аукциона после размещения протокола аукциона вправе направить

организатору аукциона в письменной форме, в том числе в форме электронного документа, запрос
о разъяснении результатов аукциона.
Какие документы необходимы для подачи заявки на участие в торгах?

Прилагаемые к заявке документы подаются в электронном виде (должны быть отсканированы).

Для подачи заявки на участие в торгах от заявителя требуется минимальный пакет документов.

Для индивидуального предпринимателя:
 Заявка на участие;
 Выписка (или нотариально заверенная копия выписки) из ЕГРИП. Ее нужно получить не
ранее чем за полгода до того, как на официальном сайте торгов было размещено
извещение о проведении аукциона;
 Доверенность, если заявку подает доверенное лицо;
 Паспорт;
 Заявление об отсутствии решения о ликвидации заявителя – юридического лица, об
отсутствии решения арбитражного суда о признании заявителя – юридического лица,
индивидуального предпринимателя банкротом и об открытии конкурсного производства,

об отсутствии решения о приостановлении деятельности заявителя в порядке,
предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных
правонарушениях;
 Задаток (если предусмотрен организатором).

Для юридического лица:
 Заявка на участие;
 Учредительные документы;
 Выписка (или нотариально заверенная копия выписки) из ЕГРЮЛ. Ее нужно получить не
ранее чем за полгода до того, как на официальном сайте торгов было размещено
извещение о проведении аукциона;
 Решение об одобрении или о совершении крупной сделки либо копия такого решения в
случае, если требование о необходимости наличия такого решения для совершения
крупной сделки установлено законодательством Российской Федерации, учредительными
документами юридического лица и если для заявителя заключение договора, внесение
задатка или обеспечение исполнения договора являются крупной сделкой;

 Заявление об отсутствии решения о ликвидации заявителя — юридического лица, об
отсутствии решения арбитражного суда о признании заявителя — юридического лица,
индивидуального предпринимателя банкротом и об открытии конкурсного производства,
об отсутствии решения о приостановлении деятельности заявителя в порядке,
предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных
правонарушениях;
 Задаток.

Можно ли получить в аренду государственное и муниципальное имущество без торгов?

Да, возможно. Согласно статье 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите
конкуренции» (ред. от 02.07.2021). (ссылка на статью)

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1
статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции».

В частности, в торгах могут не участвовать:
 Товарищества собственников недвижимости;
 Лицо, являющееся единственным участником торгов;

 Образовательный субъект;
 Частное медицинское учреждение.

Муниципальные и государственные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при
наличии следующих условий:
 Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
 Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего
метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.
Указанный в части 1 статьи 17 ФЗ «О конкуренции» порядок заключения договоров не
распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с
Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным
кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах,
законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях, законодательством
Российской Федерации о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном
партнерстве.

Всю информацию об объекте возможно посмотреть на портале Имущество РБ (ссылка на портал)

в карточке объекта.

Если предприниматель подходит под все требования части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите
конкуренции», он может подать заявку в электронном виде на услугу «Предоставление
государственного имущества Республики Башкортостан (за исключением земельных участков),
находящегося в составе казны Республики Башкортостан, в аренду (субаренду) без проведения
конкурсов или аукционов» по ссылке:
https://gosuslugi.bashkortostan.ru/#/shortCard/200000000165301465

Предусмотрены ли льготы при аренде государственного и муниципального имущества?

 в первый год аренды необходимо платить 40% размера арендной платы;
 во второй год аренды — 60%;
 в третий год аренды — 80%;
 в четвертый год аренды и далее — 100%.

Предприниматель имеет право в приоритетном порядке выкупить госимущество, если:
 Имущество находится в перечне имущества для малого и среднего бизнеса более пяти лет.

 Предприниматель арендует имущество более, чем три года подряд.

У Вас остались вопросы?

Задайте свой вопрос через форму обратной связи (реализовать форму обратной связи для подбора
недвижимости и вставить ссылку на форму)

Регламентирующие документы:

1. Статья 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции»
https://fzrf.su/zakon/o-zashchite-konkurencii-135-fz/st-17.1.php

2. Административный регламент Министерства земельных и имущественных отношений
Республики Башкортостан по предоставлению государственной услуги «Предоставление
государственного имущества Республики Башкортостан (за исключением земельных
участков), находящегося в составе казны Республики Башкортостан, в аренду (субаренду)
без проведения конкурсов или аукционов»
https://mzio.bashkortostan.ru/upload/uf/082/d734wjkmdh0ck4mvo51py4l08sscii8m/Administrati
vnyy-reglament-_-1700-aktualizatsiya-_-arenda-gotovyy.pdf

О закупках 223-ФЗ. Где найти и как участвовать коммерческих закупках

Получите квалифицированную электронную подпись — обязательное условие участия. Это можно сделать на сайте Единой электронной торговой площадки или с помощью ближайшего аккредитованного оператора (его можно найти на сайте Минсвязи). Клиенты Сбербанка могут оформить подпись тут.

Зарегистрируйтесь в ЕСИА — это аккаунт в Единой системе идентификации на «Госуслугах». Затем добавьте информацию о своей компании в Единую информационную систему закупок для торгов на общей основе. Нужно собрать указанные документы, отправить их через сайт и ждать оповещения о том, что вас добавили в список аккредитованных участников закупок. Процесс занимает до 5 дней. После регистрации информация о вас попадёт на восемь утверждённых ЭТП (кроме специализированной ЗАО «АСТ ГОЗ»), дополнительная аккредитация не потребуется.

Посмотрите, на какой ЭТП размещают интересующие вас тендеры. Войти в аккаунт нужно через ЕСИА, а если площадка не поддерживает такой способ авторизации, зарегистрировать личный кабинет.

Найдите подходящий тендер, соберите необходимые документы, оформите заявку на участие и отправьте всё заказчику.

Подождите, пока объявят победителя. Это произойдёт в указанный в положении о закупке срок.

Переговоры? Аукцион? Руководство для заключения сделок

Кратко об идее
  • Как лучше всего купить или продать актив — путем переговоров или аукциона? Ответ зависит от характера ваших покупателей, рассматриваемого актива и ваших собственных приоритетов.
  • Если вы думаете, что сможете привлечь достаточное количество покупателей, в которых хотите принять участие, имеет смысл провести аукцион, если только вы не ожидаете, что оценки будут сильно варьироваться.
  • Если вы можете написать точные спецификации для актива, вероятно, будет разумно приобрести его на аукционе.Но если актив может создать большую ценность, или отношения или услуги важны, переговоры обычно работают лучше.
  • Также подумайте, требует ли ваша сделка секретности, прозрачности или скорости. Аукционы работают лучше всего, когда прозрачность или скорость имеют решающее значение, а переговоры — когда конфиденциальность является приоритетом.

Если у вас есть что продать, лучший способ получить за это хорошую цену — это провести аукцион, говорит нам общепринятая мудрость.Успех интернет-гиганта eBay является памятником этой вере, и множество академических исследований также подтверждают ее. Аукционы предназначены не только для обычных людей, пытающихся избавиться от старинных плюшевых мишек или обоев 1970-х годов. Руководители обычно выставляют на аукцион подразделения или дочерние компании своих компаний; в конце концов, кто может винить их за цены, которые они получают, если эти цены являются результатом процесса конкурентных торгов?

Аукционы

также завоевали популярность среди покупателей, особенно с появлением Интернета.Еще в начале 1990-х многие менеджеры по закупкам начали рассматривать реверсивные онлайн-аукционы, на которых поставщики конкурировали за бизнес клиентов, как путь будущего. Менеджеры полагали, что электронные аукционы позволят им быстро связаться со всем миром потенциальных продавцов и получить гораздо более привлекательные предложения.

Однако в действительности аукционы не всегда дают самые удовлетворительные результаты.

Присмотритесь к тому, что произошло с электронными аукционами. Многие покупатели вскоре поняли, что, хотя онлайн-аукционы отлично создают ценовую конкуренцию, они не могут обеспечить значимую конкуренцию в плане обслуживания и качества.В то же время поставщики начали отказываться от участия в электронных аукционах, полагая, что они не смогут получить разумную прибыль, участвуя в них. Но в основе отказа от электронных аукционов лежит более тонкая проблема: они устанавливают взаимовыгодные отношения между поставщиком и покупателем.

Обратные аукционы могут создать противоположность партнерским отношениям между поставщиком и покупателем, которые сегодня считаются лучшей практикой. Формирование таких партнерских отношений требует более продуманного процесса, позволяющего покупателям и продавцам обмениваться информацией и добиваться результата, обеспечивающего максимальную ценность для обоих.Короче говоря, это требует переговоров.

Однако не все транзакции требуют сотрудничества между покупателем и продавцом. Во многих случаях аукцион по-прежнему является лучшим подходом, чем переговоры. Хитрость заключается в том, чтобы знать, какой процесс и когда использовать. Чтобы сделать этот выбор, вам нужно четко понимать своих потенциальных покупателей, характеристики рассматриваемого актива, свои собственные приоритеты и относительную важность скорости и прозрачности для получения лучшей цены. Рассмотрим каждый из этих факторов.

Природа покупателей

Продавцы, принимающие решение о проведении аукциона, должны изучить пул покупателей с четырех точек зрения: их количество, их личность, их готовность принять участие в аукционе и оценки, которые они присвоят активу, выставленному на продажу.

Количество покупателей.

