Бизнес недвижимость аренда краткосрочная: Бизнес недвижимость аренда краткосрочная — 2021 год

Содержание

актуальные правила бизнеса — JustReal.ru

Одним из наиболее распространенных способов получения пассивного дохода в Испании является сдача жилья в аренду — на длительный срок или посуточно. В последнем случае в роли арендаторов обычно выступают туристы, а владельцы недвижимости занимаются всем процессом самостоятельно, используя популярные интернет-платформы Airbnb и Booking. Тем не менее, деятельность этих ресурсов на испанской территории регулируется законодательными актами, причем почти в каждом автономном сообществе предусмотрены свои требования и условия.

Традиционно туристы — как иностранные, так и испанские — чаще всего посещают Каталонию, автономное сообщество Мадрид, Андалусию, Валенсийское сообщество, Балеарские и Канарские острова, поэтому такой вид аренды получил здесь наиболее широкое распространение. Однако в отдельных регионах он стал составлять серьезную конкуренцию даже владельцам крупных отелей, поэтому представители гостиничного бизнеса стали оказывать давление на местные власти, и кое-где те были вынуждены ввести дополнительные ограничения к и без того уже существовавшим на протяжении многих лет.


При всем разнообразии региональных законов существует единое и главное положение — наличие туристической лицензии, которая выдается в мэрии на основании ряда документов. Главным из них является жилищный сертификат, подтверждающий, что объект недвижимости сдан в эксплуатацию и пригоден для проживания — то есть, обладает всеми необходимыми удобствами: электричество, водоснабжение, вентиляция, санузел, кухня, мебель и т.д. Стоимость такой лицензии варьируется в пределах 200-500 евро, и действует она в течение определенного периода времени (обычно 5-6 лет) с возможностью дальнейшего продления.

Опять-таки, для каждой автономии, а порой и каждого населенного пункта, существует свой пакет документов, равно как и набор условий, который меняется если ежегодно, то достаточно часто. Например, на Балеарах, где давно уже наблюдается сильный дефицит свободного жилья при высоком уровне цен на аренду, сдавать дома и апартаменты разрешалось только три летних месяца в году. Власти Барселоны и вовсе объявили Airbnb и другим платформам настоящую войну, хотя в августе 2020 года правительство Каталонии издало указ, подразумевающий ряд послаблений для собственников жилой недвижимости.


Другое дело, что коснулись эти послабления только тех из них, кто постоянно проживает на территории автономии, а не иностранных владельцев «отпускного» жилья, не имеющих ВНЖ в Испании. При этом максимальный срок действия арендного договора ограничили одним месяцем, а число постояльцев, одновременно находящихся в помещениях, — четырьмя, причем хозяин должен жить с ними под одной крышей.

В некоторых автономиях, наоборот, запрещается сдавать комнаты по отдельности или даже одну комнату, а в Галисии разрешена аренда только отдельно стоящих домов, но не квартир. В Мадриде обязательным условием является наличие беспроводного доступа в Интернет, а минимальный срок составляет пять ночей. Столичные власти планировали ввести еще ряд ограничений — таких как запрет на пользование общими лифтами, но такая инициатива не была воплощена в жизнь.


Конечно, на свой страх и риск сдать жилье в Испании посуточно без туристической лицензии можно, и таких случаев насчитывается достаточно много. Однако многое зависит от лояльности местных властей, управляющей жилой компании и соседей. Не случайно пару лет назад центральное испанское правительство планировало ввести в действие правило, согласно которому владельцу такого объекта следует заручиться согласием как минимум 3/5 всех жильцов многоквартирного дома.

Размер штрафов за отсутствие туристической лицензии разнится в зависимости от тяжести и масштабов правонарушения, но минимальная планка практически во всех автономиях составляет 2000 евро. К этому нужно добавить и наказание за уклонение от уплаты налогов, которыми облагается доход от сдачи жилья в Испании — как и в случае любого другого бизнеса.

Наконец, серьезные коррективы в существующее положение вещей внесла пандемия Covid-19, из-за которой на изменение существующих правил и условий пошли уже Airbnb и Booking. Собирающимся в Испанию иностранным туристам из стран ЕС теперь требуется удостовериться в том, что им разрешен въезд в страну, получить справку об отрицательном результате PCR-теста, который был сделан в течение 72 часов до предполагаемого пересечения границы. В свою очередь, хозяева должны соблюдать все новые санитарно-гигиенические нормы относительно уборки и дезинфекции помещений.

Краткосрочная сдача жилья в аренду становится все менее выгодным бизнесом

Министерство экономики РФ обратилось к сервисам онлайн-бронирования с просьбой перестать называть апартаментами жилые помещения, которые сдаются как гостиничные номера. Как поясняют в Министерстве, зачастую пользователи ошибочно принимают жилье в частном секторе за гостиничные апартаменты, и обилие таких предложений в Интернете может вводить туристов в заблуждение. Пока что письма носят рекомендательный характер, но в будущем сервисы бронирования могут получить штраф за недостоверную рекламу и указание неверной категории гостиницы.

Напомним, в октябре 2019 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, запрещающие оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях.  В Петербурге уже прекратили свою деятельность 44 хостела на 770 номеров. По новым правилам хостелы и мини-гостиницы можно размещать только в помещениях нежилого назначения на первом этаже. Они должны иметь отдельный вход, звукоизоляцию, сигнализацию и сейфы. Пока что собственники жилья могут продолжать сдавать квартиры и комнаты в посуточную аренду, не нарушая закон (если, конечно, они не выдают себя за гостиницы). А в будущем рынок краткосрочной аренды будет регулироваться специальным законом о туристическом жилье.  

Как отмечают эксперты, сегодня инвестиционная привлекательность жилой недвижимости сильно переоценена. По результатам исследования швейцарской финансовой группы UBS, срок возврата вложений в жилую недвижимость в мегаполисах исчисляется десятилетиями. В Москве, например, покупка квартиры с целью сдачи в аренду окупится через 20-25 лет. 

В Петербурге стоимость жилья ниже, но его окупаемость все равно не оправдывает надежд инвесторов. Поэтому тем, кто хочет не просто вернуть вложенные средства, но и получать стабильный доход, стоит рассмотреть покупку коммерческой недвижимости – апартаментов с гостиничным сервисом, инфраструктурой и продуманными доходными программами.

Страны против Airbnb: как заработать на сдаче квартиры в краткосрочную аренду

Растущая популярность сервисов краткосрочной аренды меняет правила игры на рынках. Построить бизнес на посуточной сдаче жилья становится сложнее. А в некоторых наиболее популярных у туристов регионах и вовсе невозможно. Что же в таком случае делать тем, кто хочет зарабатывать на аренде квартиры за рубежом?

Десять европейских городов: Амстердам, Барселона, Берлин, Бордо, Брюссель, Краков, Мюнхен, Париж, Валенсия и Вена – потребовали от ЕС помощи в их борьбе против Airbnb и других сервисов краткосрочной аренды, сообщает The Guardian.

Причина – развитие этих платформ усугубляет жилищный кризис. Многим собственникам выгоднее работать с туристами, чем сдавать жильё на долгий срок. Как следствие, на рынке всё острее ощущается недостаток арендной недвижимости для местного населения, цены растут. Плюс ко всему меняется облик окрестностей.

Новый статус Airbnb

Airbnb уже не раз получал такого рода претензии от властей городов. Но теперь сервис поддержал главный адвокат Европейского суда Мацей Шпунар. Изучив вопрос, он пришёл к выводу, что согласно законодательству ЕС сайт следует считать поставщиком цифровой информации, а не традиционным агентством по недвижимости.

Коммерческая деятельность сервиса заключается в том, чтобы соединить владельцев недвижимости с людьми, которые желают снять жильё для краткосрочного отдыха. А это не может рассматриваться как классическое посредничество в сфере недвижимости. Поэтому компания не должна нести аналогичные риэлторским компаниям бухгалтерские, страховые и финансовые обязательства, заявил он.

В случае если этот статус будет подтверждён европейским судом, Airbnb и аналогичные ему сервисы краткосрочной аренды (TripAdvisor, Trivago, Booking.com, HomeAway и т. п.) будут освобождены от ответственности за то, чтобы собственники жилья соблюдали правила, регулирующие их арендную деятельность. Это-то и беспокоит власти популярных туристических городов.

Со своей стороны, руководство сервиса их успокаивает, подчеркивая, что сотрудничает в разработке внутренних правил более чем с 500 правительствами по всему миру. И если собственник желает размещать свой объект на портале, он должен следовать утверждённым процедурам и платить налоги.

Многим раскрученным странам платформа приносит выгоду в виде поступлений в бюджет, а непопулярным направлениям – в том числе повышенный спрос.

В 2018 году суммарный экономический эффект Airbnb в 30 странах мира достиг $100 млрд, из которых больше всего заработали США, Франция и Испания. Суммарно на них приходится $51,5 млрд. Владельцы жилья тоже в прибыли. Им удалось заработать более $65 млрд с момента основания сервиса в 2008-м.

Рисков больше, зато доходнее

Многие покупатели из России и стран бывшего СССР при выборе зарубежной недвижимости преследуют инвестиционную цель. Один из простых и наиболее доступных способов заработка – сдача купленной за рубежом квартиры в аренду.

Долгосрочный наём приносит меньший доход (в среднем 3-5% годовых при сдаче обычной квартиры в Европе или США). Посуточная аренда позволяет заработать в разы больше, чем, собственно, и привлекает. Но тут свои риски. Прежде всего – административные.

Каждый год во многих странах мира вводятся ограничения на посуточную сдачу через сервисы краткосрочной аренды. Поэтому необходимо изучить правила, условия и запреты, действующие на рынке.

Читайте также: О чем нельзя забывать, покупая зарубежную недвижимость. Советы частным инвесторам – резидентам РФ

Где закручивают гайки

Полностью ограничили арендный бизнес в многоквартирных домах власти Пальма-де-Майорки. Это случилось в прошлом году. Город устал от огромного наплыва туристов и не рад последовавшему за ним повышению арендной платы (с 2013 года на 40%). Краткосрочная аренда здесь лицензируется и допускается только в отдельных таунхаусах. По данным Inside Airbnb, сегодня на Майорке через онлайн-платформу сдаётся почти 15 тыс. жилых объектов.

Действует запрет также в некоторых районах Ибицы и на Канарских островах (Тенерифе и Гран-Канария).

В Париже, где через Airbnb предлагается около 60 тыс. квартир, домовладельцам, решившим заработать на туристах без регистрации в налоговой службе, грозит штраф. При этом сдавать квартиры и дома можно не более 120 дней в году. Подобное требование действует и во многих других городах Франции.

Сдача квартир без лицензии вне закона и в Барселоне, а на выдачу новых разрешений введён мораторий. К слову, через Airbnb в каталонской столице выставлено более 18 тыс. объектов.

В Берлине можно сдавать в аренду основное жильё (одну из комнат), а также вторую недвижимость или дом для отдыха, но при наличии регистрации в администрации района. Максимальный срок сдачи внаём – 90 дней в году.

