Апартаменты как бизнес: в чем разница, плюсы и минусы апартаментов

Содержание

Инвестиции в апарт-отели – как это работает и как на этом заработать

{"id":144313,"url":"https:\/\/vc.ru\/promo\/144313-investicii-v-apart-oteli-kak-eto-rabotaet-i-kak-na-etom-zarabotat","title":"\u0418\u043d\u0432\u0435\u0441\u0442\u0438\u0446\u0438\u0438 \u0432 \u0430\u043f\u0430\u0440\u0442-\u043e\u0442\u0435\u043b\u0438 \u2013 \u043a\u0430\u043a \u044d\u0442\u043e \u0440\u0430\u0431\u043e\u0442\u0430\u0435\u0442 \u0438 \u043a\u0430\u043a \u043d\u0430 \u044d\u0442\u043e\u043c \u0437\u0430\u0440\u0430\u0431\u043e\u0442\u0430\u0442\u044c","services":{"facebook":{"url":"https:\/\/www.facebook.com\/sharer\/sharer.php?u=https:\/\/vc.ru\/promo\/144313-investicii-v-apart-oteli-kak-eto-rabotaet-i-kak-na-etom-zarabotat","short_name":"FB","title":"Facebook","width":600,"height":450},"vkontakte":{"url":"https:\/\/vk.com\/share.php?url=https:\/\/vc.ru\/promo\/144313-investicii-v-apart-oteli-kak-eto-rabotaet-i-kak-na-etom-zarabotat&title=\u0418\u043d\u0432\u0435\u0441\u0442\u0438\u0446\u0438\u0438 \u0432 \u0430\u043f\u0430\u0440\u0442-\u043e\u0442\u0435\u043b\u0438 \u2013 \u043a\u0430\u043a \u044d\u0442\u043e \u0440\u0430\u0431\u043e\u0442\u0430\u0435\u0442 \u0438 \u043a\u0430\u043a \u043d\u0430 \u044d\u0442\u043e\u043c \u0437\u0430\u0440\u0430\u0431\u043e\u0442\u0430\u0442\u044c","short_name":"VK","title":"\u0412\u041a\u043e\u043d\u0442\u0430\u043a\u0442\u0435","width":600,"height":450},"twitter":{"url":"https:\/\/twitter.com\/intent\/tweet?url=https:\/\/vc.ru\/promo\/144313-investicii-v-apart-oteli-kak-eto-rabotaet-i-kak-na-etom-zarabotat&text=\u0418\u043d\u0432\u0435\u0441\u0442\u0438\u0446\u0438\u0438 \u0432 \u0430\u043f\u0430\u0440\u0442-\u043e\u0442\u0435\u043b\u0438 \u2013 \u043a\u0430\u043a \u044d\u0442\u043e \u0440\u0430\u0431\u043e\u0442\u0430\u0435\u0442 \u0438 \u043a\u0430\u043a \u043d\u0430 \u044d\u0442\u043e\u043c \u0437\u0430\u0440\u0430\u0431\u043e\u0442\u0430\u0442\u044c","short_name":"TW","title":"Twitter","width":600,"height":450},"telegram":{"url":"tg:\/\/msg_url?url=https:\/\/vc.ru\/promo\/144313-investicii-v-apart-oteli-kak-eto-rabotaet-i-kak-na-etom-zarabotat&text=\u0418\u043d\u0432\u0435\u0441\u0442\u0438\u0446\u0438\u0438 \u0432 \u0430\u043f\u0430\u0440\u0442-\u043e\u0442\u0435\u043b\u0438 \u2013 \u043a\u0430\u043a \u044d\u0442\u043e \u0440\u0430\u0431\u043e\u0442\u0430\u0435\u0442 \u0438 \u043a\u0430\u043a \u043d\u0430 \u044d\u0442\u043e\u043c \u0437\u0430\u0440\u0430\u0431\u043e\u0442\u0430\u0442\u044c","short_name":"TG","title":"Telegram","width":600,"height":450},"odnoklassniki":{"url":"http:\/\/connect.ok.ru\/dk?st.cmd=WidgetSharePreview&service=odnoklassniki&st.shareUrl=https:\/\/vc.ru\/promo\/144313-investicii-v-apart-oteli-kak-eto-rabotaet-i-kak-na-etom-zarabotat","short_name":"OK","title":"\u041e\u0434\u043d\u043e\u043a\u043b\u0430\u0441\u0441\u043d\u0438\u043a\u0438","width":600,"height":450},"email":{"url":"mailto:?subject=\u0418\u043d\u0432\u0435\u0441\u0442\u0438\u0446\u0438\u0438 \u0432 \u0430\u043f\u0430\u0440\u0442-\u043e\u0442\u0435\u043b\u0438 \u2013 \u043a\u0430\u043a \u044d\u0442\u043e \u0440\u0430\u0431\u043e\u0442\u0430\u0435\u0442 \u0438 \u043a\u0430\u043a \u043d\u0430 \u044d\u0442\u043e\u043c \u0437\u0430\u0440\u0430\u0431\u043e\u0442\u0430\u0442\u044c&body=https:\/\/vc.ru\/promo\/144313-investicii-v-apart-oteli-kak-eto-rabotaet-i-kak-na-etom-zarabotat","short_name":"Email","title":"\u041e\u0442\u043f\u0440\u0430\u0432\u0438\u0442\u044c \u043d\u0430 \u043f\u043e\u0447\u0442\u0443","width":600,"height":450}},"isFavorited":false}