Чем больше у вас потенциальных покупателей, тем выше вероятность того, что вы получите высокую цену на аукционе. Но при прочих равных условиях ценность каждого дополнительного участника торгов снижается по мере увеличения общего числа участников, как вы можете видеть на примере «Каково оптимальное количество участников торгов?» Примерно при 10 участниках торгов вы получите 85% дохода, который вы могли бы получить от аукциона с 50 участниками торгов.После примерно 15 участников торгов ценность, которую добавляет каждый потенциальный покупатель, падает почти до нуля. При отсутствии какого-либо конкретного преимущества каждый дополнительный участник торгов имеет все меньшие и меньшие шансы стать участником, предложившим самую высокую цену (кто выиграет), или участником, предложившим вторую самую высокую цену (кто установит цену). И это единственные два участника торгов, о которых вы заботитесь в конце концов.

Вы можете подумать, что до тех пор, пока ожидаемая цена продолжает расти, вы хотите, чтобы появилось как можно больше участников торгов. Но у широко открытого процесса есть и недостатки: во-первых, сложность управления таким количеством участников торгов; и, во-вторых, существует риск того, что некоторые участники торгов (даже те, кто предлагает высокие ставки) решат не играть, если поле слишком велико.

Во многих случаях продавцы считают магическим числом участников торгов где-то между пятью и восемью. Когда в 2002 году компания Apax Partners, специализирующаяся на прямых инвестициях в Великобритании, выставила на продажу Xerium Technologies, она сразу же отсеяла 40 признаков заинтересованности до семи претендентов на основании их репутации, надежности и вероятности закрытия сделки. Как объяснил Том Гутьеррес, бывший генеральный директор Xerium, «на самом деле вы не можете справиться с более чем семью серьезными претендентами. Это невероятно отнимает много времени.«Это есть возможность иметь слишком много хорошего.

Определенность покупателей.

Если вы уверены, что точно знаете, кто ваши потенциальные покупатели, открытие процесса до аукциона может на самом деле ослабить вашу руку, особенно если круг покупателей невелик. Что произойдет, если больше никто не появится? В этом случае вам лучше поговорить с покупателями напрямую. В других ситуациях вы не знаете, кто будет ценным покупателем вашего актива, и потребуется много времени и усилий, чтобы выяснить это.В этом сценарии затраты на поиск высоки, поэтому вам следует провести аукцион, объявить об этом всему миру и позволить покупателям с высокой стоимостью найти вас.

Готовность покупателей к участию.

Вы уверены, что на ваш аукцион придут нужные вам покупатели? Многие потенциальные покупатели могут быть осторожны, потому что аукционы могут раскрыть личность участников и сделать их оценки прозрачными. Они могут беспокоиться о том, что другие участники торгов получат бесплатную поездку на их опыте. Если специальные знания на самом деле не нужны для оценки актива, вам не следует беспокоиться о том, чтобы отпугнуть экспертов, проведя аукцион.Но если такое знание действительно имеет значение, вам, возможно, придется провести переговоры с экспертами в частном порядке или, по крайней мере, провести закрытый аукцион, чтобы привлечь их к столу переговоров.

Диапазон оценок.

Теория аукционов предсказывает, что окончательная цена на аукционе будет второй по величине оценкой плюс немного больше. Это будет довольно выгодная сделка для продавца, если две верхние оценки близки друг к другу, потому что победивший участник торгов придет почти по его или ее ценовому пределу. Но если две верхние оценки далеко друг от друга, то продавец оставит деньги на столе, проведя аукцион.

Если две верхние оценки сильно отличаются друг от друга, продавец оставит деньги на столе, проведя аукцион.

Рассмотрим аукцион, проведенный в январе 2004 г. по активам Cable & Wireless America, который выиграла компания Savvis Communications, предложив 168 миллионов долларов. Финансовый директор Savvis дал показания после того, как операционная синергия с CWA «может достигать 60 миллионов долларов в год, а может быть и выше», подразумевая, что одна только синергия окупит сделку через три года.Что еще более важно, перед приобретением CWA компания Savvis находилась в шатком положении: она полагалась на двух клиентов — Reuters и Moneyline Telerate — на 55% своих доходов. Такая зависимость затрудняет финансирование, а в телекоммуникационном бизнесе с большими инвестициями доступ к финансированию имеет решающее значение. Покупка CWA дала Savvis сотни новых клиентов и сократила процент доходов, который приносили Reuters и Moneyline Telerate, всего на 15%, что снизило риск Savvis.

Таким образом, CWA была ценна для Саввис в уникальном смысле среди семи участников торгов, присутствовавших на аукционе.Второй по величине претендент, Gores Technology, была известная частная инвестиционная компания. Хотя у Горса были и другие портфельные компании в той же отрасли, что и CWA, его покупка была бы в первую очередь финансовой игрой: Горес попытался бы улучшить операции и структуру капитала CWA, а затем продал бы бизнес с целью получения прибыли. В отличие от Savvis, у Gores не было синергии с существующими операциями, не было фиксированных затрат, которые можно было бы использовать для большей клиентской базы, и не было выгод, которые можно было бы реализовать за счет диверсификации клиентов.

Акции

Savvis подскочили на 33% после объявления о сделке, увеличив рыночную капитализацию компании примерно на 85 миллионов долларов. Это означает, что для Savvis CWA на самом деле стоила около 250 миллионов долларов — намного больше, чем Savvis заплатил на самом деле. CWA был относительно выгодной сделкой, потому что Саввис должен был лишь немного превзойти предложение Гора.

Атрибуты актива

Выбирая между аукционом и переговорами, покупатели должны принимать во внимание три аспекта актива, который они намереваются приобрести: могут ли они создать для него точные спецификации, потенциал для создания ценности и являются ли услуги или отношения важным элементом сделка.

Задаваемость.

При прочих равных, чем более конкретно вы можете указать, что хотите купить, тем больше вероятность того, что аукцион будет вашим лучшим подходом. Возможность предоставления подробных спецификаций актива иногда, хотя и не всегда, определяется тем, является ли он товаром. Если вы пытаетесь купить скрепки оптом, обязательно проведите электронный аукцион и позвольте конкуренции среди поставщиков снизить цену.

Очень сложно отразить ценность более сложных продуктов и услуг в спецификациях.Начнем с того, что многие характеристики продукта не могут быть определены в отрыве от цены. Если сами функции продукта подлежат обсуждению или доступные варианты не определены четко, написание аукционных спецификаций окажется невозможным. (Примеры того, как определяемость должна влиять на выбор между аукционом или переговорами, см. во врезке «Повесть о двух аукционах TARP».)

Потенциал для создания ценности.

Сам процесс спецификации может в конечном итоге разрушить часть ценности, которую вы надеетесь получить от покупки.Рассмотрим следующую выдержку из недавнего запроса предложений (RFP) для бизнес-услуги:

ПОСТАВЩИК должен использовать предписанный формат для представления своего предложения. Любое отклонение от формата или требований, указанных в RFP и сопутствующих документах, может сделать предложение ПОСТАВЩИКА недействительным. ПОСТАВЩИК должен принять без исключения все стандартные условия контракта ЗАКАЗЧИКА, изложенные в настоящем ЗП, и установить соответствующую цену на свое предложение. Невыполнение этого требования (из-за риска, ответственности или по любой другой причине) может привести к исключению ПОСТАВЩИКА из процесса запроса предложений.Любой элемент предложения ПОСТАВЩИКА, который подлежит дальнейшему обсуждению или уточнению с ЗАКАЗЧИКОМ, или рассмотрению, согласию или дальнейшему одобрению со стороны любого лица, группы, комитета, совета или другого органа ПОСТАВЩИКА, или намекает на то, что он зависит от дальнейшего обсуждения или уточнения, может быть отклонен.

Это описание не совсем способствует творческому сотрудничеству между покупателем и поставщиком, но это своего рода упражнение, в которое вовлечены менеджеры, когда они пытаются подготовить сложные продукты и услуги к участию в торгах.Это также доказывает, что, хотя аукционы отлично сводят все к цене, сведение всего к цене часто противоречит определению ценных возможностей.

Представьте, что вы предпочитаете завершить проект к концу года, но готовы согласиться на более длительный срок в обмен на более низкую цену. Указание даты завершения в RFP может отпугнуть участников торгов, которые могли бы выполнить проект за гораздо меньшие деньги, если бы у них было больше времени. Поэтому, если есть шанс, что сделка между покупателем и продавцом может создать дополнительную ценность, лучше договориться, чем проводить аукцион.Переговоры позволяют покупателю и продавцу узнать предпочтения друг друга, пойти на компромиссы по различным вопросам и заключить сделку, которая принесет больший пирог для всех.

Важность отношений.

Если отношения или услуги являются важнейшим атрибутом актива, вам снова следует склоняться к переговорам. Основная причина, по которой как покупатели, так и поставщики отказались от электронных аукционов в сфере закупок, заключается в том, что аукцион сигнализирует о безразличии покупателя к поставщикам помимо цен, которые они предлагают.Сотрудники по закупкам пришли к выводу, что такие сигналы могут иметь негативные последствия, особенно когда проблемы возникают в будущем.

В качестве иллюстрации, не связанной с корпоративными закупками, рассмотрим опыт Эдварда, владельца дома в районе Бостона, который хочет отремонтировать ванную комнату в своем доме. Многие домовладельцы проводили негласный аукцион среди генеральных подрядчиков, сообщая каждому участнику торгов о других, чтобы обеспечить справедливую цену. Вместо этого Эдвард выбрал Дейва исключительно на основании молвы.Во время их первой встречи Эдвард сказал Дейву: «Я много слышал о вашей работе, и я действительно с нетерпением жду возможности поработать с вами. По этой причине я не хожу по магазинам. Но взамен я надеюсь и ожидаю, что вы дадите мне справедливую цену и что мы будем работать вместе, чтобы довести этот проект до благополучного завершения».