Зарегулировать вопрос краткосрочной аренды пытаются власти Италии, Чехии и Швейцарии. Уже введены ограничения в Португалии и Канаде, а в Греции и Великобритании повышают налоги. Даже в США – на одном из самых больших туристических рынков Airbnb – активно борются с сервисом. Власти Нью-Йорка ограничили сроки сдачи жилья в аренду 30 днями.

Такие же временные рамки краткосрочной аренды установлены и для собственников жилья в Амстердаме.

С 2017 года действует полный запрет на посуточную сдачу квартиры в Турции. Касается он только физических лиц. Зарабатывать на краткосрочной аренде имеют право юридические лица, которые получили лицензию на этот вид бизнеса и выполняют ряд требований.

В Ирландии за нарушение правил краткосрочной аренды – отсутствие регистрации – собственников ждёт наказание в €5 тыс. либо тюремный арест на полгода. Правда, это касается арендного жилья, расположенного в наиболее востребованных регионах страны.

В общем, как видно, тренд глобальный. И всё говорит о том, что с каждым годом всё больше стран начнут вводить подобные ограничения.

Что делать

Что же в таком случае делать тем, кто хочет зарабатывать на аренде квартиры?

Самый очевидный вариант – перейти на рынок долгосрочной аренды. Хлопот меньше, и доход стабильный. Поскольку для многих аренда, как правило, пассивная инвестиция, то все заботы о квартире – поиск арендаторов, их заселение и выселение, перевод полученных средств, уборку и ремонт при необходимости и т. д. – можно переложить на управляющую компанию.

Учтите, высоких доходов в этой сфере быть не может. Для большинства стран Европы 3-5% после выплаты всех налогов и расходов считается очень хорошим показателем доходности.

Ещё вариант – покупка квартиры в апарт-отеле. Предложения есть почти везде: в Испании, Таиланде, Турции, Латвии, Грузии, Германии и других странах. Такие комплексы специально спроектированы для целей краткосрочной аренды. За ними также следит управляющая компания (иногда они находятся под управлением мирового гостиничного бренда), а собственник получает доход, фиксированный или фактический. Здесь отдача может быть выше – до 15-20% в развивающихся странах, например, в Таиланде.

Читайте также: Типичные ошибки покупателей доходной недвижимости в теплых странах

В статье использована иллюстрация с сайта pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Насколько выгодна краткосрочная аренда недвижимости в Италии?

Что нужно знать, прежде чем сдавать в краткосрочную аренду собственную недвижимость?

Краткосрочная аренда регулируется на основе договоренности между арендодателем и арендатором, регистрировать договор в случае краткосрочной аренды (на срок менее месяца) в Налоговой инспекции не требуется. Верно, что главенствующим звеном, контролирующим финансовые операции, является сайт-посредник, где арендодатель размещает объявление, однако существуют некоторые правила, которым необходимо следовать. 

Арендодатель не имеет права указывать преднамеренно заниженные цены (т.е. делать надбавку за предоставление каких-либо дополнительных сервисов клиенту, если это не было оговорено заранее), загружать фальшивые фото или информацию о арендуемой недвижимости и, прежде всего, должен быть добрым и учтивым в ходе посредничества, отвечая на вопросы, которые, безусловно, будут исходить от будущих клиентов. 

В случае аренды на короткий срок, вы должны следовать правилам, которые диктуются муниципалитетом, где расположен арендуемый объект, или национальным законодательством.

В первую очередь, если вы арендуете свой дом на краткосрочный период, вы не можете предлагать своим гостям питание или уборку во время их пребывания (вы не являетесь владельцем отеля или агротуризма). 

Чтобы арендовать недвижимость на короткий срок, вам не потребуется ИНН юридического лица: любой желающий может арендовать свой дом на срок, не превышающий 29 дней, не оформляя никаких документов. А вот счета-фактуры следует сохранять: прибыль, которую вы заработаете на краткосрочной аренде недвижимости, следует декларировать в налоговой инспекции ежегодно. Налог, который оплачивают с доходов, полученных от аренды жилья, называется единый налог на доходы («cedolare secca») в размере 21% от годового заработка.  

Для получения ренты арендодателю необходимо ввести свои банковские реквизиты (IBAN) на веб-сайте, где размещено объявление: ваша личная информация не будет видна потенциальным клиентам, а будет использоваться только для аккредитации дохода.

Сколько стоит разместить объявление об аренде на сайтах типа Airbnb?

В Италии работают около 3500 различных порталов, предлагающих сервис по размещению объявлений от частных лиц. Каждый из них придерживается различной ценовой политики.

В частности, если вы решаете разместить свое объявление об аренде недвижимости на портале Wimdu, вы ничего не платите. Механизм работы портала следующий: если вы установили, к примеру, цену аренды в размере 50 евро за ночь, вы гарантированно получите эту сумму, плата за размещение объявления полностью лежит на плечах клиента. После того, как вы установили цену, Wimdu автоматически увеличивает ее, добавляя свою долю (около 12%), поэтому потенциальный клиент увидит в поле «стоимость аренды» не 50 евро, а 56 евро в сутки.

Airbnb наоборот работает по принципу сбора 3%-й комиссии от установленной цены с арендодателя, так что, к примеру, если вы хотите заработать 100 евро за сутки, в объявлении необходимо установить цену 103 евро «брутто».

Возможность разместить объявление о краткосрочной аренде предлагает и популярный портал сайт Booking.com, однако за большое количество просмотров от потенциальных клиентов арендодатель должен отдать довольно высокий процент (18% комиссии).

Сколько можно заработать на краткосрочной аренде?

Представим себе наиболее скромный вариант. Если вы арендуете комнату всего четыре дня в месяц и получаете от клиента только 20 € за ночь, ваш годовой заработок составит около 1000 евро в год. Безусловно, эта цифра не сделает вас богатым, но за эти дополнительные деньги вы можете оплачивать некоторые услуги, избегая простоя не используемой постоянно недвижимости.

Согласно последнему докладу о ценах на аренду от портала Casa.it за апартаменты с четырьмя кроватями в центре Милана можно получить доход в размере 70 до 150 евро в сутки, в Риме — от 120 до 300 евро.

Издание Il Sole24 ore подсчитало, что сдав в аренду квартиру-студию в Милане, где могут разместиться 2 или 3 человека по классическому долгосрочному договору арендодатель получит, в среднем, 16,6 € заработка в день, в то время как при краткосрочной аренде цифра возрастает до 129 € (43 €, в среднем, за каждого гостя). 
В случае аренды двухкомнатной квартиры с четырьмя или пятью кроватями, размер краткосрочной арендной платы увеличивается до 168 евро за ночь, по сравнению с 23 евро, получаемых при классической долгосрочной аренде. 

Выгодно ли инвестировать в недвижимость сегодня?

Кризисный период — прекрасное время, чтобы инвестировать в покупку недвижимости; в настоящее время итальянский рынок недвижимости предоставляет отличную возможность покупателю приобрести недвижимость за довольно небольшие деньги. 

Вопрос инвестиций в недвижимость стоит несомненно рассмотреть: даже в худшем случае, арендуя ее, вы заработаете больше, чем ничтожный 1%, предлагаемый вашим банком при размещении долгосрочных вкладов.

Для инвестиций вам не понадобятся заоблачные суммы: если вы располагаете минимальным капиталом в 50000 евро, вы можете начинать поиски недвижимости для покупки и последующей сдачи в аренду и заработать дополнительный ежемесячный доход.

Долгосрочная и краткосрочная аренда жилья на Кипре: различия

Хотите посетить Кипр, но не знаете, где остановиться? Думаете о том, чтобы снять квартиру на Кипре? Тогда вам важно знать, чем отличаются друг от друга краткосрочная и долгосрочная аренда жилья на Кипре. 

В нашем блоге мы часто затрагиваем тему покупки жилья на Кипре. Это популярный способ вложения средств и хорошее место для жизни. Но многие приезжают на Кипр всего на несколько недель или месяцев, и их волнует вопрос временного проживания. 

Когда возникает вопрос, где лучше всего остановиться, многие привыкли выбирать отели и гостиницы. Но стоит заметить, что на Кипре хорошо развит бизнес сдачи жилья в аренду. Несмотря на страхи и сомнения многих, это безопасное и достаточно выгодное место для проживания.  

Если вы решили арендовать на Кипре жилье, то вы можете задаться вопросом, какой вариант аренды выбрать. Давайте подробнее разберем краткосрочную и долгосрочную аренду недвижимости на Кипре, их преимущества и недостатки. 

Аренда недвижимости на Кипре в аренду

Важно заметить, что для долгосрочной и краткосрочной аренды одинаково требуется заключить договор. Формальные нюансы во многом схожи. Поэтому не стоит переживать, что какой-то из видов аренды принесет больше хлопот. 

Кроме того, каждый из видов аренды жилья имеет ряд преимуществ перед жизнью в отеле:

Аренда жилья на Кипре: преимущества

  • Собственное, отдельное жилье предоставляет собой больше удобств, чем номер в отеле.
  • Вы не будете привязаны к определенной курортной зоне, как при выборе отеля. Сможете выбрать любое направление острова и ценовую категорию.
  • Вы будете ближе к реальной жизни на Кипре и сможете прочувствовать всю атмосферу.
  • Арендованное жилье подразумевает собой наличие кухни. А значит вы заметно сэкономите на питании, если собираетесь самостоятельно готовить.
  • Аренда недвижимости на Кипре будет особенно выгодна по сравнению с отелем, если вы будете проживать большой компанией: стоимость не зависит от количества человек, как в отеле.

Увы, даже несмотря на такое количество преимуществ, у аренды недвижимости есть ряд своих недостатков:

  • Поиск подходящего жилья на Кипре — это утомительный процесс. Вам придется перебрать и проведать немалое количество вариантов.
  • Во время поиска нужно быть внимательным и осторожным, потому что среди арендодателей могут найтись недобросовестные. Будьте аккуратны, чтобы избежать обмана или мошенничества. 

Чтобы сэкономить время и быть уверенным в своей безопасности, вы можете взять во внимание сотрудничество с нами. Мы подберем опытного риэлтора, который предоставит хорошие варианты под ваш бюджет и поможет вам избежать угрозу мошенничества. 

Краткосрочная аренда недвижимости на Кипре

Краткосрочная аренда особенно востребована с мая по октябрь, в разгар курортного сезона. Другое название краткосрочной аренды — посуточная. Оплата считается за каждые сутки проживания. Обычно гости Кипра выбирают этот вариант, когда остаются на несколько дней, а иногда и месяцев.

Посуточная аренда очень распространена на Кипре. Это достаточно прозрачный, развитый бизнес. Поэтому вас будет ждать огромный выбор вариантов под разный бюджет. 

Такой вариант, как краткосрочная аренда жилья на Кипре, лучше всего подойдет вам, если вы не планируете задерживаться на острове надолго. Возможно, вы просто приехали отдохнуть или вы на Кипре из-за работы, но задержитесь на пару недель, максимум на 3 месяца. Тогда посуточная аренда на Кипре — отличный вариант для вас. 

Долгосрочная аренда недвижимости на Кипре

Вполне предсказуемо, что такой вид недвижимости подходит для приехавших на Кипр на долгий срок. Обычно, долгосрочная аренда на Кипре подразумевает собой договор на срок от 12 месяцев и более. 