8930 просмотров

Четыре шага к запуску апарт-отеля с доходом 20% годовых — Финансы на vc.ru

{"id":102829,"url":"https:\/\/vc.ru\/finance\/102829-chetyre-shaga-k-zapusku-apart-otelya-s-dohodom-20-godovyh","title":"\u0427\u0435\u0442\u044b\u0440\u0435 \u0448\u0430\u0433\u0430 \u043a \u0437\u0430\u043f\u0443\u0441\u043a\u0443 \u0430\u043f\u0430\u0440\u0442-\u043e\u0442\u0435\u043b\u044f \u0441 \u0434\u043e\u0445\u043e\u0434\u043e\u043c 20% \u0433\u043e\u0434\u043e\u0432\u044b\u0445","services":{"facebook":{"url":"https:\/\/www.facebook.com\/sharer\/sharer.php?u=https:\/\/vc.ru\/finance\/102829-chetyre-shaga-k-zapusku-apart-otelya-s-dohodom-20-godovyh","short_name":"FB","title":"Facebook","width":600,"height":450},"vkontakte":{"url":"https:\/\/vk.com\/share.php?url=https:\/\/vc.ru\/finance\/102829-chetyre-shaga-k-zapusku-apart-otelya-s-dohodom-20-godovyh&title=\u0427\u0435\u0442\u044b\u0440\u0435 \u0448\u0430\u0433\u0430 \u043a \u0437\u0430\u043f\u0443\u0441\u043a\u0443 \u0430\u043f\u0430\u0440\u0442-\u043e\u0442\u0435\u043b\u044f \u0441 \u0434\u043e\u0445\u043e\u0434\u043e\u043c 20% \u0433\u043e\u0434\u043e\u0432\u044b\u0445","short_name":"VK","title":"\u0412\u041a\u043e\u043d\u0442\u0430\u043a\u0442\u0435","width":600,"height":450},"twitter":{"url":"https:\/\/twitter.com\/intent\/tweet?url=https:\/\/vc.ru\/finance\/102829-chetyre-shaga-k-zapusku-apart-otelya-s-dohodom-20-godovyh&text=\u0427\u0435\u0442\u044b\u0440\u0435 \u0448\u0430\u0433\u0430 \u043a \u0437\u0430\u043f\u0443\u0441\u043a\u0443 \u0430\u043f\u0430\u0440\u0442-\u043e\u0442\u0435\u043b\u044f \u0441 \u0434\u043e\u0445\u043e\u0434\u043e\u043c 20% \u0433\u043e\u0434\u043e\u0432\u044b\u0445","short_name":"TW","title":"Twitter","width":600,"height":450},"telegram":{"url":"tg:\/\/msg_url?url=https:\/\/vc.ru\/finance\/102829-chetyre-shaga-k-zapusku-apart-otelya-s-dohodom-20-godovyh&text=\u0427\u0435\u0442\u044b\u0440\u0435 \u0448\u0430\u0433\u0430 \u043a \u0437\u0430\u043f\u0443\u0441\u043a\u0443 \u0430\u043f\u0430\u0440\u0442-\u043e\u0442\u0435\u043b\u044f \u0441 \u0434\u043e\u0445\u043e\u0434\u043e\u043c 20% \u0433\u043e\u0434\u043e\u0432\u044b\u0445","short_name":"TG","title":"Telegram","width":600,"height":450},"odnoklassniki":{"url":"http:\/\/connect.ok.ru\/dk?st.cmd=WidgetSharePreview&service=odnoklassniki&st.shareUrl=https:\/\/vc.ru\/finance\/102829-chetyre-shaga-k-zapusku-apart-otelya-s-dohodom-20-godovyh","short_name":"OK","title":"\u041e\u0434\u043d\u043e\u043a\u043b\u0430\u0441\u0441\u043d\u0438\u043a\u0438","width":600,"height":450},"email":{"url":"mailto:?subject=\u0427\u0435\u0442\u044b\u0440\u0435 \u0448\u0430\u0433\u0430 \u043a \u0437\u0430\u043f\u0443\u0441\u043a\u0443 \u0430\u043f\u0430\u0440\u0442-\u043e\u0442\u0435\u043b\u044f \u0441 \u0434\u043e\u0445\u043e\u0434\u043e\u043c 20% \u0433\u043e\u0434\u043e\u0432\u044b\u0445&body=https:\/\/vc.ru\/finance\/102829-chetyre-shaga-k-zapusku-apart-otelya-s-dohodom-20-godovyh","short_name":"Email","title":"\u041e\u0442\u043f\u0440\u0430\u0432\u0438\u0442\u044c \u043d\u0430 \u043f\u043e\u0447\u0442\u0443","width":600,"height":450}},"isFavorited":false}

2822 просмотров

Апартаменты как бизнес

Апартаменты в современном их виде в России появились с начала нулевых. В 2015 году почти треть жилых новостроек в Москве была представлена апартаментами. В чем их популярность и как использовать апартаменты, чтобы создать успешный бизнес?