Конечно же, проект был выполнен вовремя и в рамках бюджета. Но когда Дейв делал последние штрихи в ванной, случилась катастрофа. Водопроводчик Дэйва пришел в дом, чтобы починить подвал, и выключил воду.Вскоре после этого уборщица Эдварда пришла в дом, открыла кран в ванной, обнаружила, что вода не течет, и случайно оставила кран открытым, пока она убирала остальную часть дома. Сантехник закончил свою работу, снова включил воду и ушел. Когда Эдвард вернулся домой пару часов спустя, он обнаружил полфута воды в своей недавно отремонтированной ванной на втором этаже и повреждения водой по всей остальной части дома.

Обезумевший Эдвард позвонил Дейву и объяснил ситуацию.Обе стороны имплицитно понимали правовую подоплеку: суд должен был разделить вину между уборщицей Эдварда и сантехником Дэйва. Но вместо того, чтобы заниматься сложным и неопределенным юридическим расследованием, Дэйв возместил ущерб и завершил проект без дополнительной оплаты. При этом он вспомнил свою первую встречу с Эдвардом и доверие, которое Эдвард выразил тем, что не ходил по магазинам. Сделал бы Дейв то же самое, если бы Эдвард устроил аукцион на первоначальный бизнес? Точного ответа нет, но мои последующие разговоры с Дэйвом показывают, что это было бы менее вероятно.

Профиль установщика процесса

Другим важным фактором, который следует учитывать при принятии решения об аукционе или переговорах, является ваш собственный профиль. Два элемента здесь обычно находятся в напряжении друг с другом: скорость и риск. Поскольку аукцион может произойти гораздо быстрее, чем переговоры, это лучший механизм, когда скорость имеет решающее значение. Но более быстрые процессы также более рискованны, потому что у вас меньше времени, чтобы приспособиться к новой информации.

Важность скорости.

Большинство шагов в процессе переговоров, таких как изучение интересов, создание вариантов и определение способов создания ценности, требуют времени.Более того, переговоры, как правило, происходят последовательно, потому что вы не можете вести переговоры с двумя контрагентами одновременно. В некоторых ситуациях у вас нет роскоши времени — есть фиксированное окно возможностей или актив ухудшается в ваших руках. В этих случаях аукционы отказываются от преимуществ создания стоимости в обмен на быструю продажу.

В некоторых ситуациях у вас нет времени на переговоры, потому что актив портится в ваших руках.

Закон о банкротстве косвенно признает этот момент.В Соединенных Штатах «распродажи 363» (названные в честь положения кодекса о банкротстве, которое их разрешает) позволяют компаниям очень быстро продавать активы с помощью механизмов, подобных аукционам. Раздел 363 часто называют положением о «гниющей рыбе», что исходит из представления о том, что обанкротившемуся торговцу рыбой лучше всего немедленно конвертировать свои запасы в наличные деньги, а не позволять им гнить, пока разворачиваются длительные разбирательства по главе 11.

Терпимость к риску.

Чем выше скорость, тем выше риск: вы можете оказаться в «сорванном» аукционе, на котором никто не появится, или, что еще хуже, на аукционе с одним участником.Напротив, переговоры позволяют вам прощупать почву и осторожно проложить свой путь к лучшему результату.

Рассмотрим случай с частной интернет-компанией, которая рассматривала возможность выкупа своих миноритарных акционеров в 2008 году. Еще одного профессора Гарвардской школы бизнеса и меня попросили посоветовать компании, как осуществить эту так называемую сделку по замораживанию акций. Одно из предложений состояло в том, чтобы провести обратный аукцион, на котором миноритарные акционеры назовут цену, по которой они будут готовы продать, и компания будет выкупать акции от самой низкой цены до самой высокой, пока не закончатся средства для выкупа.

Мы не рекомендуем этот подход, поскольку он слишком рискован. Был некоторый шанс, что миноритарные акционеры не захотят продавать по любой разумной цене, предпочитая держаться за акции в надежде, что оценка компании вернется к стремительному уровню начала 2000-х годов. Дотком может закончиться неудачным аукционом или крайне непривлекательной клиринговой ценой. Даже если бы миноритарные акционеры вели себя более рационально, они все равно пытались бы выяснить чужие предложения, делая свои собственные предложения, а это означало, что они могли не раскрывать правдиво свою готовность продать.Результаты обратного аукциона было трудно предсказать с какой-либо уверенностью и потенциально катастрофическими.

Вместо этого компания решила вести переговоры со своими акционерами в частном порядке. Команда менеджеров быстро нашла двух крупных миноритарных акционеров — назовем их Джон и Фред. Джон подошел к столу первым и предложил продать свою долю по 12 долларов за акцию, заоблачную сумму, основанную на оценке компании на пике интернет-пузыря. Компания ответила 1,50 доллара за акцию, что было ценой предложения в первом раунде финансирования еще в конце 1990-х годов.Это был большой разрыв, но встречное предложение развеяло нереалистичные ожидания Джона. Компания немного подорожала, до 3 долларов; Джон значительно снизился до 3,31 доллара; и компания быстро закрыла сделку по цене 3,31 доллара.

Переговоры с Фредом также проложили путь к успешному результату. Фред входил в совет директоров доткома и в силу своих фидуциарных обязанностей чувствовал себя обязанным одобрить эту большую сделку для компании. Но при этом он должен был признать, что $3.31 цена создала мощный и неблагоприятный прецедент для его собственных переговоров. Короче говоря, выбор компании в пользу переговоров, а не аукциона, минимизировал ее риски и позволил доткому проложить себе путь к очень хорошей сделке.

Эффекты открытости

Наконец, при принятии решения о проведении аукциона или переговоров следует учитывать два контекстуальных фактора: потребность в секретности и необходимость прозрачности.

Потребность в секретности.

Широкомасштабные процессы, такие как аукционы, трудно сохранить в секрете.Даже если вы требуете от участников торгов подписания соглашений о конфиденциальности, вероятность утечки увеличивается с увеличением количества людей, участвующих в процессе. Поэтому, если секретность важна, вам следует рассмотреть возможность переговоров в частном порядке с одним или несколькими покупателями. Опасения по поводу конфиденциальности часто возникают в сделках по слияниям и поглощениям. Если становится известно, что компания выставлена ​​на продажу, сотрудники начинают искать новую работу, а стоимость компании падает, пока она находится на блоке. В своих исследованиях я регулярно нахожу советы, которые сопротивляются более широкому поиску покупателей именно по этой причине.

Продажа Pittsburgh Steelers, одной из самых легендарных франшиз в истории Национальной футбольной лиги, иллюстрирует, как этот риск может проявиться. В 2007 году один из совладельцев команды, Дэн Руни, негласно предложил выкупить акции, которыми владели его четверо младших братьев и их дети в команде. Условия предложения публично не разглашались, но какими бы они ни были, братья остались недовольны. Работая в строгой секретности под кодовым названием Project Newcastle, они привлекли Goldman Sachs, чтобы найти стороннего покупателя.

История разразилась 8 июля 2008 года. На первой полосе Wall Street Journal сообщалось: «Питтсбург Стилерс, 75 лет принадлежащий одной и той же местной семье, тайно продается потенциальным покупателям…». Уже не так тайно.

Для некоторых активов секретность не так уж важна. Но для «Питтсбург Стилерс» это откровение вызвало всплеск негативных настроений фанатов. Несмотря на все усилия Goldman Sachs, более широкий процесс поиска, инициированный младшими братьями, быстро выставил сделку на всеобщее обозрение.Возможно, переговоры с Дэном Руни дошли до того, что более широкий процесс был необходим для того, чтобы младшие братья получили максимально возможную цену. Но более открытый процесс также заставил Руни занять оборонительную позицию и запятнал актив, который десятилетиями был жемчужиной питтсбургского сообщества.

К несчастью для младших братьев, глобальный финансовый кризис разразился прямо посреди поисков Goldman. Единственный потенциальный покупатель, обнаруженный рыночным опросом, миллиардер Стэнли Дракенмиллер, ушел в последнюю минуту, и братья Дэна вернулись, чтобы договориться о сделке.15 ноября 2008 года Дэн Руни согласился выкупить своих братьев по сделке, которая оценила команду в 800 миллионов долларов — число, которое находится в нижней части первоначального диапазона оценки Goldman.

Когда важна прозрачность, лучше выбрать аукцион, чем переговоры.

Младшим братьям явно не повезло продать команду в разгар экономического кризиса, поэтому мы не можем винить только аукцион за цену, которую они получили. Тем не менее ясно, что их аукционный процесс увеличил вероятность того, что сделка станет достоянием общественности, а также сигнализировал о готовности младших братьев продать команду вне семьи.Несмотря на то, что в конечном итоге он не увенчался успехом, этот шаг нанес ущерб франшизе среди преданных фанатов Steelers. Конечно, в профессиональном спорте все прощается тем, кто побеждает, и в январе 2009 года «Стилерс» выиграли свой шестой Суперкубок, установив рекорд среди команд НФЛ. Так что, в конце концов, несовершенный процесс сделки Руни, возможно, был спасен впечатляющей игрой игроков на поле.

Важность прозрачности.