Это хорошая возможность для тех, кто хочет попробовать для себя жизнь у моря в другой стране. Тем более, если в дальнейшем вы хотите купить недвижимость на Кипре. Часто вариант долгосрочной аренды также нужен тем, кто приезжает на долгие командировки или стажировки и по другим обстоятельствам. 

Аренда недвижимости на Кипре на долгий срок всегда в несколько раз выгоднее, чем посуточная и это большой плюс данного варианта. Плюс ко всему, вы можете попробовать договориться с арендатором и немного сбавить цену. 

Во время торга вы можете подчеркнуть какие-то слабости и недостатки жилья, чтобы сбавить цену, но не увлекайтесь. Лучше всего выстроить хорошие отношения с владельцем квартиры или дома с самого начала, потому что вам предстоит иметь с ним дело еще долгие месяцы, а ваши отношения будут скреплены договором. 

Такой вариант, как долгосрочная аренда, требует большей ответственности и дополнительных затрат. Но это вполне логично, так как вы приезжаете уже не как турист, у вас более серьезные намерения на проживание и длительный срок аренды. Договор, который вы заключаете, включает в себя депозит — а это дополнительные траты, которые вы не вернете, если расторгните договор раньше срока. Более того, вам придется самостоятельно оплачивать коммунальные услуги. 

Резюмируем: краткосрочная аренда на Кипре и долгосрочная — главные различия

  • Срок проживания: пару недель — месяцев при краткосрочной аренде, от года при долгосрочной.
  • Оплата: долгосрочный вариант всегда выходит в 2, а то и в 3 раза дешевле.
  • Наполнение жилья: при посуточной аренде вы всегда снабжены самым необходимым. При долгосрочной аренде иногда приходится докупать небольшие мелочи для жизни: полотенца, постель, посуду. Бывают и случаи, когда квартиру сдают пустой и нужно позаботиться даже о покупке мебели. 
  • Местоположение: чаще всего именно сдаваемые на краткий срок варианты расположены недалеко от моря, в туристических зонах. Зато долгосрочные находятся в более спокойных, подходящих для повседневной жизни районах. 
  • Коммунальные услуги: при краткосрочном проживании они включены в стоимость аренды. В то время как при долгосрочной аренде вам придется самостоятельно смотреть показатели и платить за них.
  • Обслуживание — и наконец, если вы планируете арендовать жилье на долгий срок, то будьте готовы к тому, что уборка в помещении полностью ляжет на ваши плечи. 

Краткосрочная и долгосрочная аренда недвижимости на Кипре: итоги 

Сравнивать долгосрочную и краткосрочную аренду жилья на Кипре достаточно сложно. Так как это абсолютно разные варианты под разные цели проживания на острове. Но зато выбрать подходящий для себя вариант достаточно просто. Если вы приезжаете на 1-3 месяца, то арендуйте посуточно. А если ваш срок пребывания на Кипре 12 месяцев и больше, тогда арендуйте жилье в долгосрок. 

Если говорить о том, чем аренда жилья на Кипре лучше проживания в отеле, то здесь можно увидеть целый ряд преимуществ. Конечно, если вы едете ненадолго, то еще можно рассмотреть номер в отеле как вариант. Но для долгих поездок на остров долгосрочная аренда жилья на Кипре — это лучшее решение. 

Если у вас остались какие-то вопросы или вы хотите получить комплексную поддержку эксперта по работе с рынком недвижимости Кипра, то можете обратиться к нам. Мы поможем вам найти наиболее подходящий и выгодный вариант для аренды жилья на Кипре.

Справочник арендатора | Pattaya Realty

Если вы решили провести в Таиланде свой отпуск или каникулы, или собираетесь провести здесь полгода вместе с вашей семьей, или это ваш первый приезд с целью познакомиться со страной и оценить возможности своей жизни здесь, – то наиболее правильным выбором жилья будет аренда.

Как правило, стоимость снимаемого жилья будет ниже, чем стоимость размещения в гостинице того же класса. Мы будем рады помочь вам с выбором варианта и решении всех организационных вопросов.

Мы разделили все виды аренды на долгосрочную (от 6 месяцев и выше), на краткосрочную (от 1 до 6 месяцев) и на посуточную (с указанием цен за сутки проживания). Разные виды (сроки) аренды подразумевают немного разный подход при поиске и оформлении сделки, а также могут иметь немного отличающуюся цену.

Долгосрочная аренда

Аренда при проживании более полугода – это самый экономный способ размещения на такой срок (если вы не желаете приобретать собственное жилье), поскольку любая гостиница влетит вам в копеечку.

Шаг первый. Для начала вы работаете с нашей базой данных (или приходите к нам в офис, где общаетесь напрямую со специалистом) и предварительно выбираете несколько вариантов, которые вас заинтересовали.

Шаг второй. Наверное, для того, чтобы принять окончательное решение о своем жилье на такой срок, вы захотите посмотреть варианты своими глазами (а не на фотографиях). На основе вашего предварительного выбора мы составляем план просмотра и день-два уходит на поездки по городу. Вы принимаете окончательное решение, и мы приступаем к оформлению сделки.

Шаг третий. Если у вас нет необходимости немедленного заселения, то вы можете забронировать понравившейся вариант, оплатив (или перечислив) страховой депозит. Сумма депозита обычно начинается от 3 тысяч бат и варьируется в зависимости от конкретного варианта (стоимости, высокой популярности варианта и т.п.). При получении депозита бронирования мы выдаем (или пересылаем по e-mail) подтверждающую квитанцию об оплате. Депозит предоставляет гарантии, что жилье не будет больше предлагаться на указанный срок, однако в случае вашего отказа, страховой депозит либо останется у владельца недвижимости, либо будет возмещен вам частично (это зависит от срока, за который вы отказались от аренды и суммы внесенного платежа).

Шаг четвертый. Перед получением ключей и заселением вы подписываете договор аренды, оплачиваете ваше проживание на месяц вперед и вносите страховой депозит (разумеется, с учетом уже оплаченной суммы бронирования). Страховой депозит является необходимым условием договора аренды и возвращается после завершения аренды. В случае нарушения условий аренды (например, при утере или повреждения имущества) необходимая сумма будет удержана из страхового депозита.

Обратите внимание, что вам необходимо будет заранее обговорить возможность курения в арендуемых помещениях и право держать там домашних животных. В большинстве кондоминиумов Таиланда держать домашних животных не разрешается, тогда как в арендуемых частных домах такое ограничение встречается не так часто).

Краткосрочная и посуточная аренда

В этом случае действуют ровно те же принципы (отбор, бронирование, страховой депозит), что и для долгосрочной аренды, однако есть одна большая разница: вы вряд ли захотите тратить несколько дней (или даже неделю) своего краткосрочного отпуска для личного осмотра всех вариантов. Скорее всего вы сделаете свой выбор еще дома (не в Тайланде), и мы предоставляем вам такую возможность. Вам достаточно отправить нам онлайн-запрос на интересующую вас квартиру или дом, после чего мы оперативно свяжемся с хозяевами, подтвердим доступность этого жилья в планируемые сроки и будем готовы ответить на все возникающие дополнительные вопросы. Провести предварительное бронирование также можно заранее, используя различные платежные механизмы (оплата карточкой, перевод PayPal, WesternUnion).

Долгосрочная или краткосрочная аренда коммерческой недвижимости – что выгоднее

Взять в аренду офис можно, обратившись к собственнику или посреднику.

Если вы ведете бизнес в городе, в котором вы хотите остаться в течение длительного времени, долгосрочная аренда позволит планировать свой бизнес на долгое время. Аренда офиса в Омске от собственника на длительное время – это гарантия стабильности.

Что гарантирует подписание долгосрочного договора аренды? Вам не нужно беспокоиться о росте цен из года в год, независимо от того, что происходит на рынке недвижимости

При краткосрочной аренде коммерческой недвижимости можно наблюдать постоянно растущие расходы на недвижимость, что в конечном итоге препятствует процветанию бизнеса.

Долгосрочная аренда под офис гарантирует предсказуемость цены аренды на весь срок действия договора. Цена, согласованная на несколько месяцев или лет, часто ниже, чем цена аренды на более короткий период.

Еще один большой плюс долгосрочной аренды коммерческой недвижимости – это построение отношений с арендодателями. Долгое время предопределяет, что вы станете постоянным клиентом компании. Большинство компаний в настоящее время ориентированы на клиентов и предлагают своим постоянным клиентам множество преимуществ.

Планируете ли вы начать свой собственный бизнес, начать новый проект и ищете офисные помещения в аренду? Аренда офиса Омск под ключ – эта услуга будет оценена всеми, кто нуждается в полностью оборудованных офисных помещениях, будь то для краткосрочного или долгосрочного использования, без необходимости значительных первоначальных инвестиций.

Сегодняшний расширенный рынок офисных площадей предлагает решение для всех. Одним из таких решений является краткосрочная аренда офиса. Что это означает на практике?

  1. Нет обязательств

То, что вы оцените для нового бизнеса или нового проекта – это отсутствие обязательств, то есть сотрудничество без обязательств. Минимальный срок краткосрочной аренды начинается с 1 месяца, максимальный – шесть месяцев.

  1. Нет первоначальных затрат

Можно инвестировать свои первоначальные затраты на новый проект и дальнейшее развитие бизнеса.

  1. Переходное решение

Краткосрочная аренда офиса также подходит для переходного периода.

  1. Определение ваших собственных потребностей

Краткосрочная аренда офиса без обязательств позволяет вам протестировать свои офисные помещения, увидеть, насколько велик ваш офис, как часто вы используете аренду конференц-зала и какие другие услуги вам действительно нужны для ведения вашего бизнеса.

Рассмотреть краткосрочные договоры аренды для коммерческих арендаторов

Авторы: Стивен Остроу, К. Джейсон Ким и Патрик Хаггерти

Пандемия COVID-19 оказывает негативное влияние на коммерческую недвижимость, поскольку она продолжает наносить ущерб отраслям по всей экономике. В течение многих лет основной сокращающейся отраслью CRE были обычные розничные магазины. Однако сектор розничной торговли больше не страдает в одиночку, поскольку вспышка COVID-19 наносит ущерб большинству других секторов CRE: офисам, гостиничному бизнесу, многоквартирным домам, ресторанам, бытовым услугам, развлечениям и строительству.

Федеральные, региональные и местные органы власти распорядились закрыть бизнес и ввести социальные и туристические ограничения, ограничивающие большую часть социальной и коммерческой деятельности. В результате коммерческие арендаторы по всей стране выходят из бизнеса, временно закрываются, сокращают операции, увольняют сотрудников и страдают от резкого снижения доходов.

Краткосрочная аренда Работа с дефолтами арендаторов

Тысячи арендаторов работают частично или временно закрыты и не имеют достаточного денежного потока или доступа к дополнительному оборотному капиталу для частичной или полной оплаты арендной платы.Как арендодатель должен решить проблему дефолта жильца, находящегося в бедственном положении, и запросить снижение арендной платы, принимая во внимание собственные обязанности арендодателя по уплате эксплуатационных расходов, налогов на недвижимость и погашению задолженности по имуществу?