В статье мы рассмотрим, как сдавать гостиничные апартаменты, в чем их отличие от квартир и что такое апарт-отели.

Что такое апартаменты в отеле

От обычных номеров апартаменты отличаются большей площадью и наличием не только санузла, но и небольшой кухни. По формату апартаменты похожи на квартиры: в них есть все необходимое для длительного проживания.

Изначально апартаменты предназначались как дополнительная недвижимость для состоятельных людей. Их использовали в качестве второго или третьего жилья класса люкс. На сегодняшний день ситуация сильно изменилась. Во-первых, апартаменты, их стоимость и планировка стали более демократичными. Во-вторых, основная целевая аудитория большинства апартаментов в гостиницах и апарт-отелях — бизнесмены и туристы.

Апарт-отели, помимо фонда номеров, имеют всю развитую инфраструктуру отеля. Апартаментам отдают предпочтение при длительном проживании, так как это полноценная квартира с функциями отеля: уборка помещение, индустрия развлечений и высокий уровень сервиса. Зачастую крупные компании выкупают апартаменты вблизи офиса для своих сотрудников, командированных на несколько лет.

На сегодняшний день часть москвичей предпочитает приобретать апартаменты в собственность, так как их цена в среднем ниже на 20%, чем в жилом фонде. Однако стоит учитывать, что в апартаментах невозможно прописаться, а девелопер не отвечает за создание инфраструктуры. То есть, с юридической точки зрения квартиры и апартаменты — совершенно разная недвижимость. Оптимальна покупка апартаментов как дополнительного жилья.

Особенности апарт-отелей

Апарт-отели выгодны по следующим критериям. Они должны располагаться в нежилом фонде, а государственные нормативы и требования инстанций к ним менее жесткие, нежели в отношении жилого фонда. Это упрощает планировку и строительство апарт-отелей, расширяет возможные варианты помещений для их размещения.

Апарт-отель или апартаменты в гостинице, с учетом плотности застройки в Москве, относительно просто организовать. Аренда и продажа апартаментов возможна на территории города, где запрещена жилая застройка. Нежилой фонд — это, в том числе и бизнес-центры. То есть, имеет смысл выкупить несколько этажей бизнес-центра в деловой части города для создания апарт-отеля. Так, целевой аудиторией станут бизнесмены. По тому же принципу располагаются апартаменты в исторической части города для туристов.

Стоит учитывать, что затраты на создание апарт-отелей достаточно велики, поэтому окупаемость бизнеса займет немало времени. Однако апартаменты в собственности являются серьезными материальными активами. Апартаменты — традиционный источник пассивного дохода, так как их содержание требует минимального контроля и небольшого штата сотрудников. Зачастую управление апарт-отелями поручают специализированным компаниям. Поэтому предприниматели рассматривают апартаменты как удачный способ инвестирования.

Перед тем, как купить гостиничные апартаменты в Москве, оцените расположение бизнеса и его целевую аудиторию. Стоимость активов должна соответствовать их состоянию.

Читайте другие полезные статьи о бизнесе:

Начало бизнеса из квартиры

Квартирный предприниматель: Если вы им не являетесь, вы, вероятно, знаете одного. Начать бизнес из квартиры - это разумно и очень выполнимо. Но законно ли начинать бизнес из квартиры? У каждого есть друг, пишущий сценарий или музыку, консультирующий или пытающийся превратить хобби в зарабатывание денег… и все это не выходя из дома, сдаваемого в аренду. Это не говоря уже о буме технологических стартапов, начавшихся из жилых комнат и гаражей не только в Кремниевой долине, но и по всей территории Соединенных Штатов.

Однако ведение домашнего бизнеса под контролем арендодателя - не всегда хорошо. И помимо возможных ограничений в аренде, могут существовать действующие законы о зонировании, которые запрещают ваши усилия.

Будьте осторожны. Нарушение условий аренды или местных законов может привести к остановке вашего растущего бизнеса на несколько месяцев, пока вы пытаетесь разорвать договор аренды.

Первое, что вам нужно сделать, это взглянуть на ситуацию. Если вы еще не начали свой бизнес, вы можете воспользоваться некоторыми ресурсами, чтобы узнать, будет ли ваш бизнес расти и развиваться, прежде чем вы потратите много времени и усилий только на то, чтобы увидеть, как они пропадают зря.

Сначала проверьте свой договор аренды.

В каждом договоре аренды изложены правила, которые следует и нельзя делать арендатору. Это ты. Иногда эти ограничения изложены в общих правилах, касающихся здания (часто называемых «Правилами и положениями»). Если ваш договор аренды не раскрывается, это не значит, что вам ничего не известно. Если ваш бизнес может беспокоить других арендаторов (на ум приходят уроки игры на барабанах…), это может нарушить другие аспекты договора аренды.