Вторым контекстуальным фактором является необходимость прозрачности, под которой я подразумеваю создание равных условий для всех участников торгов.Когда важна прозрачность, лучше выбрать аукцион, чем частные переговоры. Это основная причина того, что большинство контрактов на государственные закупки и проводимую государством приватизацию включают аукционы. Они особенно полезны, когда чиновники хотят снять обвинения в коррупции или фаворитизме — возможно, поэтому бывшего министра финансов США Хэнка Полсона привлекла идея проведения обратных аукционов для покупки токсичных активов банков осенью 2008 года (в конце концов, трудности с точным указанием активов, которые будут выставлены на аукцион, сорвали план.)• • •

Мир заключения сделок не является черно-белым, и выбор между переговорами о продаже вашего актива и проведением аукциона не обязательно должен быть ситуацией «или-или». Процесс сделки вполне может сочетать в себе переговоры и аукцион — эту комбинацию я рассматриваю в своей будущей книге. Однако по мере того, как вы работаете над сделкой, которая позволяет и продавцу, и покупателю справедливо получить максимально возможную стоимость, полезно понять, какие факторы склоняют чашу весов в пользу переговоров, а какие — в сторону аукциона.Структурирование вашего запроса так, как я описал в этой статье, поможет вам приблизиться к правильному решению.

Версия этой статьи появилась в выпуске Harvard Business Review за декабрь 2009 года.

Покупка имущества в случае банкротства – 5 советов инвесторам

Это рынок продавца, когда речь идет о рынке жилья Соединенных Штатов прямо сейчас. Но с таким же большим количеством имущества, находящегося в бедственном положении (т. е. домов, которые отчуждены или проданы, чтобы удовлетворить заявления о банкротстве), это также хорошая возможность для вас инвестировать в доходную недвижимость или купить дом , если вы будьте осторожны и делайте правильные шаги.Если вы думаете о покупке имущества для банкротства, прочитайте некоторые из наших лучших советов ниже и заполните форму для бесплатной консультации о покупке имущества для банкротства с помощью Moshe’s Law, офиса адвоката по банкротству.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости в Нью-Йорке

Как найти недвижимость с объявлениями о банкротстве

Итак, вы заинтересованы в изучении возможности покупки имущества при банкротстве. Есть несколько способов исследовать недвижимость в вашем районе, которая может вас заинтересовать.Вот некоторые из наиболее распространенных методов поиска:

  1. Большинство судов публикуют объявления о продаже на своих веб-сайтах. Найдите на веб-сайте суда той юрисдикции, в которой вы живете, чтобы узнать, когда и как проводятся аукционы.
  2. Два веб-сайта, на которых можно искать дома или коммерческую недвижимость, находящиеся в бедственном положении:
    1. www.loopnet.com
    2. www.inforuptcty.com
  3. комментарии на веб-сайте к таким словам, как «банкротство», могут дать результаты.Кроме того, следите за списками агентов по недвижимости, которые поддерживают отношения, и повторными списками конкурсных управляющих в вашем регионе.
  4. Обратитесь к местному управляющему по делам о банкротстве, чтобы узнать о предстоящих продажах проблемной недвижимости.

ПРИМЕЧАНИЕ. Если вы найдете недвижимость в своем районе, имейте в виду, что купить ее не так просто, как кажется. Если заявление о банкротстве было подано в одном месте, но лицо, имеющее долг, владеет имуществом в другом штате, продажа этого последнего государственного имущества будет иметь место в штате, в котором было возбуждено дело о банкротстве.

Проверьте, какой тип файла домовладельца о банкротстве

Если вы найдете интересующую вас недвижимость, было бы неплохо сначала выяснить, о каком типе банкротства идет речь. Существует три основных типа банкротства: Глава 7, Глава 11 и Глава 13.

В случае банкротства согласно главе 7 имуществом управляет доверительный управляющий согласно главе 7. Должник/собственник не имеет права голоса в том, как распоряжается выставленным на продажу имуществом банкрота. В интересах доверительного управляющего максимизировать потенциал и, как следствие, с большей вероятностью делать все по правилам, а не совершать транзакцию «из-под стола».Это означает, что, скорее всего, имущество будет выставлено на продажу так же, как и многие обычные дома или объекты недвижимости, но все равно будет зависеть от решения суда о разрешении продажи.

Глава 11 и глава 13 банкротства немного сложнее. Они связаны с реорганизацией и предлагаемым погашением долгов должника. Это включает в себя продажу имущества, чтобы пойти на погашение долга. Однако, хотя доверительный управляющий по главе 13 осуществляет надзор за имуществом, дом или другое имущество может вернуться к первоначальному владельцу при условии утверждения плана реструктуризации долгов лица.Должник также может не иметь разрешения на продажу имущества до получения разрешения конкурсного управляющего.

Как безопасно приобрести недвижимость

В традиционной сделке с недвижимостью существуют средства защиты покупателя. Банкротство и продажа заложенного имущества действуют по-разному. Они построены так, чтобы обеспечить гарантии продавцу/кредитору и/должнику, поскольку конечная цель состоит в том, чтобы гарантировать, что кредитор не будет иметь никаких обязательств после сделки.

Покупатель имеет гораздо меньше защиты в этих типах транзакций.Покупатель не имеет обычных средств защиты, таких как гарантии, договорные обязательства со стороны продавца, проверки и комплексная проверка, а также предоставление четкого права собственности при закрытии сделки купли-продажи. Часто покупатель покупает дом с банкротством у кого-то, кто владел недвижимостью, но не проживал в ней и не использовал ее. Твердых планов проверок при покупке имущества банкрота, как при обычной продаже, нет. Нет обычных обязательств по комплексной проверке и праву собственности, как при обычной продаже.Самое главное, нет никакой гарантии, что потенциальный покупатель заблокирован для покупки, особенно если потенциальный покупатель перебил ставку на недвижимость.

Но по-прежнему можно безопасно приступить к покупке домов в случае банкротства, если вы потратите время на изучение потребностей и обязательств владельца и других кредиторов и кредиторов. Вы можете прийти к соглашению с управляющим по банкротству в отношении проверок, информации о должной осмотрительности и получения политики правового титула, если вы успешно участвуете в торгах и покупаете недвижимость.

Остерегайтесь надвигающихся лишений права выкупа

Практически вся ликвидируемая недвижимость связана с кредитом. В большинстве случаев при покупке дома во время банкротства эти ипотечные кредиты перевернуты, и банки готовы продать недвижимость, иногда с существенными потерями. Когда доверительный управляющий подтвердит ваше предложение, он уведомит всех держателей залога о предлагаемой сделке. Это дает специалистам по кредитам возможность заявить о любых проблемах, которые у них есть с предлагаемой сделкой, чтобы защитить и смягчить любые убытки от продажи имущества по цене ниже той, которую они могут захотеть.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости в Нью-Йорке

Банки сами оценят дом и причитающуюся им сумму. Они используют эту информацию, чтобы выяснить, какова будет их возможная прибыль, если дом будет конфискован, а не продан судом по делам о банкротстве. В случае, если предложение о ликвидации чрезмерно низкое, они будут протестовать и двигаться вперед с потерей права выкупа. Суд по делам о банкротстве призван защищать интересы кредитора, а не заключать с вами невероятную сделку.Таким образом, потенциал для выкупа очень высок.

Разговор с управляющим делами о банкротстве

Если вы обнаружите имущество банкрота, которое вам нужно, свяжитесь или попросите адвоката связаться с управляющим по банкротству. Вы можете найти имя доверенного лица на веб-сайте www.pacer.gov, а контактную информацию — на www.justice.gov.

Доверительный управляющий может захотеть продать собственность. Время от времени, если доверительный управляющий может продать имущество без посредника, он может склониться к тому, чтобы отдать большую долю денег кредиторам, минуя расходы на традиционного брокера.Адвокат по недвижимости может помочь вам понять условия, необходимые для получения согласия доверительного управляющего и одобрения суда по делам о банкротстве.

Доверительные управляющие по делам о банкротстве против доверительных управляющих по взысканию долга

Некоторые могут задаться вопросом, являются ли конкурсный управляющий и управляющий отчуждением заложенного имущества одним и тем же, но между ними есть различия.

Конкурсный управляющий обладает всеми правами на имущество заемщика в соответствии с определением имущества в соответствии с разделом 541(a) Кодекса о банкротстве.Доверительный управляющий уполномочен «собирать и уменьшать до наличных имущество завещанного имущества, для которого служит такой доверительный управляющий, и закрывать такое владение так быстро, как это возможно с точки зрения благосостояния сборов доходов». 11 США Сегмент 704(а)(1). Доверительные управляющие получают комиссию за рассрочку банкам, и им необходимо предлагать имущество для оплаты кредиторам.

Они продают собственность, находя покупателей, торгуясь с кредиторами и подавая иски в суд для борьбы с недействительными залогами, объявляя финансовую несостоятельность в связи с претензиями на завершение правового титула или против явно недействительных залогов на имущество.Доверительный управляющий по взысканию долга намного проще: ему поручено только начать продажу в соответствии с условиями договора о доверительном управлении по самой низкой предложенной цене. И они могут просить не больше, чем им причитается за имущество.

Предложение о выслеживании лошади

Покупатель может сделать предложение о потенциальном банкротстве. Это называется предложение «выслеживающая лошадь». По сути, это предварительная резервная ставка перед аукционом или продажей. Цель состоит в том, чтобы максимизировать стоимость своих активов или избежать низких ставок в рамках судебного аукциона.Затем покупатель представляется в суд по делам о банкротстве в качестве предполагаемого покупателя в попытке одобрить сделку в соответствии с 11 U.S.C. § 363. Не только предложение должно быть адекватным, но и условия должны быть адекватными.

Сделайте предложение наличными

Предложение полностью наличными — ваш лучший выбор для обеспечения желаемой собственности в случае банкротства и продажи акций в суде по делам о банкротстве. Но если покупатель может получить ссуду для покрытия стоимости имущества через условное депонирование после того, как продажа будет одобрена судом, это считается приемлемой заменой предложения за наличные.