За некоторыми исключениями, арендодатели должны проявлять терпение, сдержанность и рассматривать только практические краткосрочные договоренности. Проведение переговоров о тренировках потребует от обеих сторон оценки различных обстоятельств, многие из которых находятся в постоянном движении из-за неопределенности в отношении сроков и масштабов отмены приказов о пребывании дома по всей стране.

Следовательно, наиболее практичный подход для арендодателей и арендаторов состоит в том, чтобы сосредоточиться на решении ключевых вопросов в краткосрочной перспективе с помощью соглашения об изменении условий аренды или соглашения об отсрочке, называемого краткосрочным урегулированием, например:

  • Снижение арендной платы: Отсрочка, сокращение или сокращение только базовой арендной платы или всей арендной платы, включая долю арендатора в транзитных обязательствах по операционным расходам и налогам на недвижимость.
  • Погашение арендной платы: График погашения отсроченной арендной платы, включая соответствующие триггеры ускорения для досрочного погашения из-за будущих неплатежей по аренде или неблагоприятных событий, таких как окончательное закрытие арендатором своего бизнеса.
  • Гарантии и отчетность арендатора: Механизмы, касающиеся обязательств арендатора по сокращению перерывов в работе и возобновлению работы в полном объеме; арендатор отчитывается перед арендодателем о текущем финансовом состоянии, рабочем состоянии и государственной и частной финансовой помощи.
  • Обеспечение: Арендодатели могут предпочесть внести гарантийный залог в счет невыплаченной арендной платы или потребовать гарантии третьих лиц или дополнительный залог для обеспечения выплаты отсроченной арендной платы.
  • Изменение операционных положений и т. д.: Временная приостановка или изменение операционных условий, совместной аренды, положений о выселении и других условий аренды.
  • Согласия третьих сторон: Арендодатель и арендатор получают необходимые согласия на изменение условий аренды и освобождение от арендной платы от кредиторов и других третьих лиц.


Ключевые юридические, практические и финансовые вопросы, влияющие на краткосрочные отработки

Способность арендодателей заключать краткосрочные отработки будет зависеть от их оценки ряда важнейших юридических, практических и финансовых вопросов:

Критические условия аренды

Необходимо пересмотреть множество положений об аренде, которые могут повлиять на переговоры сторон и условия любых краткосрочных договоренностей: операционные обязательства арендатора; совместное проживание; права на выбывание и возврат; форс-мажор; варианты продления; неплатежи и средства правовой защиты; и гарантийные депозиты и другое обеспечение.

Статус бизнеса арендаторов

Стороны должны проанализировать влияние COVID-19 на бизнес арендатора в оперативном и финансовом плане, чтобы оценить текущую и будущую способность арендатора платить арендную плату и выполнять другие обязательства по аренде. Арендаторам необходимо рассмотреть варианты своего бизнеса, включая закрытие неэффективных офисов, консолидацию операций, ограничение расходов, сохранение ключевых сотрудников и поддержание операционных фондов и резервов.

Арендодателям следует запрашивать ряд сведений о финансовом состоянии и статусе арендатора: отчеты о прибылях и убытках; финансовые отчеты и налоговые декларации; и статус бизнеса арендатора с его кредиторами и важными поставщиками и клиентами.

Краткосрочные перспективы арендаторов

Намерен ли арендатор окончательно закрыться в краткосрочной перспективе или продолжить работу и с какой мощностью? Арендаторам необходимо будет обсудить с арендодателями свои планы и прогнозы, какими бы неопределенными они ни были, чтобы остаться в бизнесе, возможность работать удаленно, свернуть определенные части своего бизнеса и / или возобновить работу, когда правительственные ограничения начнут сниматься.

Доступ к государственному финансированию

Арендодатели и арендаторы должны определить, имеют ли они право на получение кредитов и субсидий для оборотного капитала, арендной платы, заработной платы и ипотечных платежей в соответствии с недавно принятым законодательством, таким как Закон о помощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом. и Программа защиты зарплаты Администрации малого бизнеса.

Способность арендодателя восстановить арендованное пространство

Арендодатели также должны будут оценить свои возможности найти подходящего арендатора на замену, если они решат вернуть себе арендованные помещения. Выселение и пересдача CRE, скорее всего, будут очень трудными в краткосрочной перспективе. Многие штаты и суды ввели мораторий на приостановку выселения из жилых и коммерческих помещений и лишения права выкупа.

Способность арендодателя подготовить помещение к пересдаче

После закрепления права собственности арендодателям потребуется дополнительное время для ремонта и продажи площадей для пересдачи, а также для заключения новых договоров аренды.Государственные и местные органы власти по всей стране ввели ограничения на несущественные строительные работы. Пока эти ограничения не будут сняты, они могут значительно задержать ремонтные работы и улучшения арендаторов в соответствии с новыми договорами аренды, а также перенести соответствующие даты начала аренды.

 Заключение

Как правило, коммерческим арендодателям и арендаторам следует рассматривать только краткосрочные договоренности из-за сохраняющейся неопределенности относительно того, когда большинству предприятий будет разрешено возобновить полноценную деятельность и начать повторный наем, повторное открытие и восстановление.В отличие от быстрого закрытия предприятий в марте, восстановление выживших предприятий будет постепенным и долгосрочным.

Эта переписка не должна рассматриваться как юридическая консультация или юридическое заключение по каким-либо конкретным фактам или обстоятельствам. Содержание предназначено только для общих информационных целей, и вам настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом по поводу вашей собственной ситуации и юридических вопросов.

Долгосрочная и краткосрочная аренда собственности CRE

Что лучше для вас?

В последнее время много писалось о нестандартном подходе к аренде, в том числе об изучении возможности краткосрочной аренды.Одной из важных причин для этого разговора является рост всплывающих окон, а краткосрочная аренда — это способ заполнить пространство, которое в противном случае оставалось бы пустым.

Прежде чем прыгнуть в Однако на рынке краткосрочной аренды есть несколько вещей как для арендодателей, так и для арендаторы для рассмотрения. Во многих случаях долгосрочное соглашение может быть намного лучше. вариант лизинга. Как и в большинстве вещей в жизни, есть и плюсы, и минусы. виды аренды — и вот вкратце и вкратце.

Мощность краткосрочной аренды

Вообще говоря, краткосрочная аренда может длиться от одного до 12 месяцев. Все, что длиннее 12 месяцев, начинает расползаться на долгосрочную территорию. Краткосрочная аренда является более жизнеспособным вариантом на рынках, где действуют жесткие законы о выселении и где спрос на площади превышает доступность, а это означает, что арендодатели имеют более широкий круг арендаторов, из которых можно выбирать. Это, в свою очередь, означает, что недвижимость с большей вероятностью останется занятой каждый раз, когда краткосрочный арендатор уезжает.

Для арендодателя и арендатора краткосрочная аренда имеет ряд преимуществ. Величайшим из них является гибкость. Поскольку договоры аренды являются короткими (и часто имеют более высокую арендную плату, чем аналогичные долгосрочные свойства), арендодатель может изменить условия, а также арендной платы, чаще для удовлетворения его или ее меняющихся потребностей. В то же время краткосрочная аренда может иметь смысл для арендатора, который по какой-либо причине не может взять на себя долгосрочное обязательство.Это, конечно, расширяет кругозор для помещика.

Краткосрочное не всегда хорошо

Конечно, все это нельзя сказать, что краткосрочная аренда всегда является идеальным решением. Там Вот некоторые ключевые проблемы, которые должны учитывать как арендодатели, так и арендаторы:

  • Для арендатора краткосрочная аренда может быть немного сомнительной, особенно если ему нравится помещение и он хочет продолжать арендовать его, но тем временем арендодатель находит долгосрочного арендатора (для замены).А арендаторы могут рассчитывать на большую оплату при заключении краткосрочного контракта.
  • У арендодателя есть проблемы, которые необходимо решать каждый раз, когда арендатор уезжает, например, реклама нового арендатора, проверка рекомендаций и подготовка помещения для новых жильцов. Поскольку старые арендаторы часто должны уведомлять только краткосрочно, арендодатели, особенно те, кто не работает с брокерской компанией CRE или фирмой по управлению недвижимостью, могут обнаружить, что их время для выполнения этих задач пролетает незаметно. В результате может получиться пустующая недвижимость.
  • Арендодатели также обнаружат, что ультракраткосрочная аренда не так высоко оценивается кредиторами или потенциальными покупателями актива; долгосрочная аренда — это то, что обеспечивает стабильность актива, что обычно приводит к более высокой стоимости. Однако это зависит от типа инвестиций. Например, промышленное или многоквартирное: в последнем случае краткосрочная аренда — обычное дело для арендаторов квартир.

Стабильность и проблемы долгосрочной аренды

Одно только название долгосрочная аренда указывает на то, что обе стороны готовы взять на себя обязательства больше года, если не дольше.Арендаторам, долгосрочная аренда недвижимость дешевле, чем сопоставимая краткосрочная аренда, а также легче найти. Арендодатели, особенно на рынках, где арендная плата падает, захотят предложить долгосрочную аренду для стабильности и относительно гарантированного дохода.

Обязательство, тем не менее, приходит с вызовами. После заключения долгосрочного соглашения арендаторы должны будут остаться или столкнуться со значительными последствиями, если они попытаются разорвать договор аренды. Точно так же арендодатели могут чувствовать, что у них связаны руки, если они сталкиваются с проблемный арендатор или меняющиеся рыночные условия означают, что они могут взимать слишком большую плату больше арендная плата.

Поиск идеальной аренды

Один из способов помочь сориентироваться в вариантах лизинга — работать с квалифицированными специалистами, которые хорошо понимают уникальные потребности арендодателей и арендаторов. Morris Southeast Group и есть та самая команда. Кроме того, мы также предоставляем услуги по управлению недвижимостью, чтобы помочь арендодателям и владельцам тратить больше своего времени, сохраняя свою собственность занятой и арендаторов довольными. Чтобы узнать больше о представительстве владельцев и арендаторов, вариантах аренды, услугах по управлению недвижимостью, инвестиционных возможностях и/или других услугах, позвоните в Morris Southeast Group по телефону 954.474.1776. Вы также можете связаться с Кеном Моррисом напрямую по телефону 954.240.4400 или по электронной почте [email protected]

 

Теги: недвижимость CRE, арендодатели и арендаторы, долгосрочная и краткосрочная аренда, сила краткосрочной аренды, стабильность и проблемы долгосрочной аренды

 

Долгосрочная или краткосрочная коммерческая аренда: какой из них подходит для вашего бизнеса? — Партнеры GW Техаса

Еще до переезда в новое коммерческое помещение каждый владелец бизнеса должен пройти два важных этапа.

Во-первых, поиск подходящего места для вашего бизнеса с точки зрения доступности и осуществимости. Следующим шагом является определение продолжительности коммерческой аренды. В то время как первый шаг очевиден, владельцы бизнеса часто не обращают внимания на второй. Прежде чем инвестировать в какую-либо коммерческую недвижимость в Остине , необходимо принять решение о наилучшей продолжительности срока аренды.

Вот факторы, влияющие на срок аренды проекта  

Для стартапа с командой из пяти человек, ищущей офисное помещение или здание MNC для нового филиала, важно знать различные цели аренды коммерческого помещения.Это также отличная отправная точка для определения правильного срока лизинга.