Еще одна вещь: если вы арендуете квартиру в кондоминиуме у владельца, CCR кондоминиума (соглашения, кодексы и ограничения) часто более строгие для домашнего бизнеса, чем квартиры.

На всякий случай поговорите со своим арендодателем или владельцем здания и подумайте, сможете ли вы заставить его или ее быть разумными. Дайте гарантии, что, когда он достигнет определенного размера или рентабельности, вы будете арендовать отдельное пространство. Обратите внимание, что если собственность находится в ведении конгломерата, что часто имеет место в более крупных объектах, будет трудно заставить их отказаться от этого ограничения.

Далее проверяем все коды.

Как правило, существуют три области, в которых ваши бизнес-планы могут оказаться проблемными: законы о зонировании, постановления о домашнем бизнесе и лицензирование бизнеса.

Заявленная цель зонирования - разделить несовместимые виды землепользования, такие как коммерческое, жилое, сельскохозяйственное и промышленное. На самом деле зонирование - это система разрешений, предназначенная для предотвращения того, чтобы новая застройка нанесла ущерб существующему прилегающему землепользованию. Вы можете обратиться в местный отдел землепользования, чтобы узнать, как зонируется ваша собственность и что это значит для вас.

Жилое, коммерческое и смешанное использование широко распространено и может принимать различные формы. Если у вас есть время и вы хотите приложить усилия, вы можете запросить отказ, часто называемый «отклонением», чтобы разрешить исключение из ограничения зонирования.Общение с местными властями часто может быть трудным и трудоемким. Многие считают, что легче переехать в район, где есть предварительное разрешение на смешанное или коммерческое использование.

Если в вашем районе есть постановление, касающееся домашнего бизнеса, ознакомьтесь с ним, чтобы убедиться, что ваши планы приемлемы. Эти постановления могут сильно различаться, но большинство из них логичны и не позволяют вам вести коммерческое предприятие, которое могло бы нанести ущерб местности, в которой вы живете. Например, бизнес, в котором много пешеходов или автомобилей, вряд ли выйдет в тихий тупик.Кроме того, эти постановления часто ограничивают количество сотрудников, которые может иметь домашний бизнес.

Вам следует съездить в мэрию и проверить, какие бизнес-лицензии вам нужны, если таковые имеются. Отсутствие лицензии может привести к штрафам и пени. Даже если вам не требуется получать лицензию, многие муниципалитеты требуют регистрации, что является менее обременительным процессом, но в равной степени рекомендуется.

Вам нужно переехать?

Меньше всего вам нужно, чтобы ваш бизнес закрылся, когда он становится лучше.Если вы действительно обеспокоены тем, что нарушаете закон и не можете это исправить, рассмотрите возможность нарушения договора аренды и продолжения движения. Это не всегда легко (или дешево), поскольку аренда квартиры - это формальный договор. Нарушение его без согласия может повлечь за собой тяжелые последствия, от потери вашего гарантийного депозита до судебного решения, в соответствии с которым вы должны заплатить арендную плату за год, даже если вы уже съехали!

Законодательные органы в целом довольно выгодны для арендаторов, но вам все равно нужно знать свои права и обязанности, прежде чем вы решите разорвать договор аренды и начать свой бизнес в более выгодном районе.Опять же, проверьте условия: сколько времени осталось до аренды, каковы штрафы и есть ли способ смягчить их, найдя нового арендатора?

У вас может возникнуть соблазн рискнуть и просто уйти. Не делай этого! Вы можете оказаться на крючке не только из-за арендной платы, но и из-за гонораров адвокатов, если домовладелец подаст на вас в суд. Это также может отрицательно повлиять на ваш кредит и возможность сдавать в аренду в будущем!

Конечно, если вы еще не сделали шага к открытию квартирного бизнеса, то вы находитесь в гораздо лучшем положении.

Выполнение описанных выше шагов может иметь большое значение, чтобы гарантировать, что после того, как вы начнете свою компанию, вас не будут отвлекать отвлекающие факторы, которые могут остановить вас по техническим причинам.

Как вести бизнес по краткосрочной аренде квартиры

Если вы заинтересованы в аренде квартир на короткий срок, вам может быть интересно, возможно ли (и как) такое в эпоху Airbnb.

Airbnb доминирует в сфере краткосрочной аренды благодаря своей одноранговой модели.С другой стороны, гостиничный бизнес остается наиболее подходящим решением для краткосрочного пребывания.

Ключ - найти свой путь в эту уютную нишу между Airbnb и гостиничным бизнесом, что, безусловно, является сложной задачей. Не теряйте надежды; эта ниша - идеальное место для процветания «апарт-отелей». Компании по аренде управляемых квартир стремятся объединить комфорт и удобство квартиры с услугами, предлагаемыми в отеле при краткосрочной аренде.

С чего начать, если вы хотите войти в это пространство, и чему вы можете научиться у гостиничного бизнеса и Airbnb? Давайте взглянем.