Сделайте предложение привлекательным и минимизируйте непредвиденные обстоятельства

Чем больше непредвиденных обстоятельств при продаже, тем выше вероятность того, что вы столкнетесь с препятствиями в своих попытках купить имущество банкрота. Планы по финансированию или ремонтным работам или организации инспекций могут помешать доверительному управляющему принять ваше предложение. И такие непредвиденные обстоятельства в любом случае могут потребовать одобрения суда.

Доверительный управляющий, как правило, не может продать имущество без полной оплаты или разрешения кредитора принять меньше, чем причитается, в отличие от доверительного управляющего, который может продать имущество по установленной цене.Общая стоимость конкурсного управляющего включает, среди прочего, все залоговые права, расходы на продажу и административные расходы.

Защитите предложение с помощью условного депонирования или проверок

Покупка имущества в состоянии «как есть» на аукционе по обращению взыскания без возмещения средств, если имущество не соответствует их ожиданиям, может быть рискованным делом. Но есть некоторые меры защиты при банкротстве; конкурсный управляющий много раз открывает условное депонирование, в котором они депонируют документ, а потенциальный покупатель вносит необходимые деньги и устраняет непредвиденные расходы.Покупателям предлагается выработать условия покупки, включая осмотр имущества и время для должной осмотрительности, чтобы убедиться, что все вопросы решены.

Завышение цены при продаже в связи с банкротством

Продажа в случае банкротства будет содержать правила завышения ставки, изложенные в ходатайстве о продаже в суде. Претендент, предлагающий более высокую цену, — это потенциальный покупатель имущества, находящегося в процессе банкротства, который требует заплатить больше, чем предложенный покупатель, указанный конкурсным управляющим в ходатайстве о продаже.

Обязательно узнайте о процедурах данного слушания в отношении завышения ставки.Вы можете сделать это, ознакомившись с уведомлением о продаже, поданным конкурсным управляющим. В уведомлении о продаже будут содержаться инструкции по любой предварительной квалификации. Когда придет время аукциона, судья вызовет дело, а затем спросит, присутствуют ли на торгах перекупщики.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости в Нью-Йорке

Суд, как правило, утверждает как участника, предложившего самую высокую цену, по самой высокой цене, так и дополнительного участника торгов, по самой высокой цене.Это сделано для того, чтобы не требовалось дополнительного судебного решения, если участник, предложивший самую высокую цену, решит не покупать недвижимость по какой-либо причине. Это позволяет конкурсному управляющему продать имущество резервному участнику торгов без дальнейшего решения суда.

Обратитесь за советом к нашим юристам по делам о банкротстве

Юрий Мошес — адвокат по недвижимости, лицензированный в штате Нью-Йорк, который знает все тонкости нью-йоркского законодательства о недвижимости. На протяжении многих лет он и его штат преданных своему делу адвокатов помогали домовладельцам оставаться в своих домах или продавать их, когда того требовали обстоятельства.

Он также помогал клиентам разобраться во всех тонкостях покупки и продажи коммерческой и жилой недвижимости, чтобы обеспечить максимально гладкие сделки. Если вы рассматриваете возможность покупки имущества, проданного в рамках соглашения о банкротстве, свяжитесь с нашей командой квалифицированных юристов по вопросам банкротства, прежде чем делать что-либо еще.

выкупа | Клерк округа Эскамбия, FL

Когда имущество заложено, оно передается кредитору для использования в качестве залога по кредиту.Лицо, обменивающее имущество на ссуду, становится залогодателем, а кредитор, приобретающий право собственности, становится залогодержателем.

Если залогодатель не выполняет платежи по кредиту, связанному с ипотекой, кредиторы могут обратиться в суд для принудительного взыскания ипотеки против имущества и предотвращения удержания имущества залогодателем. Такой вид судебного иска называется взысканием.

Покупатели Остерегайтесь

Участники торгов несут ответственность за проведение собственного исследования в отношении продаваемой собственности/залогового права.Офис клерка не дает никаких гарантий или заявлений о местонахождении или состоянии любого имущества, состоянии любых конструкций или приспособлений, его товарности, существующем или потенциальном использовании, правилах или законах о зонировании, которые могут повлиять на текущее или будущее использование имущества, незавершенное или потенциальные залоговые права, ипотечные кредиты или другие обременения или дефекты правового титула, которые могут существовать, включая информацию о том, подали ли какие-либо ответчики заявление о банкротстве.

Существуют определенные риски, связанные с торгами на аукционах по продаже заложенного имущества.Одним из них является возможность отмены или освобождения права выкупа заложенного имущества в результате процедуры банкротства, постановления суда, выкупа собственником, апелляционного производства или по другим причинам. Несмотря на то, что по какой-либо причине отказано в продаже права выкупа, установленные законом сборы Секретаря (включая комиссию за продажу, комиссию за электронный онлайн-аукцион и регистрационные сборы) не будут возмещены, поскольку Секретарь имеет право удерживать эти сборы в соответствии с законодательством Флориды.  Участники торгов при продаже отчуждения прямо берут на себя риск утраты гонораров клерков после перерыва в продаже, как согласовано в пользовательском соглашении участника торгов

Информация о правах домовладельца

Если недвижимость продается на публичных торгах, могут быть дополнительные деньги от продажи после оплаты лица (лиц), которые имеют право на получение оплаты из выручки от продажи в соответствии с окончательным решением суда.Если имущество, на которое обращено взыскание, подпадает под освобождение от налога на усадьбу в самой последней утвержденной налоговой ведомости, и если вы являетесь владельцем имущества, вы можете потребовать эти средства самостоятельно.

Вам не обязательно иметь адвоката или какое-либо другое представительство, и вы не должны передавать свои права кому-либо еще, чтобы требовать причитающиеся вам деньги. Пожалуйста, свяжитесь с Секретарем Окружного суда, Отделение по гражданским делам округа, по телефону 850-595-4130, в течение десяти дней после продажи, чтобы узнать, есть ли дополнительные деньги от продажи права выкупа, которые Секретарь имеет в реестре суда.

Юридическая помощь

Если вы решите продать свой дом или нанять кого-то, кто поможет вам получить дополнительные деньги, вам следует очень внимательно прочитать все бумаги, которые вы должны подписать, попросить кого-нибудь другого, предпочтительно адвоката, который не имеет отношения к делу. лицо, предлагающее вам помощь, чтобы убедиться, что вы понимаете, что подписываете, и что вы не передаете свое имущество или долю в нем без надлежащей информации.

Если вы не можете позволить себе оплату услуг адвоката, вы можете обратиться в юридическую службу Northwest Florida Legal Services по телефону 850-432-2336, чтобы узнать, имеете ли вы финансовое право на их услуги.Если они не могут вам помочь, они могут порекомендовать вам местное адвокатское бюро или предложить другие варианты. Если вы решите обратиться за помощью в юридическую службу Northwest Florida Legal Services, вам следует сделать это как можно скорее после получения этого уведомления.

Дополнительная информация

По вопросам, касающимся продажи права выкупа, звоните в гражданский отдел офиса клерка с понедельника по пятницу с 8:00 до 17:00.

После того, как вы нашли недвижимость, которая вас интересует, очень важно провести поиск правового титула на недвижимость, поскольку офис клерка не гарантирует четкого титула и не несет ответственности за какие-либо обременения на недвижимость после собственности. покупается на аукционе.

Процесс банкротства | Поверенный по делам о банкротстве округа Хартфорд

Многие люди, которые могли бы извлечь наибольшую выгоду из банкротства по главе 7 или главе 13, не решаются даже рассматривать их как варианты, потому что они не понимают, как работает этот процесс. Несмотря на то, что процесс банкротства является очень сложной задачей, мы, как квалифицированные юристы округа Хартфорд, можем обеспечить защиту ваших интересов на каждом этапе.

В Advanced Bankruptcy Legal Services of Connecticut мы представляем клиентов во всех аспектах банкротства потребителей.Если вы подаете заявление о банкротстве в Коннектикуте, мы поможем вам пройти весь процесс и доведем ваше дело до его завершения. Каждое банкротство уникально, и процесс может варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств вашего дела. Информация ниже представляет собой общий обзор шагов, связанных с типичной процедурой банкротства.

Как проходят дела о банкротстве

Следующие шаги являются частью каждого банкротства, независимо от того, решите ли вы подать заявление в соответствии с Главой 7 или Главой 13:

  • Прохождение курса кредитного консультирования, организованного уполномоченным судом агентством
  • Заполнение вашего заявления о банкротстве сопроводительной документацией, включая учет ваших активов, долгов, доходов и расходов, а также другую необходимую информацию.Мы будем работать с вами, чтобы собрать всю необходимую информацию и убедиться, что все правильно, прежде чем ваше ходатайство будет подано в суд.
  • Участие в собрании кредиторов, на котором вы будете приведены к присяге и ответите на вопросы своего доверенного лица и кредиторов, касающиеся ваших финансовых дел. Это не так пугающе, как кажется. Большинство кредиторов предпочитают не посещать эти собрания, и многие из них проводятся всего за 15 минут.
  • Защита под автоматический упор.После подачи вашего ходатайства в суд кредиторы должны прекратить всю деятельность по взысканию задолженности и юридические действия, если они не получили разрешение суда на продолжение.