Если ваш бизнес тестирует местный рынок, долгосрочная аренда совершенно бесполезна. Это влечет за собой ненужные обязательства. Аналогичным образом, если ваш бизнес планирует использовать помещение в качестве нового филиала в долгосрочной перспективе, предпочтительнее долгосрочная аренда.

Как быстро ваш бизнес сможет переехать в новое помещение? Производителю с большим количеством рабочих и машин требуются недели, если не месяцы, чтобы переехать. С другой стороны, малые предприятия могут легко уйти в течение нескольких дней.

Для первого крайне важно добиваться долгосрочного контракта. В последнем случае предпочтительнее краткосрочная аренда, поскольку она позволяет выйти на более прибыльные рынки в стратегически важных местах.

Когда ТНК находят подходящее место для своих офисов, они инвестируют не только в коммерческую недвижимость , но и в это место. Такие факторы, как логистика, охват и маркетинговые усилия, зависят от местоположения. При долгосрочной аренде у них будет больше времени, чтобы приспособиться и измениться.

Если ваш бизнес присматривается к офисному помещению в определенном месте, вы должны быть готовы пожертвовать некоторыми вещами. Это может произойти в виде более высоких арендных ставок или недружественных условий аренды.

Но если вы уйдете и поищите другое место, вы можете упустить много бизнеса и прибыли. Это верно для предприятий, пытающихся использовать преимущества первопроходца в определенных местах.

Таким образом, знание альтернативных издержек переезда может помочь вам предложить арендодателям выгодные условия аренды.

С точки зрения коммерческой недвижимости «медвежий» или «бычий» настрой рынка может повлиять на срок аренды. Если экономические условия благоприятны, предприятия могут с уверенностью заключать долгосрочные договоры аренды. И медвежий рынок с медленным экономическим движением может быть временем для проявления бдительности.

Однако медвежий рынок означает высокие арендные ставки и наоборот. Ваш бизнес может быть заблокирован по более высокой арендной ставке только потому, что вы подписали сделку во время бычьего рынка.

Понимание рыночных условий и их изменчивости является важным моментом, который следует учитывать перед принятием решения о сроке аренды.

Перейдем к подробностям условий лизинга.  

Долгосрочная аренда — 5 лет и более  

Плюсы:
  • Помогает при обсуждении деталей

Подписав долгосрочный договор аренды, вы получите больше рычагов влияния во время переговоров.Когда устраняются такие проблемы, как периоды вакансий и регистрация новых арендаторов, арендодатели готовы пойти на уступки. Вы можете ожидать уступок, таких как снижение добавочной арендной платы и настройка пространства.

  • Помогает в планировании будущего 

Если ваш бизнес избавится от головной боли, связанной с местоположением, как минимум на пять лет, у вас будет достаточно времени, чтобы сосредоточиться на других видах деятельности.

Заключив долгосрочную аренду, вы можете спланировать интерьер и другие переменные.

  • Повышение арендной платы является последовательным и предсказуемым  

Благодаря долгосрочной аренде вы убережете свой бизнес от необоснованного повышения арендной платы. Внешние факторы, такие как рыночные условия, редко играют роль в ежегодном увеличении арендной платы. Таким образом, вы можете прогнозировать арендную плату и планировать соответственно.

Минусы

Процесс подписания долгосрочного договора аренды может занять много времени. Много времени уходит на переговоры и прочие сложности.

При долгосрочной аренде ваш бизнес ограничен пространством не менее пяти лет. Если ваш бизнес преуспеет, он может перерасти это место. С другой стороны, если ваш бизнес потерпит неудачу, может возникнуть острая потребность в новом помещении.

Краткосрочная аренда — Менее 3 лет   

Плюсы:   

Ваш бизнес не связан никакими долгосрочными ограничениями. Если вашему бизнесу не удается достичь желаемых результатов, всегда возможен переход на более выгодный рынок.

А если получилось и нужно больше места, переселение проще.

  • Отсутствие ненужных обязательств    

Без долгосрочных обязательств ваш бизнес может сосредоточиться на своей основной деятельности. Если бизнес потерпит неудачу, можно не беспокоиться об уплате огромных сборов за аннулирование аренды.

Кроме того, такие обязательства, как тройная чистая аренда, не влияют на краткосрочную аренду.

  • Простота продления соглашения 

Поскольку краткосрочная аренда подходит к концу, процесс продления или нет прост.По сравнению с долгосрочной арендой, у них меньше осложнений. Так что, если вашему бизнесу срочно нужно помещение, заключение краткосрочного договора аренды очень выгодно.

Минусы:  

Краткосрочная аренда невыгодна арендодателям. Следовательно, он / она должен взимать сумму премии во время аренды проекта.

Кроме того, принимая во внимание финансовое бремя частых переездов, краткосрочная аренда довольно дорогая.

  • Риск потери помещения   

Через три года вы можете или не можете продлить краткосрочную аренду.

Почему? По причинам, по которым арендодатель может получить более выгодные предложения на помещение. Также, если ему поступит предложение о долгосрочной аренде, шансы на сохранение площади уменьшатся.

Наши напутствия :  

Если вы все еще не уверены в сроках аренды или переговорах, наймите экспертов. В GW Partners мы владеем лизингом проектов. Мы гарантируем, что интересы вашего бизнеса будут на первом месте на протяжении всего процесса.

Как краткосрочная аренда повлияет на многоквартирный сектор?

Пандемия оказала огромное влияние на коммерческую недвижимость, ускорив спрос на гибкость в аренде офисных и промышленных помещений.Но сохранение удаленной работы также начинает подрывать многоквартирный сектор, и все больше арендаторов теперь просят гибкие условия аренды, особенно на основных городских рынках.

По оценкам, 20 процентов рабочей силы США, как ожидается, продолжат работать удаленно после COVID-19, что также стимулирует спрос на гибкую и краткосрочную аренду квартир, поскольку удаленные работники пользуются своей свободой знакомиться с новыми местами или путешествовать за границу. . AirDNA, отслеживающая рынок краткосрочной аренды, сообщила, что спрос на краткосрочную аренду квартир в сентябре был на 105% выше, чем в том же месяце 2019 года.Кроме того, доход от краткосрочной аренды в третьем квартале 2021 года установил новый рекорд, увеличившись на 24 процента по сравнению с тем же периодом 2019 года.

Связанный: Как работа на дому изменила предпочтения арендаторов многоквартирных домов

В прошлом году рынок краткосрочной аренды, движимый в основном спросом со стороны молодых специалистов, стал свидетелем запуска или расширения стартапов, которые позволяют арендаторам арендовать квартиры за меньше времени, чем обычный срок аренды от 12 до 18 месяцев, говорит Джеральдин Гичардо, глобальный руководитель отдела исследований гостиничного бизнеса и директор по исследованиям жилого сектора компании JLL, предоставляющей услуги в сфере недвижимости.

По словам Гичардо, эта тенденция обусловлена ​​двойной динамикой: изменением предпочтений арендаторов после сбоев, вызванных COVID-19, и желанием арендодателей максимизировать потенциальный доход. «Это явление, которое мы наблюдаем во всей сфере недвижимости, с термином, который мы придумали как «отельизация недвижимости»».

Связанный: Арендная плата за квартиру растет на большинстве рынков

С точки зрения квартир арендаторы, особенно в городских центрах, хотят большей гибкости в сроках аренды, учитывая изменения в образе жизни и повышенную гибкость в их рабочих схемах.По словам Гичардо, поскольку ожидается, что 48 процентов рабочей силы во всем мире останутся в гибридных/гибких офисах, более короткие сроки аренды квартир позволяют некоторым работникам не чувствовать себя связанными долгосрочными обязательствами.

Со стороны арендодателей краткосрочная аренда может быть выгодна арендодателям, позволяя чаще корректировать арендные ставки в зависимости от рыночных условий, добавляет она. «Это создает защиту от инфляции, потому что по мере увеличения операционных расходов арендные ставки могут быть увеличены в режиме реального времени.По сути, с точки зрения эксплуатации краткосрочные квартиры напоминают работу отеля».

По данным AirDNA, в настоящее время в стране насчитывается около 1,1 миллиона объявлений о краткосрочной аренде, что на 11 процентов меньше, чем в 2019 году, когда их было 1,2 миллиона. Но фирма прогнозирует увеличение до 1,4 миллиона листингов в этом году. Два гибких, краткосрочных стартапа в области жилья, June Homes и Blueground, привлекли миллионы в раундах финансирования в прошлом году и могут составлять значительную часть этого роста.

— нью-йоркский стартап June Homes, специализирующийся на предоставлении гибкой аренды в городских районах США.S. Markets привлекла $50 млн во главе с Softbank Ventures Asia. Арендаторы могут совершить поездку и арендовать общую или частную квартиру, меблированную или немеблированную, по справедливым рыночным ценам на срок от одного до 18 месяцев, завершить процесс полностью онлайн и въехать в течение трех часов. Для кредитоспособных арендаторов авансовый залог не взимается.

Со стороны арендодателя Даниил Мишин, основатель и генеральный директор June Homes, говорит, что его компания разработала алгоритм для выявления квартир, которые часто находятся в аварийном состоянии, но в желаемом месте.June Homes является партнером «под ключ» с владельцами, который гарантирует размещение и бесплатно обеспечивает маркетинг и управление зданиями, что устраняет брокерские и управленческие сборы. У него есть поставщики в городах, где он работает, которые создают видеотуры по объектам, загружают их на сервер компании и при необходимости ремонтируют объекты, помимо других услуг. Компания June Homes зарабатывает деньги на надбавке к арендной ставке, полученной от улучшений квартиры. Портфолио фирмы в настоящее время включает 2500 квартир в Бостоне, Лос-Анджелесе, Филадельфии, Остине, Нью-Йорке, Сан-Франциско и Вашингтоне, округ Колумбия.C., с планами расширения в Чикаго в этом году.

В Нью-Йорке Мишин говорит, что квартиры в Джун Хоумс сдаются в аренду в течение семи дней после объявления списка.

Между тем, Blueground, нью-йоркский стартап с международными операциями, был запущен в 2013 году, но в прошлом году привлек 180 миллионов долларов, в том числе 140 миллионов долларов в виде акционерного капитала, от инвесторов во главе с WestCap, а также дополнительную кредитную линию на 40 миллионов долларов от Silicon. Банк долины. В этом году компания планирует выйти на 10 новых рынков. В настоящее время у него есть 6000 квартир по договорам аренды в девяти крупных городах США.С. и девять крупных европейских городов. Апостолос Фотейнакис, финансовый директор Blueground из Греции, говорит, что к концу 2022 года компания планирует добавить от 3000 до 4000 новых единиц, выйдя на новые рынки в США, Европе и Азии.

По словам Фотейнакиса, с момента своего создания Blueground в основном обслуживала деловых путешественников, но теперь в этот сектор приходит значительное количество удаленных работников. «За последние пару лет мы наблюдали, как люди переживают новый образ жизни.Они больше путешествуют и хотят быть гибкими — жить на своих условиях», — говорит он, предполагая, что переход от долгосрочной аренды без мебели к гибкой меблированной аренде представляет собой сдвиг, который со временем может разрушить традиционный рынок квартир.