Airbnb против отелей

Быстрый поиск в Google «Airbnb против отелей» дает более 7,1 миллиона результатов, в которых сравниваются цены и удобство использования основных игроков отрасли. Airbnb продолжает расти из года в год и не показывает никаких признаков замедления.

Он здесь, чтобы оставаться в сфере путешествий и проживания, и не зря. Оказывается, путешественникам нравится оставаться в уютных местах, где есть кухня, удобная мебель и пространство для отдыха.

Это выигрыш для вас, если вы занимаетесь арендой квартир. Если вы управляете отелем, не отворачивайтесь. Скорее всего, другие отели вашей отрасли заметили эту тенденцию и приспосабливаются к требованиям рынка.

Не каждый менеджер отеля или бизнесу нравится - или у каждого есть время - обмениваться сообщениями с отдельными владельцами квартир, имея дело с уникальным доступом и инструкциями для каждой квартиры, а также с ограниченными сроками аренды.

Вот здесь и появляются компании апарт-отелей.Они заполняют нишу, созданную спросом путешественников и потребностями бизнеса, и вы можете извлечь уроки из того, что они делают, чтобы оставаться конкурентоспособными.

Объявление на Airbnb.

Вхождение в нишу бизнеса по аренде квартир

Компании по аренде квартир, стремящиеся извлечь выгоду из спроса на краткосрочную аренду, заполняют пространство между Airbnb и традиционными отелями. Эти компании, которые иногда называются «управляемыми квартирами» или «апарт-отелями», сочетают комфорт, пространство и удобство собственной квартиры с полностью управляемыми услугами, предлагаемыми отелями.

Эти компании позволяют путешественникам бронировать частные апартаменты так же, как они бронируют номер в отеле.

Если вы хотите сдавать недвижимость путешественникам, включите ее в список «краткосрочная аренда» на срок от одной недели до 30+ дней. Сосредоточьтесь на маркетинге для деловых путешественников, которые задерживаются в вашем городе.

Воспользуйтесь услугами отеля, которые вы предлагаете в качестве альтернативы проживанию в чужих апартаментах. Хотя владельцы жилья на Airbnb бывают нечасто, при бронировании их жилья может показаться, что вы смотрите в чужую жизнь.

В апарт-отелях путешественники могут поселиться в хорошо меблированном и обслуживаемом помещении, которое кажется, будто оно было приготовлено специально для них, без борьбы с безделушками или личными склонностями другого человека.

Стремитесь к теплому пространству, которое кажется чистым и подготовленным для индивидуальных клиентов (через Pixabay).

Как выглядит типичная аренда квартиры?

В ожидании компании, квартиры, предлагаемые в краткосрочную аренду, могут варьироваться от одной до трех спален.Они полностью меблированы, включая кухню, стиральную / сушильную машину и другие домашние удобства.

Такие компании, как UrHIP, Roost, Zoku и AKA, обслуживают клиентов, предоставляя квартиры, аналогичные тем, что вы найдете на Airbnb, с дополнительными услугами гостеприимства, такими как доступ в местный фитнес-клуб, услуги уборки и доставка продуктов.

Некоторые компании в этом пространстве (например, Roost) уникальны для одного города или района и сосредоточены на вдохновляющем архитектурном дизайне, в то время как другие оттачивают предложение бронирования по всей стране.

Образец распечатки Roost (через Roost).

Продажа квартиры в аренду

Итак, как вы сообщите об этом бизнес-путешественникам и компаниям, которые их нанимают?

Сдавая квартиру в аренду, вы получаете преимущество перед гостиницей, предоставляя им место с большим количеством удобств, чем стандартный гостиничный номер, и, возможно, дешевле, чем аренда гостиничного номера на несколько недель. Вы предлагаете преимущество перед квартирой, поскольку не требуете от путешественников подписания договора аренды на 12 месяцев.И вы предлагаете преимущество перед Airbnb, предлагая собственное пространство, а не вторгаться в чужой дом.

Эта модель делает ваши апартаменты более привлекательными для иностранных посетителей, которым часто требуется гибкий график регистрации и требуется больше услуг, чем может предоставить отдельный листинг комнаты на Airbnb.

Вы не сможете конкурировать с гостиничным бизнесом в таких областях, как проведение местных мероприятий и выставок, но вы можете соревноваться за участников и поставщиков.

По мере того, как Airbnb продолжает расти и привлекать независимых путешественников или семьи, компании по производству квартир для длительного проживания имеют уникальные возможности для обслуживания нишевой аудитории путешественников. Все больше путешественников (как деловых, так и других) хотят питаться более здоровой пищей или предпочитают готовить самостоятельно из-за диетических ограничений или проблем с пищевой чувствительностью / аллергией.

Ваш апарт-отель упрощает все, от приготовления кофе до создания «домашнего» офиса.