Глава 7

Следующие шаги относятся к процедуре подачи заявления о банкротстве по главе 7:

  • Прохождение проверки нуждаемости, которая сравнивает ваш уровень дохода и располагаемый доход с доходом других наемных работников штата Коннектикут
  • Заключение любых применимых соглашений о добровольном подтверждении автокредитов, жилищных кредитов или кредитов, связанных с другим имуществом, которое вы хотите сохранить
  • Проверка и ликвидация вашего неподпадающего под льготы имущества – в большинстве случаев выясняется, что на аукционе нет ничего подходящего для продажи, и ваше имущество не изъято
  • Списание всех приемлемых долгов, включенных в вашу первоначальную заявку, после чего ваша личная ответственность за них будет устранена без неблагоприятных последствий для налога на прибыль
  • Завершение процесса Главы 7, который начинается с подачи дела и обычно занимает всего четыре месяца

Глава 13

Следующие шаги относятся к процедуре подачи заявления о банкротстве по главе 13:

  • В дополнение к вашему заявлению о банкротстве и подтверждающим документам, общим для дела по главе 7, вы должны будете представить предлагаемый план погашения.Мы будем работать с вами, чтобы убедиться, что план завершен и готов для представления в суд, и что вы предложите оплату на условиях, наиболее выгодных для вас, а не для ваших кредиторов.
  • В дополнение к первоначальному собранию кредиторов будет проведено последующее собрание с участием суда для утверждения вашего плана погашения.
  • Завершение утвержденного судом плана погашения. Эти планы обычно длятся от трех до пяти лет, и вы получите выписку, когда ваша будет завершена. Вам не нужно беспокоиться о том, сколько получает каждый кредитор или даже о том, полностью ли выплачены долги.Ваш доверенное лицо получает ваш платеж и заботится о распределении средств между вашими кредиторами.
  • Когда выплаты по плану будут завершены, суд спишет долги, которые не были полностью оплачены, если ваш план предусматривает менее 100% выплат держателям разрешенных необеспеченных требований.

Обсудите свои вопросы с квалифицированным юристом

Свяжитесь с нашим офисом, чтобы обсудить ваши вопросы о процедуре банкротства. Мы предлагаем бесплатную начальную консультацию для всех новых клиентов, в которой вы можете узнать больше о своих юридических возможностях и о том, что мы можем сделать, чтобы помочь вам.Позвоните в наш офис в Новой Британии по телефону 860-674-8003 или в офис в Блумфилде по телефону 860-242-0574 или свяжитесь с нами через Интернет, чтобы назначить встречу.

Как купить дом на аукционе во Флориде: пошаговое руководство

Около недели назад моя сестра Анджела спросила меня, как купить дом на аукционе во Флориде. Она хотела инвестировать в дома на одну семью с тех пор, как увидела, насколько успешен я в этом, и предположила, что большинство своих лучших предложений я нашел на аукционах недвижимости.По правде говоря, в наши дни я нахожу большинство своих инвестиционных свойств по-другому. Но в начале своей карьеры я посещал столько аукционов, сколько мог, так что я довольно хорошо разбираюсь в этом вопросе. И независимо от того, идут ли наша работа и личная жизнь по одной траектории или нет, я хочу, чтобы моя младшая сестра выбрала правильный для нее путь — при условии, что ее выбор будет осознанным. Другими словами, я также рад, что она обратилась ко мне за советом и позволила своему старшему брату провести ее через этапы успешной покупки дома на аукционе по выкупу.

Как успешно купить дом на аукционе во Флориде

Как и многие штаты по всей стране, Флорида является штатом, лишенным права выкупа в судебном порядке. Таким образом, всякий раз, когда банк, кредитный союз или другой держатель ипотечного кредита хочет лишить права выкупа дом, домовладелец которого просрочил платежи, кредитор должен подать на них в суд. Однако победа в деле — это только первый шаг к потенциальному возвращению права собственности на дом. Большую часть времени собственность отправляется на местный аукцион, как правило, на распродажу шерифа.Таким образом, большинство домов, которые вы найдете на аукционе, находятся в процессе обращения взыскания. Это выгодно кредитору, потому что он может возместить часть, если не всю, невыплаченную ссуду от продажи. Это выгодно вам, потому что у вас есть шанс приобрести проблемную недвижимость по цене ниже рыночной, что может принести вам довольно приличную прибыль.

Однако покупка дома на аукционе во Флориде несколько отличается от покупки другой проблемной недвижимости, которую вы найдете.Вот шаги, которые вы должны предпринять, чтобы сделать это успешно:

1. Найдите недвижимость, выставленную на аукцион.

Вы можете найти ближайшие к вам аукционы по отчуждению жилья и дома, которые там продаются, несколькими способами. Быстрый поиск в Интернете или в местной газете, вероятно, подскажет вам, где и когда проводятся аукционы домов. Но расспросы вокруг могут быть столь же полезными. Поскольку процедуры обращения взыскания, в том числе судебные решения о выставлении дома на аукцион, предаются гласности, обратитесь также непосредственно в местное правительство.Секретарь канцелярии суда в округе Майами-Дейд, например, предоставляет инструмент онлайн-поиска, который позволяет просматривать файлы объектов недвижимости, выставленных на аукцион.

Однако имейте в виду, что как только вы найдете интересующую вас собственность, вам нужно будет продолжать отслеживать ее вплоть до дня продажи включительно. Продажи часто отменяются по разным причинам, например, в связи с заявлением о банкротстве. И появление дома, который не выставлен на аукцион, не совсем похоже на хорошее использование времени.

2. Проявите должную осмотрительность. Хотя вам, вероятно, не будет разрешено провести осмотр дома, очень важно, чтобы вы проявили как можно большую должную осмотрительность, прежде чем делать ставки. Поскольку состояние домов, лишенных права выкупа, и наличие у них дополнительных залогов и обременений никогда не гарантируется, поэтому сами аукционы рекомендуют вам, по крайней мере, провести поиск по названию. Если можно, предлагаю и вам проехать. Чтобы даже начать торги, вы должны внести депозит, и он почти всегда наличными или эквивалентом наличных денег, например, сертифицированным чеком.Это также невозвратно. Таким образом, вы не можете вернуть свои деньги, если ваша ставка была самой высокой. Этот конкретный дом — или денежная яма, как это может быть, если он связан с проблемами с фундаментом и залогами — ваш. А в таких округах, как Броуард, вам нужно будет заплатить за него полностью на следующий день после выигрыша.

3. Выстроить финансирование. Если вы уверены в том, что сможете сделать ставку на дом, и хотите рискнуть, купив его на аукционе, подготовьте свои средства. Для этого необходимо заранее знать максимальную ставку и иметь доступ к наличным деньгам, чтобы быстро ее покрыть.Конечно, это тоже может быть трудно сделать. Во-первых, без осмотра вы не можете знать максимальную сумму, которую должны заплатить, даже если знаете, сколько можете заплатить. И, поскольку вы должны закрыть быстро — иногда в течение 24 часов — нет места для маневра, чтобы работать с традиционным кредитором Флориды и очень мало, чтобы взять твердый кредит на покупку недвижимости. Это оставляет вам ограниченные возможности, такие как перевод денег со своего пенсионного счета или одолжение в фонд детского колледжа — если только вы уже не накопили средства и не против рискнуть ими в доме, которого вы не видели.

4. Приходите, делайте ставки и покупайте. Ваш следующий шаг — сделать это; посетить аукцион, сделать ставку на недвижимость и, если вы выиграете, закрыть сделку. Очевидно, это не всегда так просто. Но чтобы было проще, ознакомьтесь с мелким шрифтом на всех условиях продажи для каждого аукциона, который вы собираетесь посетить. Сходства в том, как делать ставки и покупать, существуют в разных округах, поскольку большинство из них теперь используют одну и ту же онлайн-систему для управления своими аукционами. Но различия тоже есть.Например, в округе Монро у вас есть время до 4:00 следующего дня, чтобы полностью оплатить выигравшую ставку. В то время как в округе Майами-Дейд у вас есть время только до полудня. Итак, прочитайте о том, как действовать, а затем делайте это с осторожностью. Из всех рисков аукциона потери права выкупа, которым вы можете себя подвергнуть, не зная, как работает продажа, вы можете легко избежать.

5. Подождите. Тот факт, что вы полностью заплатили, не означает, что имущество принадлежит вам. В зависимости от вашего округа свидетельство о праве собственности может быть недоступно от нескольких дней до нескольких недель.И в течение этого времени домовладелец может выкупить имущество, если он сможет найти средства, фактически забрав его из ваших рук. Вам вернут деньги, которые вы заплатили за недвижимость, но вы не получите компенсацию за какую-либо работу, которую вы сделали. Итак, подождите, чтобы перейти к любой реабилитации, пока, и если вы не получите титул. В противном случае вы потеряете не только время, но и деньги.

Если все пойдет хорошо, в конце этих шагов у вас будет отличная собственность, которую вы сможете отремонтировать и перепродать с хорошей рентабельностью.Эта возможность заставляет новых инвесторов в недвижимость возвращаться на аукционы снова и снова. Но поскольку сроки обращения взыскания во Флориде очень длинные — до трех с половиной лет, — во Флориде также можно купить лучшую инвестиционную недвижимость с меньшим риском для вашей прибыли, непосредственно у бедствующих домовладельцев до того, как они уйдут. повторно исключены. Конечно, это означает, что вам нужно будет вернуться к первому шагу и найти новый способ поиска сделок. При наличии правильной стратегии поиска потенциальных клиентов вам не придется далеко ходить.