Blueground арендует свои квартиры у арендодателей, переделывает их и меблирует, а затем сдает в субаренду на гибких условиях на один месяц или более по повышенной ставке. По словам Фотейнакиса, заполняемость Blueground в среднем составляет 95 процентов, а средний срок пребывания здесь составляет несколько месяцев.

На рынок США приходится 65 процентов бизнеса фирмы, и Blueground часто арендует помещения у управляющих компаний, расположенных в самых популярных районах городов, где она представлена. Для арендодателей сделка с Blueground гарантирует заселенность, отмечает Фотейнакис. И в качестве дополнительного бонуса арендаторы часто влюбляются в здание и окрестности и в конечном итоге подписывают долгосрочные договоры аренды непосредственно с владельцем здания.

Договоры об обратной аренде с собственным бизнесом

Общая цель любого делового человека состоит в том, чтобы повысить ценность не только самой деловой репутации и денежного потока, но и активов бизнеса, создать капитал в «твердых активах». «принадлежит бизнесу.Хотя цель похвальная, печальный факт заключается в том, что большинство активов в большинстве непромышленных предприятий быстро обесцениваются. Товарно-материальные запасы быстро оборачиваются, а офисное оборудование, от столов и мебели до аппаратного и программного обеспечения, через несколько лет теряет свою ценность и обычно продается за копейки. Многие предприятия стремятся создать «твердые активы» из интеллектуальной собственности, такой как коммерческая тайна, информация, защищенная авторским правом, возможно, уникальное программное обеспечение или списки клиентов, и это может иметь ценность для других в бизнесе, но рынок таких «активов» ограничен обычно небольшими рынок ваших конкурентов.

Однако большинство непромышленных предприятий имеют и используют ценный актив, который обычно востребован не только небольшим рынком конкурентов… но по глупости выбрасывают этот актив, сдавая его в аренду, а не владея им и наращивая собственный капитал. Этим активом, конечно же, является офис, фабрика, завод или склад, в котором работает бизнес. Вместо того, чтобы платить арендную плату (которая, в конце концов, обычно оплачивает ипотеку и налоги, а также содержание и техническое обслуживание), если компания может купить собственное помещение, то сама покупка со временем создает ценный актив, часто полностью независимый от самого бизнеса. . Если ваш бизнес может позволить себе купить, а не арендовать собственное помещение, то эти инвестиции имеют решающее значение для бизнеса и со временем создадут актив, часто более ценный, чем бизнес, который финансирует покупку. Вы находитесь в завидном положении, используя арендную плату, которую вы заплатили бы в любом случае, для создания актива, имеющего независимую ценность, вы делаете денежный поток (мягкий актив) создаете капитал недвижимости (твердый актив).

Понимая это, любой разумный деловой человек будет стремиться как можно скорее купить и владеть собственным помещением, но способ покупки так же важен, как и решение о покупке: ведь если все сделать правильно, то наличие недвижимости дает значительные налоговые преимущества. индивидуальные владельцы покупают помещения и сдают их в аренду предприятию (« соглашение об обратной аренде.«) Как обсуждается ниже, налоговые преимущества могут быть достаточно значительными, чтобы стоимость покупки была меньше, чем стоимость аренды. Однако следует отметить, что такая обратная аренда может вызвать трудности внутри компании, которые должны быть тщательно изучены. рассматривается и обрабатывается, если необходимо избежать серьезных недостатков.

Базовая договоренность об аренде:

Структура обманчиво проста. Владельцы бизнеса покупают недвижимость и сдают ее обратно в аренду бизнесу, которым они управляют, собирая арендную плату, как и любой другой арендодатель.Обычно бизнес-арендатор представляет собой юридическое лицо с ограниченной ответственностью (Limited Liability Entity), которое подписывает договор аренды с владельцем, который может или не может учреждать или становиться обществом с ограниченной ответственностью. Как указано ниже, наш офис обычно рекомендует, чтобы и владелец, и арендатор стали юридическими лицами с ограниченной ответственностью по целому ряду причин, как налоговых, так и связанных с безопасностью. В зависимости от того, все ли владельцы также являются владельцами имущества, аренда может быть более или менее формальной, обычно «тройной нетто», что означает, что все расходы на имущество являются частью арендных платежей (например,грамм. ипотека, содержание, налоги, коммунальные платежи оплачиваются в составе арендных платежей.) Довольно часто стандартная коммерческая аренда оформляется на относительно длительный срок с правом пролонгации со стороны арендатора. Если все владельцы владеют зданием, обычно легко договориться об аренде, поскольку, вероятно, все они имеют одинаковые интересы. Однако, если только часть владельцев является арендодателями, условия могут в конечном итоге стать предметом горячих споров, и это одна из опасностей, обсуждаемых ниже.

Преимущества такой схемы как для арендодателя, так и для арендатора значительны.

  1. У предприятия есть «дружественный» арендодатель, который будет работать с предприятием, чтобы поддерживать помещение в хорошем состоянии и предоставлять долгосрочные права на помещение, обычно предоставляя аренду на гораздо более длительный срок, чем обычный арендодатель.
  2. У компании есть арендодатель, который однозначно понимает потребности бизнеса и часто вносит улучшения, на которые большинство арендодателей не пошли бы.
  3. Арендодатель не только осуществляет платежи, которые увеличивают долю его собственного имущества, но и хорошо знает (и часто контролирует) арендатора, и ему не нужно опасаться, что арендатор не платит арендную плату или причиняет вред помещению.
  4. Арендодатель может амортизировать стоимость строения, получая значительные налоговые льготы, и, в качестве альтернативы, может сделать улучшения в здании, которые придадут дополнительную ценность зданию И в то же время помогут бизнесу, которым он владеет, получая двойную прибыль.
  5. Даже если у бизнеса может быть недостаточно дохода для получения налогового преимущества за вычетом необходимых улучшений, за которые он платит, владелец может оплатить эти улучшения, амортизируя улучшение, и со временем возместить себе по соглашению с арендатором увеличение аренда….и использование двух организаций таким образом для налогового планирования является огромным преимуществом для обоих.
  6. Прежде всего, богатство, создаваемое бизнесом, по-прежнему переходит к владельцу (владельцам), а не к арендодателю, и медленно, но верно создает капитал в активе, который будет иметь стоимость, независимую от состояния самого бизнеса: этот автор знал о несколько компаний, которые были проданы без особой прибыли … но при условии, что новый владелец продолжал арендовать помещения у старого владельца-арендодателя, за счет чего продающий владелец-арендодатель получал доход не от проданного им бизнеса, а от арендной платы, которую он был в состоянии гарантировать от проданного бизнеса.

Есть недостатки:

  1. Предприятие может быть не в состоянии обеспечить справедливую рыночную арендную плату, поэтому доход от обратной аренды может быть ниже, чем если бы здание было сдано в аренду третьей стороне.
  2. Необходимо внести первоначальный взнос и различные другие улучшения и содержание, которые должен поддерживать любой домовладелец.
  3. Если дела в бизнесе идут плохо, владелец сталкивается с двойной проблемой: его или ее денежный поток от бизнеса уменьшается, в то время как арендные платежи могут не производиться.Связывая богатство в здании с бизнесом, яйца в одной корзине.
  4. Часто человек не может позволить себе место, которое идеально подходит для бизнеса, и покупает место, которое является доступным… но невыгодным для бизнеса.
  5. А потребности владельца недвижимости могут не совпадать абсолютно с потребностями бизнеса. Нередко владелец здания желает продать недвижимость во время рыночного пика, в то время как владелец бизнеса….часто один и тот же человек… не хочет смены арендодателя или места жительства. Владелец недвижимости может не желать, чтобы арендатор находился в помещении при попытке ее продажи; и наоборот, бизнес может захотеть переехать в новое место из-за изменений в бизнесе, и владелец может столкнуться с потерей арендатора в период, когда арендаторов мало. Можно легко представить и другие примеры, когда потребности собственника и потребности бизнеса расходятся.

Единственный самый большой недостаток, который подробно обсуждается ниже, возникает , когда право собственности на здание не идентично владению бизнесом, и может возникнуть конфликт интересов , когда возникает пятый пункт выше.Они должны быть и могут быть минимизированы правильными договорными и арендными документами, обсуждаемыми ниже.

Налоговые вопросы

Важно, чтобы хороший бухгалтер помогал в структурном планировании организаций, которые будут использоваться для соглашения об обратной аренде. По крайней мере, один должен быть отделен от владельца здания, т.е. корпорация, компания с ограниченной ответственностью или товарищество владеет зданием, а другая организация владеет бизнесом. Это обеспечивает большую гибкость в различных налоговых планах, поскольку два или более отдельных объекта налогообложения могут использоваться для амортизации, планирования налога на прибыль и т. д.

Кроме того, такие статьи, как улучшения и оплата за них, что передать бизнесу или оставить в качестве расходов в организации, владеющей недвижимостью, должны быть рассмотрены и запланированы для до того, как будут созданы структуры и заключены договоры и договоры аренды. казнен. Каждый владелец будет иметь индивидуальные налоговые проблемы и преимущества, которые необходимо учитывать и учитывать в структуре. Обычно требуется экспертная налоговая консультация. Наше бюро при необходимости может порекомендовать квалифицированных бухгалтеров, а стоимость такого планирования редко превышает две тысячи долларов…что вычитается, конечно.

Налоговое управление США проигнорирует любую бизнес-транзакцию, основанную на самостоятельных сделках, которая по своей сути необоснованна, и вместо этого наложит для целей налогообложения конструктивную новую интерпретацию отношений. Таким образом, если кто-то ссужает деньги без процентов или ниже коммерчески разумной ставки, налоговые органы могут облагать подоходным налогом лицо, получающее ссуду, или налагать конструктивные проценты на кредитора, облагая его или ее налогом на проценты, которые фактически не были получены! Налоговое планирование должно рассматриваться с того момента, как впервые рассматривается идея обратной аренды.

Основные документы, которые необходимо создать

Необходимо создать как минимум четыре, а часто и больше юридических документа, чтобы избежать последующих проблем. При правильном составлении документы остановят споры до того, как они возникнут, позволят заблаговременно спланировать все стороны и избежать недоброжелательности, которую может вызвать неправильное понимание обязанностей или обязательств.