Ключевые выносы

Когда вы исследуете пространство апарт-отеля, помните об этих трех ключевых выводах:

  1. Там - это места для вас.Если вы управляющий недвижимостью, используйте все возможности Airbnb и отелей для моделирования своего бизнеса в сфере апарт-отеля. Ваш целевой рынок ищет постоянство, гостеприимство и комфорт.
  2. Если вы индивидуальный арендатор квартиры на короткий срок, используйте Airbnb, чтобы познакомиться с клиентами и представить свое уникальное ценностное предложение. При составлении списка апартаментов сосредоточьтесь на молодых бизнес-путешественниках и предложите значительную скидку при длительном проживании от семи дней и более.
  3. Если вы работаете в гостиничном пространстве, подумайте, как вы могли бы адаптировать эту стратегию для своего отеля.Подумайте, как создать пространство, не похожее на традиционные гостиничные номера, которым часто не хватает тепла. Хотя может оказаться невозможным создать полноценное пространство квартиры в каждой комнате, добавьте простые удобства, такие как кофейный уголок в номере, предлагающий кофе местной обжарки, или книжную полку с несколькими предложениями в мягкой обложке и динамиком Bluetooth для смартфона вашего гостя.

Что вы посоветуете для начала работы в сфере аренды квартир?

Если вы занимаетесь краткосрочной арендой квартир, мы хотим услышать ваше мнение!

Как вы начали и какие советы вы можете дать людям, которые только начинают или хотят улучшить свои методы работы? Использовали ли вы какое-либо программное обеспечение для управления отелем, которое показалось вам особенно полезным? Есть ли распространенные ошибки, которых следует избегать?

Дайте нам знать в комментариях ниже!

Владение многоквартирным домом: один день из жизни

2 апреля 2019 г.,

Существуют два основных образа жизни владельцев многоквартирных домов, в зависимости от того, как они относятся к своей собственности:

  1. Владение бизнесом: Вы рассматриваете владение многоквартирным домом как бизнес? То есть вы получаете прибыль и работаете над ней систематически, регулярно и непрерывно? Если да, то это ваше дело, даже с помощью наемного управляющего.Владение многоквартирным домом в качестве бизнеса может быть напряженным образом жизни. По сути, этому посвящена данная статья.
  2. Владение инвестициями: Возможно, вы занимаетесь более пассивной ролью и считаете свои владения инвестициями. То есть вы не работаете над этим систематически, регулярно и постоянно. Фактически, вы выписываете чеки фирме по управлению недвижимостью, получаете доход от аренды и ведете некоторые записи. Иногда вы можете выполнить минимальный ремонт собственности.Мы не будем обсуждать этот инвестиционный образ жизни более подробно, но он, безусловно, чрезвычайно привлекателен, когда приносит прибыль.

В этой статье мы рассмотрим «день из жизни» для практического владения многоквартирным домом. Затем мы рассмотрим ваши обязанности, а также все плюсы и минусы бизнеса. В заключение мы поговорим о финансировании многоквартирных домов.

Один день из жизни домовладельца

Каждый день уникален. Это может быть один уникальный день в вашей жизни, когда вы владеете многоквартирным домом.Но на самом деле это совокупность того, что происходит в течение многих дней.

Утренние занятия

Вы работаете в офисе на цокольном этаже многоквартирного дома. Это может быть современный жилой дом, но, допустим, старый жилой дом. Итак, вы начинаете свой день с короткой поездки на работу. Когда вы приедете, вы включаете компьютер и проверяете почту и календарь.

Сначала вы собираете электронные письма с заказами на обслуживание от арендаторов и назначаете их своей группе обслуживания.Затем вы размещаете заказ на замену холодильника для одного арендатора и посудомоечную машину для другого арендатора. Время от времени вы получаете телефонные звонки или электронные письма арендаторов с новыми вопросами или жалобами. Ваш ум занимают несколько вещей. Например, сегодня днем ​​вы встречаетесь с новым кандидатом в арендатор. Также вы хотите проверить перекраску гаража и осмотр крыши. Примерно в 10:30 арендатор сообщает об утечке воды, и вы отправляете своего сантехника. К счастью, это небольшая проблема, которую легко исправить.Остаток утра вы проводите в обходах.

Дневные мероприятия

Ваш новый заявитель опаздывает на полчаса, но ему нравится квартира и он подписывает договор аренды. Вы благодарны за то, что, наконец, достигли 95% -ной загрузки. Вы считаете, что здание стабилизировалось, и думаете, рефинансировать его или продать. Ваши мечты прекращаются, когда появляется грузовик с заказанной техникой. Вы внимательно следите за их установкой и удалением старых устройств.Позже заходит арендатор с чеком на аренду. Однако она также подает жалобу на лай соседской собаки. Сразу же вы оставляете сообщение владельцу собаки о назначении встречи для обсуждения проблемы. Вы спокойно прорабатываете оставшиеся вопросы дня.

Вечерние мероприятия

Вы решили обменять свой старый многоквартирный дом на новый. Соответственно, вы обратитесь к своим старым друзьям в Assets America ® и обсудите свои цели коммерческого финансирования.Ожидается, что вы назначите встречу на следующую неделю, чтобы изложить предварительные шаги. В частности, вы планируете продажу своего старого здания и покупку нового за 10 миллионов долларов. Позже вам позвонят из дилерского центра и сообщат, что ваш новый Porsche прибыл на стоянку. Вы вспоминаете свое первоначальное решение о покупке многоквартирного дома, чувствуете себя вполне довольным и улыбаетесь.