Притормозите аукционы, вместо этого идите к нуждающимся домовладельцам

После того, как мы с сестрой обсудили, как купить дом на аукционе во Флориде, я удостоверился, что она также знает, что ни одна из моих лучших сделок никогда не заключалась на такой продаже. Я неплохо справился с парой аукционных объектов, но ни один из них не стоил времени, усилий и стресса, которые я вложил, чтобы найти и купить их. Но когда я стал независимым владельцем и управляющим франчайзи HomeVestors®, мне больше не приходилось иметь дело с этими аукционами, поскольку ко мне стали приходить домовладельцы, попавшие в беду.Домовладельцы всегда ищут «решения для неприятных ситуаций®», например, перспективу потерять свой дом. А благодаря многолетней национальной рекламной кампании HomeVestors® «Мы покупаем уродливые дома®» эти домовладельцы находят решения у таких франчайзи, как я. Я могу купить недвижимость по отличной цене, а они могут продать свой дом, а не потерять его. Это больший выигрыш, чем может обеспечить любой аукцион.

Притормози аукционы и заставь бедствующих домовладельцев прийти к тебе.Свяжитесь с HomeVestors, чтобы узнать, как вы можете продвигаться вперед с франшизой и своей профессиональной инвестиционной карьерой уже сегодня!

 

Каждый франчайзинговый офис находится в независимом владении и управлении.

HomeVestors of America® — единственная в стране франшиза по инвестициям в недвижимость, предоставляющая деловые возможности специалистам в области недвижимости и инвестиций по всей стране.

Регуляторная среда Китая способствует росту арт-рынка

Когда аукционный дом Christie’s впервые вышел на вторичный рынок искусства материкового Китая в 2005 году, он передал лицензию на использование своего бренда местному аукционному дому и получил в общей сложности 97 000 000 юаней (примерно 12 100 000 долларов США) за свою первую продажу. [1]  Имея восьмилетний опыт работы на этом зарождающемся рынке, Christie’s начал свой независимый бизнес, открыв филиал в Шанхае и вскоре после этого получив аукционную лицензию. В начале марта этого года Christie’s реализовал в общей сложности 222 030 200 юаней (примерно 35 000 000 долларов США) на своих первых торгах, продав 95% по лоту и 90% по стоимости, в своей новой галерее BUND ONE, историческом здании вековой давности в самом сердце Нью-Йорка. Шанхай. [2]

Аналогичным образом траектория быстрого роста за последние два десятилетия наблюдается и на первичном арт-рынке Китая.Все большее число уважаемых международных галерей открывает свои китайские филиалы, чтобы использовать этот рыночный потенциал. Сосредоточенные в двух крупных художественных центрах — Пекине (Galleria Continua в 2004 г. и Pace Gallery в 2008 г.) и Шанхае (Perrotin в 2018 г., Almine Rech Gallery в 2019 г. и Lisson Gallery в 2019 г.), эти международные галереи в совокупности сформировали конкурентоспособную силу против внутреннего рынка. галереи. В то же время художественные ярмарки, такие как West Bund Art & Design [3]  и ART021 Шанхайская ярмарка современного искусства [4]  , собрали лучшие галереи, художников и любителей искусства со всего мира, способствуя большому объему международных художественных сделок и ускорение интеграции арт-рынка Китая с мировым арт-рынком.

Спокойная нормативная среда

Спокойная нормативная среда помогает объяснить огромный рост китайского рынка искусства. В отличие от медиа-индустрии с жесткими ограничениями, индустрия искусства материкового Китая гораздо более открыта для иностранных инвесторов. Текущая редакция Негативного списка для иностранных инвестиций разрешает прямые иностранные инвестиции во все секторы индустрии искусства, за исключением предприятий, связанных с антиквариатом (т. Е. Аукционных магазинов, антикварных аукционных домов и государственных антикварных музеев). [5]  Для создания аукционного дома в материковом Китае требуется регистрация компании и лицензия на проведение аукциона. Для предприятия, находящегося в полной иностранной собственности, порог аукционной лицензии был снижен с 2019 года, когда Министерство торговли КНР внесло поправки в Положение об управлении аукционами. [6]  Он требует, чтобы лицо, подающее заявку на получение лицензии на аукцион, имело уставный капитал не менее 1 миллиона юаней (примерно 160 000 долларов США), по крайней мере, одного аукциониста, физические помещения, подзаконные акты и процедуру проведения аукциона.Открыть галерею в материковом Китае проще, так как достаточно просто подать документы, и лицензия не требуется.

Кроме того, в качестве ночного сторожа государство держит на очень низком уровне вмешательство в деловую активность в сфере неантикварного искусства. Регулирование аукционного дела опирается на законодательство, а чаще всего на отраслевое саморегулирование. Закон об аукционах КНР [7]  и соответствующие нормативные акты имеют ряд общих положений с Гражданским кодексом КНР, Законом о борьбе с недобросовестной конкуренцией и Законом об ответственности за качество продукции, а также содержат положения, относящиеся к аукционам, такие как правила конфликта интересов и аукционные процедуры.Что касается отраслевого саморегулирования, Китайская ассоциация аукционистов [8] , как ассоциация аукционной индустрии, разработала ряд подробных отраслевых стандартов и форм контрактов для различных типов аукционов. Стандарт для художественных аукционов, например, охватывает широкий спектр тем, от сбора лотов до составления каталогов, от отраслевой терминологии до лучших практик для аукционистов.

Регулирование галерей еще менее строгое. Регулирование, относящееся к арт-индустрии, Регламент о сделках с произведениями искусства, содержит три аспекта: регистрация бизнеса, исправление для коммерческой деятельности и соблюдение требований по импорту и экспорту. [9]  Следует признать, что большинство из них интуитивно понятны или ориентированы на процедуры. Например, арт-дилерам запрещено скрывать от покупателей происхождение произведений искусства или подделывать документы, подтверждающие подлинность.

Выживание в уникальном ландшафте

Контраст сложности регулирования на первичном и вторичном рынке произведений искусства отражает уникальный ландшафт китайского рынка искусства: доминирование вторичного рынка над первичным рынком искусства. В западных странах первичный рынок (в основном состоящий из галерей) и вторичный рынок (в основном аукционные дома) играют особую роль.Но в материковом Китае многие ресурсы и рыночные профессионалы концентрируются на аукционном бизнесе. [10]  Аукционные дома Китая уже десять лет выходят на первичный рынок произведений искусства. С одной стороны, они собирают лоты непосредственно у художников, а не исключительно у коллекционеров. С другой стороны, некоторые из ведущих аукционных домов, такие как Beijing Poly и China Guardian (два из пяти крупнейших аукционных домов мира), расширяли свой бизнес в сфере частных продаж с 2013 года, когда было отменено Положение о надзоре за аукционами [11] . запрет аукционным домам на частные продажи. [12]  Такое расширение может объяснить, почему Китай смог возглавить мировой рынок публичных аукционов в 2021 году с долей рынка 33%. [13]

Удивительно, но немало международных галерей, открывших свои китайские филиалы, выжили и процветали в этом уникальном ландшафте и даже помогли сбалансировать два рынка. Два фактора необходимы для их успеха: время и подлинность. Большинство международных галерей вышли на китайский арт-рынок в последнее десятилетие, что оказалось идеальным моментом, поскольку в этом десятилетии китайский арт-рынок перешел на новый этап.В 2011 году китайский арт-рынок не только стал крупнейшим в мире, но и лопнул пузырь. Объем сделок на арт-аукционах в 2012 г. сократился более чем на 53%, так как значительное число краткосрочных инвесторов осознало, что арт-рынок не дает им возможности быстро окупить вложенный капитал, и впоследствии ушли с рынка. [14]  После этого спада рынок искусства Китая перешел от более ранней стадии, на которой аукционы были ключевым фактором роста, к нынешней стадии, на которой признается важность первичного рынка. [15]  Коллекционеры стали более рациональными и зрелыми и, как правило, сосредотачивают свои инвестиции на известных западных художниках (особенно на современном искусстве) из-за высокого рыночного потенциала и низкой волатильности цен. Кроме того, благодаря более широкому доступу к западному искусству через выставки и художественные ярмарки за последнее десятилетие все больше людей могут ценить западное искусство и желать его, в то время как радикальные экономические и социальные преобразования также позволили им наслаждаться демонстративным потреблением, тратя свой располагаемый доход в таких областях, как как коллекционирование произведений искусства.Когда растущий спрос на западное искусство встретился с появлением западных галерей, эти галереи благодаря своим художественным ресурсам получили неотъемлемое конкурентное преимущество перед отечественными галереями.

Галереи также имеют преимущество в конкурентной борьбе с аукционными домами, которые защищены от определенных претензий со стороны покупателей. Закон об аукционах содержит положение о безопасной гавани, защищающее аукционные дома от любых претензий в отношении подделки или продукции, если они заранее добросовестно отказываются от ответственности, что они не будут гарантировать подлинность или качество лота.На практике большинство аукционных домов включили такой отказ от ответственности в свои условия продажи. Такая практика привела к многочисленным судебным искам по обвинениям в подделке произведений искусства. Но большинство этих споров заканчивались тем, что суды подтверждали применимость такого отказа от ответственности [16] , что вынуждало коллекционеров произведений искусства, обеспокоенных аутентификацией, выходить на первичный рынок. Поскольку галереи могут приобретать произведения искусства непосредственно у художников, которых они представляют, риск покупки подделки может быть сведен к минимальному уровню.

Проблемы: валютный контроль и налоги.

Для международных галерей остаются проблемы при проведении трансграничных сделок с произведениями искусства, особенно в отношении валютного контроля и налогового бремени, наложенного правительством Китая.