  • Во-первых, должен быть составлен хороший договор о совместной собственности, предполагающий наличие совместной собственности на имущество, предусматривающий не только разделение доходов и власти, но и то, что произойдет, если один из владельцев захочет быть выкупленным, умрет или станет в разводе.(Подумайте о катастрофе, которую горький развод может нанести всему плану; разъяренный супруг, стремящийся максимизировать свою переговорную позицию, вынуждая продать бизнес или расторгнув договор аренды.) Действующее соглашение о купле-продаже между владельцами квартиры. имущество является жизненно важным условием для эффективного соглашения об обратной аренде, и читателю предлагается прочитать статью об этих соглашениях на веб-странице. (В этом отношении действующий бизнес также должен иметь хороший договор купли-продажи, будь то аренда или нет, и эта необходимость становится еще более важной в обстоятельствах соглашения об обратной аренде.)
  • Во-вторых, правоустанавливающие документы должны быть тщательно составлены и зарегистрированы в отношении собственности, чтобы соответствовать ограничениям владения, описанным выше. Соглашения без надлежащей регистрации названия являются приглашением к спору.
  • Наконец, отличный и долгосрочный договор коммерческой аренды между бизнесом и владельцами недвижимости должен быть тщательно заключен, поскольку процветание обоих и будущее бизнеса будут зависеть от условий аренды.
  • Дополнительные документы могут потребоваться в связи с уникальными проблемами, возникающими при индивидуальном налоговом планировании владельцев или типом бизнеса, являющегося арендатором.(Различные соглашения об освобождении от ответственности и возмещении убытков; различные соглашения, касающиеся иностранного налогового режима или трастов и т. д. и т. д.)
  • И, конечно же, сама покупка недвижимости будет иметь свой пакет документов, обсуждаемый далее в Сделках с недвижимостью.

Особые вопросы, связанные с соглашением о обратной аренде

Понятно, что интересы арендодателя и арендатора часто расходятся. Арендодатель хочет максимальной арендной платы и минимального риска, часто настаивая на гарантиях от собственников ООО, арендующих помещение.На слабом рынке арендодатель хочет краткосрочную аренду, чтобы вскоре можно было поднять арендную плату. На сильном рынке все наоборот. Типичный договор коммерческой аренды представляет собой очень односторонний документ, предоставляющий огромные права арендодателю и сводящий на нет многие из норм общего права или установленных законом гарантий, доступных арендатору.

Обычно все это можно легко решить, если право собственности на здание и право собственности на бизнес идентичны. Однако любое различие между правами собственности может привести к конфликту интересов, который может, если он будет крайним, привести к более поздним искам о нарушении фидуциарных обязанностей.Напомним, что должностное лицо, директора, мажоритарные акционеры и сотрудники компании, а также партнеры в товариществе несут фидуциарные обязанности друг перед другом, высшую обязанность проявлять осторожность, известную закону. Соглашение об обратной аренде, невыгодное для компании, может привести к более поздним искам со стороны других владельцев компании о том, что владельцы здания нарушили свои фидуциарные обязанности перед компанией, или наоборот, если владельцы юридического лица, владеющего недвижимым имуществом заключить невыгодный договор аренды.

Наиболее очевидным решением является идентичное право собственности как на имущество, так и на бизнес, поскольку в этом случае у каждого человека обычно одинаковые интересы (но не всегда, если их налоговая ситуация различается). решение такое же для любой «самодеятельности» с участием доверительного управляющего. Необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Полное письменное раскрытие информации о существующем или потенциальном конфликте интересов предоставляется всем лицам, участвующим в сделке, и каждое такое лицо подписывает раскрытие информации.Юрисконсульт должен подготовить такое раскрытие.
  2. Доверенное лицо в конфликте не должно голосовать по вопросу о принятии транзакции. Как директору или акционеру доверенному лицу лучше всего воздержаться от голосования после полного раскрытия информации о потенциальном конфликте интересов.
  3. Наконец, если предположить, что возникнет еще один конфликт в отношении какого-либо аспекта обратной аренды, опять же, фидуциарий должен воздержаться от голосования по этому вопросу. (например, в плохие времена, следует ли нарушать договор аренды; подавать ли в суд на арендодателя за нарушение договора аренды и т. д. и т. п.)
  4. Двойные инструменты полного раскрытия информации и воздержания от голосования должны соблюдаться неукоснительно, иначе может возникнуть вероятность конфликта.
  5. В целом, перед оформлением любых документов следует проконсультироваться с хорошим юристом, чтобы рассмотреть и обсудить как можно больше потенциальных конфликтов интересов, которые могут возникнуть, чтобы их можно было обсудить более подробно и разрешить до возникновения эмоций или до того, как возникнет какое-либо лицо. совершается покупка или оформляется обратная аренда .Если проблемы не могут быть решены до казни, то с этим нужно столкнуться, прежде чем это приведет к обязательствам, которых нельзя избежать, и к возникновению вражды. После принятия решение сводится к письменной форме либо в договоре, обязывающем стороны, либо в протоколах различных организаций, либо в договоре аренды, заключенном организациями.

Так сложно… Стоит ли делать?

Если кто-то может себе это позволить, вряд ли найдется лучшее вложение. Он позволяет платить арендную плату для создания собственного капитала, избегает многих проблем лизинга, которые могут повредить бизнесу, и превращает одно деловое предприятие в два деловых предприятия: компанию по недвижимости, а также все остальное, чем занимается бизнес.

Это, вероятно, будет стоить от пяти до десяти тысяч долларов в виде различных профессиональных гонораров, возможно, от двадцати до тридцати часов вашего времени, а также обычные расходы на операции с недвижимостью — брокерские сборы, расходы на право собственности и т. д. В большинстве случаев эти расходы вверх за счет прироста капитала через год или два после владения, и помните, что в более поздние времена собственный капитал в недвижимости может стать удобным источником экстренного капитала для владельцев как бизнеса, так и недвижимости. В сочетании с налоговыми льготами трудно представить лучшую инвестицию для владельца бизнеса, которому требуется место для работы.

 

Принятие решения о правильной продолжительности срока коммерческой аренды

Среди многих решений, связанных с поиском нового офисного помещения — от самого поиска до переговоров об аренде и плавного перехода между старыми и новыми помещениями — выбор наиболее подходящей продолжительности срока аренды является одним из самое важное, но часто упускаемое из виду.

В зависимости от нескольких различных факторов, в том числе бюджетных ограничений и прогнозируемого роста, необходимо тщательно продумать продолжительность аренды, чтобы убедиться, что она не ограничивает поток денежных средств, но при этом оставляет достаточно места для расширения.

Учитывая эти важные и разнообразные факторы, TenantBase собрала подробный список плюсов и минусов краткосрочной, стандартной и долгосрочной аренды, чтобы упростить организациям выбор того, какой из трех сроков наиболее подходит для их конкретных условий. потребности и ожидания.

Благодаря нашему абсолютному опыту в этой области, а также нашей команде консультантов TenantBase, обладающих тонким пониманием, чтобы помочь вам принять лучшие решения для вашей организации, TenantBase может стать бесценным партнером, когда вы ищете и ведете переговоры об офисных помещениях, которые могут помочь компания достигает своих целей и потенциала.

 

Краткосрочная аренда на срок от 1 до 3 лет

Как правило, на срок от одного до трех лет краткосрочная аренда имеет свои сильные и слабые стороны для компаний. Самый редкий из трех вариантов, поскольку многие арендодатели не желают подписывать краткосрочные договоры аренды, компаниям следует тщательно взвесить свои плюсы и минусы, чтобы принять полностью обоснованное решение, которое в конечном итоге послужит им на пользу, а не помешает их прогрессу. Кроме того, краткосрочная аренда не снижает требования арендодателей по проверке финансового состояния арендатора.

Плюсы

Для предприятий, которые ожидают значительного роста в относительно ближайшем будущем — как с точки зрения базы сотрудников, так и с точки зрения производства — краткосрочная аренда обеспечивает максимальную гибкость, которая позволяет компании соответствующим образом меняться, когда они перерастают пространство. Стартапы, в частности, привлекаются к краткосрочной аренде именно из-за этой гибкости, которая дает им возможность действовать и реагировать на волатильность рынка, которая может обеспечить либо астрономический рост, либо катастрофический крах за очень короткий промежуток времени.

Аналогичным образом, компании, которым не требуется особой настройки пространства – если она вообще требуется – предпочитают краткосрочную аренду из-за их готовности к переезду. Если нет необходимости в длительной перепланировке и капитальном ремонте офиса, гораздо меньше стимулов для подписания долгосрочного договора аренды, поскольку помещение полностью функционально и готово к работе в момент появления нового арендатора.

В том же духе краткосрочная аренда также дает компаниям возможность быстро расширяться или сокращаться в зависимости от требований рынка, никогда не укореняясь в каком-либо конкретном месте на случай, если потребуется другой переезд.Эта способность особенно важна для временных или всплывающих организаций, которые хотят попробовать себя на конкретном рынке, прежде чем полностью погрузиться в бассейн.

Минусы

И наоборот, если ваша компания намеревается приспособить новое офисное помещение в соответствии с вашими конкретными потребностями — даже если это лишь незначительные изменения, такие как цвет краски или другие косметические улучшения — арендодатель, скорее всего, не предложит краткосрочный договор аренды, поскольку они будут переговоры с новыми арендаторами на то же место всего за несколько лет.Любой значительный объем настройки пространства потребует большего времени со стороны арендатора.

На самом деле индивидуальный дизайн — не единственное преимущество, о котором арендодатель вряд ли может договориться в рамках краткосрочной аренды. Арендная плата, надбавки и различные привилегии, такие как зарезервированные парковочные места и месяцы бесплатной аренды, также являются условиями контракта, на которые арендодатель не сдвинется с места, если он знает, что место снова будет свободно через короткий промежуток времени. Проще говоря, такие функции не имеют финансового смысла с точки зрения арендодателя, когда речь идет о краткосрочной аренде.

Конечно, с краткосрочной арендой сталкиваются не только арендодатели. Как арендатор, ваша организация будет повторять трудоемкий и трудоемкий процесс поиска, переговоров и переезда в новое офисное помещение в относительно ближайшем будущем. Как вы уже знаете, этот процесс поглощает и без того ограниченные ресурсы, которые иначе можно было бы направить на рост и постановку целей. Работа с вашим консультантом по TenantBase, безусловно, снижает затраты времени, однако потребуется пунктуальное внимание, не связанное с вашим основным бизнесом.

Помимо очевидного, другие сбои включают в себя изменение физического адреса компании, уведомление всех клиентов и поставщиков о переезде, обновление сведений о городе, штате и федеральном агентстве в вашем списке Google, а также другие различные детали, требующие пристального внимания. Эта деятельность может потребовать как денежных затрат, так и значительного времени. Поскольку процесс исследования и аренды должен начаться за шесть месяцев до предполагаемой даты переезда, у вас не остается много времени, чтобы насладиться новым офисным пространством, прежде чем начнется поиск следующего.

С таким количеством факторов, которые могут негативно повлиять на них, многие арендодатели будут предлагать договоры аренды только на срок от 3 до 5 лет. Часто, если вы можете подписать краткосрочный договор аренды, вероятно, вы будете пересматривать его по более высокой цене после истечения срока действия первоначального договора. Это обеспечивает финансовую защиту управляющих недвижимостью от риска, который они принимают на себя, в первую очередь, предлагая краткосрочную аренду.

По этим причинам намного сложнее планировать и координировать будущее, когда вы подписываете краткосрочную аренду.Расходы далеко не так постоянны, поскольку будущие арендные платежи неопределенны и, что, возможно, более важно, ваша возможность продления в том же месте никогда не гарантируется.

 

Стандартный срок аренды, от 3 до 5 лет

Стандартная срочная аренда обычно на срок от 3 до 5 лет представляет собой компромисс гибкости и предсказуемости между их краткосрочными и долгосрочными аналогами. Однако, в отличие от узкого круга согласованных условий аренды в более коротких контрактах, арендаторы, которые выбирают стандартную аренду, по крайней мере, имеют некоторые доступные им льготы.