Обязанности собственника многоквартирного дома

Как владелец многоквартирного дома у вас есть определенные обязанности.Вы можете выполнять эти обязанности лично или делегировать различные суммы одному или нескольким агентам. Но в конечном итоге деньги останутся на вас.

Обязанности перед арендаторами

Когда вы и арендатор договариваетесь об аренде, вы предоставляете подразумеваемую гарантию пригодности для проживания в чистом и безопасном месте. В ваши обязанности входит:

  • Обеспечение достаточного количества горячей воды и тепла.
  • Обеспечение структурно прочных помещений безопасными местами общего пользования, оконными решетками по запросу и вывозом мусора и снега.
  • Соблюдение необходимых норм, например, касающихся устранения плесени, свинцовой краски, достаточного пространства и распознавания.
  • Поставка и тестирование детекторов угарного газа и дыма.

Обязанности перед собственностью

Вы являетесь владельцем бизнеса, и многоквартирный дом является вашим активом. Вы несете ответственность за защиту стоимости актива:

  • Уход за недвижимостью в соответствии с законами и рыночными стандартами.Это означает, что вы не позволяете скапливаться мусору, не допускаете незаконную парковку, обеспечиваете надлежащий уход за газоном и ухаживаете за уличной мебелью.
  • Выполнение ремонтных работ, устранение неисправностей устройств и конструкций, прочистка водостоков и водостоков, предотвращение скопления воды.
  • Своевременная оплата ипотеки, коммунальных услуг и всех остальных счетов. Избегайте поздних платежей и любых действий, которые могут повредить вашему кредитному рейтингу. Создание счетов за коммунальные услуги домовладельца.
  • Обеспечение вашей страховки собственности и требование подтверждения наличия страховки арендатора от арендатора.Получение полиса общей ответственности через ваше ООО или партнерство.
  • Установка и регулировка арендной платы.
  • Поиск и проверка арендаторов. Обработка договоров аренды, включая настройку языка.
  • Рассмотрение выселения и выселения.
  • Управление бюджетом собственности и надлежащее ведение документации. Важно отметить, что вы должны вести список всех проверок, запросов на техническое обслуживание, подписанных договоров аренды, жалоб, затрат на ремонт и техническое обслуживание, а также страховых взносов.
  • Уплата всех применимых налогов.

Обязанности перед законом

Вы должны быть знакомы с Законом о справедливой кредитной отчетности (FCRA), Законом о справедливом решении жилищных вопросов (FHA) и другими применимыми законами. Ваши действия должны включать:

  • Соблюдение FCRA при работе с конфиденциальными данными заявителя. Хранение данных в безопасности и конфиденциальности. Вам необходимо согласие на проверку биографических данных, поэтому убедитесь, что это разрешено в вашей заявке на аренду.
  • Соблюдение FHA и недопущение запрещенной дискриминации.В частности, избегайте рекламы, в которой говорится, что "без меньшинств" или "предпочтительны одинокие женщины-съемщики" Кроме того, выдача формы о неблагоприятных действиях отказанным клиентам.
  • Обеспечение того, чтобы соседи не беспокоили жильцов незаконно. Продумано, включая соответствующий язык в аренде.
  • Не злоупотреблять своим правом входа. Вы можете войти в него в экстренных случаях, для ремонта или для демонстрации объекта новым арендаторам. Важно отметить, что вы должны уведомить арендатора заранее, в соответствии с законодательством штата.
  • Ведение залога надлежащим образом на отдельном счете. Вы не можете смешивать средства с другими. Кроме того, вы должны сообщить арендатору, где храните депозит. Кроме того, вы должны соблюдать действующие законы штата в отношении гарантийных депозитов. Эти законы могут включать максимальные депозиты, обработку процентов и крайние сроки возврата депозитов.
  • Соблюдение закона штата при сборе других авансовых платежей. Сюда могут входить арендная плата за первый и последний месяц, залог за животное и сборы за подачу заявления.
  • Надлежащее уведомление арендаторов до продления договора аренды или намерения не продлевать договор аренды. Обычно вы в любом случае уведомляете об этом за два месяца.
  • В соответствии с государственными правилами о выселении, повышении арендной платы, проверках выселения и суде мелких тяжб.