Чтобы стабилизировать обменный курс юаня, китайское правительство усиливает валютный контроль. Каждый гражданин Китая может конвертировать юани в иностранную валюту на сумму до 50 000 долларов США за календарный год. [17]  Это создает проблему для международных галерей, которые не имеют физического присутствия в Китае, поскольку квота настолько мала, что ее можно легко превысить, купив одно произведение искусства. Некоторые западные галереи придумали новаторские способы уменьшить эти сложности и дать возможность отечественным китайским коллекционерам покупать произведения искусства, сотрудничая с поставщиками финансовых или юридических услуг, чтобы разработать специальную структуру оплаты, чтобы помочь коллекционерам преодолеть эти препятствия. [18]

Однако налоги представляют собой еще большую проблему.Каждая трансграничная сделка с произведениями искусства облагается НДС (налогом на добавленную стоимость) и тарифами. Для каждой покупки общая ставка налога рассчитывается как (1+ставка НДС) x (1+ тарифная ставка)-1. [19]  С 2019 года НДС на импортные товары снижен с 16 % до 13 %. [20]  Ставка тарифа варьируется в зависимости от средств искусства: скульптуры и 0 для инсталляций. [21]  Например, если коллекционеры из материкового Китая приобретают западные картины и хотят привезти их в свои дома, общая ставка налога будет (1+13%) x (1+1%) -1=14.13%. [22]  На тарифную ставку иногда также влияет геополитика. Во время китайско-американской торговой войны в 2018 году китайские покупатели ввели ответный тариф на произведения искусства из Америки или работы американских художников. Тяжелое налоговое бремя подтолкнуло многих китайских коллекционеров выбирать в качестве места доставки города со свободным портом, такие как Гонконг. [23]

Однако у каждой тучи есть серебряная подкладка. В последние годы местные органы власти Шанхая и Пекина выступили с инициативами по строительству таможенных складов, таких как Le Freepot Shanghai Westbund, шанхайская зона свободной торговли Waigaoqiao и зона свободной торговли Beijing Tianzhu.Хранение произведений искусства на таможенных складах может значительно снизить нагрузку на денежные потоки и упростить процедуры таможенного оформления для арт-дилеров. Кроме того, центральное правительство предложило различные преференциальные политики для арт-дилеров на China International Import Expo, которая является первой в мире выставкой, посвященной импорту, и проводится в Шанхае ежегодно с 2018 года для продвижения внутреннего рынка Китая для иностранных компаний. Например, на двух недавних выставках правительство освободило арт-дилеров от НДС и пошлин на любые пять произведений искусства или культурных ценностей, которые оно будет продавать во время выставки, чтобы стимулировать репатриацию культурных ценностей. [24]

Как видно на примере выставки, ворота китайского арт-рынка будут продолжать открываться, повторяя стремление Си Цзиньпина в 2014 году сделать Шанхай новым центром Азиатско-Тихоокеанского региона для международной торговли произведениями искусства. [25]

Автор: Зак Дай, клерк в офисе Шеппарда Маллина в Сентури-Сити.

СНОСКИ

[1] https://www.christies.com/presscenter/pdf/10042006/102159.pdf

[2] https://www.christies.com/about-us/press-archive/details?PressReleaseID=10331&lid=1

https://www.christies.com/about-us/press-archive/details?PressReleaseID=10390&lid=1

[3] http://www.westbundshanghai.com

[4] https://www.art021.org/en/

[5] 《外商投资准入特别管理措施 (负面清单)(2021 年版) 》https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/fzggwl/202112/P020211227540591870254.pdf

[6] http://www.gov.cn/gongbao/content/2020/content_5480486.htm

[7] 《拍卖法》https://gkml.samr.gov.cn/nsjg/fgs/201906/t201

_302865.html

[8] http://www.caa123.org.cn/englistVersion/english_version.jsp

[9] 《艺术品经营管理办法》http://www.gov.cn/gongbao/content/2016/content_5070760.htm

[10] https://2019.amr.tefaf.com/chapters-print/?printMode=true

[11] 《拍卖监督管理办法》https://gkml.samr.gov.cn/nsjg/fgs/202011/t20201103_322858.html

[12] https://news.artron.net/20130116/n301176.html

[13] https://d2u3kfwd92fzu7.cloudfront.net/Art_Market_2022_Final.pdf

[14] https://2019.amr.tefaf.com/chapters-print/?printMode=true

[15] https://2019.amr.tefaf.com/chapters-print/?printMode=true

[16] http://temp.pkulaw.cn:8117/qikan/1510242135.html

[17] http://www.safe.gov.cn/safe/2007/0105/5320.html

[18] https://2019.amr.tefaf.com/chapters-print/?printMode=true

[19] http://www.chinartlaw.com/index.php?r=post%2Fview&f=111&id=886

[20] http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c4160283/content.html

[21] http://www.chinartlaw.com/index.php?r=post%2Fview&f=111&id=886

[22] http://www.chinartlaw.com/index.php?r=post%2Fview&f=111&id=886

[23] https://2019.amr.tefaf.com/chapters-print/?printMode=true

[24] https://www.ccdi.gov.cn/yaowen/202111/t20211104_253741.html

[25] https://www.pudong.gov.cn/0102/20220304/668557.html

Copyright © 2022, Sheppard Mullin Richter & Hampton LLP. Обзор национального законодательства, том XII, номер 105

Немедленно снести завод Packard; составлен резервный план на случай неудачи владельца

Детройт  — владельцу завода Packard Фернандо Паласуэло было приказано немедленно снести пришедшую в упадок промышленную площадку и оплатить расходы после пропуска даты судебного разбирательства.

Окружной судья округа Уэйн Брайан Салливан вынес решение в прошлый четверг после того, как Паласуэло, перуанский застройщик, и его адвокат пропустили дату судебного разбирательства 24 марта, поскольку город Детройт потребовал сноса, поскольку считает это место «общественным неудобством».  

Строения на двух участках площадью 2 акра на восточной стороне Детройта стали «опасными» и серьезно угрожают «здоровью, безопасности и благополучию населения», говорится в приговоре Салливана.

Паласуэло «привлечен к персональной ответственности за уменьшение общественного вреда», говорится в постановлении судьи.

►Познакомьтесь с заводом Packard с помощью нашего репортажа о чудесах Мичигана.

Ожидается, что снос обойдется в миллионы долларов. Было приказано начать в течение 42 дней после вынесения решения или в начале июня после получения необходимых разрешений на снос в течение 21 дня. Снос и очистка двух объектов должны быть завершены в течение 90 дней или к концу июня, постановил Салливан.

Адвокат Паласуэло, Джозеф Кепиц из юридической фирмы Clark Hill, в среду не ответил на запрос о комментариях.

Исполняющий обязанности советника корпорации Детройта Чак Рэйми, исполняющий обязанности советника корпорации города Детройта Чак Рэйми аплодировал приказу судьи. практически ничего не сделал с тех пор, как он выкупил его из-под ареста в 2013 году, кроме того, что накопил более миллиона долларов неоплаченных счетов за дренаж, налогов на имущество и штрафов», — говорится в заявлении Рэйми.

Рэйми сказал, что Паласуэло должен до 21 апреля получить разрешения на снос его частей завода, которые представляют собой более 40 отдельных участков.

Развитие произошло после того, как Паласуэло и его местная фирма Arte Expresse Detroit LLC в прошлом году пытались продать недвижимость за 5 миллионов долларов.

Подробнее: Бывший завод Packard в Детройте может обрести нового владельца к концу года

Компания по оказанию услуг в сфере недвижимости Newark по-прежнему нанята Palazuelo для продажи имущества завода Packard, сказал Ларри Эммонс, старший управляющий директор офиса Newmark в Southfield.В прошлом году он сказал The Detroit News, что Паласуэло ожидал найти покупателя к концу 2021 года, но этого не произошло.

В среду Эммонс предположил, что Паласуэло не будет оплачивать всю стоимость сноса. Салливан сказал, что Паласуэло будет обвинен в неуважении к суду и подвергнут санкциям, если он не выполнит приказ.

«Снос — это первый шаг на пути к подготовке площадки», — сказал Эммонс в среду. «Вполне вероятно, что стоимость сноса будет покрываться за счет сочетания частных и государственных средств.Мы работаем над этими проблемами с двумя очень заинтересованными разработчиками».

Эммонс не назвал заинтересованных сторон. Прошло больше года с тех пор, как Паласуэло отказался от своих первоначальных планов в отношении участка. Паласуэло, который сказал, что сам финансирует проект, купил комплекс у округа Уэйн за 405 000 долларов на аукционе по взысканию налогов более восьми лет назад.

В 2017 году Паласуэло заложил фундамент для реализации плана по преобразованию Packard в объект смешанного использования. Ожидалось, что четырехэтапный план развития станет благом для города, обойдется в 350 миллионов долларов и займет до 15 лет. Но это так и не материализовалось.

В последующие годы проводились работы по очистке и осмотру объекта, но прогресс в развитии был незначительным. Этот участок еще больше пришел в упадок, когда в начале 2019 года обрушился пешеходный мост через Гранд-Бульвар.

Паласуэло и его местная фирма лишились налоговых льгот, связанных с планом развития завода Packard, в октябре 2021 года после того, как городской совет Детройта проголосовал за отмену плана реконструкции заброшенных участков, потому что об отсутствии прогресса.

Подробнее: Владелец завода Packard очаровывает восточную сторону

Если Паласуэло не начнет снос, Салливан уполномочил город Детройт войти в два объекта и «нанять квалифицированных подрядчиков для выполнения всех работ по сносу и других необходимых действий, чтобы уменьшить неприятность.»

Райми из Детройта заявил, что город рассмотрит возможность сноса самого здания, если Паласуэло не сделает этого.

«Город намерен раз и навсегда избавить население от этого массивного разрушенного комплекса.Со своей стороны, городские власти уже снесли более 100 000 квадратных футов принадлежащих ему частей завода и будут сносить оставшиеся части, которые не планируют сохранить для реконструкции в конце этого года».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.