Плюсы

Стандартный срок аренды на срок от трех до пяти лет достаточен, чтобы обеспечить некоторую гибкость в переговорах и заинтересовать арендодателя в вас как в жизнеспособном потенциальном арендаторе. В отличие от краткосрочной аренды, стандартная срочная аренда дает арендатору достаточно рычагов воздействия, чтобы подтолкнуть арендодателя к надбавкам на улучшение или даже договориться об арендной цене на основе квадратных метров.

Аналогичным образом, аренда на стандартный срок обычно означает, что арендодатель более склонен использовать договор «под ключ», который включает в себя улучшения для арендатора — до тех пор, пока эти улучшения находятся в разумных пределах.В то время как большие, радикальные изменения в дизайне все еще, вероятно, недостижимы, арендодатель должен быть более готов вести переговоры об ограниченных изменениях в офисных помещениях в соответствии с пожеланиями нового арендатора, чем дольше срок договора аренды.

В этих случаях наличие консультанта TenantBase особенно важно, поскольку он работает от имени вас, арендатора, и знает, каких улучшений можно разумно ожидать в зависимости от срока действия договора аренды и местного рынка коммерческой аренды.Например, вместо того, чтобы вести переговоры о конкретном пособии на улучшение и нанимать собственного подрядчика для выполнения ремонта, консультант TenantBase может договориться о договоренности «под ключ», чтобы арендодатель самостоятельно выполнил все улучшения в рамках самого договора аренды.

С финансовой точки зрения, стандартный срок аренды превосходит краткосрочные соглашения, поскольку с арендаторов не взимается надбавка к цене, обычно включаемая в краткосрочные договоры аренды. Конечно, это также значительно упрощает прогнозирование бюджета для вашей организации, поскольку затраты на аренду гораздо более предсказуемы.Точно так же перспектива повторного переезда в течение короткого промежутка времени эффективно устраняется, создавая еще один источник финансовой стабильности, поскольку затраты времени и денег, связанные с переездом, устраняются.

Минусы

Несмотря на преимущества, которые арендатор может получить, подписав договор аренды на стандартный срок, ему не хватает гибкости краткосрочной аренды. Поэтому, если ваш бизнес резко изменится — либо с точки зрения использования, либо с точки зрения потребностей — вам, возможно, придется рассмотреть вопрос о субаренде помещения, чтобы выполнить договор аренды, и в то же время найти подходящее офисное помещение для ваших конкретных нужд.Если вы переросли свое пространство, а у арендодателя есть доступное пространство большего размера, они могут договориться о чем-то, выходящем за рамки условий аренды, однако неамортизированные расходы арендодателя будут учитываться, а также другие соображения.

Хотя положения контрактов о субаренде, как правило, довольно стандартны, убедитесь, что у вас есть варианты, прежде чем пытаться сдать помещение в субаренду и потенциально подвергнуть вашу компанию штрафам или даже судебным искам.

 

Долгосрочная аренда

Имея ограниченную гибкость, но максимальные возможности, долгосрочная аренда — это аренда сроком не менее пяти лет, которая лучше всего подходит для организаций с четким видением своего будущего.Будучи по-своему ограничительными и гибкими, долгосрочные договоры аренды вознаграждают за долговечность, но могут быть и карательными мерами, когда происходят непредвиденные обстоятельства.

Плюсы

Большинство преимуществ долгосрочной аренды основаны на преимуществах стандартной аренды, особенно в форме расширенных концессий, условий финансовой аренды, скидок или бесплатной арендной платы в месяцах. Точно так же арендодатели будут готовы выделить больше средств на настройку пространства. На самом деле, для крупных строительных проектов, а также для любого предприятия розничной торговли или ресторана потребуется минимум пятилетняя аренда.

Поскольку арендодатели предпочитают долгосрочную аренду из-за ее предсказуемости, большинство доступных площадей будут приемлемым вариантом для вас, арендатора, даже если это оболочка помещения. В таких случаях вы, вероятно, сможете договориться о большинстве желаемых изменений и улучшений.

Хотя при долгосрочной аренде отсутствует возможность переехать в короткие сроки, если это необходимо, арендаторы часто обнаруживают, что арендодатели гораздо более уступчивы в отношении других условий аренды, включая положения об эксклюзивности и расширенные возможности субаренды.

Кроме того, сам характер аренды снижает вероятность того, что вы снова переедете в новое офисное помещение в любой момент в ближайшем будущем. Это, конечно же, также делает бюджетные прогнозы намного проще и надежнее благодаря финансовой состоятельности долгосрочной аренды.

Минусы

Несмотря на то, что долгосрочная аренда может быть удобной для арендатора, у нее все же есть свои недостатки. На самом деле сами переговоры могут быть очень длительными и затянутыми из-за сложного характера, который часто замедляет весь процесс.

Даже после того, как условия аренды согласованы, долгосрочная аренда также представляет собой значительные финансовые обязательства для арендатора, фактор, который может быть особенно рискованным для компании, которая участвует в нестабильной отрасли, такой как начинающие технологические фирмы. Вы, арендатор, должны будете предъявить финансовые документы, чтобы подтвердить арендодателю, что вы являетесь жизнеспособным арендатором, чтобы вносить арендную плату в течение длительного периода времени. Финансовые показатели должны показывать стабильность внутри компании.

Воплощение хорошей проблемы, иногда даже рост может быть проблематичным, если вы привязаны к долгосрочной аренде, поскольку вы теряете гибкость для выхода на другие рынки или расширения в новом месте.Чтобы предоставить некоторую свободу действий в таких ситуациях, некоторые арендодатели предлагают варианты перерыва в определенное время в течение периода аренды, чтобы дать арендатору возможность переехать в случае необходимости. Кроме того, в зависимости от доступности арендодателя в его портфолио, они могут захотеть работать с вами, чтобы расширить пространство либо в здании, либо в одном из их мест.


Переезд в новое офисное помещение для вашей организации — слишком важный момент, чтобы не обращать на него внимания.Выбор наиболее подходящей продолжительности срока аренды для конкретных потребностей вашей компании и ожидаемого роста может быть сложной задачей, но, если вы тщательно подходите к планированию и переговорам, срок аренды может стать для вас мощным преимуществом, а не помехой. Как всегда, TenantBase готова поделиться своим опытом не только в поиске подходящего места для вашего бизнеса, но и в согласовании условий, которые подходят вам и вашим целям.

 

Почему краткосрочная аренда — будущее инвестиций в недвижимость

Одним из моих любимых способов инвестирования в недвижимость является краткосрочная аренда (STR).Такие веб-сайты, как Airbnb, HomeAway и VRBO, с каждым годом увеличивают долю рынка по мере того, как люди все больше знакомятся с этим процессом. Мы все еще находимся на начальных этапах этого типа инвестирования. Если вы являетесь первопроходцем, у вас есть огромная возможность максимизировать рентабельность инвестиций.

Прежде чем мы сможем понять, когда и почему STR являются отличным способом инвестирования, мы должны сначала признать, что есть некоторые недостатки, которые следует учитывать. Одна большая проблема заключается в том, что города и округа США все еще пытаются понять, как это регулировать.Я нахожусь в Лас-Вегасе, штат Невада, где краткосрочная аренда строго регулируется, и получить лицензию на ее сдачу в аренду на данный момент практически невозможно. Основная причина здесь в том, что отели управляют городом, а чиновники хотят, чтобы люди останавливались на улице и тратили деньги. Приняты постановления, усложняющие размещение сообщений о подозрительных операциях.

Из-за этого здесь, в Лас-Вегасе, у меня нет СПО. Вы не хотите быть в постоянной битве с городом. Гораздо лучше идти туда, где не так много правил, с которыми нужно бороться.Вы хотите найти рынок, экономика которого зависит от СПО. Например, все STR, которыми я владею, находятся в Биг-Беар, штат Калифорния, где отелей меньше, поэтому STR необходимы, чтобы вместить всех прибывающих туристов. Мне нравится этот рынок, и в США есть много подобных ему

.

Если вы найдете рынок, соответствующий вашим критериям, этот тип инвестирования может принести огромные преимущества:

1. Более высокая доходность

На правильном рынке прибыль от краткосрочной аренды намного выше, чем от долгосрочной аренды.Один из моих домов приносит в среднем 4000 долларов в месяц. Если бы он был доступен для долгосрочной аренды, он зарабатывал бы 1500 долларов в месяц. С STR приходится больше управленческой работы и сборов, но даже принимая это во внимание, чистая прибыль обычно будет выше, чем если бы вы арендовали квартиру на длительный срок.

Опять же, каждый рынок уникален. Поэтому вполне возможно, что ваш рынок будет иметь одинаковую доходность от аренды как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Но вы, вероятно, не стали бы инвестировать в этот рынок таким образом.Я предлагаю установить сеть и поговорить с людьми на вашем рынке, у которых есть STR, чтобы узнать, как они поживают, чтобы почувствовать климат.

2. Личное использование

Что мне больше всего нравится в STR, так это то, что вы, владелец, также можете использовать их, когда захотите повеселиться, проверить свои владения и поискать новые потенциальные юниты. Если бы они были в долгосрочной аренде, у вас не было бы возможности их использовать.

Это отличный способ иметь второй дом, который будет приносить вам ежемесячный доход.Единственная «проблема» заключается в том, что их так много забронировано, что вам приходится планировать свой визит заранее. Это большая проблема для инвестора.

3. Диверсифицированный риск

Я считаю, что STR менее рискованны, поскольку ваши арендаторы диверсифицированы. При традиционной долгосрочной аренде, если ваш арендатор перестанет платить арендную плату, у вас возникнут большие проблемы. Вы не будете получать никакого ежемесячного дохода, пока не сможете их выселить. Если они нанесут какой-либо ущерб, вы потеряете еще больше денег.

С STR вам не нужно беспокоиться о выселении арендатора. У вас есть много разных арендаторов, каждый месяц приносящих доход, поэтому вы не рискуете месяцами не получать чек. Кроме того, если арендатор причиняет ущерб, некоторые сайты аренды STR имеют страховое покрытие ущерба, причиненного арендаторами. По моему опыту, случаи серьезного ущерба от краткосрочной аренды очень редки. Обычно это мелкие вещи, например, разбитая тарелка или лампа.

Если вы готовы начать работу над своим портфелем STR, вот три основных качества, на которые следует обращать внимание при выборе рынка:

1.Местонахождение: Находится ли он в удобном для вас месте? Хотели бы вы сами там отдохнуть? Сможете ли вы создать там команду?

2. Окупаемость инвестиций: По какой цене продается недвижимость на этом рынке? За сколько они арендуют на краткосрочной и долгосрочной основе?

3. Законодательство:  Дружественен ли рынок к STR? Есть ли какой-либо предстоящий закон, который может изменить динамику и подвергнуть ваши инвестиции риску?

Очевидно, я большой сторонник STR.Я думаю, что со временем они продолжат завоевывать еще большую долю рынка. Будет больше правил, поскольку это станет более крупным бизнесом, но ранние последователи могут заработать на некоторых больших возможностях.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.