Обязанности после пожара

Ужасная мысль, но ежегодно в многоквартирных домах случаются пожары. В некоторых случаях пожар уничтожает всю конструкцию. Вам необходимо отреагировать, если произойдет худшее, в том числе предпринять следующие шаги:

  • Свяжитесь со своим страховым агентом и начните процесс подачи заявления.Вам необходимо сделать комплексные снимки всех поврежденных конструкций.
  • Обратиться в компанию по восстановлению повреждений, рекомендованную вашим страховщиком.
  • Передача властям любых комментариев, действий или признаний арендатора, проливающих свет на обстоятельства.
  • Обратитесь в Американский Красный Крест, чтобы помочь вашим квартиросъемщикам.
  • Предоставление страховщику письменной описи поврежденного или уничтоженного имущества, включая приборы, конструктивные элементы и другие предметы.
  • Получить копию официального отчета о пожаре и указать причину пожара.
  • Подготовка к предъявлению иска лицу или лицам, виновным в пожаре. Естественно, для этого вам понадобится опытный адвокат. Или ваша страховая компания может контролировать это от вашего (и ее) имени.
  • Планирует восстановить имущество или списать его в полную утрату.
  • Объяснение арендаторам, что вы не несете юридической ответственности за их гостиничные счета, если пожар вынудит их покинуть свои квартиры. Вы должны вернуть незаработанную арендную плату и гарантийный депозит арендаторов, переехавших в другое место.

Плюсы и минусы владения многоквартирным домом

Для некоторых владение своим многоквартирным домом - мечта. Более того, это может быть начало империи недвижимости и богатств, которые она приносит. Однако это также может быть тяжелая работа, а если вы не справляетесь с финансами должным образом, это потенциальная денежная яма. Вот некоторые из наиболее важных плюсов и минусов, которые следует учитывать, прежде чем приобретать многоквартирный дом.

Плюсы владения многоквартирным домом

Финансовая безопасность и гордость за достижения возглавляют список профессионалов:

  • Финансовая безопасность: Хороший многоквартирный дом может приносить владельцу десятилетия стабильного ежемесячного дохода.Вы также можете продать здание, чтобы получить значительный прирост капитала.
  • Получение налоговых льгот: Налоговое законодательство очень благосклонно относится к владельцам собственности. Владение многоквартирным домом позволяет вам брать на себя все обычные деловые расходы, а также получать значительные амортизационные отчисления. Кроме того, действующее налоговое законодательство предусматривает вычет 20% квалифицированного бизнеса правильно структурированным объектам недвижимости. Кроме того, вы можете воспользоваться разделом 1031 «Обмен», чтобы отложить прирост капитала от инвестиционной собственности.
  • Контроль: Вы называете выстрелы. Это означает, что вы можете решить, сколько личных усилий вы приложите для управления зданием. Если вам нравится работа, ее много каждый день, и все это приносит вам прибыль. В качестве альтернативы вы можете заняться чем-нибудь другим со своим временем. В таком случае можно нанять управляющую компанию и просто получать доход. И если вы настроите его как пассивное вложение, вы можете купить здание через свою IRA. К счастью, это позволяет отложить уплату налогов до достижения возраста 70 ½ лет.
  • Диверсификация: Владение арендуемой недвижимостью - отличный способ диверсифицировать свой портфель акций, облигаций, скаковых лошадей или всего, что у вас есть. Помните, что диверсификация снижает риск.

Минусы владения многоквартирным домом

Риск - самый главный недостаток владения многоквартирным домом.

  • Риск: Даже самые лучшие планы могут пойти наперекосяк. К сожалению, не исключено, что события сговорятся против вас и приведут к финансовому ущербу.Однако помните, что экономические спады превращают многих домовладельцев в арендаторов. Снижение рисков включает адекватное страхование, надлежащее финансирование и реалистичный бизнес-план.
  • Неликвидность: Рынок может быть не готов купить ваш многоквартирный дом, когда вы готовы его продать. Однако у вас есть альтернативы, например, генеральный договор аренды.
  • Смена района: Ваш многоквартирный дом может пострадать, если район приходит в негодность.С другой стороны, вы можете выиграть от джентрификации.

Финансирование права собственности на многоквартирные дома

Обычно вы запрашиваете ссуду на приобретение многоквартирного дома. Вам необходимо знать требования к соотношению суммы кредита и стоимости и коэффициенту покрытия долга. Вам также потребуется точная максимальная ставка, чтобы правильно назначить цену. Если недвижимость новая, вы можете искать краткосрочное финансирование, пока арендная плата не стабилизируется, скажем, на уровне 95%. Затем вы можете рефинансировать с помощью мини-пермской ссуды сроком от трех до пяти лет.Наконец, вы можете снова рефинансировать ссуду на вынос.

Если у вас уже есть многоквартирный дом, вы можете использовать краткосрочную промежуточную ссуду для сделки купли-продажи. Вы используете некоторую выручку от продажи своего здания в качестве капитала нового, более дорогого объекта недвижимости. По правде говоря, промежуточная ссуда работает хорошо, потому что иногда бывает трудно определить время закрытия.

Помните, Assets America ® предлагает варианты финансирования многоквартирных домов (также называемые многоквартирными кредитами) от 5 миллионов долларов без верхнего предела.Мы являемся опытной коммерческой брокерской фирмой с более чем тридцатилетним опытом и надежной сетью банков, институциональных кредиторов, частных кредиторов и альтернативных источников финансирования. Таким образом, мы можем найти для вас лучшие предложения из наших источников кредитования и доставить их вам.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *